【家売却の全てを解説】高く売るコツは?やるべき準備は?【完全ガイド】

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こんにちは、イエウールコラム編集部です!
家の売却では、「家売却ってどうやるの?」「まずは何から始めるべき?」と不安になることが多いのではないでしょうか?
私たちへのご相談でも、一番多いのが、初めて家を売る方からのご相談です。

慣れない家の売却に向けて不安な方も多いと思いますので、ここでは家の売却を検討している人に向けて、不動産会社の選び方や売却までの流れなど、事前に知っておきたいポイントを、まとめてご紹介します。


先読み!この記事の要点
  • 希望通りに家を売却するには、「事前の下調べ」と、「いい不動産会社との出会い」が必要。
  • 物件の相場価格と自分が妥協できる価格のラインを定めておくべき。
  • まずは家の査定から始めよう。特に一括査定がおすすめ。

もくじ

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 家の売却方法は?何をすればいいの?

家を売るには、大きく8つのステップがあります。「8つもあるの!?多すぎ!」と感じるかもしれませんが、実はあることを覚えておけば簡単です。それは・・・

  • 家売却の流れは、「家を売る前」「売り出し中」「売ったあと」の3つと覚えると、
    超かんたん
  • 一番大切なのは、「家を売る前」

ということです。簡単にご説明させていただきますね。

1.1. 【家を売る前】家売却の目標を決め、不動産会社を選ぶ

家売却の一番大切なステップです。まず、「いつまでに」「いくらで売れればいいのか」という目標を決めます。
家の売却価格や売却時期は、希望通りにならないこともあります。そして、もし家がなかなか売れなかったら、焦って値段を下げ過ぎたり、売るチャンスを逃してしまい、後悔してしまうのです。だからこそ、事前に「最低限いつまでに/いくらで売れれば良いか」を決めておくことが、満足いく売却の秘訣なのです。
そして、最低限の目標を決めるにも何を根拠に決めればいいのでしょうか?実はこれも簡単です。不動産会社は、家がいくらくらいで売れそうかを無料で試算してくれます(「査定」といいます)。
いくつもの不動産会社に一発で査定を依頼できる「無料一括査定サービス」を使うのがかんたんです。更に、いくつもの不動産会社から売却を任せる不動産会社を選ぶこともできます。
無料一括査定サービスを使うのが、不動産売却成功の秘訣と言えるでしょう。

1.2. 【売り出し中】「よい買い手」と出会う

家を売ること、売り出し価格と不動産会社を決めたら、いよいよ家を売り出します。不動産会社は、自分の会社のホームページや広告、レインズへの広告を使って、買い手を見つけてきてくれます。
地元でどういうニーズがあるのか、どういう方法だと買い手を集めることができるのか、など、不動産会社のノウハウや実力が試されます。

1.3. 【家を売ったあと】無事に売却を完了する

売却契約が完了したら、代金を決済して家を買い手に引き渡します。この段階ではいろいろと手続きがあって大変です。せっかく見つけた買い手を無駄にしないように、不動産会社と協力してしっかり引き渡しまで完了させていきましょう!
では、次の章で、家を売る前の準備についてご説明していきますね。

2. 家を売る前の準備

家を売るなら、準備するに越したことはありません。不動産会社の選び方や物件の売買契約の方法、売却価格の相場など、事前にさまざまな情報を知っておきたいものです。まずは、物件を売り出す前の準備についてご紹介していきます。

2.1. 家を売るなら「知識は武器」と覚えよう

家の売却は非常に大きなお金が動く取引です。できることなら相場よりも高い値段で売りたいものですが、そのためには家の売却についての知識を身につけなくてはなりません。

1) 基礎的なことを知らないと、売却の交渉で思わぬ損をしたり、悪徳不動産会社が言うことに騙されてしまうことも!

家の売却は、人生で1~2回ほどしかしない経験です。そのため、ほとんどの方が「正直なところよく分からない…」と感じているのではないでしょうか。ですが、基礎的なことを知らないと、悪徳業者に騙されてしまったり、運が悪ければ相場よりもずっと安い値段で家を売却してしまうなどのリスクがあります。

2.2. 家売却の準備をどんどん進めよう【ポイントが分かれば簡単!】

家の売却にはいろいろと手間がかかるものですが、いくつかのポイントを押さえるだけでグッとスムーズに進めることができます。

1) まずは行動!家を売るための準備にとりかかろう

それでは家を売るための準備にはどんなものがあるのでしょうか?気をつけるべきポイントを解説していきます。

2) 家を売る目的を整理しよう

まず家を売る目的や、目標とする売却時期を具体的に決めておきましょう。
「売れても売れなくてもどちらでもいい」「売れるのであれば時期にはこだわらない」「売却条件は特にない」といったあいまいな状態でいると、いざ購入を希望する人が現れてもなかなか決断できないものです。
また、優柔不断な状態が長続きしてしまうと買い手も業者も離れていってしまうので、必ず家を売る準備の段階で目的や売却時期をはっきりさせておきましょう。

