築20年のマンションはいくらで売れる?相場比較と高く売るポイント

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マンションを売却する際の価格を決める重要な要素として、「築年数」が挙げられます。築年数は「建物の耐久度」や「老朽化の具合」を示す指標であり、築年数が古いほど、価値は下がるのが基本です。マンションを購入し、中古で売却するなら新しいうちに売ったほうが良いですが、場合によっては築20年を超えることもあるでしょう。

「築20年=古い家」とイメージする人も多く、実際に売却の際に不利になってしまうこともあります。しかし、築年数が20年以上でも売却ができないわけではなく、条件次第では高値で取引されることもあります。中古マンション売却の相場を知り、築年数の古い物件も上手に売却しましょう。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

マンションの査定額は築年数の影響を受ける

マンションを売却する際の前提で知っておきたいのが、「査定額は築年数の影響を受ける」ということです。つまり、築年数が新しい=査定額は高くなり、年数を重ねるごとに少しずつ金額は減っていきます。これはマンションの資産価値が減少するからです。

ただし、築年数だけが査定額の評価基準ではありません。よく、「30年を過ぎると価値がゼロになるのでは?」と思っていらっしゃる方がいらっしゃいますが、ゼロになるということはありませんのでご安心ください。

新築で購入したマンションも、20年経つとライフステージの変化により売却や住み替えを検討されることも多いですよね。築年数が経過することによる査定額の変化について詳しく把握し、売却の時期を見極めましょう。

築20年で価格は40~50%まで下落する

 width=REINS TOPIC より

上の図をご覧ください。築年数毎の平米単価を表したものになります。築20年の中古マンションの場合、一般的には購入時の40~50%程度価値が下落します。

固定資産税評価額に用いられる経年減価補正率表においても、20年でおよそ半分となります(木造の場合は更に半分)。

参考:経年減価補正率表

一方、30年を超えた物件においては価格が逆に高くなっています。現在、マンションの価格が高騰する傾向となっており、築年数が経過している安価な物件を探してリフォームをされる方が増えています。また、固定資産税が安く済むことにメリットを感じる方もおり、決して単純に築年数に合わせて下落するわけではないということがわかります。

下落の幅は様々な要素が影響するため、一概に決まっているわけではありませんが、築年数による下落率が高いことは覚えておきましょう。

「木造」と「鉄筋コンクリート造」でも相場は異なる

住宅ごとに構造は異なり、この違いによっても査定額が変わることはあります。住宅の構造で主なものは「木造」と「鉄筋コンクリート造」ですが、それぞれでどのような違いがあるのか知っておきましょう。

木造

木造の場合、築20年経過しているとかなり古い建物とみなされます。木造の建物は税務上の法定耐用年数が22年であり、築20年だと減価償却の期限が迫っています。そのため、投資の商品として考えた場合は弱く、買い手がつきづらいです。

また、一般向けに売却する場合でも、木造で築20年が経過していると、耐久度に不安を持たれることが多いため、敬遠されがちです。もちろん、木造だからといって、必ずしも大幅に査定額が下落するわけではありません。

法定耐用年数はあくまで税務上の問題であり、査定額そのものが下がることはないでしょう。また、1981年以降に建築されているなら、「新耐震基準」が採用されているため、木造でも耐久度に問題がないことが多いです。

買い手が付きづらく、鉄筋コンクリート造に比べるとやや査定額は減少しやすいものの、大幅な違いにはなりません。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造は耐久度が優れているという安心感から、築20年の中古マンションでも、比較的買い手は付きやすいです。法定耐用年数も47年と木造よりも倍以上長く、投資商品としての強みもあります。ただし、あくまでも木造よりも買い手が付きやすいというだけで、鉄筋コンクリート造が特別に評価されるとは限りません。

鉄筋コンクリート造は耐久度の高さを示した「安心安全」の要素ではありますが、イコールプラス査定とは限らないため注意が必要です。査定でプラスの評価を受けられるというよりも、マイナス査定になりづらいと考えたほうが良いでしょう。

無価値になるわけではない

築年数が古くなるほどに建物の価値は減少しますが、いくら年数が経っても無価値になるわけではありません。木造、鉄筋コンクリート造ともに法定耐用年数が設定されており、これは簡単に言えば、「建物を消費しきるまでの期間」です。

そのため、木造なら22年、鉄筋コンクリート造なら47年を経過した場合、資産価値がゼロになると考える人もいますが、これは間違いです。法定耐用年数はあくまで減価償却における基準を示したものであり、建物の実際の「耐久度」「消耗具合」を示すわけではありません。

築年数が経過するほどに査定額が低くなるのは確かですが、古いから一銭にもならないということはないため、安く買いたたかれないよう注意が必要です。中古マンションを上手に売却するなら、一括査定のイエウールがおすすめです。

イエウールは全国1,600社以上の不動産会社に対応しており、最大6社の査定結果を比較できます。古い中古マンションを適正価格で売却するためにも、ぜひ利用してみましょう。

