未公開物件とは?情報を得る方法や注意点を分かりやすく解説

未公開物件とは、物件の媒介を依頼された不動産業者が、売主・貸主の事情や不動産業者の都合によって、物件情報の公開を制限している物件です。
ホームページや広告に掲載されないため、未公開物件の情報を入手するには不動産業者に直接紹介してもらう必要があります。
未公開物件は、情報を公開しなくても自社で客付けできるような優良物件が多いイメージですが、なかには家賃が割高だったり、事故物件だったりする場合もあります。

この記事では、未公開物件についての基礎知識や、情報を入手する方法、注意点などを解説します。

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未公開物件とは?

未公開物件とは、不動産仲介業者がホームページや広告などで一般公開しない不動産物件のことです。

一般的な不動産情報は、売主や貸主から媒介依頼された不動産業者が、レインズ(国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産流通標準情報システム)などに物件情報を登録し、不動産業者間に公開します。公開された物件情報は、各不動産業者の店頭広告や対面接客などで顧客に紹介されます。
売主や貸主から直接媒介の依頼を受けている不動産業者を「元付け」、レインズで公開された物件情報を元に、買主や売主を付けた不動産業者を「客付け」といいます。

一方、未公開物件は、レインズなどに物件情報を公開しているものの、元付けである不動産業者が広告やインターネットで公開していない物件です。
未公開物件を見るには、不動産業者に直接足を運び、物件の相談をすることです。希望の条件を伝えることで、インターネットや広告に乗っていない未公開物件を紹介してもらえる場合があります。

不動産業者が媒介を受けた物件が、自社の顧客が希望する条件と合致した場合、自社ホームページやレインズに掲載する前に、顧客に紹介する場合があります。このような物件を「完全未公開物件」といいます。

売主や貸主から依頼された物件情報は、レインズに登録する期日が不動産の媒介契約にごとに決められています。期日は、専任媒介契約で依頼を受けた場合が7日以内、専属専任媒介契約の場合は5日以内です。完全未公開物件として顧客に紹介できる機関は、5~7日以内ということになります。
なお、複数の不動産業者に依頼でき、自分自身で買主や貸主を見つけられる「一般媒介契約」で依頼された物件に関しては、レインズへの登録は任意です。

物件を未公開にする2つの理由

物件を未公開にする理由としては、オーナー(貸主)や売主の事情、不動産業者の都合の2つがあります。

まず1つめは、売主の事情によって、不動産売却を内密にしたいケースです。「親から受け継いだ土地を売るので親族にバレたくない」「借金を理由に家を売るので近所に知られたくない」など、理由はさまざまです。
また、インターネットなどで広範囲に情報を公開したことで、物件の見学者が勝手に敷地内に侵入するなどのトラブルが発生する場合があるため、信頼のおける不動産業者に媒介を依頼し、内密に販売してほしい、という売主もいます。
このように、物件を販売していることを広く知られたくない場合は、未公開物件として情報の公開を制限することで、内々に販売を進めていきます。

2つめは、元付けである不動産業者の都合で公開を限定しているケースです。売主や貸主からすぐに買い手や借り手が決まりそうな価格・賃料で媒介の依頼を受けた際や、立地条件や間取りが良いといった優良物件の場合、未公開物件として物件情報を制限し、自社で客付けをしたいと考えるからです。

どちらの理由にせよ、未公開物件でしばらく客付けができなかった場合は、時期を見て一般公開されることがほとんどです。

未公開物件になる可能性がある物件

未公開物件として扱われる傾向がある物件として以下のような特徴が挙げられます。

1. 成約しやすい価格で売却の依頼を受けた物件
2. 自社の顧客の希望に見合った物件
3. 立地や間取りが人気の物件
4. 売主の都合で公開したくない物件

このように未公開物件は、4以外、比較的好条件の物件であることがわかります。

未公開物件のメリット

未公開物件の主なメリットとしては、次の2つが挙げられます。

● 周辺エリアの物件よりも価格・賃料が安いものがある
● 人気の立地など優良物件である可能性がある

不動産業者が未公開物件として物件情報の公開を制限している物件は、周辺エリアの物件よりも価格・賃料が安く、広く公開せずともすぐに客付けができそうな物件である可能性があります。また、人気が高い立地や有名な物件など、希少性が高く、一般には出回らないような人気物件が未公開物件になっているケースもあります。

