短期譲渡は得になる?|短期と長期の譲渡所得にかかる税金の違い

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不動産売却を進めていくと、耳にする言葉「譲渡所得」。譲渡所得が発生した場合には、所得税・住民税・復興特別所得税(2037年までの特別税制)の支払い義務が発生します。譲渡所得には、短期と長期の2種類があり、5年の区切りで税率が変わってきます。「短期譲渡が得なのか」「長期譲渡が得になるのか」売却を検討し始めたら、税金や控除の計算をして、どちらが得になるのか比較して判断しましょう。

先読み!この記事の結論
  • 不動産を取得してから5年以内の譲渡を短期譲渡という。
  • 短期譲渡は長期譲渡に比べて税金が高くなる。

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短期譲渡所得とは

そもそも短期譲渡所得とは何なのでしょう。急な不動産売却で損をしないためにも、短期譲渡所得について理解しておきましょう。

不動産売却の際に得る所得

短期譲渡所得とは、不動産を売却した時に得る譲渡所得(売却益)のことを言います。譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があり、共に異なる税率の所得税や住民税が課せられます。
しかし、不動産の譲渡収入金額が「取得費+譲渡費用」よりも低い金額(売却益が発生しない金額)だった場合の譲渡所得は、課税の対象になりません

不動産の所有期間が5年以内

短期譲渡所得扱いになるのは、不動産の所有期間が、5年以内で譲渡が完了した場合になります。この所有期間は、不動産売却において譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年以内である場合のことを言います。
例えば、2012年5月5日に取得した不動産の売却が、2017年12月31日に完了していたとすると、所有期間は5年以内になるので、短期譲渡所得に分類されます。また、所有期間が5年以上の場合は、長期譲渡所得に分類されます。

収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額

譲渡所得はいくらになるのかについてですが、購入した不動産を売却して得た金額全てが、譲渡所得になるわけではありません。不動産の売買では、譲渡にかかるさまざまな費用を、差し引く必要があります。譲渡所得についての計算式は、以下のようになります。
  • 譲渡所得(売却益)=売却金額 -(取得費+ 譲渡費用)

取得費

取得費とは、購入代金や購入時に要した仲介手数料や登記の費用など、不動産の取得に要した費用のことです。不動産購入後に改装している場合には、改装費用の追加も可能です。ただし、経過年数に応じた減価償却費を差し引く必要があります
また取得費が不明の場合や、実際の取得費が、売却した不動産の5%相当額と少ない場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることができます。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった仲介手数料や印紙税、名義書き換え料などのことです。
  • 5年以内は短期譲渡所得
  • 費用を明確にしておく
  • 売却益が出るか概算を

短期譲渡所得に関わる税金や控除について

短期譲渡所得に関わる税金や控除について、どのようなものがあるのか、また短期譲渡所得が800万円だった場合の例題も交えて、見ていきましょう。

短期譲渡所得には所得税と住民税が課せられる

短期譲渡所得には、所得税と住民税の他に、2013年から2037年までは「復興特別所得税」を、所得税に合わせて支払う必要があります。復興特別所得税は、基準所得税額の2.1%分です。短期譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税の税率と計算式は、以下のようになります。

所得税30% 住民税9% 復興特別所得税2.1%
税額=課税短期譲渡所得金額×所得税(住民税)の税率 税額=所得税額×復興特別所得税率

短期譲渡所得の場合、所得税と住民税の税率が、長期譲渡所得よりも高めに設定されています。短期・長期共に復興特別所得税率は同じですが、長期譲渡所得の場合、所得税15%・住民税5%に設定されています

短期譲渡所得が800万円だった場合の計算方法

仮に、短期譲渡所得が800万円だった場合の計算をして、税額を分かりやすく数字で表していきます。短期譲渡所得が800万円ある時、支払わなければならない税金の総額はいくらになるのでしょうか。以下の表にまとめたので見てみましょう。

所得税 800万円×30%=240万円
住民税 800万円×9%=72万円
復興特別所得税 240万円×2.1%=50,400円
税金の総額 240万円+72万円+50,400円=317万400円

長期譲渡所得よりも税率の高い短期譲渡所得では、800万円のうち約320万円が税金の支払い対象となります。ちなみに、長期譲渡所得の場合の税金の総額は162万5,200円で、その差は154万5,200円になります。

マイホーム売却時の特別控除

不動産の売却で利用できる、控除についても見てみましょう。今住んでいる家などの不動産を売却する場合は、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。この特例は、「マイホーム特例」とも呼ばれ、別荘のような仮住まい形式の不動産には適用されません。
あくまで、居住用の住居に対して適用される特例になります。特別控除適用の場合の譲渡所得の計算式は、以下のようになります。
  • 譲渡所得(売却益)=売却金額 -(取得費+ 譲渡費用)-特別控除
特別控除を活用することで、先程の例のように800万円の短期譲渡所得があったとしても、特別控除で3,000万円までは控除。そのため、税金の支払いは免除されることになります。

