自分が持っている資産をできるだけ多く残すためにも、早いうちから相続税対策をしておきたいと考えている方は多くいるでしょう。相続税対策を考えている方の中には、「マンションを購入すると相続税対策になる」という話を聞いたことがあるかもしれません。
結論から言うと、マンションを購入することは相続税対策につながります。この記事では、マンションを購入すると相続税対策になる仕組みやそのメリット、実際にマンションを購入する前に押さえておきたいポイントを紹介します。継続的な収入を得られる仕組みを子や孫に渡せると人気のマンション経営、ぜひ参考にしてみてください。
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マンションを購入すると相続税対策になる理由
マンションを購入することで相続税が軽減される理由は、相続税を算出する際の評価対象となる課税評価額が低くなるからです。現金で資産を保有するときに比べて、同じ金額のマンションを購入した場合の方が相続税の課税評価額が低く見積もられます。
土地だと時価の7~8割、建物だと建築費用の5割ほどに抑えることができるのです。
ここでは、なぜマンションを購入した場合に、課税評価額が低く見積もられるのかを紹介します。
- 不動産にかかる相続税はおトク
- 持分割合に応じて相続税が軽減される
- 小規模宅地等特例を受けられる
- タワーマンションの場合はさらなる節税も可能
不動産にかかる相続税はおトク
同じ価値であっても、現金で資産を保有しているときに比べて不動産で資産を保有している場合の方が相続税がおトクになります。以下、その理由を解説します。
土地にかかる相続税は、路線価をもとに算出されます。この路線価は、実際のその土地の取引価格の7割程度、時価の8割程度に定められているため、同じ金額を現金で相続するときに比べて2~3割ほどおトクになります。
また、建物にかかる相続税は、固定資産税評価額をもとに算出されます。
この固定資産税評価額は建設費の5割程度であることが多いため、建物を保有している場合、建物の建築にかかわる金額の5割が相続税の課税評価額となります。そのため、半分ほどの相続税を軽減することが可能になります。
この固定資産税評価額は固定資産課税台帳を通じて確認することができますが、事前に閲覧申請が必要な場合もあるため、注意してください。
持分割合に応じて相続税が軽減される
分譲マンションの場合、その土地や建物すべてが自分の物というわけではありません。そのため、マンション全体に対して自分たちが保有している部分はどこからどこまでなのかをきちんと定め、その範囲において相続税を算出する必要があります。
この際、マンション全体に対して自分たちが保有している専有部分の割合のことを、持分割合と言います。
分譲マンションを相続する際の土地と相続の課税評価額は、「全体額×持分割合」によって算出されます。そのため、1つの建物に多くの人が入居しているマンションだと、1戸あたりの課税評価額がその分低くなります。
結果として、現金で資産を保有しているときに比べて、マンションを購入する場合のほうが課税評価額が低く抑えられるのです。
（路線価 × 土地面積）× 持分割合
固定資産税評価額 × 持分割合
※この持分割合は、マンションを購入した際の売買契約書内に記載があります。売買契約書が見つからない場合は、登記事項証明書を取得することにより持分割合を調べることができるようになっています。
小規模宅地等特例によって相続税が軽減される
相続するマンションのうち一定の面積までの部分については、小規模宅地等の特例を活用して相続税を減額できます。
通常、被相続人と同居している相続人が分譲マンションを相続する場合は、330平方メートルまでの課税評価額を80％減額も可能です。そのため現金資産を相続する場合に比べて大幅に相続税を軽減できます。
相続税対策でマンション購入を考えたら、まずは無料で相談！
マンションの購入は相続税対策としておすすめです。ですが、失敗すると大した相続税対策にならず利益はあまり得られません。失敗しないためには、購入する前にプロへ相談すると良いでしょう。
プロへ相談する際には、複数の不動産会社から無料で資料を取り寄せられるプラン比較サイトの利用がおすすめです。契約するまでは無料で相談できますし、複数のプランを比較することで損をしない購入を実現できるでしょう。まずは、カンタンな情報の入力を済ませて複数の資料を取り寄せてみましょう。
タワーマンション節税も活用しよう
タワーマンションの高層階を購入した場合、通常のマンションを購入した際に比べて相続税を節税することができます。これは、一般的にタワマン節税と呼ばれるものです。以下で詳しく紹介します。
