不動産を売却した時の仕訳方法とは？経費計上できる費用と会計処理における注意点

個人がマイホームを売却した際には、譲渡所得の確定申告が必要ですが、帳簿を作成して仕訳を記録する必要はありません。

しかし個人事業主や事業用の不動産を売却するケースや、法人が不動産を売却するケースでは、一定のルールに従って会計処理を行う必要があります。

本記事では、建物や土地を売却した際の会計処理の基礎知識と実際の仕訳例、経費の仕訳方法、会計処理における注意点について解説します。

あなたの不動産、
売ったらいくら？

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

不動産売却における仕訳の基礎知識

個人事業主や法人が不動産を売却した際の仕訳方法を考えるためには、まずは会計処理上の基礎知識を押さえておく必要があります。

ここでは使用する勘定科目や取引日、消費税の扱いなどについて解説します。

勘定科目は「固定資産売却損益勘定」または「事業主勘定」

不動産を売却した際に損失または利益が出た場合には、個人事業主は事業主勘定、法人は固定資産売却損益勘定を使用します。

個人事業主が事業用不動産の売却で損失が発生した場合には「事業主貸」、利益が発生した場合は「事業主借」の勘定科目を使います。

法人の不動産売却で使う勘定科目は、損失が発生した場合には「固定資産売却損」、利益が発生した場合は「固定資産売却益」です。

そのため不動産売却で利益が発生して事業主借を計上した際には、譲渡所得の確定申告を行います。

不動産売却時の価値は「簿価」で計算

土地の売却で会計処理の基準となるのは、その不動産を取得した際の金額である「簿価(帳簿価額)」です。

たとえば、1,000万円で購入した土地を、その後1,500万円で売却した場合には、購入時の価格である1,000万円が簿価となり、売却時の金額である1,500万円は、その土地の「時価」となります。

ただし、建物の場合は年数が経つにつれて価値が減少するため、「減価償却」処理によって簿価が年々減少することから、耐用年数を経過し終わると、帳簿上の価値は0となります。

