【家を売るときの成功法6つ】流れや相場・税金について徹底解説！

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家を売りたい！と思っても、「家の売却ってどうやるの？」や「まずは何から始めるべき？」と不安になることが多いのではないでしょうか？

私たちへのご相談でも、一番多いのが、初めて家を売る方の「何をすれば家売却に成功できるの？」というご相談です。

厳選した情報やコツをお伝えしていきますが、分からない部分は読み飛ばして大丈夫です。家を売ることついてしっかり学んでいきましょう！

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか？ 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

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そもそも「家を売った方がいいケース」って？

家を売ることのメリット

詳しく知りたい方は「【古い家の処分＆活用法】放置は損！古い家でも高く売るには？」の記事をご覧ください。

家を売るときのおすすめケース

そもそも本当に売るべき？と悩んでる方はご参考ください。家を売ったほうが良い代表例をまとめてみました。

詳しく知りたい方は「【家住み替えマニュアル】手順や費用など6つの疑問を徹底解説！」の記事をご覧ください。

【成功法1】家を売る時の流れと期間を知る

家を売る流れの全体像

不動産会社探しが一番大切、ということには変わりはないのですが、ステップごとに必要な知識や、注意すべき点があります。

①家の売り出し前

まずは売却計画を具体的にするために、不動産会社に家の査定を依頼し、家がいくらで売れるかを把握しましょう。

家の査定価格が分かれば、ローンの返済や住み替え時の資金計画を立てやすくなります。

信頼できる不動産会社に査定依頼するためには、不動産一括査定サービスを利用してみましょう。

査定価格をもとに、売主自身で家の売り出し価格や売却期限を定めていきます。

また、査定してもらった不動産会社の中から売買仲介を依頼したい会社と媒介契約を締結します。媒介契約を締結したら不動産会社のみが売却活動を始めることができます。

②家の売り出し中

媒介契約を締結した不動産会社が不動産ポータルサイトなどで物件情報を掲載して買い手を集めます。

売却活動は基本売主がやることはほとんどありません。ただし、すべてを不動産会社に任せていると物件が売れ残ってしまう可能性もあります。

定期的に担当者と連絡を取り合いながら売却活動の状況を把握しておきましょう。

購入検討者が見つかれば売主も内覧の対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定に大きく影響するので、売主もしっかり準備をして内覧に臨みましょう。

買い手が物件を気に入れば、不動産会社が仲介のもと売買契約を締結していきます。多くの場合売買価格の交渉が行われるので、価格を下げすぎないように気を付けましょう。

③家の売り出し後

売買契約を締結したら売買価格の精算を行い、費用の振込が確認出来たら物件の名義人を変更し家の引渡しが完了となります。

また、家を売却した翌年には確定申告を忘れずに行いましょう。

家を売るのに必要な期間

家を売るまでにかけられる期間に余裕がない場合、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があるので注意が必要です。なぜなら、買い手を見つけられたとしても、売り手(あなた)は急いでいるため交渉力が弱くなってしまうからです。

余裕をもって家を売ることについて考えるためにも、まずは一括査定サービスなどを利用して、不動産会社に査定をしてもらう事が第一歩です。

【成功法2】家の売却相場を理解する

なぜ売却相場を知ることが大切なのか

そこで家を売るときには、だいたいで良いので「いつまでに、いくらで売りたい」という希望を決めましょう。相場を知って正しく価格を設定できれば、希望のタイミングに希望通りの金額で売ることができます。逆に言えば、たとえば、戸建売却の際の相場や判断基準を知らずに不動産査定に出すと、売却までの期間が長引いたり、安く売りすぎて損する可能性が高くなります。

