不動産売却した時に消費税は課税される?課税対象と計算時の注意点

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

不動産売却では大きな金額が動きますが、消費税は課税されるのでしょうか?
消費税が課税されるのであれば、いくら課税されるのか知りたいですし、また課税されないで済む方法があるのであればその方法を知りたいですよね。

ここでは、不動産を売却する際にかかる消費税について、その仕組みや、課税対象、計算時の注意点まで丁寧に解説します。

先読み!この記事の結論
  • 売却にあたり、土地は非課税、個人取引であれば建物も非課税
  • 法人の建物取引の場合は、課税対象となりうる

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

JASDAQスタンダード市場に上場している(株)Speeeが運営しているサービスなので安心してご利用いただけます。

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産売却で消費税は課税される?

商品やサービスの取引に対して課税される消費税ですが、不動産売却では消費税は課税されるのでしょうか?

土地は非課税

不動産売買において、土地はその譲渡(売却)や貸付けにおいて消費税がかからないことになっています。

消費税方基本通達第6章の「非課税範囲」の第1節に「土地の譲渡及び貸付け関係」が記載されています。

なお、国税庁は消費税の非課税取引について「消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものや社会政策的配慮から」としています。

他に非課税取引となるものとしては、有価証券の譲渡や社会保険料の給付等の他、住宅の貸付けなどがあります。
国税庁「No.6201 非課税となる取引」

建物は個人なら非課税

 class=
土地は非課税ですが、不動産売却で一戸建てやマンションを売却する場合には、建物部分が存在します。
この建物部分は非課税取引に含まれないため、課税対象となります。
ただし、消費税の課税対象は「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡及び外国貨物の輸入」とされています。

つまり、「事業者が事業として対価を得て行う」ことが課税条件とされているため、不動産の売却でも個人対個人で売買されるものについては建物も非課税となります。

不動産会社に仲介を依頼して売買する場合も、個人対個人の取引のため非課税です。

一方、売主が不動産会社であった場合には、事業者が対価を得て行う資産の譲渡に該当し、建物部分だけ消費税の課税対象となります。

不動産売却にかかるその他の税金について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
【不動産売却にかかる税金はいくら?】計算方法と節税に使える5つの特例

そもそも消費税とはどんなもの?

ここでは、消費税についてもう少し詳しくみてみたいと思います。

消費税の仕組み

消費税は国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の引取りに課税されます。

消費税は、生産及び流通のそれぞれの段階で製品が販売される都度販売価格に上乗せされますが、最終的に消費者がその税金を負担する仕組みとなっており、国内取引の納税義務者は個人事業主と法人です。

消費税の税率

2018年現在、消費税の税率といえば8%と答えてしまいそうですが、正確には消費税の税率は 6.3% で地方消費税と別途消費税額が63分の17課税されて合わせて8%となります。

消費税の課税対象

消費税は、 基本的にすべての物品・サービスを課税対象 とします。

先にお伝えした通り、消費税の課税対象については、「消費税の課税の対象となる取引は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供と外国貨物の輸入」(国税庁)とされています。

事業者が事業として行う取引とは

 class=
事業者が事業として行う取引とは、不動産会社などの事業者がお金など対価を得て、資産の譲渡(不動産の売却)などを 継続 して、かつ 独立 して、 繰り返し行う ことです。

車で例えると、個人の中古車販売業を営む事業者が中古車を販売することは事業となります。
一方、サラリーマンなどの個人が自分の自家用車を売却することは事業にあてはまりません。

対価を得て行う取引

不動産会社などの売主が商品やサービスを提供し、それに対して買主が代金を支払う取引のことを指します。
寄付金や補助金、無償の取引や宝くじの賞金などは対価を得て行う取引に当たりません。

ただし、以下の取引は対価を得て行う取引とされます。
①個人事業者が自分の販売する商品を家庭で使用したり消費したりした場合
②法人が自社の商品をその役員に対して贈与した場合
なお、この場合の対価の額は通常他に販売する価格と同じ価格とされます。

資産の譲渡

資産の譲渡とは、売買等の契約により資産を他人に移転させることです。

例えば、製品の販売や事業用設備を売却することがこれにあたり、また特許権や商標権など無形財産権の譲渡も資産の譲渡に含まれます。

さらに、現物出資、負担付贈与、代物弁済などの行為も資産の譲渡とされます。
資産の貸付け
資産の貸付けとは、資産に係る権利の設定など、他の者に資産を使用させる行為のことを指します。

