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不動産売却を進めていくと、耳にする言葉「譲渡所得」。譲渡所得が発生した場合には、所得税・住民税・復興特別所得税（2037年までの特別税制）の支払い義務が発生します。譲渡所得には、短期と長期の2種類があり、5年の区切りで税率が変わってきます。「短期譲渡が得なのか」「長期譲渡が得になるのか」売却を検討し始めたら、税金や控除の計算をして、どちらが得になるのか比較して判断しましょう。
先読み！この記事の結論
- 不動産を取得してから5年以内の譲渡を短期譲渡という。
- 短期譲渡は長期譲渡に比べて税金が高くなる。
もくじ
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。
短期譲渡所得とは
そもそも短期譲渡所得とは何なのでしょう。急な不動産売却で損をしないためにも、短期譲渡所得について理解しておきましょう。不動産売却の際に得る所得
短期譲渡所得とは、不動産を売却した時に得る譲渡所得（売却益）のことを言います。譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があり、共に異なる税率の所得税や住民税が課せられます。しかし、不動産の譲渡収入金額が「取得費＋譲渡費用」よりも低い金額（売却益が発生しない金額）だった場合の譲渡所得は、課税の対象になりません。
不動産の所有期間が5年以内
短期譲渡所得扱いになるのは、不動産の所有期間が、5年以内で譲渡が完了した場合になります。この所有期間は、不動産売却において譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年以内である場合のことを言います。例えば、2012年5月5日に取得した不動産の売却が、2017年12月31日に完了していたとすると、所有期間は5年以内になるので、短期譲渡所得に分類されます。また、所有期間が5年以上の場合は、長期譲渡所得に分類されます。
収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額
譲渡所得はいくらになるのかについてですが、購入した不動産を売却して得た金額全てが、譲渡所得になるわけではありません。不動産の売買では、譲渡にかかるさまざまな費用を、差し引く必要があります。譲渡所得についての計算式は、以下のようになります。- 譲渡所得（売却益）＝売却金額 －（取得費＋ 譲渡費用）
取得費
取得費とは、購入代金や購入時に要した仲介手数料や登記の費用など、不動産の取得に要した費用のことです。不動産購入後に改装している場合には、改装費用の追加も可能です。ただし、経過年数に応じた減価償却費を差し引く必要があります。また取得費が不明の場合や、実際の取得費が、売却した不動産の5％相当額と少ない場合は、売却価格の5％を概算取得費とすることができます。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった仲介手数料や印紙税、名義書き換え料などのことです。- 5年以内は短期譲渡所得
- 費用を明確にしておく
- 売却益が出るか概算を
短期・長期関わらず不動産売却で利益が出た場合、確定申告が必要です。詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
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短期譲渡所得に関わる税金や控除について
短期譲渡所得に関わる税金や控除について、どのようなものがあるのか、また短期譲渡所得が800万円だった場合の例題も交えて、見ていきましょう。短期譲渡所得には所得税と住民税が課せられる
短期譲渡所得には、所得税と住民税の他に、2013年から2037年までは「復興特別所得税」を、所得税に合わせて支払う必要があります。復興特別所得税は、基準所得税額の2.1%分です。短期譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税の税率と計算式は、以下のようになります。| 所得税30％ | 住民税9％ | 復興特別所得税2.1％ |
| 税額＝課税短期譲渡所得金額×所得税（住民税）の税率 | 税額＝所得税額×復興特別所得税率 | |
短期譲渡所得の場合、所得税と住民税の税率が、長期譲渡所得よりも高めに設定されています。短期・長期共に復興特別所得税率は同じですが、長期譲渡所得の場合、所得税15％・住民税5％に設定されています。
短期譲渡所得が800万円だった場合の計算方法
仮に、短期譲渡所得が800万円だった場合の計算をして、税額を分かりやすく数字で表していきます。短期譲渡所得が800万円ある時、支払わなければならない税金の総額はいくらになるのでしょうか。以下の表にまとめたので見てみましょう。| 所得税 | 800万円×30％＝240万円 |
| 住民税 | 800万円×9％＝72万円 |
| 復興特別所得税 | 240万円×2.1％＝50,400円 |
| 税金の総額 | 240万円＋72万円＋50,400円＝317万400円 |
長期譲渡所得よりも税率の高い短期譲渡所得では、800万円のうち約320万円が税金の支払い対象となります。ちなみに、長期譲渡所得の場合の税金の総額は162万5,200円で、その差は154万5,200円になります。
マイホーム売却時の特別控除
