【不動産売却の基礎知識】不動産売却の流れと高額売却するコツ

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こんにちは。イエウールコラム編集局です。
私たちは、皆様からよく不動産売却についてご相談を頂きますが、不動産を売る理由は千差万別です。
しかし不動産売却にあたって、みなさん共通の想いがあります。

それは、『不動産売却を失敗したくない』という切なる想いです。

そこでこの記事では、そんな不安を少しでも和らげる為に不動産売却の流れや、成功のポイントを分かりやすくお伝えします。

売却完了までの道のりは長く険しいものですが、正しいステップを踏めば、必ず失敗は避けられます。

是非あなたの大切な住まいの売却の一歩として、本記事を参考にしてもらえると嬉しいです。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 初めて不動産売却を検討するので、何から始めていいのか分からない
  • まず不動産売却の流れを理解したい
  • 損をせずスムーズに不動産売却を進めたい


まずは、結論から先に言うと・・・

先読み!この記事の要点
  • 不動産売却を成功する為に査定額を比較することが重要
  • 一括査定サービスを使えば無料で査定額を比較できる
  • 査定額を比較するなら利用者数実績No1のイエウールがオススメ

では、まずは不動産売却の流れからご説明していきますね。

ちょっと遠回りに感じられるかもしれませんが、不動産売却の流れをしっかり理解することは、売却の成功に大きく役立ちます。ぜひ読んでみて下さい。

1. 不動産売却の基礎知識|売却の流れ

  1. はじめての不動産売却・・・何をしたらいいんだろう?
  2. 安心して!分からないのはみんなも同じだよ
    今から売却の流れを分かりやすく解説していこう

まずは不動産売却の大まかな流れを下図にまとめました。

  1. 不動産売却は6つのフェーズに分けられるのか!
  2. そうだよ。各ステップの詳細を説明する前に、まずは大まかな流れを理解しておこう

次は各ステップの詳細について一覧にまとめました。ざっと目を通して記事を読み進めると内容が理解しやすいでしょう。

不動産売却手順 詳細
ステップ①
査定
不動産の価格を査定してもらい、不動産の価値を把握します。
不動産会社の調査には電話だけで調査をする簡易調査と実際に現地に行って調査する訪問調査の2つがあります。

※簡易調査:物件の地番や面積、築年数など紙面で分かる情報だけで価格を査定
※訪問調査:現地に足を運び、実際の建物の劣化状況や周辺環境の状況を含めて査定

ステップ②
売り出し価格決定
不動産会社の価格査定の結果を聞いたら、担当者と売り出し価格について打ち合わせします。査定価格で決めても良いですし、安いと感じたら高く、高いと感じたら安くするなど話し合いながら決めましょう。
ステップ③
媒介契約
価格査定を受け、売り出し価格が決定したら*媒介契約を締結します。媒介契約について記事後半で説明しています
ステップ④
売却活動
媒介契約を締結すると、契約した不動産会社が売却活動を行います
ステップ⑤
買付申し込み・売買契約
売却活動の結果、購入希望者が現れると買付申込を受けます。
ステップ⑥
決済・物件引き渡し
売買契約後、買主の住宅ローン審査などを経て決済手続きをし、売却代金を受け取った後物件の引渡しを行います。
  1. 大まかな流れは分かったけど、なんだか難しそう・・1人で大丈夫かな・・
  2. まぁまぁ慌てないで
    実は不動産売却の際は不動産会社に相談しながら進めていくことが一般的なんだ

不動産売却の際は「不動産会社」が「購入希望者」を見つけてくれて、売却完了までサポートするのが一般的です。

なので、一人で悩む必要は全くありません。そのことをまず頭に入れておいてください

2. 不動産売却を成功する為に絶対に知っておきたい2つのポイント

不動産売却を成功させるためにとても重要なことなので、最初に不動産売却を成功させる為のポイントについて説明していきます。

2.1. 不動産売却専門の不動産会社に査定依頼しよう

1つ目のポイントは、必ず「不動産売却専門」の不動産会社に査定依頼する事です。

実は、不動産売却を検討しているユーザーの中で一番つまづくポイントが、不動産の価値を把握する「査定」のフェーズです。

特に多いケースが、「自分ひとりで査定額を調べようと頑張るのですが結局、時間と労力だけ使ったが正確な査定が分からない」というものです。当たり前ですがまず不動産の価値を把握しないと、売却すべきかどうか判断ができないですよね。