3) リフォーム、不動産会社探しなども進めよう

物件に不備や汚れがある場合にはリフォームを検討するようにしましょう。物件を売り出してからでは、予算の設定やリフォームのタイミングを決めるのに苦労することになるからです。
また、複数社に売却価格の査定を依頼するなど、実際に仲介をお願いする不動産会社の検討も早めに始めることをおすすめします。

4) 家を売るために調べないといけないことも、調べておこう

「公示価格」や「実勢価格」といった家の売却価格の設定材料や、住宅ローンを完済するための予算組みなど、物件を売却するためには事前に調べなければならないポイントがいくつもあります。
これらは不動産会社に査定をお願いする前に調べておくのがベストです。

5) 必要なことを調べていないと後で調べることになり、絶好の売却契約のチャンスを逃してしまうかも

必要なことを調べていないと査定や売却活動がスムーズに進まず、絶好の売却契約のチャンスを逃すことにもなりかねません。後で調べることにならないように、できるだけ査定の前に済ませるように心がけましょう。

6) 住宅ローンの返済や買い替えができるか

「まだ住宅ローンが残っているから……」という人でも、完済の目途が立っているなら家の売却は可能です。
ローンの返済には家を売ったときの代金が使えるので、準備の段階で売却可能価格を見積もっておくようにしましょう。その上で住宅ローンの完済に届かない場合には、別途費用を工面する必要があります。 なぜ住宅ローンが残ると家を売却できないのかと言うと、家の購入費用の融資を受けるときに金融機関に抵当権が設定されるからです。
抵当権とは、ローンを組んだ人が完済できなかった時に金融機関が土地や建物を担保とする権利を言います。つまり売り手がローンを残したまま家を売却してしまい、なおかつローンを完済できないとなると、買い手はせっかく手に入れた家を担保として失ってしまう可能性があるのです。
売り手は抵当権を解消する目途が立たない限りは家の売却に進めませんので、しっかり住宅ローンを完済する目途を立てておきましょう。

3. 家を売るためにゼッタイに必要な知識とは?

ここからは家を売るためにゼッタイに必要な知識を1つ1つチェックしていきましょう。

3.1. 家を売るときにかかる主な費用

仲介手数料や譲渡所得税、印紙税や登録免許税など、家を売る時には意外と多くの諸費用が発生することになります。
特に仲介手数料と譲渡所得税は比較的高額になりやすいので、売却可能価格の見積もりや住宅ローンの完済計画と合わせて考えるようにしましょう。

3.2. 仲介手数料や税金

家を売るときの手数料で最も負担になるのが、売却が成立した際に不動産会社に払う仲介手数料です。こちらは売却した物件の価格(税抜)に応じて以下のような上限が設けられています。

売却価格 仲介手数料の上限
200万以下の部分 5%
200万超400万以下の部分 4%
400万超の部分 3%

たとえば3000万円で売れた場合、仲介手数料の上限は以下の3つの金額を足した額になります。 - 200万円 × 5% = 10万円 - 200万円 × 4% = 8万円 - 2600万円 × 3% = 78万円


つまり上限は「96万円」とかなりの額になります。

また購入したときよりも高い価格で売却できたときには「譲渡所得税 」が課税されることも心得ておきましょう。こちらは不動産の所有期間により税額が変わり、5年以内なら「所得税30% + 住民税9%」、5年を超えると「所得税15% + 住民税5%」となります。

他にも売買契約書のための印紙税や、所有権移転の登記のための登録免許税、固定資産税、都市計画税などが必要です。

1) その他にも引越費用や家具処分費用など

売りに出している家に住んでいる場合は、引き渡しまでに家の中のものをすべて出しておく必要があります。引越し用の費用や、引越し先に持っていかない家具の処分費用なども事前に見積もりを取るようにしましょう。

3.3. いろいろな媒介契約

媒介契約は、不動産会社に購入希望者を仲介してもらうための契約です。一般的に媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分けられます。

1) 専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は、,1社の不動産会社のみに仲介を任せる契約です。他の不動産会社に重複して任せることは禁止されていますが、依頼された不動産会社にとっては安定した案件となるため、仲介の取り組みの密度は高くなる可能性があります。
契約の有効期限は最大で3か月です。不動産会社には1週間に1回の定期報告が義務付けられているので、問い合わせ件数など市場の反応が分かりやすいというメリットがあります。
ただし購入希望者を自分で見つけてきた場合にも不動産会社を通す必要があるので、買い手のあてがあるときには専属専任媒介契約は避けた方が無難といえるでしょう。

