キャリアコンサルタント、ファイナンシャル・プランナーCFP®、宅地建物取引士。
株式会社リクルートにて週刊住宅情報（現SUUMO）の編集、企画等約15年担当した後、個人のファインナンシャル・プランニングの必要性を感じて起業。将来の家計に負担をかけない「自分予算🄬プランニング」を提唱する。ライフプランや資産形成をテーマに講演や個別相談を行う他、「新聞による経済教育」を全国で展開。功績が認められ「2014年度金融知識普及功績者」として金融庁と日本銀行より表彰される。著書「女性のためのマンション選びとお金の本／平凡社」他。
結婚して、あるいは子供が出来て、「今住んでいる住居も手狭になってきたし、そろそろマンションでも買おうか」と考える人は多いかと思います。最初は新築を検討していても、今のマンションは高くて手が出ないとなると中古マンションを購入する方向に変更する場合も多いのではないでしょうか？
新築マンションよりも成約数が多く、需要が高まっている中古マンション。買い時の築年数から最新の市場動向、購入時の注意点までを解説します。
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【最新版】中古マンションの買い時とは
「中古マンション」と一口に言っても、新築同然の築浅の物件から築50年以上経過している年季が入った物件まで様々です。
いわゆる”お買い得”な中古マンションを購入したいのであれば、市場相場と築年数の2つの観点で見極める必要があります。
中古マンションは築何年が狙い目なのでしょうか？ また現在は中古マンションの買い時なのでしょうか？
最新の中古マンション市場の動向
まずは、最新の中古マンション市場の状況をおさらいしましょう。
中古マンションの価格は、近年高騰を続けています。新型コロナウイルスの流行による一時的な落ち込みは見られたものの、その後は回復し、首都圏をはじめとする都市部では過去最高水準で推移しています。
月例マーケットウォッチ（2025年8月）によると、2025年8月には首都圏の中古マンション成約件数は前年比でで前年比プラス 54.5％と10ヶ月連続で増加しました。
円安による建築コストの上昇で新築マンションの価格が高騰していることも、中古マンション市場の需要を押し上げる一因となっています。
首都圏における中古マンションの成約㎡単価も上昇傾向が続いており、2023年から現在まで、右肩上がりの高値で推移しています。
ライフスタイルの変化などからマンションを購入したい人は一定数存在するため、成約㎡単価が大幅に値崩れすることは考えにくく、むしろ今後も相場は高値で推移、あるいは緩やかに上昇していくと予測されています。
築30年前後の中古マンションの需要が増加
築年数の観点でいえば、今築30年前後の中古マンションが狙い目です。
首都圏の築年数ごとの成約件数・成約価格を見てみましょう。
すべての築年数で成約価格が上昇傾向にありますが、なかでも～築30年の物件で制約件数が大きく伸びているのが分かります。
| ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | ～築25年 | ～築30年 | 築30年～ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 件数（件） | 734 | 1,324 | 1,097 | 1,389 | 1,527 | 1,261 | 4,754 |
| 前年同期比（%） | -0.7 | 8.4 | 17.2 | 7.6 | 39.6 | 48.7 | 56.9 |
| ～築5年 | ～築10年 | ～築15年 | ～築20年 | ～築25年 | ～築30年 | 築30年～ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 成約価格（万円） | 9,061 | 8,291 | 7,507 | 6,690 | 6,116 | 4,634 | 2,601 |
| 前年同期比（%） | 10.9 | 13.9 | 12.0 | 12.1 | 14.4 | 11.9 | 6.6 |
※ 出典：首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2025年04～06月】｜レインズデータライブラリー
もともとは築15年～20年頃の中古マンションが「古すぎず、高すぎない」ちょうど良い塩梅の物件として人気がありました。
しかし、リノベーションの考え方が浸透したこともあって古い物件を安く購入して自分好みの空間にしたいというニーズが高まり、築25～30年の物件の需要が増加していると考えられます。
