低層マンションならではの魅力や購入時に注意することを解説

最近は「タワマン」の愛称で知られる高層タワーマンションが人気ですが、それと対をなす低層マンションにも注目が集まっています。

ただ、圧倒的な存在感を誇るタワーマンションに比べると、メディアなどでもなかなか話題に上らないので、一体どんなメリットがあるのか知らない方も多いようです。

そこで今回は、低層マンションの基礎知識と魅力、物件を選ぶときの注意点についてわかりやすくまとめました。

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低層マンションならではの魅力

低層マンションは高層マンションに比べると地味なイメージがありますが、実は低層マンションならではの魅力もたくさんあります。

ここでは、高層マンションとの比較も行いながら、低層マンションのメリットと魅力をご紹介します。

ゆとりのある住環境を確保できる

低層マンションの多くは、第一種または第二種低層住居専用地域に建てられます。

第一種または第二種低層住居専用地域とは、土地の用途の混在を防ぐことを目的に、都市計画で定められた用途地域の一種です。良好な住環境を維持するために、「建物の高さは10mまたは12mまで」「敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す」など、厳しい条件が設けられています。

特に第一種低層住居専用地域の場合、建築できる建物は住宅や共同住宅、寄宿舎、下宿、各種教育施設(大学や専門学校等を除く)、老人ホームなどに限られており、店舗や事務所等の建築は認められていません。

第二種低層住居専用地域に関しては、150㎡までの店舗を建築することが可能ですが、コンビニなどの日用品販売店やカフェ、理髪店など、業種に制限があります。

以上のような厳しい制限が課せられている第一種・第二種低層住居専用地域に建てられる低層マンションは、日当たりも良く、閑静でゆとりのある住環境を確保できます。

階段の上り下りやエレベーター待ちのストレスが少ない

高層マンションの場合、上階の住民はエレベーターを利用しますが、総戸数が多い分、出勤時や帰宅時は混雑しやすく、長時間待たされるケースも少なくありません。

その点、総戸数の少ない低層マンションは、高層マンションに比べてエレベーターの利用率が低いため、エレベーター待ちのストレスが軽減されます。

2~3階までなら階段の上り下りもさほど苦労せずに済むので、楽に外出・帰宅できるのも低層マンションならではの利点です。

災害に強い

高層マンションでは、柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」が主流です。

柱と梁以外の部分は省いたり、厚みを抑えたりできるので、間取り変更の自由度が高いところが利点ですが、横から加わる力に弱いため、耐震性はさほど高くありません。高層階ほど大きな揺れを感じやすく、震度3以下の地震でも物が倒れたり、落ちたりする可能性があります。

一方、低層マンションは壁で建物を支える「壁式構造」が主流となっており、柱と梁だけで支えるラーメン構造よりも耐震性が高い傾向にあります。もともと階層が少ないので、最上階に住んでいても揺れを感じにくく、被害を抑えやすいところが利点です。

また、ライフラインが遮断されるような大規模災害が発生した場合、高層マンションではエレベーターが利用不可となるため、屋外へ避難するには何段もの階段を降りてこなければなりません。

低階層マンションなら、階段からすぐに避難できるうえ、ライフラインが回復するまでの部屋への出入りも比較的楽に行うことができます。

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コミュニティを築きやすい

総戸数の多い高層マンションは住民の数が多い分、一人一人との関係性はかえって希薄になりがちです。通路やエレベーターで顔を合わせたら挨拶くらいは交わすものの、どこの誰かわからない…なんてケースも少なくありません。

一方、総戸数の少ない低層マンションは、顔を合わせる人が限られている分、お互いの記憶に残りやすく、すぐに顔見知りになります。部屋のバラつきも少なく、似たような属性の人が集まりやすいこともあり、同じマンションの住人同士、良好なコミュニティを築いていくことができます。

管理組合の理事会や総会での話し合いも、少人数の方が意見がまとまりやすいため、マンションの維持・管理業務に関する意見集約・合意形成もスムーズになります。

資産価値が落ちにくい

第一種・第二種低層住居専用地域に低層マンションを建てるには、ある程度ゆとりのある土地を確保する必要があります。そのため、低層マンション自体の供給率は高層マンションより少ないものの、その分希少価値がアップするため、資産価値が落ちにくい傾向にあります。

また、高層マンションを建てられる土地は、制限が少ない反面、短期間で周辺環境が激変するリスクもはらんでいます。

たとえば、眺望や景観が売りだったはずなのに、数年経ったら周辺により高いオフィスビルやマンションが建ってしまい、メリットがなくなってしまった…というケースもゼロではありません。

その点、低層マンションが建つ第一種・第二種低層住居専用地域は、建物の高さや隣地との距離、建物の用途などに一定の制限がありますので、周辺環境が劇的に変化する心配はほぼありません。

良好な住環境を維持できる低層マンションは、時代を問わず一定の需要を見込めるため、将来売却を検討する際、より良い条件で物件を売りに出せるようになります。

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そもそも低層マンションとは?

