中古住宅購入の注意点と3つのポイントを徹底解説

中古住宅購入の注意点と3つのポイントを徹底解説
大石 泉
監修者:大石 泉(おおいし いずみ)
株式会社NIE.Eカレッジ 代表取締役。
キャリアコンサルタント、ファイナンシャル・プランナーCFP®、宅地建物取引士。
株式会社リクルートにて週刊住宅情報(現SUUMO)の編集、企画等約15年担当した後、個人のファインナンシャル・プランニングの必要性を感じて起業。将来の家計に負担をかけない「自分予算🄬プランニング」を提唱する。ライフプランや資産形成をテーマに講演や個別相談を行う他、「新聞による経済教育」を全国で展開。功績が認められ「2014年度金融知識普及功績者」として金融庁と日本銀行より表彰される。著書「女性のためのマンション選びとお金の本/平凡社」他。

近年、少子高齢化に伴う空き家の増加によって、マイホーム購入の選択肢として中古住宅の購入が広がっています。

価格の安さなどがウリの中古住宅ですが、築年数が経っている故のデメリットや注意しなければならないポイントがあるのも事実です。

そこで、この記事では中古住宅購入の不安要素を払拭し安心して購入に踏み切るために、中古住宅購入の注意点を網羅的に解説していきます。

第1章で「中古住宅のメリット・デメリット」、2章~4章では網羅的に「中古住宅購入の注意点」を紹介、最後に安心して購入に踏み切るための「中古住宅購入で知っておくべき3つのポイント」について解説していきます。

 

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中古住宅購入のメリット・デメリット

「一生に一度の買い物」といっても過言ではないマイホームの選択肢が中古住宅によって徐々に広がってきています。

国土交通省の住宅着工統計(平成30年計)を見ると、1993年に10.2%だった中古住宅の割合は14.5%に増加している他、中古住宅を買ってリノベーションという社会的なニーズも増えつつあるのです。

「建てては壊す」消費の時代から、「質の高い家を長く使う」というトレンドに移っている今、中古住宅が注目を集めてきています。

住宅取得の選択肢として広がる中古住宅ですが、まずはそのメリット・デメリットについて改めて整理してみましょう。
※国土交通省 『既存住宅流通市場の活性化』から抜粋

中古住宅購入のメリット

新築よりも価格が安い

一番のメリットはやはり、価格の安さでしょう。実際に国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向報告書」によれば、中古戸建の選択理由として「価格が適切だったから」が67.8%と最も多く、多くの方が価格を魅力に購入していることがわかります。

また、新築住宅を購入した場合よりも資産価値の下落幅が小さいことも注目すべき点です。

というのも、下図を見てもわかるとおり、一戸建ては「新築から5年を経過すると急激に㎡単価が下がり、その後緩やかに下がって、最後は土地価格だけになる」という傾向です。その点で、新築ほど急激に資産価値が下がらないのがメリットと言えます。

中古住宅の築年数と資産価値の関係

レインズ(不動産流通標準情報システムサイト)「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」より自社で作成。築年数が経つごとに平米単価が下がっていることがわかる。

物件の選択肢が多い

冒頭でも述べたように、中古住宅は流通量が新築と比べて多いため、駅からの距離や間取りなど自分の条件と合う物件の選択肢が多いことが特徴です。自分なりの条件を整理して、数多くの選択肢から理想のマイホームを見つけることができます。

また、新築との違いでは実際に物件を見て決めることができるのも特徴です。売主が実際に住んでいる場合もあるので、購入後のイメージを新築よりも立てやすいでしょう。

中古住宅購入のデメリット

修繕費用が高くなってしまう

中古住宅のデメリットの一つ目は、修繕費用がかかってくることです。

中古住宅の設備は新築時の設備がそのままになっていることも多く、購入後にリフォームをしてから住むというケースも少なくありません。また、外壁や屋根のメンテナンスも12,3年に一度は行うべきだと言われているので、購入してしばらくしてから塗装しないといけないケースもあるでしょう。

そのため、購入時の諸費用とは別に、メンテナンス費用を含めて資金計画を立てなくてはいけないのがデメリットです。

初期費用が割高になる

中古住宅購入にかかる初期費用は物件価格の6~10%と言われており、新築が3~6%程度であることと比べると高額と言えるでしょう。

一番大きな理由は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があることです。

仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼して、無事制約したときに支払う成功報酬のことです。

相場は、仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税と言われています。例えば、1000万円の物件購入であれば、39万6千円の仲介手数料が必要となります。

