家を売る時の超基礎知識!売却初心者はこれだけ読めば安心!

家を売る時の超基礎知識!売却初心者はこれだけ読めば安心!
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
売ったらいくら?

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家を売るときの流れ

まず、家を売るときの流れを確認していきましょう。

マンション・一戸建てなど物件種別問わず、家を売る時は下記の通りに進みます。

家を売る流れ

それぞれのステップで知っておくべきポイントをご説明します。特に知りたい手順をクリックすると、詳しく説明している部分に移動します。

手順1:家を売る方法を選ぶ

家を売る方法は「仲介」と「買取」の主に2種類です。

仲介と買取

 

仲介

家を高く売りたいなら仲介です。

仲介では、不動産会社が売主にかわって広告を掲載して買主を探します。

しかし、買主探しに時間がかかると、価格設定やタイミングによっては半年以上売却活動が続く可能性があります。

また、仲介では仲介手数料が発生します。仲介手数料は家が売れた時に発生するので売れずに支払うことはありませんが、家の売却価格の3%強の支払いが必要になります。

比較的時間に余裕がある方や、出来るだけ高く売りたい方は仲介による売却がおすすめです。

買取

家をとにかく早く売りたいなら買取です。

買取では、不動産会社が直接買主となります。そのため、買主を探す期間を省くことができ、早くて1ヶ月で家を売却することが可能です。一定期間は仲介で売り売れなかったら買取に切り替えるという「買取保証」が使える場合もあります。

ただし、不動産会社は買取した家をリフォーム等を行い再販するため相場より安く買う必要があり、仲介に比べ売却価格は7~8割程度となってしまいます。

どうしても早く売却しなければならない方や、家を売るときにお金がない方は買取による売却がおすすめです。

 

他にも主流ではありませんが、不動産会社を通さずに個人間で家を売買する個人売買や、売却後もローンが残ってしまう家を金融機関の承認のもと売却出来る任意売却という方法もあります。

いずれの方法で売却するにしても、まずは不動産会社に査定を依頼して「自分の家がいくらで売れそうか」を確認しましょう。

不動産一括査定サイト「イエウール」なら手軽に複数社に家の査定依頼が出せます。

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ここからは、「仲介」で売却する時の流れをメインに、他の売却方法にも触れながら流れを解説していきます。

手順2:不動産会社に査定依頼

まずは売却計画を具体的にするために、不動産会社に家の査定を依頼し、家がいくらで売れるかを把握しましょう。

家の査定では、「机上査定」「訪問査定」があります。

 

【早く査定額を知りたいなら】机上査定

机上査定とは、家の基本情報と過去の取引事例をもとにした査定方法のことです。

机上査定では不動産会社があなたの家に訪問しなくても簡単に査定結果が分かります

「メールや電話で査定結果知れればいい」という方にはオススメです。

【正確に査定額を知りたいなら】訪問査定

訪問査定とは、依頼を受けた不動産会社の担当者が直接家を訪問して、物件や周辺環境を細かく調査して資産価値を算出する査定方法です。

より正確な査定額を割り出すことが可能です。しかし机上査定に比べると査定額が出るまでに時間かかることが難点です。

 

家を査定するのなら、一括査定サイトのイエウールを利用すると良いでしょう。

不動産会社に行く必要がなく自宅で24時間申込み可能ですし、無料で利用できます。

手順3:自分でも売却相場を調べる

不動産会社に査定してもらい、現在の家の価値が分かったらいよいよ売り出し始めましょう。

その際、不動産会社に査定してもらった価格そのままで売り出すのは危険です

査定額は不動産会社によって異なり、場合によっては数百万円程度の差が出ることも。必ず自分でも相場を調べてから売り出し価格を決めるようにしましょう。

家の売却で成功するためには、何より相場を知ることが大切です。なぜなら不動産には定価がないため、相場を知らないといつの間にか損をする可能性があるからです。

相場より安いと「もっと高く売れたのに…」と後悔することになりますし、相場より高いといつまでも売れ残るリスクが発生します。

まずは自分と似たような物件がいくらで売れているのかを調べて、売り出し価格の参考にしましょう。

手順4:不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

仲介で家を売るときは不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は3種類あります。

3種類の媒介契約

それぞれの契約形態の違いは以下をご覧ください。

媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ時は、家を売るならどこがいいか解説した記事をご覧ください。

