住宅ローンの借入可能額と年収の関係|無理のない計画を立てよう

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土地を購入して家を建てる場合でも、建売住宅やマンションの購入でも、十分な資金があってキャッシュで購入ということは稀でしょう。頭金の部分は自己資金であったとしても、多くの場合は銀行から住宅ローンを借り入れて、マイホームを購入するのがほとんどだと思います。
とは言えこれまでの人生の中で、最大の借入となる住宅ローン。年収の何倍もする金額に及ぶわけですから、返済計画通りに返していけるのか、希望のマイホームを手に入れるのに十分な額のローンが組めるのか、心配な方も多いはず。
この記事では、今の年収で借入可能な住宅ローンの金額について検討するとともに、税制面での優遇やその他の資金調達方法などについて分析します。

先読み!この記事の結論
  • フラット35のシミュレーションでは、借入額は年収の約8倍という結果に
  • 借入額には年収だけでなく年齢と健康状態も重要となる

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今の年収で住宅ローンはいくら借りられるのか?

まずは、あなたの今の年収で借入可能な住宅ローンがいくらになるのか検討してみましょう。年収の他にも、家族構成や年齢などが検討材料となりますが、まずは年収・金利・借入期間の3つで単純に試算してみます。

フラット35によるシミュレーション

住宅金融支援機構が展開する融資商品である「フラット35」では、年収・融資金利・返済期間などを入力するだけで、借入可能額をシミュレーションできるサイトが提供されています。以下のようなモデルケースを例に試算してみました。
参考:年収から借入可能額を計算
【モデルケースA】
年収:300万円
金利:1.390%(全期間固定)
期間:35年
返済方法:元利均等
試算の結果は、2,493万円で、年収の約8倍という結果になりました。フラット35を取り扱う金融機関によっては、独自の取引条件によって借入金利の引き下げを受けられる場合がありますので、このシミュレーションがすべてではありません。なお、金利については2018年9月時点のもっとも多い適用金利を採用しました。

表向きはわからないない「審査金利」

シミュレーターで試算された金額をもとに住宅ローンを申し込んでも、実際の審査では通らない場合がしばしばあります。信用できない噂話では、「毎年の返済額が年収の30%までなら借り入れ可能」や「借入総額は年収の〇倍まで可能」といった基準も、実際にはあまりあてになりません。

銀行の「審査金利」は3~4%

「審査金利」とは、実際に貸し出しを行う際の金利とは別に、銀行が住宅ローンの審査で使用する金利のことで、銀行のホームページやパンフレットには記載されていない数字です。審査金利は、景気動向によって将来的に金利が上昇しても、その住宅ローンが返済が可能かどうか判断するための基準で、公表されている金利よりも高めに設定されています。
審査金利の相場は3~4%におよび、銀行内部での審査はシミュレーターで算出された金額よりも厳しくなると言えます。したがって、現在の貸出金利をもとにはじき出されたシミュレーションとは、大きく結果が異なってきます。

審査金利が存在する理由

住宅ローンを貸し出す銀行側からすれば、金利の変動によって返済不能に陥られては債権が回収できないので、貸出金利よりも高い金利で審査しておく必要があります。日本経済が好況だったバブル期は、変動金利で8%以上という時期もあったことから考えると、3~4%という審査金利も、妥当と言えるでしょう。

返済負担率は年収の「20%」以内が妥当

借入額を決める際の指標として「返済負担率(返済比率)」があります。返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額が占める割合のことを指し、「年間返済額÷年収×100」で求められます。一般的に無理のない返済負担率は20~25%ですが、安全を考えると20%以内が理想と言われています。
例えば、年収が600万円であれば、年間返済額は600万円の20%=120万円以内となり、結果として月々の返済額は10万円。これを「フラット35」のシミュレーターに入力して借入可能額を計算してみると、以下のような結果となります。
毎月返済額:10万円
金利:1.390%
返済期間:35年
返済方法:元利均等
借入可能額:3,324万円
なお、金融機関とフラット35では、返済負担率の設定に差があります。審査金利と返済負担率を下表にまとめましたので参考にしてください。

銀行 フラット35
審査金利 3~4% 融資する金利
審査上の返済負担率 40%程度 30%以下(年収400万円未満)
35%未満(年収400万円以上)
  • 借入可能額を試算
  • 審査金利が存在する
  • 返済負担率の検討

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借入可能額と無理せず返せる額は違う

実際に住宅ローンの借り入れを行うにあたっては、借入可能額よりも将来的に返済が継続可能かどうかということが重要です。つまり、「借りられる額」と「返せる額」は違うのです。借入額を多くすれば、もちろん購入予算は多くなりますが、返済負担も増えて住宅ローン貧乏という事態も招きかねません。

無理な借り入れは住宅ローン貧乏につながる

同じ年収でも、住宅ローンの返済に充てられる金額は、それぞれの家庭の事情によってさまざまです。子どもの教育資金や親の介護にかかるお金、保険、マイカーの買い替えや住宅ローン以外のローンなど、各家庭の支出状況によって、状況は大きく変わります。
借入限度額いっぱいで借入れができたとしても、景気の減速や転職、またはパートナーが働けなくなって予定していた年収が得られなくなった場合など、一気に計画が崩れるリスクも想定されます。無理な借り入れは家計をひっ迫させ、その後のライフプランに大きな影響を与えます。

