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こんにちは。イエウールコラム編集部です。
給与所得以外の収入があるサラリーマンまたは個人事業主の方は、自身で確定申告をする必要がありますが、マイホームや投資用マンションなどの不動産を売却して売却益が出た場合も、確定申告をしなければならないことをご存知でしょうか？
確定申告を経験したことがないと、申告手続きはもちろん、必要書類をどう集めればよいのか、なにを揃えればよいのかといった最初の段階で挫折してしまうことも多いでしょう。
はじめに、不動産売却に伴う確定申告でどんな書類が必要になるのか、どう集めればよいのかについてわかりやすくご説明します。
- 不動産売却時に必要な確定申告を解説
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。
不動産売却をしたときに確定申告は必要？
まず確定申告とはなにか、どんな場合に必要となるのか見ていきましょう。
確定申告とは
確定申告とは、1年間（1月1日から12月31日まで）に生じたすべての収入・支出を合計し、申告書を作成して税務署へ提出、確定した所得税額を納付する一連の流れのこと です。
一般のサラリーマンであれば、会社が年末調整という形で同様の手続きを代行してくれるので、本人が確定申告をする必要はありません。
ただし給与以外の所得があったような場合は、個人事業主の方と同様、確定申告することになります。
確定申告が必要な場合
一般に給与所得に対しては所得税が課されますが、不動産の売却で得た売却益は税法上では「譲渡所得」という扱いになり、その額に応じて「所得税」と「住民税」が課されます。
これらはまとめて「譲渡所得税」と呼ばれることもあります。
前述のように給与所得だけなら確定申告は不要ですが、不動産を売却して譲渡所得があった場合は、確定申告して譲渡所得税を納める必要があります。
確定申告が必要になるのは、なにも投資用不動産を売却した場合に限りません。
自宅など居住用物件を売却して利益が出た場合も同じです。
確定申告は不動産を売却した年の翌年2月16日～3月15日までの間に行います。
期限である3月15日をすぎて申告（期限後申告）をすると、延滞税が発生するので注意しましょう。
確定申告が不要な場合
では、不動産を売却して損失が生じてしまったような場合はどうでしょうか？
売却して損失が出るケースは、わかりやすく言えば購入価格より売却価格が下回っている状態のこと。
このような場合は譲渡所得税の課税対象とならないため、原則として確定申告の必要はありません 。
ただ損失が大きいのであれば、むしろ確定申告することでほかの所得と相殺し、課税額を減らせます。
つまり、不動産を売却して損失が出た場合でもそのマイナス分を所得に組み込んで所得税と住民税を減らせる（＝節税ができる）ということです。
これを損益通算 と言います。
損失が出たようなケースでも損益通算によって節税になるので、積極的に確定申告をしましょう。
相続した土地を売却したい場合は、以下の記事も参考にしてください。
不動産売却をしたときの確定申告の手順
では不動産を売却したときの確定申告はどのように行えばいいでしょうか。確定申告の流れを簡単に解説します。
【手順1】適用される特例があるか確認する
まずは使用できる特例・控除があるか調べてみましょう。
特例ごとに別途必要となる書類がありますので、確定申告に必要な書類をそろえる前に特例に応じた必要な書類を確認して、書類の入手がスムーズに終わるようにしましょう。
主な特例をいくつかご紹介します。
3,000万円特別控除の適用
自宅（居住用不動産）を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用になり、この特別控除額を譲渡所得から差し引いた金額が課税対象となります。
| 譲渡所得税＝（課税譲渡所得－3000万円）×譲渡所得税の税率 |
ただし、
- 売却した不動産に売主自身が居住していたこと
- 親子や夫婦など親族間の売買ではないこと
- 売却した年から過去2年の間に同じ特例や譲渡損失などの特例を受けていないこと
などいくつかの条件を満たす必要があります。
特別控除の特例の詳細は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」を参考にしてみてください。
特定居住用財産の買換え特例の適用
自宅などの居住用不動産を売却して代わりに新しい家・マンションを買った場合、譲渡益に対する課税を繰り延べることができる制度が「特定居住用財産の買換え特例」 です。
