頭金とは家を買う費用のうち、住宅ローンとして借りずに自己資金で先払いするお金のこと。家の購入は人生の中でも多額のお金がかかりますが、中でも頭金はまとまった額を現金で用意しなければならないため、金額設定を慎重に行いたいところですよね。あなたも家を買う際の頭金の額を決める基準や目安がわからずお悩みではないでしょうか。
この記事では、家を買う際の頭金はいくら必要なのか、頭金なしでも大丈夫なのか、それとも多い方がいいのか、手元の貯金はいくら残しておけばいいのか？このような疑問に答えていきます。家の購入金額別・頭金別に住宅ローンの返済額のシミュレーションも行いますので、家を買う頭金について考えるうえで必ず役立つはずです。
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家を買う頭金とは
住宅ローンの頭金とは、住宅購入時に預貯金などから支払う現金のことで、自己資金のことを指します。たとえば、4,000万円の住宅を買うときに500万円を頭金として支払った場合、住宅ローンの借入額は3,500万円となります。
頭金なしでも住宅の購入は可能です。しかし、頭金なしの場合だと借入額が増加し返済が苦しくなる可能性があるため、一般的には頭金をいくらか支払うケースが多いです。
頭金を決める際は、仕組みについて理解しておくことが重要です。頭金を支払うメリットとデメリットについて解説するので参考にしてみてください。
家を買う頭金を用意するメリット
家を買う際に頭金を用意するメリットとしては、
- 毎月の返済額・利息負担が減る
- 住宅ローンの審査に通りやすい
- 金利が下がる場合がある
が挙げられます。
メリット①：毎月の返済額・利息負担が減る
一つ目のメリットは、頭金を用意することで毎月の返済額や利息負担が減ることです。
頭金を用意すると、家の購入費用の内で住宅ローンとして借り入れる金額が減ります。その分毎月の返済額も減るため、負担を減らすことができます。
また毎月の返済額を減らすという方向性の他に、借入期間を短くするということも可能です。借入期間が長くなるほど支払う利息の合計は高くなります。ある程度の頭金を用意することで利息の削減にもなるのです。
メリット②：住宅ローンの審査に通りやすい
ある程度まとまった頭金がある方が住宅ローンの審査に通りやすいと言われています。借入額が減るとその分返済負担も減るため「この条件なら無理なく返済してくれるだろう」という判断になるわけです。
頭金なしでも住宅ローンを組むことは可能ですが、年収などの要因で審査に不安がある人は頭金の用意があると安心です。
メリット③：金利が下がる場合がある
金融機関や商品にもよりますが、頭金の割合が多くなると金利が下がる場合があります。
例えばフラット35では、融資率が物件購入価格の9割を下回る場合の年率は1.35%、融資率が9割を超えた場合は年率1.61％となります。
| 融資率 | 金利の範囲 | 最も多い金利 |
|---|---|---|
| ９割以下 | 年1.330％～年2.210％ | 年1.330％ |
| ９割超 | 年1.590％～年2.470％ | 年1.590％ |
新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準（2021年11月）
0.2～0.3％の差ではありますが、10年20年の単位で考えるとかなりの金額差になります。頭金の割合によって金利がどのくらい変わるのかも重要なポイントです。
家を買う頭金を用意するデメリット
一方、家を買う際に頭金を用意するデメリットとなるのは、
- 毎月の利息額・返済額が増える
- 住宅ローンの金利が高くなる
- 担保割れを起こす可能性がある
といった点です。
デメリット①：急な出費に対応できない
頭金を用意するデメリットとして、急な出費に対応できなくなる可能性が挙げられます。
頭金はかなりまとまった金額を現金として使ってしまいます。当面の出費を計画して頭金を用意しているのなら大丈夫ですが、預金の大部分を頭金に充ててしまうのは要注意です。なぜなら家の購入には頭金以外にも手付金や手数料などの諸費用や、家のローン期間中のマイカー購入や子供の進学など大きな出費の可能性があるからです。頭金とは別に緊急用の預金は用意しておくようにしましょう。デメリット②：頭金の用意に時間がかかってしまう
家の購入費用の1～2割の頭金となるとかなりのお金が必要です。元々預金が十分にあるという場合でなければ、頭金のための資金作りに時間がかかってしまいます。
時間がかかると住宅ローンの開始時期も遅れ、その分完済時期も遅れます。場合によっては退職後も家のローン返済が続くということになってしまうかもしれません。
