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こんにちは。イエウール編集部です。
不動産売却を行う際には、様々な契約書を取り交わします。不動産取引のような重要な契約の場合、契約書の有効性を担保するために印紙を添付します。印紙を入手する際には印紙税というものが購入金額に予め含まれています。
印紙税は取引金額の大きさによって決まり、不動産売却のように数百万数千万単位の契約の場合、こうした印紙の費用もかなり大きなものになります。
ここでは不動産売却の際に必要な印紙税について紹介します。
- 印紙税は1万円以上の契約をする際に課税される
- 不動産取引のように高額な契約の場合、印紙代だけで数万円になることもある
- 大きな金額の契約を行う際は税理士や不動産会社に依頼しよう
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はじめに
不動産売却では、不動産売買契約書を作成する際などに印紙税がかかります。しかし、不動産売却には諸経費がかかることは知っていても、具体的に印紙税について知らない人は多いのではないでしょうか。
そこで、不動産売却を考えている人に向けて、そもそも印紙税とは何か、また、不動産売却で印紙税がかかるものや税額などについて解説していきます。
不動産売却をするときは印紙税がかかる
不動産売却を行う際には、契約書などに印紙税がかかります。
印紙税とはどのようなもので、なぜ課税されるのでしょうか。
（１）印紙税とは？
印紙税は商業取引に関連する文書に対して課税されるものです。 印紙税が課税される文書は課税文書と呼ばれ、第1号文書から第20号文書までの20種類の文書があります。課税文書を具体的に挙げていくと、契約書や手形、株券、保険証券、領収書などです。
印紙税は文書の種類によって非課税となる金額や税額が異なります。
印紙税は決められた税額の収入印紙を文書に貼付することで納税します。
収入印紙の販売場所は郵便局や法務局、印紙売りさばき所です。
収入印紙は印紙売りさばき所として登録しているコンビニでも購入することができます。コンビニは土日も買える点は便利ですが、200円のものなどよく売れる印紙しか置いていないことが多いです。
また、金券ショップでも収入印紙が販売されていることがありますが、枚数は限られていること、企業などの税務処理では課税扱いになる点に注意が必要です。
（２）印紙税の納税義務者は？
印紙税の納税義務者は、課税文書の作成者です。複数人で作成した文書の場合は、連帯して印紙税を納付する義務を負っています。
課税文書に貼付した収入印紙には、再利用を防ぐために消印をしますが、複数人の契約であってもいずれか1名がすればよく、使用する印章に規定はありません。
また、消印は署名によるものでもよいことになっています。
（３）なぜ印紙税がかかるのか
商業取引に関連する文書に印紙税が課税される理由は2つあります。1つは、商業取引で文書を作成する際には、何かしらの利益が発生するためです。
2つ目として、文書を作成することで取引内容が明確になり、取引を安定させることができるためであり、信用の裏付けのために、印紙税として軽度の負担が求められています。
不動産売却でも、課税文書に該当する契約書や領収書には印紙税がかかります。
印紙税法で規定されている第1号文書から第20号文書に該当する文書で、非課税文書に該当しないものは、原則として印紙税の課税対象になります。
不動産売却に関連する書類を説明するとともに、印紙税として課税される費用をまとめました。
（１）不動産売買契約書
印紙税は下記の書類にかかる
| 記載金額 | 不動産売買契約書 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円～10万円以下 | 200円 |
| ～50万円以下 | 200円 |
| ～100万円以下 | 500円 |
| ～500万円以下 | 1,000円 |
| ～1,000万円以下 | 5,000円 |
| ～5,000万円以下 | 10,000円 |
| ～1億円以下 | 30,000円 |
| ～5億円以下 | 60,000円 |
| ～10億円以下 | 16,0000円 |
| ～50億円以下 | 32,0000円 |
| 50億円を超えるもの | 48,0000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 |
※2020年3月31日までの軽減税率を適応
不動産売買契約書は、不動産の売買価格や支払い時期、支払い方法、所有権移転の時期や引き渡しなどに関して取り決める契約書です。
宅地建物取引業法でも、書面で交付することが義務付けられています。
不動産売買契約書は売主と買主の双方の分の契約書を作成する場合は、2通とも課税文書とみなされるため、それぞれに印紙税が課税されます。
一方、契約書を1通のみ作成し、売主と買主で、片方が原本、もう片方が控えとしてコピーを保存する場合には、印紙税の課税対象となるのは原本のみです。
つまり、収入印紙の貼付が必要なのは原本のみのため、印紙税が節約できます。
ただし、コピーの方も契約者の直筆の署名捺印がある場合には、課税文書とみなされ印紙税の課税対象になります。
売主側はコピーでも問題ありませんが、契約内容を巡って訴訟になったときにリスクがあることを認識しておきましょう。
（２）売買契約書以外の不動産に関係する契約書