なお、買取の場合は直接不動産会社と売買契約を結ぶため、STEP4以降はありません。

家を売り出す前に、家の売却でやってはいけないこともあわせて抑えておきましょう。

手順5:家を売り出す

不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格を決めたらいよいよ売却活動スタートです。

ポータルサイトやチラシなどに物件情報を掲載し、購入希望者から問い合わせがあれば内覧対応をします。

購入希望者を集めるのは不動産会社の役割なので売主ができることはほとんどありませんが、内覧時の対応は契約成立に大きく関係します。

購入希望者に良い印象を持ってもらえるよう、外観・内観ともに綺麗にしておくことが大切です。

中古住宅であることを承知で購入を検討しているとはいえ、やはり外観・内装ともに綺麗な状態にこしたことはありません。

家の中を片づけておくことはもちろん、排水溝に砂や枯れ葉が溜まっていないか、浴室にカビが生えていないかなど細かい部分まで確認しておくようにしましょう。

また、家を売る時の内覧の記事家を早く売るコツも抑えておきましょう。

記事も合わせて確認しておきましょう。

手順6:条件交渉をまとめ売買契約を結ぶ

内覧などの売却活動を経て購入希望者の購入意思が固まったら、不動産会社経由で購入申込書が送られてきます。

購入申込書に記載の購入希望価格が値引き交渉を含むケースがよくあります。この場合、価格交渉だけではなく、引き渡し時期や引き渡しの際の設備などの条件も絡めて交渉するようにしましょう。

条件交渉がまとまったら、不動産会社経由で売渡承諾書を送付し、売買契約にうつります。

売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行います。

売買契約書類の内容を最終確認して、双方が合意したら契約書への署名・押印をした後、印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ持ち帰り完了となります。

このとき、手付金という形で売却代金の一部を受け取ります。

手順7:家を引き渡し決済を行う

売買契約が終わったら、売買契約で定めた日時で引き渡しと決済が行われます。

手付金を除いた売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。

売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、同日のうちに家の引渡しが行われます。

室内の状態や契約で決めた条件を確認して、権利関係の「登記」手続きを終えたら、仲介した不動産会社は一旦役目を果たしたことになります。家の売却に区切りがつき、次のステップに移ります。

手順8:確定申告を行う

決済と引渡しを終えたら、約1年間ほど期間が空きますが売主は確定申告を行う必要があります。確定申告は、家を売って得た利益にかかる税金を納付するために欠かせません。

確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。同じく、家を売って、利益が得られず損失を生んでしまった場合でも損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、どのような方法で売却した方も、家を売った方は必ず行うべき手続きとなります。

売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告し、譲渡所得税と復興特別所得税を納めることを忘れないようにしましょう。

 

家を売ることの全体像が分かったら、まずは不動産会社に査定を依頼して「自分の家がいくらで売れそうか」を確認しましょう。

家の売却を進めるための基礎知識

家を売るときの全体像が掴めたところで、家の売却を進めるための基礎知識を解説します。

家を売るのにかかる期間

仲介の場合、売り出してから引き渡しが完了するまで約3~5か月ほどだと言われています。売り出す前にやることも含めると、次のようなスケジュールになります。

タイミングやること所要期間
売り出す前売却方法の選択1日~数週間
査定依頼
相場を調べる
不動産会社選び&媒介契約締結
売り出し中売却活動3~5か月
売買契約締結
売り出し後引き渡し・決済1ヶ月(~翌年3月)
確定申告

また、物件種別によっても少し異なり、一戸建ての売却期間はやや長く5~8ヶ月・マンションの売却期間は短く約4ヶ月です。

家を売る際にかかる費用・税金

家は買うだけでなく、売る際にもお金がかかります。必要となる費用税金は以下になります。

費用項目費用概要
仲介手数料不動産会社への報酬で、売却価格の約3%
司法書士報酬登記を司法書士に依頼する場合の報酬で、4~6万円
リフォーム費用等家をリフォームやクリーニングした場合にかかる費用で、5~20万円程度
印紙税売買契約書に貼る印紙代で、約2~3万円
登録免許税抵当権抹消にかかる税金で、1万円前後
譲渡所得税売却益にかかる税金※最大3,000万円まで控除あり

主に注意したい費用は、仲介手数料と譲渡所得税です。

仲介手数料とは、物件の売却が成立した場合に、仲介をした不動産会社に支払う費用で、費用の上限は「宅地建物取引業法」によって以下のように定められています。

売却価格
仲介手数料の上限
200万円以下の部分
売却価格 × 5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分
売却価格 × 4%+2万 + 消費税
400万円を超える部分
売却価格 × 3% +6万+ 消費税

例えば、家の売却価格が2000万円の場合に、仲介手数料は以下のように計算します。

  • (2000万円×3%)+6万円=66万円
  • 66万円×10%=6.6万円
  • 66万円+6.6万円=72.6万円

この仲介手数料は仲介業務で必要となる費用に限定され、広告宣伝にかかる費用や購入希望者と交渉するための出張にかかる費用などは、別途請求される可能性がありますので注意が必要です。

