中古マンション購入の流れを必要な手続き・準備もあわせて解説

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中古マンションを購入する際にはどのような準備や手続きが必要になるのでしょうか?この記事では中古マンションの購入から引き渡し、リフォームまでの流れを分かりやすくまとめました。手続きに必要な費用についても解説して行きます。

先読み!この記事の結論
  • 手続きに必要な書類は印鑑・本人確認書類・手付金・印紙代・仲介手数料の半額
  • 手付金は売買代金の約10%

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中古マンション購入から引き渡しまでの流れ

中古住宅の流通市場の拡大が見込まれる中、最近では中古マンションの購入はマイホーム購入の選択肢として一般的になりつつあります。部屋をリノベーションして思い通りの部屋に変えたい人たちも増えて、中古マンションの需要も増えています。
そこで、ここでは中古マンションを購入する際の大まかな流れと物件を選ぶ際のポイントを初心者でも分かりやすい様にまとめてみました。

中古マンション購入までの大まかな流れ

不動産を購入する機会は、人生の中でいくつもありません。中古マンションを購入するにあたり、どのような手順で進めれば良いのか確認しましょう。

情報収集と資金計画

最初に行うべきことは物件探しのための情報収集と資金計画です。まずは自分の収支やライフプランを見直して、いくらぐらいの物件を購入できるのか予算を立ててみましょう。最初に予算を決めて、予算を軸に物件を探して行くと非常に効率的です。
住宅ローンで借りることができるのは年収の5~6倍程というのが大まかな目安です。ここに貯金などをプラスした金額が購入予算となります。予算が決まり次第、物件選びのための情報収集を始めます。物件探しはインターネット上の物件検索サイトや不動産会社の仲介サービスを通して行います。
特に不動産会社の仲介サービスの場合、物件選びや資金計画について専門的な立場から相談に乗ってもらうことができるためおすすめです。

物件の購入申し込みと住宅ローンの事前審査

買いたいと思える物件が見つかったら、「この物件を購入します!」という意思表示として購入申し込みを行います。購入申し込みは購入申込書(買付証明書)の提出によって行いますが、値下げを求める場合には、この時に価格交渉も行いましょう。
価格交渉の権利は購入申し込みを行った順に与えられるので、スピード勝負になります。また購入申し込みと前後して住宅ローンの事前審査も始めましょう

売買契約と住宅ローンの契約

売主との交渉が終わり、合意に至り次第、売買契約を結ぶことになります。購入時の契約については次の章で詳しく解説します。
契約を結んだら、住宅ローンの本審査に入ります。本審査でチェックされるのは主に「物件にローンの担保として十分な価値があるか」、そして「ローンを返済できる健康状態であるか」という2点です。審査にかかる時間は金融機関によって差はありますが、大体2週間~1カ月程度です。審査が下りたらローンの契約を行います。

決済と引き渡し 

融資の実行が可能になれば、いよいよ決済と引き落としを行います。決済と引き落としは通常は住宅ローンを組んだ融資先の金融機関で行われます。この引き渡しには売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士などが出席します。
この時、登記手続きの委任も行われます。司法書士が決済・引き渡しの完了後に登記申請を行い、この手続きが完了すると物件が正式に自分のものとなります。

中古マンションの物件選びのポイント

中古マンション購入で失敗しないための物件選びのポイントを見て行きましょう。中古マンションを選ぶ際に必ずチェックすべきなのは耐震性、管理状態、立地環境といったリフォームやリノベーションでは変えられない条件です。
耐震性に関しては新耐震基準に準じて建てられた地震に強い建物であるか、また管理状態については修繕などが定期的に行われているか確認します。
また、災害に強い立地であるか、生活に便利な環境であるか、治安の良い地域であるかといった周辺環境に関する条件も重要です。こうした要素は生活に大きな影響を与えるポイントであるため必ず確認するようにしましょう。
  • 資金計画と情報収集
  • 最初に予算を決める
  • ローン審査は1ヶ月以内

中古マンション購入時に必要な手続きと費用

先ほどの流れの中でも説明した通り、中古マンションを購入する際には様々な手続きが必要になります。ここではその手続きの方法と手続きに掛かる費用について詳しく解説します。

売買契約当日に行う手続き

いよいよ売買契約を結びます。この手続について確認しましょう。

売買契約当日に行う手続きは3つ

売買契約当日には「物件の重要事項説明」「売買契約の締結」「手付金の支払い」の3つの手続きを行います。契約手続きは通常不動産会社のオフィスで行われ、時間は2~3時間ほどが目安です。重要事項説明とは、物件の状態やマンション規約に関する説明で、売買契約では価格と契約内容の確認を行います。
マンションについて気になる点や質問等があれば、この時までに行いましょう。後で聞いておけばよかったと後悔しないためにも、細かく疑問点を聞いておきましょう。

手続きに必要な書類と費用

用意すべき必要書類と費用は、下記の通りです。

  • 印鑑
  • 本人確認書類
  • 手付金
  • 印紙代
  • 仲介手数料の半額(不動産会社によって異なる)

契約時の印鑑は一般的には、認印でも大丈夫ですが、不動産会社によって銀行印や実印を求められることがあります。用意する印鑑の種類を担当者に確認しておきましょう。また、本人確認書類は、免許証、パスポート、マイナンバーカードなど顔写真のはいった公的証明証が望ましいです。

住宅ローン契約の手続き

金融機関との金銭消費貸借契約

住宅ローンの審査が通ったら金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。この契約では借入れする金額や借入期間・金利などローンの条件と融資の実行日を決定します。この契約は融資を受ける金融機関の一室で行うのが一般的です。