2) 専任媒介契約

「専任媒介契約」は専属専任媒介契約とほぼ同じ内容の契約です。こちらの契約では、購入希望者を自分で見つけてきた場合に不動産会社を通すことなく売却できます。

3) 一般媒介契約

「一般媒介契約」は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。他の媒介契約に比べると制限が少なく、契約の有効期限も特に設けられていません。また、自分で見つけてきた相手方と不動産会社を通すことなく契約が結べます。
最終的には取引を進めていく不動産会社を決める必要がありますが、一般的には有力な購入希望者を紹介した不動産会社を選ぶ人が多いです。
不動産会社間での競争が高まる契約形態ですが、専属専任媒介契約に比べると仲介の取り組みの密度は薄くなる恐れがあります。

3.4. 家を売るならいつ?適した時期とは

売却物件はどの時期に市場に出すのがベストなのでしょうか?売却価格で損をしないための時期を解説します。

1) 税制上の特例の条件や価値減少を考えよう

家の売却には課税がつきものですが、売却時期に気を付けるだけで大幅な控除が期待できます。
購入したときよりも高い価格で売却できたときにかかる「譲渡所得税」の控除として、マイホーム特例があります。売却益に対して3000万円の控除が認められる制度で、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却することで適用されます。
両親から譲り受けた家を売却したい人は、譲渡所得を減らすために相続税の特例を利用するといいでしょう。相続開始から3年10ヶ月までに売却した場合に、相続税の一部を家の取得費用として加算し、譲渡所得を減らせる特例です。
また、物件の市場価値を考えることで売却価格のアップにもつながります。一般的に物件の資産価値は築20~25年でゼロになると言われているので、なるべく早い時期の売却を心がけるようにしましょう。

2) 買う側の立場で考えよう

物件を売却するには適切なターゲット設定が必要になります。どんな人がどのような節目で住宅を購入しようとしているのか、なるべく具体的に想像しておくといいでしょう。
特に買い手が動く時期のチェックは欠かせません。たとえば転勤者なら人事異動の多い春や秋、子供の進学のあるファミリーなら春など、ターゲットに合わせて告知時期を検討した方が効率的です。

3) 季節にこだわりすぎず、余裕を持って

不動産の取引は一般的に春や秋に多いと言われていますが、だからといって物件が高く売れるとは限りません。
希望に適った物件が出るのを何年も待っていたり、急な転勤などで物件を探していたりと、季節に関わらず物件を探している人はいるものです。売りたいと思ったときにすぐに行動を起こしても大丈夫です。
家の売却までには査定の依頼や不動産会社の販売活動、場合によってはリフォームなど、様々なことに時間をとられます。できるだけ余裕をもって動いた方が安心なので、早めに不動産会社に相談するようにしましょう。

4. 準備をどんどん進めよう

物件を売却するためには実に様々な準備が必要になってきますが、実際にどんなことから手を付けていけばいいのでしょうか。

4.1. まずは査定!

最終的なゴールは家の売却になりますが、そこに辿り着くまでにはいくつものステップを踏む必要があります。まずは「物件価格の査定」を目指すべきゴールに定め、物件売却の準備を進めていきましょう。

1) 成功のカギは、いい不動産会社を見つけること

物件売却の成功のカギは、なにより「いい不動産会社に巡り合うこと」です。物件価格の査定額は不動産会社によってまちまちなので、物件を少しでも高く売りたい人は、査定を依頼する不動産会社をよく吟味するようにしましょう。

2) 購入希望者を呼んでくるのも、契約をまとめるのも、不動産会社の腕次第

家の売却がスムーズに進むかどうかは、仲介に入ってくれる不動産会社の腕にかかっています。広告などの売却活動を通じて購入希望者を募ったり、内覧後に契約書類をまとめたりするのも、すべて不動産会社が請け負うことになるからです。

3) 家を査定してもらう中で、不動産会社の実力が見えてくる

実際に仲介を依頼する不動産会社を選ぶタイミングは、家の売却価格の査定・見積もりが終わってからです。そのためどの不動産会社に決めるかは、主に査定の内容で判断することになります。

4) どれだけ説得力のある査定ができるか

査定の結果が出たら、査定額が近隣物件の相場に適しているか、その根拠について説得力がどの程度あるのかをチェックすることが大切です。また、担当者から売却までの戦略やストーリーを聞くのも忘れないようにしましょう。
はじめにいくらで売り出すのか、最終的にはいくらで売却するのか、売れない状況が続いた時にどのように対応してくれるのかなど、具体的な戦略を立ててくれる会社を選ぶのがおすすめです。