たとえば、2,000万円で購入した自宅が6,000万円で売れたとします。
この場合、通常は譲渡益である4,000万円に課税されることになりますが、売却後に新たな家を7,000万円で買い換えると、売却したその年の課税が行われません。
ただしこれは税の支払い義務が消滅したわけではなく、将来、買い換えた家を売却するまで課税が繰り延べられるだけ という点に注意が必要です。
もし、この7,000万円の新居を8,000万円で売却したとすると、合計で5,000万円（譲渡益4,000万円＋1,000万円）が課税対象になります。
この特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
- 売却した不動産に売主自身が居住していたこと
- 親子や夫婦など親族間の売買ではないこと
- 売却した年から過去2年の間に同じ特例や譲渡損失などの適用を受けていないこと
- 家屋と土地または借地権もともに売却すること
- 居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
- 売却した不動産も買い換えた不動産もともに国内にあること
- 売却代金は1億円以下であること
- 売却した自宅は10年以上所有していたものであること
- 買い換えた建物が50平米以上500平米未満であること
- 売却した日から起算して3年以内に買い換えること
- 買い換えた建物が耐火建築物であること
また、居住していた建物を取り壊した場合にはこちらも適用条件となってきます。
- 取り壊した年の1月1日の時点で10年以上所有していること
- 土地の譲渡契約は家屋取り壊しの1年以内に締結されていること
- 居住しなくなってから3年以内の売却であること
- 建物取り壊しから譲渡契約締結まで、土地を駐車場などに利用していないこと
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用
自宅を売却して損失が出た場合は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用」を受けることができます。
この場合の「損益通算」とは、5年を超えて保有している自宅（居住用財産）を売却した時点で住宅ローンの残債が10年以上あり、しかも売却損が生じている場合に、この売却損を給与所得などから差し引くことができる というものです。
ただし、差し引くことができる金額には一定の制限があります。
また、「繰越控除」はその年度で通算できなかった分を翌年以降3年間にわたり繰り越して計算（控除）できる という仕組みです。
この特例を受けるには以下の条件を満たさなければなりません。
- 5年を超えて保有していた自宅（居住用財産）であること
- 売却した時点で、住宅ローン（償還期間が10年以上のもの）の残債があること
- 売却損が生じていること
- 売却した年から過去3年の間に同じ特例や譲渡損失などの適用を受けていないこと
【手順2】必要な書類を準備する
必要な書類が分かったら実際に入手していきましょう。必要な書類は税務署から入手するものと自分自身で用意するものがあります。
必要な書類は後ほど詳しく解説します。
【手順3】譲渡所得税を計算する
書類が集まったら、実際に自分が納める譲渡所得税の金額を計算しましょう。
計算方法は以下の通りです。
STEP1：譲渡所得を計算する
譲渡所得税は売却益（譲渡所得）に税率がかかるので、まずは売却益がどれほどあるのか計算しましょう。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
売却価格：不動産を売却した価格
取得費：売却した不動産を取得した購入代金とその購入にかかった費用
譲渡費用：不動産を売却するときにかかった費用
取得費や譲渡費用に含まれるものが詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサーNo.3253「取得費となるもの」、No.3255「譲渡費用となるもの」をご覧ください。
STEP2：譲渡所得税を計算する
譲渡所得が計算出来たら、譲渡所得税を計算しましょう。
譲渡所得税の税率は所有期間5年を境に税率が変わり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超は「長期譲渡所得」と扱われます。
譲渡所得にかかる税金は以下の通りです。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
所有期間によって税率が変わるため、よく確認して計算しましょう。