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なぜ築30年付近の中古マンションが買い時なのか？
築30年付近の中古マンションが狙い目なのは、単に需要が伸びているからというだけではありません。
築30年の中古マンションが買い時である理由
マンションに限らず、建物の価値は築年数が経過するにつれて低下していきます。
以下は中古マンションの築年帯別の平均価格を示したグラフです。
※ 出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）｜REINS TOPIC
ご覧の通り、築年数が経過するごとに成約価格が下落していきます。
しかし、築30年を過ぎると値下がりが止まり、以降マンションの平均価格は安定する傾向にあります。
つまり、築25～30年以降の中古マンションは購入時の価格は新築に比べて1/3程度と安く、資産価値が下がりにくいためお買い得であると言えるでしょう。
管理や修繕が全くされていない築10年程度のマンション価格は、計画的に10年〜15年ごとにきちんと大規模修繕が行われてきた築30年のマンションの方が適切な管理と修繕が今後も継続し、長く住み続けられることが期待されます。
内装や設備に古さを感じる場合は、当初の抑えられた費用で購入後に自分好みにリフォーム・リノベーションをすることも可能です。
ただし、リノベーションは居住者の好みが反映されやすいため。将来的に売却を検討しているのであれば極端に個性的な内装や間取りへの変更は避けた方が良いかもしれません。
築年数ごとの中古マンションの特徴
では、そのほかにも築年数ごとの中古マンションの傾向を見ていきましょう。
築5年以内の中古マンション
築5年以内の中古マンションの場合、設備や間取り・外観など新築とほとんど差がないため価格も新築と変わらないか、少し下がっている程度となります。
設備の劣化も少なく、ほとんど修繕などは必要ない状態で入居できるでしょう。
駅近で立地の良いマンションや、発売時すぐに完売になった人気ブランドマンションなどは、場合によって新築時よりも値上がっている可能性もあります。
「新築と変わらない条件の物件を少しでも安く購入したい」という方にはおすすめの築年数帯です。築浅の中古マンションは市場に出回っている数も少ないため、希望の物件が見つかれば早めに購入を決意する方が良いでしょう。
築6～15年の中古マンション
中古マンション市場の中でも成約率が高く、人気があるのが築6～15年の物件です。
※ 出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）｜REINS TOPIC
設備やデザインは最近の物件と遜色ないものの、少し使用感が出てくるため価格帯は下がってお買い得感があるのが人気の理由でしょう。
また、マンションは12~15年周期で大規模修繕工事を実施します。1回目の工事が完了したマンションであれば外壁や鉄部、防水面が修繕されており、住みやすさの面でも安心[です。
内装部分で気になる部分があれば、部分的なリフォームを検討することでストレスなく綺麗な状態で入居できるでしょう。
築16～25年の中古マンション
築16～25年の中古マンションになると、新築と比べて明らかに値段が下がり、場合によっては半額程度になることもあります。
設備や内装の劣化が表面化してくる頃ではありますが、このくらいの築年数のマンションを安く購入し、自分好みにリフォーム・リノベーションをするという方も最近は増えています。
また、以前は住宅ローン控除の適用に築年数の要件がありましたが、税制改正により、1982年1月1日以降に建築された「新耐震基準適合住宅」であれば築年数にかかわらず控除の対象となりました。
これにより、築古物件でも条件を満たせば減税メリットを受けやすくなっています。
築26～35年の中古マンション
前章でもお伝えしたように、将来的に売却を視野に入れつつ購入するのであれば築26年～35年頃の中古マンションが買い時と言えるでしょう。
中古マンションの相場は築30年頃で底値を迎えるため、そこから値下がりしづらいという理由のほかに、もう1つおすすめの理由があります。それは、新耐震基準を満たしている物件が多いことです。
耐震基準とは、建築物の設計において地震に耐えるのに適しているかどうかの構造の基準を指し、1981年6月に定められたものを新耐震基準、それ以前のものを旧耐震基準といいます。
新耐震基準では「震度6強以上の揺れでも倒壊・崩壊しない構造」の検証が基準として定められていますが、旧耐震基準では震度5程度の中規模地震に対する基準しか定められていません。
