【2021年最新】中古マンションは築何年が買い時?コロナの影響は?

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結婚して、あるいは子供が出来て今住んでいる住居も手狭になってきたし、そろそろマンションでも買おうかと考えている人は多いかと思います。最初は新築を検討していても、今のマンションは高くて手が出ないとなると中古マンションを購入する方向に変更する場合も多いのではないでしょうか?

近年は新築マンションよりも成約数が多いこともあるほど需要が高まっている中古マンション。中古マンションに買い時といえるものはあるのか解説します。

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中古マンションは築25年~30年が買い時

「中古マンション」と一口に言っても、新築同然の築浅の物件から築50年以上経過している年季が入って物件まで様々です。

立地や設備など複数の条件からマンションを選ぶことになりますが、築年数の観点から言えば築25年~30年頃の物件が買い時です。

なぜ築30年付近のマンションが買い時なのか?

マンションに限らず、建物の価値は築年数が経過するにつれて下落していきます。

以下は中古マンションの築年帯別の平均価格を示したグラフです。

(出典:レインズマーケットレポート

ご覧の通り、築年数が経過するごとに成約価格が下落していきます。

しかし、築30年を過ぎると値下がりが止まり、以降マンションの価値は一定になる傾向があります。

つまり、築25~30年以降の中古マンションは購入時の価格は新築に比べて1/3程度と安く、資産価値が下がりにくいためお買い得であると言えるでしょう。

管理や修繕が全くされていない築10年程度のマンションより、計画的に10年〜15年ごとにきちんと大規模修繕をされて来た築30年のマンションの方が適切な管理と修繕が繰り返され、長いこと住み続けることが出来る保証があるとも言われています。

内装や設備に古さを感じる場合は、浮いた費用で購入後に自分好みにリフォーム・リノベーションをすることも可能です。

ただし、リノベーションは居住者の好みが反映されやすいため。将来的に売却を検討しているのであれば極端に個性的な内装や間取りへの変更は避けた方が良いかもしれません。

築古の中古マンションを購入する際の注意点

”資産価値の下がりにくさ”の観点では、築年数がある程度経過したマンションは買い時であるとお伝えしました。

ですが、価格が安いからといって築年数だけでマンションを選ぶのはおすすめしません。なぜなら、築40年以上の物件では耐震基準が異なるからです。

1981年に耐震基準の見直しが行われており、1981年以前のものを旧耐震基準、それ以降のものを新耐震基準と呼びます。新耐震基準では「震度6以上の揺れでも倒壊しない構造」であることが基準として定められていますが、旧耐震基準では震度5強程度の地震に対する基準しか定められていません。

つまり、旧耐震基準では震度6以上の地震に備えられた構造ではないということを頭に入れておきましょう。

物件によっては補強工事が行われて、1981年以前に建てられていても新耐震基準をクリアしている物件もあります。耐震性を重視するのであれば、”お買い得さ”だけでなく新耐震基準が適用されているかどうかも確認することをおすすめします。

新型コロナによる中古マンション価格への影響

新型コロナウイルスの世界的流行によって、近年右肩上がりだった不動産市場にも少なからず影響が出ています。

レインズの月例マーケットウォッチ(2020年6月)によると、2020年3月以降、首都圏の中古マンション成約件数は4か月連続で減少

緊急事態宣言が発令されていた4,5月に比べると6月には減少率は縮小したものの、成約率は前年同月と比べて-11.0%とまだまだ売買活動は縮小傾向にあるようです。

最近ではオンラインで物件紹介を行うなど、コロナ禍に対応した営業方法も少しずつ増えてきたこともあり、2020年同月に比べて成約件数は大きく増加しています。

参考:レインズマーケットレポート

成約㎡単価は回復傾向に

近年は新築を中心にマンションの需要が高まっており、首都圏のマンション価格相場はじわじわと高まってきている状態でした。

しかし緊急事態宣言発令直後の4月には、首都圏における中古マンション成約㎡単価は 50.88 万円/㎡と前年比で 4.5%下落。2019 年 1 月以来、 15 ヶ月ぶりに前年同月を下回る数字に。

ただし、6月以降成約件数の増加に伴って成約㎡単価も回復してきています。

コロナ禍にあっても、ライフスタイルの変化などからマンションを購入したい人は一定数存在します。「どうしてもこの家がいい」と意思を持って購入する人々がいることで、成約㎡単価が大幅に値崩れすることはなく元の水準に戻りつつあると言えるでしょう。

参考:レインズマーケットウォッチ(2020年4月)

2021年は中古マンションの買い時なのか?

