【中古住宅を購入する前の注意点とは】物件の選び方と注意点を解説

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その価格の安さや選択肢の広さから、中古住宅を購入しようと考えている方は多いでしょう。特に中古住宅の最大のメリットは価格の安さです。新築では価格が高くて購入に踏み切れない立地の良い物件を選べる可能性が広がります。

しかし、中古住宅には新築よりも早く修繕が必要になる場合があったり、物件によっては税金控除が受けられないといったデメリットを抱えている物件もあります。

そこで、この記事では安心して長く住める中古住宅を選ぶために、第一章で「中古住宅になぜ注意が必要なのか」、2章~5章では時系列ごとに「中古住宅の購入にあたっての注意点」を紹介、最後に購入費用をできるだけ抑えるための「中古住宅で使える補助金や税金控除」について解説していきます。

中古住宅のリスクと注意すべきポイントを知ったうえで、安心して長く住める中古住宅を探してみましょう

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中古住宅の購入になぜ注意が必要なのか

まず初めに、中古住宅は新築住宅に比べ、それまでに誰かが所有し実際に住んでいた物件なので、建物の劣化具合や使われ方など個別の条件によって状態が大きく異なります。

そのため、物件によっては

  • 購入後、予期せぬ修繕費用が掛かってしまう
  • シロアリの被害をすでに受けている
  • 気づかずに違法建築物件を買ってしまって、売却が困難になる
  • 住んでみたら近隣トラブルばかりだった

などのリスクを抱えているのも正直なところです。

しかし、これらのリスクは購入検討時に最低限の下調べをすれば、十分に回避することが可能です。

以下の章では、流れに沿って実際に中古住宅を購入する際に気を付けるべきポイントを紹介していきます。

資金計画を立てる際の注意点

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初期費用が物件の6~13%かかる

まずは、物件価格以外で購入にかかる諸費用の種類と相場を把握しましょう。

具体的な費用と概要は以下の通りです。

費用項目

概要

手付金 住宅購入時にかかる費用の1つで、住宅の売主に支払うお金。物件金額の5%~10%が目安になりますが、基本的には売主と買主の合意によって決まることが多いです。
印紙税 売買契約書に貼る収入印紙の代金で、契約した物件の金額に応じて税額が変動するのが特徴です。住宅ローンを契約する際には「ローン印紙税」が発生します。軽減後の税率で5000~3万円ほどになります。
仲介手数料 不動産の仲介業者を通して物件を購入する際の仲介業者へ支払うお金。国の宅建業法により、「物件価格の3%+6万円(税抜)」が上限とされています。
登記費用 不動産登記や抵当権設定登記を行う際の登録免許税や、司法書士に登記の手続きを依頼する場合に支払う報酬。費用を抑えたい場合には自身での登記がお勧めです。
ローン借入費用 住宅ローンを借り入れる際に必要となる費用で、事務手数料、生命保険特約料などの費用を指します。詳細な金額はローン商品によって異なるため、確認が必要です。

※具体的な費用の内容は、不動産取引の内容によって異なる可能性があります。詳細については、仲介業者となる不動産会社に確認しましょう。

そして、これらの諸費用の相場は物件価格の約6~13%程で、購入時に現金で用意することになっています。

例えば、3000万円の中古物件であれば180~300万円の初期費用を準備していなくてはならないことに注意しましょう。

築20年以上だとリフォーム費用がかかる可能性が高い

中古住宅は新築住宅と違い、建物の老朽具合や築年数によってリフォームが必要な場合があります。

そのため、中古住宅の購入を検討する際は築年数とそれに伴うリフォーム費用を把握したうえで資金計画を立てるようにしましょう。

以下に簡単に築年数ごとの建物の状態とリフォーム費用相場を紹介していきます。

築10年の中古住宅

築10年の中古住宅は、まだまだ全体的にきれいで水回り設備なども十分に使えることができます。ただ、以前使っていたものをそのまま使うのに抵抗がある場合は、ユニットバスなど部分的な水回りリフォームすることをお勧めします。相場は50~100万円前後です。

築20年の中古住宅

築20年であれば、多くの水回り設備が老朽化し全面的な交換は避けられないでしょう。またクロスの張替えや外壁・屋根塗装なども必要になってくるので、費用相場は500万円程度見込んでおきましょう。

築30年の中古住宅

築30年の物件では、給排水管の老朽化が進み、漏水のリスクも多少出てきます。また、経年劣化が進んだ結果、耐震性にも問題が出てきた場合費用は、800万円ほどかかる可能性があります。

