不動産物件である新築・中古の住宅やマンションを購入するためには、その物件自体の費用だけではなく、さまざまな諸費用もかかってくることになります。
そのため住宅購入を検討する場合には、諸費用も含めたうえで必要な金額を考えなければなりません。
現実的にどれだけ現金を準備できて、それ以外をどのように補填（住宅ローンなど）していくのか、それに伴った毎月の返済額や支出額がどのようになるのかといった部分について細かくシュミレーションすることが必要になるのです。
それでは実際にどのくらいの費用が住宅購入の際に必要となるのか、諸費用というものにはどんなものが含まれているのかこの記事でしっかりと把握していきましょう。
はじめて家を買う方は、まずはこちらの記事をご覧ください。
一戸建ての相場はどれくらい？頭金や必要な諸費用まで徹底解説
中古マンション購入時の仲介手数料の相場や上限額は？値引き交渉できるのかも解説！
住宅購入にかかる費用や流れは？押さえておくべき基礎知識
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不動産購入にかかる諸費用一覧
不動産の購入にかかる諸費用の目安は、新築物件で物件価格の3~7%、中古物件で6~13%かかると言われています。
例えば、物件価格が3000万円だった場合、新築なら90~210万円、中古なら180~300万円ほど諸費用が掛かることを覚えておきましょう。また、基本的にはこれらの諸費用は現金での支払いが必要となるため、購入までに資金を準備してきましょう。
諸費用は、不動産の契約、決済・引き渡し、不動産購入後、そして引っ越しの4つのタイミングで発生します。
諸費用の一覧は以下のとおりです。
【不動産購入の契約時にかかる諸費用】
- 仲介手数料
- 印紙税
- 手付金
【不動産購入の決済・引渡し時にかかる諸費用】
- 頭金
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 住宅ローンの融資手数料
- 住宅ローンの保証料
- 火災保険・地震保険料
【不動産購入後に発生する諸費用】
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費
- 修繕積立金
【不動産購入の引っ越し以降にかかる諸費用】
- 家具の引っ越し費用
- 水道加入負担金
不動産購入の契約時にかかる諸費用
続いて、不動産購入の契約時にかかる諸費用について紹介します。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼して、無事成約したときに支払う成功報酬のことです。中古マンションや中古戸建など、売主が個人である場合に限って支払います。
仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50％を支払うケースが多いです。
売買金額
仲介手数料
内訳
200万円
11.0万円
代金の5%＋税
300万円
15.4万円
代金の4%＋2万円＋税
400万円
19.8万円
代金の4%＋2万円＋税
500万円
23.1万円
代金の3%＋6万円＋税
1,000万円
39.6万円
代金の3%＋6万円＋税
3,000万円
105.6万円
代金の3%＋6万円＋税
5,000万円
171.6万円
代金の3%＋6万円＋税
印紙税
印紙税とは国に納める税金の一つで、売買契約書や住宅ローン契約書に、収入印紙を貼る形で支払う費用です。印紙は郵便局などで購入でき、物件価格によって支払う金額は異なります。
契約金額
仲介手数料
10万円超え〜50万円
400円
50万円超え〜100万円
1,000円
100万円超え〜500万円
2,000円
500万円超え〜1,000万円
10,000円
1,000万円超え〜5,000万円
20,000円
5,000万円超え〜1億円
60,000円
1億円超え〜5億円
100,000円
5億円超え〜10億円
200,000円
10億円超え〜50億円
400,000円
50億円超え〜
600,000円
手付金
手付金とは、売買契約の際に支払うお金で、最終的に購入代金の一部に充てられます。頭金と混同しやすいですが別物で、物件価格の5~10%が相場です。
