マンション購入の注意点を解説!物件選びから内覧・契約時に注意するべきことは?

マンション購入の注意点を解説!物件選びから内覧・契約時に注意するべきことは?
井上 恵子
監修者:井上 恵子(いのうえ けいこ)
住まいのアトリエ 井上一級建築士事務所所長。
一級建築士、インテリアプランナー、住宅性能評価員講習修了。
大学卒業後、総合建設会社の設計部で主にマンションの設計・工事監理、性能評価などを担当。独立後は生活者の視点から「安心・安全・快適な住まい」「間取り研究」をテーマに、webサイトや新聞・雑誌へのコラム掲載、マンション購入セミナーの講師として活動。

はじめてのマンション購入を考えている人の中には、失敗したくないと思いつつも、どんな点に注意しながらマンション購入を進めていけばわからないという人も少なくないと思います。

同じ築年数で同じエリアにあるマンションでも管理状況次第で、将来の資産価値次第で明暗が分かれるのがマンション購入です。

そこで本記事では、物件選びの際の注意点から契約の際の注意点まで網羅的に抑えておくべきポイントを解説します。初めてのマンション購入で不安があるという方は是非ご覧ください。

物件を選ぶ時の注意点
  1. 災害リスクに注意
  2. 資産価値に注意
  3. タイミングに注意
  4. 市場価格に注意
  5. 築年数に注意
  6. 周辺環境に注意
内覧する時の注意点
  1. 信頼できる不動産会社か見極める
  2. 共用部分の管理状況をチェック
  3. 家事動線をイメージする
  4. 居住者がいる場合は最低限のマナーを守る
  5. 直感も大事にする
契約する時の注意点
  1. 重要事項説明書は隅々まで確認する
  2. 契約締結時に手付金の支払いが必要
決済・引き渡し時の注意点
  1. 予算は諸費用やリフォーム代も含めて計算する
  2. 残金決済の前までに住宅ローンの手続きを済ませる
  3. 物件の最終チェックを行う

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マンション購入で物件を選ぶ時の注意点

マンション購入をしようと考えたものの、どのように物件を選んでいったらいいのかわからないという人も少なくないと思います。

そこで第一章ではマンションを選ぶ時の注意点5つを解説していきます。

  1. 災害リスク
  2. 資産価値
  3. タイミング
  4. 市場価格
  5. 築年数

注意点①災害リスク

マンションをエリアから選ぶ場合、多くの方は最寄り駅や自身の職場、子どもが通学する学校、買い物やグルメを楽しめる商業施設などをメインに物件を絞り込みます。

ここで意外と忘れがちなのが、災害リスクの高さです。地震や台風などの自然災害が発生しやすい日本では、大規模な災害が起こったとき、物件が被災する確率がどのくらい高いのか知っておく必要があります。

災害リスクは、自然災害による被害を予測し、地図化した「ハザードマップ」で確認できますので、物件のあるエリアと照らし合わせて災害リスクをチェックしておきましょう。ハザードマップは各自治体で交付・公開されているほか、不動産仲介業者から渡される書類の中にも含まれています。

また、マンションそのものの耐震性にも留意する必要があります。新築マンションの場合は基本的に現行の新耐震基準に基づいた耐震性があると考えてよいですが、1981年以前に建てられた中古マンションは、旧耐震基準に基づいて設計されているため、耐震性が劣る物件もあります。

そもそも、旧耐震基準は震度6以上の大地震を想定していないうえ、震度5程度の地震でも「倒壊しない」ことを基準としているため、大規模地震が発生した場合、継続して住めないような甚大な被害を受けるおそれがあります。1981年6月以降に竣工したマンションでも、それ以前に建築確認が完了している場合は、旧耐震基準で建てられている可能性もありますので注意が必要です。

