中古物件の探し方は?3つのポイントと注意点を徹底解説

中古物件は新築物件に比べて価格が安く、エリアの選択肢も多いなど、さまざまなメリットがあります。

そのため、最近はあえて中古物件を購入する方も増えてきていますが、何を基準に物件を選べばよいのか、そもそもどうやって物件を探したらいいのかわからないという方も多いようです。

そこで今回は、中古物件の基本的な探し方や、購入までの流れ、優良物件を見つけるコツなどをまとめてご紹介します。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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中古物件の探し方の基本

中古物件の探し方は、新築物件の探し方と異なる部分がいくつかあります。初めて中古物件を探す場合は、基本的な探し方や購入までの流れを覚えておきましょう。

まずは物件へのニーズを明確にする

新築注文住宅なら、ある程度自分の要望やニーズを反映させることができますが、中古物件の場合、すでに存在する物件から自分の理想や希望に近い物件を探す必要があります。

そのため、中古物件を探す際は、家族同士で話し合いを重ね、物件に求めるニーズや要望をリストアップしておきましょう

ただ、ニーズや要望が多ければ多いほど、条件に合致する中古物件を見つけるのは困難です。「ここだけはどうしても譲れない」というポイント以外は、ある程度妥協することも必要でしょう。

複数の方法で物件を探す

売りに出されている中古物件は、以下のような媒体に掲載・紹介されています。

1. 不動産ポータルサイト
2. チラシ
3. 不動産仲介会社
4. 住宅情報誌

中でも手軽かつ豊富な情報を得られるのは1の不動産ポータルサイトで、エリアや住宅面積、築年数、販売価格などの条件を絞り込んで検索することができます。

ポータルサイトによって提携・参画している不動産会社に違いがありますので、公開物件を探す場合は不動産ポータルサイトがおすすめです。

大手不動産会社の情報はほとんど網羅しているといっても過言ではありません。一方、地域密着型の不動産会社の場合は、ネットに公開していない物件を抱えていることもあります。

あえてネットに公開しない理由は不動産会社によって異なります。たとえば「知り合いに知られずに売却したい」というオーナーから販売を委託されている、広告宣伝費をかけずに売りたいといったケースが考えられます。

また、ネットに掲載するための準備が整っていない物件も非公開で売りに出されているので、不動産ポータルサイトだけに頼らず、それ以外の方法でも物件を探しておくと、より希望に合った物件が見つかりやすくなります

不動産会社に相談する

中古物件探しにどの媒体を利用した場合でも、物件の詳細情報をチェックしたり、内覧を申し込んだりするには、物件の販売を委託されている不動産会社に相談する必要があります。

不動産会社は物件探しの段階からサポートしてくれるので、早い段階から相談しておくのがおすすめです

希望の物件について詳細を尋ねる場合は、物件の状態や販売価格、周辺状況の情報などを確認したうえで、内覧を申込みます。

この時点では複数の不動産会社に相談していても問題ありませんので、候補がいくつかある場合は並行して相談してもよいでしょう。

中古物件を購入するまでの流れ

中古物件の基本的な探し方がわかったところで、実際に物件を購入するまでの大まかな流れを見ていきましょう。

物件購入を申し込む

購入する中古物件を決めたら、売主(不動産仲介会社)へ購入を希望している旨を伝え、申込み手続きを行います。

指定の申込書に必要事項を記入して提出すると、売主が内容を確認し、問題がなければ商談へと進みます。

住宅ローンの事前審査を申し込む

住宅ローンを利用して中古物件を購入する場合は、金融機関で事前審査の申込みを行います。事前審査とは、住宅ローンを利用できるかどうかを調べる審査のことです。

売買契約を締結してから住宅ローンを申し込むと、万が一審査に通らなかった場合、契約解除を申し出なければなりません。

売買契約は締結した時点で法的な拘束力が発生しますので、契約解除を申し出ると、支払った手付け金を放棄したり、違約金を支払ったりと、何らかのペナルティを受ける可能性があります

このようなリスクを回避するためにも、売買契約を締結する前の段階で、住宅ローンの事前審査を申し込むのがおすすめです。

売買契約を締結する

住宅ローンの事前審査に通り、商談が順調に進んだら、売買契約の締結を行います。契約前には重要事項説明を受けますが、この時点で不明な点がある場合は質問しておきましょう。

売買契約を締結する前なら、契約が不成立に終わってもペナルティはありませんので、納得したうえで契約を結ぶことが大切です

重要事項説明の内容に納得したら、売主と買主の双方が売買契約書に署名・捺印します。このとき、買主は物件価額の5~20%の手付金を支払います。頭金を入れる場合は、契約~物件引き渡しの間に支払いを行います。

なお、手付金は契約解除などで放棄しない限り、物件購入費に充てられます。

住宅ローンの申込み、契約を行う

住民票や確定申告書などの必要書類を揃えて、住宅ローンの本審査を申込みます。事前審査にパスしていれば、基本的に本審査にも通ります。

なお、住宅ローンを利用する場合は、団体信用生命保険(団信)への加入が必須です。団信に加入していると、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、ローンの残債が免除されます。

決済・物件の引き渡し

住宅ローンの契約が済んだら、残金の決済と物件の引き渡しを行う日時を決定します。決済に関しては、住宅ローンを利用した金融機関の窓口で行います。融資額は一度買主の口座に入金された後、物件購入費が出金され、売主のもとに渡ります。

決済手続きが完了したら、売主から鍵の引き渡しを受け、売買は完了です。この時点で物件の所有権は抹消されていますので、物件を買主名義に移転します。住宅ローンを利用する場合は、抵当権の登記手続きも必要です。