これらの初期費用が物件の値段とは別にかかるのがデメリットと言えるでしょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入でかかる維持費の内訳や抑えるポイントを解説

 

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建物の構造に欠陥がないか注意しよう

築年数が経っている中古住宅の場合、過去に起こった災害によって建物にひびが入っていたり、耐震基準が古いものであるなど、建物の構造に欠陥があることがあります。

そこで、耐震構造や建物の造りに問題がないか以下の手順で入念に確認しましょう。

耐震性が十分か確認しよう

住宅を選ぶ際の観点として、「災害リスクをどれだけ抑えられるか」という観点があります。特に、地震大国日本では、耐震性が十分かどうかを慎重に判断する必要があります。

地盤が緩くないか

地盤の固さは耐震性に直結します。中古住宅が建っているエリアが緩い地盤にないか注意が必要です。

また、現在は地盤が緩くなくても地震が発生したときに液状化しやすい地盤であるかどうかも確認しておく必要があります。

中古住宅が建っているエリアの地盤が緩くないかをインターネット上で確認したい場合は、

、住宅地盤情報提供システムの「ジオダス」や国交省の「ハザードマップポータルサイト」などで、地盤の状況や地形の分類などを確認するとよいでしょう。

サイトを使うと、地図上で軟弱地盤か・良好地盤か、地盤補強工事が行われた形跡があるか、などの情報を確認することが出来ます。

旧耐震基準ではないか

耐震基準によって住宅の耐震性を測ることも出来ます。中古住宅が旧耐震基準で建てられているか否か注意が必要です。

「旧耐震基準」とは、1981年(昭和56年)6月1日に施行された「新耐震基準」よりも前に、建築物の設計に適用されていた耐震基準のことです。

旧耐震基準は「震度5強程度の地震では、ほとんど建築物が損傷しない」という基準になっており、震度6強以上についての規定がなく、大規模地震では倒壊のリスクがあります。一方、新耐震基準では、震度6強~7程度の大規模地震では倒壊・崩壊しないことの検証を行うことが定められました。

建物の建築時期もしくは築年数を確認して1981年以前(築年数40年以上)であれば旧耐震基準です。

地震で倒壊しやすい家を購入しないように、十分に注意しましょう。

再建築不可物件ではないか確認しよう

中古住宅の中には、建て替えや増改築ができなかったり、建て替えたとしても現状より小さい建物しかできなかったりする再建築不可物件という物件があります。

再建築不可物件は、都市計画区域(準都市計画区域)内にあり、敷地の接道義務を満たしていない中古一戸建てなどが当てはまります。以下のいずれかの項目に当てはまる物件は再建築不可です。

  • 前面道路が建築基準法上の道路(基本的に公道などの幅員4m以上の道路)ではない
  • 接道(敷地が道路に接している部分)が2m未満

再建築不可物件が向いているのは、とにかく安く購入して短い間住むことを考えている高齢者や、賃貸経営を考えている不動産投資家ですが、中古の一戸建てを購入して長く住み続けたいと思っている方にとっては、不向きな物件と言えます。

確認する方法は、その土地の所在する市町村役場の建築関係の部署に行くのが一番です。気になった場合は事前に書類を準備して、確認してみましょう。

違法改造や増築がされていないか

違法建築の住宅は、増改築ができなかったり、銀行から住宅ローンの融資を受けられなかったりします

そもそも違法建築とは、建築基準法またはこれに基づく法令や条例に違反して建てられた建築物のことです。前項の接道義務を満たしていない住宅や地域ごとに定められた建ぺい率・容積率などに違反している物件は違法建築です。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を、容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合を示します。

違法建築の中には、当初から違法だったものもあれば、一戸建て等で建築後に増築した結果、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまい違法建築となってしまうものも多く存在しています。

違法建築かどうか確認する一番簡単な方法は、検査済証を確認することです。それがあれば、たとえば建築時点では適法だったが、法改正によって現法に適合しなくなったことを証明できるため、金融機関の融資を利用できる可能性もあります。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅ローン控除は新築だけでなく中古にも適用される?条件と注意点

