中古一戸建てを購入する際の注意点|優良物件を賢く買うには

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こんにちは、イエウール編集部です!
中古一戸建てを買おうと考えている方は、「中古なら注意する点は?」「住み替えの場合はどうすればいい?」など気になる点が多いかと思います。
この記事では、中古一戸建てを買うときのポイントを、一通りご説明していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 中古一戸建ての購入時の注意点を知りたい方
  • 中古一戸建てのメリット、デメリットを知りたい方
  • 自分の家を売って、中古一戸建てに住み替えたい方


では、まずはこの記事のポイントを先にご説明します!

先読み!この記事の結論
  • 中古物件の良さは「いい立地が選べること」
  • 築年数が古いとローンが組めないこともある
  • 中古物件を買おうと思ったら、プロ(不動産会社)に相談しよう
  • 不動産会社を探すなら、一括査定サービスを使おう
  1. 困ったことがあればプロに頼むのが一番だねー!
  2. ネットには出てこない掘り出し物件が見つかることもあるぞ!

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

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1. 中古一戸建てを購入するメリットとデメリット


中古住宅というのは、借り入れ申し込み日から建築年数が2年を超えている住宅、もしくは既に人が住んだ住宅のことを指します。
家の購入を考える際に、できれば新しい新築物件に住みたいと考える人も多いですが、実は、中古住宅といっても新築のものよりも良い物件をみつけられる可能性もあります。それに、誰も住んだことのない物件もあるため、誰かが住んでいたことが気になる人でもぴったりでしょう。最近では中古一戸建てを選ぶ人も増えています。
中古一戸建てを購入する場合には、メリット・デメリットの両方があります。中古一戸建てを購入する魅力や、考えておかなければいけないデメリットについてみていきましょう。

1.1. 中古物件は、「いい立地」の物件を見つけやすい

中古物件であれば立地のよい売り物件などが売り出されていることもあります。

中古物件の場合、既に周りの環境もわかるので自分のライフスタイルに合った一戸建てを選ぶことができます。通勤や通学などにちょうどよい場所で、予算に見合った物件があれば暮らしやすいといえます。更地での新築物件は、自分に都合のよい立地ばかりではありません。限られた地域の中で物件を探す場合、中古物件であれば、駅前であったり学校の近くであったり立地のよい場所にあることもあるので、視野に入れて考えてみるのもよいでしょう。

  1. 新しい家は、立地がネックになることも多いもんね。
  2. まだ家が少ない時期に建てられた物件だからこそ、いい立地が選べるんじゃ!

1.2. 価格の安さ

新築一戸建てと比べて中古一戸建ての魅力は価格の安さにあります。かなり費用を抑えることができるので、理想とする家以上の間取りの物件を、手に入れることも可能となります。同じような間取りの家でも、新築と中古ではかなり値段の差があることもあり、新築では手が届かないような家を手に入れやすいのです。

築年数がまだ浅く、ほとんど人が住んでいないような中古物件であれば、新築とほぼ変わらないような状態である物件もあります。自分の予算に対して、新築物件で探すよりも中古物件で探す方が理想以上の物件に出会える可能性があるのです。

これは、日本の物件は新築であるかどうかが価格に大きく影響するためです。そのため、使用されていない築年数が2年たったばかりの物件でも、新築の物件とは大きく価格が下がります。中古一戸建ての魅力は、やはりコストを抑えて優良物件に出会えることだといえます。

  1. 価格が安いのも、外せない条件ですね!
  2. 次に、物件自体のメリット・デメリットについて説明するぞ!

1.3. 実際の建物が見られる

中古一戸建てのメリットは、最初から建物を見ることができるところです。新築の場合は、完成図やモデルルームなどを参考にしますが、完成してからでないと実際の建物を確認することができません。しかし、中古一戸建ての場合は完成している状態を見られるのでイメージと違うといったトラブルがありません。

外観や内装だけでなく、日当たりや風通しなどがわかるので、購入する際に住むイメージがつかめます。そして、建物だけでなく周りの環境もわかるので近所にどのような人が住んでいるのか、周りに何があるのか、静かな環境なのかなどがわかることもメリットです。

  1. イメージが湧くのも大切ですね!