| 記載金額 | 工事請負契約書 | 土地の賃貸借契約書 金銭消費貸借契約書 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円～10万円以下 | 200円 | 200円 |
| ～50万円以下 | 200円 | 400円 |
| ～100万円以下 | 200円 | 1,000円 |
| ～500万円以下 | ～200万以下 200円 ～300万円以下 500円 ～500万円以下 1,000円 |
2,000円 |
| ～1,000万円以下 | 5,000円 | 10,000円 |
| ～5,000万円以下 | 10,000円 | 20,000円 |
| ～1億円以下 | 30,000円 | 60,000円 |
| ～5億円以下 | 60,000円 | 100,000円 |
| ～10億円以下 | 16,0000円 | 200,000円 |
| ～50億円以下 | 32,0000円 | 400,000円 |
| 50億円を超えるもの | 48,0000円 | 600,000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 | 200円 |
※工事請負契約書は、2020年3月31日までの軽減税率を適応
不動産売買契約書以外にも、不動産売却に関連する契約書として、工事請負契約書や賃貸借契約書、金銭消費貸借契約書が挙げられます。
工事請負契約書は、土地を購入後に新築の建物を建てる場合や建物を購入し、リフォーム工事を行う場合に締結するものです。
賃貸借契約書は、土地の賃貸借契約書は印紙税の課税対象になりますが、建物の賃貸借契約書は課税対象ではありません。
建物の賃貸借契約書は課税文書にも非課税文書にも該当しない、不課税文書という扱いのため、印紙税に関する取り決めがありません。
そのため、建物の賃貸借契約書には、収入印紙を貼付する必要がないのです。
（３）領収書
| 記載金額 | 領収書 |
|---|---|
| 5万円未満 | 非課税 |
| 5万円～100万円以下 | 200円 |
| ～200万円以下 | 400円 |
| ～300万円以下 | 600円 |
| ～500万円以下 | 1,000円 |
| ～1,000万円以下 | 2,000円 |
| ～2,000万円以下 | 4,000円 |
| ～3,000万円以下 | 6,000円 |
| ～5,000万円以下 | 10,000円 |
| ～1億円以下 | 20,000円 |
| ～2億円以下 | 40,000円 |
| ～3億円以下 | 60,000円 |
| ～5億円以下 | 100,000円 |
| ～10億円以下 | 15,0000円 |
| ～10億円を超えるもの | 20,0000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 |
不動産売却の際に、売買代金を受領したときの領収書も印紙税の課税対象です。
ただし、売買代金の領収書に印紙税が課税されるのは、不動産会社などが不動産を売却した場合のみになります。
売主が個人で、マイホームやセカンドハウスを売却した場合は、営業に関しない受取書として扱われるため、印紙税の課税対象ではなく、収入印紙の貼付は不要です。
ただし、売主が個人であっても、マイホームやセカンドハウス以外の場合は、営業とみなされて印紙税の課税対象になるケースもあります。
印紙税の軽減税率とは
不動産売却に関する印紙税は、一部に軽減税率が適用されています。
対象となる文書の種類や軽減されている税率などについてまとめました。
（１）何に適用されるものか
印紙税の軽減税率の適用対象となっているのは、契約書の記載金額が10万円を超える「不動産売買契約書」と100万円を超える「建設工事請負契約書」です。記載金額が10万円以下の不動産売買契約書や100万円以下の建設工事請負契約書は、印紙税の軽減の対象にはなっていません。
不動産売買契約書も工事請負契約書も、契約書の記載金額が1万円未満の場合は非課税です。
また、不動産売買契約とほかの課税対象となる契約が併記されている場合は、併記されている契約も、印紙税の軽減税率の適用の対象です。
建設工事請負契約と併記されている請負契約も対象になります。
ただし、建物の設計や、家具の製作や修理のみの請負契約の場合は、建設工事に該当しないため、印紙税の軽減措置の対象外です。
軽減税率の適用期間は1997年4月1日からで、2018年3月31日までの予定でしたが、2020年3月31日までに延長されています。
つまり、2020年3月31日までに不動産の売買契約や建設工事請負契約を締結したケースが対象です。
（2）税率がいくらになるのか
契約書に記載されている金額によって、軽減税率は異なります。契約書の記載金額が、不動産売買契約書の場合は10万円を超えて1億円以下の場合、工事請負契約書の場合は100万円を超えて1億円以下の場合、50％軽減されます。
どちらも、記載金額が1億円を超えて5億円以下の場合は40％の軽減、5億円を超える場合は20％の軽減です。
（3）印紙税の税額の計算方法
具体的にどのくらい印紙税額が軽減されるのか見ていきましょう。たとえば、不動産売買契約書も建設工事請負契約書も、契約書の記載金額が1,000万円の場合、本来の印紙税額が1万円のところ、50％軽減されるため、5,000円となっています。
2億円の場合は本来の印紙税額は10万円ですが、40％軽減されて6万円です。
また、建物建設工事の請負契約で契約金額5,000万円のものと建物設計の請負契約で契約金額500万円のものが併記された契約書の場合、契約書の記載金額は5,500万円です。