手付金は契約を放棄した場合でも返金されることがないため「買主の一方的なキャンセルを防ぐために支払う費用」と認識していて問題ないでしょう。
不動産購入の決済・引き渡し時にかかる諸費用
続いて不動産購入の決済・引き渡し時にかかる諸費用について紹介します。
頭金
頭金とは、物件購入の際に現金で支払う部分のお金のことです。持ち家がある場合には物件を売却した資金を頭金に当てたり、親や親戚などからの贈与で現金を用意するといった人も多くいます。頭金は物件の代金そのものに充てられるため、厳密には「諸費用」とはなりませんが、最優先で物件購入時に準備する費用となります。
登録免許税
登録免許税とは、法務省の不動産登記簿に建物情報を登録するための費用で、不動産の評価額や新築・中古によって金額は異なります。
不動産を取得すると、訴訟など権利関係の紛争があった際に「この不動産は自分のものです！」と主張するために、法務局の不動産登記簿に権利者の情報を登記する必要があるのです。
司法書士への報酬
司法書士への報酬とは、不動産登記を依頼した司法書士に支払う代金のことです。専門家以外の一般人が行うことはほとんどなく、基本的には司法書士に仕事を依頼します。
相場は事務所によっても異なりますが、10万円ほどを見込んでおきましょう。
住宅ローンの融資手数料
住宅ローンの融資手数料とは、住宅ローンを組む時に金融機関に支払う事務手数料です。住宅ローンを組む時には様々な書類のやり取りや手続きが発生するため、それらの手間に対する労務費のようなものであるといえます。
相場は3~5万円のケースが多いですが、「融資額の2.16%」としているケースも少なくないので、契約する住宅ローンを確認しましょう。
住宅ローンの保証料
住宅ローンの保証料とは、住宅ローンの加入時に保証会社に支払う保証料のことです。以前は融資を受ける際は連帯保証人を立てていましたが、現在は保証会社が保証人となるケースがほとんどで、住宅ローン返済ができなくなった際は金融機関は保証会社に返済を求めます。そのため、融資を受ける側は住宅ローンの加入時に保証料を保証会社に支払う必要があるのです。
保証料は住宅ローンの期間中に支払うので、住宅ローン返済中に売却した場合は返還されることを覚えておきましょう。
火災保険・地震保険料
火災保険料とは、住宅ローン契約時に必ず入る火災保険の料金で、金額は加入する保険の保障内容、住宅の構造、地域、築年数、保険期間などによって異なります。相場は、木造一戸建て、築年数〇年、関東エリア、1年一括払い、家財の保障あり、など細かい条件によって異なることに注意しましょう。また、地震大国日本においては地震保険に入る方も少なくありません。特に地震が多い地域の場合は、その分の費用も掛かることを覚えておきましょう。
不動産購入後に発生する諸費用
不動産購入後は物件を維持していくための諸費用がかかってきます。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した際に支払う税金で、税額は固定資産税評価額の税率を乗じて計算されます。本則の税率は4%ですが、標準税率３％の特例が2024年3月31日まで適用されています。
こちらは不動産の取得時に課税されるもので1度きりの徴収ですが、不動産を取得して約6か月後に請求が来るので忘れないように購入時にしっかり頭に入れておきましょう。
一戸建ての場合
一戸建ての場合、上記諸費用のほかに「固定資産税」や「都市計画税」などがかかります。
固定資産税とは所有している土地や建物にかかる税金です。固定資産の所有者に納税ビムがあるため、一戸建ての場合支払いが必要になります。都市計画税とは都市計画事業や土地区画の整備などに充てるために支払いが必要な税金です。固定資産税では算定された評価額の1.4％、都市計画税は算定された評価額の0.3%の支払いが発生します。この評価は3年ごとに見直されるのであわせて税金の納付金が変動していきます。
また、一戸建ての場合は適宜修繕費用も必要になるでしょう。
マンションの場合
マンションの場合、「管理費」と「修繕積立金」が毎月発生するケースが多いです。
管理費は借り家で支払った経験のある方も多いのではないでしょうか。マンションの共用設備や備品の調達費用として管理会社などに支払うための費用です。
