この記事では、初めて不動産売却をされる方にとっては馴染みにくい、不動産売却にかかる手数料や税金などの費用について詳しくご紹介していきます。

不動産売却の費用についてしっかりと理解し、売却を成功させましょう。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 不動産売却にかかる費用の内訳

不動産売却の費用の内訳は以下の通りです。

不動産売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な費用についてを中心にご紹介しております。更に詳しく知りたいという方は、このまま読み進めていただければと思います。

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2. 仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格	仲介手数料(税抜)	消費税8% 仲介手数料(税込)	消費税10% 仲介手数料(税込)
1,000万円の場合	36万円	38万8,800円	39万6,000円
3,000万円の場合	96万円	103万6,800円	105万6,000円
5,000万円の場合	156万円	168万4,800円	171万6,000円
1億円の場合	306万円	330万4,800円	336万6,000円

消費税については、2019年10月から増税となりますので、計算の際には注意が必要です。

また、度々仲介手数料は無料にすることができるかというご相談を頂く場合があります。法律としては上限を定めているだけですので、理論上は無料にすることが可能です。

しかし、基本的にはオススメしません。なぜならば、不動産売却において契約した不動産会社とは一蓮托生の関係だからです。素敵な買い主を見つけてきてもらう代わりに支払う報酬が仲介手数料ですので、不動産会社の担当の方には、良い仕事をしていただくためにもしっかりと報酬は支払うと良いでしょう。その上で、もし何らかの事情がある場合には、信頼の上でしっかりと事情を説明することが大切です。

3. 印紙税とは

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。

記載された契約金額	税額
10万円を超え　50万円以下	200円
50万円を超え　100万円以下	500円
100万円を超え　500万円以下	1千円
500万円を超え　1,000万円以下	5千円
1,000万円を超え　5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え　1億円以下	3万円
1億円を超え　5億円以下	6万円
5億円を超え　10億円以下	16万円
10億円を超え　50億円以下	32万円
50億円を超えるもの	48万円

例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。

印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課され、また印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。

4. 抵当権抹消のための費用とは

抵当権抹消のための費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消をするために掛かる費用です。

目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~2万円と考えておきましょう。なお、もしも個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円で済ませることも可能です。ただし、難しくて、かつ、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをオススメします。

5. ローンを一括返済するための費用とは

売却する不動産を購入する時に住宅ローンを利用しており、残債がある場合は売却までの間に完済しておく必要があります。この時、金融機関に対して一括繰り上げ返済する必要があり、それには手数料がかかります。

なお、繰り上げ返済の手数料は窓口で行う場合、電話で行う場合、ネット経由で行う場合で異なることが多いです。例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口は32,400円、電話は21,600円、ネット経由は16,200円。三井住友銀行は窓口21,600円、電話10,800円、ネット経由5,400円となっています。

6. 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税とは

この3つの税金は、不動産を売却して売却益が出た場合に確定申告で支払う必要がある税金です。譲渡所得税と住民税は、物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。

項目	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得	5年以下 の場合	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超 の場合	15%	5%	0.315%	20.315%

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。例えば、平成25年4月1日に購入した不動産を平成30年4月1日に売却した場合、平成30年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わりますので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

確定申告については、手続きや書類が複雑で難しいため、詳細は別記事にてご紹介をさせていただきます。

7. その他費用とは

ここまで、不動産売却にかかる主要な費用についてご紹介をしてきましたが、その他に発生する可能性がある費用についてご紹介していきます。この章では、以下の費用についてご紹介していきます。

• 引越し費用
• リフォーム・ハウスクリーニング費用
• 測量費や解体費用

7.1 引越し費用

マイホームを売却する場合は、引き渡すまでの間に新居に引っ越す必要があります。引っ越し費用は運ぶ荷物の量や引っ越す距離によっても異なりますが、4~5人家族であれば15~20万円程度の費用は見ておいた方が良いでしょう。

なお、売却してから新居を購入しようと考えている場合は、新居を先に購入してから、後で不動産を売却するのでなければ、仮住まいへの引っ越し費用と、仮住まいから新居への引っ越し費用で2回引っ越し費用が発生する点に注意が必要です。

7.2 リフォーム・ハウスクリーニング費用

売却物件の状態によっては、フローリングやキッチン、お風呂のリフォームをした方が良いこともあります。フローリングのリフォーム程度であればそう費用も大きくないですが、キッチンやお風呂のリフォームであれば100万円程度の費用は見込んでおいた方が良いでしょう。

なお、買った人が自由にリフォームした方が良いケースもあるので、ハウスクリーニング程度で留めておくことがオススメです。ハウスクリーニングは大きさにもよりますが5~20万円程度が相場です。

7.3 測量費や解体費用

不動産を売却する際には、隣地との境界が確定しており、測量図も作成されているのが一般的です。昔は境界を確定しないまま売買することも少なくありませんでしたが、今は境界が確定していることを望む買主の方が多いです。また、基本的に、境界確定や測量にかかる費用は売主が負担するのが一般的です。境界確定と測量費用は、市や国の立ち合いが必要かどうかでも変わりますが、30~80万円程度が相場です。

一戸建ての場合、築年数が古ければ建物を解体して土地だけで売る方法もあります。日本ではまだまだ新築住宅の需要が大きく、中古住宅より新築住宅の方が売れやすいケースも少なくありません。建物を残したまま、住んでも解体しても良い状態で売却しても良いのですが、新築住宅用地としての売却を考えるのであれば先に解体してしまった方が売れやすいです。解体費用の相場は構造によって違い、木造住宅であれば坪3~4万円、鉄骨住宅であれば坪4~5万円、RC住宅であれば坪5~6万円程度見込んでおくと良いでしょう。