本来は6万円の印紙税額が50％軽減されて、3万円になります。
印紙税を払わなかった場合どうなるの？
「収入印紙を貼らなくても、税務署にはばれないのでは？」と思うかもしれません。しかし、課税文書に規定の収入印紙を貼らず、印紙税を支払っていない場合には罰則があります。 印紙税を支払わなかった場合の罰則である、過怠税についてまとめました。
（１）印紙税を払わなかった場合は過怠税
過怠税は、印紙税の課税文書の作成時に規定の金額の収入印紙を貼らなかった場合に課せられるものです。収入印紙を貼付していても、適切に消印をしていない場合も、過怠税の対象となります。
（２）払わなかった場合の罰則
課税文書に収入印紙を貼らなかった場合に、徴収される過怠税は納付するべき印紙税額の2倍の金額です。納付していない印紙税の分と合わせると、3倍の金額が徴収されることになります。
ただし、税務調査が実施される前に自ら貼っていないことを税務署に申告して納める場合は、過怠税は納付するべき印紙税額の1.1倍へと減額されます。
また、収入印紙を貼っているものの、適切な方法で消印していない場合の過怠税は、納付するべき印紙税額と同額です。
過怠税は、法人や個人事業主の税務処理で、法人税の損金や所得税の必要経費として処理することはできません。
実際に信用金庫や大手スーパーで収入印紙の貼付漏れが発覚して、過怠税を支払った事例もありますので、収入印紙はきちんと規定の金額を貼るようにしましょう。
印紙税手続きの流れ
印紙税の納付方法は2つあります。1つ目は収入印紙を課税文書に貼付して、印章または署名で課税文書と収入印紙にかかるように消印をする一般的な方法です。
2つ目は特例によるもので、税印押なつによる納付という方法があります。
課税文書の作成者が先に国に印紙税に相当する金額の納付を済ませておき、税務署で税印を押してもらう方法です。
税印押なつによる納付に対応している税務署は全国118署で、税印押なつ機を設置しているところに限られています。
契約書が作成される段階にならないと金額が確定しないケースは利用できません。
株券などで活用されている印紙税の納付方法ですが、不動産売却にはなじまないでしょう。
不動産売却の税金は複雑！相談できる税理士や不動産会社を探そう
不動産売却に関する税金は複雑ですので、不動産会社に相談しながら売却を進め、必要に応じて税理士に相談するとスムーズです。不動産売却に関して、税理士や不動産会社に相談するメリットをまとめました。
（１）税理士に相談するメリット
不動産売却では、印紙税以外にも、譲渡所得税や抵当権抹消登記のための登録免許税といった税金がかかることがあります。譲渡所得税は不動産売却で利益が出た場合に課税されるもので、確定申告の義務があります。
譲渡所得税は居住用の不動産の場合、所有期間によって税率が変わり、3,000万円の特別控除や買い替えによる特例があり、複雑です。
また、損失が生じた場合には、確定申告の義務はありませんが、確定申告で給与所得や事業所得などほかの所得と損益通算することで、税金が安くなる可能性があります。
不動産売却で利益が出た場合も、損失が出た場合も、自動的に税額が算出されるわけではありません。
自分で税金を計算して確定申告をするのは煩雑であり、特例に気づかず、不利な方法で計算して、申告してしまう恐れがあります。
あるいは、確定申告に誤りがあり、税務調査を受けて指摘された場合には過少申告加算税や延滞税がかかります。
そもそも、税金の計算方法がわからず、確定申告を怠った場合には無申告加算税がかかるかもしれません。
そのため、不動産売却に関わる税金を税理士に相談すると、譲渡所得税や損益通算で、有利な方法で税額を算出して、適正な確定申告ができることがメリットといえるのです。
（２）不動産会社に相談するメリット
不動産売却は不動産会社に相談すると、税金に関することを含めて、売却活動から契約の締結、引き渡しに至るまでの一連の流れでサポートを受けられることがメリットです。不動産会社では個別の税務相談に対応することはできませんが、一般的な税法の解釈としてアドベンチャーすることはできます。
また、税理士によって得意分野が異なるため、不動産売却に精通した税理士で信頼できる人材を自分で見つけるのは難しいかもしれません。
不動産会社に売却の仲介を依頼してサポートを受けていれば、不動産売却に詳しい税理士の紹介を受けることも可能です。
不動産会社探しに困ったときは一括査定サイトがお勧め
不動産売却は税金の面も含めて、不動産会社のサポートを受けながら進めていくのがお勧めです不。動産売却の成功の可否は不動産会社選びにかかっているといっても、過言ではありません。不動産会社を探す方法として、一括査定サイトの利用が挙げられます。不動産の一括査定サイトとは、所有する物件の情報や所有者の情報を入力すると、条件に合った不動産会社が表示され、一括で査定が依頼できるサービスです。
一度に複数の不動産会社に依頼ができるので、個別に連絡する手間が省けることがメリットです。
また、査定結果や対応を比較して、売却活動を有利に進められそうな不動産会社を選ぶことができます。
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「イエウール」なら、売却したい不動産に強い会社を探しやすいといえるでしょう。
まとめ
不動産売却には印紙税のほかに、譲渡所得税などの税金が発生します。税金や不動産売却に関することはプロに相談するとスムーズです。
一括査定サイトなどで、売却を希望する物件に合った不動産会社を見つけて、サポートを受けながら売却を進めていきましょう