中古マンションの効率的な探し方は?失敗しないコツを紹介!

条件に合う中古マンションを見つけるには、効率的な物件の探し方を知っていることが大切です。

よく考えないまま中古マンションを購入してしまうと、物件の引き渡し後になって後悔する恐れがあります。

この記事では、中古マンションをお探しの方のため、マンション探しのポイントや、失敗しないためのコツを紹介します。

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中古マンションを見つけるまでの流れ3つのステップ

条件に合う中古マンションを効率的に見つけるには、3つのステップが重要です。ここでは、理想の中古マンションと出会うための流れを解説します。

まずは予算を決める

マンション選びで失敗しないためには、まず予算をはっきりさせることが大切です。

予算を決めるうえで、「イニシャルコスト」「ランニングコスト」の2つの観点を持ちましょう。

イニシャルコストとは、物件価格をふくめた物件の取得に必要なコストのことです。物件価格の目安は、一般的に「年収の5倍」といわれています。たとえば、年収600万円なら物件価格が3,000万円の中古マンションまでがターゲットです。物件価格のほか、登記費用や仲介手数料も考慮し、余裕を持って資金準備をおこなうことが大切です。

次に、月々に支払うローン返済額、管理費、修繕積立金といったランニングコストの予算感を考えます。とくにローン返済額は毎月の収入を考慮し、無理のない範囲で設定しましょう。

築年数やエリアを決める

次に、購入したいマンションの築年数やエリアを決めます。

築年数と物件価格には相関関係があり、築浅のマンションは新築マンションとほとんど物件価格が変わりませんが、築年数が20年前後の物件は大きく物件価格が下落します。

一方、築年数が古い物件は旧耐震基準で建てられたものや、内装や設備が古いものがあるため、内見の際などに入念なチェックが必要です。

また、マンション選びでは「住みたいエリア」も大切です。今住んでいる地域から引っ越す場合は、「今感じている不満や悩みを解消できるか」を1つの基準にしましょう。通勤時間、学区、閑静さ、利便性など、今住んでいる地域の住環境との比較が判断基準になります。

中古マンションの買い時な築年数については、こちらの記事で詳しく解説しています。

中古マンションの築年数は何年目が狙い目?物件選びの基準

不動産会社やインターネットで物件を探す

予算や購入条件が決まったら、いよいよ物件探しです。中古マンションを探す方法は、「不動産会社に依頼する」「インターネットで探す」の2つです。

インターネットの不動産検索サイトは、手軽に物件検索が可能ですが、実はインターネットに掲載されていない物件情報も数多くあります。インターネットと不動産会社の両方を賢く活用することで、理想の住まいと出会いやすくなります。

中古マンションを購入する際の流れは、こちらの記事でも解説しています。

【中古マンション購入の流れ】必要書類や注意点をわかりやすく解説

中古マンション希望条件を整理する時のコツ

物件価格、エリア、最寄り駅、広さ、間取り、階数、日当たり、方角、築年数、耐震性能など、中古マンションに求める条件は数多く存在します。

しかし、すべての条件に妥協せずにいると、なかなか希望に合う物件が見つかりません。そこで、物件の条件を整理するときは、「譲れる条件」「譲れない条件」の2つを考えることが大切です。

一見、譲れない条件のように見えても、よく考えてみるとそれほど重要ではない条件も少なくありません。

代表的なものが「日当たり」です。日当たりを重視し、南向きのマンションにこだわる方が多いですが、北向きの部屋でも、マンションの前に遮蔽物がなければ十分な日光が入ってきます。物件の条件を1つひとつ見直し、「譲れる条件」「譲れない条件」に分類しましょう。

インターネットを使って中古マンションを探すときのコツ

インターネットの不動産検索サイトは、さまざまな条件で物件を検索できるため、中古マンション探しの心強い味方です。

不動産検索サイトで中古マンション探しをするときは、「こまめにサイトをチェックする」ことが大切です。

不動産検索サイトは定期的に物件情報が更新されます。とくに中古マンションは新築マンションよりも売買件数が多く、急に売買募集が掲載されるケースもあります。「立地がよい」「格安で取得できる」「フルリノベーション済み」など、人気の高い条件の中古マンションは、すぐに売買契約が成立してしまうケースも少なくないため、不動産検索サイトの更新情報はこまめにチェックしましょう。

不動産会社を使って中古マンションを探す時のコツ

不動産会社はインターネットに掲載されていない物件情報を持っているため、不動産検索サイトだけでなく、不動産会社にも足を運んで中古マンション物件を探すことが大切です。

そのときに大切なのが、不動産会社に訪問する前に「物件の希望条件を詳しく伝えておくこと」です。

アポイントなしにいきなり来店しても、こちらの希望条件を担当者とすり合わせるだけで時間をとられてしまいます。前もって希望条件を伝えておけば、来店時までに条件に合致する物件を探してもらい、スムーズに物件探しをすることが可能です。

購入前に3つの観点で物件をチェックしよう

中古マンションを探すときに、チェックしたいポイントは「周辺環境」「マンションの管理状況」「マンションの室内状況」の3つです。

内覧などで購入予定のマンションを訪れるときは、3つのポイントを自分の目で確認することが大切です。

周辺環境をチェックしよう

中古マンションの周辺環境を判断するときに大切なのが、「地域の安全性」「周辺の店舗や交通情報」「保育園や小学校などとの位置関係」の3つです。

地域の安全性

安心安全に暮らすためには、マンション周辺の治安や安全性が大切です。とくに小さいお子様がいる場合、通学路の安全性をチェックしましょう。

一見、駅や学校などから近い優良物件でも、「薄暗い路地や、人気が少ない場所がある」「道路の街灯が少ない」など、子どもが一人で出歩くと危険なケースもあります。可能であれば、登下校の時間帯に通学路周辺を歩き、自分の目で安全性を確認しましょう。