実際に査定額が分からず具体的なアクションが起こせない人や、不動産の相場を知らなかったことで1000万円以上安く売却し損をしてしまった人が多くいます。


実際に平成27年土地問題に関する国民の意識調査では、不動産売却で一番の不安ポイントが「いくらで売ればいいか分からない」という内容です。

  1. こんな悩みを抱えずに済むためにも最低はプロに任せた方がいいってこと?
  2. その通り!正確な査定額を知るためには専門知識が必要なので
    一から自分で調べるよりも不動産売却専門の不動産会社に査定を依頼した方が、より正確な情報を早く把握することができるんだ。

2.2. 不動産会社は比較して決めよう

2つ目のポイントは、不動産会社に査定依頼をする際は複数の会社に相談し比較する事です。

なぜなら、会社によって査定結果や得意な広告宣伝の方法などが異なるので、それらの提案を比較することで自分のニーズに最もマッチした不動産会社を選ぶことができるんだ。

  1. 確かに比較した方がより良い条件で売却できそうだね!
  2. 比較すると査定額が数百万単位で差が出ることがあるから、絶対に比較して検討したほうがいいよ!
  3. それってより高値で売却できるってことだよね!でも1社1社不動産会社を探すのは大変そう。。
  4. 確かに1人で探すのは大変だね。でもそんな人にオススメのサービスがあるよ!

3. あなたの不動産売却を成功させるために活用したいサービスとは?

そんな時にオススメのサービスが「不動産一括査定」です。一括査定サービスを使えば不動産売却の成功率もぐっと上がるので、この章では一括査定サービスがなぜ有効なサービスなのかを説明します。

3.1. 一括査定なら売却専門の不動産企業に楽に出会える

不動産一括査定を使うと、わざわざ1社1社探さなくても、一度に売却専門の不動産会社に査定を依頼し、提案内容を比較する事ができます。査定依頼はもちろん無料です。


この方法であれば、あなたの売却したいエリアを得意とする会社や、販売実績のある不動産会社を選んでくれるので、査定額を手間なく比較できるだけでなく、売却をサポートしてくれる最適なパートナー会社を見つける事ができます。

  1. 無料でこんな事ができるんだね!とても便利だなぁ

3.2. 不動産一括査定は「利用実績No1」のイエウールがオススメ

では「不動産一括査定」サービスの中でどのサービスを利用すれば良いのでしょうか? そんな方には利用者数実績No1のイエウールをおすすめします。

イエウールオススメの3つの理由
  • ①カンタン60秒!最大6社に無料で不動産の一括査定依頼ができる
  • ②提携数は全国1700社以上、悪徳企業は排除されているので安心
  • ③高い査定価格が出やすい!1800万円も高い査定額を出たケースも

①カンタン60秒!最大6社に無料で不動産の一括査定依頼ができる

査定依頼をしたい不動産に関する質問にいくつか答えると、最大6社まで無料で査定依頼をすることができます。

サービス画面もチャット形式で簡単に入力できるので、60秒ほどで査定依頼が可能です。

②提携数は全国1600社以上、悪徳企業は排除されているので安心

提携している不動産会社は1600社以上で業界No1です。(2018年7月時点/TSR調べ)

つまり、大手不動産会社から地域密着の不動産会社まで幅広い不動産会社に依頼ができるので、あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会いやすくなります。


また、提携企業はすべてイエウール担当者直接足を運んで面談していたり

ユーザーからのクレームが多い企業は提携解除できる仕組みになっているので安心して利用できます。

③高い査定価格が出やすい!1800万円も高い査定額を出たケースも

提携社数が多いことで、より高い査定価格を提案されやすくなります。

実際にイエウールを利用したユーザーの中で1800万円も高い査定額を受けたユーザーもいました。>

このような理由によりイエウールは 月間利用者数1万超で利用者数実績は業界No1となっています。(2018年7月時点・TSR調べ)

  1. 業界No1の実績だから初めての人にも安心だね!
  2. 複数の不動産会社の担当者と実際に会い、自分の目で信頼のおける担当者を選べるから売却も成功しやすいんだよ!