5) 物件の魅力を理解できているか

物件の魅力をしっかり理解できているかも不動産会社を選ぶ上で重要なポイントになります。物件によって買い手に響く魅力は当然異なってくるので、マニュアル通りの売り方を提案する会社よりも、その物件に合ったオリジナルな売り方を考えてくれる会社を選ぶのが賢明と言えるでしょう。

4.2. 売却に必要なものを準備しよう

物件をスムーズに売却するためには、事前にどんなものを準備しておけばいいのでしょうか。

1) 家に関する履歴をまとめよう

購入希望者に物件の内容をスムーズに伝えるため、家に関する履歴をまとめておくのがおすすめです。物件の設計や施工写真、施工関係者の情報、定期点検の記録、リフォーム記録など、維持管理に関するすべての情報を残しておくようにしましょう。
新築に比べるとどうしても信用度が低くなりがちな中古物件ですが、どの時期に、誰が、どのように使ったかを明確にすることで、物件の信用度や資産価値も高くなります。また、物件の適正な価格を判断するための材料としても有用です。

2) 大きな損傷がある場合はリフォームが必要か

購入希望者に物件の魅力を伝えるため、リフォームが必要になることもあります。不動産ではなにより見た目の第一印象が重視されるので、クロスが汚れていたり穴が空いていたりすると購入希望者の目にはマイナスに映ってしまうからです。
クロスや障子、畳の張替えはもちろん、床や便器の著しい損傷に対しての修復も行うようにしましょう。売り手側では現状売れにくくなっている個所を改善するにとどめ、その他の大きなリフォームは購入者に任せれば大丈夫です。

3) ホームステージングで魅力的な物件写真を

近年はインターネットで物件を探す人が多いので、掲載されている物件の写真が重要なポイントです。 魅力的な物件写真を撮るために、「ホームステージング」というテクニックを活用しましょう。ホームステージングとは、部屋をインテリアや小物で飾り付けることによりモデルルームのような空間を創り出すことです。 たとえば照明やグリーンで人の目が集中するポイントを作るなどの方法で、その物件の魅力をアピールします。購入してほしいのは単身者か、子連れのファミリーかなど具体的なターゲットを設定してホームステージングを行うと効果的です。

4.3. 調べないといけないことも調べよう

実際に物件を売却するとなると、地域ごとの売却価格の相場や周辺環境の利便性など、事前に調査すべきポイントがたくさん見つかるものです。ここでは物件を売りに出す前に必ず調べておきたいポイントを紹介します。

1) 売却する家の価値を知ろう

第一に調べておきたいのが、売却したい家の大体の価値についてです。判断材料としては「公示価格」や「実勢価格」があります。

2) 地価公示で土地の価値を調べる

土地の価格を調べるには「公示価格」を参照するといいでしょう。公示価格とは国土交通省が毎年算出する土地の価格で、土地取引の一般的な指標とされているものです。
公示価格は全国の管轄エリアの市役所で調べることができますが、最近では国土交通省のホームページからも調べられるようになりました。 [国土交通省 標準地・基準地検索システム](http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2)

3) 実勢価格を調べる

実勢価格は物件が実際に市場で売買される取引価格です。過去の実勢価格の平均値を基準として買主と交渉し、最終的な取引価格を決めることになります。
実勢価格は下記のシステムなどで調べることが可能です。 [国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索](http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet)

4) 複数の会社に見積もりを依頼する

物件価格の査定・見積もりを出すには不動産企業への依頼が必要になりますが、その際は複数社に依頼して比較検討することをおすすめします。
査定には「机上査定」と「訪問査定」がありますが、まずはオンライン上などで査定を完結させる「机上査定」で見積もりを取ってみて、自分の物件の相場を掴むようにしましょう。

5) 一括査定サイトを利用すると便利

査定を依頼するなら複数社に一括で査定を依頼できる「一括査定サービス」が大変便利です。
不動産会社は大手がいいとは限りません。規模は小さくても何十年も地域密着の営業をしているところも多く、大手よりもその地域に強いということが多々あります。
一括査定サービスには中小企業を含めた多くの不動産会社が登録しているので、地域密着の信頼できる営業さんと繋がる可能性も高いといえるでしょう。
また、1つの一括査定サイトだけではニーズを満たしてくれないこともあるので、登録企業の異なる一括査定サイトをいくつか使ってみるのもおすすめです。

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6) 周辺環境や、近くで売りに出されている物件を見てみよう

物件の販売価格を決める前に、近くで売りに出されている物件を調べてみましょう。他の物件の広告内容や周辺環境などを参照することで、その地域ならではの魅力を発見することがあるからです。

