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中古マンションの買い時はいつか。これから価格は安くなるか。

結婚して、あるいは子供が出来て今住んでいる住居も手狭になってきたし、そろそろマンションでも買おうかと考えている人は多いかと思います。最初は新築を検討していても、今のマンションは高くて手が出ないとなると、探す場所を変えるか、あるいは中古マンションを購入する方向に変更する場合も多いのではないでしょうか?

😥こんな悩みの人にピッタリ😥
  • マンションの買い時はいつか知りたい方
  • 引っ越しを検討し、現在の住居をどうしようか?悩んでいる方
  • マンション価格のトレンドを知りたい方

最近は、中古マンションの人気もだんだん上がってきて、最近は中古マンションの成約数の方が新築マンションの成約数より多いくらいです。その、中古マンションに買い時といえるものはあるのか解説します。

先読み!この記事の結論
  • 中古マンションに買い時はない
  • 2019年には投資目的で買われたマンションが大量に売りに出され売却価格が下落する見込み



また、「本気でマンション売却を成功させたい!」という方は下記記事もオススメです。

1. 中古マンションの買い時はいつか

マンションの買い時とは何でしょうか?それは実際に住むための購入と、投資目的のための購入で変わってくるでしょう。

1.1. マンションの買い時なんて無い

あなたは、マンションを投資目的で購入しようとしているのでしょうか?それとも住む目的で買うつもりなのでしょうか?投資目的ならば買い時、売り時は重要です。安いときに買って、高いときに売却しなければ投資になりません。

しかし、居住目的なら、少々話は変わってきます。高い物をつかまされるのは問題ですが、マンションの相場を、「イエウール」のような一括査定サイトで売却査定価格を調べてみたり、国土交通省の運営する「土地総合情報システム」、レインズの情報が一部検索できる「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで売買の成立値を見てみたりと、事前に調べておけば、騙されて高い値で買わされることを防げます。

相場のものならば、欲しいときに買うのが一番です。

なぜなら、中古ですから、同じ物件が出ることはないからです。それに居住目的ならば買おうと思ったタイミングが重要なのではないでしょうか?

買い時になるまで待っていたら子供が小学校3~4年生で引っ越さなければならなくて別の学校で友達をいちから作り直さなければならなくなるとか、2番目の子供を作るタイミングを失ってしまうとか、そちらの方が心配です。住むためなら欲しいときが買い時です。

1.2. 今住んでいる住居の価格は?

マンションを購入検討した際に必ず出てくる費用の問題。
そんな時に役立つワンポイントアドバイスをご紹介します。

  1. マンションの購入を検討してるけど、購入費用を用意できるか不安…
  2. そんな時は、今住んでいる家の売却価格を調べてみなさい!

実は新築分譲マンションを中心に市場動向のリサーチを行っている不動産経済研究所の発表によると、
首都圏全域の中古マンション1戸あたりの成約平均価格は6oヶ月連続で上昇の一途を辿っています。

  1. 60カ月以上連続で上昇ってすごいな!
  2. だから今の家が高く売れやすいってことじゃ!
  3. まずは今住んでいる家の売却額だけでも知っておこうかな!

このように、不動産価値は上昇傾向にあるので、自分の住んでいる家が「意外と高く売れる!」という状況なのです。

新しいマンションを購入するための資金にもなるので
今のうちに不動産一括査定サービス イエウール イエウール を使って売却価格を調べてみましょう。

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1.3. 季節によってマンションの買い時がある?

賃貸では、大学の入学前や就職の時、転勤時期など、春は賃貸物件は大きく動きますが、マンションの購入の時はどうなのでしょうか。答えは、「中古マンションにはあまり関係が無い。」というのが回答になります。転勤だからといってマンションを手放すかというと、そもそも転勤の多い人は、住宅を購入しません。賃貸で住み替えていくのが通常です。

他にマンションが中古で出回る理由はというと、家族構成の変化(子供が増えたとか、独立したとか)相続、介護、地方又は都市への移住、ローンの破綻による売却などで、あまり季節に関係ある事ではありません。実際に国土交通省の土地総合情報システムを調べても、季節ごとの売買成立の変化は、わずか数%に留まるようです。

1.4. 築20年が一つの目安

中古マンションは、新築から20年までは一気に値下がりしますが、それを過ぎると今度は一変して値動きがほとんど無くなります。あえて中古マンションの買い時というなら築20年過ぎの物件を探してみてはいかがでしょう。

