- 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
- 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
家を売りたい！と思っても、「家の売却ってどうやるの？」や「まずは何から始めるべき？」と不安になることが多いのではないでしょうか？
この記事では、家を売ろうと考え始めた方が知っておくべき5つの基礎知識をご紹介します。
家を売るときの流れ
まずは家を売るときの流れを確認していきましょう。
マンション・戸建てなど物件種別問わず、不動産の売却は以下の5ステップです。
それぞれのステップで知っておくべきポイントをご説明します。
【STEP1】不動産会社に査定依頼
まずは売却計画を具体的にするために、不動産会社に家の査定を依頼し、家がいくらで売れるかを把握しましょう。
家の査定では、「机上査定」と「訪問査定」があります。「机上査定」は、住所や間取りなどのデータだけで査定するのに対して、「訪問査定」は不動産会社に家を訪問してもらう方法です。
ネットで気軽に査定依頼したいという方は机上査定が選べるということがメリットになるでしょう。
【早く査定額を知りたいなら】机上査定
机上査定とは、家の基本情報と過去の取引事例をもとにした査定方法のことです。机上査定は不動産会社があなたの家に訪問して査定しなくても査定結果を知ることができます。「メールや電話で査定結果知れればいい」という方には、気軽に査定できるのでオススメです。
【正確に査定額を知りたいなら】訪問査定
訪問査定とは、依頼した不動産会社の担当者が現地へ赴き、対象となる物件や物件が建つ場所の周辺環境を細かく調査した上で、資産価値を算出する査定方法です。
物件の状態や周辺環境などは実際に目で見てみないとわからない部分でもあり、より正確な査定額を割り出すことが可能です。しかし机上査定に比べると査定額が出るまでに時間かかることが難点です。
【STEP2】自分でも相場を調べる
不動産会社に査定してもらい、現在の家の価値が分かったらいよいよ売り出し始めましょう。
その際、不動産会社に査定してもらった価格そのままで売り出すのは危険です。
査定額は不動産会社によって異なり、場合によっては数百万円程度の差が出ることも。必ず自分でも相場を調べてから売り出し価格を決めるようにしましょう。
なぜ相場を調べる必要があるのか
家の売却で成功するためには、何より相場を知ることが大切です。なぜなら不動産には定価がないため、相場を知らないといつの間にか損をする可能性があるからです。
相場より安く売りだしてしまうと「もっと高く売れたのに……」と後悔することになりますし、相場より高いと買い手が見つからずいつまでも売れ残るリスクが発生します。
まずは自分と似たような物件がいくらで売れているのかを調べて、売り出し価格の参考にしましょう。
【STEP3】不動産会社を選び契約締結
仲介で家を売るときは不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約は1社としか契約できない「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」の3種類あります。
それぞれの契約形態の違いは以下をご覧ください。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | 〇 |
| 他社への通知義務 | × | × | ○ ※明示型の場合 |
| 自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
| 契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
それぞれの契約形態でメリット・デメリットがありますが、専属専任媒介契約・専任媒介契約で1社とのみ契約することで、不動産会社に売却活動に注力してもらいやすくなるという点があります。
【STEP4】不動産を売り出す
不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格を決めたらいよいよ売却活動スタートです。
売り出し期間中はポータルサイトやチラシなどに物件情報を掲載し、購入希望者から問い合わせがあれば内覧対応をします。
購入希望者を集めるのは不動産会社の役割なので売主ができることはほとんどありませんが、内覧時の対応は契約成立に大きく関係します。
購入希望者に良い印象を持ってもらえるよう、外観・内観ともに綺麗にしておくことが大切です。
中古住宅であることを承知で購入を検討しているとはいえ、やはり外観・内装ともに綺麗な状態にこしたことはありません。