未公開物件のデメリット(注意点)

未公開物件には、注意しなければならないデメリットもあります。主な注意点が4つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

未公開物件だからといって優良物件とは限らない

未公開物件だからといって、必ず希少性の高い人気物件や優良物件というわけではありません。たまたまその物件がレインズに登録する前の「未公開」状態であるというだけで、特別な物件でも何でもない、ということもあります。未公開であることで希少性を高め、客付けにつなげようとしている場合もあるため、注意が必要です。

未公開ではないケースもある

非常に稀ですが、未公開物件のなかには、本当は未公開ではない物件が紛れているケースや、そもそも物件自体が存在しないケースもあります。不動産業者が過剰に未公開をアピールしてくる場合は注意しましょう。不動産業者が店の宣伝や登録者を増やすために未公開を謳った「ウソ広告」の可能性があります。

事故物件の可能性がある

事故や事件が発生して「事故物件」となったものは、住所などが公になっているケースがあるため、未公開物件として自社の顧客にのみ紹介する場合があります。
紹介された未公開物件が相場より大幅に安い場合は、事故物件の可能性があります。不動産業者に確認することをおすすめします。

家賃が割高な場合もある

未公開物件は、特別感や希少性を演出するためのものであり、実際は優良物件ではなく、家賃が割高に設定されている場合もあります。
公開が制限されている物件は、ほかの類似物件との比較検討が難しく、提示された家賃が相場なのかどうかを判断しにくい点がデメリットです。

未公開物件の情報を得る方法

インターネットで物件検索をすると出てくる「未公開物件」は、インターネットで不特定多数の人が情報を入手できる時点で、未公開物件とはいえないでしょう。未公開物件の情報を得るためには、不動産業者から紹介してもらう方法しかありません。
まずは物件を探しているエリアの不動産業者に登録し、直接足を運びましょう。不動産業者を選ぶ際は、実績の高い地域密着型の不動産会社、または大手の賃貸会社がおすすめです。

不動産業者で対面相談する際は、自分の希望の条件をしっかり伝え、条件に合った物件が出てきたら紹介してもらえるよう依頼しましょう。
大切なのは、購入または入居の意思が強いことを、担当者にしっかりアピールすることです。要望はできるだけ具体的に提示し、担当者の質問にはしっかり答えましょう。物件を紹介されたときは、きちんと感想を述べ、担当者との信頼関係を築いていきます。
物件を購入・入居する意思が強い顧客だと認識されれば、不動産業者のホームページや広告に掲載されていない未公開物件を紹介してもらえる可能性が高くなります。

また、できるだけ物件情報を入手しやすいよう、複数の不動産業者に登録・依頼しておくとよいでしょう。

物件情報を確認する

未公開物件を紹介してもらった場合、該当の物件情報を細部まで確認しましょう。未公開物件は場合によって魅力的な物件もありますが、すべてがそうとは限りません。そのため、賃料や間取り、立地といった物件の情報を事前に確認しておくのがよいでしょう。

また、過去に事故や事件がなかったかも把握しておくことが大切です。

これらの情報を把握するためには、同じエリアでいくつかの不動産会社に登録し、比較する必要があります。

予算との兼ね合いにも気を配る

好条件な未公開物件の場合、購入費用が高くなる可能性があります。そのため、好条件の物件だからといって契約を急ぐのではなく、予算とのバランスを見極めてから契約を結びましょう。

未公開物件情報は不動産業者から直接紹介してもらう

未公開物件は、売主の事情や媒介を依頼された不動産業者の都合で、公開を制限している物件です。情報を入手するには、自分の希望する物件の条件を伝え、要望に合った物件を不動産会社から紹介してもらう必要があります。
未公開物件は、希少性の高い物件、優良物件が多いイメージが強いですが、未公開物件=必ずしも良い物件、というわけではありません。
不動産業者から未公開物件を紹介された場合は、物件情報の詳細をしっかり確認し、自分によって良い物件かどうか見極めることが大切です。

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