以上のように、購入費用だけではなくメンテナンス費用を入れた資金計画を立ててから購入を検討しましょう。

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中古住宅を選ぶ際の注意点

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この章では中古住宅を選ぶ時の4つのポイントを説明していきます。

資産価値の下落リスクを抑える

多額の住宅ローンを負って購入するマイホームの資産価値は、家計にもその後の人生にも大きな影響をもたらします。したがって、中古住宅を選ぶ際は、家の資産価値が下がることを想定した上で、買うべき中古住宅の条件を整理することが重要です。

そこでまずは、物件の築年数と資産価値の関係性について理解しましょう。

建物の資産価値は、新築時が最も高く築年数を経過するにしたがって下がります。具体的には、

 

  • 新築から5年以降で急激に下がる
  • その後、緩やかに下がり最後は取り壊し費用の分だけマイナスになっていく

と言われています。

例えば、以下のグラフはレインズ(不動産流通標準情報システムサイト)から抜粋したでデータですが、新築住宅を買った際の資産価値の坪単価の下落幅(57.4→28.03)と中古の場合の下落幅(37.53→31.24)を見ると、中古は新築ほど資産価値が下がらないことに気が付きます。

以上からわかる購入に有利な中古住宅の条件は、新築から一度大きく資産価値が下がる5年を超えた物件で、住宅の性の面では新築とそん色ない築10年前後の物件が、資産価値の下落リスクという点で買い手にとって有利な選択といえるでしょう。

再建築不可物件ではないか

中古住宅の中には、勝手に建て替えや増改築ができなかったり、建て替えたとしても現状より小さい建物しかできない再建築不可物件という物件種別があります。

再建築不可物件は、都市計画区域(準都市計画区域)内にあり、敷地の接道義務を満たしていない中古一戸建てが当てはまります。以下のいずれかの項目に当てはまる物件は再建築不可です。

  • 前面道路が建築基準法上の道路(基本的に公道などの幅員4m以上の道路)ではない
  • 接道(敷地が道路に接している部分)が2m未満

再建築不可物件が向いているのは、とにかく安く購入して短い間住むことを考えている高齢者や、賃貸経営を考えている不動産投資家ですが、中古住宅を購入して長く住み続けたいと思っている方にとっては、不向きな物件と言えます。

確認する方法は、その土地の所在する市町村役場の建築関係の部署に行くのが一番です。気になった場合は事前に書類を準備して、確認してみましょう。

耐震性が十分か

地震の頻度が高い日本では、耐震性が十分かどうかを慎重に判断する必要があります。

地盤が緩くないか

地盤の固さは耐震性に直結します。中古住宅が建っているエリアが緩い地盤にないか注意が必要です。

また、現在は地盤が緩くなくても地震が発生したときに液状化しやすい地盤であるかどうかも確認しておく必要があります。

中古住宅が建っているエリアの地盤が緩くないかをインターネット上で確認したい場合は、住宅地盤情報の「ジオダス」というサイトを使って地盤の状況を確認しましょう。

サイトを使うと、地図上で軟弱地盤か・良好地盤か、地盤補強工事が行われた形跡があるか、などの情報を確認することが出来ます。

旧耐震基準ではないか

耐震基準によって住宅の耐震性を測ることも出来ます。中古住宅が旧耐震基準で建てられていないか注意が必要です。

「旧耐震基準」とは、1981年(昭和56年)6月1日に施行された「新耐震基準」よりも前に、建築物の設計に適用されていた耐震基準のことです。旧耐震基準で建てられた中古住宅は、震度6強~7程度の大規模地震が発生した場合に損傷にとどまらず倒壊してしまう程度の低い耐震性を指します。

建物の建築時期もしくは築年数を確認して1981年以前(築年数40年以上)であれば旧耐震基準です。

地震で倒壊しやすい家を購入しないように、十分に注意しましょう。

違法改造や増築がされていないか

違反建築の中古住宅は、増改築ができなかったり、銀行から住宅ローンの融資を受けられません

違反建築とは、地域ごとに定められた建ぺい率・容積率などに違反している物件の事を指します。主に、中古マンションが当てはまります。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を、容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合を示します。

また、建築後に増築した結果、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまい、違反建築物となってしまった中古住宅も多いです。

違法建築かどうか確認する一番簡単な方法は、検査済証を確認することです。それがあれば、たとえ現在の法律に従っていなくとも、建築時点では適法だったことを証明することができるため、金融機関の融資などを利用することができるでしょう。

