マンション選びは立地が大切!重視すべき3つのポイント

マンションは立地によって資産価値が変わるため、立地条件が良いほど人気があります。そこで今回はマンションの価値と立地の関係や立地で重要なポイント、買うべきマンションの立地や避けた方が良いマンションの立地まで紹介していきます。

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マンションの価値と立地の関係

マンションの購入時は、売り出し時の価格だけでなく、将来的な資産価値として立地条件も意識しましょう。なぜなら立地条件は、マンションの将来的な価値にもっとも大きな影響力を持っているからです。

マンションは築年数が経つごとに価値は下がっていくのですが、立地条件が良いと価値が下がりにくい傾向があります。これは立地条件の良さは需要が高いからです。

国土交通省の「平成30年度住宅市場動向調査報告書」では、分譲・既存マンションの選択理由についてのアンケートを実施していました。選択理由の中で「住宅の立地条件が良かったから」と答えた割合が一番多いことがわかります。[注1]

マンション選びをする際に立地条件を重要視する人は多く、人気の高さにも影響があるといえるでしょう。立地条件は、将来的な資産価値として重要な要素なのです。

[注1]国土交通省:「平成30年度住宅市場動向調査報告書」
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000135.html

立地で重要なポイント

立地で重要なポイントは3つあります。

● アクセスの良さ
● 生活利便性
● エリアの人気・街の発展性

交通手段を簡単に確保できることで、時間にゆとりができる人は多いです。他にも、エリアの人気や街の発展性によって資産価値が下がりにくくなる傾向があります。それぞれ詳しく紹介していきましょう。

アクセスの良さ

立地で重要なポイントはアクセスの良さです。居住者は通勤、通学、買い物など日々の生活を送るうえで交通手段の確保が欠かせません。駅から徒歩数分で行けるなど、アクセスの良い立地はニーズが高いことが考えられます。

一方で、アクセスの悪い立地は資産価値が低下しやすいと考えてよいでしょう。特に、駅までの距離が遠く徒歩では向かいづらい場合や、バスの乗り継ぎが必要という場合、立地条件は悪いと判断されてしまうため、資産価値が低下しやすくなる可能性があります。

生活利便性

2つ目に重要なポイントは生活利便性です。周辺に商店街や病院など、生活するうえで必要な施設が近場にあることも資産価値に左右されます。
以下に、生活利便性の高さに影響する施設をまとめてみました。

公共施設…公園、図書館、市民会館など
公益的施設…幼稚園、学校、病院、診療所など
生活利便施設…銀行、郵便局、スーパーマーケット、飲食店、商店街など

特に病院、銀行、スーパーマーケットなど生活に必要な施設が近くにあることが重要です。他にも子育てを助けてくれる幼稚園、学校、図書館などが近くにあると立地の需要は高まるため、資産価値が低下しづらくなると考えられます。

エリアの人気・街の発展性

エリアの人気や街の発展性についても重要です。今後、新駅が建築予定であればアクセスが良くなるので、需要が高まり資産価値が落ちにくいと考えられます。また、公益的施設の建設予定があれば生活利便性が高まるので需要も比例することでしょう。

他にも、資産価値は街の発展だけでなくエリア人気も大きく影響されます。例えば広尾、赤坂、青山など東京のプレステージアドレスと呼ばれる高級住宅地はブランドとして確立されているので資産価値が低下しにくいと考えられます。ステータスとして購入する人もいるので、エリア人気も資産価値に大きな影響を与えます。

買うべきマンションの立地

ここまで立地に重要なポイントについて解説しました。しかし、いくらアクセスがよく生活利便性が高くても、災害に弱ければ意味がありません。また、マンションは長期保有する必要がありますから、長い目で選ぶことが大切です。
ここからは、買うべきマンションの立地について紹介します。

地盤が強い立地

買うべきマンションの立地は、地盤が強い立地です。マンションは免震構造と呼ばれる耐震対策を行うことが多いのですが、地盤が弱いと効果が低減すると言われています。強い地震の揺れは建物が破損する恐れがあるため、資産価値が低下することが考えられます。

また、軟弱地盤は液状化を発生させる恐れもあります。東日本大震災では、軟弱地盤による地盤の低下や陥没が目立ちました。そして、建物を支えられなくなったことで建物が沈み込む被害もありました。

たとえ耐震性に優れている建物であっても、地盤が弱ければ地震による被害を受けてしまい、資産価値が低下してしまいます。マンションを買うときは、地盤に強いか確認しましょう。

景観が優れている立地

景観が優れている立地も資産価値が低下しにくいです。一般的にマンションは高層階ほど人気があります。これは居住者が静かな環境や眺めの良さを求めているからです。

眺めの良いマンションは、街の夜景を一望することができる、時期によっては花火まで見ることができるといった点が魅力です。きれいな景色によって開放感を覚える人も多いため、眺めの良い立地ほどマンションとしての需要は高く、資産価値があるといえます。

医療機関が多い立地

少子高齢化が進む中で、医療機関が多い立地は需要が高まっていくと考えられます。病床数は病院によって異なるものの、診療できる患者の人数には限りがあります。患者数が多く、診療を受けることのできる病院を探すのが大変という場所もあるでしょう。

マンションの周りに医療機関が少ないと、わざわざ遠くの病院に行かざるを得ません。したがって、周辺にいくつか病院がある立地のマンションがおすすめです。

保育所が多い立地

医療機関の他に、保育所が多い立地もおすすめです。利便性が高い立地は人口が密集しがちなので、保育所の入所を希望する人も多い傾向にあります。保育園の倍率が高く、即入園できずに待機児童になってしまう場所もあるようです。そのため、できるだけ保育所が多い立地を選びましょう。