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エリア別築20年の中古マンションの相場比較

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不動産を上手に売却するには、相場価格を知ることが大切です。相場価格を正しく理解していないと、安い金額で不当に買い叩かれる可能性があります。中古マンションの売却価格は、築年数だけではなく売却エリアも関係します。
同じ築20年のマンションでも、エリアごとに相場価格は違うため、それぞれの相場を正しく把握しておきましょう。

東京坪単価149.9万円

東京都は築年数20年のマンションで、坪単価は149.9万円です。東京といっても地区ごとに若干の違いはありますが、23区は比較的相場価格は高いでしょう。築年数20年でも坪単価が高い理由は、新築時の購入価格の高さにあります。
東京は地価が高く、他のエリアと比べても新築購入価格が群を抜いて高いため、築年数による価値の減少が起きても坪単価は高いままです。例えば東京で築1年の場合、坪単価は261. 4万円です。これと比較すると、築20年で約40%程度価値が減少しているため、下落率だけで見ると一般的な数値と言えます。

大阪坪単価69.3万円

大阪坪単価は、築20年で69.3万円です。東京都比べるとかなり低くなりますが、スタートの金額も低いため、それほど大幅に相場価格が下落しているわけではありません。築1年の場合、坪単価は163.2万円であるため、築20年と比較すると下落率は約40~45%程度で、これも一般的な数値です。

愛知坪単価56.7万円

愛知は東京、大阪に比べるとさらに坪単価は安くなり、築20年で56.7万円です。地区1年で153.3万円であるため、築20年と比較した場合、下落率は約60%程度です。相場よりもやや低い数値であり、築年数を重ねるごとに値崩れがしやすいでしょう。他のエリアよりも下落率が高いため、少しでも高く売るなら早めに売却するのがおすすめです。

地方ほど安くなる傾向

東京、大阪、愛知の3つのエリアで相場価格を比較しましたが、地方になるほど売却額は安くなる傾向にあります。これは「地価」「物価」などが影響しており、都市部のほうがこれらの価値が高くなるからです。そのため、さらに地方に行くと坪単価も減少するため、売却金額もさらに安くなるでしょう。
しかし、売却時に重要なのはいくらで売れるかよりも、購入時のなん%で売れるかです。坪単価が地域によって違うため、単価の安い地方なら、中古マンションの売却価格が安くなるのは当たり前です。損得を決める上では、査定額の下落率が基準になるため、一般的な40~50%を目安にし、これ以下の金額でないことを確認して売却しましょう。

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築年数別中古マンションの相場比較

中古マンションを上手に売却するためには、築年数ごとの相場価格を知ることも大切です。「古い建物=築20年程度」をイメージする人が多いですが、さらに築年数が経過したマンションを売る人もいます。また、古くならないうちに早く売ってしまいたいと考える人も多く、新築とほぼ変わらない状態のマンションが売りに出されていることもあります。

売却の査定額は築年数に大きな影響を受けるため、築年数ごとの違いを知り、どれほど相場価格が変化するのか理解しておきましょう。

首都圏の中古マンション成約状況

首都圏の中古マンションの成約状況を参考に、築年数ごとの相場価格を見ていきましょう。

築年数 ㎡単価 変化割合 価格 面積
築0~5年 74.37万円 100% 4,895万円 65.81㎡
築6~10年 61.17万円 82.2% 4,243万円 69.37㎡
築11~15年 56.46万円 75.9% 3,931万円 69.63㎡
築16~20年 46.73万円 62.8% 3,159万円 67.61㎡
築21~25年 31.55万円 42.4% 1,899万円 60.19㎡
築26~30年 29.97万円 40.3% 1,670万円 55.74㎡
築31年~ 29.79万円 40.1% 1,678万円 56.33㎡

首都圏のため坪単価が高く、売却価格も高額ですが、注目すべきは価格の変動率です。変化の割合をみると、経過年数に応じて査定額がマイナス推移していることが分かります。また、築年数0~5年では、変化割合100%となっていますが、これも状況によって異なるため注意が必要です。

新築で購入したマンションも、誰かが住んだ時点で中古となり、新築のブランドはなくなります。そのため、購入後1年で売却する場合、新築同然の状態であっても、査定額が下がる可能性があります。もちろん、大幅に減少することはなく、買い手次第では好条件で購入してもらえることもあり、売りやすいのは確かです。

売却時には築年数だけではなく、中古かどうかも関係することは理解します。また、築年数20年以降は、価値の減少がほとんどないことも注目すべきポイントです。一定の期間を経過すると、「古い家」とまとめて認識されるため、査定額への影響は小さくなります。

ただし、古くなるほど買い手に与える耐久度の不安は大きく、買い手が付きづらいことは理解しておきましょう。

古くても高額査定になるケース

築年数が古いほど、売却時の査定額は低くなる。中古マンション売却では、これは前提条件ですが、一部例外も存在します。マンションの売却価格は、築年数以外の要素も含めて総合的に決定するため、古い物件でも条件次第では高額査定になるケースもあります。