内覧時の注意点

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この章では内覧時に注意するべき6つのポイントを説明していきます。

室内状況からリフォームが必要かどうか確認

まず、不動産会社に案内されるのは部屋の中でしょう。中古住宅は、住んでいた人や築年数によって劣化度合が異なるはずです。今後リフォームが必要になりそうかどうかという観点で内検を行いましょう。

具体的に見るべきポイントとしては、

 

  • 壁や天井に染みや壁紙の浮きがないか
  • ドアやサッシの開き方がスムーズか
  • キッチンやトイレなどの水回りが流れやすいか、悪臭がないか

などをチェックしましょう。

これらをチェックすることで床の傾きや外壁からの水漏れがないかどうかなどを確認でき、今後リフォームが必要かどうかを見極めることできるからです。

外観から家のメンテナンス状況をチェック

内覧の際は家の外観をチェックすることも重要です。もちろん勝手に見ると問題があるので、不動産会社から許可を取ったうえでくまなくチェックしましょう。

具体的に見るべきポイントとしては、

 

  • 屋根材のズレや破損、塗装の剥がれがないか
  • 外壁のひび割れや目地に入っているコーキング材が剥がれていないか
  • 軒裏に雨のシミやひび割れがないかどうか
  • 基礎にクラックがないかどうか

などを確認しましょう。

一般的に外壁や屋根の塗装工事は20年に一度は行うべきといわれていますが、日の当たり方や過去に台風被害があったなど個別の状況によっても劣化具合は変わってきます。

現在のメンテナンス状況をチェックすることで、今後どのくらいの費用が掛かる可能性があるかチェックしておきましょう。

シロアリ被害がないか確認しよう

新築にはない中古住宅特有の不安に、目に見えない部分で木材を蝕むシロアリなどの害虫被害がないかどうか、があると思います。

シロアリ被害を受けた住宅は、床にたわみが生じたり住宅の基礎部分に食害が出ることも多く、数年間放置された物件の場合住宅の柱や梁にまで被害を受けている場合もあります。その後、柱や梁が痛んだ結果最終的に建物の倒壊に至ることもあるのです。

実際に被害を受けた場合の補修費用は、部分的な補修で10~100万、大規模修復で100~300万円という高額な費用が掛かります。

そのため、内覧時には

 

  • 床にフワつきがないか
  • 天井に雨漏りのシミがある(シロアリは湿気を好むため)
  • 窓際に羽アリの死骸がある

などのポイントを確認しましょう。

とはいえ、初心者がシロアリ被害や屋根の状況を確認したりするのには無理がありますし、なにせ専門的な領域なので自分のチェックだけだと不安が残るという人がほとんどだと思います。

そんな時は、これから説明するホームインスペクションを「第三者に」依頼しましょう。

判断が難しい場合はインスペクションをプロに依頼する

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅の状態を専門家が検査して、劣化している箇所や欠陥の有無があれば報告し、修理についてのアドバイスなどをすることです。所要時間は2~3時間ほどです。

費用相場は5万円~10万円が目安で、売り主ではなく購入希望者が第三者に依頼するのがおすすめです。というのも、場合によっては不動産会社が指定したホームインスペクション会社に依頼すれば費用を負担してくれるというケースも存在しますが、この場合ホームインスペクション会社からすると不動産会社から仕事をもらっているので不利な結果を報告しづらい、逆に言えば悪徳な不動産会社だと意図的に売主に有利な結果を出すこともできます。したがって、買主が第三者に自分で依頼するのがおすすめです。

売却理由を売主に確認

中古住宅が売りに出される理由には、「家を相続したから」「より良い住まいに住み替えるから」「転勤することになった」など聞かれても問題ない理由がある一方で、「住宅ローンが払えなくなった」「離婚した」「事故が起こった」などのネガティブな理由があるのも事実です。

特にネガティブな理由だった場合に住んでからそのことに気が付くといったことがないように、必ず売却に至った理由を確認しましょう。

特に、「事故や事件が過去に起こった」などそこに住む人が不安を感じたり不快に思うような瑕疵は、事前に告知することが宅地建物取引業法によって義務づけられています。

ただし、事故物件を買った人がさらに転売するときについては告知義務が無くなるので、不動産会社は自分から説明はしてくれませんので、説明を待つのではなく自分からどんどん聞いていきましょう。