【手順4】確定申告書を作成する
譲渡所得税の計算が終わったら、いよいよ書類を作成していきます。
書類の作成は手書きで行う方法と国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用する方法の2つがあります。
「確定申告書等作成コーナー」では入力画面に従って入力することで、自動的に計算も行え、簡単に確定申告書等が作成できます。
書類の詳しい記入方法も後ほど解説してきます。
【手順5】確定申告書を提出する
書類が出来上がったら税務署に提出しましょう。申告書等を提出する方法は、「税務署に直接持参する」、「郵送する」、「e-Taxで申告する」の3つあります。
税務署に直接申告書を持参することで、書類を作る過程で疑問に思ったことをその場で聞くことができたり、その場で申告書を作成することもできます。しかし確定申告の時期の税務署はとても込み合っているため時間に余裕をもって提出するようにしましょう。
郵送する場合は、手書きで作成した書類、もしくは「確定申告書等作成コーナー」で作成した書類を印刷して郵送します。
e-Taxを使って提出する場合はID とパスワードが必要です。このIDとパスワードは近くの税務署で発行することができます。e-Taxは税務署の開庁時間に関わらず24時間提出が可能であるため、開庁時間内に税務署へ行くことが難しい方はぜひ利用してみてください。
【参考】税理士に依頼することもできる
以上が不動産売却をしたときの確定申告の流れでした。
初めて確定申告をする方、また確定申告に慣れていない方にとっては、けっこう骨が折れる作業でしょう。
ほとんどの記入欄は源泉徴収票の内容を転記するだけなので簡単ですが、譲渡所得内訳書の作成や建物の償却費の算出など、専門家でないと難しい項目があるのもまた確かです。
「時間もないし、自分には難しいかも──」。
そんな場合は、思い切って確定申告をその道のプロである「税理士」にまかせるという手もあります。
税理士なら申告に必要な書類がなにかよくわかっているので、不備があればすぐに指摘してくれます。
また、確定申告のプロは節税のプロでもある ので、売却益が思いのほか大きかったり、無視できないほどの損失が生じたりした場合も税理士に一任したほうが無難です。
年末も多忙で確定申告に時間を割けないという方は、検討してみると良いでしょう。
気になる費用の相場は？
さて、気になるのは税理士に支払う費用 ではないでしょうか？
何十万という金額ならちょっと躊躇してしまいますが、相場は5～10万円程度 と意外にもリーズナブルです。
これだけのコストで仕事に支障を来さずに済むなら、むしろ「安い」と言えるかもしれませんね。
しかも相手は税を扱うプロです。
「こうすればもっと節税ができますよ」というアドバイスもしてくれます。
ただ書類を作成し、申告手続きを代行するだけが税理士の仕事ではありません。
コストをかけただけの見返りは必ずあると考えて良いでしょう。
不動産売却時の確定申告に必要な書類と記入方法
不動産売却時に1番大変な作業は、必要書類の入手と書類の作成です。とくに不動産売却に伴って利益や損失が出た場合の確定申告では10点前後の書類が必要となり、集めるだけでも大変そうです。
ここからはどんな書類が必要なのか、書類の記入方法について解説してきます。
特例控除を利用する場合、特例ごとに必要になる書類が違います。自分が使用する特例に応じて書類を入手しましょう。
基本的な書類
まずは確定申告に必要な書類です。ほとんどのものが不動産の取得時・売却時に入手している書類となっています。自宅に保管してあるかどうか確認しましょう。
源泉徴収票はサラリーマン（給与所得者）の場合、前年末～1月頃に会社から支給されるので、くれぐれも紛失や破損などがないようにしましょう。
また年金受給者の場合は、1月下旬頃に日本年金機構から源泉徴収票の原本が送られてきます 。
戸籍の附票は売却不動産のある市区町村で入手することができます。
確定申告の用紙と譲渡所得の内訳書は税務署、もしくは国税庁の「【申告書用紙】」からダウンロードできる書類です。
電子申告ではなく紙ベースで申告する場合は、所定の用紙を入手します。
確定申告書の用紙には申告書「A」と「B」がありますが、「A」は収入が公的年金や雑所得、配当所得などで予定納税額のない方 が使用します。
給与所得があるサラリーマンや公務員の方は、Bを使用 しましょう。
また、譲渡所得の内訳書も必要になります。
- 戸籍の附票（売却後2ヵ月経過後発行されたもの）
- 取得時に取り交わした売買契約書・建築請負契約書（写し）