築20年以上でも相場以上の価格で売れることはあるため、どのような要素で査定がアップするのか知っておきましょう。

人気のエリア

売却するマンションが人気のエリアにある場合は、古くても高額査定が期待しやすいです。中古マンションは「買い手が付くか」「どれだけ需要があるか」が重要であり、人気のエリアならこれらを満たしています。売却もしやすく、かつ購入希望者も多いため、価格は釣りあげられ、高値で売却しやすいです。

都市部

都市部は利便性が高いことから人気が高く、高額査定が期待しやすいです。「地価」や「物価」の高さから、購入時の金額が多いため、多少値下がりしても査定額は高くなります。また、同じ都市部でも「交通アクセスが良く利便性が高い」「地区としてブランドがある」など、条件次第で査定額にも差が出ます。

「都市部=高額査定」になるわけではなく、都市部の中でも特に使い勝手が良く知名度の高いエリアが高額査定になりやすいと考えましょう。

開発地区

開発地区も高額査定が期待しやすく、これは将来性の高さによるものです。都市計画で将来的な開発が決まっており、利便性が高まることが決まっていると、査定額は通常以上にアップします。これは都市部に限ったことではなく、地方でも同じことが言えます。

地方で現在は利便性が低い場合でも、将来性があれば需要は高まり、査定額もアップするでしょう。開発地区は注目を集めやすく、地価の上昇も期待できるため、土地の価値上昇に伴って、査定額も高まります。

こだわった内装

内装は売却時に重要な要素です。こだわった内装で、綺麗な状態が保たれていると、査定額はアップしやすいでしょう。マンション場合、外装は管理会社やオーナーが管理しているため、手出しできませんが、内装は個人で手を加えることが可能です。

そのため、売却時でも差が出やすいポイントでもあり、同じ条件でも内装次第で査定額が変わる可能性があることは覚えておきましょう。

デザイナーズマンションは強い

デザイナーズマンションは、ハウスメーカーの既存商品ではなく、建築家がオリジナリティを追求して建てたマンションです。外装はもちろん、内装も通常のマンションとは違っている点が多く、こだわった設計になっていることが多いため、査定でもプラスになりやすいです。

デザイナーズマンションは新築での購入価格が高くなりやすいため、経済的な問題から購入を断念する人もいます。しかし、中古なら比較的手を出しやすいため、需要は高く、査定額もプラスになりやすいです。他とは違った個性があることは、プラス要素の一つであり、売却時に有利に働きやすいでしょう。

好みが分かれる場合もある

デザイナーズマンションはこだわりの内装設計が魅力であるものの、こだわっているがゆえに、好みが分かれる可能性もあります。設計によっては万人受けしない可能性もあり、買い手のターゲットが限定されることで、マイナス査定になることもあります。売却のことまで考えるなら、万人受けしやすい内装を選んだほうが良いでしょう。

一般的な間取り

間取りは一般的なもので、誰もが使いやすいと査定額アップに繋がりやすいです。これもこだわった内装設計と同じで、特定の誰かが使いやすいような特殊な間取りだと、購入の選択肢から外れやすいため注意が必要です。

DKやLDKのモデルなら基本的に問題はありませんが、各部屋の配置によっては一般向けでなくなる可能性もあります。よほど特殊でない限り査定に影響することは少ないため、ハウスメーカーから購入したものなら、ほとんど影響はないでしょう。

リフォーム歴なし

リフォーム歴があると、前所有者が使いやすいよう設計されている可能性が高いため、査定は下がりやすいです。リフォーム歴がなければ、購入時のまま変更されていないため、買い手も部屋の情報を確認しやすく、査定額もアップに繋がります。

また、築20年以上の中古マンションは、リノベーションを前提に購入する人も多いです。安くで購入し、リノベーションの工費にお金をかけて自分好みの物件にしたいと考えている人は多いため、いじっていないほうが評価はされやすいでしょう。

リフォームやリノベーションをしてから売却しても、査定額アップには繋がらず、工費分を回収できずに損をすることが多いです。売却するなら余計な手は加えずに、そのまま売りましょう。

古くても大丈夫まずは無料査定を

築年数が古いと査定額は下がりやすいですが、必ずしも不利になるわけではありません。古くても条件次第では高値で取引されることもあり、どれだけ年数を重ねていても、少なからず価値は残っています。築20年以上経過している場合でも、価値がゼロになることはないため、まずは無料査定に出し、物件の価値を正しく判断して売却しましょう。

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初心者でもわかる!
記事のおさらい
築20年の中古マンションの相場を知りたい
東京坪単価149.9万円、大阪坪単価69.3万円、愛知坪単価56.7万円です。詳しくはこちらで説明しています。
築年数別中古マンションの相場を比較したい
首都圏の中古マンションの成約状況を参考に、築年数ごとの相場価格をご紹介しています。詳しくはこちらをご覧ください。
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