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初めて不動産売却をされる方にぜひ知っていただきたい、仲介手数料や税金などの費用についてこの記事では詳しくご紹介していきます。
不動産売却にかかる手数料など費用をしっかりと理解し、売却を成功させましょう。
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不動産売却にかかる費用の一覧
不動産売却にかかる手数料をはじめとした費用の内訳は、以下の通りです。| 該当章 | 項目 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 3章 | 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 |
| 4章 | 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる |
| 5章 | 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000円~2万円程 |
| 6章 | ローンを一括返済するための費用 | 一括繰上返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
| 7章 |
所得税及び復興特別所得税・住民税
|
売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| 8章 | その他費用 | ※費用項目より異なる |
不動産売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な仲介手数料や費用を中心にご紹介していきます。
もし、自分で全て把握するよりもプロである不動産会社の方に査定を含めお願いしたいという方は、下記で一括査定をご利用いただければと思います。
不動産売却にかかる費用を抑えるには
不動産を売却する際には費用がかかることを解説しました。費用はかかるだけかけてしまうと、不動産をどんなに高く売却できても、手元に残る売却額が少なくなってしまうなんてことも。ここでは、売却にかかる費用を抑える方法を解説します。
控除を使って費用を抑える
不動産を売却した際に発生する税金を抑えるために、使える控除はいくつかあります。家を売却した理由や家の状況などによって使える控除が異なるので、どの控除が使えるか確認しましょう。居住用財産の3000万円控除
この控除を利用すれば、売却額が最大3000万円までが控除されます。つまり、利益が3000万円以下なら所得税・住民税を支払わなくて良いということになります。
ただし、売却した家が居住用に持っていたものでなくてはならないなどの条件があります。以下、当てはまらないか確認をしましょう。
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主な条件（簡略化・抜粋）
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|---|---|
| 1 | 長期・短期所有物件を問わない |
| 2 | 本人の居住用の建物であること |
| 3 | 居住用の物件が2つ以上ある場合は、生活の拠点となる建物である |
| 4 | 一時期的な入居・別荘などではないこと |
| 5 | 3000万円控除を受けるために入居した建物ではない |
| 6 | 土地だけの譲渡ではない |
| 7 | 譲渡先が配偶者・直系血族・同族会社ではない |
| 8 | 居住しなくなって3年経過する前 |
| 9 | 前年・前々年に居住用3000万円の特別控除を使っていない |
| 10 | 譲渡年の翌年3月15日までに確定申告すること |
自宅兼店舗となっている場合は自宅部分のみが適用となります。事業用部分が10％未満の場合はすべてを自宅をみなして問題ありません。また、3000万円控除は売却後に住み替えを行わなっても適用可能です。
そのほかの注意点などは国税庁のこちらのページをご確認ください。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除
住み替えで物件を売却し、その物件の売却額が購入金額より下回ってしまった場合、各種要件に当てはまれば、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除を利用できます。物件を売却して発生した譲渡損失をその年の給与や事業所得から控除できるというもの。つまり、損した分給与から差し引かれる税金が節税できるというもの。
その年の所得から控除しても控除しきれなかった場合は、翌年以降3年内に繰り越して控除を利用することが可能です。
損益通算の控除を使える条件は以下の通りになります。
| 主な条件（簡略化・抜粋） | |
|---|---|
| 1 | 居住用に使っていた土地・建物であること |
| 2 | 住まなくなってから3年以内であること |
| 3 | 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える |
| 4 | 譲渡した年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること |
| 6 | 買い換えをした年の12月31日において、買い換えた資産について償還期間10年以上の住宅ローンがあること |
特例の適用が除外されてしまう場合もあるので、詳しくは国税庁の解説ページをご確認ください。
各自治体の補助金を使って費用を抑える
自治体によっては住居に関して、一定の条件を満たせば補助金を出してくれるところがあります。主な補助金としては、空き家や古くなった外壁などの解体費用や環境に配慮した家にするためのリフォーム費用など。
各自治体によって支給される補助金額や条件などは異なるので、売却したい家が所在する地域の役所に問い合わせてみると良いでしょう。
地域によっては募集期間から先着順で支給、無くなり次第終了ということもあるので、売却のために解体やリフォームを検討しているのであれば、早めに確認をしておいた方が良いでしょう。
ハウスクリーニング費用を抑える
ハウスクリーニングの費用は同時に依頼することで費用を安くする交渉をするといいでしょう。住み替えで次に住む家が中古物件なら、多くの方は新居にもハウスクリーニングを利用します。そこで、売却物件と購入物件、いずれも同じ業者に依頼をして安くしてもらえないか交渉をするのです。業者によって対応はさまざまなので一概には言えませんが、交渉の余地はあります。
また、住み替えでない場合も1つの業者に依頼することで値下げ交渉のチャンスはあります。お風呂場、キッチン、フローリングと何箇所か依頼するのであれば、交渉してみる価値はあるでしょう。
ただし、交渉する際は最初から言うのではなく、見積もりが出た後相談するという姿勢で行いましょう。
交通費用を抑える
遠方の不動産を売却したい場合は交通費を抑えるのも重要です。相続などで取得した不動産の場合、不動産が地元にあるなど今住んでいる場所から遠く離れている場合もあるでしょう。新幹線や飛行機を使わないと行けない場合、その費用は片道1万5000円～4万円ほど。不動産を売るために何度も現地に赴いていては、それだけで数十万円ほどになってしまいます。
交通費を抑えるために現地に行く回数を減らしましょう。不動産会社への査定依頼は一括査定サービスのイエウールを利用するのが得策。
イエウールはWEB上のサービスなので、現地に行かずとも不動産会社に査定依頼をできます。しかも、一度の申し込みで複数社に申し込みができるので、現地にいるように不動産会社の査定を比較することができ、より良い不動産会社を見つけることができのです。
信頼できる不動産会社を見つければ、後は内覧や買主候補への対応を任せることができるので、現地に行く回数は抑えやすくなります。
不動産を売却する際、現地に行かなくてはいけない回数は最低3回。なるべく今住んでいる場所から対応できる方法を選んで、交通費を抑えましょう。
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【仲介手数料】不動産会社に支払う費用
ここからは各費用について解説していきます。仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合にかかる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。
この仲介手数料は仲介業務で必要となる費用に限定され、広告宣伝にかかる費用や購入希望者と交渉するための出張にかかる費用などは、別途請求される可能性がありますので注意が必要です。
支払うタイミングとしては、不動産の売買契約を結んだ際に仲介手数料の半分を支払い、残り半分は不動産を引き渡して不動産売却が完了した際に支払います。
仲介手数料には税金がかかる？
不動産売却を終えて、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。2019年10月から消費税は増税となりましたので、計算の際には注意が必要です。個人のマイホームには消費税が含まれず、仲介手数料の計算に際して消費税がかかる点にもご注意いただければと思います。
仲介手数料の相場と上限
仲介手数料の計算式は以下の通りです。これは法律で定められた上限であり、下限は定められていません。
例えば、不動産の売却価格が500万円の場合に、仲介手数料は以下のように計算します。
200万円以下の部分：200万円 × 5% + 消費税(10%) = 11万円
200万円を超える部分：200万円 × 4% + 消費税(10%) = 8.8万円
400万円を超える部分：100万円 × 3% + 消費税(10%) = 3.3万円
仲介手数料 = 11万円 + 8.8万円 + 3.3万円= 23.1万円
このように分けて計算することは大変なため、売却価格が400万円以上の場合には以下の速算式を使用します。
【売却価格400万円以上の場合の速算式】
- 仲介手数料 =（ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税
400万円の場合：（ 400万円 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税(10%) = 19.8万円
500万円の場合：（ 500万円 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税(10%) = 23.1万円
このように計算でき、上の仲介手数料と数字が一致します。
また、仲介手数料の相場としては、上限いっぱいの金額を適用している不動産会社が多くなっています。