築35年前後の物件であれば新耐震基準が適用されているケースが多いため、築古にはなるものの耐震性の面では安心です。
築36年以上の中古マンション
レインズのデータ（2025年2月）によると、築31年以上の物件が最も売り出し件数は多く、売出物件全体のうち50%ほどを占めています。
価格が安く、中古市場での流通量も多いので手に入りやすいのが特徴です。
ただし築40年を超えると旧耐震基準の物件も出てくるので、購入時に確認するようにしましょう。
築古の中古マンションを購入するメリット・デメリット
築30年前後の物件が買い時ですが、築30年と聞くと、人によっては古いマンションという印象を受けるかもしれません。
築古の中古マンションの購入を検討する方に向けて、知っておくべきメリット・デメリットを解説します。
築古の中古マンションを購入するメリット
まず、メリットは以下の3つです。
- 購入費用を抑えられる
- 売却時に値下がりしにくい
- 立地を自由に選びやすい
1つずつ見ていきましょう。
購入費用を抑えられる
築年数が経過した中古マンションを購入する最大のメリットは、なんといっても価格が安いことでしょう。
レインズのデータで見ると、築26年～30年のマンション価格は築0~5年と比べて約3割程度まで値下がっています。
仮に購入後にフルリノベーション（相場600～1000万円程度）をしたとしても、新築と比べて2000万円以上安く購入することができます。
「限られた予算でマンションを買いたい」方にとって、築古の中古マンションは希望条件に合えば良い選択肢と言えるでしょう。
売却時に値下がりしにくい
一度マンションを購入をしても、家族構成が変わったり、老後に備えて拠点を移すことになったりといった理由で住み替えることになる可能性は十分あります。
いずれ売却することを視野に入れるのであれば、マンションの資産価値はとても重要です。
マンションに限らず建物は築年数が経つにつれて価値が下落していくものですが、築古のマンションであればすでに価格が低くなっているため、それ以上の値崩れが起こりにくいのがメリットです。
立地を自由に選びやすい
新築と比べて、立地の選択肢が多いのも築古マンションのメリットです。
当然のことですが、土地の数は限られているため立地が良い場所から埋まってっていきます。また、新築マンションの数は年々減ってきているため、希望するエリアで新築～築浅の物件を探すとなるとその時点でかなり数が絞られることになります。
立地を優先させるのであれば、築古の中古マンションの方が選択肢が多く、条件に合致する物件を見つけやすいでしょう。
築古の中古マンションを購入するデメリット
一方で、築古マンションのデメリットは次の3つです。
- 設備や配管の劣化
- 耐震性が新築・築浅よりも劣る
- 住宅ローン控除が受けられない可能性がある
設備や配管の劣化リスク
エアコンや水回りの設備、床下の給水配管などはどうしても劣化していきます。
適切に大規模修繕工事が実施されていれば良いですが、古いマンションの場合、建設時に修繕計画が作成されていない、もしくは計画されていたが予算が集まらず実施されないまま放置されていたという物件もなかにはあります。
購入時に必ず修繕履歴を確認し、劣化が気になる場合はリフォームを検討することをおすすめします。ただし、規約で設備機器の設置の制約が規定されていることもあります。そもそも共用部は単独で補修ができないため、雑排水管等は洗浄・清掃の記録を修繕履歴とともに確認しておくと安心です。
耐震性が新築・築浅よりも劣る
1981年以前に建てられた物件の場合、旧耐震基準の可能性があります。
旧耐震基準の住宅は、震度6強以上の揺れがきた場合の耐震性が確保されていないため、そのリスクを踏まえて購入するか、出来る範囲で耐震補強工事を実施するなどの対策が必要です。
住宅ローン控除が受けられない可能性がある
中古住宅に対する住宅ローン控除の適用条件は以下のようになっています。
・1982年1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であること。
・取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
・この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。
・取得した住宅の床面積が50平方メートル以上(※)であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
（※）合計所得金額1,000万円以下の場合、床面積40㎡以上で適用可。