家を売却するときは、「いつまでに、いくらで売りたい」という希望があるものです。正しく価格を設定できれば、希望のタイミングに希望通りの金額で売ることができます。

家の売却の相場動向を解説

【築年数】家を売るなら早い方が良い

具体的にデータをお見せします。一戸建ての築年数と売却価格には法則があり、

建物が古くなると価値が下がるのはイメージしやすいかと思いますが、注意しなければいけないのは、築20～25年の一戸建ては、価値が急激に下がっていくということです。

国土交通省は、木造戸建住宅の価値は、築15年までは急に下がっていくということを発表しています。
また、国土交通省国土交通政策研究所による住宅の資産価値に関する研究では、「住宅の資産価値は入居後急速に失われていく」という記述があります。

また、一戸建ての取引価格を編集部で調べたところ、築20～25年までは取引価格が下がっていくことが確認できました。

国土交通省土地情報システムよりイエウール編集部作成
耐震性に問題がなく、内装のリノベーションなどがされている場合はこの限りではありませんが、いずれにしても一戸建てを売るなら、早い段階で売却するのに越したことはありません。

【市場観】家の売却相場は今がピークかもしれない

不動産価格指数とは、実際に取引が成立した土地や建物の価格をもとに計算されている指数です。

不動産価格指数によると、不動産価格は全国的に上がってはいます。
ただ注意しなければいけないのは、価格が大きく上がっているのはマンションで、戸建て・土地はようやく2010年ころの水準に戻った程度ということです。

詳しく知りたい方は「【戸建て売りたい方必見！】一戸建て売却の流れと相場を知って得しよう」の記事をご覧ください。

また、市場の動きには、東京オリンピックの問題や、外国人(インバウンド)の動き、アメリカ経済の状況も関係してきます。不動産価格の動向を広く知りたい方は、「【2020年最新】不動産価格の推移動向！日本経済の視点で売り時・買い時を解説 」の記事をご覧ください。

正確に家の相場を調べるには「不動産一括査定」がおすすめ

また、複数の不動産会社に査定を依頼することで、正しい価格が把握できます。なぜなら、不動産会社であっても家の価格の算出方法はそれぞれ違っていたり、不動産会社によってあなたの家を売る自信度が変わるからです。自信があれば高値になりますし、自信がなければ安くなってしまいます。

不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回家の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。入力はたったの1分で、プロの不動産会社から査定額を教えてもらえるので、自分で調べるよりも早く、正確に査定額が分かります。

実際に不動産一括査定サイトを利用した方の感想を一部ご紹介します。

実際に不動産一括査定サイトを利用した方の口コミ

はじめは自分で不動産会社に相談していたものの、思うように売却が進まなかったため一括査定サイトを使ってみたという方が多いようです。

正しい売却相場を知れるだけでなく、その物件にマッチした不動産会社に出会えるのも不動産一括査定のメリットと言えるでしょう。

オススメの一括査定サイトはすまいステップ

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみです。さらに査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。

そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができ、より高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

さらに、査定を依頼する不動産会社は最大4社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。

「すまいステップ」で、家がいくらで売れるか査定して、あわせて売却の悩みを不動産会社に相談しましょう！

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不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい方は「【不動産一括査定とは？】おすすめサイトと高く売る3つのコツ」をご覧ください。

また、不動産売却の相場についてもっと知りたい方は、「不動産売却の相場！売り出し価格との違いも解説」をご覧ください。

【成功法3】家を売る時の費用や税金を知る

ここでは、家売却の費用や税金のあらましを理解して、費用や税金を抑えるコツを学びましょう！

【全体像】家売却で払う費用・税金とは

以上が、家売却でよく登場する費用・税金です。
このなかで金額が大きいのは二つです。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、物件の売却が成立した場合に、仲介をした不動産会社に支払う費用で、費用の上限は「宅地建物取引業法」によって以下のように定められています。

例えば、家の売却価格が2000万円の場合に、仲介手数料は以下のように計算します。

この仲介手数料は仲介業務で必要となる費用に限定され、広告宣伝にかかる費用や購入希望者と交渉するための出張にかかる費用などは、別途請求される可能性がありますので注意が必要です。