7) 自分の物件の魅力が一番分かるのは自分。業者まかせにせず自分で調べてみよう

購入希望者を探すのには広告が一般的ですが、そのためには物件の特徴とターゲットを的確に把握する必要があります。不動産会社にすべて任せきりにするのではなく、自分で物件の魅力を探すのも大切な心がけです。
たとえば「4LDK一戸建て、○○万円で販売中」という広告に、教育環境や住環境をプラスするだけでも集客率がグンと高くなります。さらに「子育てファミリーに最適!」など設定したターゲットに訴求する文言を加えれば、より心に響く広告となるでしょう。

8) 周辺環境には、自分の知らない魅力がいっぱい

物件の住み心地は周辺環境によっても大きく左右されます。今まで自分が知らなかった魅力が見つかることがあるので、あらためて周辺環境をチェックするようにしましょう。
買い物のしやすさや、教育関連施設・公園の近さのチェックはもちろん、ファミリー向けに物件を売り出す場合には、近くに同世代のファミリーがどのくらいいるのかも調査したいところです。

9) 利便施設

買い手の心に響く情報として、物件だけでなく近所の利便施設も加えておくといいでしょう。たとえば「周辺○○mにこんな公共施設がある」「近所のこのスーパーが安くて便利」など、物件購入後に待っている楽しい生活を想像させるような情報が多いほどに買い手の購入意欲もアップします。

10) 最寄り駅までの距離

最寄り駅までの距離も物件を探す上での重要なポイントです。実際に駅までの距離を測るのもいいですが、徒歩や車での距離が簡単に分かるGoogleマップなどのツールを利用するのもおすすめです。

11) 近くで売られている物件の値段、スペックも把握しよう

近隣地域で販売されている物件の値段やスペックを調べることで、所有している家の売却価格の相場を把握することが可能です。買い手の気持ちになって物件をリサーチしてみましょう。

4.4. できる範囲で準備したら、不動産会社に査定を依頼してみよう!

実勢価格や地価公示、ターゲット設定や周辺の利便施設のリサーチなど、自分のできる範囲で準備を完了させたら、いよいよ物件の価格の査定を不動産会社に依頼してみましょう。

1) 完璧に準備をする必要はないし、この記事を読むだけでポイントは押さえられている

物件価格の査定の依頼までにはある程度自分で物件の情報をまとめておく必要がありますが、最終的に査定を行うのは不動産のプロなので、準備は完璧でなくても大丈夫です。
物件売却のための重要なポイントの確認には、ぜひ当記事をご活用ください。

2) 分からないことは不動産会社に聞けばいいし、一括査定をすれば不動産会社が簡単に見つかる

査定を依頼する上で分からないところは気軽に不動産会社に問い合わせるようにしましょう。相談は査定をした後でもできるので、まずはたくさんの不動産会社にアタックできる一括査定サイトを活用しましょう。

3)一括査定にはイエウール

一括査定には全国1400社以上の不動産会社の登録がある「イエウール」がおすすめです。
優良な不動産会社と提携しているサイトで、知名度の高い大手不動産会社はもちろん、地域に密着した地元不動産会社まで参画しています。一度に最大6社に一括審査を依頼できる他、各不動産会社の詳細を参照できるところも嬉しいポイントです。

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5. 査定後の流れ

物件の価格の査定が完了した後は、どのように売却を進めていけばいいのでしょうか。大まかな流れを紹介します。

5.1. 媒介契約→売り出し→内覧・交渉→契約→引き渡し

家の売却金額の査定の後は、実際に売買を仲介してもらうために不動産会社と媒介契約を結びましょう。物件の売り出し価格を設定したら、広告などを打ち出して物件の内覧希望者を募ります。
「内覧で気に入ったから物件を購入したい」という人が現れたら、売却条件の交渉に進みましょう。売買条件の合意が取れたら、いよいよ買主と売買契約を結びます。
最後に売買代金の受領・抵当権の抹消・登記申請などを済ませて、買主に物件を引き渡したら売却完了です。

6. 成功しやすい内覧とは

せっかく内覧をしてもらっても、物件の第一印象が悪ければ実際の購入には結び付きません。逆に第一印象をよくすれば実際の購入にも繋がりやすくなるので、内覧者の目線で部屋を見直し、内覧の準備をしておきましょう。
ここでは内覧者にいい印象を与えるテクニックを紹介します。

6.1. 内覧者の気持ちになって

買い手の気持ちになって考えれば分かりますが、内覧の際はゆっくりと物件を見て回りたいものです。買い手に付きっきりで案内をするのではなく、買い手が納得できるまで内覧ができるように心がけましょう。

1) 極力日程を合わせたり、質問攻めしない

内覧の日程については、買い手の都合に極力合わせることが鉄則です。よほど常識から外れた時間でない限りは、曜日や時間帯に関係なく快く日程を合わせるようにしましょう。
また、親切心で内覧者にぺらぺらと話しかけることはNGです。物件を売却するための営業トークは、基本的に不動産会社に任せるのがいいでしょう。