家の中を片づけておくことはもちろん、排水溝に砂や枯れ葉が溜まっていないか、浴室にカビが生えていないかなど細かい部分まで確認しておくようにしましょう。
【STEP5】売却交渉・契約・引き渡し
無事買い手が見つかり、引き渡しが完了したからそれで終わり……というわけではありません。
家を売って利益（譲渡所得）が発生したなら確定申告を行う必要があります。
売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告し、譲渡所得税と復興特別所得税を納めることを忘れないようにしましょう。
家を売る時の基礎知識
家を売るのは初めてという方がほとんど。家を売る際にはどれくらい時間がかかり、何が必要なのか分からないもの。
ここでは、家を売る際に知っておきたい基礎知識を解説します。
家を売る方法
家を売る方法はさまざまですが、主な方法は3つ。それぞれに特徴があるので、どの売却方法が良いか検討してみましょう。
仲介
仲介とは不動産会社に家の売却を仲介してもらう売却方法。
売主に代わって不動産会社に買主を探してもらったり、売買契約書を作成してもらうなど家を売却するのを不動産会社と一緒に行っていきます。
仲介は家の販売価格を自分で決められるので、他の方法に比べ家を高く売りやすいです。しかし、買主が見つかるまでに時間がかかる場合が多く、価格設定やタイミングによっては半年以上売却活動が続く可能性があります。
買取
買取とは不動産会社が買主となり、家を買ってもらう方法です。
仲介の買主は個人となりますが、買取の場合買主は不動産会社となります。そのため、買主を探す期間を省くことができるので、早くて1ヶ月で家を売却することが可能です。買取をした家は不動産会社がリフォームやハウスクリーニングを行い再販。そのため、売主から買取る際の価格は売却相場の7～8割程度となってしまうので、高く売るのは難しいです。
任意売却
任意売却とは銀行の許可を得てローンを完済できない家を売却する方法です。
ローンの残る家を売却する場合、ローン残債を売却額や自己資金などを用いて一括返済しなくてはなりません。しかし、それらの資金を合わせても返済できない場合、売却額をローン返済にあてるのを条件に銀行から許可を得て家を売却するのが任意売却です。
住宅ローンの返済が苦しい時などによく用いられる売却方法で、このままでは住宅ローンを滞納し家が競売にかけられてしまう危機がある際などに使われます。売却額でローン残債を減らせるので毎月の返済などは楽になりますが、銀行との交渉が必要で売却活動が長引く、売却価格を自分で決められないので高く売りづらいといった面もあります。
任意売却についてより詳しく知りたい方は以下の記事をご確認ください。
家を売るまでの期間
仲介の場合、売り出してから引き渡しが完了するまで約3～5か月ほどだと言われています。売り出す前にやることも含めると、次のようなスケジュールになります。
| タイミング | やること | 所要期間 |
|---|---|---|
| 売り出す前 | 査定 | 1日～数週間 |
| 不動産会社選び | ||
| 売却プラン決定 | 2週間～1か月 | |
| 売り出し中 | 売却活動 | 3～5か月 |
| 内覧対応 | ||
| 売り出し後 | 売買契約 | 1か月前後 |
東京カンテイのデータでも、首都圏の中古マンションの場合売り出してから成約に至るまで平均4か月と発表されています。
売り出す前・成約後の引き渡しの期間を含めると、6か月ほどが平均と言えるでしょう。
またこのデータから、中古マンションの場合は近年需要が高まっていることもあり、コロナ禍にある2020年も平均売却期間が大きく長引くことはなかったことが伺えます。
準備する書類
必要書類は戸建てやマンションなど物件種別によって多少異なりますが、最低限必要なのは以下の8種類です。
| No | 項目 | 目的 |
|---|---|---|
| 登記済権利証 | 登記名義人の変更 | |
| 間取り図と測量図 | 物件情報の確認 | |
| 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 | |
| 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明 | |
| 身分証明書 | 売主本人の確認 | |
| 建築確認済証、検査済証 | 建築基準を満たしてるかの確認 | |
| 地積測量図、境界確認書 | 土地の大きさ等の確認 | |
| マンションの利用規約 | マンション内のルールを確認 |
上記に加えて、マンションの場合はマンションの利用規約も提出を求められます。
査定時には間取り図など物件情報が分かるものがあれば良いですが、いずれ必要になるので早い段階から揃えておくと良いでしょう。
不動産会社によって追加で求められる書類もありますが、まずはこの7点を用意しておくとスムーズに売却活動を進められます。