また、自治体が作成した「地域安全マップ」も役に立ちます。

よく利用する店舗や公共交通機関との位置関係

購入予定のマンションと、よく利用する店舗や公共交通機関との位置関係も重要です。

スーパー、コンビニ、ドラッグストア、銀行、郵便局、病院など、よく利用する店舗とマンションの位置関係が徒歩圏内であれば、快適に暮らすことができます。また、バスや電車など、公共交通機関との位置関係も重要です。

日頃からよく利用する店舗や公共交通機関がある場合は、あらかじめリストアップしておき、利便性が高い位置関係かどうかを確認しながら物件探しをおこないましょう。

保育園や小学校などとの位置関係

就学年齢のお子様がいる場合は、保育園や小学校などとの位置関係が近く、通いやすいかどうかを確認する必要があります。

大人の目では通いやすく見えても、子どもにとっては負担がかかるケースもあるため、子どもの体力も考慮して位置関係を判断しましょう。

また、とくに保育園に通うお子様の場合、地域やエリアによっては待機児童の数が多く、スムーズに入園できないケースがあります。そのため、物件探しの際はあらかじめ役所の保育課に問い合わせ、「待機児童が発生していないか」「自分の子どもが入園できそうか」を確認しましょう。

マンションの管理状況をチェックしよう

中古マンションは築年数が経過しているため、マンションの状態や住みやすさは管理状況によって大きく左右されます。

そこで、マンションの内見の際、管理組合の管理状況やマンション住人の利用状況を確認することで、多くの判断材料が得られます。マンションの内見の際に見るべき3つのポイントを紹介します。

駐車場の利用状況

自家用車を保有している方や、将来的に購入予定のある方は、必ず駐車場の利用状況を確認しましょう。

自家用車の車種やサイズによっては、マンションの駐車スペースに入庫できず、利用できないことがあります。とくに機械式駐車場の場合は車高制限が設けられているケースが少なくありません。

また、マンション住民の戸数に対し、駐車場の空きがあまりに多い場合も注意が必要です。駐車場収入が不足し、将来的に十分な保守やメンテナンスがおこなわれなくなるリスクがあります。

駐車場の利便性だけでなく、「空き状況」にも注目しましょう。

エレベーターの利用状況

高層階のマンションや、タワーマンションをお探しの場合は、利用頻度の高いエレベーターの利便性が住みやすさに大きく影響します。

内見の際、実際にエレベーターを利用し、エレベーターの速度や揺れ、乗り心地などを自分の目で確認してみましょう。

また、マンション住人の戸数の多い場合は、通勤や通学の時間帯にエレベーターが混雑する可能性があります。可能であれば、内見の日時を通勤や通学の時間帯に合わせ、その時間帯の利用者の多さや、エレベーターの混雑の有無を確認しておくことをおすすめします。

リフォームやメンテナンスが適切にされているかどうか

築年数が古いマンションの場合、外壁の劣化や、給水管・排水管をはじめとした設備の故障など、大規模なメンテナンスの必要性が発生します。

そのため、マンションの管理組合は長期修繕計画を立案し、およそ12年~15年の周期で大規模修繕工事を実施しています。

また、共用部分の清掃や修繕など、定期的なメンテナンスも必要です。中古マンションの内見をおこなうときは、リフォームやメンテナンスが適切にされているかどうかを必ず確認しましょう。もし、外壁などの劣化が見られる場合は、今後の大規模修繕工事の予定があるかどうかも合わせて確認しましょう。

また、中古マンションであれば耐震基準を確認することも重要です。マンションの建築確認申請の日付をチェックすれば、購入予定のマンションが旧耐震基準か、新耐震基準かを判断できます。旧耐震基準のマンションだからといって、地震への安全性が低いとは限りません。しかし、旧耐震基準のマンションは、住宅ローンなどを利用する際に住宅ローン減税制度を利用できない可能性があります。

耐震基準については、こちらの記事で詳しく解説しています。

耐震基準とは?その定義や旧耐震と新耐震の違いなど基本解説

マンションの室内状況をチェックしよう

マンションの周辺環境や管理状況に問題がなければ、マンションの室内状況をチェックしましょう。内見の際は、広さや間取り、内装や設備をチェックするのはもちろん、「日当たりのよさ」を自分の目でたしかめることが重要です。

日当たりがよいかどうか

前項で述べたように、南向きの部屋だからといって日当たりがよいとはかぎりません。

たとえ東・南・西向きの部屋でも建物の前面に大きな遮蔽物がある場合、十分な日当たりを確保できません。

逆に、直射日光が入りづらい北向きの部屋でも、部屋の全面に遮蔽物がなく、視界がひらけている場合は十分な明るさが確保されます。また、タワーマンションが立ち並ぶエリアの場合、向かいのタワーマンションが日光を反射するため、北向きでも十分な日光が得られるケースも少なくありません。

日当たりがよいかどうかは、物件へ足を運び、自分の目で確認しなければわからない点に注意しましょう。

中古マンション購入で失敗しないため、効率的な探し方を知ろう

条件に合う中古マンションを見つけるには、「予算を決める」「築年数やエリアを決める」「不動産会社やインターネットで物件を探す」の3つのステップが必要です。物件の希望条件を整理するときや、不動産会社やインターネットで物件探しをするときには、いくつかコツがあります。中古マンション購入で失敗しないためには、効率的な探し方を知ることが大切です。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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