支払うタイミングとしては、不動産の売買契約を結んだ際に仲介手数料の半分を支払い、残り半分は不動産を引き渡して不動産売却が完了した際に支払います。

家の売却益にかかる譲渡所得税・住民税

家を売却して得た、売却益は譲渡所得として確定申告が必要となります。この譲渡所得にかかる所得税や住民税が課せられます。

譲渡所得税と住民税は、物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。

家を売却したが 譲渡所得が出ない場合はこれらの税金はかかりません。

関連記事

家の売却にかかる税金の計算方法は？相続した家に使える特例も解説

家を売却すると仲介手数料などのほかに税金も発生します。どのような税金がどのくらいかかるのでしょうか。売却するときの税金や、節税のために使える特例・控除、確定申告の方法まで詳しく解説します。また、相続した家を売却するケースもあわせてご紹介。

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費用・税金を上手に抑えるポイント

リフォームは最低限に留めよう

先に結論を言うと、リフォームは基本的にいらないか、やるとしても耐震補強などの最低限のリフォームにとどめましょう。

古い物件の魅力の一つは、自分の好きにリフォームできるところです。

わざわざお金をかけて買い手の好みに合わないリフォームをするよりは、買い手に好きなように改装できるほうがお互いハッピーです。

なお、リフォームをするなら売り出す前になります。物件を売り出してからでは内覧や価格交渉などがあり、予算の設定やリフォームのタイミングを決めるのに苦労します。

物件に不備や汚れがある場合にはクリーニングをしましょう。

また、魅力的な物件写真を撮るために、「ホームステージング」という方法もご検討ください。ホームステージングでは、「子供あり4人家族」などのターゲットを設定し、照明や植物で部屋を飾ってモデルルームのような空間を演出します。インターネットで物件の写真を公開する場合に効果的です。

詳しく知りたい方は「一軒家のリフォーム相場はどのくらい？建て替えとの比較もしたい」の記事をご覧ください。

譲渡所得税・住民税は、控除や軽減税率を使おう

詳しく知りたい方は「3,000万円の特別控除とはどのような制度？条件や必要書類を紹介」の記事をご覧ください。

仲介手数料・司法書士報酬はしっかり払い、売却をスムーズに進めよう

この金額は、実は法律で定める上限なので、法律的には値切ることは可能です。

ですが、仲介手数料を値切って数十万円を浮かせることが、売却にとって有利になるとはあまり思えません。不動産会社は売却の仲介手数料で成り立っています。手数料の値下げを要求するようなお客よりは、規定の手数料を払ってくれるほうを優先される可能性があります。

仲介手数料はしっかり払うほうがよいでしょう。

詳しく知りたい方は「【不動産の仲介手数料の早見表付き】手数料はいくらかかるかを解説」の記事をご覧ください。

司法書士に数万円払えば、登記の手続きを代行してくれます。

登記の手続きは自分で進めることも不可能ではありませんが、大変面倒ですし、ミスがあって登記が正しく行われていない場合、買い手とのトラブルになります。

とても大きなお金を失うリスクもありますので、司法書士費用も割り切って払いましょう。

詳しく知りたい方は「売却する前に知っておきたい司法書士の役目と費用の目安」の記事をご覧ください。

【成功法4】家の査定の仕組みを把握する

安心して査定をしてもらうには、仕組みを知っておくことが大切です。査定の仕組みや、高額査定をしてもらえるコツをお伝えします。

机上査定と訪問査定がある

【早く査定額を知りたいなら】机上査定

【正確に査定額を知りたいなら】訪問査定

物件の状態や周辺環境などは実際に目で見てみないとわからない部分でもあり、より正確な査定額を割り出すことが可能です。しかし机上査定に比べると査定額が出るまでに時間かかることが難点です。