譲渡所得税は、確定申告が必要となります。この譲渡所得にかかる所得税や住民税が課せられます。

譲渡所得 = 家の売却額 ー取得費用(家の購入価格 + 購入時の諸費用)- 譲渡費用(売却時の諸費用)-特別控除

譲渡所得税と住民税は、物件を所有していた期間により短期譲渡所得長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。

項目
所有期間
所得税
住民税
合計
短期譲渡所得
5年以下
の場合
30.63%
9%
39.63%
長期譲渡所得
5年超
の場合
15.315%
5%
20.315%

家を売るのに必要な書類

家を売却するとなると、さまざまな書類が必要になります。相続や離婚住み替えなど家を売却する理由によって必要な書類は異なるので、主に必要な書類を解説します。

家を売却する際の必要書類は以下になります。

書類名内容
登記識別情報通知家や建物の名義人であることを証明する公的な書類
印鑑証明書登録された印鑑が本物であることを証明する
実印市区町村の役所に登録し、公的に認められた印鑑
固定資産税・都市計画税納税通知書税金の支払い金額を通知する書類。最新のものが必要
建築確認通知書・検査済証建築基準法の規定に合致しているか確認した旨を示す
測量図・建物図面など土地の境界線や建物の形状、位置関係を示す
物件状況等報告書土地や建物の状況を詳細に記した書類
本人確認書類運転免許証やパスポートなど

印鑑証明書などは役所で取得が可能ですが、家購入時にもらった書類なども必要になるので準備しておきましょう。

万が一書類を紛失してしまった場合などは、不動産会社に相談しましょう。代わりになる書類を教えてもらえたり、場合によっては必要なくなることもあります。

また、書類は売却活動が始まる前にすべて揃えなくはいけないわけではありません。必要なタイミングがあるので、順次揃えていきましょう。

家を売る際の売却相場を調べる

前述でも解説した通り、自身でも家の売却相場を調べるのは重要です。ここでは家の売却相場を調べる方法を解説します。

まずはどれくらいで売れるのか調べてみたいという人もこの方法を使って調べてみてはいかがでしょうか。

査定シミュレーションで調べる

簡単に調べるのなら査定シミュレーションです。

査定シミュレーションとは別名AI査定とも言い、過去の物件売買データの中から類似物件のデータをAIが探し出し、査定額として提示するものです。

サービスによっては会員登録が必要なものもありますがイエウールの査定シミュレーションなら会員登録不要で何度でも利用が可能です。

路線価を使って調べる

今の価格に近づけたいのであれば、家の公示地価から調べるのも手です。

公示地価とは国が土地の正常な価格を判定したもので、土地の価格を知る目安になります。家の価格は建物より土地の価格が占める場合が多く、築年数が経つほど土地の価格の比重が大きくなります。古い家ほど公示地価が参考になりやすいでしょう。

公示価格は路線価を調べるとこで算出できます。路線価は固定資産税の支払い額を調べる際に利用するもので、国税庁の路線価図・評価倍率表で公開されている路線価に土地の面積をかけることで土地の評価額が分かります。

路線価を使って土地の評価額を計算する際には以下の計算式を使いましょう。

路線価の土地評価額=路線価×土地面積

土地の面積は坪数ではなく、平米数で計算するようにしましょう。上記の計算式で土地の評価額が出たら、この価格を公示地価に近づけるように計算します。

路線価を使って分かる土地の評価額は固定資産税評価額になり、公示地価の80%の価格になります。よって、公示地価にする場合は1.25をかけます。

公示地価の土地の評価額=路線価の土地評価額×1.25

これで、ざっくりですが価格が分かるでしょう。

【状況別】家を売るときの注意点

家を売る時、売却には難しそうな物件や難しそうな条件もあるかと思います。そのような状況下で売却する際の注意点を解説します。

  • 住宅ローン中の家を売る場合
  • 古い家を売る場合
  • 空き家を売る場合

住宅ローン中の家を売る場合

住宅ローン中の家を売る時は、売却金額で住宅ローンが完済出来るか注意しましょう。

家を売る前に住宅ローンの残債(残高)を把握していないと、売却活動を進めても売却が完了できない恐れがあるからです。

家の売却では、売却価格や自己資金を使ってローンを完済しなければなりません

なぜなら住宅ローンはその家を担保にして融資してもらっているので、ローン完済していないと未だに家が担保になっており、抵当権を抹消できない状態だからです。

抵当権とは、お金を貸した人(債権者)がお金を借りた人(債務者)に対して行使できる権利です。債務者が万が一お金を返せなくなった場合の保険として、債権者が債務者の土地・建物などを担保にすることを指します。