6.2. ニオイや清潔感、明るさに気を配ろう

物件の印象というのは見た目はもちろん、室内に入った時のニオイや清潔感、部屋の明るさなどにも影響されるものです。特に嗅覚は予想以上に五感を刺激するので、内覧前には窓を全開にして換気したり、無香料の消臭剤を設置したりといった対策が重要になります。
また、日当たりが良くない物件の場合は、全室に照明を設置しておくのも大切な心がけです。しっかり採光できるように、窓際にはなるべく物を置かないようにしましょう。

6.3. 質問に答えられるようにしておこう

内覧の際は買い手にゆっくり見てもらえるよう、こちらからあまり話をしないのが大切ですが、買い手からの質問についてはスムーズに答えられるようにしておきましょう。 スーパーや保育園、学校までの距離や、騒音がどのくらいあるのかなど、物件の基本的なことは内覧の前にしっかりまとめておくのが重要です。こういった質問に的確に答えることで、買い手に安心感を与えることができます。

7. 売却契約した後にやること

それでは実際に売却契約を結んだ後にはどんなことをする必要があるのでしょうか?

7.1. 登記や立ち会い、契約のあと引き渡し

売却契約を結んだ後は、買主に所有権を移転するための登記手続きが必要になります。購入代金を受け取ると同時に手続きをするのが一般的です。
住宅ローンを組んでいる場合には、土地や建物に設定された抵当権の抹消もしなければなりません。ローンの完済後に金融機関から必要書類を受け取り、司法書士に依頼して抹消手続きをしましょう。抵当権の抹消手続きは、通常は登記手続きと同時に行うことになります。
また、物件が契約の条件どおりかどうか、売主・買主・不動産会社が現地で立ち会って確認する必要もあります。特に一戸建ての場合は境界の確認も必要になるため、隣地の所有者にも立ち会ってもらうことが重要です。

7.2. 確定申告をする

不動産を売却した際に譲渡所得(売却代金がプラスになること)が発生する場合は、確定申告が必要です。翌年の2月16日から3月15日までの間に行いましょう。また、不動産売却で損益が出たときにも、確定申告をすることで税金を抑えることが可能なこともあります。

8. 家を売る時の注意点

物件を売却するときにはどんなことに気をつければいいのでしょうか?代表的な注意点を紹介します。

8.1. 瑕疵などの告知は正直に

物件を売却する際に注意したいことの一つに、「瑕疵(かし)担保責任」があります。これは買主が通常の生活をする上で支障が出るような不備が物件に見つかった時に、売主に対して不備の修理や契約の解除、損害賠償を請求できる担保責任です。
売却のために瑕疵を隠すと後々大変なトラブルが発生することになるので、物件の不備はすべて買主に伝えるようにしましょう。また、瑕疵担保責任の期間と責任の範囲を明確にし、売買契約書に明記しておくことも重要な心がけです。

8.2. 不動産業者はよく調べて選ぼう

物件売却の仲介を依頼する不動産会社は、事前によく吟味してから選ぶようにしましょう。不動産会社の中でも戸建てが得意なところや、マンションが得意なところなどそれぞれ得意分野が異なります。
どの分野に強いのかは、取り扱っている物件数の多さを一つの判断材料としましょう。また、物件売却までにどんな段階を踏むのか、営業内容や仕事内容はどんなものかをサーチすることで、その不動産会社の良し悪しを判断できます。
ネットなどを使っても判断できない時は、営業活動の内容や売却までにかかる平均時間などを担当者に直接聞くようにしましょう。

9. 個人売買をする方法

物件売却で不動産会社に払う仲介手数料は高額になりやすいので、「なんとか個人で売却できないものか……」と頭を悩ませている人も多いかと思います。家などの不動産売買は個人で取引しても法律的にも何の問題もありません。
ここでは個人で物件を売却するための方法と流れを紹介します。

9.1. 価格を決め、広告を打ち出す

まずは売却物件の価格を決定するため、近隣の不動産の実勢価格や地価公示などから相場を導き出しましょう。複数の会社から相場を教えてもらえる不動産の一括査定サイトが便利です。

ある程度の相場感が掴めたら、実際に売り出す物件の価格を決定します。価格は自分で設定することができますが、値下げ交渉を受ける場合がほとんどなので、値下げされることを前提に設定するようにしましょう。
価格を決めたらYahoo!不動産やスーモ、ホームズなどに広告の出稿依頼をします。折り込みチラシでの広告も可能なので、検討してみてください。