1.4. 設備などの古さ

メリットも多い中古一戸建てですが、デメリットには設備の古さがあります。築年数によってですが、年数がたっていればいるほど傷みもあります。あまり築年数がたっていなく、人がほとんど住んでいない場合は別ですが、やはり既に使用されたものに関してはどうしても傷んでいる可能性があります。

特に水周りに関しては、傷みが出やすい部分でありリフォームが必要になることも多いのです。特に築年数がかなりたってしまっている住宅は、古い部品が多くかなり修繕費がかかることもあります。そして、古い物件は耐震されていない場合もあり、場合によってはかなりの費用が必要となります。

しかし、中古物件の中でもある程度修繕済みで販売されているものもあります。修繕されていないものと比べるとやや価格は高くなりますが、新築に比べたらまだ安く販売されています。

  1. リフォームされてないほうが、かえって自分の好みにリフォームできるメリットもあります!

1.5. 築年数によっては住宅ローンが組めない

住宅ローン控除は、住宅を購入した際に住宅ローンを利用し、一定の条件を満たした場合に所得税の還付を受けられるものです。中古物件の場合、新築物件同様の条件を満たしたうえで、築年数の条件を満たさなければ受けられません。木造一戸建ての場合の築年数20年以内でなければいけません。

中古一戸建ての物件が築年数20年以上たってしまっている場合は、住宅ローン控除が受けられないことになります。なるべくコストを抑えたい場合は、築年数があまりたっていないものを選べば、リフォーム代も抑えられ住宅ローン控除を受けられることもできます。

  • 中古住宅を選ぶなら、良い立地かどうかをまず確認しよう
  • 水回りは痛みが出やすいので、リフォームが必要なことが多い
  • 築20年以上経っていると、ローンが組めないこともある

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2. 中古一戸建て購入までの7つのステップ

中古一戸建て購入する際の手順などは、どのような流れになっているのでしょうか。中古一戸建てを購入する際に必要なことや流れについて説明します。

Step 1. まずは不動産会社に相談する

良い中古物件には申込が殺到することがあります。自分の好みの物件をタイミング良く見つけるというのは正直かなり難しいといえます。
そんなあなたを助けてくれるのが不動産会社です。不動産会社にあなたの希望を伝え、条件に合った物件を探してもらうのです。
特に、持っている物件を売って、新しい物件を買う「住み替え」を検討している場合は、売却価格を先に把握しておくことは極めて重要です。ぜひ、不動産会社に相談しましょう。

そして、不動産会社を探す秘訣は、「不動産一括査定サービス」を利用することです。不動産一括査定サービスは、一括査定サービスが認めた不動産会社から、あなたに合った不動産を選ぶことができます。ぜひご利用ください。

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Step 2. 物件を見学する

中古物件を購入するためには、物件を見学することからはじまります。見学をするためには、まず物件情報の収集をする必要があります。インターネットなどの情報を検索したり、不動産会社に相談してみましょう。信頼できる誠意のある不動産会社を見つけることが大切です。

中古物件を見学する際は、居住者がいる場合もあるので事前に不動産会社を通して予約が必要です。そして、できるだけ複数物件を比較するようにしてください。

Step 3. 物件の購入申し込みをする

気に入った物件を見つけたら、次は物件の購入申し込みをします。購入申し込み書に、希望条件などを漏れないように記入します。これは、売り主の方にこの条件で購入したいという意思を示すものでもあります。この申込書により、売り主さんと個別の交渉がスタートします。

不動産会社が仲介している場合は、不動産会社と売り主さんが交渉します。この場合、最初に申込金が必要な場合もあります。交渉の際は、他の買い主がいるなどと焦らされる場合もありますが、焦らずにじっくりと考えるようにしてください。

Step 4. 住宅ローンの仮審査

現金で購入する場合は必要ありませんが、交渉が成立した場合は住宅ローンの仮審査を行います。場合によっては、仮審査の必要がない場合もあります。契約を結ぶ前に事前審査を行う場合は、仮の承認を受けておきます。審査期間の目安は、翌日から1週間くらいとなっています。

事前審査では、借りる人の収入や勤務年数などをチェックし、売買契約を結ぶ前に信用情報を確認されます。仮に審査を通らなかった場合は、売買契約の解除をすることができ、手つき金は返還されることになります。