 

ローン残高を家の売却価格が上回るかどうか分からない場合は、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、売りたい家の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

古い家を売る場合

古い家を売る時は、再建築不可に注意しましょう。古い家の場合、現在の法律ではなく昔の法律で建てられている場合があります。

そのような家は現状は昔の法律が適用されるので、違法建築ではありませんが、取り壊すと次に建てる家には新しい法律が適用されるので、建築ができなくなったり、使用できる土地の面積が著しく減ってしまうことも。

売却活動を行う前に再建築不可でないかを調べ、再建築不可の場合は今建っている家がたとえ古くても取り壊しなどをしないように注意しましょう。

空き家を売る場合

空き家を売却する時は、管理を怠らないようにしましょう。

家は人が住まなくなると扉や窓が閉めっぱなしとなり、湿気が屋内に溜まるため家の劣化が早く進んでしまいます。また、庭の草木をそのまま伸ばし放題にしてしまうと野良猫がフンをしたり害虫が発生する原因となってしまうので、定期的な手入れを行い管理しましょう。

家の状態が悪くなれば売却額は下がってしまいますし、内覧時の印象も悪くなり買主が見つかりづらくなります。定期的に管理を行うことで不法投棄などの被害にも合いづらくなるので、家を売却する場合はより細かく管理を行う方が良いでしょう。

遠方に家があり自らの管理が難しい場合は、専門業者に依頼することも可能です。

家を高く・早く売るコツ

家を売る際にできるだけ高く売りたい、なるべく早く売りたいという方は少なくありません。高く・早く売るためにはどのようなことをすれば良いのでしょうか、こちらでは高く・早く売るために知っておきたいコツを解説します。

【高く売る】売り出し価格を少し高めに設定する

家を高く売りたいのなら売り出し価格を少し高めに設定するようにしましょう。

家を含む不動産の売買契約を行う際、多くの買主は値引き交渉をします。そして、売主はその値引き交渉を全額といわずとも、交渉に応じるのが一般的です。つまり、売却希望価格をそのまま売り出し価格にしてしまうと、最後の値引き交渉で売却希望額より下がってしまうということ。

売却希望額を下回らないようにするには、最初から少し上乗せした金額で売却活動を始めた方が良いでしょう。家の売り出し価格は下げることはできても途中から値上げするのは印象が悪く難しいです。

そのため、最初の売り出し価格が大事。なかなか売れない時は値下げして再販売する手もあるので、最初の売り出し価格は少し高めに設定しておいた方が良いでしょう。

【高く売る】複数社に査定を依頼する

相場より安く売りだしてしまわないように、複数社に査定を依頼するようにしましょう。

前述の通り、最初の売り出し価格を決めるのは家を高く売る上で重要なポイント。しかもその売り出し価格を決めるのは売主です。

売り出し価格を決める際、参考になるのは不動産会社の査定結果です。査定結果を参考に自身の売却希望額とすり合わせながら価格を決めます。

しかし、この不動産会社の査定結果、法律などで定められた明確なルールがあるわけではなく、不動産会社によって査定結果は異なります

不動産1社の査定だけでは、その査定結果が安いのか高いのか分からず、売り出し価格を決める際には安く売り出してしまう恐れがあるということです。

最低でも3社以上に査定依頼をし、査定結果は見比べられるようにしましょう。見比べることで、売りたい家の価格の幅を知り、査定結果の平均となる売却相場を知ることができます。

査定を複数社に受ける際は一括査定サービスを利用するのが便利。一度の申込みで複数社に依頼ができるので、1社1社不動産会社を探し、何度も同じような質問に回答する必要もありません。

【早く売る】売却時期は2月3月を狙う

家をできるだけ早く売りたいのなら、売却活動時期を2月、3月に合わせると良いでしょう。

2月、3月は4月の新生活に向けて、最も不動産が動く時期。賃貸だけでなく家を4月が始まる前に購入し、引っ越しをしたいという方が多くいらっしゃいます。

1年のうちで最も需要が高まる時期なので、買主候補は多くいますし3月中に引っ越しを終えたいと期限を設けている買主もいます。期限を設けているため購入時のハードルを下げている可能性も高く、家は売れやすく、早く売れる可能性が高いでしょう。