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4. 不動産査定をするなら、知っておくべき2つのポイント

不動産売却では、最初に不動産査定を受けることになりますが、査定の際には以下の2つポイントに注意が必要です。

4.1. 方向性を定めておく

不動産査定を受ける際には、スピードを重視して進めるのか、時間がかかってでも値引きはせずに進めるのかという方向性を定めてから査定結果を聞くようにしましょう。

不動産が早く売れるかどうかは、不動産価格が大きなポイントになります。


基本的には相場より安い価格にすれば早く売れるものですが、特に急いでいないのであれば相場程度か、相場より少し高い価格設定にして売却活動を行うのも良いでしょう。

ただし、最初に高い価格で出して、徐々に値下げしていくやり方では、売れ残り感がでてしまう可能性もあります。最初にスピードを重視するのか、価格を重視するのか方向性をよく考えて決めておくことが大切です。

4.2. 売り出し価格と成約価格は異なる

不動産の価格は、成約するまでの間に値下げや値引きが行われることがあります。
不動産会社に査定を受けて決める価格は、あくまでも売り出し価格であることを理解しておく必要があります。
なお相場を調べる際にも、インターネット広告で手に入る価格情報は売り出し価格で、レインズや国土交通省の情報で手に入る過去の取引データは成約価格であるという違いを理解しておきましょう。

5. 不動産売却成立までの各ステップで絶対に知っておきたい基礎知識

この章では不動産会社から査定額を受け取ってから、売却を成立させるまで(下図の赤枠で囲っているフロー)のポイントを説明します。

5.1. 不動産会社と媒介契約を結ぼう

価格査定を受け、売り出し価格が決定したら媒介契約を締結します。 なお、価格査定は複数の会社に依頼して、実際に媒介契約を締結するのはその中から選んだ気に入った会社だけで構いません。

媒介契約には一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3つがあります。一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を締結できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか媒介契約を締結することができません。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのが一番の特徴です。 複数の不動産会社と媒介契約を締結することで、それぞれの不動産会社が広告活動をしてくれるため、より多くの人に売却不動産の情報を届けることができるというメリットがあります。
一方、不動産会社としては、他の不動産会社が売買契約を成立させたら、1円も仲介手数料をもらえない可能性があるため、そこまで身を入れて売却活動をしない可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様、1社としか媒介契約を締結できません。
そのため、一般媒介契約と比べると売却不動産の情報を届けられる範囲は狭くなりますが、契約先の不動産会社としては、他の不動産会社に仲介手数料を持っていかれる心配がないため、親身になって売却活動を行ってもらいやすいという特徴があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、1社としか媒介契約を締結できず、さらに売主が自分で買主を見つけてくる自己発見取引も禁止されています。
また、専門機関であるレインズへの登録や、売主への活動状況の報告に関して専任媒介契約より厳しい規定が設けられており、依頼する側としてはより綿密なサービスを受けやすいと言えます。

5.2. 媒介契約を結ぶべき不動産会社の見極めポイント

不動産の価格査定時には、以下のようなポイントで媒介契約を結ぶ会社を選ぶようにしましょう。
・査定価格の根拠を聞く
・販売実績のある会社を選ぶ
・得意なエリアやタイプを聞く

査定価格の根拠を聞く

査定価格を聞く時は、単に高い査定価格を提示する会社ではなく、その査定価格を提示する根拠を聞き、納得できる根拠を説明できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

販売実績のある会社を選ぶ

売却する不動産のあるエリアや、似たような間取りタイプの不動産を過去に販売した実績があるかどうかを確認して、できるだけその販売実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。

得意なエリアやタイプを聞く

不動産会社によって、得意なエリアやタイプは異なります。
タイプとは、例えばワンルームマンションを売るのが得意であったり、ファミリータイプのマンションや一戸建てを売るのが得意、また同じタイプでも4LDK30坪程度の建物を売るのが得意であったりなどということです。このような特長は不動産会社によって異なります。
得意なエリアやタイプについては、その不動産会社がホームページや不動産情報誌で出している情報で確認しても良いですし、直接聞いても良いでしょう。

5.3. 売却活動の広告費は不動産会社が負担する?