査定ではどこが見られるのか

査定で家の価値を計算する方法は、ざっくり言うと、近隣の不動産の取引価格をもとに、広さと「家の魅力の度合い」で補正をかけて計算します。
この魅力の度合いは、査定で家を訪問してもらうことで、机上査定よりも正しくチェックできるようになります。

不動産の魅力度は、建物の中身、状態、立地（周辺環境）で評価されます。あなたの家は、お隣の家とは違います。同じメーカーや見た目の家でも、立地や周辺環境が違います。同じ時期に建てられた家でも、状態が良い家と傷んでしまった家があります。

同じ不動産は二つとありませんので、物件の個性は様々な観点でチェックされます。不動産会社によって要素の重みづけが違うので一概には言えませんが、重視されるのは以下のような点です。

査定での評価を上げる方法

「高額査定を得るには、リフォームが必要なのかな……」と思う方もいるかもしれません。

ですが、上記のリストの中には、「お金をほぼかけずに、工夫で改善できる要素」があります。お気づきの方もいると思いますが、それは「外装」「内装」「設備」「日当たり」です。まずはこちらに書いた工夫をしてみて、お金をかけずに、高額査定を勝ち取りましょう！

家の査定について詳しく知りたい方は「【家を査定】正しい「家の査定額」を知る方法！査定前の注意点や高額査定のコツ」の記事をご覧ください。

また、特にマンションの査定について知りたい方は「【マンション査定の完全版】正しい査定方法を解説！査定額に影響する事は？

【成功法5】信頼できる不動産会社を見つける

信頼できる不動産会社が見つからなければどうなるのか、どのように見つければ良いか解説をしていきます。

不動産会社選びに失敗するとどうなるか

このように、不動産会社選びに成功すれば家売却の成功も近づきますが、不動産会社選びに失敗すると、家売却がたいへん難しくなります。

不動産会社の正しい選び方

「売却力のある業者」の確認方法

必ずしも大手の不動産会社に仲介を依頼すればいいというものではありません。むしろ、地元密着の不動産会社の方が社長自ら仲介を担当してくれ高く売れるケースも珍しくはありません。

また、不動産会社と一口に言っても専門業務の内訳は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。不動産会社のホームページを見れば専門業務が何か分かります。必ず売買業務を専門にしている不動産会社に査定を依頼しましょう。

最後に、囲い込みをするような不動産会社とは媒介契約を締結してはいけません。囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為です。

囲い込みを受けると、他社から高値で購入依頼があっても依頼を断わられるリスクがあります。

特に大手の不動産会社ほど、囲い込み（自社だけで買い手と売り手を見つけてくる）をしやすいので注意しておきましょう。

「信頼できる営業マン」の確認方法

不動産売買業務を専門知識や経験が豊富にある担当者の方が、高くスムーズに家を売却できます。

そのため、宅建士の資格を保有していたり、売買仲介業務の経験が3年以上ある担当者の方が安心して仲介を任せられます。

また、人として信頼できるかも重要な確認ポイントです。依頼者の為に親身に対応してくれる担当者かどうか直接話をしてみて見極めることをオススメします。

他にも不動産会社を選ぶ際の注意点など詳しくまとめた記事がありますので、気になる方は「【不動産売却業者選びの成功法】選ぶときの正しい方法や注意点を解説」をご覧ください。

不動産会社を見つけるおすすめの方法

一括査定サービスが紹介する不動産会社は、一括査定サービスが選び抜いた一流の会社です。自分で探してくるよりも信頼できる会社を選べます。

また、不動産会社はあらかじめ売りたい物件の種類や地域を登録しています。あなたの家の条件であれば喜んで売りたいという会社を探し出してくれるのです。

しかも、一回だけ不動産の情報を入力すれば、複数の不動産会社に対して査定を依頼できるため、何度も同じ情報を不動産会社に伝えなくて良いのです。さらに、24時間いつでも査定依頼を受け付けているので、都合のよいタイミングで査定を依頼できます。
不動産一括査定サービスを選ぶ際に大切なのは、加盟している不動産会社の質です。たとえ「一括査定サービス」をうたっていても、紹介できる会社が悪徳業者では査定依頼した方が損をしてしまうかもしれません。

