初めてのマンション購入では、どのように物件を探したらいいかわからないという人も少なくないと思います。特に中古マンションは日々物件数も増えており、どうやって理想の中古マンションを見つければいいのかわからないという人も少なくないと思います。
条件に合う中古マンションを見つけるには、効率的な物件の探し方を知っていることが大切です。よく考えないまま中古マンションを購入してしまうと、物件の引き渡し後になって後悔する恐れがあります。
この記事では、中古マンションをお探しの方のために中古マンションのメリットから実際に探し方まで解説していきます。
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中古マンションを探す前に条件を整理する
条件に合うマンションを探すために条件を整理することが重要です。そこで第1章では、主に重要な3つの要素について紹介していきます。
予算を決める
マンション選びで失敗しないためには、まず予算をはっきりさせることが大切です。予算を決めるうえで、「イニシャルコスト」「ランニングコスト」の2つの観点を持ちましょう。
イニシャルコストとは、物件価格をふくめた物件の取得に必要なコストのことです。物件価格以外にも、中古マンションの場合仲介手数料や登記費用などが掛かるため物件価格の6~13%の諸費用を現金で用意する必要があることに注意しましょう。
また、物件価格の目安は、一般的には「年収の5倍」といわれていますが、正確な物件価格は個々の条件によって変わります。したがって頭金をどのくらい用意できるのか、そして毎月いくらまでなら返済できるのかなどをシミュレーションしたうえで物件価格を逆算しましょう。
次に、月々に支払うローン返済額、管理費、修繕積立金といったランニングコストの予算感を考えます。とくにローン返済額は毎月の収入を考慮し、無理のない範囲で設定しましょう。
築年数を決める
次に、購入したいマンションの築年数を決めます。築年数と物件価格には相関関係があり、築浅のマンションは新築マンションとほとんど物件価格が変わりませんが、築年数が20年前後の物件は大きく物件価格が下落します。一方、築年数が古い物件は旧耐震基準で建てられたものや、内装や設備が古いものがあるため、内見の際などに入念なチェックが必要です。
そこで、特に築年数へのこだわりがない人は築25~30年の中古マンションをお勧めしています。
というのも、築25年以降中古マンションの価格は下げ止まり、購入時の価格と将来的に売却するタイミングでの価格の開きが比較的小さいと言えるからです。
エリアを決める
また、マンション選びでは「住みたいエリア」も大切です。
今住んでいる地域から引っ越す場合は、「今感じている不満や悩みを解消できるか」を1つの基準にしましょう。通勤時間、閑静さ、利便性など、今住んでいる地域の住環境との比較が判断基準になります。
また、現在子供がいる世帯においては学区も重要です。小学校入学前であればあらかじめ評判の高い小学校をリストアップしてその学区の中から選ぶこともできますし、また小学校入学後に転校させたくないという場合は現在の学区の中に中古マンションがないかを確認しましょう。
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中古マンションの探し方のコツ10選
では、実際に条件を設定して中古マンションの物件検索をしたら、どのように内覧する物件を選んでいけばよいのでしょうか。ここでは移り変わりが激しく、日々増え続ける中古マンションから優良物件をどのように絞り込むのかについて解説していきます。
どの物件から内覧を始めたらいいのかわからないという人はぜひご覧ください。
コツ①周辺環境をチェックしておく
中古マンションを絞りこむ時に重要なのが周辺環境のチェックです。例えば、住んだ後に近くに消防署があったことに気が付いて夜たびたび救急車の音で起きてしまうなど、周辺環境のチェックを怠ると住んだ後に後悔する可能性もあります。
周辺環境をチェックする観点としては、
- 利便性
- 交通環境
- 育児環境
- 地域環境
の4つの観点が代表的で、具体的にチェックするべきポイントとしては以下のものがあげられます。
| 項目 | ポイント | |
|---|---|---|
| ■利便性のチェックポイント | 買いもの施設 | 普段の買い物ができるスーパーマーケットやコンビニがあるかどうか。あるなら何時まで営業しているのかも確認しておきましょう。 |
| 病院 | 何かあった時にすぐに行ける病院があるかどうか、ご高齢の方やお子様がいる世帯では重視したほうがいいポイントです。 | |