あなたの不動産、
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建物の状態に不具合がないか注意しよう

内覧時に室内設備を確認しよう

内覧時にまず、不動産会社に案内されるのは部屋の中でしょう。中古住宅は、住んでいた人や築年数によって劣化度合が異なるはずです。今後リフォームが必要になりそうかどうかという観点で内検を行いましょう。

具体的に見るべきポイントとしては、

 

  • 壁や天井に染みや壁紙の浮きがないか
  • ドアやサッシの開き方がスムーズか
  • キッチンやトイレなどの水回りが流れやすいか、悪臭がないか

などをチェックしましょう。

これらをチェックすることで床の傾きや外壁からの水漏れがないかどうかなどを確認でき、今後リフォームが必要かどうかを見極めることできるからです。

外観からメンテナンス状況をチェックしよう

中古一戸建ての場合はとくに、内覧時に家の外観をチェックすることも重要です。もちろん勝手に見ると問題があるので、不動産会社から許可を取ったうえでくまなくチェックしましょう。

具体的に見るべきポイントとしては、

 

  • 屋根材のズレや破損、塗装の剥がれがないか
  • 外壁のひび割れや目地に入っているコーキング材が剥がれていないか
  • 軒裏に雨のシミやひび割れがないかどうか
  • 基礎にクラックがないかどうか

などを確認しましょう。

一般的に外壁や屋根の塗装工事は20年に一度は行うべきといわれていますが、日の当たり方や過去に台風被害があったなど個別の状況によっても劣化具合は変わってきます。

現在のメンテナンス状況を確認することで、今後どのくらいの費用が掛かる可能性があるかチェック

し見積もっておくことがポイントです。

シロアリ被害がないか確認しよう

中古住宅特有の不安に、目に見えない部分で木材を蝕むシロアリなどの害虫被害がないかどうかがあると思います。

シロアリ被害を受けた住宅は、床にたわみが生じたり住宅の基礎部分に食害が出ることも多く、数年間放置された物件の場合住宅の柱や梁にまで被害を受けている場合もあります。その後、柱や梁が痛んだ結果最終的に建物の倒壊に至ることもあるのです。

実際に被害を受けた場合の補修費用は、部分的な補修で10~100万、大規模修復で100~300万円という高額な費用が掛かります。

そのため、内覧時には

 

  • 床にフワつきがないか
  • 天井に雨漏りのシミがある(シロアリは湿気を好むため)
  • 窓際に羽アリの死骸がある

などのポイントを確認しましょう。

 

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リフォーム費用が高額にならないか注意しよう

中古住宅購入を決断する際の不安要素として、「リフォーム費用が思ったよりも高額になってしまう」ということがあると思います。

そこで、中古住宅を購入した人はリフォームに平均いくらかけているのか、また築年数で言えば平均どのくらいの費用が掛かるのかあらかじめ調べておけば目安になり安心です。

リフォーム費用の相場を確認しよう

国土交通省の「令和元年度住宅市場動向報告書」によれば、リフォーム費用相場は平均178万円で、このうち自己資金比率は76.9%となっています。(三大都市圏)

リフォーム費用の相場

築年数によってかかる費用は違う

リフォーム費用の相場は上の通りですが、リフォーム箇所やその規模によって費用は大きく変わってきます。その一つの要素が築年数です。

正確な費用は物件や設備へのこだわりなどによって変わってきますが、築年数ごとの大まかな費用相場は以下の通りです。

築10年の中古住宅

築10年の中古住宅は、まだまだ全体的にきれいで水回り設備なども十分に使えることができます。ただ、以前使っていたものをそのまま使うのに抵抗がある場合は、ユニットバスなど部分的な水回りリフォームすることをお勧めします。相場は50~100万円前後です。

築20年の中古住宅

築20年であれば、多くの水回り設備が老朽化し全面的な交換は避けられないでしょう。またクロスの張替えや外壁・屋根塗装なども必要になってくるので、費用相場は500万円程度見込んでおきましょう。

築30年の中古住宅

築30年の物件では、給排水管の老朽化が進み、漏水のリスクも多少出てきます。また、経年劣化が進んだ結果耐震性にも問題が出てきた場合、費用は800万円ほどかかる可能性があります。

以上のように、実際のリフォーム費用がどのくらいかかるか把握したうえで中古住宅の購入を検討しましょう。

 