これらの手続きは通常、物件の引き渡しに立ち会った司法書士に委託します。

中古マンションを購入する際の流れについては、こちらの記事でも解説しています。
【中古マンション購入の流れ】必要書類や注意点をわかりやすく解説

中古物件はリノベーション前提で探す

中古物件を購入するにあたり、自分の希望・ニーズに合う物件を見つけるのは至難の業です。

しかし、リノベーション前提で中古物件を購入すれば、こだわりポイントから「間取り」の項目を削減できますので、物件の選択肢がぐっと増えます

大がかりなリノベーションにはそれなりの費用がかかりますが、新築の注文住宅を購入する場合と比べると、必ずしも割高になるとは限りません。

大型リフォーム実施者調査」によると、中古物件を購入してリフォームした人の物件購入費用の平均額は約3,156万円、リフォーム費用は約628万円です。

令和元年度 住宅市場動向調査」の結果によると、新築注文住宅の購入資金の平均は4,615万円ですので、約800万円ほどお得に購入できる計算になります

なお、住宅市場動向調査の結果では、中古物件の購入費用の平均額は戸建てで2,585万円、マンションで2,746万円です。物件の購入費によっては、さらにトータル費用を抑えられる可能性もあります。

物件選びの面でも、そしてコスト面でも大きなメリットがありますので、住宅へのニーズや要望を妥協したくないという方は、リノベーション前提で中古物件を探してみるとよいでしょう。

中古住宅のリノベーション費用については、こちらの記事をご覧ください。
中古住宅のリノベーション費用相場は?物件選びのポイントも解説

中古物件探しで優良物件を見つけるコツ

数ある中古物件の中から、理想や希望に合った優良物件を選ぶには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。

ここでは、中古物件探しで優良物件を見つけるコツを3つご紹介します。

相性の良い担当者を見つける

中古物件の仲介を行っている不動産会社は複数あり、それぞれサービス内容や対応などに違いがあります。

相性の悪い不動産会社に相談してしまうと、こちらの希望やニーズを正確に把握してもらえなかったり、不明点を尋ねても適切な回答を得られなかったりするおそれがあります

不動産会社に物件探しを相談した際、少しでも不信感や違和感を覚えたら、他の業者への乗り換えを検討した方がよいでしょう。

中古物件は必ず内覧を行う

完成前に契約を結ぶこともある新築物件とは異なり、中古物件は必ず内覧できるところが利点です

気になる中古物件を見つけたら、不動産会社に内覧を申込み、実際に現地を見学してみましょう。

内覧では、サイトや資料ではわからない部分を重点的にチェックします。たとえば、交通アクセスや周辺環境は良好かどうか、日当たりや景観はいいか、外観や内装に不具合はないかなどを確認します。

物件の雰囲気や日当たりなどは昼と夜で異なりますので、できれば内覧は日中と夜間の2回に分けて行うのがおすすめです。

耐震性の高い物件を選ぶ

日本は地震の被害に見舞われやすい国なので、中古物件を選ぶ際は、耐震性の高さをチェックすることが大切です

1981年以降に建てられた物件は、震度6強~7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを前提とした「新耐震基準」をもとに建築されています。しかし、1981年以前の建物の場合は、震度5強程度で倒壊・崩壊しないことを前提とした「旧耐震基準」に基づいて造られており、大規模地震が発生した場合に大きな損傷を受ける可能性があります

1981年以前に建てられた中古物件でも、耐震補強工事が行われていれば十分な耐震性能を有している可能性はあります。しかし、念のため売主や不動産会社に耐震診断を依頼し、建物の耐震性能をチェックしてもらったほうがよいでしょう。

中古物件を探すときの注意点

中古物件を探すにあたり、あらかじめ注意しておきたいポイントを3つご紹介します。

リフォーム・リノベーション込みで予算を立てる

中古物件は新築物件に比べて外観や内装、設備などが古くなっているため、場合によっては物件購入後、意外とすぐにリフォームやリノベーションの必要性に迫られる可能性があります。

リノベーション前提で中古物件を購入する場合はもちろん、それ以外のケースでも、物件の予算を決めるときはリフォームやリノベーションの費用も込みで計画を立てましょう

住宅ローンを利用できない物件もある

住宅ローンのなかには、購入する物件の築年数に上限を設けているものもあります

たとえば住宅ローンの申込み要件に「築30年以内の物件」という制限が設けられている場合、築30年を超えた中古物件をローンで購入することはできません。

築年数の制限がない住宅ローンを利用するという方法もありますが、金利などの条件から、特定の住宅ローンの利用にこだわる場合は、築年数に制限がないかどうかあらかじめチェックしておきましょう。

住宅ローン減税制度が適用されない物件もある

住宅ローンを利用して物件を購入した場合、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除する「住宅ローン減税制度」を利用することができます

同制度は新築物件だけでなく、中古物件の取得も対象となりますが、建築日から物件取得日までの期間が20年以下(マンションなど耐火建築物の場合は25年以下)であること、一定の耐震性能を有していることなど、いくつかの要件を満たしている必要があります。

適用要件を満たしていない中古物件を取得した場合、住宅ローン減税制度が適用されないため、注意が必要です。

中古住宅を購入する際の注意点について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
中古住宅購入の注意点と3つのポイントを徹底解説

中古物件はコツを押さえて上手に探そう

中古物件を探すときは、どうしても譲れない点やこだわり要素をリストアップしてから、不動産ポータルサイトやチラシ、住宅情報誌などを利用して候補を絞り込んでいくのがポイントです。

妥協せずに選びたい場合は、リノベーションすることを前提に物件を探すと、選択肢の幅がぐっと広がるでしょう

物件選びに悩んだら、信頼できる不動産会社に相談し、プロからアドバイスを受けながら希望に合った物件を探してもらうことをおすすめします。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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