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家を買う頭金はいくら払う？目安・平均値
家を買う頭金は一般的に家の購入金額の10~20％程度を支払うのが一般的とされています。例えば頭金20％で3000万円の家を買うとしたら、500万円程度を頭金として支払うということです。
とはいっても必ずしも20％の頭金を用意する必要はありません。住宅金融支援機構「2019年度 フラット35利用者調査」によると、住宅ローン利用者の頭金と資金調達内訳の割合（%）は次のとおりです。
| 家の種類 | 頭金 |
|---|---|
| 注文住宅 | 18.0%（621万9,000円） |
| 土地付き注文住宅 | 10.4%（443万2,000円） |
| 建売住宅 | 8.1%（282万4,000円） |
| マンション | 16.3%（736万2,000円） |
| 中古戸建て | 8.1%（209万円） |
| 中古マンション | 11.3%（352万1,000円） |
これを見ると、注文住宅や新築マンション購入においては頭金の割合は1.5割～2割と高めの割合で頭金を用意していることがわかります。一方で建売や中古の家、中古マンションの場合は1割前後の頭金であることがわかります。全体として現在は超低金利で住宅ローンの返済の負担が低くなってきていることもあり、頭金の割合は低下傾向にあります。
また金融機関や商品によっては、頭金の割合によって金利に差をつけるケースもあり注意が必要です。そのような場合には頭金を多く用意するメリットが大きくなります。
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頭金なしでも家が買える3つの理由
頭金なしでも家を買うことが可能である理由は以下の3つです。
- 頭金なしでも融資を行う金融機関が増えているから
- 超低金利時代だから
- 住宅ローン借り入れの年齢制限が緩くなっているから
それぞれ詳しく解説します。
頭金なしでも融資を行う金融機関が増えているから
現在は、頭金なしでも住宅ローンを借りることができる金融機関が増えています。これは金融機関同士の競争も要因となっていますが、フラット35を提供している住宅金融支援機構の影響も大きいです。
かつて住宅金融支援機構では住宅ローンの借入限度額を家の購入価格の8割までとしていましたが、現在では条件はあるものの頭金なしでフラット35を利用可能になっています。それに伴い多くの金融機関で、頭金なしでも住宅ローンを組めるようになっていったのです。
さらに、仲介手数料や各種税金といった家を購入するときにかかる諸費用も含めることができる住宅ローンも増えています。言い換えると、家の購入金額以上の住宅ローンを組むことができるということです。
このように頭金なしで家を買うことは、世の中的にも決して珍しいことではないことがわかります。
超低金利時代だから
現在は歴史的な超低金利時代であると言われており、金利の負担が減る分、頭金なしでも家を買いやすくなっているといえます。
ただし審査時には、余裕を持った借入であるかを見極めるため、やや高めに設定された「審査金利」が使われていることもあるため注意が必要です。例えば、実際の適用金利が0.5％～1％であっても、審査金利は3～4％といったケースもあるため、超低金利時代と言えど必ずしもすんなりと審査に通るとは限らないことは理解しておきましょう。
とはいっても一昔前のように高めの金利が普通であった時代と比べると、現在の方が頭金なしでも家を買いやすくなっているのは確かです。
住宅ローン借り入れの年齢制限が緩くなっているから
晩婚化や定年退職年齢の延長に伴って、多くの金融機関で住宅ローンの完済時年齢の上限の引き上げがされています。例えば、ソニー銀行の完済時年齢の上限は満85歳未満と設定されています（2022年1月現在）。完済時年齢の上限が高いということは、その分長い期間借り入れをすることができ、毎月の返済負担が減るということです。すなわち家を買いやすくなっているといえます。
例えば、現在40歳の人が住宅ローンを組むとして、完済時年齢75歳までであれば35年までしかローンを組むことができませんが、上限が85歳までであれば45年のローンを組むことができ、その分余裕をもって返済をすることができます。
ただし、無計画に完済時年齢の上限いっぱいまでローンを組むのは厳禁です。慎重に、定年退職後もローン返済を続けていけるのかを考えたうえで選択しましょう。
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「頭金なし」で家を買うメリット
頭金なしで家を買うメリットとしては、
- 買い逃しを防げる
- 手元に資金を残せる
- 住宅ローン控除の恩恵を受けられる
が挙げられます。
買い逃しを防げる
頭金なしで家を買うメリットとして、まとまった頭金を用意することなくすぐに家を購入できることが挙げられます。
気に入った家を見つけたとしても、頭金を作っている間に売れてしまい後悔するかもしれません。良い家の買い逃しを防げることが頭金なしの強みと言えます。
手元に資金を残せる
手元に資金を残せることも頭金なしで家を買うメリットです。例えば頭金の分余った資金を利用して、新しい家に合わせた家具や家電を購入することができます。預金の大部分を頭金に充てると、新たな家具に新調することができず「せっかく新しい家なのに気分が変わらない、、」と思ってしまうかもしれません。
緊急用の預金を含め手元に資金を残して置けることは頭金なしの強みと言えます。
住宅ローン控除の恩恵を受けられる
住宅を購入した際に一定の条件を満たすことで、年末時点のローン残高の1%が所得税と住民税から控除される「住宅借入金等特別控除」を受けられます。住宅ローンの借入残高は最高4,000万円で控除額の上限は40万円です。住宅ローン借入額が4,000万円以下の場合、頭金なしで住宅ローンを組むことで借入金額を増やし住宅ローン控除を最大限利用できます。[注]
なお住宅ローン控除の限度は自分が支払う所得税額と住民税額の一部となっています。
［注］令和2年分確定申告特集「住宅ローン控除を受ける方へ」｜国税庁
「頭金なし」で家を買う際の注意点
一方、頭金なしで家を買う際に注意したいのは、
- 毎月の利息額・返済額が増える
- 住宅ローンの金利が高くなる
- 担保割れを起こす可能性がある
といった点です。
毎月の利息額・返済額が増える
頭金なしで家を買うデメリットとして毎月の利息額・返済額が増えることが挙げられます。単純に元金を返済期間で割った金額が大きくなるということでもありますし、利息額は元金によって決まるためその分毎月の利息額も大きくなるのです。
毎月の返済額を小さくしたいという人はある程度の頭金の用意があるとよいでしょう。
住宅ローンの金利が高くなる
また住宅ローンを組む金融機関や商品によっては、物件の購入価格に対する頭金の割合によって利息が変化するケースがあります。
例えば固定金利型住宅ローン「フラット35」では、融資率が家の購入価格の9割以下の場合と、9割を上回る場合とで適用金利を分けています。前者では年1.330％～年2.210％が、後者では年1.590％～年2.470％の金利が適用されます。つまり、頭金なしの場合は年1.590％～年2.470％の金利が適用されるということです。頭金として家の購入価格の1割以上を用意している場合の年利1.330％～年2.210％と比べると、0.2～0.3％の違いが出ることがわかります。
担保割れを起こす可能性がある
担保割れとは、返済期間中に家の価値の下落などが発生し住宅ローンの借入残高に対して購入物件の価値が低くなってしまう現象を指します。
一般的に、家は築年数が古くなるほど住宅の価値が下がっていきます。頭金ゼロで住宅ローンを利用して借入額が増えると、返済するスピードよりも家の価値が下落するほうが早くなるため、頭金ありよりも担保割れを起こすリスクが高くなります。担保割れを起こした物件は、万が一住宅ローンが残っている状態で家を売却しなければならなくなったときに、家の売却金で借入残高を完済することができません。結果、差額を自己資金でまかなうことになるため注意が必要です。
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【家の購入費用・頭金別】住宅ローン返済シミュレーション
頭金の割合によって、毎月の返済額や総返済額がどのように変わってくるのかシミュレーションしてみましょう。今回は家の購入価格2,000万円、3,000万円、4,000万円をそれぞれ検証します。
- 毎月の返済額万円
- ボーナス1回の
返済額万円ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。 - 頭金万円
- 返済期間年
- 住宅ローン金利%金融機関の金利を見る
（融資限度額＋頭金）
- 購入希望物件価格万円
- ボーナス1回の
返済額万円ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。 - 頭金万円
- 返済期間年
- 住宅ローン金利%金融機関の金利を見る
(金利 0万円 + 元金 0万円)
共通の条件は以下の通りです。
- 適用金利は「頭金なし」では年1.590％、「頭金10％」「頭金20％」では年1.330％とする（新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準（2021年11月）に基づく）。
- 返済期間は35年
- 元利均等返済
- ボーナス返済・返済期間中の繰上返済なし
- 手数料は計算に含まない
家の購入価格が2,000万円の場合
家の購入価格が2,000万円の場合、頭金20％で借入金1,600万円、頭金10％で借入金1,800万円、頭金なしで借入金2,000万円となります。
| 頭金 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 頭金＋総返済額（最終的な支払額） |
|---|---|---|---|
| 20％ | 約4.8 万円 | 2,003 万円 | 2,403万円 |
| 10％ | 約5.4 万円 | 2,253 万円 | 2,453万円 |
| なし | 約6.3 万円 | 2,610 万円 | 2,610 万円 |
家の購入価格が3,000万円の場合
家の購入価格が3,000万円の場合、頭金20％で借入金2,400万円、頭金10％で借入金2,700万円、頭金なしで借入金3,000万円となります。
| 頭金 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 頭金＋総返済額（最終的な支払額） |
|---|---|---|---|
| 20％ | 約7.2 万円 | 3,004 万円 | 3,604万円 |
| 10％ | 約8.1 万円 | 3,379 万円 | 3,679万円 |
| なし | 約9.4 万円 | 3,914 万円 | 3,914 万円 |
家の購入価格が4,000万円の場合
家の購入価格が4,000万円の場合、頭金20％で借入金3,200万円、頭金10％で借入金3,600万円、頭金なしで借入金4,000万円となります。
| 頭金 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 頭金＋総返済額（最終的な支払額） |
|---|---|---|---|
| 20％ | 約9.6 万円 | 4,005 万円 | 4,805万円 |
| 10％ | 約10.8 万円 | 4,505 万円 | 4,905万円 |
| なし | 約12.5 万円 | 5,219 万円 | 5,219 万円 |
上記のように、頭金がある場合となしの場合では、最終的に支払う金額に100万円単位の違いが出てくることがわかります。預貯金に余裕があるのなら、頭金は多く用意するのが得策です。
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家を買う際に頭金以外にかかる諸費用
貯金のすべてを頭金に使ってしまうのはおススメしません。なぜなら家を買う際には頭金以外にも費用がかかってくるからです。
頭金以外にかかる費用は、
- 建築中の追加アップグレード費用
- 住み替え・家具購入費用
- 売買契約に伴う諸費用
- ローン返済中にかかるかもしれない費用
などがあります。
建築中の追加アップグレード費用
追加で費用がかかってくるケースとして家の建築中にオプションを追加したり、素材や仕様をアップグレードしたくなるという状況が考えられます。例えば「やっぱりセキュリティはもっとしっかりさせたい」「キッチンをアップグレードしたい」「光テレビ対応のコンセントを増設したい」といったことを建築中に思いつくということもあるでしょう。
そんな時に追加で借り入れをするのはあまり現実的ではありません。借入額を変更するには必要書類を再度用意して審査をし直す必要があります。そのため建築途中のアップグレードなどは手元の資金で対応するのが一般的です。そんなとき資金不足で理想の家作りをあきらめることになったら後悔してしまいますよね。注文住宅の場合などは特にオプション追加やアップグレードの予算を考えておくとよいでしょう。
住み替え・家具購入費用
家を購入するときは新しい家に合わせて、新しく家具や家電を買い替えたいとも思うかもしれません。さらに部屋数が増えれば、その分家具・家電も追加で買うことになります。また引っ越し費用も決して少額ではありません。これらの住み替えに伴う費用についても考慮しておきましょう。
売買契約に伴う諸費用