管理や修繕が全くされていない築10年程度のマンションより計画的に10年〜15年ごとにきちんと大規模修繕をされて来た築30年のマンションの方が適切な管理と修繕が繰り返され、長いこと住み続けることが出来る保証があるともいいます。

新築や築浅の物件は逆に管理の実績が見えないため30年後にどうなっていいるかわかりません。もしかしたら管理費不足で限界マンションになっているということもあり得ます。

鉄筋コンクリートの耐用年数は100年、外装仕上げをきちんとして延命すれば150年持つといわれています。もし築20年以上の物件を購入するなら、大規模修繕をしたことがあるか、仲介業者の重要事項説明書に書いてあるので、事前に資料を確認して、修繕をしたことが無ければ要注意としてみたほうが良いでしょう。

1.5. 自分と家族にとっていい時期が買い時

結局、買い時というのは自分の都合を最優先にして考えていくのが良さそうです。子供の成長は待ってはくれませんし、学校を転校するのも何だか可哀想に思えてきます。仕事や家族のことを考えると、住居が必要なときに買ってしまうのが一番得策です。

これを買い時はいつだろうと中古物件を待っていては、良いものはすぐになくなってしまいますので、結局、住宅にも妥協しなくてはならなくなります。それならば資産価値は置いておいて、自分の環境を最優先に考えて欲しい物件を選んだほうが良さそうです。


2. マンションの価格状況トレンド

一応、マンションの価格状況のトレンドを見てみましょう。住居用に考えている人には参考になるかは分かりませんが。投資用に考えている人は、これを契機に勉強してみてはいかがですか?

2.1. 今のところはまだ横ばいか若干上昇傾向

2018年の中古マンションの場合、特に大都市圏では、まだ値下がりの様子をはっきりとは見せていないようです。人気のあるエリアは相変わらずの高値で取引されております。オリンピックを前に再開発の進むエリアも人気です。金融緩和はまだ続いていて、低金利により住宅ローンも借りやすいままです。

国際的には北朝鮮がアメリカと対話を開始し始めて朝鮮半島有事が雪解けへと向かいつつあります。アメリカと中国との経済対立は未だ終わりが見えませんが、トランプ大統領の中間選挙対策という面が見え隠れしており本格的な対決に至ることはなさそうです。

日本の周辺はそのような感じで、外交的に急激に悪化する材料も無いので、外からの危機もしばらくなさそうです。

2.2. 新築マンションが高いため中古マンションが下がらない

今から新築マンションを建設しようとして土地を取得するのが2014~2016年頃、その少し前から土地価格はは上昇し続けています。マンションを建築するには建築業者が必要ですが、オリンピックを始めとした建築ラッシュのため人手不足が顕著で人件費や資材費がかかります。

用地買収にも金がかかり、建築にも費用がかかるとなると、一定の利潤を確保しようとするには新築マンションの価格を上げざるを得ません。そのため新築を買えない人が増え、中古マンションに目を向けるようになったため、中古マンションも良く売れ、結果的に中古マンションも価格が高止まり、または若干上昇気味なのが現状です。

2.3. 路線価は全国平均で3年連続アップ、まだ物件は下がらない?

土地の価格の基準となる路線価ですが、2017年より上昇率がアップしています。大都市圏もそうですが、地方の中核都市や北海道、沖縄のリゾート地まで、軒並み上昇しています。特にリゾート地や京都は、外国人観光客目当てのホテルやお土産や料理店の賃貸目的の商業施設とも競合していてまとまった用地を確保するのが大変です。

2020年のオリンピック後も、各地で再開発が続き、金融緩和もいつ終わりが来るのかわからない状態では、しばらくは土地は下がらないのでは?という意見も見受けられます。

  • 中古マンションは人気
  • 中古が安くならない
  • 路線価はアップ

3. 価格変動の要因

不動産は、生き物です。周りのいろいろな状況によってあっという間に値上がりし、または暴落します。そんな価格の変動の原因になりそうなことを探してみました。

3.1. 長期金利の見直し

今のところ、インフレ率は、目標とする2%に達しておらず、長期金利を上昇させて景気を引き締める材料はありません。長期金利が上がると銀行の貸出金利も上がるので、住宅ローンも金利が上がり、結果銀行からマンションを買うためにお金を借りる人がいなくなって住宅が売れなくなり、住宅の値段が下がるということになります。

