「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
家の売却でやってはいけないこと一覧
家を売却するときにやってはいけないことを売却の段階別・目的別にまとめました。重要なものには色を付けているので特に注意してください。
| 目的 | 売却準備中 | 売却活動中 | 売却契約以降 |
|---|---|---|---|
| 売却価格を 高める | |||
| 費用・税金を 抑える | |||
| ローン関連 | |||
| 契約・法律関連 |
| ||
| スムーズに 売る |
ここからはそれぞれについて順番に解説します。
家売却で「これだけは絶対にやってはいけない」こと
家売却は大きく、売却前の準備→売却活動→契約・引き渡しという流れで行われます。
まず初めにこれだけは避けてほしい、「家売却で絶対にやってはいけないこと」は4つ説明します。
家売却において最初のステップであるため、今躓いてしまうと後々うまく行かなくなったり、売却価格が低下したり、売却自体が長引いたり、最悪の場合は法的な問題に発展することもあります。
以下の「家の売却で絶対にやってはいけない4項目」を理解し、これらのミスを避けることが、売却の成功への鍵となります。この章では、家を売却する際に避けるべき、最も一般的で重大な間違いを重要度順に詳細に解説していきます。
- 事前に相場価格を調べない
- 査定をたった1社にのみ依頼する
- 急いで売りだす
- 売却価格が低くなることを把握せず買取を選ぶ
【売却準備中】事前に相場を調べない
これは売却準備中にやってはいけないことです。
特に不動産会社に査定を依頼する前で気を付けるべきポイントであり、不動産会社に査定を出す前に自分で相場を調べておきましょう。
自分で調べていない状態ということは、相場を知らないまま不動産会社の話を聞くと、物件の価格を市場価値より高く設定しすぎるか、逆に低く設定しすぎているのか、査定額が正しいのか判断できないという点があります。
２点目に、不適切な価格設定は、買い手を見つける機会を逃す原因となり、売却の遅延や機会損失を招くことがあります。
加えて、質問があやふやになってしまいせっかくの質問できる機会を無駄にしてしまう、といったデメリットがあります。
これらを避けるためにも事前に相場を調べることが必要不可欠です。
【売却準備中】査定を1社にしか依頼しない
これも売却準備中にやってはいけないことです。
不動産会社1社だけに査定を依頼すると、その査定額が誤っていても気づかない可能性があります。査定額が低すぎた場合、本来得られるはずだった金額より低い額で売却することになり、査定額が高すぎた場合、その価格では中々売却できず時間がかかってしまいます。
査定は複数業者から受けることで、データを基に比較ができ、より現実的な売却価格・査定額が得られます。加えて、複数の業者から査定を受けることで、査定金額だけでなく、サービスの質や対応の良さ、売却戦略において最適な業者を選択することができます。一社のみに依頼すると、より良い条件の業者を見逃す可能性があります。
【売却準備中】必要な費用・税金を調べない
これも売却準備中にやってはいけないことです。
家を売却するときには、様々な費用や税金がかかります。
売却時に必要な費用・税金は主に以下の通りです。
- 不動産会社の仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲与所得税・住民税
- 抵当権抹消費用
- ハウスクリーニング費用
- 測量費用
いくらくらいになるか予め見積もっておかないと、最終的な利益が想定よりも低くなってしまいます。
売却時にかかる費用や税金は以下のページをご覧ください。
【売却契約以降】売買契約書の内容を確認しない
これは売却契約以降にやってはいけないことです。
買主と売買契約を結ぶときは、不動産会社から売買契約書のうち重要事項を説明されます。例えば、契約書には、売買の条件、義務、責任などが明記されています。これらを確認しないことで、重要な法的条件や負担を見落とすリスクがあります。
もし、契約書の内容が理解されていない場合、後に法的な問題が発生する可能性が高まります。特に、権利義務に関わる条項を誤解すると、訴訟や金銭的損失につながることがあります。
また、契約書の内容を十分に理解せずに署名することは、不利な条件を受け入れることになるかもしれません。これにより、売主が不必要な責任を負うことになる可能性があります。