修繕積立金は、名前のとおり大規模修繕に向けて毎月積み立てが必要な費用です。こちらも管理費同様に、新築時だけでなく随時支払う必要があります。どちらの費用も物件ごとにそれぞれ価格が異なりますが、物件概要に記載されているのでチェックするようにしましょう。
不動産購入の引っ越し以降にかかる諸費用
家具の引っ越し費用
引っ越しの相場は距離や世帯人数によっても異なりますが、引っ越し業者間で相見積もりを取れば比較的費用を抑えることも可能でしょう。
また、賃貸から新居を購入する際などは家具の購入費用も掛かります。冒頭で紹介した諸費用とは別に家具購入費用にこだわる方は、その分の費用も考えておきましょう。
水道加入負担金
水道加入負担金とは、水道の利用申し込みの際に水道局に納付する費用で、地方公共団体によって費用も異なります。基本的には水道加入負担金を含んだ物件価格が販売価格として広告に載っていますが、古い広告や悪徳不動産会社の広告には載っていない可能性もあるため注意が必要です。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
新築・中古住宅の購入にかかる諸費用や抑えるコツを徹底解説
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不動産購入にかかる諸費用のシミュレーション
第1章では、不動産購入の際にかかる諸費用の種類について解説しましたが、実際にそれぞれの諸費用が全体の内どのくらいかかるのか把握できていない方も多くいらっしゃると思います。
そこで、第2章では新築住宅を購入した場合と中古住宅を購入した場合のそれぞれでシミュレーションを行ってみようと思います。
一覧表ではなく、順を追ってどんな費用がなぜその金額でかかるのか、文章で解説していきますので、ゆっくりと理解していきましょう。
新築住宅(一戸建て・マンション)を購入した場合の内訳
まずはじめに、新築住宅を購入した場合のシミュレーションを行っていきます。具体的には戸建ての場合はどうか、マンションの場合はどうか、それぞれ分けて解説していきますので、何を購入するか迷っている人も順番に見ていきましょう。
築年数：新築
物件価格：4,000万円(建物代が2,000万円、土地代が2,000万円)
住宅ローン借り入れ費用：3,400万円
項目 | 新築戸建て | 新築マンション |
| 印紙税(売買・ローン契約時) | 2万円 | 2万円 |
| 登記費用・登録免許税(保存・所有・抵当権) | 29.8万円 | 29.8万円 |
| 司法書士依頼費用 | 10万円 | 10万円 |
| 住宅ローン関連費用 | 95万円 | 95万円 |
| 管理費・修繕積立金・一時金(基金) | – | 30万円 |
| 仲介手数料 | – | – |
| 不動産取得税 | 96万円 | 96万円 |
| 引っ越し・家具購入費用 | 20万円 | 20万円 |
| 合計金額 | 252.8万円 | 282.8万円 |
| 物件価格に対する割合 | 6.3% | 7.07% |
まず、契約時にマンション・戸建て共通してかかる費用が印紙税でした。今回は、不動産売買契約時、住宅ローン契約時の二つの場面でかかるので、第1章の表より2万円分の印紙が必要です。
次にかかる費用が登記費用です。新築住宅で行う登記は、土地の所有権移転登記(前の土地の所有者から自分へと登記を行う)と所有権保存登記(これまでに誰も所有したことがない不動産を新規で登記する際に行う登記)、そして抵当権設定登記(住宅ローンを組む際の抵当権設定で行う登記)の三種類あります。それぞれ、2022年3月31日までの取得であれば、軽減措置が適用され、低い税率で計算できます。
また、「固定資産税評価額」という言葉が聞きなれないと思いますが、税率を計算する際の建物の価値を便宜的に各自治体が決定しているものです。実際の取引価格×0.8でおおよその固定資産税評価額が出せるため、今回はそちらの計算方法で算出しました。
- 所有権移転登記(土地)：固定資産税評価額×1.5%(軽減税率)
→(2,000万円×0.8)×0.015
→24万円 - 所有権保存登記(新築建物)：固定資産税評価額×0.15%(軽減税率)
→(2,000万円×0.8)×0.015
→2万4千円 - 抵当権設定登記：借入額×0.1%(軽減税率)
→3,400万円×0,1%
→3万4千円
また、登記は通常司法書士に依頼するので、10万円ほどかかることを覚えておきましょう。