必要書類については、こちらの記事で詳しく解説しています。
家を売る際にかかる費用・税金
家は買うだけでなく、売る際にもお金がかかります。必要となる費用・税金は以下になります。
| 費目 | 何の費用・税金か | 必須 | 金額の目安 | |
|---|---|---|---|---|
| 税金以外の費用 | 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 〇 | 売却額の3% +6万円 |
| 司法書士への 報酬 |
登記を司法書士に依頼した報酬＋調査費＋登録免許税 | 〇 | 3万円前後 | |
| リフォームなどの費用 | 家をクリーニングした場合の費用 | 数万円～ | ||
| 家具などの撤去費用 | 10万円～ | |||
| リフォーム費用など | 10万円～ | |||
| 税金 | 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙代 | 〇 | 3万円前後 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消にかかる税金 | ※司法書士報酬に含まれる | 数千円 | |
| 譲渡所得税 ・住民税 |
譲渡益にかかる税金
※3,000万円まで控除あり |
譲渡所得があれば〇 | 譲渡所得の約14.21% ~ 39.63%
※保有期間が5年超、10年超となると安くなる |
なかでも、理解しておくべき費用は以下の2つです。
不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料とは、物件の売却が成立した場合に、仲介をした不動産会社に支払う費用で、費用の上限は「宅地建物取引業法」によって以下のように定められています。
例えば、家の売却価格が2000万円の場合に、仲介手数料は以下のように計算します。
この仲介手数料は仲介業務で必要となる費用に限定され、広告宣伝にかかる費用や購入希望者と交渉するための出張にかかる費用などは、別途請求される可能性がありますので注意が必要です。
家の売却益にかかる譲渡所得税・住民税
家を売却して得た利益は譲渡所得として確定申告が必要となります。この譲渡所得にかかる所得税や住民税が課せられます。
譲渡所得税と住民税は、物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。
の場合 |
||||
の場合 |
家を売る際の注意点
家を売る際にはいくつか気をつけるべきことがあります。確認せずに家の売却を進めてしまうと後々トラブルになったり、二度手間になってしまう恐れがあるので、注意点を把握してから家の売却を行うと良いでしょう。
名義人を確認する
家の売却活動を本格的に始める前に名義人の確認を行いましょう。
家に限らず、不動産は名義人として登録されている方しか原則売却ができません。相続はしたが名義は亡くなった方のままという場合や妻や親戚の家を代わりに売却するというのも基本的には難しいです。
家を売る場合はまず、家の名義人を本人に書き換えてから売却活動を開始しましょう。家の名義変更・確認は法務局で行うことができます。
共有名義である場合、名義変更の必要はありませんが他の名義人全員の同意が必要です。委任状がないと売却ができないので、連絡を取り委任状を集めておきましょう。
境界線を決める必要がある
売りたい家が古い場合は測量が必要か不動産会社に相談をしましょう。
売りたい家が古かったり、隣り合わせの家が古いと土地の境界線が曖昧になっている場合があります。土地の境界線が曖昧になっていると、使える土地の面積が小さくなっている恐れがあります。
小さくなってしまっていると面積が小さくなっているのでその分売却価格は安くなってしまいますし、購入後の隣家と買主の間でトラブルが起きてしまう恐れも。
しかし、測量は50万円以上の費用がかかってしまいますし、隣家の住人や役所の方に立ち会いをお願いしなくてはならず手間もかかります。まずは法務局で測量図を取得して、測量がいつ行われたのかなどを確認すると良いでしょう。
測量に関してより詳細を知りたい場合は、こちらの記事もご確認ください。
契約不適合責任にならないように確認する
売却した家に不備などがあると契約不適合責任になってしまう恐れがあるので注意しましょう。
契約不適合責任とは契約内容と売却した家の状態が合っていない場合、売主が保証するというもの。もし、売却した家に雨漏りなど不備があるにも関わらず契約書にその旨が書かれていなかったら、契約不適合責任となり売主は修理費や損害賠償などを支払わなくてはなりません。
契約不適合責任は不備があることを売主が知っているいるか否かに限らず課せられるものですが、すべての不備の責任を売主が取らなくてはいけないというものではありません。