| ■交通環境のチェックポイント | 公共機関その他 | 駅からの徒歩が何分か。バス停などは近いか？また、自転車シェアリングをしているなら近くにポートがあるかなど。 |
| 交通量 | 家の前は大きな幹線道路か路地になっているか？大きい道路に面している場合、外部からの騒音がひどいケースもあるので注意しましょう。 | |
| ■育児環境のチェックポイント | 保育施設 | 保育所や幼稚園が近くにあるか？また子供がいない世帯なら近くにあると声が漏れてくる可能性もあるので注意しましょう。 |
| 教育関連施設 | 進学路が安全か？また、小学校の学区はどこになるのかもチェックしておきましょう。 | |
| 公園など | 子供が遊べる公園はあるか？また子供がいないなら公園が近くにあると騒音が響いてくる可能性もあるので注意しましょう | |
| 同年代の子ども | 遊び相手ができるような環境か？ | |
| ■地域環境のチェックポイント | 周辺環境 | 家の近くに空き地があり、将来的に日陰になる可能性はないか？心配であれば用地地域をチェックしましょう。 |
| 住環境に影響を与えそうな施設 | 風俗店や飲み屋街、ラブホテルなどが近くにないか？ | |
| 治安状況 | 犯罪件数はどうか？またコンビニのトイレが使用禁止になっていたり、酒類コーナーにワンカップ系の酒が異常に多かったりする場合は注意。 | |
| 騒音やにおい | 工場や飲食店、特にカレー屋さんなどのにおいの強い施設はないか？またマンション内のごみ置き場のにおいは問題ないか。 | |
| エリアの雰囲気 | 近所を散歩してみて、雰囲気がどうかをチェック。 |
コツ②マンションの管理状況をチェック
マンションを購入する時によく言われることが「マンションは管理を買え」という言葉ですが、中古マンションを購入する時にはなおさら重要なポイントとなります。
というのも、管理状況が悪いマンションを購入すると住み心地が悪くなるだけではなく、将来的に住民が減るリスクが非常に高くなります。住人が減ると修繕積立金などを適切に回収することが難しくなり、メンテナンス状況がさらに悪化する可能性があるのです。そうなると、将来的に売却ができなくなるため資産価値もおのずと減っていきます。
そこで今回はいくつかの観点からチェック項目について紹介していきます。
エントランスがきちんと清掃されているか
エントランスにゴミが落ちていないか、また電球が切れていたりしないかをチェックしましょう。また、清潔感以外にも掲示板の張り紙が古いままになっていないかも要チェックです。半年以上前のものがずっと掲示されている状態などでは、管理状況がずさんな可能性があります。
駐輪場・駐輪場の状況が良好か
駐輪場に止めてある自転車が散乱していないかチェックしましょう。あまりにも散乱している場合は住民の民度が低いと言わざるを得ません。また、駐車場を利用することを検討している場合は、駐車のしやすさや車種を確認しておきましょう。車種を見ることによって住民の家族形態など把握できる場合があります。
ゴミ置き場が散乱していないか
内覧に行った際などはゴミ置き場が散乱していないかをチェックしておきましょう。ゴミ置き場ではあるので、ある程度散乱しているのは仕方がないことですがエントランスまでにおいが立ち込めている場合などは清掃が行き届いていないと言わざるを得ません。
コツ③間取りや内装に問題がないか
物件を選ぶ時は家族構成や生活スタイルが検討しているマンションの間取りが合っているのかについて確認しましょう。
例えば、夫婦二人で住むことを検討している場合は、「寝室が二つあって、かつリビングを経由していない間取りがいい」など個々の条件があるはずです。それらと合致しているのかについて確認しておきましょう。
また、中古マンションの場合は築年数とともに設備が劣化しているケースがほとんどです。以前に修繕されているのかどうかや、今現在設備がきちんと動いているのかなどを確認しておきましょう。
購入後に設備が壊れてしまった場合などでは、後々トラブルになる可能性があるので確認を怠らないようにしましょう。
コツ④リノベーションができる中古マンションかどうか
中古マンションを購入する人の中には購入後にリノベーションすることを考えている方も多いと思いますが、マンションによってはリノベーションがそもそもできない物件や、間取り変更のみできない物件など様々な制約が掛かっていることがあります。
例えば、中古マンションの構造として「ラーメン構造」「壁式構造」という二つの代表的なものがありますが、後者の「壁式構造」は壁で建物を支えていて撤去できない耐力壁が存在します。そのため、間取り変更に成約が掛かってしまうことがあるのです。