また、子供の送迎も考慮すると、できるだけ保育所から近い立地がおすすめです。駅周辺かどうかも大事ですが、保育所との距離関係も考えておきましょう。

緑が多い立地

人気が高い立地は、アクセスの良さや生活利便性の高い立地だけではありません。都心に近づくにつれて空気汚染を心配する人が増えており、緑豊かな環境を求める声が増えてきました。
したがって、マンション周辺に緑豊かな公園があるなど、緑が多い立地が人気です。季節の変化を感じることができるため、子供にも良い影響があると考える人が多く、今後も緑豊かな立地のニーズは高いでしょう。

自然災害の影響が少ない立地

自然災害の影響が少ない立地も重要です。過去に地震や洪水、浸水などの被害に遭っていないか確認しましょう。特に洪水や浸水による被害は、マンション購入後にも起こる可能性が高いため、しっかり確認しておく必要があります。

また、日本では今後大地震が発生されることが想定されています。首都直下型地震や南海トラフ地震の発生率は今後30年以内で70%以上といわれているため、マンション購入を検討する際は、過去の自然災害の影響なども調べておくと良いでしょう。

災害の確認方法は、ハザードマップポータルサイトがおすすめです。場所を入力するだけで洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報などこれまでの自然災害を調べることができます。

防犯面で優れている立地

防犯面に優れている立地かどうかも重要です。建物と建物が密集している立地は、監視性があまり良くないため、防犯面に問題があることも少なくありません。空き巣などの被害が多い地域もあるでしょう。

しかし、見通しの良い立地であれば泥棒もターゲットにしにくいので被害にあるリスクも抑えられます。また、見通しの良い立地は空き巣だけでなく夜中の帰り道も犯罪の被害に遭うリスクが抑えられます。

避けた方が良いマンションの立地

続いて避けた方が良いマンションの立地について紹介します。立地条件は人それぞれ良し悪しがあります。買ってから失敗しないためにも避けた方がよいマンションを把握しておきましょう。

治安が悪いエリア

治安が悪いエリアは犯罪発生率も高い傾向にあるため、できるだけ避けることをおすすめします。
身近に事件が起こるリスクを考慮し、治安が悪いエリアを避ける人も多いようです。したがって、治安が悪いエリアのマンションは資産価値が低下しやすいと考えてよいでしょう。

日当たりが悪い立地

日当たりが悪い立地も資産価値が低下しやすいため、避けましょう。マンション選びには日当たりを重要視している人が多いです。日当たりが悪い立地だと居住者のニーズに答えられないため、資産価値が下がりやすい傾向があると考えられます。

また、日当たりが悪い立地はマンションの室内にも影響がでます。なぜなら日光が室内に入らないとカビが発生する恐れがあるからです。室内にカビが発生すると見た目が悪いだけでなく、居住者の健康被害にも影響があります。そのため、日当たりが悪い立地はできるだけ避けましょう。

騒音が気になる立地

騒音がうるさい立地は、静かで快適な暮らしを起こることが困難になるので避けましょう。例えば、近隣に幹線道路があると交通量も多くなるので、それだけ騒音が大きくなります。

他にも駅から近すぎる場合は、電車の騒音も届いてしまうので落ち着いた生活が送れなくなってしまいます。こうした騒音リスクが高い立地も避けるべきでしょう。

区画整理された立地

区画整理された立地はできるだけ選ばないようにしましょう。区画整理とは、宅地利用の増進や公共施設の整備改善を目的として土地の境界線を変更することを指します。つまり、今後新しい建物を建てるために区画を整理しているのです。

そのため、一度内覧したときは周りに建物がなく立地が良かったとしても、今後新しい建物が建つ可能性はあります。
将来的に景色が悪くなる、日差しが遮られるということも考えられます。立地条件を判断する際は、区画整理された立地か確認しましょう。

大通りに面した立地

大通りに面した立地も避ける必要があります。大通りに面していると通行人の視線や話し声が入ってしまうので窓が開けられなくなってしまいます。温かい季節に窓を開けて換気ができなくなるので生活がしづらいです。

また、通行人だけでなく車の騒音や振動まで伝わってきてしまうので、静かな環境で生活するのが厳しくなります。他にも車のほこりが洗濯物にかかってしまうなど生活するうえで不便な環境となるのでできるだけ避けましょう。

海に近い立地

海に近い立地もできるだけ避けることをおすすめします。「海の近くは景色も良いだろうから、需要が高いのではないか」と考える人もいるようですが、そんなことはありません。海に近い建物は塩害を受けやすいため、鉄錆が生じやすい、外壁の劣化の進行が速いといったことが考えられます。他の立地に比べて修繕費が高くなりやすいため、需要は決して高くないのです。

マンションは立地条件に注目して選ぶことが大切

立地条件はマンションの将来的な資産価値にもっとも重要な要素なので、マンションを購入する際は必ず意識しましょう。

立地条件で重要なポイントはアクセスの良さ、生活利便性、エリアの人気・街の発展性です。これらのポイントは日々の生活を楽にしてくれるので意識することが大切です。また、他のマンション購入を考えている人も同じように認識しているので資産価値が下がるリスクも低いと言えます。

他にも災害リスクや騒音リスクが低いマンションほど安心して長く保有できるのでおすすめです。ぜひ今回紹介した内容を参考に自分に合った立地条件を探してみてください。

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