9.2. 売買契約にあたって必要な書類を作成

個人で不動産を売却する場合には、売買契約書も売主が自ら作成する必要があります。書式は特に法律で決められているわけではありませんが、契約後のトラブルを防ぐために過去の売買契約書などを参考にしましょう。
特に売却価格や中間金、手付金の価格・受領日、引き渡し日、固定資産税の起算日、トラブルを防ぐための特約などは必ず記載すべきです。

9.3. 個人で家を売ることにはデメリットも

仲介手数料の心配がないものの、個人で物件を売却するのにはいくつかデメリットも存在します。
デメリットには広告料の負担や管理・問い合わせ対応、書類作成などの手間が挙げられますが、それだけではありません。

9.4. トラブル対応や瑕疵担保責任

自分で物件を売却する場合、トラブル対応も自分でする必要があります。代表的なトラブルには契約書などの書類の漏れ・不備、重要事項説明書の確認不足などです。
また、物件売却後に住宅に重大な不具合が見つかった場合に発生する瑕疵担保責任についても、売主自身が対応しなくてはなりません。

9.5. 買主の住宅ローンが通らないケースも

物件を個人間で売買する場合、買主が銀行から住宅ローンを組んでもらえない場合があります。

専門家が間に入らない取引には契約書の不備などのリスクもあるため、多くの銀行はできれば不動産会社に仲介に入ってもらいたいと考えているからです。

個人間で物件売却を検討されている人は、買主側が住宅ローンを組めるかどうかも確認しておきましょう。

10. 不動産業者に仲介を依頼し、売却する方法

安心して物件を売却したい人は不動産会社に仲介してもらうのが断然おすすめです。ここでは不動産会社に仲介を依頼して物件を売却する方法と流れを紹介します。

10.1. 売買物件が仲介の対象の会社を探す

自分の希望に近い形で物件を売却するためには、なにより信頼できる不動産会社との出会いが大切です。まずは不動産会社検索サービスなどで物件売買を取り扱っている不動産会社を探しましょう。

1) 一括査定で査定額や業者を調べてみよう

不動産会社を選ぶときの重要な判断材料となるのが、相場に適した査定額を提示してくれるかどうかです。1社のみだと比較検討することができないので、なるべく一括査定サイトでたくさんの不動産会社から見積もりを取るようにしましょう。

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10.2. 業者選びにはこだわろう

不動産会社によってどの分野に強いのかが異なります。戸建てを売りたいのなら、戸建ての取扱件数が多い不動産会社を選ぶのが正解です。
また、売却成立までをスムーズに進めるために、過去の販売実績や販売活動の内容、売却までの平均期間なども調べておくようにしましょう。

10.3. 媒介契約を締結する

不動産会社を決めたら、実際に売却活動してもらうために「媒介契約」を結びましょう。
まずは3社くらいの会社と「一般媒介契約」を結んでみるのがおすすめです。その後の売却活動の様子を参考に、最終的には1社に絞って契約することになります。

11. 買取業者に売却する方法

不動産会社に仲介してもらって売却する方法の他に、不動産会社などの業者に直接買取してもらう方法もあります。物件を業者に買い取ってもらう場合にはどんなことに気をつければいいのでしょうか。

11.1. 仲介手数料がかからないなどのメリット

物件を業者に買取してもらう場合、大きく次の3つのメリットがあります。
1つ目は物件を短期間で売却できることです。仲介による売却では売却金額を現金化するまでにおよそ3カ月かかるのに対し、買取なら数日から数週間ほどで済ませられます。
2つ目は瑕疵担保責任が免除されることです。仲介にて売却した場合には物件に不備があれば瑕疵担保責任を負うことになりますが、買取の場合には一切の責任を負う必要がなくなります。
3つ目は仲介手数料が節約できることです。買取してもらう場合には直接業者に物件を売却するため、一般的には仲介手数料がかかりません。

11.2. 仲介業者より売却価格が安くなる可能性有

物件を買取してもらう場合、仲介による売却に比べて売却価格が低くなる可能性があります。仲介による売却価格の60%前後が目安となりますので、ご注意ください。

12. 家売却のよくある質問

12.1. 持ち家から引っ越そうと思ってます。自宅の売却と新しい家の購入と、どちらを優先すればいいですか?

まずは、売ることを優先しましょう。確かに、「購入」を先にしたり、同時に進めることも可能です。でも、もし売るのを後にすると、焦って値段を下げて自宅を売ることになり、損をしがちです。焦らなくても良い物件はありますので、売るのを先にしておきましょう。なお、もしお金に余裕があれば、買うのを先に進めても問題ありません。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒自宅を売却!少しでもお得に売るためのノウハウとは

12.2. 住み替えでは、引越しは2回やらないといけないの?