- 取得時にかかった仲介手数料の領収証（写し）
- 取得時にかかった登記費用など諸費用の領収証（写し）
- 売却時に取り交わした売買契約書と領収証（写し）
- 売却時にかかった仲介手数料の領収証（写し）
- 売却時にかかった測量費・登記費用など諸費用の領収証（写し）
- 売却した土地・建物の全部事項証明書
- 源泉徴収票
- 確定申告書の用紙（申告書B・申告書第三表／分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
3,000万円特別控除の適用を受ける場合に必要な書類
- 住民票除票
特定居住用財産の買換え特例の適用を受ける場合に必要な書類
- 住民票
- 売却した不動産を10年以上所有していたことが証明できるもの＝登記事項証明書（写し）
- 買い換えた不動産が1億円以下であることを証明できるもの＝売買契約書（写し）
- 買い換えた不動産の面積を証明できるもの＝売買契約書（写し）
- 買い換えた不動産が耐火建築物であることを証明するもの＝売買契約書（写し）
- 買換（代替）資産の証明書
- 先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
- 代替資産の取得期限延長承認申請書
※専門的な書類が多いので、信頼できる不動産会社に相談してください。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けるために必要な書類
- 居住用財産の譲渡損失金額の明細書（確定申告書付表）
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- 自宅を5年以上所有していたことが証明できる登記事項証明書や売買契約書（写し）
- 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（売買契約日の前日のもの）
※専門的な書類が多いので、信頼できる不動産会社に相談してください。
紙で確定申告する場合の書類の書き方
ここからは書類の書き方を解説します。
税務署で入手、または国税庁のサイトからダウンロードしてプリントアウトした申告書Bの第一表・第二表、申告書第三表（分離課税用）の3種類の用紙に記入していきます。
意外にカンタン！譲渡所得内訳書の作成
申告書を作成する前に、下記の要領で、譲渡所得内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】の作成から着手します。なお、建物の償却費計算について詳しくは税務署の担当官に相談してみると良いでしょう。
1. 売買契約書に記載された物件の所在地を記入する。
2. 売却前の現況で該当する項目にチェックを入れる。
3. 実測して売却した場合には、実測面積を記入する。
4. 利用状況で該当するものにチェックを入れる。
5. 売買契約書の日付を記入する。引き渡した日は、最終代金を受領した日付を記入する。
6. 土地、建物が共有だった場合は、売り主の持ち分とほかの共有者の住所、氏名、持分を記入する。
7. 譲渡金額の総額を記入する。
8. 手付金、残金を記入する。譲渡代金で未収金があれば、それも記入する。
9. 該当するものにチェックを入れる。
第一表の記入
記入の仕方は簡単。
手元に用意した源泉徴収票の内容を下記のように該当する項目に転記するだけです。
- 収入金額→源泉徴収票の「支払金額」の項目を記入
- 所得金額→源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を転記
- 社会保険料控除→源泉徴収票の「社会保険料等の金額」を転記
- 生命保険料控除→源泉徴収票の「生命保険料の控除額」を転記
- 地震保険料控除→源泉徴収票の「地震保険料の控除額」を転記
- 配偶者（特別）控除（※）
※生計を一にする配偶者で、その人の合計所得金額が38万円以下であれば配偶者控除が適用されます。
第二表の記入
第一表同様に、こちらも源泉徴収票の内容を転記していきます。
1. 収入金額→源泉徴収票の「支払金額」の項目を転記
2. 所得金額→源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を転記
3. 社会保険料控除→源泉徴収票の「社会保険料等の金額」を転記
4. 生命保険料控除→源泉徴収票の「生命保険料の控除額」を転記
5. 地震保険料控除→源泉徴収票の「地震保険料の控除額」を転記
第三表（分離課税用）の記入
すでに作成済みの譲渡所得内訳書の内容を、下記のように転記していきます。