具体的には、自動車などの有形資産の貸付け(リース)の他、特許権やノウハウなど無形資産を利用させることも課税対象となります。
役務の提供
 class=
役務つまりサービスの提供も消費税の課税対象となります。

サービスの提供とは、具体的に土木工事や清掃、クリーニング、運送、広告、宿泊、情報の提供、出演、著述などが該当します。

したがって、司法書士や不動産鑑定士、芸術家などによる専門的知識や技能に基づくサービスの提供もこれに含まれます。

上記を踏まえると、不動産売却において、仲介する不動産業者や売却時に利用したサービスについては消費税がかかります。
以下で、不動産の売却において消費税が課税されるサービスについてご紹介します。

個人の不動産売却で消費税がかかる場合とは?

個人の不動産売却においては、土地建物の取引に対しては非課税ですが、以下のようなサービスについては消費税が課税されます。
・課税事業者である不動産会社の仲介手数料
・融資を受けた場合の一括繰り上げ返済手数料
・抵当権抹消登記を依頼した場合の報酬

課税事業者である不動産会社の仲介手数料

不動産の売却では、多くの場合不動産会社に仲介を依頼して売却活動を行ってもらいますが、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課されます。
仲介手数料は不動産の売却価格に応じて高くなりますが、法律でその割合の上限が定められています。

売買価格 仲介手数料
200万円以下 5%+消費税
200万円超~400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税

売買価格が3,000万円であれば、3,000万円×3%+6万円+消費税=103.68万円。
売買価格が300万円であれば、300万円×4%+2万円+消費税=15.12万円です。
※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

仲介手数料の上限はあくまでも上限額

仲介手数料の上限はあくまでも上限額のため、それ以下であっても構いません。
とはいえ、多くの不動産会社が仲介手数料の上限額を提示してくるため、値引きを希望するのであれば仲介の契約前に交渉しましょう。

仲介手数料の値引きで多いのは、半額にしたり、3%+6万円の6万円を除いたりすることです。
売買価格が3,000万円であれば、上限額は103.68万円ですが、半額であれば51.84万円、6万円を除くのであれば3,000万円×3%+消費税=97.2万円となります。

仲介手数料は税抜き価格にかかる

不動産会社の仲介手数料は物件価格の内、消費税を抜いた価格に対して課されます。

個人対個人の取引の場合や、売主が不動産会社など法人であっても土地だけであれば物件に消費税は課されませんが、売主が不動産会社など法人で、建物も含まれる物件であれば消費税が課されています。

売主が個人か法人か、対象の物件に建物が含まれているか含まれていないかで仲介手数料の対象となる金額を判断しましょう。

融資を受けた場合の一括繰り上げ返済手数料

 class=
不動産を購入した時に金融機関から住宅ローンなどの融資を受けており、売却時にまだ残債がある場合には、住宅ローンの残債を完済できないと不動産を売却することができません。

住宅ローンを借りた時に不動産に抵当権を設定し、担保に取られているからです。そのため、売却益や自己資金で住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。

この住宅ローンなどの一括繰り上げ返済手数料には消費税がかかります。

費用は金融機関によって異なりますが、固定ローンの場合で3万円?5万円、それ以外で3,000円?5,000円などが一般的です。

3万円~5万円に消費税が課されると3.24万円?5.4万円。3,000円?5,000 円だと3,240円?5,400円です。

なお、最近ではインターネットで繰り上げ返済できるシステムも多くなっており、その場合手数料が安くなったり、無料になったりすることがあります。

抵当権抹消登記を依頼した場合の司法書士報酬

不動産の売却では、所有権の移転登記を行う必要がありますが、この時の登記費用は通常買主が負担します。

一方売主としては、住宅ローンを完済するタイミングで、不動産に設定された抵当権を抹消するための抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。

抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、税金として納める登録免許税以外に司法書士報酬を支払う必要があり、この司法書士報酬に消費税が課されます。

抵当権抹消登記の登録免許税は1件1,000 円で固定ですが、司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なり、5,000円?2万円程度が多いです。
これに消費税を加えると、5,400円?2.16万円となります。
住所変更登記と売渡証書
不動産の所有者の情報は法務局に登録されており、謄本を取ると住所を確認することができますが、売却する予定の不動産を購入してから、売却するまでの間に住所が変わっていた場合には、売却する前の間に住所を現在の住所に変更する必要があります。