売買契約後に内容を変更することはできません。もし売買契約後に売主の都合で売買をキャンセルするには違約金がかかってしまいます。後から変更したりキャンセルしたりすることのないよう、事前確認はしっかり行いましょう。
売却価格を高めるために家の売却でやってはいけないこと
家を売却する際には、可能な限り良い条件で取引を進めたいものですが、そのためには避けるべき行動がいくつか存在します。特に売却価格を最大化するために重要なのは、適切な価格設定やタイミング、さらにはプロセス全体の管理です。
この章では、売却価格を高めるために家の売却時に絶対にやってはいけないこと、例えば、「①急いで売り出す」、「②売却価格が低くなることを把握せず買取を選ぶ」などさまざまな【やってはいけないこと】について、ジャンルごとにやってはいけないことを解説します。
これらのポイントを適切に理解し、適用することで、売却の成功率を可能な限り高めましょう。
【売却準備中】急いで売り出す
急いで市場に出すことで、適切な価格設定や市場分析を行う十分な時間がなくなります。結果として、物件の真の価値を反映した価格で売り出す機会を逃す可能性があります。
通常、家の売却にどのくらいの期間がかかるかご存知ですか？順調に進んでも計6か月ほどの時間がかかります。そんな中で急いで売買契約を結ぼうとすると、焦って安い売却価格にしてしまうことがあります。
買い手の交渉力強化し、急いで売り出すと買い手に強く値下げを交渉されるリスクが高まる可能性もあります。
緊急で売らないといけない場合以外は、しっかり時間を取って余裕のあるスケジュールを立てることが必要です。
【売却準備中】売却価格が低くなることを把握せず買取を選ぶ
家を売却するときは買取と仲介の2種類あります。
- 買取:
- 不動産会社が直接あなたの家を買い取る方法です。
- スピーディーな取引が可能で、即座に現金化できます。
- 市場価格よりも低い価格での取引が一般的です。
- 仲介:
- 不動産会社が買い手を探す手段です。
- 通常、市場価値に近い価格で売却することが可能です。
- 売却までの時間がかかる場合がありますが、より高い利益が期待できます。
買取は仲介よりも短期間で売却できる一方で、価格が3割ほど低くなる傾向があります。また、売却方法の選択は、売主の状況やニーズに応じて検討する必要があります。
買取のメリット・デメリットを考慮したうえで売却方法を決めるようにしましょう。
【売却活動中】売出価格を低くしすぎる
家の売却価格を決定するときは、買主から値引き交渉されることが多いため、最終的な売却価格は売出価格よりも若干低くなることが一般的です。
そのため初めから物件の市場価値よりも低い価格で売り出すと、本来得られるはずの利益を逃す可能性があるのです。
まず、売却前に、希望売却あ価格と、最低ぼ売却価格を決めておくこともポイントです。この最低限この価格じゃないといけないという最低価格よりも若干高く売出価格を設定しましょう。
また、価格が低すぎると、物件に何らかの問題があると誤解される恐れがあります。その点にも注意し、よく不動産業者の専門の方と相談し、あなたの家とその市場に合った適切な価格を設定するようにしましょう。
【売却活動中】内覧前の片づけをしない
内覧前には掃除やクリーニングを行い、売却希望者の印象を良くすることが必要です。
物件が整頓されておらず、汚れがついていたり物が煩雑に置かれていたりすると、買い手に悪い印象を与えてしまう可能性も高く、内覧での印象から評価が低くなり価格交渉される恐れが高まります。結果として、売却価格が下がってしまうことにつながります。
買い手の興味喪失をしない、かつ不動産の魅力を最大限に引き出すために、清潔で整理された状態で内覧を行うことが重要です。
できる範囲で事前に片づけて、良い印象を与えられるようにしましょう。
費用・税金を抑えるために家の売却でやってはいけないこと
家を売却する際、単に高い価格で売ることだけに注目するのではなく、費用や税金を適切に抑えることも重要です。
多くの売主が見落としがちですが、不動産の売却には意外と多くの費用が関連しており、これらを適切に管理しなければ、最終的な利益が大きく減少する恐れがあります。
この章では、「費用・税金を抑えるために家の売却でやってはいけないこと」に焦点を当て、具体的には無闇なリフォームの回避や、税控除の特例について詳しく解説します。正しい知識と戦略で、売却時の出費を最小限に抑え、利益を最大化する方法を学びましょう。