目安として代表的な売却価格に対する手数料は以下の通りです。
仲介手数料(税込) |
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|---|---|---|
ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。売主に適用される場合は不動産会社から説明があるはずなので、事前に確認すると良いでしょう。
※本記事の最後に売買価格毎にかかる仲介手数料の上限額早見表を記載しております。
仲介手数料の値引きはできる？
仲介手数料の値引きはできるかというご相談を頂く場合が度々あります。法律としては上限を定めているだけですので、不動産会社に交渉することで値引きしてもらこともできるでしょう。しかし、基本的に仲介手数料の値引き交渉をすることはおすすめしません。なぜならば、不動産売却において契約した不動産会社とは一蓮托生の関係だからです。素敵な買い主を見つけてきてもらう代わりに支払う報酬が仲介手数料ですので、不動産会社の担当の方には、良い仕事をしていただくためにもしっかりと仲介手数料を支払うと良いでしょう。その上で、もし何らかの事情があり提示された手数料を支払えない場合には、信頼の上でしっかりと事情を説明することが大切です。
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【印紙税】売買契約書にかかる税金
印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼ることで納める税金のことです。2014年4月1日から2022年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。
軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。
例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。
印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課され、また印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。
【不動産登記費用】抵当権抹消時などに必要
抵当権抹消のための費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。- 住宅ローンを借りるための「担保」である「抵当権」をローンの残債を払い終わったため抹消するという意味です。
- 抵当権を抹消しておかないと、金融機関に抵当権を行使する権利が残ってしまいますので、金融機関はあなたの不動産を競売にかけることができます。
目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~2万円と考えておきましょう。なお、もしも個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円で済ませることも可能です。ただし、難しくて、かつ、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをおすすめします。
【ローン返済費用】一括返済の必要あり
売却する不動産を購入する時に住宅ローンを利用しており、残債がある場合は売却までの間に完済しておく必要があります。この時、金融機関に対して一括繰り上げ返済する必要があり、それには手数料がかかります。なお、繰り上げ返済の手数料は窓口で行う場合、電話で行う場合、ネット経由で行う場合で異なることが多いです。例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口は32,400円、電話は21,600円、ネット経由は16,200円。三井住友銀行は窓口21,600円、電話10,800円、ネット経由5,400円となっています。
【譲渡所得税】不動産売却益にかかる税金
不動産を売却したら、売却益は譲渡所得として確定申告が必要となります。この譲渡所得にかかる所得税など、確定申告と納付が必要となる税金について確認していきましょう。
所得税及び復興特別所得税・住民税とは
この3つの税金は、不動産を売却して売却益が出た場合に確定申告で支払う必要がある税金です。物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。の場合 |
|||||
の場合 |
なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。例えば、平成25年4月1日に購入した不動産を平成30年4月1日に売却した場合、平成30年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わりますので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。
確定申告については、手続きや書類が複雑で難しいため、詳細は別記事にてご紹介をさせていただきます。
【その他】不動産によっては発生
ここまで、不動産売却にかかる主要な費用についてご紹介をしてきましたが、その他に発生する可能性がある費用についてご紹介していきます。| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 引越し費用 | 15～20万円 |