通常、タワーマンションの価格は、高層階と低層階の差が大きく、その価格差は10倍になるということも珍しくありません。しかし、マンションを相続する際の課税評価額は各々の持分割合に応じて計算されます。
そのため、タワーマンションの低層階と高層階で間取りにそれほど違いがない場合、価格には大きな差がある一方で持分割合は同じであるため、相続税の課税評価額はほとんど変わらないケースも多いのです。
したがって、タワーマンションの高層階を購入している場合の方が相続税の軽減率が大きくなり、より多くの資産を引き継ぐことができます。このタワマン節税は、富裕層を中心に相続税対策として非常に話題になりました。
平成29年度税制改正による住居用超高層建築物の納税
タワマン節税により多くの富裕層の方が節税を行ったという話を受けて、平成29年度の税制改正によって住居用超高層建築物の納税の方法が変わりました。実際の分譲価格に合わせて課税評価額が算出されるということに決まったのです。
ただし、この改正は新築のタワーマンションのみに適用されたもののため、現在タワーマンションを所有している方はこの限りではありません。すでに入居している方や中古のタワーマンションへの入居を考えている方には従来の納税方法が適用されますので、ご安心ください。
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マンションを第三者に賃貸するとさらに相続税対策になる！？
自分で購入したマンションを第三者に賃貸して家賃収入を得ている場合などでは、さらに相続税を低く抑えることができます。住居用として住んでいるマンションの相続税よりも、賃貸用として貸しているマンションの相続税が低くなるのです。
近年では、ただ相続税対策としてマンションを購入するよりも賃貸物件として管理し、家賃収入を得ながら節税対策をするという人が増えてきています。ここでは購入したマンションを第三者に貸した場合の相続税について紹介します。
賃貸マンションの相続税評価が下がる理由
購入したマンションを賃貸として貸し出して収入を得ている場合、さらに相続税が低くなります。これは、第三者に貸している物件の相続税の課税評価額の計算方法が、購入したマンションを保有した場合の課税評価額の計算方法と異なるからです。以下で詳しく解説します。保有している物件を第三者に貸した場合、その物件が立っている土地は貸家建付地と呼ばれるようになります。また、物件を第三者に貸しているので借地権、借家権という権利が発生します。ここでは簡易的に、借地権は土地を借りる権利、借家権は家を借りる権利のことだと思ってください。
この貸家建付地の課税評価額は、住宅用の宅地に比べ価値が低くなります。これは価値が低くなった分だけ借りている人の権利があるとみなされるためです。
借りている人の権利を考え、土地や建物の相続税評価に借地権割合を加えて計算するため、物件を貸している場合の方が相続税評価が下がるという仕組みです。住んでいる場所によっても異なりますが、おおよそ2割程度相続税評価が下がるといわれています。
マンションを賃貸した場合の相続税評価計算
購入した物件を第三者に貸して家賃収入がある場合には相続税評価が低くなる、というのは上で述べたとおりです。実際の金額は以下のような計算式で算出されます。
賃貸マンションの土地の相続税評価額
貸家については必ず30％の評価減が行われると定められているため、賃貸物件を相続する場合は借家権割合を30%として計算します。また借地権割合は地域によって30%~90%の割合で定められており、路線価図にアルファベットで表記されているので、確認してみてください。
マンション経営も相続税対策に
すでに土地を持っていてさらに相続税を軽減したい方や相続税を軽減しつつ大きな収入を得たい方は、マンションを建築して経営する方法もあります。
賃貸として貸している部屋が多ければ多いほど、多くの相続税控除を受けることができると同時にその分多くの家賃収入を得ることができます。
新築マンションだと2~5%、中古マンションだと3~7%ほどの利回りなので、これを基準に収入を算出してみてもいいかもしれません。
マンション建築および管理にはかなり多くの費用がかかるため、その費用を家賃収入で回収することができるのかを入念に判断する必要があります。基本的に、ハイリスク・ハイリターンな相続税対策であると考えてよいでしょう。
ただ、初期費用や管理費用などすべての費用を見積もったつもりでも、実際にマンション経営を始めると想定外の出費やコストが膨らんでしまって赤字経営となってしまうと後の祭りです。
マンション経営を始める際には、手続きや資金の借り入れ、マンションの建築方法など、ずれが発生しないように一度専門家と話し合っておくことをお勧めします。
