初めて不動産売却をされる方にぜひ知っていただきたい、仲介手数料や税金などの費用についてこの記事では詳しくご紹介していきます。
不動産売却は、売却して利益を得られるだけではありません。
不動産売却時には、不動産会社に手数料を支払ったり、資料を集める際にかかる費用もあります。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売却にかかる費用と手数料
不動産売却にかかる手数料をはじめとした費用の内訳は、以下の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 |
| 印紙税 | 1～2万円 |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5千円~2万円 |
| ローン一括返済手数料 | 1万円~3万円 |
所得税及び復興特別所得税・住民税 | 売却した年の1月1日での保有期間で税率が決まる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
不動産売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な仲介手数料や費用を中心にご紹介していきます。
もし、自分で全て把握するよりもプロである不動産会社の方に査定を含めお願いしたいという方は、下記で一括査定をご利用いただければと思います。
仲介手数料
仲介手数料は、原則として不動産の購入希望者との売買契約が成立したタイミングと実際に購入者に不動産を引き渡すタイミングの2回で、成功報酬として不動産会社に支払います。なお、不動産の売買契約が成立していないのに先払いで仲介手数料を請求することは法律上禁止されています。
仲介手数料の支払い方法は、現金での支払いのみで、分割での支払いも原則不可能だということに注意しておきましょう。
仲介手数料の上限は下記の通り定められています。
なお、仲介手数料の下限額は法律で定められていないので、値引き交渉することも可能です。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約を結ぶ際に、売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に収入印紙を貼るためにかかる税金です。
印紙税の金額は、契約書に記載された金額に応じて決まります。
なお、2014年4月1日から2027年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書であれば、軽減税率の適用を受けることができます。
| 軽減後の税額 | ||
|---|---|---|
| ー | ||
| 10万円～50万円 | 400円 | 200円 |
| 500円 | ||
| 1000円 | ||
| 5000円 | ||
| 1万円 | ||
| 3万円 | ||
| 6万円 | ||
| 16万円 | ||
| 32万円 | ||
| 48万円 |
不動産抹消登記費用
抵当権抹消費用は、ローンを完済したときに抵当権を抹消するためにかかる費用です。
抵当権抹消費用の相場は、自力で手続きを進める場合で5,000円、司法書士に手続きを依頼する場合で2万円ほどです。
自力で手続きするには手間がかかるため、必要に応じて司法書士に依頼するとよいでしょう。
住宅ローン一括返済の手数料
売却する不動産を購入する時に住宅ローンを利用しており、残債がある場合は売却までの間に完済しておく必要があります。
残債を完済するためには金融機関に対して一括繰り上げ返済することになりますが、一括返済には手数料がかかります。
繰り上げ返済手数料の相場は、窓口で
三菱UFJ銀行の場合、窓口は32,400円、電話は21,600円、ネット経由は16,200円。三井住友銀行は窓口21,600円、電話10,800円、ネット経由5,400円となっています。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得た利益（＝譲渡所得）に課される税金のことで、所得税と住民税をあわせて指します。譲渡所得は、物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。
の場合 | |||||
の場合 |
支払いのタイミングとしては、譲渡所得税のうち、所得税は売却の翌年の確定申告の際（2月16日～3月15日）に、住民税は売却の翌年の6月にそれぞれ支払うことになります。