引越しは1回で大丈夫です。不動産会社とスケジュールを調整できます。引越しタイミングを早めに不動産会社に共有しておきましょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家の住み替えの成功に不可欠な「2つの計画」とは?

12.3. 家売却に必要な期間はどれくらい?

イエウールで過去調査したところ、売却完了までは、おおむね3~6か月程度かかるのが一般的です。ただ、地域によって売れやすい物件は違うので、まずは不動産会社に相談してみましょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒戸建の売却に必要な期間はどのくらい? 売却成立までの期間と流れ

12.4. 家を売りやすい時期はあるの?

不動産が売れやすいのは、お子様の入学や仕事の異動がある1~4月、9~12月頃と言われています。また、もっと長い目でみたときのタイミングもあります。不動産会社とも相談してみましょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒不動産価格が上がる要因 不動産を高く売却するために覚えておきたいこと

12.5. 家に住んでいても、家を売ることはできる?

可能です。案外、家に住みながら売却を進める方も多いものです。但し、家が散らかっていると物件にいい印象を持たれません。きちんと整理しておく、汚れがあったらきれいにするということも大切です。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒マイホーム(家)を売る方法、教えます!~おさえておきたい住宅売却の流れや失敗しないポイント、ケーススタディまで

12.6. 家族や近所の人に知られずに、家を売りたいのですが?

査定だけなら、ご家族にもご近所の方にも知られずに進めることも可能です。また、近所の方に売却も知られたくない場合、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。まずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒中古家をスムーズな売却と買取|査定額の相場を知ろう

12.7. 住宅ローンが残っていても、家を売ることはできるの?

はい。お住まいを売ったお金で住宅ローンを完済すれば問題ありません(住宅に設定された「抵当権」を外すことができます)。借り換え、新居の選び方など工夫のしどころは色々あります。まずは不動産会社に相談してみましょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒住宅ローンが苦しいと思ったら|原因とこれからの対策を考えよう

12.8. 急いで家を売るなら、どうすればいいの?

家を急いで売りたいなら「買取」という方法があります。また、見落としがちですが、不動産会社や担当者のせいで売れないということもあります。まずは、一括査定を使って、いろいろな会社と会ってみると良いでしょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒戸建が売れない5つの理由と対策は?きちんと理解して、売却につなげよう

12.9. 不動産会社の選び方は?担当者を変えてもらうことはできる?

不動産会社には、大手の会社と地域密着の会社があります。おすすめとしては、両方を組み合わせると良いでしょう。また、売却が苦手だったり売却を仲介しない会社もあるので、不動産会社のホームページで売却実績を確認しておきましょう。担当者も希望すれば変えてもらえます。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家の売却で失敗しない不動産会社選び。高く家を売るための不動産屋のキホン

12.10. 「買取」ってなに?どういうメリット・デメリットがありますか?

買取というのは、お住まいを不動産会社に買い取ってもらうことです。早く売れるというメリットがあります。ただし、売却額が安くなることが多いというデメリットもあります。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家を売るなら買取? 仲介? あなたのベストな売却方法は

12.11. 家を売るために必要な準備は?

最低限、不動産の契約書や図面などの書類は揃えておいたほうがいいでしょう。また、物件の状況にもよりますが、土地の境界確定や、リフォーム・クリーニングなどをする方もいるかもしれません。不要なモノがたくさんあるなら、この際に処分・整理してしまうのは良いでしょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒不動産売却の必要書類を事前に揃えて円滑に手続きを進めよう

12.12. 家を売るためには、どんな費用が必要?売れなかったら費用はかかるの?

売買契約が成立するまでは、基本的には費用はかかりません。つまり、不動産会社に相談するだけなら無料ですし、家を売り出すだけなら無料です。なお、もし家が売れたら、(1)仲介手数料(売却額の約3~6%) 、(2) 税金、(3)売却手続書類の費用(だいたい10万円以内)などがかかります。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒仲介手数料は値切ることか゛て゛きる!?家売却にかかる手数料を理解して、収支を把握しよう!

12.13. 査定額が思ったより安かったです。もっと高く売ることはできますか?

不動産会社の査定額が安すぎると感じた場合、別の会社にも査定してもらいましょう。
ただし、期待しすぎも禁物です。一般的に、「売りたい」値段よりも「売れる」値段のほうが安いもので、査定額が思ったより安いものです。欲張りすぎずに売却額を決めましょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家を売るには何からはじめれば良い?スムーズに売却する流れとコツ

13. まとめ

希望条件に沿った内容で家を売却するためには、事前の下調べが必須です。特に物件の相場価格と自分が妥協できる価格のラインを定めておくことが重要です。

査定の前に下調べを済ませることで、優良な不動産会社との出会いの確率も高くなり、実際の売買契約までスムーズに進んでいくことでしょう。

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