不動産売却をしたら消費税は課税される?個人・法人・個人事業主に分けて解説!

不動産売却をしたら消費税は課税される?個人・法人・個人事業主に分けて解説!
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

不動産売却では大きな金額が動きますが、消費税は課税されるのでしょうか?
消費税が課税されるのであれば、いくら課税されるのか知りたいですし、また課税されないで済む方法があるのであればその方法を知りたいですよね。

ここでは、不動産を売却する際にかかる消費税について、その仕組みや、課税対象を丁寧に解説します。

先読み!この記事の結論
  • 売却にあたり、土地は非課税、個人取引であれば建物も非課税
  • 法人の建物取引の場合は、課税対象となりうる
査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。

不動産売却で消費税は課税されるの?

消費税の課税対象については、「消費税の課税の対象となる取引は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供と外国貨物の輸入」(国税庁)とされています。

日常生活でよく耳にする消費税ですが、不動産売却ではどのように課税されるのでしょうか。まずは不動産の種類別に解説していきます。

土地を売却した場合

不動産売買において、土地はその譲渡(売却)や貸付けにおいて消費税がかからないことになっています。

消費税法基本通達の第6章「非課税範囲」の第1節に「土地の譲渡及び貸付け関係」が記載されています。

後ほど詳しく解説しますが、土地の売却に関しては、売主が個人でも事業者でも消費税は課税されないということです。

しかし1か月未満の土地の貸付及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は非課税取引に当たらないので注意しましょう。

他に非課税取引となるものとしては、有価証券の譲渡や社会保険料の給付等の他、住宅の貸付けなどがあります。
国税庁「No.6201 非課税となる取引」

建物を売却した場合

 class=
土地は非課税ですが、不動産売却で一戸建てやマンションを売却する場合には、建物部分が存在します。

この建物部分は非課税取引に含まれないため課税対象となります。

不動産売却にかかるその他の税金について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売却で税金はいくらかかる?税金の種類や譲渡所得税の計算方法を解説

個人が不動産売却をした場合の消費税

先ほど消費税の課税対象は「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡及び外国貨物の輸入」とされていると解説しました。

では事業者ではない個人が不動産を売却した場合は消費税は課税されるのでしょうか?

個人が不動産売却をしたら消費税は課税されるの?

「事業者が事業として対価を得て行う」ことが課税条件とされているため、不動産の売却でも個人対個人で売買されるものについては非課税となります。

これは前章で解説した土地と建物、どちらを売却しても非課税となります。

不動産会社に仲介を依頼して売買する場合も、個人対個人の取引のため非課税です。

しかし、土地や建物は非課税でも不動産売却を進めていく中で消費税の課税対象となってしまうものもあります。

個人でも消費税が課税されるケース

土地や建物には消費税は課税されませんが、不動産売却を進めていくうえで必要になる以下のサービスについては消費税が課税されます。

・課税事業者である不動産会社の仲介手数料
・融資を受けた場合の一括繰り上げ返済手数料
・抵当権抹消登記を依頼した場合の報酬

課税事業者である不動産会社の仲介手数料

不動産の売却では、多くの場合不動産会社に仲介を依頼して売却活動を行ってもらいますが、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課されます。

仲介手数料は不動産の売却価格に応じて高くなりますが、法律でその割合の上限が定められています。

売買価格 仲介手数料
200万円以下 5%+消費税
200万円超~400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税

売買価格が3,000万円であれば、3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円。
売買価格が300万円であれば、300万円×4%+2万円+消費税=15.4万円です。
※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

仲介手数料の上限はあくまでも上限額

仲介手数料の上限はあくまでも上限額のため、それ以下であっても構いません。
とはいえ、多くの不動産会社が仲介手数料の上限額を提示してくるため、値引きを希望するのであれば仲介の契約前に交渉しましょう。

仲介手数料の値引きで多いのは、半額にしたり、3%+6万円の6万円を除いたりすることです。
売買価格が3,000万円であれば、上限額は105.6万円ですが、半額であれば52.8万円、6万円を除くのであれば3,000万円×3%+消費税=99万円となります。

仲介手数料は税抜き価格にかかる

不動産会社の仲介手数料は物件価格の内、消費税を抜いた価格に対して課されます。

個人対個人の取引の場合や、売主が不動産会社など法人であっても土地だけであれば物件に消費税は課されませんが、売主が不動産会社など法人で、建物も含まれる物件であれば消費税が課されています。

売主が個人か法人か、対象の物件に建物が含まれているか含まれていないかで仲介手数料の対象となる金額を判断しましょう。

融資を受けた場合の一括繰り上げ返済手数料

 class=
不動産を購入した時に金融機関から住宅ローンなどの融資を受けており、売却時にまだ残債がある場合には、住宅ローンの残債を完済できないと不動産を売却することができません。

住宅ローンを借りた時に不動産に抵当権を設定し、担保に取られているからです。そのため、売却益や自己資金で住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。