その他の費用
そのほかに、場合によっては次の費用がかかります。
- 引っ越し費用
- リフォーム・ハウスクリーニング費用
- 測量費や解体費用
- 相続登記の費用
引っ越し費用
マイホームを売却する場合であれば、引き渡すまでの間に新居に引っ越す必要があります。
引っ越し費用は運ぶ荷物の量や引っ越す距離によっても異なりますが、4~5人家族であれば15~20万円程度の費用は見ておいた方が良いでしょう。
一般に、引越し先までの距離が長ければ長いほど、費用は高くなります。
また、地域間の引越しは、同一地域内での引越しよりも一般的に高額です。
引越し代を節約するのであれば、荷物を整理して荷物の量を減らしたり、引越しの繁忙期（1月～2月）を避けるとよいです。
リフォーム・ハウスクリーニング費用
売却物件の状態が悪い場合は、フローリングやキッチン、お風呂のリフォームをした方が良いこともあります。
フローリングのリフォーム程度であれば費用もそんなにかかりませんが、キッチンやお風呂のリフォームであれば100万円程度の費用は見込んでおいた方が良いでしょう。
なお、買い手の好みに合わせたリフォームは難しいので、必要最低限のリフォーム、またはハウスクリーニングだけを施すことをオススメします。
ハウスクリーニングは、2LDKの物件で5万円程度が相場です。
▼ハウスクリーニングの間取り別平均料金
| 間取り | 平均料金 |
|---|---|
| 1R~1K | 22,000円 |
| 1DK~1LDK | 35,000円 |
| 2DK~2LDK | 55,000円 |
| 3DK~3LDK | 70,000円 |
| 4DK~4LDK | 90,000円 |
| 5LDK~ | 120,000円 |
測量費・解体費
不動産を売却する際には、隣地との境界が確定しており、測量図も作成されているのが一般的です。昔は境界を確定しないまま売買することも少なくありませんでしたが、今は境界が確定していることを望む買主の方が多くなっています。また基本的に、境界確定や測量にかかる費用は売主が負担するのが一般的です。境界確定と測量費用は、市や国の立ち合いが必要かどうかでも変わりますが、30~80万円程度が相場となります。
一戸建ての場合、築年数が古ければ建物を解体して土地だけで売る方法もあります。日本ではまだまだ新築住宅の需要が大きく、中古住宅より新築住宅の方が売れやすいケースも少なくありません。建物を残したまま、住んでも解体しても良い状態で売却しても良いのですが、新築住宅用地としての売却を考えるのであれば先に解体してしまった方が売れやすいです。解体費用の相場は構造によって違い、木造住宅であれば坪3~4万円、鉄骨住宅であれば坪4~5万円、RC住宅であれば坪5~6万円程度見込んでおくと良いでしょう。
相続登記費用
相続で発生するかもしれない費用、それは相続登記の費用です。
不動産は家、土地に関わらず売却する際は売主の名義になっていないと売却できません。名義人が亡くなられていても、そのルールは変わりません。
売主の名義になっていない場合、行わなくてはならないのが相続登記（名義変更）です。相続登記を行う場合、発生する費用は大きく分けて3つ。登録免許税と書類発行費用、そして司法書士の依頼料となります。
それぞれの費用は以下の通り。
登録免許税は登記簿に名義を変更する際に発生する手数料のようなもの。相続登記を行う不動産の価格によって、支払う額が変わります。計算式はこちらになります。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
相続登記を行う際には、亡くなった方の戸籍謄本や住民票の除票、新しい名義人の印鑑証明書などさまざまな書類が必要になります。自身で作成する書類もありますが、ほとんどが役所などに発行してもらう書類。
役所によって発行費用は異なりますが、5000円～2万円ほどの費用が必要になるでしょう。
名義変更は自身でできる場合もありますが、相続人が大勢いる場合など相続登記が複雑に。そのほかにも忙しくて、平日はなかなか相続登記の申請が行えないという場合も利用すると良いでしょう。
費用はおおよそ5～8万円程度。事務所によって異なりますが、書類集めから依頼すると約15万円ほどかかるそうです。
義務に違反した場合は、10万円以下の罰金が課せられるめ、相続で発生する費用を抑えるために、相続登記をしない、後ででも大丈夫と考えていた方は注意してください。
不動産売却にかかる費用・手数料をシミュレーションしてみよう！