| リフォーム・ハウスクリーニング費用 | 5～20万円 |
| 測量費や解体費用 | 30～80万円 |
引越し費用
マイホームを売却する場合は、引き渡すまでの間に新居に引っ越す必要があります。引っ越し費用は運ぶ荷物の量や引っ越す距離によっても異なりますが、4~5人家族であれば15~20万円程度の費用は見ておいた方が良いでしょう。なお、売却してから新居を購入しようと考えている場合は、新居を先に購入してから、後で不動産を売却するのでなければ、仮住まいへの引っ越し費用と、仮住まいから新居への引っ越し費用で2回引っ越し費用が発生する点に注意が必要です。
リフォーム・ハウスクリーニング費用
売却物件の状態によっては、フローリングやキッチン、お風呂のリフォームをした方が良いこともあります。フローリングのリフォーム程度であれば費用もそんなにかかりませんが、キッチンやお風呂のリフォームであれば100万円程度の費用は見込んでおいた方が良いでしょう。なお、買った人が自由にリフォームした方が良いケースもあるので、ハウスクリーニング程度で留めておくことをおすすめします。ハウスクリーニングは程度にもよりますが5~20万円程度が相場です。
測量費や解体費用
不動産を売却する際には、隣地との境界が確定しており、測量図も作成されているのが一般的です。昔は境界を確定しないまま売買することも少なくありませんでしたが、今は境界が確定していることを望む買主の方が多くなっています。また基本的に、境界確定や測量にかかる費用は売主が負担するのが一般的です。境界確定と測量費用は、市や国の立ち合いが必要かどうかでも変わりますが、30~80万円程度が相場となります。一戸建ての場合、築年数が古ければ建物を解体して土地だけで売る方法もあります。日本ではまだまだ新築住宅の需要が大きく、中古住宅より新築住宅の方が売れやすいケースも少なくありません。建物を残したまま、住んでも解体しても良い状態で売却しても良いのですが、新築住宅用地としての売却を考えるのであれば先に解体してしまった方が売れやすいです。解体費用の相場は構造によって違い、木造住宅であれば坪3~4万円、鉄骨住宅であれば坪4~5万円、RC住宅であれば坪5~6万円程度見込んでおくと良いでしょう。
相続で不動産を売却する際に追加でかかる費用
不動産を売却する際に発生する費用は上記の通りですが、不動産を売却したい理由によっては加えてお金がかかる場合も。相続も追加で費用が必要となる可能性があります。相続で発生する追加費用
相続で発生するかもしれない費用、それは相続登記の費用です。不動産は家、土地に関わらず売却する際は売主の名義になっていないと売却できません。名義人が亡くなられていても、そのルールは変わりません。
売主の名義になっていない場合、行わなくてはならないのが相続登記（名義変更）です。相続登記を行う場合、発生する費用は大きく分けて3つ。登録免許税と書類発行費用、そして司法書士の依頼料となります。
それぞれの費用は以下の通り。
登録免許税は登記簿に名義を変更する際に発生する手数料のようなもの。相続登記を行う不動産の価格によって、支払う額が変わります。計算式はこちらになります。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
相続登記を行う際には、亡くなった方の戸籍謄本や住民票の除票、新しい名義人の印鑑証明書などさまざまな書類が必要になります。自身で作成する書類もありますが、ほとんどが役所などに発行してもらう書類。
役所によって発行費用は異なりますが、5000円～2万円ほどの費用が必要になるでしょう。
名義変更は自身でできる場合もありますが、相続人が大勢いる場合など相続登記が複雑に。そのほかにも忙しくて、平日はなかなか相続登記の申請が行えないという場合も利用すると良いでしょう。
費用はおおよそ5～8万円程度。事務所によって異なりますが、書類集めから依頼すると約15万円ほどかかるそうです。
相続で使える控除
相続で取得した不動産を売却する場合に使える控除もあります。その名も被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却した不動産で、一定条件に当てはまれば譲渡所得の金額から最大3000万円を控除することができます。
控除を受けられる主な条件は以下になります。
| 主な条件（簡略化・抜粋） | |
|---|---|
| 1 | 相続により亡くなった方の居住用土地・建物を取得した個人であること |
| 2 | 昭和56年5月31日以前に建築されている |
| 3 | 相続直前に相続人以外が居住していない |
| 4 | 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却している |
| 5 | 今までに同控除を利用していない |
| 6 | 譲渡先が配偶者・直系血族・同族会社ではない |
より詳細は国税庁のページをご確認ください。
そのほか、家の相続や必要な手続き、複数人で不動産を相続する際にはどうするべきかなどは、以下の記事で解説します。
【付録】不動産売却にかかる仲介手数料の早見表
不動産を売却する際にかかる仲介手数料について、上限の早見表を載せておきますのでご活用いただけたらと思います。| 売却価格 | 消費税10%の場合 |
|---|---|
URL：うばとしこBlog