Step 5. 売買契約を行う

仮審査が通ったら、次は売買契約へと進みます。契約に進む前に、必ず物件についての重要事項の説明を受けてください。何も知らずに契約を結んでしまい、後で何かトラブルがあってからでは遅すぎます。そのため、しっかりと重要事項について理解するようにしましょう。

物件の重要事項の説明では、物件の詳細や取引における条件の説明となります。売買契約を結ぶ前に必ず購入して問題ないのかを確認するようにしましょう。そのため、契約日より前にこの重要事項の説明を受けるようにしてください。事前に聞かされていれば、家族などに相談する余裕もできるからです。

そして、重要事項の説明に問題がなければ不動産の売買契約に進みます。この時点で、売り主さんへの手付け金(売価価格の5~10%)と不動産会社への仲介手数料を支払います。この支払いは、基本的にはローンは使えないので現金の準備が必要となります。

Step 6. 住宅ローンの申し込みを行う

売買契約が終わったら次は、住宅ローンの本審査に進みます。本審査は、仮審査よりも詳しい審査を行うことになります。審査には、1~2週間程度の時間がかかります。本審査をクリアし、融資が受けられることが承認されたら金融機関と住宅ローンの契約を結びます。

金融機関によっては、総返済額が大きく変わる場合もあるので、しっかりと比較することも重要です。万が一、本審査が通らなかった場合はすべて白紙に戻るので、手付け金などのお金は返還されます。

Step 7. 残代金の支払いと引き渡し

最後は、残代金の支払いと引き渡しとなります。その前に必ず、契約書通りにすべてが行われているのかを確認しましょう。確認したうえで、残代金を支払い物件の引き渡しをします。買い主は、売買代金の残りを支払い、売り主は所有権移転陶器の申請を行い、同日に物件の行き渡しを行います。

  • 中古一戸建てを買うなら、まずは不動産会社に相談
  • 購入申込書には、希望条件を漏れなく記入しよう
  • ローンの審査に落ちることもあるので、期待しすびは禁物

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3. 中古一戸建てを購入する際に注意すべきこととは

中古一戸建てを購入する際に注意すべきことを整理してみましょう。家を購入するというのは、かなり大きな買い物となります。注意しておかなければいけないポイントを理解して、失敗やトラブルを回避するようにしましょう。

3.1. 費用の目安を考えておく

中古一戸建てを購入する際は、建物の費用にばかり目を向けがちですが、実際に必要となる費用は他にもあります。例えば、不動産会社を通して家の購入をするケースがほとんどですが、この場合仲介手数料が必要となります。仲介手数料の上限金額は、宅地建物取引業法で定められています。

計算方法は、仲介手数料=売買金額×3%+6万円+消費税となっています。仲介手数料は、自身で計算できるので費用の目安として計算しておくとよいでしょう。そして、これ以外にも印紙税・登記費用・ローン借り入れ手数料・保険料などの諸費用がかかります。

さらに、物件には固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。もしリフォームが必要であれば、リフォーム代も考えておく必要があります。ケースによって差はありますが、建物にかかる金額が9割、諸費用に1割と考えておくとよいでしょう。

3.2. 物件探しはじっくりと

物件探しをする際は、納得いくまで物件を見るようにしましょう。不動産会社を仲介する場合が多いので、中には焦らされることもあるかもしれません。しかし、中古一戸建てを購入するというのは大きな買い物であり、その後の暮らしに左右することになります。

なるべく多くの物件を見学し、自分の目で必ずチェックするようにしましょう。間取りや設備だけでなく、周辺の環境や交通のアクセスなども重要です。そして、古い物件などは特に目に見えない部分にも傷みがある場合もあります。例えば、雨漏りやシロアリなども見過ごせないポイントです。

物件が気に入ったとしても、気になる部分が自分で判断できない場合は第三者に検査してもらうことも必要です。外観や間取りだけに囚われずに細部まで確認し、納得のいく物件をみつけるようにしましょう。

3.3. 契約前に重要事項説明を確認

契約の流れで触れましたが、契約前の重要事項説明は大切なポイントです。多くの重要事項があるので、契約日に焦って確認すると慌てて契約を済ませてしまう可能性があります。契約日以前に説明をしてもらう、もしくは事前にコピーなどを受け取ってじっくりと確認することがおすすめです。