この住宅ローンなどの一括繰り上げ返済手数料には消費税がかかります。

費用は金融機関によって異なりますが、固定ローンの場合で3万円~5万円、それ以外で3,000円~5,000円などが一般的です。

3万円~5万円に消費税が課されると3.3万円~5.5万円。3,000円~5,000 円だと3,300円~5,500円です。

なお、最近ではインターネットで繰り上げ返済できるシステムも多くなっており、その場合手数料が安くなったり、無料になったりすることがあります。

抵当権抹消登記を依頼した場合の司法書士報酬

不動産の売却では、所有権の移転登記を行う必要がありますが、この時の登記費用は通常買主が負担します。

一方売主としては、住宅ローンを完済するタイミングで、不動産に設定された抵当権を抹消するための抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。

抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、税金として納める登録免許税以外に司法書士報酬を支払う必要があり、この司法書士報酬に消費税が課されます。

抵当権抹消登記の登録免許税は1件1,000 円で固定ですが、司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なり、5,000円~2万円程度が多いです。
これに消費税を加えると、5,500円~2.2万円となります。

住所変更登記と売渡証書

不動産の所有者の情報は法務局に登録されており、謄本を取ると住所を確認することができますが、売却する予定の不動産を購入してから、売却するまでの間に住所が変わっていた場合には、売却する前の間に住所を現在の住所に変更する必要があります。

この住所変更登記も、司法書士に依頼する際には登録免許税と司法書士報酬を支払う必要があり、登録免許税は1件1,000円、司法書士報酬は5,000円~2万円程度が多いです。

また、不動産の所有権移転などの登記費用は買主が負担するのが一般的ですが、売主は売渡証書を作成する必要があります。

売渡証書の作成には登録免許税はかかりませんが、司法書士報酬として5,000円~10,000円程度支払う必要があります。
住所変更登記や売渡証書作成の司法書士報酬に関しても、消費税が課されます。

法人が不動産を売却した場合の消費税

法人が不動産を売却する際には消費税が課税されます。

消費税の課税対象となる事業者が事業として行う取引とは、不動産会社などの事業者がお金など対価を得て、資産の譲渡(不動産の売却)などを 継続して、かつ独立して、繰り返し行うことです。

個人が住宅を売却するのは一回限りのため事業の取引として認められませんが、法人が不動産売却を独立して繰り返し行うことは、事業者が事業として行う取引に該当するため消費税の課税対象となるわけです。

ですが、課税売上高によっては免税事業者となり納税の義務が免除されることもあります。

免税事業者に該当する条件

消費税では、課税期間に係る基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は、納税の義務が免除されます。

法人の場合、基準期間というのは原則として前々事業年度の売上課税高のことをいい、新設の法人は基準期間がないので基本的に免税事業者となります。

しかし基準期間における課税売上高が1,000万円以下であっても特定期間における課税売上高が1,000万円を超えた場合はその課税期間から課税事業者となります。
特定期間は法人の場合、原則としてその事業年度の全事業年度開始の日以後6ヶ月の期間ことをいいます。

免税事業者となる場合には消費税の納税義務者でなくなった旨の届出というものを提出する必要があります。

詳しくは国税庁のタックスアンサーNo.6501「納税義務の免除」をご覧ください。

個人事業主が不動産売却をした場合の消費税

個人事業主とは、税務署に開業届を提出し、税務上の所得区分で法人になることなく個人で事業を行っている人のことをいいます。

法人ではないが、個人で事業をしている人は消費税は課税されるのでしょうか?

課税事業者であれば納税義務がある

個人事業主の場合も前々年の課税売上高が1,000万円を超えると、消費税の課税事業者となります。

そして法人と同様に、資本金が1,000万円未満、事業を始めて2年未満の基準期間がない個人事業主は免税事業者となりますが、その課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下であっても特定期間における課税売上高が1,000万円を超えた場合、その課税期間から課税事業者となります。

また、免税事業者であっても、消費税課税事業者選択届出手続を提出している場合は、課税事業者となりますので消費税が課税されます。

個人事業主における特定期間とは、その年の前年の1月1日から6月30日までの期間のことを指します。

法人と同様に基準期間における課税売上高が1,000万円以下となり、免税事業者になる場合には消費税の納税義務者でなくなった旨の届出を提出する必要があります。

提出先は納税地を所轄する税務署長です。

詳しくは国税庁の「[手続名]消費税の納税義務者でなくなった旨の届出手続」をご覧ください。

 

ここまで不動産売却の消費税について解説しました。

身近にある消費税であっても、不動産売却となると課税に関して複雑でよく理解できないこともあると思います。

不動産売却の消費税について疑問点や不安がある場合は、不動産売却のプロである不動産会社に相談することがよいでしょう。

不動産の売却では、複数の不動産会社に査定を依頼するのが一般的で、複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば一括査定サービスの利用がおすすめです。
一括査定サービスにも多くの運営会社がありますが、その中でもおすすめはイエウールです。

イエウールの特徴は 提携不動産会社数が1,400社と多い 事です。
提携不動産会社数が多い事で、郊外でも多くの不動産会社の紹介を受けられる可能性が高くなります。郊外でなくとも、多くの不動産会社の紹介を受けられる事で、査定価格や不動産会社の比較検討がしやすく、結果として優秀な不動産会社の営業マンと出会える確率が高くなります。

不動産の売却を考えているのであれば、まずはイエウールで売却査定を依頼しましょう。

逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?