【2021年版】家を売るときのコツ・注意点を流れに沿って徹底解説！

家を売りたい！と思っても、「家の売却ってどうやるの？」や「まずは何から始めるべき？」と不安になることが多いのではないでしょうか？

この記事では、家を売ろうと考え始めた方に、売却を成功させる6つの方法をご紹介します。また、家を売却するうえで悩みを抱えている方に、悩みの内容に応じてどうすればよいかをご説明していきます。

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか？ 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

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家を売るときの流れと期間を知ろう

家を売る流れの全体像

不動産会社探しが一番大切ということには変わりはないのですが、ステップごとに必要な知識や、注意すべき点があります。

この記事では家を売るときに何から知っていけば良いのか、流れに沿って順番にお伝えしていきます。

家を売るのに必要な期間

家を売るまでにかけられる期間に余裕がない場合、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があるので注意しましょう。

なぜなら、買主を見つけられたとしても、売主は急いでいるため交渉力が弱くなってしまうからです。

【STEP1】不動産会社に査定を依頼する

まずは売却計画を具体的にするために、不動産会社に家の査定を依頼し、家がいくらで売れるかを把握しましょう。

査定価格をもとに、売主自身が家の売り出し価格や売却期限を定めていきます。また、査定してもらった不動産会社の中から売買仲介を依頼したい会社と媒介契約を締結しましょう。媒介契約を締結したら不動産会社のみが売却活動を始めることができます。

査定方法は2種類ある

【早く査定額を知りたいなら】机上査定

【正確に査定額を知りたいなら】訪問査定

物件の状態や周辺環境などは実際に目で見てみないとわからない部分でもあり、より正確な査定額を割り出すことが可能です。しかし机上査定に比べると査定額が出るまでに時間かかることが難点です。

家の査定について詳しく知りたい方は「【家を査定】家の査定を依頼する前に知っておきたい査定の流れや注意点」の記事をご覧ください。

家を査定するときの手順

不動産会社に家を査定してもらうときの手順は以下の通りです。

査定依頼をするなら、インターネット上から複数の不動産会社にまとめて依頼ができる不動産一括査定がおすすめです。

業界No.1の不動産一括査定サービス「イエウール」なら、物件情報を入力するだけで最大6社の不動産会社に査定を依頼することが可能。

自分で調べて直接訪ねてみてももちろん良いですが、不動産会社によって戸建ての売却が得意か、マンションの売却が得意かなど特性は様々のため、自分の家を高く売ってくれる会社かどうかは訪れてみないと分かりません。

やみくもに訪れて時間をとってしまうよりは、不動産一括査定サービスを使って効率的に、条件に合った不動産会社を見つけることをおすすめします。

実際に不動産一括査定サイトを利用した方の口コミ

はじめは自分で不動産会社に相談していたものの、思うように売却が進まなかったため一括査定サイトを使ってみたという方が多いようです。

正しい売却相場を知れるだけでなく、その物件にマッチした不動産会社に出会えるのも不動産一括査定のメリットと言えるでしょう。
さらに、査定を依頼する不動産会社は最大6社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。

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不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい方は「【不動産一括査定とは？】おすすめサイトと高く売る3つのコツ」をご覧ください。

家の査定・売却で必要な書類

家を売るとき、売主は不動産会社から物件や名義人について様々な情報の提出を求められます。

査定時には間取り図など物件情報が分かるものがあれば良いですが、いずれ必要になるので早い段階から揃えておくと良いでしょう。

戸建てやマンションなど物件種別によって多少異なりますが、最低限必要なのは以下の8種類です。

上記に加えて、マンションの場合はマンションの利用規約も提出を求められます。

不動産会社によって追加で求められる書類もありますが、まずはこの7点を用意しておくとスムーズに売却活動を進められるでしょう。

必要書類については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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【STEP2】相場を調べて売り出し価格を決める

不動産会社に査定してもらい、現在の家の価値が分かったらいよいよ売り出し始めましょう。

その際、不動産会社に査定してもらった価格そのままで売り出すのは危険です。

査定額は不動産会社によって異なり、場合によっては数百万円程度の差が出ることも。必ず自分でも相場を調べてから売り出し価格を決めるようにしましょう。

なぜ相場を調べる必要があるのか

家の売却で成功するためには、何より相場を知ることが大切です。なぜなら不動産には定価がないため、相場を知らないといつの間にか損をする可能性があるからです。

そこで家を売るときには、だいたいで良いので「いつまでに、いくらで売りたい」という希望を決めましょう。

過去の取引実績から調べる方法

自分で大体の相場を調べるなら、公益財団法人東日本流通機構の特設サイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」がおすすめです。

不動産の売買が成立した際の情報に基づいて生成されたデータベースがこの「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。

沿線や最寄り駅、間取り、用途地域など様々な条件で成約価格を知ることができるため、自分の家と近しい物件がいくらで売れているのかを知ることができます。

具体的な使用方法を見てみましょう。

STEP1

STEP2

STEP3

所有しているマンションに近い条件で検索し、直近1年間でどのくらいの価格で取引されているのかを知ることでおおよその売却相場を把握できます。

無料で調べることができるため、大体の価格を把握したいときにおすすめの方法です。

家の売却相場を調べる方法について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

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「自分の家はいくらで売れるのか」というのは、不動産の売却を考えている方にとって気になるポイントですよね。自分で売却相場を調べる方法を3つに分けてご紹介します。また、土地評価額から相場を調べる方法や、相場を知っておくメリットについても解説。

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売り出し価格を決めるときのポイント

査定額と相場価格から売り出し価格を決めるとき、次の3つがポイントになります。

希望売却価格とは、文字通り「このくらいの価格で売りたい」という価格のことです。

住宅ローンが残っている場合は売却価格でローンを完済できるように売る必要があるため、家を売る目的にあわせていくらで売りたいのかを考えておくようにしましょう。

2つ目に関しては、家の売買では必ずといっていいほど買主から値引き交渉をされます。そのため、売り出し価格は値引き分の金額をプラスした価格設定にしておくことがおすすめです。

3つ目に関しては、もしあなたが金額よりも早く売ることを優先するのであれば、相場よりも少し低めに売り出すことで売り出してすぐに購入希望者を集めやすくなるでしょう。

時間がかかっても良いから希望額で購入してくれる人を探すか、多少金額を妥協してでも早く売りたいのかを事前に決めておくことが大切です。

売り出し価格を決めるときの注意点について、詳しくはこちらの記事でも解説しています。

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【STEP3】媒介契約を締結する不動産会社を選ぶ

家を売ることに成功するには、信頼できる不動産会社が必要不可欠です。なぜなら不動産会社探しに失敗すると大変だからです。

不動産会社選びに失敗した場合と、成功した場合を比べると、例えば家売却の姿が次のように変わってきます。

このように、不動産会社選びに成功すれば家売却の成功も近づきますが、不動産会社選びに失敗すると、家売却がたいへん難しくなります。

仲介か買取かを選ぶ

そもそも、家を売るときの方法は大きく分けて「仲介」と「買取」の2つ存在します。

不動産会社に売却活動を委託し、買い手（個人）を見つけてもらう方法を仲介と呼びます。基本的には仲介を選ぶ方がほとんどですが、転勤や資金繰りなどで売却までの期限がある場合や、どうしても売れない場合は、「買取」を検討してもよいでしょう。

買取とは、不動産会社などの業者に直接買い取ってもらう方法です。物件を買取してもらう場合、仲介による売却に比べて売却価格が安くなり、目安は60％前後となりますが、メリットもあります。

その他のメリットは以下の通りです。

すべての不動産会社で買取を扱っているわけではないため、何らかの事情により買取での売却を希望する場合は買取を専門としている業者を探すことをおすすめします。

買取について詳しく知りたい方は「【不動産買取と仲介の違いは？」高く売るために必要な知識」の記事をご覧ください。

良い不動産会社を見極める2つのポイント

仲介か買取かを決めたら、いよいよ不動産会社選びです。

不動産会社は「売却力があるかどうか」「営業マンが信頼できるかどうか」の2つの観点で見ることが大切。詳しく解説していきます。

売却力があるかを確かめる

必ずしも大手の不動産会社に仲介を依頼すればいいというものではありません。むしろ、地元密着の不動産会社の方が社長自ら仲介を担当してくれ高く売れるケースもあるため、あくまで売却実績があるかどうかで選ぶようにしましょう。

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為です。

不動産会社は売主、もしくは買主からの仲介手数料で収益を得ています。両手仲介とは売主、買主の両方と契約することによって、通常はどちらかしかもらえない仲介手数料を両方から得ることを指します。

囲い込みを受けると、他社から高値で購入依頼があっても依頼を断わられるリスクがあります。特に大手の不動産会社ほど、囲い込みをしやすいので注意しておきましょう。

信頼できる営業マンかどうかを見極める

不動産売買業務を専門知識や経験が豊富にある担当者の方が、高くスムーズに家を売却できます。

また、人として信頼できるかも重要な確認ポイントです。依頼者の為に親身に対応してくれる担当者かどうか直接話をしてみて見極めることをオススメします。

他にも不動産会社を選ぶ際の注意点など詳しくまとめた記事がありますので、気になる方は「【不動産売却業者選びの成功法】選ぶときの正しい方法や注意点を解説」をご覧ください。

【STEP4】高く売るためのコツを知っておく

思い入れのある家を手放すなら、だれしも「出来れば高く売りたい」と思うものです。

次の4つの点を意識することで高額売却につながる可能性が上がります。

売り時を逃がさない

家の売却価格は「物件の個別要因（エリアや築年数、間取り等）」と「外部要因（市場の動向など）」の大きく2つで決まります。

「物件の個別要因」から予想される売却相場については事前に調べておく方も多いですが、2つ目の「外部要因」の方は見逃しがちです。

東京オリンピック開催に向けた都市開発や、観光客増加を見込んでの商業施設の建設、直近では新型コロナウイルスの全国的な流行など、不動産の価格は経済動向と深い関係にあります。

たとえば、国土交通省が不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」では近年の不動産価格は次のグラフの通りです。

リーマンショックで一度価格が落ち込んでいますが、特にマンションは2019年まで右肩上がりで価格上昇が続いているのが分かります。

不動産価格の動向について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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必ず複数の査定結果を比較する

実際にイエウールを使って不動産を売却した方100人を対象に、『不動産を売却する際、何社に査定依頼を出しましたか？』とアンケートを実施したところ、「3社」という回答がもっとも多く全体の27.0%を占めました。

続いて「2社」（25.0%）、「5社以上」（22.0%）、「1社のみ」（15.0%）、「5社」（11.0%）という結果に。

この結果から、不動産の売却に成功した方は平均3.0社以上に査定依頼を出していることが分かります。

また、2社以上に査定を出した方を対象に『不動産会社によって（提示された）査定額に差はありましたか？』と聞いたところ、次のような結果になりました。

約7割が「100万円以上査定額に差があった」と回答。

1社だけの査定結果を参考に売り出し価格を決めてしまうと、「実はもっと高く売れたのに…」ということも起こりかねません。

損をしてしまう可能性が高まるだけでなく、売り出し価格を相場よりも高めに設定してしまうことで売却期間が長引く危険性も。

これらのアンケート結果から、複数の不動産会社に査定してもらって適正価格を見極めることが重要であると理解いただけるのではないでしょうか。

内覧で見られる箇所を綺麗にしておく

購入希望者が内覧に来る際に、部屋を綺麗にしておくことも重要です。

中古住宅であることを承知で購入を検討しているとはいえ、やはり外観・内装ともに綺麗な状態にこしたことはありません。

家の中を片づけておくことはもちろん、排水溝に砂や枯れ葉が溜まっていないか、浴室にカビが生えていないかなど細かい部分まで確認しておくようにしましょう。

すでに住み替え先に引っ越しているなら、業者に依頼してハウスクリーニングを行うことも効果的です。水回りやフローリングなど、生活感の出やすい部分を綺麗にすることで買主側からの印象はぐっと良くなると言われています。

不動産会社に任せきりにしない

家を売るときは不動産会社選びが大事だとお伝えしましたが、だからといってすべてを不動産会社に任せきりにしてはいけません。

販売の際に不動産会社に作成してもらうチラシや、SUUMOなどのポータルサイトに掲載している情報を変えるだけでも効果はあります。なかなか買い手が見つからない場合には、掲載されている情報に不備がないか見直してみると良いでしょう。

不動産会社に丸投げするのではなく、パートナーとして一緒に売却活動に参加していくことが大切です。

【STEP5】家の売却にかかる費用・税金を把握する

ここでは、家を売却するときにかかる費用や税金を把握して、費用や税金を抑えるコツを学びましょう！

家を売るときにかかる費用の全体像は以下の通りです。

なかでも、理解しておくべき費用は以下の2つです。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、物件の売却が成立した場合に、仲介をした不動産会社に支払う費用で、費用の上限は「宅地建物取引業法」によって以下のように定められています。

例えば、家の売却価格が2000万円の場合に、仲介手数料は以下のように計算します。

この仲介手数料は仲介業務で必要となる費用に限定され、広告宣伝にかかる費用や購入希望者と交渉するための出張にかかる費用などは、別途請求される可能性がありますので注意が必要です。

支払うタイミングとしては、不動産の売買契約を結んだ際に仲介手数料の半分を支払い、残り半分は不動産を引き渡して不動産売却が完了した際に支払います。

詳しく知りたい方は「【不動産の仲介手数料の早見表付き】手数料はいくらかかるかを解説」の記事をご覧ください。

家の売却益にかかる譲渡所得税・住民税

家を売却して得た、売却益は譲渡所得として確定申告が必要となります。この譲渡所得にかかる所得税や住民税が課せられます。

譲渡所得税と住民税は、物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。

譲渡所得が出ない場合はこれらの税金はかかりません。

譲渡所得税・住民税は、控除や軽減税率を使おう

詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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【状況別】損しないために知っておきたい注意点