契約書に記載されており買主が了承していれば問題はないので、契約書を作成する前に家や土地などに不備がないか十分に確認し、不動産会社とよく相談して契約書を作成しましょう。
査定は複数社受ける
家の査定は複数社受けるようにしましょう。
家がいくらで売れるのか調べるのなら不動産会社の査定が最も適切です。しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、査定結果は各社によって異なります。つまり、1社の査定だけではその査定結果が安いのか高いのかも判断できないということ。
家の査定額の幅と平均である売却相場を知るために、3社以上の査定結果を見比べましょう。
不動産会社の査定を受けるのなら、一括査定サービスを使うのが賢明です。一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができますし、WEBなので24時間申し込みが可能。不動産会社の営業時間に合わせて連絡を入れるなどの面倒くささがありません。
売ったら いくら？
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販売価格は少し高めにつける
家を実際に売り出す際には販売価格を希望額より少し高めにつけましょう。
実は家の売出し価格を決めるのは売主。査定額や希望売却価格などを考慮して価格を決めますが、この時売却希望価格から少し高めに設定するのがポイント。
買主が見つかりいよいよ売却価格を決める際、買主は値下げ交渉をします。この時、値下げ価格に素直に応じる必要はありませんが、少しでも値引きするのが一般的。最初から希望額で販売をしてしまうと、最後の値引きで希望額より下がってしまうのです。
また、家がなかなか売れない場合は値下げをして再度販売するということも行います。このような値下げに対応できるように、価格は希望額より少し高めに設定しておくと良いです。
しかし、高く設定しすぎてしまうと売れづらくなってしまいます。いくらまで値上げをするかは、前段で解説した査定額の最も高い価格を参考に決めていくと、売却相場からかけ離れた価格にならないでしょう。
【売却理由別】家を売る際のポイント
家を売るときの理由や状況は人によって様々です。最後に、主な売却理由やシチュエーションごとに注意すべきポイントをご紹介します。
離婚により家を売る場合
離婚時には、夫婦2人で築き上げた財産を平等に分配する「財産分与」を行う必要があります。結婚後に購入した家も、もちろん財産分与の対象となります。
家の売却金額を二人で折半するのが一般的ですが、住宅ローンが残っている場合や養育費の負担を考慮する際にはどのように分配するのかを他の財産とあわせて話し合うようにしましょう。
また、離婚時の細かい取り決めは公正証書に残すことをおすすめします。
公正証書に記載された条項は、履行されなかった場合強制執行の対象となるからです。財産分与を行ったあとにトラブルになり、養育費が支払われないなどの状況を防ぐために、少し手間はかかりますが必ず作成するようにしましょう。
離婚時の家の財産分与について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
相続した家を売る場合
相続した家や土地を売却する際には、まず相続登記がなされているかを確認しましょう。
相続登記をしておらず、所有者が親など被相続人（亡くなった方）のままになっていると売却することができません。
また、相続してから3年10か月以内（被相続人の死亡日が起点）に売却すれば、「取得費加算の特例」を適用することができます。
取得費加算の特例とは、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費として加算することで譲渡所得税から控除することができるというものです。
詳しい適用条件については、国税庁の該当ページをご確認ください。
住み替えの場合
住み替えの場合、自宅の売却と新居の購入どちらを先に進めるべきでしょうか？
特に決まりはありませんが、まずは売ることを優先しましょう。
もちろん先に新居の購入を行ったり、同時に進めることも可能です。ただし、もし売却を後回しにすると焦って値段を下げて自宅を売ることになりかねません。
住宅ローンが残っている場合、売却が完了するまで二重でローンを払い続ける可能性もあるため、計画なしに先に購入すると家計の圧迫にもつながります。
なお、もしお金に余裕があれば、新居の購入を先に進めても問題ありません。
【みんなの声】家を売った人に聞いたアンケート
家を売るのは初めてという方なら、家を売る際にどちらを選ぶべきか判断に迷ったり、他の人はどうしたのか気になることもあるかと思います。
