貯金なしで家を買う際の注意点を徹底解説!「貯金なし」と「頭金なし」は違う?

貯金なしで家を買う際の注意点を徹底解説!「貯金なし」と「頭金なし」は違う?

マイホームを購入する際には、「頭金なし」でも物件価格の全額を住宅ローンで借りることが可能です。

一方で「貯金なし」で家を買う場合には、初期費用となる諸費用や手付金が用意できず、住宅ローンを組むことが難しくなるケースもあります。

よく似た言葉ですが、「頭金なし」と「貯金なし」の意味の違いをしっかり理解して、マイホーム選びや住宅ローンの審査に進むことが大切です。

本記事では、貯金なしで家を買うのが難しい理由に加えて、頭金なしで家を買える理由、貯金なし・頭金なしでも家を買うための方法などをご紹介します。

 

 

家を買う際の頭金|頭金なしでも家を買える方法や理由

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「貯金なし」で家を買うのは難しい理由

マイホーム購入を考えた時に、貯金なしで住宅ローンの申し込みや物件選びを行うことは、おすすめできません。

家を買うにあたっては、住宅ローンの月々の返済以外にも、住宅ローンを申し込む際の初期費用が必要となることが理由です。

物件購入後の引越しの費用や、固定資産税など税金の支払いの発生、あるいはリフォームが必要になるケースなどもあるため、全くの貯金ゼロで家を買うのは難しいとされています。

手付金が用意できない

貯金なしで家を買うのが難しい理由の一つに、「手付金」が現金で支払えないことが挙げられます。

手付金とは、不動産売買の契約が成立した際に、買い手が売り手に支払う費用を指します。

手付金の相場は物件価格の5%〜10%が目安となりますが、この手付金は現金で支払うことが注意点です。

後述する諸費用は住宅ローンに組み込むことが可能ですが、手付金は自己資金を用意しなければなりません。そのため最低限手付金を支払えるだけの貯金が用意できなければ、家の購入は難しくなります。

諸費用を準備できない

家を買う際に現金で支払う必要のある初期費用として、税金や手数料、保険料を総称した「諸費用」があります。諸費用の内訳は、下記の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 住宅ローンの融資手数料
  • 住宅ローンの保証料
  • 火災保険・地震保険料
  • 不動産取得税

これらの諸費用も原則として現金で支払う必要がありますが、「諸費用ローン」を利用することで住宅ローンに組み込むことが可能です。

ただし、住宅ローンの借入総額が上昇し、毎月の返済負担や金利支払いが増える点に注意が必要です。

固定資産税や維持修繕費が払えない

マイホーム購入後のランニングコストの支払いにも、現金が必要となる点にも注意が必要です。

不動産を所有すると、毎年「固定資産税」「都市計画税」などの納税義務が発生します。

納税額は物件ごとに異なりますが、固定資産税は年間10万円〜30万円、都市計画税は年間1万円〜10万円程度が相場です。

また、マンションの場合には物件ごとに定められた「修繕積立金」「管理費」の負担も発生します。

国土交通省が行った「平成30年度 マンション総合調査」によれば、修繕積立金の平均は月額12,268円、管理費の平均は月額15,956円となっています。

戸建ての場合にも、10年〜15年ごとに水回りを含めた設備交換やリフォームを行う費用を用意しなければなりません。

住宅ローンの返済に加えて、これらの支払いが必要になることを踏まえると、貯金なしでのマイホーム購入は厳しいと言わざるをえません。

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「頭金なし」でも家が買えるケースとは?

「貯金なし」で家を買うのが難しいと言われる一方で、「頭金なし」でのマイホーム購入は、珍しいことではありません。

ここからは、頭金なしで家を買えるケースについてご紹介します。

フルローン・オーバーローンを組む場合

フルローンまたはオーバーローンを利用する場合には、頭金なしでのマイホーム購入が可能です。

住宅ローンを組む際に、物件価格の全額を借りることを「フルローン」、物件価格に加えて諸費用を含めた金額を借りることを「オーバーローン」と呼びます。

フルローンの場合は頭金なしで住宅ローンを組むことが可能で、オーバーローンの場合は貯金なしの住宅ローン申し込みも可能となっています。

ただし前述の通り、手付金に関してはオーバーローンにも含めることができない点に注意が必要です。

手付金を用意できる場合

マイホームの売買契約を進めるための手付金が用意できれば、住宅ローンは頭金なしで申し込むことが可能です。

貯金はあるものの、教育資金や老後資金に充てたいため頭金には使いたくないと考える方に多いケースです。

このように「貯金あり・頭金なし」のケースでは手付金が支払えるため、マイホームの売買契約を進めることが可能です。

一方で「貯金なし・頭金なし」のケースでは売買契約が進められず、マイホーム購入が難しいという違いがあります。

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マイホームを買うために用意すべき自己資金とは?