住宅ローン借入額は「返せる金額」を基準に

住宅ローンの借入額は、あなたが毎月返済できる金額をベースに決めることが前提となります。例えば、単純に住宅ローンの毎月返済額が現在住んでいる賃貸住宅の家賃と同じなら、支出の変動はそれほど大きくなく支払いができると言えるでしょう。
ただし、土地・住宅の購入後は毎年固定資産税がかかりますし、修繕費用も不定期に発生することでしょう。マンションの場合は管理費や駐車場代なども支払うことになります。月々の住宅ローンの返済額が現在の家賃と同額だからと言って、安心できるとは限りません。

ライフプランも重要

総務省の家計調査によれば、世帯年収600万円の家庭における平均的な生活費は月23万円とのことです。また、年収が600万円で、扶養家族が妻と子1人という3人家族を例にとって考えた場合、一般的な手取年収は470万円前後になるという統計があり、1カ月平均にすると約39万円です。
住宅ローンの月々の返済額が10万円になったとすると、生活費と合わせた月の支出は33万円。この段階で残るお金は6万円となり、ここから教育費や保険料、マイカーローンや住居の修繕にかかるお金などさまざまな費用を捻出しなければなりません。子どもの大学進学や親の介護など、ライフイベントによって発生する支出も考慮に入れておく必要があるでしょう。

安全な借入額かどうか、よく考えよう

このように、返済負担率を年収の20%で抑えたとしても、家計にはそれほど余裕がないことがわかりますが、金融機関では返済負担率が30%を超えていても審査に通過します。2016年2月に日本銀行が金融緩和策としてマイナス金利を導入した結果、住宅ローン金利も35年固定が0.9%と、異常ともいえる水準にまで低下しました。
住宅ローンの貸出残高を伸ばしたい銀行側の思惑もあり、以前にも増して高額な住宅ローンを組みやすい状態ではありますが、金融機関が貸してくれる金額と、あなたの生活において妥当な借入額とは必ずしも一致しないことも現実です。住宅ローン返済以外にかかる家計の支出を考慮して、無理なく返せる範囲の借入額かどうか、冷静に見極めましょう。
  • 返せる金額を基準に
  • ライフプランを考慮
  • 安全な借入額

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借入には年収だけでなく年齢と健康状態も重要

住宅ローンの借入の際には、万が一に備えて団体信用生命保険に加入します。他の生命保険同様、加入に際しては健康面での審査もあります。また、長い返済期間を健康で過ごすことが、家計の安定にもつながります。

住宅ローンで行われる健康面の審査

住宅ローン借入時には、借入の条件として団体信用生命保険に加入します。住宅ローンの契約者が死亡したり高度障害になったりした場合は、返済能力がが著しく厳しくなる可能性が高いですが、そういった万が一の場合に住宅ローンの返済が免除される保険です。
「フラット35」などの一部例外はありますが、団体信用生命保険への加入は住宅ローンの借り入れ条件とされていることがほとんどですので、借り入れと同時に加入することが一般的です。なお、保険料の支払いは、毎月の住宅ローンの支払額に含まれていることがほとんどです。
団体信用生命保険の加入にあたっては、告知書で自身の健康状態を告知しますが、通常の生命保険に比べて告知内容は少なく、加入のハードルは低いと言えます。しかしながら、健康面で心配のある方は注意が必要です。
  • 団体信用生命
  • 告知内容は少なめ
  • 健康が最も重要

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知っておくべき「住宅ローン控除」

マイホームを購入する際に住宅ローンを借り入れると、「住宅借入金等特別控除(以下、「住宅ローン控除」と表記します)」という減税措置の適用を受けることができます。家計に大きなプラスとなるので、有効に活用しましょう。

基本は所得税からの控除

住宅ローン控除の適用を受けると、住宅ローンの年末残高の一定割合が税額控除となります。2021年までに住宅を購入した場合、その後10年間にわたって、毎年の年末時点でのローン残高の1%が源泉所得税から控除される仕組みです。

支払った税金以上は戻らない点に注意

住宅ローン控除の控除限度額は年40万円(認定長期優良住宅等の場合は50万円)ですが、あくまで所得税からの「控除」なので、支払った税金以上にお金が還付されるわけではありません
所得税の計算にあたっては、基礎控除、給与所得控除、社会保険料控除(支払った社会保険料)、配偶者控除などの基本的な控除のほか、生命保険料控除や医療費控除なども適用されます。各世帯の家族構成や支払保険料にもよりますが、所得税が40万円を超えないケースも多くあります。

住民税からの控除

所得税から控除しきれない分は、住民税から控除されます。例えば、年末時点で4,000万円の住宅ローン残高があった場合、所得税から40万円の税額控除を受けることになりますが、仮に所得税額が35万円であった場合、5万円が控除しきれずに残ります。この5万円は、個人住民税から控除されるのです。
この仕組みは、政府が住宅購入を活性化させるための施策として、平成21年度税制改正から実施したもので、住宅ローン控除による負担軽減効果を高める狙いがありました。所得税で控除しきれなかった控除分を個人住民税へスライドさせることにより、住宅ローン控除をより有効に活用できるようになっています。