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相続税対策としてマンションを購入する前に知っておきたい落とし穴
相続税対策としてマンションを購入する方は多くいらっしゃいますが、その皆さんがうまく相続税対策をできているわけではありません。中には資産が目減りしてしまったり、節税できたはずの金額以上の費用を払ってしまっていたりする方もいます。
ここでは、相続税対策としてマンションを購入する前に知っておきたい落とし穴を紹介するので、あらかじめ対策しておくようにしましょう。
- 「いつでも売れる！」は大間違い
- 相続税がおトクになった以上の負債が出ることも…
- 相続の際に親族がもめることもある
- 資産がそれほど多くない場合はそれほどうまみがない
購入したものをいつでも売却できるわけではない
相続税対策として不動産を購入される方の中には、「面倒になったら売ればいい」「お金が無くなったら売って現金にしよう」などと考えている方がいるかもしれませんが、それは大間違いです。
買い手がいて初めて売ることができる以上、買い手にとって魅力的な物件でないとその物件に買い手がつかず、価値は下がってしまいます。またそもそも、マンション自体の価値も築年数が経つにつれて下がってしまいます。
そのため売り手にとって希望のタイミングに希望の価格で売ることが難しくなることもしばしばあります。したがってマンションを購入する際には、立地や内装、間取りなど、中長期的にある程度の人気が見込める物件を選ぶことで、売却する際の希望が通りやすくなります。
相続税節税分を上回る負債が出ることもある
相続税対策としてマンションを購入するといっても、購入の際の手数料やローンの金利、管理や内装整備のための費用など、さまざまな費用がかかります。この際、節税できたであろう相続税分を上回って諸費用を払ってしまっていては本末転倒です。
例えば、1000万円分の相続税を節税できたのに、合計1100万円の手数料・管理費用を払ってしまっているようなケースです。この場合は、結果的に現金で資産を保有していたほうが多くの資産を残すことができたでしょう。
もちろん、多少の手数料や管理費用は許容すべきですが、節税した分を上回らないようにある程度線引きをしてマンションを管理し続ける必要があります。
管理費について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション管理組合の役割や管理会社との関係など詳しく紹介
相続の際に親族がもめてしまうこともある
相続税対策としてマンションを購入する際、名義を誰にするのかはしっかり話し合っておく必要があります。相続人が2人以上いるとき、現金を相続する場合は金額に沿って分割できますが、マンションを相続する場合は単純に分割することはできません。この際、誰が引き継ぐのか、本来受け取れたであろう相続分をどうやって補填するのかといった話し合いから、相続問題が泥沼化するなんていうのはよくある話です。
そのため、相続権を持っている人たちとあらかじめ相続の際の権利関係を話し合っておき、スムーズに相続へ移れるような体制を生前から作っておくことが重要です。
資産がそれほど多くない場合はそれほどうまみがない
マンション購入による相続税対策は、資産が多い人ほど多くの恩恵を受けることができます。というのも、相続する資産が多くない場合は、そもそもそれほど相続税がかからないからです。
相続税を算出する際には、まず基礎控除が差し引かれます。この基礎控除は、3000万円+（600万円×法定相続人の数）で算出されます。例えば、法定相続人が3人の場合は、
つまり、法定相続人の数が3人である場合には4800万円までの相続は基礎控除されることになります。したがって、4800万円以上の相続がある場合に、その剰余分に対して相続税が課税されます。また、基礎控除を差し引いた後の実際の取得分にかかる相続税率は 2020年4月現在、以下の表のようになっています。
| 法定相続分に応ずる取得額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1000万円以下 | 10% | 0円 |
| 3000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7200万円 |
相続金額が少ない場合はそれほど相続税率が高くない一方で、相続金額が多い場合は相続税率が高くなっています。そのため、多額の資産を持っていれば持っているほど、その分税率が高くなり、相続税が多くかかってしまいます。したがって、資産が多い人ほどマンション購入を通じて多くの相続税を節税することができるでしょう。