ローン契約の手続きに必要な書類

用意すべき書類は下記の通りです。

  • 実印
  • 銀行印
  • 印鑑証明
  • 住民票
  • 本人確認書類
  • 売買契約書
  • 住宅ローン契約書
  • 抵当権設定契約書

実印を登録していないと印鑑証明書は発行されません。この日までに市役所にて、印鑑登録を行っておきましょう。契約上、住民票と印鑑証明は複数枚求められることがありますので、余分に持っておいたほうが良さそうです。
上記の書類に不備があった場合は、ローンの契約が成立しません。スムーズに契約を結ぶためには、ローン契約時までに必要な書類を用意することが重要です。

決済・引き渡し日に行う手続き

決済・引き渡し日に行う手続きは7つ

決済・引き渡し日には7種類の手続きが行われます。手続きは以下の通りです。

  • 登記手続きの委任
  • 融資の実行
  • 売買代金の支払い
  • 諸費用の支払い
  • 固定資産税・管理費・修繕積立金の精算
  • 管理規約・住宅設備の取扱説明書など関係書類の受け取り
  • 鍵の受け取り

中古マンションの場合、中古マンションの売主である不動産会社ではなく、登記が以前の管理人のままになっている場合もあります。自分で登記の変更もできますが、前管理人の書類を必要になることから、登記手続きの委任状を提出し、登記変更の手続きをお願いしたほうがスムーズに進みます。

決済・引き渡し当日に用意すべきもの

いよいよ決済です。この日を境に不動産会社から売主に中古マンション物件が引き渡されます。必要書類は以下のとおりです。

  • 印鑑
  • 印鑑証明
  • 本人確認書類
  • 住民票
  • 通帳
  • 届け印
  • ローンを組んだ金融機関のキャッシュカード
  • 売買代金
  • 仲介手数料・登記費用など
  • 固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金の精算金

最終的な仲介手数料は、当日までに振込を求められることもあります。この日まで全ての手続きを終えてる場合が多いですが、最後の書類を確認する意味でもひと通りの必要書類を持参しておきましょう。

中古マンション購入の手続きに掛かる費用

売買契約時に掛かる諸費用

売買契約時には手付金として売買代金の10%程度を支払います。さらに諸費用として印紙税と不動産会社への仲介手数料の半分が必要になります。各不動産によって金額に違いがありますので、担当者に確認しましょう。

ローン契約や不動産登記に掛かる諸費用

さらに住宅ローンの借り入れや不動産登記にも費用が掛かります。この時に必要になるのは、印紙税、登記を行う司法書士への報酬、ローン借入費用、仲介手数料の半金、税金などの清算金です。それぞれ購入金額や金融機関、不動産会社によって金額が異なるためしっかり確認する様にしてください。
  • 手続き内容を確認
  • 必要書類を準備
  • 手続き時の諸費用も確認

中古マンション購入後にリフォームを行う際の流れ

中古マンション購入後にリフォーム、またはリノベーションを行うことを考えている方も多いのではないでしょうか。ここでは物件購入後のリフォームの流れを確認して行きます。

まずリフォームの進め方を決める

中古マンションを購入してリフォームをすることを検討している場合、どの様な段取りでリフォームを行うか決めておきましょう。物件選びの段階から不動産会社にリフォームの相談をしておくとスムーズです。リフォームを依頼する業者を先に選び、相談しながら物件選びをするという方法もあります。
中古物件の購入とリフォームを同時に行うか別々に行うかによって、流れも変わってきますのでどの様に進めていくか考えておきましょう。

中古マンションの購入とリフォームを同時進行で行う場合

物件の購入とリフォームを同時に進めて行きたいという場合の流れを説明します。
まずは不動産会社に相談して物件選びを行います。そして物件選びの現地調査を経て、リフォームの計画を立て始めます。物件を決定したら、資金計画を確認し、購入とリフォームの基本設計を決めて行きます。
リフォームの見積もりが確定している場合には、マンションの購入費用とリフォームの費用をまとめた住宅ローンの申し込みが可能です。ローンの審査が下り次第、物件の売買契約とリフォーム請負の契約を結びます。
売買契約が完了したらリフォームの具体的な計画と準備を行い、物件残代金支払いと引き渡しが終わり次第、着工となります。工事終了後、リフォームの仕上がりを確認し、リフォーム業者のアフターサービスを受けます。

 中古マンションの購入とリフォームを別で行う場合

次に購入とリフォームを別の段取りで行う場合の流れを説明します。この場合にはまず、物件選びから売買契約まではリフォームを行わない場合と同じ流れで進めて行きます。
売買契約が終わってから、リフォームの計画を始めます。この時、融資を受けたい場合には購入のための住宅ローンとは別にリフォームローンを組む必要があります。またそのための審査と承認が必要です。
中古マンションのリフォームを行う際には、工事は物件の引き渡し以降でなければ行うことができません。物件残代金支払いと引き渡しが完了し次第、リフォーム工事請負契約を行い、着工、工事完了という流れになります。
  • 段取りを考えておく
  • 購入とリフォームを融資
  • リフォームローン別

中古マンション購入の段取りを把握しよう

ここまでの解説で中古マンションの購入・契約の流れがなかなか複雑であることがおわかりいただけたのではないでしょうか?物件購入やリフォームをスムーズに行うためには情報収集や資金計画をしっかり行うことが大切です。
中古マンションを初めて購入する方がほとんどなので、初めての経験で戸惑うことも多くあります。購入までの流れや段取りをしっかりと把握しておくと、余裕を持って購入手続きにむかえます。大切なのは手続きではなくどんな物件を選ぶかです。情報収集や市場調査に力を入れて、手続き等の事務作業は効率よく行いたいですね。

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