住民税からの控除の注意点

所得税で控除しきれなかった分の、個人住民税からの控除額にも一定の制限があります。

住宅ローン控除の対象となる住宅への居住時期 個人住民税からの控除額
2014年4月から2021年12月の場合 ・所得税から控除しきれなかった金額
・所得税の課税所得金額の7%(上限13万6500円)
上記のいずれか少ない方の金額。
2009年1月から2014年3月の場合 ・所得税から控除しきれなかった金額
・所得税の課税所得金額の5%(上限9万7,500円)
上記のいずれか少ない方の金額。

住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除は、1年目は確定申告を行って申請する必要がありますが、2年目からは勤務先での年末調整で申請できます。なお、1年目の確定申告の場合、おおむね1?2ヶ月後に還付金が指定の口座に振り込まれます。
住宅ローン控除の適用が受けられる方には、税務署から『「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」』が送られてきます。9年分が綴られた書類が1度に送られてきますので、最後の控除が終わるまで紛失に注意して保管してください。
また年末が近くなると、住宅ローンを組んでいる金融機関から、住宅ローンの年末残高証明書が届きます。『「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」』に記入の上、年末残高証明書と共に会社に提出します。
  • 所得税からの控除
  • 住民税からの控除
  • 年末調整で申請

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頭金として今ある家を売るには

現在住んでいる家やマンションを売却して、その利益を新居購入のための頭金に回すことができれば、住宅ローンの負担を軽減することができます。

住宅ローンが残っていても売れる

住み慣れたマイホームを売って頭金にする場合、その物件の住宅ローンが完済していれば、売却金額をほとんどすべて頭金に回すことができます。しかし、残債がある場合は、まずそちらを優先して完済しなければなりません。

住宅ローンを完済して抵当権を外す

現在住んでいる住居を購入するために金融機関と住宅ローンを組んでいたとしたら、その住居には抵当権が設定されているはずです。抵当権とは、万一住宅ローンが返済できなかったときに、その不動産を担保とする権利です。返済が滞った際、金融機関はこの不動産を競売にかけて残債を回収します。
抵当権がついたままでも住居を売却することはできますが、ローンの返済が滞れば、所有者が誰であるかにかかわらず、その住居は競売に欠けられてしまいます。したがって、通常は抵当権付きの住まいは購入を敬遠されてしまします。
設定された抵当権を抹消するためには、その住居の住宅ローンを完済しなければなりません。そこで、住居を売却したお金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消してもらうのですが、住宅ローンの残債を上回る金額で住居が売却できない場合もあります。

ローン残債を新規のローンに上乗せ

現在住んでいる住居の売却金額が、住宅ローンの残債に満たなかった場合は、不足分を新規に購入する住宅のローンに上乗せする方法があります。ただ、当然ながら借入額が増えるため、住宅ローンの審査も厳しくなるのは避けられません。いずれにしても、現在の住居を少しでも高く売る必要があるのです。

現在の住居の売却価格を知る

いま住んでいる住居がいくらで売れるのかを知るには、不動産会社による査定を受けます。査定には、簡易査定と訪問査定がありますが、売却が前提ですので、不動産会社からの訪問を受けて実際の物件を見てもらい、物件の現状を踏まえた金額を算出してもらうのが良いでしょう。
査定の際、1社からの見積もりだと金額の妥当性を判断できなくなるので、複数の業者から見積もりをもらって比較することが望ましいと言えます。多くの実績ある不動産業者にまとめて査定してもらうなら、全国 1,600 社以上の厳選された不動産会社から選べるイエウールで、一括査定を試してみるのも良いでしょう。
  • 抵当権を外す
  • 残債を借入に上乗せ
  • 売却価格を知る

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不動産一括査定でできるだけ高く売却する

少しでも頭金に回せる資金があれば、住宅ローンの借入額を抑えて家計の負担を軽減することができます。そのためにも、いま住んでいる家を高く売ることが大切。まずは一括査定から検討を始めてみましょう。

イエウールなら最大6社から比較できる。

今住んでいる住居を売却して新居の費用の足しにする場合、売却が滞ると新居の取得も進みません。場合によっては、売却よりも購入や新築のタイミングが先行してしまうこともあるでしょう。せっかく計画していた新居。住居の売却は重要なポイントと言えます。
売却額が現在支払っている住宅ローンの残高に満たないリスクも考えておかなくてはなりません。そのためにも、今の住居はいくらで売れて、住宅ローンの完済にどの程度不足しているのか、事前にシミュレーションして自己資金を用意しておくことが求められます。
そんな時、大まかな査定額の目安を知るためにも、わずか60秒の簡単入力で最大6社での一括査定ができる「イエウール」がおススメです。多くの実績ある不動産業者にまとめて査定してもらうことで、まずは今住んでいる住居を売却する手がかりを得ましょう。
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