また、下の階の住人との騒音トラブルを避けるために管理規約にカーペットや畳などの吸音性の高い床材の使用しか認めない旨が定められているケースもあります。結果として、畳をフローリングに変更できないケースもあるのです。
したがって、中古マンションの購入後にリノベーションを検討している方は、不動産会社にリノベーションができるかどうかを必ず確認してから内覧をしましょう。
コツ⑤共用設備のメンテナンス費用をチェックしておく
理想のマンションを探す際に重要な要素として、機械式駐車場や豪華な共用設備などのメンテナンス費用が膨らまないかをチェックしておきましょう。
近年のタワーマンションではフィットネスジムから温泉施設、高級タワーマンションではバーを完備しているマンションまであります。購入時にはワクワクする共用施設ですが、将来的なメンテナンス費用と共用施設を利用することによって得られる効用が釣り合っているのかを確認しましょう。
例えば、バブル期に伊豆や熱海に大量に作られたリゾートマンションでは共用施設が豪華な分大量の管理費が高く、今では大幅に値下げされて格安マンションとして売り出されています。将来的にメンテナンス費用が膨れ上がる可能性があるため、やみくもに共用施設が豪華なマンションは避けるのが無難と言えるでしょう。
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コツ⑥口コミサイトで騒音や住民トラブルをチェックする
騒音や住民トラブルなど住んでみないとわからないリスクも中古マンションはたくさん抱えていますが、そんなリスクを低減する一つの手段が実際に住んでいる(住んでいた)人が利用しているマンションの口コミサイトを見てみることです。
例えば、こちらはとあるマンションの口コミとなっていますが、やはり住んでみないとなかなか気づかない観点です。
“近くに病院、警察署があるので深夜でもサイレン音がすることはしょっちゅうでした。一度マンションの入口で痴漢か何かがあったらしくパトカーが家の前に止まっていることがありました。”
中古マンションのメリットは何といってもすでに住民が住んでいることです。気になるマンションがあったら該当するマンション名を入力し、何か近所トラブルの形跡や周辺環境での問題点がないかなどを入念にチェックしておきましょう。
コツ⑦新耐震基準かどうかを確認しておく
また、地震被害を抑えるための観点として重要なのが耐震性です。中古マンションにおいては、耐震性を表す基準が二つあり、新耐震基準と旧耐震基準の二種類存在しています。
旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認された建物のことを指し、耐震性としては「震度5強で倒壊しないこと」としか定められておらず、その後1978年の宮城県沖地震をきっかけに新耐震基準に改正され、新耐震基準では、新たに震度6以上の大規模地震で建物が倒壊・崩壊しないことの検証を実施することが法律で定められました。
もちろん「旧耐震基準に住むと危険」とまではいきませんが、耐震性に心配があるなら新耐震基準の中古マンションを選びましょう。
コツ⑧資産価値が落ちない物件か
将来的に売却する可能性があるなら、購入時には資産価値が落ちる可能性がないかを検討しておくことが重要です。
将来的な資産価値に影響する要素として最も大きなものはマンションの立地です。資産価値が落ちづらい立地の特徴は以下の通りです。
- 駅から徒歩5分以内：マンションの資産価値を守る上では駅からの距離が絶対条件です。
- 治安の良い街：東京都なら世田谷区や兵庫なら芦屋などの高級住宅街などです。
- 複数沿線が交わる駅：交通の利便性が高いエリア、具体的には山手線の内側などでしょう
- 再開発が行われる街：タワマンが有名な武蔵小杉はかつては工業地帯でしたが、再開発により地価が高騰したことで有名です。
- 有名学区内：有名な小学校や中学校の学区内は、常に人気のエリアです。
- 急行停車駅・ターミナル駅：利用者が多く、資産価値も落ちづらいでしょう。
資産価値の落ちづらいマンションを選ぶ時の鉄則は、「家を買う」というより「街を買う」という心構えで選ぶことです。
中古マンションを探している際も、常に後20年後でも買い手がつくかどうかということを意識して物件を選んでみましょう。
ルーフバルコニー付きマンションとは？購入のメリットやデメリットを紹介！
コツ⑨物件検索サイトはこまめにチェックする
インターネットの不動産検索サイトは、さまざまな条件で物件を検索できるため、中古マンション探しの心強い味方です。
不動産検索サイトで中古マンション探しをするときは、「こまめにサイトをチェックする」ことが大切です。
不動産検索サイトは定期的に物件情報が更新されます。とくに中古マンションは新築マンションよりも売買件数が多く、急に売買募集が掲載されるケースもあります。「立地がよい」「格安で取得できる」「フルリノベーション済み」など、人気の高い条件の中古マンションは、すぐに売買契約が成立してしまうケースも少なくないため、不動産検索サイトの更新情報はこまめにチェックしましょう。
コツ⑩大手と地場不動産を使い分ける
不動産会社はインターネットに掲載されていない物件情報を持っているため、不動産検索サイトだけでなく、不動産会社にも足を運んで中古マンション物件を探すことが大切です。
そのときに大切なのが、大手不動産会社と地場不動産会社を目的によって使い分けることです。それぞれの特徴を抑えて不動産会社を利用して中古マンションを探しましょう。
大手不動産会社のメリット・デメリット
まず、大手不動産会社のメリットとしては以下のものがあげられます。
- 取り扱う物件の範囲が広く件数も多い
- 有名大手不動産ならではの安心感がある
- 店舗が多く、利便性が高いこと
逆に大手不動産会社のデメリットとしては、
- 物件数が多いため把握しきれていない営業マンもいる
- 金額交渉の融通が利かないこともある
- 営業ノルマが激しく、しつこい営業をされる可能性がある
などがあげられます。次に紹介する地場不動産会社のメリット・デメリットと比較してどちらを使うかを判断しましょう。
地場不動産会社のメリット・デメリット
地場不動産会社のメリットとしては、
- 地域密着のため、インターネットにはない未公開物件を紹介してもらえる可能性がある
- 過去に地元で起こった事故や地元の自治会についての情報に詳しい
- 大家さんとの関係が良好で値下げ交渉しやすい
などがあります。逆にデメリットとしては、
- 担当エリアが内の物件情報が無い
- 規模が小さく、そもそもの物件数が少ないことがある
などがあげられます。
大手不動産会社に頼むか地場不動産会社に頼むか迷ったら、引っ越し先が決まっているかどうかで判断しましょう。探しているエリアがすでに決まっている場合は地場不動産会社の恩恵を受けられますし、まだ希望エリアが広い段階では大手に頼んだ方が効率的に探すことができるでしょう。
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買ってはいけない中古マンションの特徴とは？
第二章では、どのように中古マンションを探していけばいいのかについて解説してきましたが、第三章では逆にどのような中古マンションは買ってはいけないのかについて解説してきます。
それぞれ将来的に売却できるかどうかや、住みやすさにも非常に大きな影響を及ぼす点であるため注意ぶかく見ていきましょう。
災害リスクが高いマンション
地震をはじめ台風や洪水などが頻発する日本においては、自分が購入しようとしているエリアの災害リスクがどのくらい高いのかをあらかじめ把握しておくことが必要不可欠です。賃貸マンションであれば引っ越せばいいだけですが、購入するマンションとなるとそういうわけにもいきません。
例えば、埋め立て地で地盤が緩いマンションなどでは、共用施設や資産価値の高さにつられて購入を急ぎがちになってしまいますが、大雨や地震などの災害によって住めなくなっては元も子もありません。
災害リスクを確認する方法として最も有名なのが各自治体が公表しているハザードマップを確認することです。不動産売買契約を交わす前の重要事項説明時にも渡されるものですが、物件探しの段階で把握しておきましょう。
管理費・修繕積立金の滞納者がいるマンション
国土交通省が実施している「マンション総合調査」によると、管理費・修繕積立金の滞納が発生していないマンションの割合は全体の62.7%となっており、残りの37.3%は一戸以上の世帯がマンションの管理費・修繕積立金を滞納していることとなります。
管理費・修繕積立金の滞納が起こると、適切な周期で大規模修繕工事を行えなくなるだけではなく、実施する際に修繕積立金の追加徴収が実施されることとなります。また、大規模修繕が適切に実施されていないマンションは買い手が付きにくくなり、将来的に売却するのも難しくなります。
将来的な資産価値の下落の第一歩となる管理費・修繕積立金の滞納が起っている中古マンションを買わないためにも、購入前には必ず管理組合の議事録等を確認しましょう。自分で確認を申し出るのが難しいという方は仲介している不動産会社に確認し、滞納者がいないかをクリアにした状態で購入を検討しましょう。