不動産売却には売って、ただ利益を得るだけでなく、売り主側がお支払いしないといけない仲介手数料をはじめとした様々な費用があることが分かりました。
あなたの不動産が実際どのくらいの手数料や費用がかかるのか知りたくありませんか？
以下のフォームに数字を入れるだけです！シミュレーションしてみましょう。
必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。
不動産の種類
住宅ローン 
抵当権の抹消 
保有期間 
測量を行うか 
解体してから売るか 
坪数 
ごみ処分するか 
ハウスクリーニングするか 
物件の入手経路 
建築年月 
住んでいた時期 売却金額（相場） | 費用・税金名 | 金額 | 内容 |
|---|
| 控除名 | 内容 |
|---|
不動産売却にかかる費用・手数料を抑える方法
不動産を売却する際には費用がかかることを解説しました。費用はかかるだけかけてしまうと、不動産をどんなに高く売却できても、手元に残る売却額が少なくなってしまうなんてことも。
しかし、これらの費用を抑えることは決して不可能ではありません。この章では、仲介手数料の交渉、適切な時期の選定、必要最小限の修繕に限定するなど、不動産売却時にかかる費用を抑えるための効果的な方法を紹介します。これらのアプローチを通じて、売却にかかる負担を軽減し、最終的な手取り額を最大化するための戦略を提供します。売却に伴う費用を賢く管理し、より良い結果を得るための知識とヒントを得ることができます。
仲介手数料を値引きしてもらう
仲介手数料の値引きはできるかというご相談を頂く場合が度々あります。法律としては上限を定めているだけですので、不動産会社に交渉することで値引きしてもらこともできるでしょう。
しかし、基本的に仲介手数料の値引き交渉をすることはおすすめしません。なぜならば、不動産売却において契約した不動産会社とは一蓮托生の関係だからです。素敵な買い主を見つけてきてもらう代わりに支払う報酬が仲介手数料ですので、不動産会社の担当の方には、良い仕事をしていただくためにもしっかりと仲介手数料を支払うと良いでしょう。その上で、もし何らかの事情があり提示された手数料を支払えない場合には、信頼の上でしっかりと事情を説明することが大切です。
信頼できる不動産会社を見つけるなら、良質な不動産会社にできる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。
控除を使って費用を抑える
不動産を売却した際に発生する税金を抑えるために、使える控除はいくつかあります。家を売却した理由や家の状況などによって使える控除が異なるので、どの控除が使えるか確認しましょう。
<居住用財産の3000万円控除>
この控除を利用すれば、売却額が最大3000万円までが控除されます。つまり、利益が3000万円以下なら所得税・住民税を支払わなくて良いということになります。
ただし、売却した家が居住用に持っていたものでなくてはならないなどの条件があります。以下、当てはまらないか確認をしましょう。
主な条件（簡略化・抜粋） | |
|---|---|
| 1 | 長期・短期所有物件を問わない |
| 2 | 本人の居住用の建物であること |
| 3 | 居住用の物件が2つ以上ある場合は、生活の拠点となる建物である |
| 4 | 一時期的な入居・別荘などではないこと |
| 5 | 3000万円控除を受けるために入居した建物ではない |
| 6 | 土地だけの譲渡ではない |
| 7 | 譲渡先が配偶者・直系血族・同族会社ではない |
| 8 | 居住しなくなって3年経過する前 |
| 9 | 前年・前々年に居住用3000万円の特別控除を使っていない |
| 10 | 譲渡年の翌年3月15日までに確定申告すること |
自宅兼店舗となっている場合は自宅部分のみが適用となります。事業用部分が10％未満の場合はすべてを自宅をみなして問題ありません。また、3000万円控除は売却後に住み替えを行わなっても適用可能です。
そのほかの注意点などは国税庁のこちらのページをご確認ください。
<相続で使える控除>
相続で取得した不動産を売却する場合に使える控除もあります。
その名も被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却した不動産で、一定条件に当てはまれば譲渡所得の金額から最大3000万円を控除することができます。
控除を受けられる主な条件は以下になります。
| 主な条件（簡略化・抜粋） | |
|---|---|