マンションを購入するとどのくらい節税できるのか、詳しく知りたい方はイエカレを利用してマンション経営プランを取り寄せてみることがおすすめです。
ご利用は以下のバナーから無料ででき、数分程度の簡単な質問にチャット形式で答えていけばよいだけです。
マンション経営で節税対策をしたい方は、ぜひプランを取り寄せてみてください。
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マンションを購入すると、相続税以外にも節税ができる
- マンションを買って相続税を節税するにも、気を付けておかないといけない点がたくさんあるんだね..！
- そうじゃ。マンションを買っただけで相続税対策したつもりでいたらだめじゃぞ。
- は～い。じゃあ自分が持っている資産と相続税率を掛け合わせて、どのくらいの相続税がかかるのか計算してみよっと！
- 待てい。マンションを購入したらおトクになるのは相続税だけじゃないぞ。住民税や所得税も軽減できる場合もあるのじゃ。
ここでは、相続税以外にも節税できる税金やそのポイントを紹介します。
所得税
マンションを購入し、第三者に賃貸物件として貸している場合は所得税を節税できることがあります。
基本的に、マンションを購入する際にかかった初期費用や管理の際の費用は経費として精算することができます。経費として精算することで、会社の給与所得や不動産で得られる家賃収入から経費分の金額を差し引くことができ、その残った分だけを所得税の課税対象とすることができるのです。この、マイナス分を経費として精算して合算することを「損益通算」と呼びます。
例えば給与所得が1000万円、家賃収入が500万円あった場合、通常1500万円分を所得税の課税評価額としますが、その際マンションの管理費用や初期費用に500万円かかっていた場合はその500万円を経費として差し引いて、1500-500=1000万円が所得税の課税評価額となります。
家賃収入が多く入っている場合はこの所得税節税の効果は薄いですが、家賃収入が少ない場合やマンション管理に多額の費用が掛かっている場合はこの効果は大きいといえるでしょう。
また、マンションの購入費は減価償却費となり、経費として精算することが可能なので所得税の節税に役立てることができるという点も押さえておきましょう。
住宅ローン控除を活用しよう
自分で住む予定のマンションを購入し、ローンを組んだ際には所得税の控除を受けることができる場合があります。新築マンション、中古マンションそれぞれの場合で条件は異なりますが、その条件を満たしている場合、1%の所得税を控除することが可能です。
ただ、賃貸として第三者に貸している物件の場合は、この住宅ローン控除は適用されない
ので注意してください。
住民税
マンションを購入することで、所得税と同じように、住民税も節税できます。
詳細は割愛しますが、住民税も所得税と同様、所得額から算出される税金です。そのため、所得税が節税される際には住民税も同様に節税されます。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入はいくら税金がかかるの？種類や税制優遇制度など税金対策も解説！
収入が増えた場合は法人化するのも1つの手
マンション経営をしたり、複数の物件を持ったりして収入が増えた場合には法人化するというのも1つの手です。家賃収入を給与や役員報酬とすることで会社としての収入を減らし、課税評価額を下げたり、相続税を軽減したりすることができます。
ただ、会社の法人手続きや法人化後の相続に関しては複雑な手続きが多いので、専門家と一緒に進めておくようにしましょう。
なお、マンション経営の節税対策について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
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相続税対策のマンション購入はお早目に！
今回は、なぜマンションを買うと相続税対策になるのか、どのような仕組みで相続税が節税されるのかについて解説しました。ただ、税制は毎年のように改正が行われるものなので、常に最新情報をチェックしておくことが節税対策としてとても重要です。
また、相続税対策で不動産購入をする場合は「収益化できるか」という観点で物件を選ぶことも重要です。そのため、相続税対策で不動産を購入する場合は不動産のプロに相談しながら物件選択を行うことが必要不可欠です。
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