家を売るときの理由や状況は人によって様々です。最後に、主な売却理由やシチュエーションごとに注意すべきポイントをご紹介します。

住宅ローンが残っている場合

出産や転勤など、ライフスタイルの変化を機に家を売るときには住宅ローンの返済途中であることが多いのではないでしょうか。

その場合、ローンを完済して抵当権を抹消することが売却するための前提条件となります。

抵当権がついたままだと、前の所有者が金銭トラブルを起こした際に金融機関により物件が差し押さえられ、競売にかけられてしまうリスクが残ってしまうからです。

過去にイエウールで住宅ローンが残っている状態で住み替えた方を対象に、『売却価格で住宅ローンが完済できましたか？』とアンケートを実施した際には、69.2%の方が「売却価格で住宅ローンが完済できた」と回答しています。

住宅ローンが残っている場合、売却金額でローンの完済ができそうか？というのを踏まえて売却プランを練るようにしましょう。

ローン中の家を売る際の注意点は、こちらの記事で詳しく解説しています

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離婚にあわせて家を売る場合

離婚時には、夫婦2人で築き上げた財産を平等に分配する「財産分与」を行う必要があります。結婚後に購入した家も、もちろん財産分与の対象となります。

家の売却金額を二人で折半するのが一般的ですが、住宅ローンが残っている場合や養育費の負担を考慮する際にはどのように分配するのかを他の財産とあわせて話し合うようにしましょう。

また、離婚時の細かい取り決めは公正証書に残すことをおすすめします。

公正証書に記載された条項は、履行されなかった場合強制執行の対象となるからです。財産分与を行ったあとにトラブルになり、養育費が支払われないなどの状況を防ぐために、少し手間はかかりますが必ず作成するようにしましょう。

離婚時の家の財産分与について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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相続した不動産を売却する場合

相続した家や土地を売却する際には、まず相続登記がなされているかを確認しましょう。

相続登記をしておらず、所有者が親など被相続人（亡くなった方）のままになっていると売却することができません。

また、相続してから3年10か月以内（被相続人の死亡日が起点）に売却すれば、「取得費加算の特例」を適用することができます。

取得費加算の特例とは、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費として加算することで譲渡所得税から控除することができるというものです。

詳しい適用条件については、国税庁の該当ページをご確認ください。

No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

家を売る際のよくある質問

最後に、家の売却についてよくある質問をまとめました。

自宅の売却と新しい家の購入と、どちらを優先すればいいですか？

でも、もし売るのを後にすると、焦って値段を下げて自宅を売ることになり、損をしがちです。焦らなくても良い物件はありますので、売るのを先にしておきましょう。なお、もしお金に余裕があれば、買うのを先に進めても問題ありません。

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒自宅を売却！少しでもお得に売るためのノウハウとは

住宅ローンが残っている家でも売却できる？

住宅ローンが残っている家であっても、売却価格でローンの完済ができれば問題なく売却できます。

通常、家を購入した際に「抵当権」というものが設定されており、この抵当権がついたままの状態だと物件の名義人を変更することができません。

そのため、売却価格で住宅ローンを完済する際は抵当権抹消手続きを行う必要があります。

ローン残債が売却価格を上回る（＝オーバーローン）の場合は抵当権を抹消することができず、買い手が見つかったとしても売却できないので注意しましょう。

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒ローン中の家を売る方法は？｜残債のある家を売却するときのポイントと注意点

住み替えでは、引越しは2回やらないといけないの？

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家の住み替えの成功に不可欠な「2つの計画」とは？

家に住んでいても、家を売ることはできる？

ただし、家が散らかっていると物件にいい印象を持たれません。きちんと整理しておく、汚れがあったらきれいにするということも大切です。

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒マイホーム（家）を売る方法、教えます！～おさえておきたい住宅売却の流れや失敗しないポイント、ケーススタディまで

家族や近所の人に知られずに、家を売りたいのですが？

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家を売るなら買取？　仲介？　あなたのベストな売却方法は

まとめ

ここまで読んでいただければ、まずは家売却で必要な知識は身につけられたと思います。

はじめての家売却、不安なこともあるかもしれませんが大丈夫！ 焦らずに一つ一つ行動していきましょう。

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コラム「【マンション売却の知識とコツ】売却の流れや手数料・税金も解説！」

自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説！期間や流れを知ろう」も参考になります。

家の査定について気になる方は「家の査定を完全解説｜はじめての査定を成功させるコツ」も参考になります。