【売却準備中】無闇にリフォームしてしまう
売却する家は無闇にリフォームしないようにしましょう。
売却したい家が古いと、リフォームした方が売れるのでは…と思われる方も多いですが、古い家を購入したい買主の中には古い家を安く買って自分でリフォームしたいと思われる方が多くいます。
そのような買主にとって、リフォームした家は面倒でしかありません。せっかくリフォームした部分でも自分の好みに合うようにリフォームされてしまうことが多々ありますし、リフォームした代金を上乗せすると、古い家を安く手に入れられないので買主が買ってくれない可能性も高まります。
リフォーム費用も高額になり、売主が負担することも多々あるので、まずは不動産会社にリフォームが必要か相談してみると良いでしょう。
【売却契約以降】税控除の特例を調べない
家を売却する際は、不動産売却による譲渡所得にかかる税金を控除できる特例があります。
それによって、最終的な利益を高められる場合があるため、事前にどんな特例があるか調べておきましょう。
税控除や特例を調べていないことで、過剰な税金の支払いをしてしまう可能性があります。特定の税控除や特例を利用することで、売却時の税金が大幅に減少することがありますますが、これらの特例を利用しないと、必要以上の税金を支払うことになり、結果的に手元に残る利益が減少します。
また、費用の計算時に 税控除の特例を考慮に入れずに資金計画を立てると、実際の売却後の手取り額が予測よりも少なくなる可能性があります。これにより、次の住宅購入やその他の財務計画に影響を及ぼす可能性があります。きちんと前もって調べるようにしましょう。
ローン関連で家の売却でやってはいけないこと
家を売却する際、ローン関連の事項は非常に重要です。
特に住宅ローンが残っている場合、その管理や処理には特別な注意が必要です。ローンに関連して「やってはいけないこと」を知らずに進めると、財務上の深刻な問題や法的なトラブルに直面する可能性があります。
この章では、売却プロセス中におけるローンの扱いについて、重要なポイントを解説します。具体的には、ローンの残高確認、金融機関とのコミュニケーションなどについてです。適切なステップを踏むことでスムーズな売却を実現しましょう。
それでは、ローン関連でやってはいけないことを見ていきましょう。
【売却準備中】ローンの残高を確認しない
住宅ローンを借入している家は、売却の前に予めローンを完済しておく必要があります。
そのため、売却価格がローン残高を上回るか確認するためにも、事前にローン残高を確認しましょう。ローンが完済できない価格で売却を進めても、結果的に売買が延期されたり取り消されたりする可能性があります。
もし、ローンの残高を確認しないと、売却後も残る住宅ローンの残債を見落とすこともあり、売却による収入が予想より少なくなるかのせいもあります。これにより、残債の処理に関する計画が不十分になり、売却後の財務計画に支障をきたす。
ローンを完済した方も今一度確認するようにしてください。
【売却準備中】ローン借入中の金融機関に連絡しない
ローン中の家は、ローンを完済して金融機関による「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸す代わりに購入する家や土地を担保にできる権利です。この抵当権の抹消には、債務者側である金融機関による手続きも必要です。
売却手続きにおける重要なステップを見逃し、売却プロセスが遅延する可能性があるため、金融機関に連絡は控えましょう。
売却資金で住宅ローンが完済できない場合は「任意売却」するという選択肢もあります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、競売にかけられる前に、債務者自身が不動産を市場で売却する手続きのことです。この方法は、競売よりも高い価格で不動産を売却できる可能性があり、債務者にとってはローン残高を減少させることができ、さらには信用情報へのダメージを最小限に抑えることができます。ただし、任意売却は複雑な手続きが伴うため、専門家のアドバイスを受けながら進めることが一般的です。良く詳しい情報は、こちらをご覧ください。
契約・法律を守るために家の売却でやってはいけないこと
家の売却は単なる物件の交換以上のものであり、多くの契約上の義務と法的要件を伴います。このプロセスを適切に進めるためには、特定の行動を避けることが重要です。