次に、住宅ローン関連費用があります。大前提、金融機関によっても異なるため、こればかりは相場価格でしか計算することができませんが、いったんすべて相場で算出します。融資手数料の相場は3~5万円、次に保証料の大まかな相場は物件価格の2%で、今回なら80万円です。火災・地震保険は内容によっても変わりますが、今回は10万円として計算しましょう。
次に不動産取得税の計算です。固定資産税評価額×4%が本来の税額ですが、こちらも2024年3月31日までは軽減税率の適用期間なので、3%で計算できます。(4000×0.8)×0.03で、96万円と算出できます。
新築マンションのみでかかる費用として、管理費・修繕積立金があります。基本的には毎月支払う費用ですが、購入時には当月分と翌月分を前払いで支払うことがあるほか、修繕積立金については翌月以降の修繕積立金の支払額を減らす目的で入居月にまとまった額を支払うことがあります。これらを勘案して、30万円は見積もっておきましょう。
マンションの修繕積立金について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
マンションの修繕積立金とは？管理費との違いや相場の目安を解説！
最後に、世帯によっても変わりますが、引っ越し家具代として、20万円見積もって諸費用の計算はおしまいです。
中古住宅を購入した場合のシミュレーション
新築と共通してかかってくる費用もあるので、共通しているものに関しては省いて中古住宅を購入した場合のシミュレーションをしていこうと思います。
築年数：10年
物件価格：3,000万円(建物代が1,000万円、土地代が2,000万円)
住宅ローン借り入れ費用：2,500万円
項目 | 中古戸建て | 中古マンション |
| 印紙税(売買・ローン契約時) | 2万円 | 2万円 |
| 登記費用・登録免許税(保存・所有・抵当権) | 45.7万円 | 45.7万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 10万円 | 10万円 |
| 司法書士依頼費用 | 10万円 | 10万円 |
| 住宅ローン関連費用 | 95万円 | 95万円 |
| 管理費・修繕積立金・一時金(基金) | – | 30万円 |
| 仲介手数料 | 99万円 | 99万円 |
| 不動産取得税 | 96万円 | 96万円 |
| 引っ越し・家具購入費用 | 20万円 | 20万円 |
| 合計金額 | 377.7万円 | 407.7万円 |
| 物件価格に対する割合 | 12.5% | 13.5% |
まず、中古住宅を購入した際に、売主が個人であった場合は不動産会社に仲介してもらうため仲介手数料がかかってきます。仲介手数料は、「取引物件価格×3%＋消費税」が上限と法律で定められており、基本的にはこちらの計算式で計算します。
次に、登記費用がかかる点では新築と同じですが、その内容が若干異なります。抵当権設定登記と土地の所有権移転登記は同じですが、建物の所有権移転登記をする際の税率が異なります。中古建物の場合は、固定資産税評価額×0.3%(軽減税率)で計算します。
また、新築の場合は不動産取得の翌年からかかってくる固定資産税・都市計画税も、中古の場合は売主に日割りで固定資産税・都市計画税を支払います。何月何日に取得したかによっても変わるため、今回は10万円として計算します。
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不動産購入の諸費用に関するよくある質問
最後に、不動産購入の諸費用に関するよくある質問とその回答を紹介します。頭金の相場はどのくらい？
住宅金融支援機構の2019年度フラット35 注文住宅融資利用者調査（世帯年収598万1,000円）によると、不動産を購入する際の頭金の平均価格は物件価格の18%である621万9000円となっており、一般的な頭金の相場は15~20%であることがわかります。
とはいえ、現在は超低金利でほとんど金利が掛からない状況であるため早く返済することが経済的に良いかどうかはシミュレーションしておくべきですし、また、住宅ローン控除の存在を考えると必ずしも頭金が多い方が得ともいえないのが現状です。