仕訳の日付は2種類から選ぶ

不動産売却における取引日は、売買契約を締結した日、もしくは不動産の引き渡し日のいずれかを選択することとなっています。

売却時期が事業年度をまたぐ場合には、どちらの日付を選択するかによって税金が発生するタイミングが異なります。

利用できる控除や特例を考慮しながら、慎重に仕訳の日付を決めると良いでしょう。

土地の売却では消費税が発生しない

売却時の仲介手数料や建物の売却では消費税が発生しますが、土地の売却では消費税が非課税です。

建物の消費税額は売買契約書で確認することが可能のため、契約書の内容をもとに仕訳内容や金額を決定しましょう。

不動産売却における仕訳方法を事例で解説

ここでは不動産売却における仕訳例について、以下の3つのパターンでご紹介します。

• 法人が不動産を売却した場合の仕訳例
• 個人が不動産を売却した場合の仕訳例
• 土地と建物を同時に売却した場合の仕訳例

それぞれの仕訳方法を解説します。

個人が不動産を売却した場合の仕訳例

個人事業主が事業用の不動産を売却した際には、簿価を貸方、売却代金を借方に記入し、差額を事業主借・事業主貸勘定を使って仕訳を行います。

たとえば、簿価1,000万円の土地を1,500万円で売却した場合の仕訳例は下記の通りです。

なお、事業用ではないマイホームや相続した実家などを売却する際には、仕訳を記録する必要はありません。

法人が不動産を売却した場合の仕訳例

法人が所有する不動産を売却した際には、簿価と売却代金の差額を固定資産売却益・固定資産売却損を使って仕訳を記録します。

ここでは引き渡し前に手付金を受け取っている場合と、仲介手数料を支払った場合の仕訳も含めて紹介しましょう。

たとえば、簿価1,000万円の土地を1,500万円で売却し、手付金として300万円を受け取り、仲介手数料として45万円を支払った場合の仕訳例は下記の通りです。

法人の不動産売却については、法人の不動産売却時の税金や土地売却時の税金に関する記事をご覧ください。

土地と建物を同時に売却した場合の仕訳例

土地と建物を同時に売却した場合、建物の売却代金に消費税が発生する点に注意しながら仕訳を行う必要があります。

建物の売却の際に受け取った消費税は、「仮受消費税」で処理します。

たとえば、簿価1,000万円の土地と2,000万円の建物を、それぞれ1,500万円と3,300万円(消費税300万円)で売却した場合の仕訳例は次の通りです。

土地と建物の仕訳をそれぞれ個別に処理したイメージは、下記の通りです。

なお、個人事業主の場合は「固定資産売却益」ではなく「事業主借」を使う点にご注意ください。

不動産売却における経費の仕訳方法

不動産売却では、土地や建物の仕訳以外に各種経費の会計処理も必要です。

ここでは以下の4つの経費について、実際の仕訳例を解説します。

• 仲介手数料
• ローンの繰上返済手数料
• 固定資産税の精算金
• 測量費用・清掃費など

一つずつご紹介します。

仲介手数料

不動産売却時に不動産会社に支払う仲介手数料は、前述の通り「支払手数料」の勘定科目で仕訳を行います。

たとえば、300万円の仲介手数料を支払った際の仕訳は次の通りです。

なお、売却時の仲介手数料は経費計上が可能ですが、不動産の購入時の仲介手数料は経費計上が認められず、土地や建物の取得費(資産計上)に含まれる点を覚えておくと良いでしょう。

また、仲介手数料には消費税が発生するため、税抜・税込の金額を確認しておくことも大切です。

ローンの繰上返済手数料

アパートローンの残債がある不動産を売却した際には、ローンの繰上げ返済の際に手数料が発生します。

その際に金融機関に支払う手数料も、「支払手数料」として経費計上が可能です。

たとえば、100万円の繰上げ返済手数料を支払った場合の仕訳は次の通りです。

固定資産税の精算金

不動産の固定資産税は1月1日時点の所有者が1年分を前納する(もしくは年4回の分割払いをする)ため、年の途中で売却した際には引き渡し後の期間分を日割りで計算して、払い過ぎた固定資産税を買主から受け取ることが可能です。

このように買主から受け取る資金を「清算金」と呼び、受け取った際には「預り金」として処理します。

たとえば、売却時に固定資産税の清算金として300万円を受け取り、その後1,000万円の固定資産税を支払った場合の仕訳は、下記の通りです。

税金の支払いは、会計処理上は「租税公課」という勘定科目を使用します。

測量費用・清掃費など

不動産売却の際に、測量費用や清掃費用などを支払っている場合には、「業務委託費」として経費計上します。

業務委託費は、ご自身で行うべき業務を他社や他人に依頼する場合の勘定科目です。

たとえば、不動産売却の際に100万円の測量費用・清掃費用を支払っている場合の仕訳は下記の通りです。

不動産売却における仕訳の注意点

最後に、不動産売却で押さえておきたい仕訳の注意点として、以下の3点を解説します。

• 個人と法人では会計処理が異なる
• 経費の領収書は必ず保管しておく
• 個人の場合は譲渡所得税の税率に注意

それぞれのポイントを踏まえて会計処理を行いましょう。

個人と法人では会計処理が異なる

不動産売却の際の会計処理は、個人事業主と法人で異なるルールが存在します。

前述の通り、法人が不動産の売却で損失または利益が発生した場合には「固定資産売却損益勘定」を使いますが、個人の場合は譲渡所得として扱われ「事業主勘定」で仕訳します。

また、個人では事業所得や給与所得など、それぞれの所得の種類ごとに税金を計算する点にも注意が必要です。

経費の領収書は必ず保管しておく

売買契約書や仲介手数料の領収書など、不動産売却に関わる書類は必ず保管し、確定申告や決算に備えましょう。

税理士に相談することで税務申告の際のアドバイスをもらえるほか、税務署でも仕訳について問い合わせることが可能なため、保管すべき書類に迷った際には専門家に相談しましょう。

個人の場合は譲渡所得税の税率に注意

個人事業主が不動産を売却する際には、所有期間によって譲渡所得税の税率が変わる点にも注意しましょう。

個人の不動産売却では、下記のように所有期間が5年以内の場合と5年を超える場合とは、税率に大きな違いがあります。

そのため所有期間が4年前後の場合には、売却時期や引き渡し時期を翌年に延ばすなど、節税対策を検討することをおすすめします。

不動産売却の仕訳は専門家にも相談を

不動産を売却した際の仕訳では、個人の場合の損益は「事業主」勘定、法人の場合は「固定資産売却損益」勘定を使用します。

また、売却時は帳簿上の価額である「簿価」を基準に、損益を計算する点にも注意しましょう。

実際の仕訳方法については、本記事で解説した流れを参考に、税理士や税務署のアドバイスを受けながら進めると安心です。

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