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中古住宅購入で知っておきたい3つのポイント

第5章では中古住宅を購入する際に知っておくと安心な3つのポイントについて整理していきます。より安心して購入を勧めたい場合は確認しておきましょう。

ホームインスペクションをプロに依頼する

中古住宅の構造自体の欠陥や、目に見えない部分の不具合は自分の目で確認するだけではやはり不安が残ると思います。

そこで、中古住宅を購入する際はホームインスペクションをプロに依頼することをお勧めします。

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅の状態を専門家が検査して、劣化している箇所や欠陥の有無があれば報告し、修理についてのアドバイスなどをすることです。所要時間は2~3時間ほどです。

費用相場は5万円~10万円が目安で、売り主ではなく購入希望者が第三者に依頼するのがおすすめです。というのも、場合によっては不動産会社が指定したホームインスペクション会社に依頼すれば費用を負担してくれるというケースも存在しますが、この場合ホームインスペクション会社からすると不動産会社から仕事をもらっているので不利な結果を報告しづらい、逆に言えば悪徳な不動産会社だと意図的に売主に有利な結果を出すこともできます

したがって、買主が第三者に自分で依頼するのがおすすめです。

既存住宅売買瑕疵保険も検討しよう

中古住宅購入を決断する際の不安にとして「住んだ後に欠陥が見つかったらどうしよう」など、購入後に欠陥が見つかるケースへの不安があると思います。

そんな不安に対処するための保険として、既存住宅売買瑕疵保険があります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、購入した既存住宅に構造上の不具合や雨漏りなどの問題が認められた場合に、調査費や補償費用などが保証者に支払われる保険で、「売主が宅建業者の場合」と「売主が宅建業者以外(個人間売買)の場合」があります。いずれの場合も、加入するには売買の対象となる住宅が、住宅瑕疵担保責任保険法人(住宅専門の保険会社)が行う建物の検査に合格する必要があります。

保証者である登録検査機関が倒産した場合は、保険金は買主に支払われます。

また、耐火建築物以外の中古住宅では、築20年を経過すると住宅ローン減税が受けられませんが、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に合格していれば、住宅ローン減税を受けることが可能です。

安心して長く住める中古住宅の購入のために、既存住宅売買瑕疵保険に加入済みや加入予定の住宅を検討してみてはいかがでしょうか。

中古住宅の住宅ローン控除についてもっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
「住宅ローン控除は中古マンションの場合も適用可能!条件から必要書類まで解説」

リフォーム一体型ローンで費用を節約する

中古住宅購入を考えている人の中には、購入後に劣化している部分や水回り等の設備をリフォームして一新しようと検討している人も多いかと思います。

こういった防水性や耐久性に直接かかわる大掛かりな修繕リフォームは、購入と同時に行うことをお勧めします。

というのも、購入後、借入れによって資金調達する場合はリフォームローンを利用することになりますが、通常リフォームローンは住宅ローンよりも借入れ期間が短く、金利が高いため、購入当初の毎月の返済額が高額になりがちなのです。

一方で、購入と同時にリフォームを行うと「リフォーム一体型ローン」として借り入れることができます。一体型であれば、リフォーム費用分も住宅ローンと同じ返済期間・金利となるため、毎月返済額のリフォーム資金の上乗せ部分の金額を抑えることが可能です。

ただし、返済期間が長くなるため、支払利息の総額が高くなる場合がありますので注意が必要です。

リフォーム一体型ローンの図説

中古住宅購入にかかる初期費用は、仲介手数料など新築よりも高額になりがちです。ぜひ不動産会社と物件の相談を行いながら、リフォーム会社と連携を取ってできるだけ費用を節約していきましょう。

 

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他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
新築と中古の一戸建てはどちらが良い?メリット・デメリットを比較

初めの中古住宅購入で不安な時は?

ここまで様々な注意点について解説してきましたが、初めての住宅購入でこれらをすべて把握しておくのは難しいことだと思います。

また中古住宅を購入しようと思っている方の中には、

 

  • 「物件が多すぎてどれを選んだらいいのかわからない」
  • 「不動産会社に連絡したら電話営業されそうで嫌だ」
  • 「自分の個人情報が不動産会社に知られたら営業されそう」

という悩みを抱えている方も少なくないのではないでしょうか。

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