マイホーム特例適用要件

マイホームを売った時の特例を受けるためには、下記の適用要件を満たす必要があります。

  • 売り主本人が居住している家屋や、家屋と共に譲渡する土地であること
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋や家屋と共に譲渡する土地であること
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した場合は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する土地であること
  • 転居後、家屋を取り壊した場合は、転居してから3年後の12月31日まで、もしくは、取り壊し後1年以内のどちらか早い日までに譲渡する土地であること(取り壊し後に土地の貸付や、事業の用事で使用していた場合は、適用外になります)

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短期譲渡と長期譲渡はどちらがお得か考えよう

短期譲渡と長期譲渡では、どちらが得なのでしょうか。急いで売却する予定ではない場合、お得になるのはどちらなのか、計算して比較検討しましょう。

長期譲渡所得税額は短期の場合のほぼ半分

長期譲渡所得の税率は、所得税15%・住民税5%と、短期譲渡所得と比べほぼ半分になります。そのため、先程の譲渡所得が800万円だった場合を、長期譲渡所得で当てはめると以下のようになります。

所得税 800万円×15%=120万円
住民税 800万円×5%=40万円
復興特別所得税 120万円×2.1%=25,200円
税金の総額 120万円+40万円+25,200円=162万5,200円

短期譲渡所得では317万400円であったのに対し、長期譲渡所得では162万5,200円と大きな差があります。なぜ、短期譲渡所得の税率は高いのでしょうか。この税制度の背景には、不動産バブル期の「土地転がし」と呼ばれる転売行為の横行があります。
短期間の転売による利益獲得行為を防止するため、短期譲渡所得の税率は高く設定され、そのまま現在も同じ税率が適用されています。

建物の築年数は短いほど価格が上がる

「短期譲渡所得よりも、税率の低い長期譲渡所得のほうがお得なのではないか」と思う人もいるでしょう。しかし土地と違い、経年劣化する建物では、築年数が短いほど売却時の価格は高くなります。基本的に、建物の築年数は1日でも早いほうが高く売ることができるので、5年以内の物件と10年ほど経過した物件では、価格に大きな差が生じます。
短期譲渡所得の税率で、売却の時期を迷っている人は、インターネットで手軽にできる一括査定を利用しましょう。5年以内の売却が適しているのか、いないのか、築年数を変えて査定することができます。ネットの一括査定なら、最大6社の査定が可能なイエウールがおすすめです

固定資産税は短期間なほど負担が軽い

不動産という資産があると、必ず支払わなければならないのが固定資産税。長期譲渡では、譲渡所得税を節約できたとしても、固定資産税は支払わなければならないので、結果として高くつくことがあります。仮に、固定資産税評価額が1,000万円の場合、毎年支払う固定資産税は14万円。
他に、都市計画税や維持費や管理費など、長く所有することでかかるお金は大きくなっていきます。とくに、既に居住していない不動産の場合は、短期譲渡で売却したほうが無駄なコストを削減できるため、結果的にお得になります。
  • 税率は短期譲渡所得が高い
  • 築年数は浅いほど高値に
  • 不動産の維持費も考慮
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年問題を見越した譲渡計画を

「生産緑地」という看板を目にしたことはありませんか。2022年問題とも言われている「生産緑地」という看板は、1992年に生産緑地法改正で、都市部の一部の農地を「生産緑地」に指定し、固定資産税や相続税についての優遇措置を与える代わりに、30年間の営農義務があります。この営農義務のある「生産緑地」の期限である2022年が近づくことで、問題視されているのが不動産の暴落
「生産緑地」は期限が切れた後、自治体は行政に買い取り請求を行うことができますが、大量にある「生産緑地」を買い取ることは、財力的に難しいという見解が示されています。多くの自治体が「生産緑地」を売却すると予想されており、需要と供給のバランスが崩れて、不動産の暴落が起こると考えられています。したがって、不動産譲渡を検討しているのなら、2022年問題を見越した計画を立てましょう
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短期譲渡は税制的には負担が大きいが条件によっては有利

短期譲渡は、譲渡所得にかかる税率が高いため、二の足を踏んでしまいますが、長期間所有することにより発生する、固定資産税や維持費などを考えるとお得になることもあります。税制的に負担が大きくても、控除を利用することで、税金の負担が無くなる可能性もあるので、短期譲渡を検討している人は、一度不動産会社に相談しましょう。

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