では総合的に見て、2021年は中古マンションの買い時なのでしょうか?

マイナス金利政策下での購入は「あり」

2020年1月~2月に住宅金融支援機構がファイナンシャルプランナー55名に行ったアンケートによると、最も多い47.3%が「これから1年(2020年4月~2021年3月)において、昨年よりも買い時感がある」と答えています。

その要因として多かったのは「マイナス金利政策の導入後、住宅ローン金利が依然として低水準だから」といった理由でした。その他には2020年12月末までに家を購入した場合、住宅ローン減税の期間が10年から13年に延長となるといった点も買い時となる理由の1つ。

これは新型コロナ流行前のアンケートにはなりますが、超低金利は今後もしばらく続くはずなので参考にしてみてはいかがでしょうか。

参考:2020年度における住宅市場動向について

価格交渉がしやすくなる可能性も

2020年以降に中古住宅を売り出している人の中には、新型コロナの影響による経済的負担からマンションを手放したいという人もいます。

そうした方々からすると、高値で売却するよりも確実に売却して資金を得ることの方が重要。

買い手側としては、「予算の都合上、〇〇万円ほど値下げをしてもらえるなら絶対に購入したい」と伝えてみることで値下げ交渉に応じてもらえる可能性もあります。

投資用や数年住んですぐに住み替える予定の場合は「安いから」という理由だけで購入することはおすすめできませんが、居住用として気に入ったマンションが見つかったなら価格交渉もしながら購入を検討してみても良いでしょう。

値下げ交渉について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

新築マンションの値引きはできる?交渉のタイミングや相場を解説

中古マンション購入に関する注意点

最後に、中古マンションを購入する際の注意点について買い時以外にも覚えておくべき注意点をご紹介します。

「不動産は3月がお得」は関係ない

賃貸では、大学の入学前や就職の時、転勤時期など、春は賃貸物件は大きく動きますが、マンションの購入の時はどうなのでしょうか。

答えは、「中古マンションにはあまり関係が無い。」というのが回答になります。転勤だからといってマンションを手放すかというと、そもそも転勤の多い人は、住宅を購入しません。賃貸で住み替えていくのが通常です。

他にマンションが中古で出回る理由はというと、家族構成の変化(子供が増えたとか、独立したとか)相続、介護、地方又は都市への移住、ローンの破綻による売却などで、あまり季節に関係ある事ではありません。

実際に国土交通省の土地総合情報システムを調べても、季節ごとの売買成立の変化は、わずか数%に留まるようです。

条件が良い物件は早めに判断する

相場状況などから買い時を見極めるのは堅実にマンション購入を進めるうえで重要ですが、買い時を待っていつまでも購入に踏み切れない…ということになっては本末転倒。

中古マンションは同じ物件が出回ることはほとんどないため、条件に合う物件に出会えたらそのときに買うのが一番です。

特に人気エリアや駅近の物件など、条件が良い物件は購入希望者が集中しやすい傾向にあります。

あらかじめ希望条件を明確にしておき、条件に合致する物件があればできるだけ早めに決断する方が後悔せずに済むでしょう。

住み替えを検討しているならまずは査定から

中古マンションの買い時について、新型コロナの影響も見ながら解説してきました。

もしもあなたが今所有している物件を売却して、新たに中古マンションの購入を検討しているのであればいくらで売れるのか不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

今の家を想像よりも高値で売却することができれば、その分新しく購入するマンションの選択肢も広がります。

過去に査定してもらった人も、別の不動産会社ではそれ以上の査定額を提示してもらえる可能性もあるので住み替えの前にもう一度受けてみると良いでしょう。

一括査定サイト「イエウール」なら、完全無料で複数の不動産会社に査定依頼ができます。

今すぐ売却するわけじゃなくとも、査定は無料で行ってもらえるので、ぜひ試してみてはいかがでしょうか?

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