不動産の売却で利用できる、控除についても見てみましょう。今住んでいる家などの不動産を売却する場合は、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。この特例は、「マイホーム特例」とも呼ばれ、別荘のような仮住まい形式の不動産には適用されません。あくまで、居住用の住居に対して適用される特例になります。特別控除適用の場合の譲渡所得の計算式は、以下のようになります。
- 譲渡所得（売却益）＝売却金額 －（取得費＋ 譲渡費用）－特別控除
マイホーム特例適用要件
マイホームを売った時の特例を受けるためには、下記の適用要件を満たす必要があります。- 売り主本人が居住している家屋や、家屋と共に譲渡する土地であること
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋や家屋と共に譲渡する土地であること
- 災害などにより居住していた家屋が滅失した場合は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する土地であること
- 転居後、家屋を取り壊した場合は、転居してから3年後の12月31日まで、もしくは、取り壊し後1年以内のどちらか早い日までに譲渡する土地であること（取り壊し後に土地の貸付や、事業の用事で使用していた場合は、適用外になります）
短期譲渡と長期譲渡はどちらがお得か考えよう
短期譲渡と長期譲渡では、どちらが得なのでしょうか。急いで売却する予定ではない場合、お得になるのはどちらなのか、計算して比較検討しましょう。長期譲渡所得税額は短期の場合のほぼ半分
長期譲渡所得の税率は、所得税15％・住民税5％と、短期譲渡所得と比べほぼ半分になります。そのため、先程の譲渡所得が800万円だった場合を、長期譲渡所得で当てはめると以下のようになります。| 所得税 | 800万円×15％＝120万円 |
| 住民税 | 800万円×5％＝40万円 |
| 復興特別所得税 | 120万円×2.1％＝25,200円 |
| 税金の総額 | 120万円＋40万円＋25,200円＝162万5,200円 |
短期譲渡所得では317万400円であったのに対し、長期譲渡所得では162万5,200円と大きな差があります。なぜ、短期譲渡所得の税率は高いのでしょうか。この税制度の背景には、不動産バブル期の「土地転がし」と呼ばれる転売行為の横行があります。
短期間の転売による利益獲得行為を防止するため、短期譲渡所得の税率は高く設定され、そのまま現在も同じ税率が適用されています。
建物の築年数は短いほど価格が上がる
「短期譲渡所得よりも、税率の低い長期譲渡所得のほうがお得なのではないか」と思う人もいるでしょう。しかし土地と違い、経年劣化する建物では、築年数が短いほど売却時の価格は高くなります。基本的に、建物の築年数は1日でも早いほうが高く売ることができるので、5年以内の物件と10年ほど経過した物件では、価格に大きな差が生じます。短期譲渡所得の税率で、売却の時期を迷っている人は、インターネットで手軽にできる一括査定を利用しましょう。5年以内の売却が適しているのか、いないのか、築年数を変えて査定することができます。ネットの一括査定なら、最大6社の査定が可能なイエウールがおすすめです。
固定資産税は短期間なほど負担が軽い
不動産という資産があると、必ず支払わなければならないのが固定資産税。長期譲渡では、譲渡所得税を節約できたとしても、固定資産税は支払わなければならないので、結果として高くつくことがあります。仮に、固定資産税評価額が1,000万円の場合、毎年支払う固定資産税は14万円。他に、都市計画税や維持費や管理費など、長く所有することでかかるお金は大きくなっていきます。とくに、既に居住していない不動産の場合は、短期譲渡で売却したほうが無駄なコストを削減できるため、結果的にお得になります。
- 税率は短期譲渡所得が高い
- 築年数は浅いほど高値に
- 不動産の維持費も考慮
年問題を見越した譲渡計画を
「生産緑地」という看板を目にしたことはありませんか。2022年問題とも言われている「生産緑地」という看板は、1992年に生産緑地法改正で、都市部の一部の農地を「生産緑地」に指定し、固定資産税や相続税についての優遇措置を与える代わりに、30年間の営農義務があります。この営農義務のある「生産緑地」の期限である2022年が近づくことで、問題視されているのが不動産の暴落。「生産緑地」は期限が切れた後、自治体は行政に買い取り請求を行うことができますが、大量にある「生産緑地」を買い取ることは、財力的に難しいという見解が示されています。多くの自治体が「生産緑地」を売却すると予想されており、需要と供給のバランスが崩れて、不動産の暴落が起こると考えられています。したがって、不動産譲渡を検討しているのなら、2022年問題を見越した計画を立てましょう。
短期譲渡は税制的には負担が大きいが条件によっては有利
短期譲渡は、譲渡所得にかかる税率が高いため、二の足を踏んでしまいますが、長期間所有することにより発生する、固定資産税や維持費などを考えるとお得になることもあります。税制的に負担が大きくても、控除を利用することで、税金の負担が無くなる可能性もあるので、短期譲渡を検討している人は、一度不動産会社に相談しましょう。全国1600社以上の厳選された不動産会社が対応
短期譲渡を検討していても、お得になるのか相談できる不動産会社が、どこにあるのか分からなくては相談できません。たくさんある不動産会社で、迷ってしまう時におすすめなのが、インターネットで簡単に一括査定の申し込みができるイエウール。全国1600社以上の厳選された不動産会社があなたの悩みを解決し、スムーズな売却のお手伝いをします。不動産売却について、より詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。