たくさんのメリットがある低層マンションですが、そもそも何を基準に「低層マンション」と「高層マンション」に区分されるのでしょうか。

実は、低層マンションの高さや階層について明確な定義はなく、何をもって「低層マンション」とするかは不動産会社によって異なります。

一般的には3階建て以下のマンションを「低層マンション」と呼ぶケースが多いようですが、不動産会社によっては5階建てのマンションを「低層マンション」に区分しているところもあるようです。

「階段の上り下りがしやすい」「総戸数が少なく、コミュニティを形成しやすい」などの点を重視するのなら、3階建て以下の低層マンションを選ぶ必要がありますので、物件を探すときは何階層までを「低層マンション」と定義しているのか、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

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低層マンションを選ぶ際の注意点

低層マンションは高層マンションに比べて多くのメリットがある反面、いくつか注意しなければならないポイントもあります。

メリットにばかり目を向けて、デメリットを知らないまま契約すると、住み始めてから後悔する可能性が高くなりますので要注意です。

ここでは、低層マンションを選ぶときに注意したいポイントを4つご紹介します。

生活面で不便を強いられる場合がある

低層マンションが建てられる第一種・第二種低層住居専用地域では、建築可能な建物の種類があらかじめ決められています。

最も制限が厳しい第一種では、高さが10mまたは12mの住宅しか建てられないため、コンビニやスーパーなどで買い物をしたり、飲食店で外食をしたりするときは、わざわざエリア外まで出掛けていかなければなりません。

第二種低層住居専用地域の場合、150㎡までの店舗なら建築可能ですが、許可されるのは2階建て以下の日用品販売店舗や喫茶店、理髪店、建具屋等のサービス業用店舗のみに限られています。

飲食店やカラオケ、パチンコ店などの遊戯施設、映画館などの娯楽施設の建築は認められていませんので、日常生活を送るうえで利便性が悪いと感じる可能性があります。

生活利便性を重視するのなら、第一種・第二種低層住居専用地域以外のエリアに建てられた低層マンションを選ぶという方法もありますが、その場合、「閑静でゆとりある住環境」というメリットは失われてしまうおそれがあるので要注意です。

エレベーターなしの物件もある

3階建て以下の低層マンションはエレベーターがついていないケースが多く、住民は階段を利用して上り下りすることになります。2階までならさほど苦になりませんが、3階になると通勤・通学で毎日階段を利用したり、重い荷物を持って階段を上ったりすることに不便を感じるかもしれません。

若いうちは平気でも、年齢を重ねて足腰が弱くなった場合は、たとえ2階でも階段の上り下りを苦痛に感じる可能性があります。将来的に物件の売却を検討している場合は別ですが、終の棲家にする予定があるのなら、多少価格は高くなってもエレベーター付きの物件を選んだ方がよいでしょう。

リフォーム時の自由度が低い

柱と梁で支える高層マンションなら、壁を撤去して間取りを自由に変えることができますが、壁で建物を支える低層マンションは撤去できない壁が多い分、リフォームやリノベーションに制限がかかってしまいます。

ライフスタイルに合わせて間取りを変えたいと思っても、思い通りに行かない可能性が高いので、物件を選ぶときは将来の家族構成やライフスタイルの変化も十分考慮する必要があります。

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眺望の良さは期待できない

高層マンションの場合、上層階に行くほど眺望が良く、部屋にいながら海や夜景などの景色を楽しむことができます。

一方、第一種・第二種低層住居専用地域に建てられた低層マンションは、絶対高さの制限が10mまたは12mなので、最上階の部屋でも眺望は戸建て並みです。

隣地との距離にはゆとりがあるので、窓を開けたらすぐ目の前が隣宅の壁…ということはありませんが、見晴らしの良さは期待しない方がよいでしょう。

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低層マンションはこんな人におすすめ

ここまでの低層マンションのメリットと注意点をふまえ、低層マンション住まいがおすすめな人の特徴を紹介します。

落ち着いた環境で生活したい人

低層マンションの建つ第一種・第二種低層住居専用地域は、住宅または一定の店舗しか建てられないため、年数が経過しても閑静で落ち着いた住環境を維持できます。

隣近所との距離にもゆとりがあり、高い建物に視界や日当たりを遮られる心配もないので、静かな暮らしを送りたい方に適しています。

災害に備えたい人

壁で建物を支える壁式構造を採用した低層マンションは、地震の揺れに強く、被害を小さく抑えることが可能です。

ライフラインが断絶されるような大規模災害があった場合でも、低層階なら自力で出入りできるので、いざという時にしっかり備えたいという方におすすめです。

住民同士で交流を深めたい人

低層マンションは総戸数が少ないため、住民同士で顔見知りになりやすく、気の合う人でコミュニティを形成することができます。

住民同士で仲良くなれば、プライベートで交流を深めたり、何かあった時に助け合ったりして、日々の暮らしをより充実させられます。

マンションを資産として保有したい人

低層マンションは周辺環境が変化しにくく、かつ高層マンションより希少な存在なので、年数が経っても一定の需要を見込めます。

適切に管理されていれば、築年数が古くなっても買い手がつきやすいため、将来物件の売却を検討している方にもおすすめです。

低層マンションは住んでよし・売ってよしの人気物件

低層マンションは高層マンションに比べて、閑静で落ち着いた住環境を確保できる、災害に強い、住民同士でコミュニティを築きやすいなど、さまざまなメリットがあります。落ち着いた環境で暮らしたい方や、災害への強さを重視する方は、低層マンションの方が自身や家族のニーズを満たせるでしょう。

特に第一種・第二種低層住居専用地域は、建築できる建物に制限がある分、良好な住環境をキープできるので、売却時も高いニーズを見込めます。

ただ、近場に店舗が少ないと日常生活に不便を感じることもあります。また、低層マンションは建物の構造上、リフォームやリノベーションの自由度が低い傾向にあります。

そのため、低層マンションを購入するときはライフスタイルの変化や将来の家族構成も見据えて検討するようにしましょう。

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