以前は中古マンションで住宅ローン控除を受けるには「築25年以内」という要件がありましたが、2022年度の税制改正でこの築年数要件は撤廃されました。現在は、1982年1月1日以降に建築された新耐震基準適合住宅であれば、築年数にかかわらず控除の対象となります。
逆に言えば、旧耐震基準の物件は原則として住宅ローン控除を受けられないため注意しましょう。
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中古マンションは何月が買い時？
中古マンションの買い時は何月でしょうか？
結論、お得に中古マンションを購入したいのであれば、8月と12月が買い時です。ただし、条件に合った中古マンションが残っているとは限らないことには注意しましょう。
まず、考え方として不動産売買の繁忙期は避ける必要があります。
一般的に繁忙期は1月から3月の引っ越しシーズン。
これらの時期は物件の需要が高いためライバルが多く、価格交渉も難しい季節であることから、お得に書くことはかなり困難です。
一方で閑散期と言われているのが、8月や12月、1月。
これらの時期はマンション需要が低く、取引が活発でないことから、不動産会社も少しでも成約数を増やすため値下げ交渉に応じてくれるケースも多いです。
また、12月は売主側も「年内に売ってしまいたい！」という心理が働くため、交渉を有利に進められます。
ただし、閑散期を狙って中古マンション購入をするということは、つまり良い物件はすでに売れてしまっている可能性が高いことも考慮しておくべきです。
お買い得中古マンションに出会うまで、粘り強く探し続けることが重要になるでしょう。
中古マンションの買い時に関する注意点
最後に、中古マンションを購入する際の注意点について買い時以外にも覚えておくべき注意点をご紹介します。
「不動産は3月がお得」は関係ない
賃貸では、大学の入学前や就職の時、転勤時期など、賃貸物件は春に大きく動く傾向です。では、マンションの購入ではどうなのでしょうか。
結論、中古マンションは3月が買い得とはいいきれません。
転勤だからといってマンションを手放すかというと、そもそも転勤の多い人は、住宅を購入しません。賃貸で住み替えていくのが通常です。
他にマンションが中古で出回る理由はというと、家族構成の変化（子供が増えたとか、独立したとか）相続、介護、地方又は都市への移住、ローンの破綻による売却などで、あまり季節に関係ある事ではないのです。
現在の金利動向と買い時
長らく続いた超低金利時代は終わりを迎え、金利は上昇傾向にあります。とはいえ、依然として歴史的に見れば低い水準です。
今後の金利上昇を懸念するのであれば、金利が比較的低いうちに固定金利型の住宅ローンを組むのも一つの選択肢です。
変動金利型も依然として低い水準ですが、将来の金利変動リスクを理解した上で選択することが重要です。
現在の住宅ローン減税制度も考慮しつつ、自身のライフプランに合った資金計画を立てましょう。
条件が良い物件は早めに判断する
相場状況などから買い時を見極めるのは堅実にマンション購入を進めるうえで重要ですが、買い時を待っていつまでも購入に踏み切れない…ということになっては本末転倒。
中古マンションは同じ物件が出回ることはほとんどないため、条件に合う物件に出会えたらそのときに買うのが一番です。特に人気エリアや駅近の物件など、条件が良い物件は購入希望者が集中しやすい傾向にあります。
あらかじめ希望条件を明確にしておき、条件に合致する物件があればできるだけ早めに決断する方が後悔せずに済むでしょう。
中古マンションの買い時を見極めよう
中古マンションの価格が高騰している現在、ライフステージや市況などの観点から買い時を見極めることがますます重要になっています。
同時に、売却を見据えて家を買うという視点も忘れてはいけません。つまり、子供の成長や独立などのタイミングで売れる家、言い換えれば資産価値の高い家を買うことも重要なポイントです。
というのも、資産価値の低いマンションには十分な価格がつかないため、ライフステージの変化などいざというときに住み替えができないこともあるものです。
資産価値と言えば駅からの距離や築年数などが思い浮かびますが、実際には再開発の予定や法律で定められた用途区域など様々な要因で資産価値は決まります。
そのため、資産価値の高いマンションを買うなら、自分で選ぶのではなく実績ある不動産会社からの提案やアドバイスが必須です。
とはいえ、時間が無かったり、一人で不動産会社にいくのはまだ早いと思ってしまうこともよくあることです。そこで、資産価値の高いマンションを選ぶならHousii(ハウシー)がおすすめです。
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