なお、税金の計算部分は、申告書Bの第一表から1、2、3部分を転記します。
ただし、3の所得金額は1,000未満の端数を切り捨てて記入してください。
1. 分離課税一般分→譲渡所得内訳書の「収入金額」の項目を転記
2. 必要経費→譲渡所得内訳書の「必要経費」を転記
3. 差引金額→譲渡所得内訳書の「差引金額」を転記
4. 分離課税一般分→譲渡所得内訳書の「譲渡所得金額」を転記
5. 地震保険料控除→譲渡所得内訳書の「譲渡された土地・建物の所在地」を転記
計算部分
不動産売却での税金について詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
e-Taxで確定申告する場合の利用方法
税務署の開庁時間は平日のみと、忙しい人はなかなか行くことができません。
しかし先ほどもお伝えした通りe-Taxを使えば税務署に行かずに簡単に確定申告を行うことができます。
ここからはe-Taxの利用方法についてお伝えします。
なお確定申告書類の作成方法については国税庁が公開している下記の動画で詳しく解説されています。合わせてご覧ください。
利用開始手続き
e-Taxで電子申告する場合は、まず次の要領で利用開始手続きを行う必要があります。
一度準備が整えば確定申告が格段にラクになるのでぜひトライしてみてください。
| Step1 利用環境を確認 | OS→Windows以上/ MacOS10.10以上ブラウザー→IE11以上/ Safari10.1以上 PDF→Adobe Acrobat DC 以上を満たしていればOK！ |
| Step2 マイナンバーカードの取得 | 市区町村役場に申請して取得します。 |
| Step3 ICカードライターを準備 | マイナンバーカードに対応したICカードライターを家電量販店などで入手します。 |
| Step4 セットアップ | e-Taxの利用に欠けているアプリケーションを国の庁のページからダウンロードし、インストールします。 なお、詳細はこちらで確認できます。 |
▼
| 申告開始 |
入力
紙ベースと同様の内容を、準備した書類を見ながら画面の案内にしたがって入力します。
詳しくは国税庁が公開しているマニュアルをご参照ください。
e-Tax ソフト操作マニュアル
なお、作成済みの申告書はデータで提出（送信）することも、プリントアウトしてほかの必要書類とともに管轄の税務署に提出することもできます。
まとめ：確定申告をスムーズに進めるコツ
税理士にはそれぞれ得意分野があるため、「不動産の売却に伴う税の申告は守備範囲の外」というケースがあっても不思議ではありません。
それなら、不動産の売却や購入はもちろん、それにまつわる税についても詳しい不動産会社に税の相談をしてみましょう。
確定申告について一人で悩んでいても時間はかかる一方で、出てくる解決策は限られています。
「悩むくらいなら（相談に）動いてみる」という姿勢のほうが、納得できる結果につながりやすい のかもしれませんね。
確定申告の手続きや書類集めで悩む方は、まず頼れる不動産会社を探しましょう。日本最大級の売却一括査定サイト「イエウール」なら、全国規模のネットワークからあなたに合った不動産会社がすぐ見つかります。
もちろん、確定申告や節税の相談だけでなく、不動産の売却も安心してまかせられる優良な企業ばかり。
利用者数は1,000万人超、不動産会社は同様のサイトと比べてもトップクラスの1,500社以上 と提携しており、全国の不動産会社へ査定依頼を出すことができます。
悪質な不動産会社を徹底排除し、ユーザーにとって不利益な業者は一切登録していない というのも「イエウール」の強み。「一括査定サイトは、強引な営業電話が多いからイヤだな」と感じていた方も、気軽に利用することができるでしょう。ぜひ、一度チェックしてみてください。
家の売却について知りたい方は、【家を売る】損せず高く売却するコツや流れの記事をご覧ください。
もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。
- 不動産を高く、そして失敗せずに売却する方法を優しく解説します。
- マンション売却で覚えておきたい手順や売却時の注意点などについて解説します。
- 自宅（戸建て）の住み替えを検討している方に、戸建て売却の基礎知識や不動産会社の選び方をご紹介します。
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- 【マンション売却の費用はいくら？】仲介手数料・税金と節税対策
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