その点、すまいステップは、厳選した審査のもと優良不動産会社のみが加盟しています。また、販売ネットワークに優れる大手不動産会社と、地域密着の小規模な不動産会社の両方に査定依頼を出すことができます。

すまいステップでは、不動産会社に直接足を運んで面談し厳重な審査を行っており、クレームが多い会社は提携解除されます。紹介する不動産会社は一流の会社ばかりです。
「すぐに不動産の査定結果を知りたい！」という方は不動産一括査定サービスのすまいステップを使って査定結果を調べてみましょう。

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【成功法6】家を売るときの注意点を知っておく

【その1】不動産会社に任せきりにしない

販売の際に不動産会社に作成してもらうチラシや、SUUMOなどのポータルサイトに掲載している情報を変えるだけでも効果はあります。なかなか買い手が見つからない場合には、掲載されている情報に不備がないか見直してみると良いでしょう。

不動産会社に丸投げするのではなく、パートナーとして一緒に売却活動に参加していくことが大切です。

【その2】売り手が不利になる情報も正しく伝える

「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。住宅を売却する際、物件の破損や不具合などがあった場合、買主が売主に対して補償を請求したり契約を解除することができるというものです。たとえば、雨漏りや白アリ被害・排水管設備の不具合などがこの瑕疵担保責任に含まれます。

※2020年11月追記

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。それによって、「隠れた瑕疵」がある場合ではなく、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという規定になっております。

契約不適合責任について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。

参考：民法（債権関係）の改正に関する説明資料（法務省民事局）

トラブルを避けるためにも、売却前に物件の隅々までチェックを行い、判明したマイナス点を買い主に伝えて納得してもらった上で契約を結ぶことが好ましいでしょう。

【その3】なかなか売れない物件は「買取」の検討も

買取とは、不動産会社などの業者に直接買い取ってもらう方法です。物件を買取してもらう場合、仲介による売却に比べて売却価格が安くなり、目安は60％前後となりますが、メリットもあります。

詳しく知りたい方は「【不動産買取と仲介の違いは？高く売るために必要な知識」の記事をご覧ください。

【その4】個人売買を行う場合はデメリットを知っておく

詳しく知りたい方は「不動産の個人売買はできるのか？メリット・デメリットや流れは？」の記事や「空き家の活用方法5選とメリットデメリット！補助金や具体事例を紹介」の記事をご覧ください。

また、家を売りたい人は【はじめて家を売る人のための鉄則5つ】売却の流れや基礎知識も参考になります。

よくある質問

持ち家から引っ越そうと思ってます。自宅の売却と新しい家の購入と、どちらを優先すればいいですか？

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒自宅を売却！少しでもお得に売るためのノウハウとは

住み替えでは、引越しは2回やらないといけないの？

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家の住み替えの成功に不可欠な「2つの計画」とは？

家に住んでいても、家を売ることはできる？

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒マイホーム（家）を売る方法、教えます！～おさえておきたい住宅売却の流れや失敗しないポイント、ケーススタディまで

家族や近所の人に知られずに、家を売りたいのですが？

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家を売るなら買取？　仲介？　あなたのベストな売却方法は

まとめ

最後に、この記事のポイントをまとめておきます。

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コラム「【マンション売却の知識とコツ】売却の流れや手数料・税金も解説！」

コラム「戸建て売却の完全マニュアル！無料の一括査定で簡単に見積もりがわかる」

自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説！期間や流れを知ろう」も参考になります。

家の査定について気になる方は「家の査定を完全解説｜はじめての査定を成功させるコツ」も参考になります。