売却プロセス中に契約や法律を遵守しないと、重大な法的問題や財務上の損失に直面する可能性があります。このセクションでは、家の売却時に法的および契約上のトラブルを避けるために注意すべき点を詳細に説明します。適切な手続きと法律の遵守は、売却を成功させるための鍵です。
それでは、不動産会社と契約を結んだ後売却活動をしている最中ににやってはいけないことを見ていきましょう。
【売却準備中】買取と仲介の番を理解していない
家の売却において、「買取」と「仲介」の違いを理解していないことは、大きな間違いの一つです。これらの方法は、売却プロセスにおいて大きく異なる特徴と利点、欠点を持っています。
【買取とは？】
買取は、不動産会社が直接あなたの家を購入する方法です。この方法の主な特徴は以下の通りです。
- スピード:
買取は通常、迅速に行われます。不動産会社はすぐに現金で支払うため、長い売却プロセスを経る必要がありません。 - 確実性:
売却が成立する確実性が高いです。市場の変動や購入者の資金調達の問題に左右されることが少ないです。 - 低価格:
しかし、買取の場合、市場価格よりも低い価格で売却することが一般的です。不動産会社は再販を目的としているため、利益を確保する必要があります。
【仲介とは？】
仲介は、不動産会社が売主と買主の間を取り持ち、取引を成立させる方法です。この方法の特徴は以下の通りです。
- 高価格:
市場価格での売却が可能です。適切な価格設定とマーケティングにより、物件の最大価値を引き出すことができます。 - 時間がかかる:
市場に適した買主を見つけるまでに時間がかかることがあります。また、買主の資金調達や契約の交渉にも時間が必要です。 - 不確実性:
市場の状況や買主の状況によっては、売却が遅れたり、成立しないリスクがあります。
【絶対にやってはいけないこと】
- 違いを理解せずに選択する: 買取と仲介の違いを理解せずに選択すると、不利な条件で売却することになる可能性があります。例えば、時間をかけてでも高価格で売りたい場合に買取を選択してしまうと、損をすることになります。
- 市場状況の無視: 現在の不動産市場の状況を考慮せずに方法を選択することも避けるべきです。市場が活況の時は仲介による高価格売却が有利になることがあります。
【売却活動中】売主が不利になる情報を隠す
不動産会社に査定をしてらう際や買い手の方に内覧をしていただく際には、正しく物件の情報を伝える責任があります。
「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。「瑕疵担保責任」とは、住宅を売却する際、物件の破損や不具合などがあった場合、買主が売主に対して補償を請求したり契約を解除することができるというものです。例えば、雨漏りや白アリ被害・排水管設備の不具合などがこの瑕疵担保責任に含まれます。
売買契約前に上記のような欠陥を報告していれば、瑕疵担保責任に問われることはありません。ただし伝え忘れていたり、そもそも欠陥を把握していなかった場合でも売買契約後に保障金や賠償金を請求される可能性があります。
トラブルを避けるためにも、売却前に物件の隅から隅までチェックを行い、判明した全てのマイナス点を買主に伝え、納得した上で契約を結ぶ事が好ましいです。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
※2022年1月追記
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。それによって、「隠れた瑕疵」がある場合ではなく、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという規定になっております。
契約不適合責任について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。
参考：民法（債権関係）の改正に関する説明資料（法務省民事局）
【売却契約以降】確定申告を忘れる
家を売却して利益が出た場合は、自分で確定申告を行う必要があります。
不動産売却による利益に対して必要な税金が計算され、申告しなければ追徴税金が課される可能性があります。
確定申告を怠ると、税務署から遅滞税や無申告加算税などのペナルティが課せられます。
また、不動産売却に関連する税金控除や特例を利用できる場合がありますが、確定申告をしないとこれらの利点を失うことになります。
