家を買うのに必要な頭金はどれくらい?その目安や頭金ゼロのリスク

家を買うのに必要な頭金はどれくらい?その目安や頭金ゼロのリスク

住宅ローンを利用して家を買うとき、多くの場合は頭金として物件購入価格の一部を先払いします。
頭金の目安は購入価格の1〜2割り程度です。

先払いした頭金を差し引いた額が借入金額となるため、頭金を多く支払ったほうが毎月の返済額や利息負担は少なくなります。
頭金として支払う資金が足りない、手元に資金を残したまま家を購入したい場合は、頭金ゼロで住宅ローンを利用することも可能です。

頭金を入れないぶん、借入金額は多くなるため、毎月の返済額や利息負担が増えること、担保割れを起こす可能性が高まるといったリスクもあります。

今回は、家を買う際に必要な頭金の目安や、頭金ゼロのリスクについて解説します。

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家を買うのに必要な頭金の目安

家を購入する際に、初期費用としてどれくらい頭金が必要なのでしょうか。
住宅金融支援機構「2019年度 フラット35利用者調査」によると、住宅融資利用者の手持金(頭金)の金額と資金調達内訳の割合(%)は次のとおりです。

住宅の種類 手持金(%)
注文住宅 621万9,000円(18.0%)
土地付き注文住宅 443万2,000円(10.4%)
建売住宅 282万4,000円(8.1%)
マンション 736万2,000円(16.3%)
中古戸建て 209万円(8.1%)
中古マンション 352万1,000円(11.3%)

住宅の種類によって頭金の金額や割合は異なりますが、全体的に購入価格の1〜2割程度の頭金を支払っているという結果が出ています。[注1]
4,000万円の住宅を購入する場合、頭金の額は400万〜800万円が基準となると考えておくと良いでしょう。

頭金以外の諸経費についても考慮しておく

家を購入する際にかかる初期費用は、頭金だけではありません。
住宅ローンの事務手数料ほか、登記費用や申込金など、さまざまな諸経費がかかります。

諸経費は新築物件2〜5%、中古物件で5〜7%程度かかるといわれています。
支払う頭金の金額を決める際は、初期費用としてかかる頭金以外の諸経費についても考慮することが大切です。

生活に必要な資金まで頭金に入れないようにする

頭金が多いほうがその後の支払いは楽になりますが、無理は禁物です。
住宅ローンをできるだけ減額するために、用意できる資金いっぱいまで頭金として支払ってしまうと、あとからさまざまなリスクが発生する可能性があります。

住宅購入後にかかる引っ越し資金や、家具・家電などの購入資金、子供の教育費用などが足りなくなり、結局ほかのローンを組むことになってしまうケースもあるでしょう。
とくに子供の教育ローンは住宅ローンよりも金利が高いため、住宅購入後に進学予定のある子供がいる家庭は注意が必要です。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅ローンの頭金の目安はいくら?金額の相場や頭金ありとなしの違いを解説!

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そもそも家を買うための頭金とは?

家を購入するとなると、高額な費用が必要です。
そのため、多くの人が住宅ローンを利用します。

頭金とは、購入価格の一部について、住宅ローンを使用せずに支払うお金のことです。
頭金を差し引いた額を住宅ローンとして返済していくことになるため、頭金の額が多ければそれだけ月々のローン返済額を下げることができます。

また、住宅ローンで借りるお金が少なくなれば、その分利息も減るため、返済する総額も少なくなります。

例えば、4,000万円の物件を金利0.65%で購入する際、頭金を200万円支払ったときの元金は9万円、月々のローン支払い額は10万1,000円です。(金利1万1,000円)
一方、頭金を500万円支払えば、元金8万3,000円となり、月々のローン支払い額は9万3,000円まで下げることができます。(金利1万円)

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家を買うのに頭金が多いことのメリット

家を買うときに頭金を多く用意できれば、次のようなメリットが得られます。

月々の住宅ローン返済を減額できる
住宅ローンにかかる利息負担が減る

まず、頭金を多く支払えば、それだけ住宅ローンの総額を減らすことができます。
ローンの総返済額が減れば、その分利息負担も減り、毎月の住宅ローン支払い額も安くなるでしょう。

例えば、住宅ローン借り入れ金額が3,000万円で、借入期間35年、金利0.9%の場合、頭金が100万円と500万円の場合では、支払利息総額に70万円程度の差が出てきます。
預貯金に余裕がある場合は、頭金を多めに支払うと良いでしょう。

ただし、その後の生活にゆとりがなくなる額を頭金に充てないように注意しましょう。

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頭金ゼロでも家を買うことはできる?

家の購入を希望している人のなかには、預貯金が少なく、頭金を用意できない人や、預貯金を十分残した状態で家を購入したいと考えている人もいることでしょう。
かつては頭金を用意せずに住宅ローンを組むことはできませんでしたが、最近では「フルローン」といって、頭金ゼロで住宅ローンを利用し、家を購入することが可能です。

頭金ゼロで家を買うことで買い逃しを防ぎ手元に資金を残せる

頭金ゼロで家を購入することの大きなメリットは、購入したい建売住宅や新築マンションを見つけたときに、頭金が貯まるまで購入を待たなくても良い点です。
せっかく理想の家を見つけたとしても、購入のタイミングが合わなければ、他の人に物件を先に購入されてしまう可能性があります。

頭金ゼロの住宅ローンであれば、資金の問題で購入を先延ばしする必要がなくなり、希望の物件を手に入れることができるでしょう。

また、頭金を支払わないことで手元に資金が残り、住宅購入後の急な出費や将来必要となる資金を確保できます。

所得によっては住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられる

住宅を購入した際、一定の条件を満たすことで、年末時点のローン残高の1%が、所得税と住民税から控除される「住宅借入金等特別控除」を受けられます。

住宅ローンの借入残高は最高4,000万円で、控除額の上限は40万円です。[注2]
住宅ローン借入額が4,000万円以下の場合、頭金なしで住宅ローンを組むことで借入金額を増やし、住宅ローン控除を最大限利用できます。

なお、住宅ローン控除の限度は自分が支払う所得税額と住民税額の一部となっています。
そもそも所得税額住民税額が少なければ、控除の恩恵を最大限受けらないでしょう。

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頭金ゼロで家を買う場合のリスク

頭金ゼロのフルローンで家を買う場合は、次のようなリスクを伴います。
あらかじめ把握したうえで、頭金ありかなしかを慎重に判断することが大切です。

利息負担が増える

頭金ゼロで住宅ローンを利用した場合、購入金額のすべてをローンで借り入れる必要があります。
住宅ローンの利息はローンの借入金額に対して発生するため、借入金額が多いほど返済期間は長期化し、利息負担も増えていきます。

また、住宅ローンを組む金融機関や商品によっては、物件の購入価格に対する頭金の割合によって利息が変化するケースがあります。

固定金利型住宅ローン「フラット35」では、融資率が物件購入価格の9割を下回る場合の年率は1.35%です。
しかし、融資率が9割を超えた場合は年率1.61%となります。(2021年6月時点の借入金利)[注3]

たとえば、フラット35を利用して3,000万円の家を購入するケースを考えてみましょう。

頭金1割を支払った場合、ローン借入金額は2,700万円となり、適用金利1.35%で計算したときの毎月の返済額は8万1,000円です。
返済額の総額は3,390万円で、頭金を含めると3,690万円となります。

一方、頭金ゼロで利用した場合、ローン借入金額が物件購入価格の全額3,000万円となり、1.61%の年利が適用されます。
毎月の返済額は9万4,000円となり、返済額の総額は3,927万円です。

結果として、返済額に237万円の差が出ることになります。
なお、上記は借入期間35年の元利均等返済、ボーナス返済や返済期間中の繰上返済はなしでの計算です。

頭金ゼロで住宅ローンを利用する場合は、返済額のシミュレーションをしっかり行い、どれだけ返済額が増えるのかを確認しておくことが大切です。

毎月の返済額が増え支払えなくなる可能性がある

頭金ゼロで住宅ローンを利用し、借入金額が増えれば、その分月々に返済額も増えます。
家を購入したあとに、結婚や出産、子育て、両親の介護、起業などの予定がある場合は、住宅ローンの返済額が負担となり、必要な資金を貯蓄できない可能性も出てくるでしょう。

また、年収に対して住宅ローンの年間返済額が25%以上になると、普段の生活にも支障が出てくるようになります。
暮らしの質が下がるだけでなく、最悪の場合は返済額が支払えなくなり、せっかく購入した家を手放さなければならなくなるケースもあります。

年間返済額が年収の25%以内に抑えるとすると、年収600万円の家庭の場合、無理なく返済できる住宅ローン額は年間150万円、月々12万5,000円ということになります。

自動車ローンなど、ほかローン返済がある場合は注意が必要です。
すべての借入を合計し、その返済額が年収の25%を超えないよう計算しなければなりません。

3. 担保割れを起こす可能性がある

担保割れとは、返済期間中に住宅価値の下落などが発生し、住宅ローンの借入残高に対して購入物件の価値が低くなってしまう現象を指します。
一般的に、家は築年数が古くなるほど住宅の価値が下がっていきます。

頭金ゼロで住宅ローンを利用して借入額が増えると、返済するスピードよりも住宅価値が下落するほうが早くなるため、頭金ありよりも担保割れを起こすリスクが高くなります。

担保割れを起こした物件は、万が一住宅ローンが残っている状態で家を売却しなければならなくなったときに、家の売却金で借入残高を完済することができません。
結果、差額を自己資金でまかなうことになります。

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頭金は長期的な収支計画をもとに無理のない金額を用意する

住宅ローンを利用して家を買う際の頭金は、物件購入価格の1〜2割が目安となります。
頭金を多く支払えば、その分月々の返済額や利息負担を減らせますが、無理をして多く支払ってしまうと、その後の生活に支障が出ることもあります。

頭金のほかにかかる諸経費や自分の収入、将来的に必要な資金などを考慮し、無理のない頭金を用意することが大切です。

また、頭金ゼロのフルローンで家を購入する場合は、借入額が多くなることで利息負担や毎月に返済額が増えること、担保割れを起こすリスクを予め考慮しておきましょう。

頭金ありか頭金ゼロか、どちらが良いのかは、人それぞれでしょう。
いずれにせよ、将来返済不能になってしまうことがないよう、長期的な収支計画を作成したうえで決定することが重要です。

[注1]住宅金融支援機構|2019年度 フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/files/400353155.pdf

[注2]令和2年分確定申告特集「住宅ローン控除を受ける方へ」|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/info-jyutakukoujo.htm

[注3]フラット35 金利情報|住宅金融支援機構
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

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