逆に家が売れづらいのは8月。外は暑く、すでに引っ越しをしていれば物件はクーラーのない状態。買主は暑さに疲れてしまい、なかなか決断まで至らないことが多いのだとか。

早く売りたいのなら8月は避け、最も買主が決断しやすい2月、3月に売却活動を行うと良いでしょう。

詳しく知りたい方は、家を売るタイミングについての記事をご覧ください。

【早く売る】価格にこだわりすぎない

家を早く売るのを重視するのなら売却額にこだわりすぎないのも重要です。

家を売却するのに難しいのは高く早く売ること。人気エリアにある築浅の家なら高く早く売れる可能性はありますが、そのような需要が高い家でないと高く早く売るのは難しいです。

早く売るのを重視したい場合は、少し売り出し価格を抑えると良いでしょう。周辺のライバルとなる物件より安い価格を設定すれば家を探している買主に見つかりやすく、売却相場より安ければ買主の購入ハードルも下がります。

家を売る時の不動産会社の選び方

家を売る際に不動産会社選びはとても重要です。依頼する不動産会社の担当者が売主の代わりに買主を探し営業を行ってくれるので、不動産会社の担当者によって家を売るのが成功したか否か左右されると言っても過言ではありません。

不動産会社や担当者を選ぶ際は以下のポイントに気をつけて選ぶようにすると良いでしょう。

家の売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は家の売却が得意な不動産会社を選ぶと良いでしょう。

田舎の戸建てが得意、特定地域のマンションが得意など不動産会社にはそれぞれ得意とするエリアや物件があります。得意とする物件やエリアは周辺地域の情報に詳しかったり売却のノウハウも豊富です。

中にはそのエリアで物件を探している買主を抱えている場合もあるので、不動産会社の得意分野は事前にチェックしておきましょう。

不動産会社の得意とする物件やエリアを調べる際には、その不動産会社のWEBサイトで売却実績をチェックしたり、査定時に直接不動産会社に聞くのも手です。

詳しくは、家を売る時の不動産屋選びについての記事もご覧ください。

担当者の対応の良さ

担当者の対応の良さは担当者選びの中でも重要なポイント。

不動産会社の担当者は1人で売却物件を何件も担当しています。そのため、担当者によってはお願いしたことをなかなかやってくれない、返信までに時間がかかる、なかなか捕まらないなんてことも。

忙しい担当者はそれだけ優秀である可能性も高いので、暇そうな担当者を選ぶのではなく忙しくても対応がしっかりとできる担当者を選ぶようにしましょう。

チェックするポイントとしては、メールなどの返信がすぐ来るか、内容に過不足ないかなどになります。

メールや折り返しの電話などが当日中と言わずとも数日待っても連絡が来ない場合は注意した方が良いでしょう。

担当者の不動産知識

担当者の不動産知識の量も重要な観点です。

不動産知識が豊富であれば、売主が売却活動中に判断に迷った時も頼りにすることができますし、買主に適切に家をアピールしてもらえます。

問題を抱える家でも良い所を見つけられたり、周辺の売りに出されている家よりも良い点を見つけるのには経験や不動産知識が必要です。不動産知識が豊富でないと、最終的な買主の値引き交渉などの際にも上手く対応できず、売却額が下がってしまう恐れもあるでしょう。

担当者の不動産知識をチェックするには、査定時に気になることを聞いてみたり査定結果の内訳を聞いてみるなどしてみましょう。

不動産知識をしっかりと持っていれば、その場で分かりやすく質問に回答してくれるはずです。

 

以上、はじめて家を売る際に知っておくべき基礎知識や、不動産会社の選び方についてご紹介しました。

ここまで読んでいただければ、まずは家売却で必要な知識は身につけられたと思います。

はじめての家売却、不安なこともあるかもしれませんが大丈夫! 焦らずに一つ一つ行動していきましょう。

 

少しでも家を売ろうか考えている方は、不動産会社に依頼して家を査定してみましょう。一括査定サービスを使えば、無料いつでもインターネットから査定が申し込めて、条件を入力したら自動で合う不動産会社をマッチングしてくれるため簡単に売却を進めやすくなります。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

家を売りたいのですが、まずは何をすればいいの?
まず始めに家を売る方法を決め、不動産会社に査定依頼をしましょう。その後の詳しい流れは家を売るときの流れにてご確認ください。また、不動産会社に査定依頼をする際は、複数社に査定依頼ができる不動産一括査定サイト「イエウール」をご利用ください。

家を売るときの不動産会社の選び方は?
家を売却する際は、家の売却が得意な不動産会社を選ぶことが重要です。その他の不動産会社の選び方は不動産会社の選び方にて詳しく解説しています。また、不動産会社を選ぶ際は、不動産一括査定サイト「イエウール」を使って査定依頼し、不動産会社を比較して優良な不動産会社であるか見極めましょう。
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