安全性が十分かどうか確認

中古一戸建てを購入する際は、立地の観点で台風や洪水などの自然災害を受けにくいか、また空き巣などのセキュリティ面などの安全性・防犯性をチェックすることも重要です。

例えば、戸建ての場合、周囲は一戸建てがあつまる住宅地であることが多いです。そんな時、火災などの緊急事態が起きたとしても安心して対処できるかが大切になってきます。

火災は自分だけでなく周りからもらい火をしてしまう可能性があります。住宅が密集している場所や、隣家とのスペースが少ない、消防車や救急車が入れるスペースがあるのかなどの観点でもチェックしておきましょう。

購入を検討している物件に直接足を運び、地域の治安や避難経路や近隣の避難場所なども確認しておくことが重要です。

中古住宅の購入にあたって不安はつきものです。不動産会社に気軽に相談してみましょう。

売買契約時の注意点

一度購入すると、簡単には返却できないのが不動産です。重要事項説明で契約内容をしっかりと確認しましょう。

仮審査にかかる時間

現金で購入する場合は必要ありませんが、交渉が成立した場合は住宅ローンの仮審査を行います。場合によっては、仮審査の必要がない場合もあります。

契約を結ぶ前に事前審査を行う場合は、仮の承認を受けておきます。審査期間の目安は、翌日から1週間くらいとなっています。
事前審査では、借りる人の収入や勤務年数などをチェックし、売買契約を結ぶ前に信用情報を確認されます。仮に審査を通らなかった場合は、売買契約の解除をすることができ、手つき金は返還されることになります。

契約不適合責任について確認しておく

まず初めに契約不適合責任とは、売買契約の履行において、売主が買主に引き渡した不動産が、品質・数量に関して契約内容とあっていなかった場合に、買主に対して負うべき責任のことを指します。

例を交えてかみ砕くと、「契約時には問題ないと言っていた不動産の耐震性や水漏れなどの品質が、実際に住んでみたら問題だらけだった」といった場合に、買主は売主にに損害賠償請求などの権利を主張できるということです。

ここで実際に買主が契約時に注意しなければならないのは以下の二点です。

  1. 契約不適合責任の期間を短縮されていないか
  2. 契約不適合責任の免責部分を明確にしておくこと

①にある「契約不適合責任の期間の短縮」とは、通常一年以内に売主に通知をすれば、買主は責任追及できるものが、売主によっては意図的に6か月などに短縮している可能性があるということです。

②にある「免責部分を明確に」とは、契約不適合責任ではすでに欠陥がある部分などは「免責事項」として契約書にすべて列挙しておくことが決まっています。シロアリや雨漏りなどの欠陥部分をかなり細かく記載しますが、後程欠陥があった際に売主とのトラブルを避けるために、免責部分は明確にしておきましょう。

中古住宅に使える補助金と税金控除を把握しよう

中古住宅は新築同様に国や自治体からの助成金や税金控除を利用することができます。

この章では、制度の概要と控除される額についてざっくりと紹介していきます。

<中古住宅で使える補助金>

補助制度

概要

給付額

すまい給付金 すまい給付金は、消費税増税に伴って、住宅取得者の負担を緩和する目的で創設された助成金制度。収入によって給付額は変わり、住宅ローン減税との併用が可能。 最大50万円
市町村住宅関連補助金 国が実施している補助金制度とは別に、都道府県・自治体が行っている補助金制度。 自治体によって異なる

<中古住宅で使える税金控除>

減税制度

概要

控除額

住宅ローン減税 住宅ローン減税は、毎年末の住宅ローンの残高、又は住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1%を10年に渡り、所得税の額から控除される制度。また、所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部控除される。 最大400万円/年間
登録免許税の税率軽減 不動産を登記する際に必ずかかる登録免許税が控除される制度。通常固定資産税評価額の0.4%かかる税額が減税される。 所有権保存登記の場合

税率0.4%→0.1%

中古住宅の不動産取得税の軽減 不動産を取得した際にかかる不動産取得税の減税制度。通常固定資産税評価額の3%かかるが、制度を利用すると固定資産税から1200万円をひいた額×3%で税金を納めることができる。 最大36万円/年間
贈与税の非課税措置 自己居住のための住宅の取得・増改築するための資金として贈与を受けた場合に、一定金額まで贈与税が非課税となる。 軽減相当額200万円

なお、助成金や税金控除は自ら確定申告の際や自治体に直接申請しないと給付を受けられないので、中古住宅の購入にあたっては申請を忘れないようにしましょう。

まとめ

中古住宅の購入は、人生の中でも大きな買い物となります。そして多くの人がはじめての経験となるはずです。自分達だけでは判断できないことがたくさんあります。そんなときに重要なのは、信頼できる不動産会社の存在です。

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