確定申告の時期は、通常毎年2月16日から3月15日までです。ただし、年度によって変更されることがあるため、最新の情報を確認することが重要です。後回しにせず、早めに申告の準備を行いましょう。
スムーズに売るために家の売却でやってはいけないこと
家をスムーズに売却するためには、特定の間違いを避けることが必須です。
例えば、査定をして相場を把握する、適切な価格設定、内覧の準備、正確な情報提供など、売却プロセスには多くの重要なステップがあり、それぞれに対して、スムーズに売却をするには「やってはいけないこと」が存在します。
この章では、売却プロセスをスムーズに進めるために「やってはいけないこと」を詳細に解説します。これらのポイントを正しく理解し実行することで、売却プロセスを円滑に進め、望む結果を得ることが可能になります。
スムーズに売るためにやってはいけないこととは、何でしょうか。見ていきましょう。
【売却準備中】売出価格を希望額で決める
家を売り出す時の価格を売却希望額などで適当に決めないようにしましょう。
売り出し価格の決定は最終的な売却価格や売れるスピードなど売却活動を左右する重要な判断です。「これくらいで売れたらいいな」という感覚だけで売却額を決めてしまうと、売却額が低すぎて損をしてしまったり、高すぎてなかなか売れずに結局値下げをして損をするということも。
売り出し価格は、査定結果・近隣の売り出し中物件の価格・売却希望額などさまざまな物を参考にして決めましょう。
迷った時は不動産会社に相談するのも手。不動産会社は周辺の売り出し中物件の価格を知っていることが多いので、周辺の売却相場から大きく外れる心配はありません。
不動産会社に家の査定を依頼するなら不動産一括査定サイト「イエウール」がおすすめです。
完全無料で24時間いつでもどこでも複数の不動産会社に1度の情報入力で簡単に家の査定を依頼できます。
【売却準備中】偏った情報で不動産会社を選ぶ
不動産会社を検討せずに決めるのは避けましょう。
不動産会社を選ぶ際、何を基準に決めて良いのか分からない、本当に不動産会社を信頼して良いのか分からないなどの理由で、検討せずに知り合いから紹介された不動産会社で決めてしまう・査定額が高い不動産会社で決めてしまう・ネームバリューのある不動産会社で決めてしまう場合があります。
不動産会社はそれぞれに得意不得意とする物件がありますし、選ぶ際は担当者との相性の重要なポイントとなるので、その不動産会社が必ずしも自分に合うとは限りません。
いくつかの不動産会社を比較して、自分に合っている不動産会社を選ぶようにしましょう。不動産会社1社を見て、その不動産会社の良し悪しを判断するのは難しいですが、いくつかの不動産会社の中から1番良い不動産会社を選ぶのは比較的容易です。
【売却活動中】不動産会社に任せきりにする
家を売る時に、不動産会社選びはかなり重要なポイントですが、だからといって全てを不動産会社に任せきりにしてはいけません。
販売の際に不動産会社に作成してもらうマイソクと呼ばれるチラシや、SUMMOなどのポータルサイトに掲載している情報を変えるだけでも効果はありますので、なかなか買い手が見つからない場合には見直してをしてみると良いでしょう。
また。不動産会社から問い合わせ状況を報告を受けながら、今後の販売戦略を定期的にアップデートしていくことも大切です。
不動産を6カ月以上売り出しても買い手が見つからない場合、何かしら問題があるはずです。これ以上放置しても売れる見込みは薄いので販売戦略のアップデートが求められます。
不動産会社に丸投げするのではなく、パートナーとしてあなた自身も一緒に売却活動に参加していくことが大切です。
【売却活動中】値段交渉に応じない
家を売却する際に値段交渉されることはよく起こります。その際になんでも拒否してしまうとどうなるでしょうか。
まず、売却機会の喪失が起こります。適切な値段交渉に応じないことで、興味を持っている買い手を失うリスクがあります。
また、固定価格に固執すると、市場に合った価格で売却するのに時間がかかり、売却の遅延に繋がります。
さらには、不動産市場は変動するため、柔軟な価格設定が売却成功の鍵です。交渉に応じないと、市場の変化に適応できなくなります。妥協できる範囲とできない範囲を予め考えておき、その基準に基づいて交渉を行いましょう。
家を売る時にやってはいけないことを、きちんと把握して売却に活かしましょう。