なお、旧耐震基準で建てられた中古マンションでも、必要な耐震補強工事を行い、新耐震基準と同等の耐震性を期待できるマンションもあります。購入を検討している中古マンションの築年数が古い場合は、過去に耐震診断を受けて、必要な耐震補強工事を行っているかどうかもチェックしてみましょう。

耐震基準について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
耐震基準とは?その定義や旧耐震と新耐震の違いなど基本解説

注意点②資産価値

初めてマンションを購入するという人の中には、「このマンションは終の棲家として考えているから資産価値が下落してもそこまで問題じゃない」と考えている方もいるかもしれませんが、予想外のライフプランの変化でマンションを手放す可能性や、資産価値が下がるとそもそも住み続けることができなくなる可能性すらあるのです。

具体的には、

 

  • 転勤などでマンションを手放す際に「売るのも貸すのもできない”負”動産」となってしまった
  • 資産価値が下落して買い手がつかなくなった結果、大規模修繕が実施できずにマンションの耐震性に欠陥が出始めてしまった」

などのケースがあります。

そうならないためにまずは、そもそもマンションの資産価値がどのように下落していくのかを把握しましょう。以下のグラフはレインズ・マーケット・インフォメーションの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」から独自に作成した首都圏のマンションの成約価格の下落幅です。

マンションの資産価値の下がり方

グラフからもわかるようにマンションの資産価値は築10年までで新築時の約80%に資産価値が下落、その後緩やかに下落していき築25年前後で新築時の30%前後で下げ止まります

その中でも資産価値が下がりづらいと言えるマンションの特徴は以下の通りです。

  • 最寄り駅・バスなどの交通インフラが整っていて、駅からも近いこと
  • スーパーやコンビニなどの生活の利便性に優れている
  • マンションの清掃など、管理状況が良好なマンション
  • 再開発のエリアで街自体が発展していること
  • マンションの共用施設が充実していること

中でも最も重要な要素は立地です。マンションを購入する時は将来を見据えてある種”投資”の考え方をもって物件選びをしていきましょう。

注意点③タイミング

マンションの購入価格の推移を考えて購入するタイミングを見極めることも重要です。マンション価格については、国土交通省が公表している「不動産価格指数」の推移が参考になります。

以下のグラフは2008年のリーマンショック後の不動産価格指数となっていますが、マンションの価格のみが顕著に上昇していることがわかります。背景には、東日本大震災後の人材不足による建設コストの増加、また東京オリンピックの開催決定による建設資材の価格高騰があげられます。

長期間に渡る超低金利などの影響もあり、購買需要が減ることは考えづらく2021年はマンションを買うタイミングとしては悪くないと言えそうです。

出典:国土交通省_不動産価格指数

ただし、家を買うタイミングは不動産価格だけではなく、ライフイベントからも判断しないといけません。戸建てを購入した人1,000人以上に向けて行われたアンケートによると、戸建住宅を買ったきっかけで最も多いのは「結婚」のタイミングで23.7%、続いて「昇給・昇格」のタイミングで23.3%、「出産」のタイミングで17.3%となっています。

単にマンションの価格推移だけではなく、自分のライフプランや資金状況からも家を買うタイミングを判断しましょう。

マンション価格の推移について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。
マンション価格が高いのはなぜ?今後の動向についても解説!

注意点④市場価格

マンション購入を考える時は、検討している物件が市場価格と照らし合わせて高くないかどうかも重要な点となります。

具体的には、リノベーション済みの中古マンションによくある、売主が不動産会社のパターンであれば仲介ではかからない消費税がかかる他、自分でリノベーション会社に依頼するよりも高い価格が利益として上乗せられていることがほとんどです。

また、新築マンションと中古マンションを比較した時も、新築マンションの場合は仲介と違ってモデルルームの建設コストなどの販売促進費や営業活動のための人件費が販売価格に上乗せられているため中古マンションよりも割高になることがほとんどです。

マンションの市場価格は、

  1. 市場価値
    └駅からの距離や過去の取引実績が価格を決める要素の一つになります。
  2. 販売コスト
    └営業のための人件費やモデルルームの建設費などの販売促進費が積み上がります
  3. 収益性
    └投資用としてマンションを購入する場合は、その物件の周辺の家賃相場などを参考にして価格が決まっています。

で決まります。

予算から少しオーバーしている場合などでも市場価値から考えると安いというケースも十分にありますので、他の物件と比較して高いか安いかに注意しなくてはなりません。

注意点⑤築年数

主に中古マンションを検討している場合は購入するマンションの築年数も重要なポイントです。

中古マンションの販売価格は築年数が経つごとに自ずと下がっていきますが、築25年以降が価格が下げ止まるタイミングといわれています。逆に言えば、築25年を超えるとほぼ価格は横ばいになるため、価格が底値に近づく築25年付近のマンションを購入しておけばこれ以上価格が下落しにくいと言えます。

また、マンションの寿命という観点で築年数を見てみると、国土交通省の調査によると鉄筋コンクリート造のマンションであれば構造体の耐用年数は120年、外壁塗装のメンテンナンスを適切に行った場合は150年間持つと言われています。

一方で、東京カンテイの調査によると、これまでに建て替えられたマンションの築年数の平均は全国平均で33.4年、東京都は40.0年となっており、管理状況次第でマンションの寿命は大きく変わってくることがわかります。

マンションの購入を検討している方は第2章で解説する内覧時の注意点を見逃さずにマンションを見極めていきましょう。

中古マンションの買い時な築年数については、こちらの記事もご覧ください。
中古マンションの築年数は何年が狙い目?寿命や注意点も解説

注意点⑥周辺環境

不動産仲介業者のホームページや資料には、物件の周辺にどんな施設があるか、最寄り駅まで何分かかるかなどの情報が記載されていますが、騒音やにおい、雰囲気といった主観的な情報は不足しています。

静止画像では閑静な住宅街に思えたけれど、現地に行ってみたら近場に工場があり、日中は絶えず機械音が聞こえてくる…などというリスクもゼロではありません。できれば日中・夜と時間帯を変えて訪問し、周辺環境に気になる点はないかどうか確認しておくと安心です。

また、マンションの口コミサイトなどで実際にマンションに住んでいる人の意見を聞いてみることも重要です。例えば、

 

  • 近くの病院からのサイレンが聞こえて夜眠れないことが多い
  • 飲み屋が多く夜は酔っ払いが多い
  • 家の前の道路が国道の抜け道になっていて、夜うるさい

など、実際に住んでみないとわからないポイントも多くあります。

マンションの物件情報だけではなく、周囲の環境も確認しながら物件を選んでいきましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入前に確認すべき治安など周辺環境の調べ方

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マンション購入で内覧するときの注意点

購入するマンションの候補を絞り込んだら、物件の内覧を申し込みます。実際に物件を見る際、注意したいポイントを5つご紹介します。

 

  1. 信頼できる不動産会社か見極める
  2. 周辺環境に気になることはないか確認
  3. 共用部分の管理状況をチェック
  4. 家事動線をイメージする
  5. 居住者がいる場合は最低限のマナーを守る
  6. 直感も大事にする

注意点①信頼できる不動産会社か見極める

初めてのマンション購入で頼りにしたいのが不動産業者ですが、業界についての知識がない段階では信頼できる不動産会社とそうでない不動産会社を選ぶのはなかなか難しかったりします。

そこで、まずは信頼できない不動産会社の特徴をいくつか紹介したうえで、いったいどのように不動産会社を選べばいいかについて紹介していきます。信頼できない不動産会社の特徴は以下の通りです。

  • 「掘り出し物だから早く買わないと売り切れる」と言って、購入を急かしてくる
  • 「すべて私にお任せください」などど詳しい説明をしてくれない
  • 何を聞いても満足する答えが出てこない
  • 都合が悪い質問をすると「わからない」と言って質問をはぐらかしてくる

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また、複数の不動産会社と連絡を取っておくことで未公開物件の提案を受けやすくなるため、物件選びの選択肢を大幅に広げることができます

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注意点②共用部分の管理状況をチェックする

エントランスやエレベーター、廊下、駐車場など、マンションの住民全員が利用する共用部分が適切に管理されているかどうか確認しましょう。

ほとんどのマンションでは、物件の管理をマンション管理会社に委託していますが、管理の質は業者によっても異なりますので、中には清掃が行き届いていなかったり、廊下の電球が切れていたりする場合もあります。

管理状況が悪いとマンションそのものの資産価値が落ちてしまいます

ので、共用部分が適切に管理されているかどうか、入念にチェックすることが大切です。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入するならリセールバリューをチェック!5つのポイント

注意点③家事動線をイメージしながら内覧する

室内の内覧では、実際に住んでみたときの様子をイメージしながら、すべての部屋を回ってみましょう。

特に注意したいのは家事動線です。キッチンは使いやすい場所にあるか、洗濯機置き場から物干し場までスムーズに動けるかなどを確認しましょう。家事は基本的に毎日行うものですので、少しでも家事動線に違和感や不便さを感じたら、物件の再検討が必要です。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
中古マンションの見学で確認すべきポイントや回数の目安を紹介

注意点④居住者がいる場合は最低限のマナーを守る

中古マンションの場合、売却が決まるギリギリまで前オーナーがそのまま居住しているケースもあります。

その場合、居住中のお宅を訪問して内覧させてもらうことになりますが、相手はトラブルやもめ事を起こさず、スムーズに売却することを願っていますので、内覧中は買い手候補者の人間性もチェックされます。

マナーの悪い人と判断されると、物件を気に入っても先方から売却を断られてしまう可能性がありますので、内覧に行ったらきちんと挨拶する・ドアや収納を勝手に開けない・案内される前にあちこち動き回らないなど、最低限のマナーをわきまえて行動しましょう。

中古物件を内覧する際の注意点については、こちらの記事でも解説しています。
中古住宅購入の注意点と3つのポイントを徹底解説

注意点⑤直観も大事に、居心地の悪さや違和感を覚えたら要注意

マンションの室内では主に日当たりや風通し、眺望、設備の充実さなどをチェックし、総合的に物件を評価しますが、時には直感を当てにするのも大切です。

間取りや設備、日当たりなども申し分ないのに、なぜか居心地の悪さや違和感を覚えるときは要注意。「住んだら慣れるだろう」と妥協して物件を購入し、住み始めても、最初に抱いた違和感は残り続けてしまう可能性があります。

「自分の家なのに落ち着かない」と後悔することになりかねませんので、居心地の悪さや違和感が払拭されないうちは、物件の購入を見合わせた方が無難です。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
オートロックマンションは安全?メリット・デメリットを徹底解説!

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マンション購入で契約する際の注意点

内覧を経て購入する物件が決まったら、売主と売買契約を締結します。マンションを契約する際に注意したいポイントを2つご紹介します。

 

  1. 重要事項説明書は隅々まで確認する
  2. 契約締結時に手付金の支払いが必要

注意点①重要事項説明書は隅々まで確認する

不動産の売買契約を締結するにあたり、売り主は重要事項説明書を書面で交付し、説明することが法律で義務づけられています。

マンションの場合、重要事項説明書には物件や取引条件に関する事項のほか、マンションの専有部分や共有部分に関する定め、管理費用・共益費の額、マンション管理の委託先といった情報が記載されています。

売買契約を締結すると、重要事項説明書に記載されている項目をすべて確認し、了承したことになりますので、必ず契約前にすべての項目に目を通し、疑問点があったらどんどん質問しましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション駐輪場の問題点とは?失敗しない解決策を紹介!

注意点②契約締結時に手付金の支払いが必要

マンションの売買契約を締結する際、買主は売主に対し、所定の手付け金を支払う必要があります。

手付け金は物件取得価格の5~10%が相場となっていますので、仮に1,000万円の中古マンションを購入したとしたら、50~100万円の手付け金を準備しなければなりません。

手付け金は物件価格の一部を先払いする形で納めるので、トータルの支払金額に変化はありませんが、住宅ローンに組み込むことはできないので、あらかじめ手元にまとまったお金を用意しておきましょう。

契約後にキャンセルする場合、違約金として手付金を放棄することになるケースが多いです。

契約後のキャンセルについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
住宅購入の契約後にキャンセルはできる?違約金と解除方法を徹底解説

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マンション購入の決済・引き渡し時の注意点

マンションの残金の決済時や、引き渡しのときに注意したいポイントを3つご紹介します。

 

  1. 予算は諸費用やリフォーム代も含めて計算する
  2. 残金決済の前までに住宅ローンの手続きを済ませる
  3. 物件の最終チェックを行う

注意点①予算は諸費用やリフォーム代も含めて計算する

マンションを購入する際にかかる費用は、物件そのものの価格だけではありません。

物件価格とは別に、

  • 仲介手数料(中古のみ)
  • 固定資産税・都市計画税
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 司法書士依頼費用
  • 住宅ローン関連費用
  • 管理費・修繕積立金一時金
  • 引っ越し費用

などの諸費用が掛かります。

さらに購入後に修繕や改修などを加える場合は、リフォーム代やリノベーション代も必要となります。

特に諸費用に関しては、住宅ローンに組み込むことができず、基本的に現金一括払いとなりますので、頭金をいくら入れるか考えるときは、手元に残さなければならないお金のことも考慮しましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入にかかる諸費用はいくら?目安まで徹底解説!

注意点②残金決済の前までに住宅ローンの手続きを済ませる

物件価格から手付け金を差し引いた金額を一括で払うことを「残金決済」といいます。

一般的には所定の期日までに、不動産会社から指定された口座に残金を入金しなければなりませんので、それまでに住宅ローンの手続きをすべて済ませておきましょう。

不動産会社との提携ローンを利用する場合は、金融機関から不動産会社の口座へ直接振り込んでもらうことも可能です。大金の取り扱いに不安のある方は、不動産会社へ直接入金してくれる住宅ローンを選ぶとよいでしょう。

なお、住宅ローンの金利は、申込時ではなくローンが実行される日のものが適用されます。場合によってはローン金利の変動により、毎月の返済額が変わってしまうおそれがありますので、実際に適用されるローン金利をチェックしておきましょう。

注意点③物件の最終チェックを行う

内覧の時に物件や設備の状態は一通り確認しますが、引き渡しまでの間に状態や状況が変化していないかどうか、今一度チェックしてみましょう。可能であれば、不動産仲介会社に立ち会ってもらい、不備や不具合がないかどうか一緒に確かめると安心です。

物件の状況や付帯設備は、売買契約時に渡される「付帯設備表」と「物件状況確認書」に記載されていますので、齟齬がないかどうか確認します。

中古マンションを購入する際の流れについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
【中古マンション購入の流れ】必要書類や注意点をわかりやすく解説

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マンション購入の注意点を理解して物件選びを進めよう!

中古マンションは新築マンションに比べて手頃な価格で購入できるところがメリットですが、その分建物の耐震性や設備の充実さ、管理状況の良し悪しなどを入念にチェックする必要があります。

値段だけを重視して、その他の項目を妥協すると、後から不満や違和感が噴出したり、思わぬリフォーム・リノベーション費用が発生して予算オーバーしてしまうおそれがあります。

一度物件を契約・購入してしまうと後戻りはできませんので、後悔しないよう、下調べや準備は念入りに行いましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
築10年の中古マンションがおすすめ理由と探し方のポイントを徹底解説!

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