この住所変更登記も、司法書士に依頼する際には登録免許税と司法書士報酬を支払う必要があり、登録免許税は1件1,000円、司法書士報酬は5,000円?2万円程度が多いです。

また、不動産の所有権移転などの登記費用は買主が負担するのが一般的ですが、売主は売渡証書を作成する必要があります。

売渡証書の作成には登録免許税はかかりませんが、司法書士報酬として5,000円?10,000円程度支払う必要があります。
住所変更登記や売渡証書作成の司法書士報酬に関しても、消費税が課されます。

高値売却や売却費用の節約を目指すなら、一括査定が便利

不動産の売却を考えているのであれば、可能な限り高値で、また費用も抑えて売却したいですよね。
このように、高値売却で費用を抑えるためには一括査定サービスの利用が便利です。

一括査定サービスのメリット・デメリット

一括査定サービスの利用にはメリットが多いですが、一方でデメリットもあります。それぞれよく理解した上で利用するようにしましょう。

メリット1:複数の不動産会社の査定価格を聞けて相場がわかる

一括査定サービスで物件情報を入力して価格査定を依頼すると、査定価格の提示を受けることができます。
この査定価格はおおむね3ヶ月以内に売れるであろう価格とされていますが、同じプロでも不動産会社によって査定価格が変わることは少なくありません。

これは、不動産価格の決まり方には明確なルールがないからです。
不動産価格はできるだけ高く売りたい売主と、できるだけ安く買いたい買主とのバランスのとれたところで決まります。

そのため、同じ価格でも売れる時と売れない時があります。
また、不動産会社の担当者の営業力によって売れないものが売れることもあります。

もちろん、不動産会社の担当者は不動産売却のプロですから上記のような事情をよく理解しており、その上で査定価格を提示しています。
高い査定価格を提示する不動産会社の中には、過去に同じような物件を売却した経験から、強気な価格設定にしている場合もありますし、残念ながら根拠のない場合もいます。

こうした事を理解するためにも複数の不動産会社から査定価格の提示を受けて、その査定価格の根拠を聞いておく事が大切です。
また、複数の査定価格を知ることで、自分の売却しようとしている不動産の適正価格が把握できるというメリットがあります。
不動産の適正価格を把握することで、できるだけ早く売りたいのであれば相場より安い価格設定を、時間がかかっても良いので高く売りたいのであれば相場より少し高い価格設定をするなどの判断が可能になります。

メリット2:不動産会社を比較できて、優秀な営業マンが見つかる

 class=
不動産の売却では、広告活動や案内、価格交渉などその手続きのほとんどを不動産会社の担当者にしてもらうため、不動産売却を成功させるためには優秀な営業マンを見つけることが何より大切です。
一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼すれば、それぞれの営業マンから査定価格の提示を受けることができます。
その時の説明に説得力があるか、査定額の根拠への質問にちゃんと答えられるか、またそれまでの過程で 素早い応対を取ってくれるかなど、優秀な営業マンかどうかを比較することができます。

メリット3:時間と手間が省ける

普段から不動産会社と親交のある方はそう多くないでしょう。

不動産の価格査定は、これまでご説明したように複数の不動産会社に価格査定を依頼するのが基本ですが、すぐに複数の不動産会社が思い浮かぶ方は少ないはずです。
1件1件、訪問したりインターネットで検索したりしても良いのですが、一括査定サービスでは物件情報を入力するだけで周辺の不動産会社を複数紹介してもらえます。

メリット4:売却する物件を得意とする不動産会社に出会える

不動産会社は、それぞれエリアや不動産のタイプで得意な分野と不得意な分野を持っています。

エリアであれば分かりやすいですよね。ある特定のエリアに特化して不動産の仲介を行っている会社も少なくありません。不動産会社は営業効率の観点で近隣のみに限定していることが多くあります。
そうした会社は、地元の大家さんとつながっていたり、賃貸物件も扱っていることもあります。それにより賃貸入居者へ不動産の売買を紹介したり、また地元の大家さんが物件を求めていたら紹介したりするなど、その不動産会社が持っているお客様へのアプローチも可能になります。

一方、不動産のタイプとは新築物件が得意な業者や中古物件が得意な業者、投資物件が得意な業者などで、これは一般の方が想像するより顕著です。
これは、新築物件と中古物件、投資物件では売り方が全く違うことが原因です。
一括査定サービスを利用すれば、売却不動産のタイプと同じタイプの売却が得意な不動産会社の紹介を受けられるので便利です。

契約しない不動産会社に対してお断りの連絡を入れやすい

 class=
不動産売却では、複数の不動産会社に査定を依頼するのが基本です。

場合によっては、全ての不動産会社と媒介契約を締結しても良いのですが、中にはお断りしたい不動産会社もあるかもしれません。仲介を依頼する会社は1社に絞りたいという方もいらっしゃるでしょう。
この時、不動産会社に1社1社お断りの電話を入れるのは大変ですし、気持ちの良いものではありません。

営業マンとしては「断られてからが営業の始まり」という言葉があるように、お断りの電話から相手の良いように話を変えられて、いつの間にか契約させられていたというようなこともあるかもしれません。

しかし、一括査定サービスを介した査定依頼では、不動産会社の方も「他社に査定を依頼していること」を知っており、断られることに慣れています。
そのため、お断りの連絡もしやすいです。
また、中には 「お断り代行サービス」 を実施している運営会社もあります。

デメリット1:一度にたくさんの不動産会社から連絡がくる

一括査定サービスのデメリットとして挙げられるのが、物件情報を入力して査定を依頼しただけで複数の不動産会社から連絡が来ることです。

一括査定サービスの運営側も気をつけているとはいえ、中には強引な営業をかけてくる担当者もいるでしょう。
面倒に感じる方もいらっしゃるかもしれません。

ただし、一括査定サービスには運営窓口があるため、どうしてもしつこくて相手にするのが面倒であれば、窓口に連絡すれば、窓口から不動産会社に連絡してもらえます。

デメリット2:郊外だと紹介数が少ない

一括査定サービスは、その提携不動産会社の数によって都心であれば複数の不動産会社の紹介を受けられるものの、郊外では1社も紹介を受けられないということもあります。

しかし、一括査定サービスの中でも提携不動産会社数の多い会社を選べば、郊外であっても複数の不動産会社の紹介を受けられるはずです。 自分の売却する不動産が郊外にあるのであれば、一括査定を依頼する先を、提携不動産会社数の多いものにすると良いでしょう。

仲介手数料は安ければいいものでもない

仲介手数料は、上限額を支払うのが一般的ですが、特に都心で競争の激しいところでは、仲介手数料を半額にするなどして差別化を図っている会社もあります。

仲介手数料が安いからといって対応が悪かったり、契約内容が杜撰だったりするかというとそうとは限りません。
こうした会社は、インターネットをメインに広告活動を行うなどして、従来の販売形態より仲介にかかる経費を下げるなどの企業努力で、仲介手数料の安さを実現していることが多く、そのサービスの質は他の不動産会社と変わりません。

もちろん、中には対応が悪い会社もいるでしょうが、それは仲介手数料の高い会社でも一緒でしょう。
こうした前提がありながらも、特に不動産売却の仲介においては、仲介手数料が安ければいいものでもない、ということが言えます。

先にお伝えしましたが、不動産の売却は優秀な不動産会社の営業マンと出会えるかどうかが大切です。
優秀な不動産会社の営業マンには、誰もが不動産を預けたいと思うものです。
一方、不動産会社の営業マンにも、1人で取り扱いのできる数には限りがあります。

ひっきりなりに不動産の売却依頼が届く営業マンにとって、仲介手数料の値引きを交渉してくる売主は魅力的に映るでしょうか。
こうした理由により、不動産の売却において仲介手数料は上限額での取引とした方が、優秀な営業マンと出会える可能性は高くなり、ひいては不動産を高値で売却できる可能性が高くなると言えるでしょう。

ここまでご説明したように、不動産の売却では、複数の不動産会社に査定を依頼するのが一般的で、複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば一括査定サービスの利用がおすすめです。
一括査定サービスにも多くの運営会社がありますが、その中でもおすすめはイエウールです。

イエウールの特徴は 提携不動産会社数が1,400社と多い 事です。
提携不動産会社数が多い事で、郊外でも多くの不動産会社の紹介を受けられる可能性が高くなります。郊外でなくとも、多くの不動産会社の紹介を受けられる事で、査定価格や不動産会社の比較検討がしやすく、結果として優秀な不動産会社の営業マンと出会える確率が高くなります。

不動産の売却を考えているのであれば、まずはイエウールで売却査定を依頼しましょう。

逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?