8. 不動産売却の費用を抑えるための方法とは？

ここからは、不動産売却の際にかかる費用を抑えて、少しでも手元に残る資金を増やすための方法について見ていきたいと思います。

8.1 3,000万円特別控除を受けよう

3,000万円特別控除とは、売却不動産がマイホームであることなど一定の要件を満たせば適用を受けられる特例で、課税対象の売却益から3,000万円を差し引くことができます。3,000万円特別控除の適用を受けるためには、以下のマイホームの定義を満たす必要があります。

マイホームの定義とは？

譲渡所得税において、居住用財産(マイホーム)を売却すると適用を受けられる特例がいくつかありますが、そのマイホームの定義は以下の通りです。

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1. 現在マイホームとして住んでいること
2. 住まなくなった日から3年を経過した日の属する年末までに売却すること
3. 建物を解体した時は２の範囲内で建物を解体してから1年以内に売買契約を結ぶこと
4. 単身赴任の場合は配偶者の住む家であること

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8.2 長期保有土地の1,000万円特別控除

長期保有土地の1,000万円特別控除とは、平成21年に取得した土地は平成27年以降、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却すると1,000万円の特別控除を受けられる特例です。平成20年9月に起こったリーマンショックによる景気後退を理由に、不動産流通を活性化する目的で制定されています。

8.3 被相続人の居住用財産(空き家)の3,000万円特別控除

被相続人の居住用財産(空き家)の3,000万円特別控除とは、相続や遺贈で取得した不動産が、被相続人(亡くなった方)のマイホームだった場合に3,000万円の特別控除を受けられる特例です。本制度の適用を受けるためには、対象となる不動産の建物が昭和56年以前に建てられた建物である必要があります。

8.4 所有期間10年超の軽減税率の特例

特別控除を受けるのとは別に、税率を下げることで税額を下げることもできます。所有期間10年超の軽減税率の特例とは、居住用財産の3,000万円特別控除と同様、売却した不動産が居住用財産(マイホーム)であった場合で、所有期間10年超の場合に受けられる特例で、 14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)の軽減税率の適用を受けられます。

なお、軽減税率の適用を受けられるのは課税譲渡所得が6,000万円以下の部分だけで、6,000万円超の部分については長期譲渡所得と同じ税率が課されます。

課税譲渡所得	6,000万円以下	6,000万円超
		6,000万円以下	6,000万円超
所得税	10%	10%	15%
住民税	4%	4%	5%
復興特別	0.21%	0.21%	0.315%
合計	14.21%	14.21%	15.315%

9. 売却益アップと費用削減のためには、会社選びが重要！

不動産売却は広告活動や案内活動、価格交渉などその多くを不動産会社の担当者の方に担ってもらうことになります。そのため、不動産売却を成功させるためには、信頼のおける不動産会社の担当者をパートナーにすることが非常に大切です。

とはいえ、普段の生活では不動産会社との接点がない方も多いことでしょう。そんな状態で、信頼のおける不動産会社の担当者を探すのは大変です。

こうした状況の時は、基本的に最初の価格査定時に複数の不動産会社に査定を依頼しておき、査定価格の提示を受ける際に査定価格の説明の仕方や説得力の有無、電話のレスポンスの早さなどで確認することができるでしょう。対応が微妙だと感じたら、逆に価格査定の結果が高くとも依頼を見送った方が良いケースもあります。

9.1. 媒介契約の三つの形を理解する

売却益をアップさせるために、媒介契約の形についてよく理解し、不動産会社が一生懸命動いてくれる方法を選ぶことが大切です。媒介契約には、以下の3つがあります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

細かな違いはありますが、大まかな特徴としては「一般媒介契約」は同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結できること、そして「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は同時には1社とだけ媒介契約を締結するということが挙げられます。

不動産会社側としては、物件の買い手が見つかり、成約まで至らないと利益を得る事ができません。そのため、基本的には「あなたの会社に任せます」という意味を込めて「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶことで、不動産会社は熱心に良い買い手を見つけるために動いてくれるはずです。

しかし、なかなか信頼ができる不動産会社が見つからないという場合には、1社のみに依頼をすることにはリスクがあります。その場合は、「一般媒介契約」を結ぶと良いでしょう。

9.2. 不動産売却相場と業者選びの悩みを解決する一括査定イエウール

不動産売却では、成功の肝となる優秀な不動産会社の担当者を見つけるため、はじめに複数の不動産会社に査定依頼することが基本です。そして、複数の不動産会社に査定をお願いする時は、1社1社お願いするよりも、一括査定サービスを利用すると便利です。

また、一括査定サービスの中にもいろいろありますが、オススメはイエウールです。イエウールの最大の特徴は提携不動産会社数が1,400社と多いこと。提携不動産会社数が多いことで郊外でも紹介を受けやすく、また売却する不動産と得意分野の重なる会社の紹介も受けやすくなります。

そこで提示を受ける査定価格を平均して相場を調べることもできますし、査定価格の根拠を聞いていく中で、優秀な担当者かそうでないかはなんとなく分かってきます。不動産の売却を考えている方は、優秀なパートナーを得て高値で不動産を売却するためにも、まずはイエウールで査定を受けてみてください。

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