中古住宅を購入する際には、瑕疵担保責任についての有無が重要となります。これは、購入した物件に欠陥などがあった場合の補償の取り決めとなります。重要事項の説明の中でも、必ず確認しなければいけない部分となるので注意しましょう。

3.4. 家を売却するなら

中古一戸建てを購入する場合、元の家を売却する方もいます。その場合、購入が先か売却が先かを悩むのではないでしょうか。購入が先の場合は、落ち着いて物件を探せたり引っ越しがスムーズだというメリットがあります。そして、売却が先の場合は売却したお金を購入資金に充てられるメリットがあります。

そのため、購入が先の場合はある程度の資金調達を考えておくことが大切です。家の売却を考えているなら、一括査定ができるイエウールがおすすめです。不安な査定も優良な不動産会社が対応してくれ、6社まで比較してくれます。

  • 家の金額だけでなく、費用も予算に入れておこう
  • 物件は自分の目でじっくりと見て決めよう
  • 重要事項説明では、瑕疵担保責任をよく見よう


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4. 良い中古一戸建ての物件を見極めるポイント

よい中古一戸建ての物件を見極めるためのポイントは、どんなことがあるのでしょうか。見落としてしまうと、後から費用がかさんでしまうことにもなりかねないポイントについてみていきましょう。

4.1. 耐震性がある違法建築でない物件

地震対策として住まいに耐震性を重要視する人が増えています。現在新築物件であれば、耐震性を考えられた建築法を取り入れていますが、中古物件によっては耐震性の基準に達していない建物もまだまだあります。1981年6月1日以降に建てられた物件には、新耐震基準で建てられています。

そして、2000年以降に建てられた物件に関しては耐震性が向上しており、中古物件の築年数を確認してみる必要があります。最低でも1981年6月1日以降の建物であれば耐震性の基準をクリアした建物となります。耐震性が行われている物件を選ぶようにしましょう。

違法建築ではない建物であることも重要です。検査済証の交付を、契約時に売り主から土地の権利証と同時に建築確認申請書の書類を一式渡してもらっておくと便利です。

4.2. 安全性・防犯性の確認

中古物件を選ぶ際は、建物だけのチェックだけではなく周りの環境を含めたチェックをしましょう。例えば、火災は自分だけでなく周りからもらい火をしてしまう可能性があります。住宅が密集している場所や、隣家とのスペースが少ない、消防車や救急車が入れるスペースがあるのかなどの安全性も重要です。

そして、防犯設備の確認もしておきましょう。窓や玄関などに防犯設備が可能かどうかも大切です。例えば、周りが繁華街に近く夜中まで人がウロウロするような場所であれば、治安があまりよくなく安心した暮らしができません。なるべくであれば、静かで快適に暮らせる環境の物件を選ぶようにしましょう。

4.3. リフォーム可能かどうか

中古物件の場合、後々リフォームをする可能性があります。中古住宅の中には、造りによってはリフォームが難しくなる場合もあります。特に、高齢になった場合バリアフリーに変えたいと考えたり、水回りなどを新しくしたいと考えることもあります。

建物の造りや土地の問題などで、リフォームが難しい場合費用がかなりかさんでしまうこともあります。物件を見学する際は、将来的にリフォームが可能かどうかを確認するようにしましょう。自分ではわからない場合は、仲介業者を通して必ず確認をしてください。

  • 1981年6月1日以降に建てられた物件は、新耐震基準で建てられている
  • 違法建築ではない建物であることも確認しよう
  • リフォームのができる物件かどうかを、仲介業者に確認しよう


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5. 信頼できる不動産会社を選ぶならイエウールの一括査定

中古住宅の購入は、人生の中でも大きな買い物となります。そして多くの人がはじめての経験となるはずです。自分達だけでは判断できないことがたくさんあります。そんなときに重要なのは、信頼できる不動産会社の存在です。

家の売却や購入をする際は、無料でインターネットから一括査定ができるイエウールがおすすめです。優良な不動産会社が対応をしてくれるので安心です。最大6社での比較もあるので、納得できる家の売買ができるといえます。

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