将来売却することができないマンション
次に買ってはいけないマンションは、将来的に売却することができずにずるずると管理費・修繕積立金を支払い続けないといけないようなマンションです。
例えば、郊外型の駅からも遠いマンションがその代表格で、買い手が付きづらくその結果資産価値がどんどんと下がっていく可能性のあるマンションです。売却できたとしてもだいぶ格安にしなければならない可能性もあります。
他にも、駅から徒歩10分以上かかるマンションなどは将来的に売却できる可能性が非常に少ないです。というのも、近年の新築マンションは再開発の影響で駅チカに建てられていることも多く、今後10~20年後は駅からの距離が売却においてより重要な要素となってくる可能性が高いです。以上を踏まえると、現在駅から10分以上かかる中古マンションを買うのは資産価値の観点でリスクが大きいと判断するべきでしょう。
マンションで重要なのは出口戦略です。将来的に売却ができそうかという観点を意識して慎重に選びましょう。事故物件のマンション
次に買ってはいけない中古マンションは事故物件です。代表的な事故物件として過去に殺人や自殺があった物件を思い浮かべる方が多いと思いますが、他にも以下のような物件が事故物件に該当します。
- 火災によって人が死亡した物件
- 物件周辺での事件・事故があった物件
- 騒音や悪臭がある物件
- 大気や土壌汚染などが発生する可能性のある物件
- 墓地や宗教団体の施設が近隣にある物件
- 暴力団などの事務所がある物件
基本的には上の事故物件は、物件情報サイトなどに「告知事項あり」と記載されていることが多く、不動産売買契約時前に行われる重要事項説明の前に必ず説明が行われます。しかし、「間に一人住めば事故物件と言わなくても良い」「両隣でなければ事故物件と言わなくてもよい」など、知らないうちに購入してしまうことも少なくありません。
そんな時は、大島てるが運営する「事故物件公示サイト」などを見て購入しようとしているマンションに過去事故がなかったかを確認してみましょう。ただし、すべてを網羅しているわけではないのでそれでも心配であれば物件の近隣住民や店舗などに入って聞き込みをしてみることもお勧めです。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
事故物件の探し方4つの手段や住む前に知っておくべきこと
既存不適格マンション
既存不適格マンションとは、新築時には建築基準法を満たしていたもののその後の法改正によって建築基準を満たしていない状態となったマンションのことです。何がいけないかと言うと、仮に建て替えになった際に前の状態のマンションを建てることができなくなる可能性があるのです。
具体的には、容積率が半分になったことによって建て替えた後のマンションは新築時の半分の大きさしか建てられない、などが代表的な例です。
既存不適格マンションに関しても、重要事項説明時に必ず説明があるほか、基本的には住宅ローンが通ることはないので誤って購入するというケースはないと思いますが、既存不適格マンションを見つけても将来的なリスクが高いため購入は控えるのが無難でしょう。
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中古マンション購入で失敗しないため、効率的な探し方を知ろう
ここまで中古マンションの探し方について解説してきましたが、実はインターネットだけで物件情報を網羅することはできません。というのも、suumoやhomesなどの不動産ポータルサイトはあくまでも不動産会社にとっての広告媒体なので、すべての物件を掲載しているわけではないのです。
では、なぜインターネットに出ない物件があるかと言うと売主側には、
- 「売却活動をしていることを周囲に知られたくない」
- 「まだ引っ越し先が決まっていないからたくさん内覧に来られると困る」
などの事情が、そして不動産会社側の事情には
- 「すぐに買い手が決まりそうなので、インターネットに公開せずに自社で買い手を探して仲介手数料を取りたい」
- 「自社の既存の顧客と条件が一致している」
などの事情でインターネットに出ていない物件があるのです。そこで、未公開の物件に出会うには、ポータルサイトではなく不動産会社から直接物件提案をもらう必要があります。
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中古マンションの購入でかかる税金はいくら？計算方法や注意点ついて徹底解説！
記事のおさらい
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