前述した通り、住宅ローンを借り入れて家を買う場合にも、現金で支払わなければならない初期費用が発生します。ここでは家を買うための自己資金として、いくらの現金が必要かを解説します。

頭金の役割と平均額

頭金なしで住宅ローンを組むことは可能ですが、頭金を用意できるとローンの返済負担が減り、金利支払いを抑えられるメリットもあります。

住宅ローンの借入額は、物件価格から頭金の額を差し引いた金額で決まります。

たとえば、5,000万円の物件を頭金なしで買う場合は5,000万円の借入を行いますが、1,000万円の頭金を用意すれば4,000万円の借入で済みます。

借入金額が少なくなれば毎月の返済額が抑えられ、元金以外の金利支払いも少なくなることから、頭金は住宅ローンの返済負担を減らす役割を持っています

なお、国土交通省が公表する「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、令和3年度に家を購入した方の頭金(自己資金)の平均額と物件価格に占める割合は、下記の通りとなっています。

平均購入資金平均自己資金自己資金比率
注文住宅5,112万円1,203万円23.5%
分譲戸建住宅4,250万円886万円20.9%
分譲マンション4,929万円1,929万円39.1%
中古戸建住宅2,959万円1,301万円44.0%
中古マンション2,900万円1,234万円41.3%

この調査から、頭金の割合(自己資金比率)は、物件価格の2割〜4割程度が平均的と言えます。

頭金を入れるか迷われている方は、平均のデータも参考にしてみると良いでしょう。

諸費用の目安

諸費用の相場は、中古物件の場合で物件価格の6%〜13%、新築物件の場合で物件価格の3%〜7%が目安となっています。

仮に5,000万円のマイホームを新築で購入する場合だと、150万円〜350万円の諸費用が発生する計算です。

なお、住宅ローンの融資手数料・保証料は借入金額によって金額が決まるため、頭金を入れて借入金額を抑えることで、諸費用の金額を下げることも可能です。

引っ越し費用

購入したマイホームに引っ越すための費用も、現金で用意しておく必要があります

家具・家電をすべて揃える場合には、100万円前後の引っ越し費用が発生することもあり、貯金なしでの引っ越しは難しいでしょう。

マイホーム購入を機に荷物を減らしたり、複数の引っ越し会社から相見積もりを取り寄せたりして、費用を抑える工夫も必要です。

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頭金なしで住宅ローンを組むメリット・デメリット

頭金なしで住宅ローンを組み、家を買う場合には以下のようなメリット・デメリットが考えられます。

メリットデメリット
  • 貯金が少なくても家を買える
  • 気に入った物件を逃さずに買える
  • 貯金を他の用途に使える
  • 金利水準が低ければ金利負担も少ない
  • 住宅ローンの審査が厳しくなる
  • 金利が高くなるケースがある
  • 返済負担と金利負担が増える
  • 売却時に負債が残る可能性がある

それぞれ詳しく解説します。

頭金なしで住宅ローンを組むメリット

頭金なしで住宅ローンを組む場合、貯金が少なくても家を買えるメリットがあるほか、頭金が貯まるまで待つ場合と比べて、気に入った物件を逃しにくくなるメリットもあります。

頭金に入れる予定だった貯金を教育資金・老後資金などに回したり、中古物件のリフォーム費用に充てたりすることも可能です。

また、金利水準が低い状態が続けば金利負担も小さく、総返済額に影響しにくい点も魅力です。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリット

頭金を入れない場合は住宅ローンの借入金額が増え、収入に占めるローン返済額の割合(返済負担率)が高まるため、場合によっては審査が厳しくなることもあります。

また、ローンの借入金額の割合に応じて適用金利が変動する金融機関もあり、頭金を入れる場合と比較して金利が高くなるケースもあります。

万が一マイホームを売却する際にも、売却額が負債額を下回り、家を手放したにも関わらずローン返済が続く可能性がある点もデメリットです。

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貯金なしで家を買うための対処方法

最後に、貯金なしでも家を買うために、以下の2つの対処法についてご紹介します。

  • 住宅取得等資金の贈与を受ける
  • 手付金の交渉を行う

住宅取得等資金の贈与を受ける

親や祖父母からマイホーム購入資金の贈与を受けた場合、住宅性能に応じて500万円または1,000万円が非課税となる制度が「住宅取得等資金の贈与の非課税」です。

この制度を利用して非課税の資金援助を受ければ、貯金なしで家を買う際のネックとなる手付金の支払いに充てられます。

また、贈与税には年間110万円までの非課税枠もあるため、110万円までを上限に毎年住宅ローン返済の援助を受けることもできます。

手付金の交渉を行う

現金払いのため、ローンに組み込めない手付金は、交渉次第で減額に応じてもらえるケースがあります

手付金は売買契約が問題なく進めばご自身の元に戻ってくる費用であり、金額は売り手が自由に決められます。

そのため不動産会社に相談して手付金の交渉を行ってみるのも良いでしょう。

中には手付金を少額に設定している物件もあるため、貯金なしでのマイホーム購入を検討している方は、手付金の少ない住まいを探すこともおすすめします。

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「貯金なし」で家を買う場合は「頭金なし」との混同に注意

「貯金なし」でマイホーム購入を検討する場合は、住宅ローンを組む前の売買契約を進めるための手付金が支払えず、家を買うことが困難になる可能性が高いです。

一方で、手付金や諸費用の支払いが可能な「頭金なし」の場合には、適正な範囲の物件価格で住まいを選ぶことで、マイホームを手に入れることが可能になります。

「貯金なし」と「頭金なし」はよく似た言葉ですが、それぞれの意味を踏まえて混同しないように注意しましょう。

なお、理想の住まい探しの際には、ぜひHousii(ハウシー)もご活用ください。Housii(ハウシー)は、各地の優良な不動産会社と提携する会員制家探しサイトで、希望条件を登録しておくことで複数の担当者からの物件提案を受けられます。匿名・無料で利用できるので、お気軽にお試しください。

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