| 1 | 相続により亡くなった方の居住用土地・建物を取得した個人であること |
| 2 | 昭和56年5月31日以前に建築されている |
| 3 | 相続直前に相続人以外が居住していない |
| 4 | 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却している |
| 5 | 今までに同控除を利用していない |
| 6 | 譲渡先が配偶者・直系血族・同族会社ではない |
より詳細は国税庁のページをご確認ください。
<譲渡損失の損益通算及び繰越控除>
住み替えで物件を売却し、その物件の売却額が購入金額より下回ってしまった場合、各種要件に当てはまれば、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除を利用できます。
物件を売却して発生した譲渡損失をその年の給与や事業所得から控除できるというもの。つまり、損した分給与から差し引かれる税金が節税できるというもの。
その年の所得から控除しても控除しきれなかった場合は、翌年以降3年内に繰り越して控除を利用することが可能です。
損益通算の控除を使える条件は以下の通りになります。
| 主な条件（簡略化・抜粋） | |
|---|---|
| 1 | 居住用に使っていた土地・建物であること |
| 2 | 住まなくなってから3年以内であること |
| 3 | 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える |
| 4 | 譲渡した年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること |
| 6 | 買い換えをした年の12月31日において、買い換えた資産について償還期間10年以上の住宅ローンがあること |
特例の適用が除外されてしまう場合もあるので、詳しくは国税庁の解説ページをご確認ください。
各自治体の補助金を使って費用を抑える
自治体によっては住居に関して、一定の条件を満たせば補助金を出してくれるところがあります。
主な補助金としては、空き家や古くなった外壁などの解体費用や環境に配慮した家にするためのリフォーム費用など。
各自治体によって支給される補助金額や条件などは異なるので、売却したい家が所在する地域の役所に問い合わせてみると良いでしょう。
地域によっては募集期間から先着順で支給、無くなり次第終了ということもあるので、売却のために解体やリフォームを検討しているのであれば、早めに確認をしておいた方が良いでしょう。
ハウスクリーニング費用を抑える
ハウスクリーニングの費用は同時に依頼することで費用を安くする交渉をするといいでしょう。
住み替えで次に住む家が中古物件なら、多くの方は新居にもハウスクリーニングを利用します。そこで、売却物件と購入物件、いずれも同じ業者に依頼をして安くしてもらえないか交渉をするのです。業者によって対応はさまざまなので一概には言えませんが、交渉の余地はあります。
また、住み替えでない場合も1つの業者に依頼することで値下げ交渉のチャンスはあります。お風呂場、キッチン、フローリングと何箇所か依頼するのであれば、交渉してみる価値はあるでしょう。
ただし、交渉する際は最初から言うのではなく、見積もりが出た後相談するという姿勢で行いましょう。
交通費用を抑える
遠方の不動産を売却したい場合は交通費を抑えるのも重要です。
相続などで取得した不動産の場合、不動産が地元にあるなど今住んでいる場所から遠く離れている場合もあるでしょう。新幹線や飛行機を使わないと行けない場合、その費用は片道1万5000円～4万円ほど。不動産を売るために何度も現地に赴いていては、それだけで数十万円ほどになってしまいます。
交通費を抑えるために現地に行く回数を減らしましょう。不動産会社への査定依頼は一括査定サービスのイエウールを利用するのが得策。
イエウールはWEB上のサービスなので、現地に行かずとも不動産会社に査定依頼をできます。しかも、一度の申し込みで複数社に申し込みができるので、現地にいるように不動産会社の査定を比較することができ、より良い不動産会社を見つけることができのです。
信頼できる不動産会社を見つければ、後は内覧や買主候補への対応を任せることができるので、現地に行く回数は抑えやすくなります。
不動産を売却する際、現地に行かなくてはいけない回数は最低3回。なるべく今住んでいる場所から対応できる方法を選んで、交通費を抑えましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。