住宅ローン控除とは、特定の条件を満たして住宅ローンを借り入れた場合に、毎年末の住宅ローン残高又は、住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の1%相当額が、最大13年間にわたって所得税から控除される特例です。したがって、住宅ローン残高が多いほど、控除額も増えるため、住宅ローン控除を利用する場合は「最初の頭金を少なくして控除期間が終了したら一括返済する」というのが経済的だと言えそうです。
ただし、住宅ローンによっては頭金なしで購入できることもありますが、その分借入金利が高くなることがあるため注意が必要です。
諸費用を現金で用意できない場合はどうしたらいい？
不動産購入の諸費用を現金で用意できない場合は、保証料などを住宅ローンに組み込んで支払える「諸費用ローン」を組むことで解決できます。ただし、諸費用分にも金利が掛かってくるため、最終的な返済額が増えることを覚えておきましょう。そのため、基本的には諸費用は現金で用意するのが原則です。現金で用意できない場合は、親などのからの贈与や借入も選択肢に入れておきましょう。
諸費用は節約できる？
不動産購入の際の諸費用は値引くことも可能です。ここでは具体的な方法をいくつか簡単に紹介しますので、参考程度にご覧ください。
不動産登記を自分で行う
基本的には不動産登記は司法書士に依頼しますが、自分で出来ないこともありません。ただし、住宅ローンとの兼ね合いがあるため全部を自分で行うことは少し難しいです。部分的に行うだけでも節約になりますので、少しでも諸費用を節約したい人はチャレンジしてみても良いかもしれません。
営業マンから提携ローンを聞く
住宅ローンには、特定の不動産会社やハウスメーカーを通じて申し込むことで、金利や融資手数料の面で優遇される提携ローンというものが存在します。
提携ローンの存在を知らずに、そのまま申し込んでも提携ローンの金利などで融資してもらうことはできないので、自分なりに比較検討しつつも、営業マンに提携ローンがないか聞いてみましょう。
保険を必要なものだけに絞る
一般的な節約方法ですが、加入する保険は必要なものだけに絞りましょう。
例えば、住宅ローンに加入する際は、団体信用生命保険というものに加入します。団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が契約中に死亡したり、高度障害状態になったりした時に住宅ローンの残債を全額返済してくれる住宅ローン専用保険のことです。
団体信用生命保険に入っていれば、万が一住宅ローンの契約者が亡くなった時も残された家族に、住宅ローンの負担は発生せず、残された家族はそのまま住み続けることができます。
実際に家を購入した人の中には、それまでに加入していた生命保険を見直して、それに変えて団体信用生命保険に加入するというケースも少なくありません。
団体信用生命保険以外にも保険の見直しは大幅な費用の節約となります。発生するリスクと費用が釣り合っているのか見直す必要がありそうです。
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不動産購入の際は諸費用のシミュレーションを
どこにどういった費用がかかってくるのか、不動産購入にかかる費用が少なからず明確にはなったと思います。
実際に購入に至る前にどの費用がどのくらい必要となるのか、購入するにあたってどのくらいの現金を用意できるのか（貯金だけでなく、親や親戚などから贈与という形で現金を用意する場合も）、また購入した後にもかかってくる費用がありますのですべて含めた上でしっかりと支払いを行い生活していけるかというシミュレーションをしておくことが重要です。
また、新築マンションの購入時には、購入にかかる初期費用だけではなく住宅ローン控除やすまい給付金などの専門的な知識をベースに資金計画を立てるようにしましょう。そのため、新築マンション購入をする際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
そこで、Housii(ハウシー)なら無料で不動産のプロにチャットで資金計画についての相談ができるだけでなく、あなたにピッタリの物件提案を受けることができます。
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