媒介契約を締結すると、契約した不動産会社が売却活動を行います。 売主は、内覧会に参加することなどもできますが、基本的には広告活動から案内、価格の交渉まで不動産会社の担当者が行います。

なお、こうした広告活動や内覧会に関しての費用は不動産会社が負担します。

5.4. 買付申込と売買契約

売却活動の結果、購入希望者が現れると買付申込を受けます。 買付申込には、売買金額や手付金など契約の条件が書かれており、その条件で契約するかどうかを売主が判断します。
価格や契約日、手付金などの条件に納得できたら、売主と買主で売買契約を締結します。
なお、売買契約を締結したら、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります(ただし実際に支払うのは決済時であることが一般的です)。

5.5. 決済・物件の引渡し

売買契約後、買主の住宅ローン審査などを経て決済手続きをし、売却代金を受け取った後、物件の引渡しを行います。
以上が不動産売却の一般的な流れです。

  1. 紹介してもらった知識があれば上手く売却できる気がしてきた!
  2. 最後に、不動産会社に聞く前に自分で不動産の情報収集する方法を教えるよ
  3. えっ!不動産会社に話を聞く前に自分で情報収取したほうが良いの?
  4. 詳しい話は不動産会社に聞いた方がいいけど、少しでも情報があれば不動産会社の話が理解しやすくなるよ
    だから時間に余裕があればこれから話す内容も参考にしてね

5.6. 自分で不動産価格を調べる方法もある⁉

自分で不動産相場を調べる方法には、以下のような方法があります。

①インターネット広告

不動産の相場を調べるには、SUUMOやアットホームなどインターネット広告を活用して、現在、販売されている不動産情報を調べます。売却を検討している不動産と同じエリアで、似た面積・形の不動産情報を参考にすると良いでしょう。

SUUMO
アットホーム

②不動産情報誌やチラシ

インターネット広告と同様、現在販売されている不動産情報を調べるために、不動産情報誌やチラシも参考にしましょう。

ただし、不動産情報誌は出版までに時間がかかるため、実際の販売状況と紙面の情報とにタイムラグがあるのと、紙面が限られるため、不動産会社の売却したい情報が掲載されていることが多いといった違いがあります。

③不動産取引価格情報検索

国土交通省の土地総合システムにある不動産取引情報価格検索では、エリアごと、年ごとの過去の取引データを閲覧することができます。
インターネット広告や不動産情報誌と異なる点は、過去の取引データのため実際に成約した価格であるという点、時間が経っているため経済状況の違いなどを考慮しなければならない点が挙げられます。

不動産取引価格情報検索

④レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは、指定流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を公開しているものです。
レインズ・マーケット・インフォメーションでは、間取り・築年数・駅からの距離といった条件から、直近一年の取引情報を調べることができます。

レインズ・マーケット・インフォメーション

⑤公示地価と基準地価

公示地価と基準地価は実績価格の参考となる価格で、全国で約50,000地点が登録されており、設定された基準地ごとに価格の鑑定が行われています。
相場を調べる時は自分の調べたい土地に一番近い地点を調べて、面積や土地の形などを考慮して補正を行います。

国土交通省の土地総合システムから標準地・基準地検索システムに進むことができます。

以上が自分で不動産情報を調べるための方法です。

6. まとめ

この記事では不動産売却の流れと売却を成功させるためのポイントについて解説しました。 不動産売却をするか迷っている方は、まずイエウールを使って一括査定してみてください。

今回の記事のポイント
  • 不動産売却を成功する為に査定額を比較することが重要
  • 一括査定サービスを使えば無料で査定額を比較できる
  • 査定額を比較するなら利用者数実績No1のイエウールがオススメ
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また、具体的に査定したい不動産が決まっている方は、物件種別毎の記事もあるのでこちらもチェックしてみてください。


プロフィール
逆瀬川 勇造

明治学院大卒。地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。

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