家を購入する際には、現金で支払わなければならない諸費用がかかります。いくつか例を挙げると手付金、印紙税、各種保険料、仲介手数料（中古の場合）、住宅ローンの事務手数料などがあります。通常これらの諸費用を住宅ローンに含めることはできません。そのため諸費用については現金で用意しておく必要があります。
諸費用は新築の家の場合は購入価格の2〜5％、中古の家の場合で購入価格の5〜7％が目安です。支払う頭金を決める際は、諸経費についても考慮することを忘れないようにしましょう。
不動産購入にかかわる諸費用について詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
ローン返済中にかかるかもしれない費用
家を購入する前後にかかるお金だけでなく、ローン返済期間中の出費も考慮しておきましょう。例えばマイカーを購入したりたまには家族旅行に行ったりもするでしょう。子供が大きくなったら教育費も必要になります。
また万が一病気やケガをしてしまったら、収入が減少してしまうという事態も考えられます。そんな時にも困らないよう、いざというときの生活費も確保しておくと安心です。3か月～半年分くらいの生活費を目安に用意しておきましょう。
ローンを組んでから貯金をしようと考えるかもしれませんが、毎月の返済額を多めに設定した場合は返済をしながら預金をすることは大変でしょう。そのため家を買う前からの資金計画が肝心です。
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諸費用は現金での支払いが必要な場合も
ローンや頭金の金額を決める際に注意しておきたいのが、物件購入時の諸費用については現金で支払いが必要な場合もあるということです。新築物件で物件価格の3~7%、中古物件で6~13%程度を目安に諸費用がかかるといわれているため、資金が足りなくならないよう注意してください。
住宅ローンを組む際は、必ず諸費用に充てる金額も考慮した上で頭金や借入額を決めるようにしましょう。
家を買う頭金は無理のない割合で用意しよう
家を買う際に頭金を1～2割用意できると、住宅ローンとして借り入れる金額が減り、毎月のローン返済額や最終的な総返済額を減らすことができます。
その一方であまり無理して預金の大部分を頭金に充ててしまうと、その後の急な出費や諸費用の支払いに対応できなくなる心配が出てきます。家の購入後もマイカー購入や子供の進学等でまとまったお金が必要になりますので、その分の預金はしっかり残しましょう。万が一の病気やケガ・転職などによって一時的に収入がなくなるリスクに備えることも大切です。
また頭金なしで家を買う場合はまとまった資金の用意を省けるため、良い家の買い逃しを防ぐことができます。また手元に資金を残して置けることも大きなメリットです。その一方2章でシミュレーションをしたように、毎月の返済額や総返済額が大きくなってしまうことは考慮しておく必要があります。
頭金は家を買うときにかかる諸費用や返済期間中の大きな出費も考慮して設定しましょう。注文住宅であれば建築途中で設備や素材をアップグレードさせたくなるかもしれません。また新しい家に合わせて家具や家電を買う費用も忘れがちですが重要です。
これらすべての諸費用を考慮に入れて、資金計画を行うのは難しいもの。失敗しない資金計画をするには住宅購入のプロに相談するのも1つの手です。
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家を買う際の頭金に関するよくある質問
最後に、家を買う際の頭金に関するよくある質問をご紹介します。
- 貯金はどのくらい必要なの？
- 頭金の支払いもローンを借りられる？
- 他のローンがあっても住宅ローンを組める？
それぞれ見ていきましょう。
貯金はどのくらい必要なの？
家を買う頭金は一般的に家の購入金額の10~20％程度を支払うのが一般的とされていますが、必ずしも20％の頭金を用意する必要はありません。
注文住宅や新築マンション購入においては頭金の割合は1.5割～2割と高めの割合で頭金を用意している人が多い一方で、建売や中古の家、中古マンションの場合は1割前後の頭金であるケースもあります。また、上述の通り建築中の追加アップグレード、住み替え・家具購入、売買契約などにかかる費用や、ローン返済中にかかるかもしれない費用など、物件購入後もさまざまな費用が発生する可能性があります。これらを考慮した上で、残すべき貯金額を設定するようにしましょう。
他のローンがあっても住宅ローンを組める？
住宅ローンを組もうとしている人の中には、車のローン返済やクレジットカードの返済が残っている人もいるでしょう。他のローンがあっても、住宅ローンを借りること自体は可能です。ただし、住宅ローンの限度額はその分減ることになります。