ここでは、イエウールを利用して不動産を売却したユーザー100名を対象に行ったアンケート結果を基に解説していきます。（2020年10月16日～10月30日調査）
家を売った理由で最も多いのは住み替え
家を売却した理由を伺ったところ約3割が住み替えでした。
住み替えのために家を売却したユーザーの約4割は10年以内に家を住み替えを行っていました。中古物件を探している買主は10年以内の物件を探していることが多く、10年以内だと家も売れやすくなります。
住み替えは10年以内に行うと住み替えしやすいのかもしれません。
ちなみに、住み替えを行ったユーザーに売り先行か買い先行かを伺ったところ、半分以上が買い先行という回答に。
買い先行なら、新居をじっくり探すことができますし、引っ越し先が見つからず仮住まいをしなくてはならないということもありません。売却の際もハウスクリーニングを入れたり家具を新居に移せるので、売りやすいというメリットもあります。
住み替えによる売却の際は以下の記事もご確認ください。
不動産会社との契約は専属専任媒介契約
不動産会社と仲介を結ぶ際、4割と多くの方は専属専任媒介契約を結んでいました。
専属専任媒介契約とは1社の不動産会社とのみ契約をする方法。1社の不動産会社のみとの契約、自分自身で買主を見つけて取引しないという条件の代わりに業務状況を1週間に1回以上報告する、レインズの登録を5日以内に行うという契約です。
売主側も不動産会社側も3つある媒介契約の中で最も制限が厳しい契約方法です。不動産会社1社のみの契約は一見不利にも見えますが、成約したら必ず自分のところの利益となるので不動産会社も力が入れやすいですし、売主側としても連絡を取る不動産会社が1社だけで済むので、売却活動がやりやすくなります。
媒介契約のより詳しい解説は以下の記事をご確認ください。
家を売却した約7割がローンを完済
家を売却した人の約7割が売却時にローンを完済できていることが分かりました。
国道交通省が公開している令和元年住宅市場動向調査によると、初めて購入した家の平均金額は新築戸建てで3644万円、新築マンションで4180万円です（三大都市圏）。
築年数などにより売却額は異なりますが、首都圏の中古戸建ての平均売却額は3392万円、中古マンションは3775万円。中古物件が好調な時期だから多くの方がローン完済をできているのではないでしょうか。
もし、ローンが完済できない場合でも、住み替えローンを使えば、住み替えは可能です。住み替えローンとは売却時に残ってしまったローン残債と新たなに購入する住宅のローンを合わせて借り入れるもの。
引っ越しや新しい家具の購入などで何かと自己資金が必要な時に自己資金をローン完済に使わずに済みます。
ただし、住み替えローンの使用については注意も必要です。詳しくは以下の記事をご確認ください。
まとめ
以上、はじめて家を売る際に知っておくべき基礎知識や、不動産会社の選び方についてご紹介しました。
ここまで読んでいただければ、まずは家売却で必要な知識は身につけられたと思います。
はじめての家売却、不安なこともあるかもしれませんが大丈夫！ 焦らずに一つ一つ行動していきましょう。
不動産の査定や売却に関してよくある質問をピックアップしました。
家を売るにはどうすれば良いか知りたい
実は、ざっくりいうと家を売るためのステップは下記の3つだけです。スムーズに家の売却したい方は、家を売る流れと期間を知るで詳細な流れをご確認ください。
- 家を売り出す前：販売力のある不動産会社をみつけだす
- 家の売り出し中：「家を買いたい！」という人を集める
- 家の売り出し後：家の引き渡し。売却代金を受け取る
家はいつ売ればいいの？
あります。家の売却検討をおすすめするタイミングの一部を下記に紹介しました。他にも家を売るタイミングについて知りたい方は、そもそも「家を売った方がいいケース」って？をご覧ください。家は持ち続けることで資産価値が定価したり相場下落のリスクに合うこともあるので、日頃から情報をあつめる事が大切です。
- 子どもの独立と同時に、家が手広くなった場合
- 転勤や里帰りで、もっと便利な場所に引越したい場合
- ローンの負担が苦しくなってきた場合
家の売却で大切なことは何？
家の売却は、金額が大きく人生で何度も経験しないので情報収集がカギです。中でも、相場を知ることや査定の仕組みを知ることが大切です。詳しくは家を売る時の成功法6つを紹介している本記事をご覧ください。
家を売る時にお金がかかるのは本当？
本当です。不動産会社への仲介手数料や、売却に関する税金が発生します。具体的にどんな費用が発生するかと、安く抑える方法を知るには家を売るときの費用や税金
をご覧ください。
より詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしてください。