築30年のマンションはあと何年住める?メリットから選び方のポイントまで解説

築30年のマンションはあと何年住める?メリットから選び方のポイントまで解説

中古マンションを探している人の中には、物件情報サイトなどで築30年前後の中古マンションが売られているのを見ることがあるという方も多いと思います。

終の棲家として検討しているにせよ、将来的な住み替えを検討しているにせよ、

 

  • 「築30年のマンションってあと何年住めるんだろう」
  • 「築30年のマンションって将来的に売れるのかな?」
  • 「そもそも築30年付近のマンションにしかないメリットって何があるの?」

など多少は気になるものですよね。

そこでこの記事では、築30年付近の中古マンションはあと何年住めるかという疑問から、結局築30年のマンションは買っていいのかという結論まで含めて解説していきます。

また、築何年の中古マンションを買えばいいのかわからないという方はこちらの記事もご覧ください。中古マンションの築年数は何年が買い時?寿命や耐震性まで解説

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築30年の中古マンションってあと何年住めるの?

現在の維持管理体制が整っていると言っても結局中古マンションって何年くらいまで住めるの?時になっている方も少なくないと思います。

そこで第1章では中古マンションの寿命について紹介していきます。

中古マンションの建物寿命は100年以上

見出しを見て驚いた方も少なくないと思いますが、国土交通省の調査によると鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は120年、定期的な修繕を実施すれば150年以上になるとの試算があるのです。

そもそも、日本において鉄筋コンクリート造の公共住宅が本格的にマンションが建てられ始めたのが1960年以降なので、現存する中古マンションは長くとも築年数65年程度です。したがって、実際には本当に100年以上持つのかどうかは誰にもわからないのですが、少なくとも海外では築100年以上の物件は多く実在しています。もっとも有名なものとして、ニューヨークにあるエンパイアステートビルがありますが、定期的な修繕を経て現在築90年でオフィスとしても現役で利用されています。

また、マンションの寿命と勘違いされやすいものとして法定耐用年数がありますが、法定耐用年数はあくまでも会計上の概念でマンションの減価償却が47年で0円になるまでの年数です。したがって、法定耐用年数の47年が経ったからもう住めなくなるというわけではありません。

中古マンションの耐用年数について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンションの耐用年数は何年?寿命が来たらどうなるかまで解説

中古マンションの建て替え年数は40年前後

ただし、実際には中古マンションの中には40年前後で建て替えられているものも少なくありません。東京カンテイの調査によると、中古マンションの建て替えまでの年数は全国平均が33.4年、東京都は40.4年となっています。

また、東京都が運営している「マンションポータルサイト」が後悔しているマンションの建て替え年数のデータをグラフ化したものが以下のグラフとなります。

中古マンションの耐用年数

上のグラフを見るとボリューム層として最も多いものが築36~40年で30.2%となっており、全体を通じてみればやはり築35年以上のマンションが建て替えられていることがわかります。

したがって、マンションの建物寿命としては計算上100年以上と試算することができるものの、実際には管理状況や空室率の高さなどによって100年を待たずに建て替えられていることがわかります。

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築30年の中古マンションのメリットは?

ここまで築30年のマンションは何年住めるのかについて解説してきましたが、もちろん築30年前後の中古マンションにも多くのメリットがあります。ここでは築30年の中古マンションのメリットについて紹介していきます。

新耐震基準で建てられている

地震大国日本において、購入するマンションの耐震性が優れていることは物件選びの要素において非常に重要なものの一つです。

その点で、築30年の中古マンションは1981年6月に改定された新耐震基準で建てられていることがメリットと言えるでしょう。1981年以前に建てられた中古マンションの耐震基準は旧耐震基準と言われますが、震度6以上の大規模地震で建物が倒壊しないことを条件としている新耐震基準に対して、旧耐震基準では震度5強程度の揺れで倒壊しないことを条件としており、震度6以上の揺れに対しては何も定めていません。

その点で、東日本大震災後に話題となった首都直下型地震などの将来的なリスクなどを踏まえると、マンションの耐震性が新しいというのは大きな安心材料と言えるでしょう。

また、耐震基準について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

築浅よりも価格がお手頃

築30年前後の中古マンションのメリットは、築浅のマンションに比べてなんといっても価格が安いことでしょう。

以下のグラフは東日本不動産流通機構の2021年4月~6月のデータから作成した築年数と資産価値の推移を表したグラフとなりますが、築30年のマンションは新築時の約4割程度の価格で購入できることがわかります。

築年数と資産価値の関係

(出典:首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況)

仮に購入後にフルリノベーション(相場600~1000万円程度)をしたとしても、新築と比べて2000万円以上安く購入することができます。「予算が限られているけどマンションを買いたい」という方にとって、築古の中古マンションは希望条件に合えば良い選択肢と言えるでしょう。

立地を自由に選べる

築30年の中古マンションのメリットとして次にあげられるものが立地の良さです。

そもそも分譲マンションは、1960年代後半~70年代に旧住宅金融公庫が融資制度を開始したことを皮切りに本格的に普及が進みました。それ以降、当時の建設ラッシュと相まって好条件の立地にはどんどんとマンションが建てられた結果、現在の築30年の中古マンションは良い立地に位置していることが多いです。

立地が良ければ購入後に売却に出す可能性も増えてきますし、転勤などの理由で家を空けなくてはならない場合でも賃貸に出すという選択肢が出てきます。賃貸の場合は購入に比べて築年数はそこまで重視されないため、購入後の資産運用も視野に入れることができるのです。

管理状況を把握しやすい

築浅のマンションでは10~12年に一度実施する大規模修繕をまだ実施していない可能性もありますが、築30年ともなればすでに何度か大規模修繕を実施しているマンションがほとんどです。

その際に、修繕積立金の追加徴収がなかったかや、大規模修繕をする際にスムーズに工事に着手していたかなどを議事録で確認することができます

他にも、建て替えに関しての議論がどこまで進んでいるかなど、過去の管理実績を確認することができるのは「マンションは管理を買え」と言われる現在においては非常に大きな強みということができるでしょう。

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築30年の中古マンションを選ぶ時のチェックポイントは?

第3章では中古マンションを選ぶ時にどのような点に注意しながら選べばよいかについて解説していきます。築30年の中古マンションの購入を検討している方は、物件選びの際に以下の点に注意しながら選んでいきましょう。

適切な周期で修繕が実施されているか

築30年前後のマンション選びにおいて最も重要な要素は、中古マンションの修繕が適切な周期で実施されているかどうかです。

マンションにおける定期的な修繕とは大規模修繕と呼ばれ、国土交通省のガイドラインによると12年に1度実施するべきとされています。そして、その大規模修繕のための費用を徴収する修繕積立金の徴収状況や徴収額を算出している長期修繕計画があるかをチェックしておきましょう。

ほとんどのマンションにおいて長期修繕計画は作成されていますが、5年に1度の定期的な見直しがされていなかったり議事録が適切に取られていない中古マンションは要注意です。個人でマンションの議事録を見せてもらったりすることは少々難しいと思うので、購入前には必ず不動産会社を通じて管理状況の確認を行うようにしましょう。

配水管などの建物構造

マンションを選ぶ際には外壁や屋根の修繕を実施する大規模修繕だけではなく、配水管の状態を確認しておくことをお勧めします。

というのも、築年数が古い中古マンションの場合配水管がコンクリートに埋まっている構造であったり、下の階の天井裏を通っているケースも少なくなく、取替工事やリノベーションが実施しづらいマンションがあることも事実です。

実際に国土交通省の調査によると、築30年以上のマンションで建て替えを検討する理由として最も多い理由が54.1%で「排水や給水設備の劣化」で一番多くなっており、「地震などに対する安全性に不安」というような耐震性よりも高い要因であることがわかります。

特に1970年代に建設された築50年越えのマンションにおいてみられる構造なので、築30年前後の場合は配管が原因で建て替えになるという可能性はほとんどありませんが、将来にリノベーションなどを見据えている場合は念のために確認しておきましょう。

空室率や取引事例も要チェック

中古マンションを選ぶ際には、過去に取引が頻繁に実施されているかどうかや現在の空室率の高さをチェックしておきましょう。

というのも、空室率が高いマンションでは自然と管理費や修繕積立金の徴収額が少なくなってしまうため、住民が多いマンションに比べて劣化も早くなります。結果的にマンションの寿命も短くなる可能性が非常に高いので、将来的な売却を見据えている場合や終の棲家としてマンションの購入を検討している方は現在の空室率や取引事例をチェックしておきましょう。

過去の取引事例に関しては、イエウールが公開しているマンションライブラリーでは気になっている物件の取引事例を確認することができます。中古マンションの取引事例

築30年時点での取引事例が活発でないマンションであれば、空室率や修繕積立金の徴収に難がある可能性もあるので、購入を検討しているマンションの取引事例は是非チェックしておきましょう。

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築30年の中古マンションは将来的に売れない?

次に、将来的に住み替えを検討している方や相続のことを心配している人に向けて築30年越えの中古マンションは将来的に売却できるのかについて解説していきます。

結論から言うと、築30年のマンションを将来的に売却することができるかどうかはマンションの資産価値によるところが非常に大きいです。というのも、現在築60年前後のマンションで売りに出されている物件の多くは駅からの距離が近かったりフルリノベーションされている物件がほとんどです。

したがって、築30年前後の中古マンションを購入することを検討している方は、駅からの距離などの立地条件や管理規約でリノベーション不可になっていないかなどを入念ににチェックしておく必要があります。立地条件が良い物件の特徴としては以下のものがあげられます。

  • 治安の良い街:東京都なら世田谷区や兵庫なら芦屋などの高級住宅街などです。
  • 複数沿線が交わる駅:交通の利便性が高いエリア、具体的には山手線の内側などでしょう
  • 再開発が行われる街:タワマンが有名な武蔵小杉はかつては工業地帯でしたが、再開発により地価が高騰したことで有名です。
  • 有名学区内:有名な小学校や中学校の学区内は、常に人気のエリアです。
  • 急行停車駅・ターミナル駅:利用者が多く、資産価値も落ちづらいでしょう。

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築30年の中古マンションが将来建て替えになったらどうなる?

いくら購入時に注意をしていても将来的に建て替えになった時のことを考えてしまうという方も少なくないと思います。そこで第5章では築年数の古いマンションが将来的に建て替えになったらどうなるのかということについて解説していきます。

そもそも、マンションの建て替えにはいくつかの条件がそろっている必要があります。その一つとして、建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要になることや、建て替え費用として1000~2000万円程度の必要になってくるなどがあり、実は実際にはマンションの建て替えは現実的ではありません。というのも、国土交通省が発表している2020年7月時点での全国の建て替え件数は254件(1.9万戸)にとどまっており、全体の2%にとどまっています。

しかし、万が一建て替えが決まった場合は建て替えのパターンとしては以下の3つのものが存在します。

  1. 居住者負担で建て替える
  2. 建物の容積率を上げて建て替える
  3. マンションの敷地売却制度を活用する

それぞれ細かい説明は省きますが、居住者負担で建て替えるにしても平均して1,000万~2,000万円必要となるため、建て替えになった場合は多額の費用が必要になることを頭に入れておきましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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