しかし、金融緩和を進めていた日本銀行の黒田総裁が再任され、安倍首相も自民党の総裁選に勝ったため、しばらくは長期金利が上がる気配は無さそうです。

3.2. 投資家の心理

2019年に消費税が上がるため、景気が悪くなって住宅が売れなくなるとか、2020年のオリンピック後は景気が悪くなるなどいろいろな噂話が飛び交っています。

今のところ、あくまでもうわさに過ぎないのですが、群集心理が働いて突然株が暴落したり、仮想通貨がらみの大きな事件があったとしたらそれをきっかけに一気に売り注文が殺到し、投資家が逃げ始めたら住宅の価格は下がる可能性はあります。

3.3. 国際紛争

現在のところ、アメリカと中国間は貿易面では上手くいっていないですが、太平洋の軍事バランスは今のところアメリカに大きく傾いていて、すぐに衝突が起きる可能性はほとんどありません。しかし、中国も軍拡傾向にあり、西太平洋のプレゼンスは中国のものになる可能性があります。

そのときの日本は、どうなるか、おそらく海外投資家は一斉に逃げてしまい、国家経済は大きく揺らぐ華の星があります。住宅どころの騒ぎではないかもしれません。

  • 長期金利は低迷気味
  • 株などの暴落恐れも
  • 高価案件は買い控え

4. 2019年以降は売却価格が下落する

2019年問題と言われるものですが、本当にそうなるのか、たくさんの説があります。少しかいつまんで紹介します。

4.1. 投資目的で買われたマンションが2019年に大量に売りに出される

2013年の東京オリンピック開催決定後、2014年までに中国人を中心とした投資家が主に日本の都心のマンションを投資目的で購入する例が相次いで起こりました。

それが、2015年からはほとんど止んでいるという事です。これは、2013年から2014年に購入したマンションが、不動産5年保有以内の短期譲渡所得税の対象から、5年保有以上の、長期譲渡所得税の対象に変わるのが2019年1月以降で、2020年以降はオリンピック特需の一段落でマンションが売れなくなるため、マンション価格の高い2019年までに売り抜けてしまおうという事が根拠らしいです。

ちなみに、短期譲渡所得税は所得税30%、復興特別所得税が2.1%、住民税9%に対し、長期譲渡所得税は所得税15%、復興特別所得税2.1%、住民税5%とほぼ半分になりますので、オリンピック特需で高く、そしてあまり税金を取られずに売るには2019年に売るのが得策だ、という説明になっています。

4.2. 2019年に住宅の需要と供給のバランスが逆転する

2019年に住宅の需要と供給が逆転するとは、人口の減少という事です。東京都のホームページには2020年に東京都多摩地区と島しょ部の人口がピークを迎えた後減少が始まり、23区内の人口は2030年にピークを迎えた後、減少が始まるという予測があります。

総人口は2025年にピークを迎え、その後減少するとの予測です。ただし、2030年までは単身者や夫婦のみの世帯が増加するため世帯数は増加するという統計上の予想が出ています。

参照:東京都市区町村別人口の予測

参照:東京都世帯数の予測

4.3. 2020年東京オリンピック前年であるため

過去のオリンピックでは、オリンピック開催の前年から、外国人投資家による不動産の利益確定のための売却が進む可能性があるという事です。つまり2019年に、価格の上昇した不動産を売却する動きが、特に都心部で生じるという事です。

  • 投資物件が市場へ
  • 価格は下がる説
  • 予想はあくまで予想

5. 自分に合う不動産会社を見つけるために

住むんだったらこの街がいいよね、と夫婦で話し合っていますか?良い住宅に巡り合うには良い不動産業者と出会うことです。その方法のひとつが「イエウール」です。

5.1. イエウールなら全国の優良不動産会社を見つけられる。

不動産を投資として見ず、あくまでも自分と家族が快適に生きられるためのツール、として見ればそれほど不動産価格に一喜一憂することもなくなります。他人がどんな儲け方をしていても関係ないと思いませんか?あなたらしく生きるための手段として住宅はあるのですから。

優良な不動産会社を見つけ、良い担当者と巡り合えるのが自分の生活を豊かにする一歩です。「イエウール」では、全国1,500社の優良な不動産会社から不動産会社を選べます。

本来は住宅を売る人向けですが、購入したい物件が決まっているときは、その物件の査定を取ることによって、相場の値段を調べることが出来ます。良い物件を見つけたと思ったら、「イエウール」で調査してみてはいかがでしょうか。

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