家を売る時には、知らないだけで大きな損に繋がるNG事項が実は多く存在します。
今回は、家の売却でやってはいけない20のことを①売却準備 ②売却活動 ③売却契約以降の時系列でご紹介します。
後悔の無い売却を行うためにも、やってはいけないことが何かを確認していきましょう！
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
家の売却でやってはいけないことをするとどうなる？
実は、家を売却するときにやってはいけないNGはたくさんあります。
しかし、「調べ切れておらず知らなかったからやってしまった」「不安に駆られて分かっていてもしてしまった」という方が多く存在するのも事実です。
家の売却は何度も経験するものではないにもかかわらず、大きなお金が動き、法律が絡みます。それゆえ、家の売却でやってはいけないことをしてしまうと以下のような損や失敗に繋がります。
- 本来売れるはずの価格よりも安値で売る事になった
- 購入希望者が見つからず売却にかなり時間がかかってしまった
- リフォーム費などの余分な費用がかかってしまった
- ローンが返せず売ることができなかった
- スケジュールがかつかつで私生活に影響が出てしまった
- 売却後に契約破棄になってしまった
このように家の売却でやってはいけないことをしてしまうと金銭面での損や買主とのトラブルなどにつながってしまうため、絶対にしないことが重要です。
ここから家の売却でやってはいけないことに、「売却準備中」「売却活動中」「売却契約以降」の時系列でみていきましょう。
家の【売却準備】でやってはいけないこと
まずは家の売却活動を始める前までの準備段階でやってはいけないことを確認しましょう。
準備段階で鍵となるのは、売却の収支に関する情報収集や不動産会社選びになります。ここでやるべきことを行い、やってはいけないことを回避することで後の売却活動が成功するか決まるといっても過言ではありません。
売却準備、売却活動、売却契約後の中でも特にやってはいけないことが多く重要なことが多いタイミングになりますので、ポイントを押さえて確認しましょう。
①査定前に相場を調べない
不動産会社に査定を出す前には必ず自分で相場を調べておきましょう。
自分で調べていないと、相場を知らないまま不動産会社の話を聞くことになります。そうなれば、不動産会社の査定結果を聞いた際に物件の市場相場より高いのか低いのかなど、査定額が正しいのか判断することができず損をすることがあります。
これらを避けるためにも査定を行う前に相場を調べることが必要不可欠です。
相場の調べ方はこちらの記事をお読みください。
②査定を1社にしか依頼しない
不動産会社1社だけに査定を依頼すると、その査定額が誤っていても気づかない可能性があります。査定額が低すぎた場合、本来得られるはずだった金額より低い額で売却することになり、査定額が高すぎた場合、その価格では中々売却できず時間がかかってしまいます。
査定は複数業者から受けることで、データを基に比較ができ、より現実的な売却価格・査定額が得られます。さらに査定金額だけでなく、サービスの質や対応の良さ、売却戦略において最適な業者を選択することができます。一社のみに依頼すると、より良い条件の業者を見逃す可能性がありますので、必ず3社以上に査定を依頼するのがおすすめです。
査定を複数社に依頼するメリットや査定時の注意点を詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
③偏った情報で不動産会社を選ぶ
不動産会社を検討せずに決めるのは避けましょう。
不動産会社を選ぶ際は、何を基準に決めて良いのか分からない、本当に不動産会社を信頼して良いのか分からないなどの理由で以下のような決め方をしてしまうことが多くあります。
- 検討せずに知り合いから紹介された不動産会社で決めてしまう
- 査定額が高いだけで不動産会社で決めてしまう
- とりあえず有名な大手にする
しかし、このような決め方は絶対NGです。
不動産会社は、実はそれぞれに得意分野があり「マンションと戸建てなどの物件種別」「地域密着の情報網」「集客力」「担当者」など個々にもつ特徴はさまざまです。例えば、大手は集客力がある一方で中小は地域情報や昔ながらの情報網があるといったイメージになります。つまり、偏った情報だけで出会った不動産会社が必ずしも自分に合うとは限らないということです。
先にお伝えした通りではありますが、不動産会社を選ぶ際は必ず複数社を比較した中から1番良い不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社の選び方が気になる方は以下の記事をご覧ください。
④買取と仲介の違いを理解せず売却方法を選ぶ
家の売却において、「買取」と「仲介」の違いを理解せずに選ぶと不利な条件で売却することになる可能性があります。
買取は、不動産会社が直接あなたの家を購入する方法で、買取は仲介よりも短期間で売却できる一方で、価格が3割ほど低くなるのが一般的です。また、売却方法の選択は、売主の状況やニーズに応じて検討する必要があります。
そのため、例えば時間をかけてでも高価格で売りたい場合に買取を選択してしまうと、売却価格が3割も安くなるという大損につながります。
現在の不動産市場の状況を考慮せずに方法を選択することも避けるべきです。市場が活況の時は仲介による高価格売却が有利になることがあります。
どちらも検討したいというときは、必ず買取のメリット・デメリットを考慮したうえで売却方法を決めるようにしましょう。
⑤必要な費用・税金を調べない
家を売却するときには、様々な費用や税金がかかります。
いくらくらいになるか予め見積もっておかないと、最終的な利益が想定よりも低くなってしまうだけでなく、使いたかった節税特例を利用できない等の失敗に繋がります。
売却時に必要な費用・税金は主に以下の通りです。
- 不動産会社の仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲与所得税・住民税
- 抵当権抹消費用
- ハウスクリーニング費用
- 測量費用
売却時の費用や税金については、以下の記事をみて予想外の出費が出ないよう計算しておきましょう。
⑥急いで売り出す
急いで市場に出すことで、適切な価格設定や市場分析を行う十分な時間がなくなります。その結果として、物件の真の価値を反映した価格で売り出す機会を逃す可能性があります。
通常、家の売却というのは順調に進んでも約6か月ほどの時間がかかるものです。そんな中で急いで売買契約を結ぼうとすると、焦って安い売却価格にしてしまうことがあります。
買い手の交渉力強化し、急いで売り出すと買い手に強く値下げを交渉されるリスクが高まる可能性もあります。
緊急で売らないといけない場合以外は、しっかり時間を取って余裕のあるスケジュールを立てるようにしましょう。以下の記事では、売却の流れや期間、長期化するケースについて説明していますので、必要な工程の理解を深めて計画を立てるようにしてください。
⑦無闇にリフォームしてしまう
売却する家は無闇にリフォームしないようにしましょう。
売却したい家が古いと、リフォームした方が売れるのでは…と思われる方も多いですが、古い家を購入したい買主の中には古い家を安く買って自分でリフォームしたいと思われる方が多くいます。
そのような買主にとって、リフォームした家は面倒でしかありません。せっかくリフォームした部分でも自分の好みに合うようにリフォームされてしまうことが多々ありますし、リフォームした代金を上乗せすると、古い家を安く手に入れられないので買主が買ってくれない可能性も高まります。
リフォーム費用が高額になり不要な負担が増えることにもつながりますので、リフォームは必要に応じて行うようにしましょう。必要かどうかの判断は自分で行わず、不動産会社に相談してみると良いでしょう。
⑧ローンの残高を確認しない
住宅ローンを借入している家は、売却の前に予めローンを完済しておく必要があります。
そのため、売却価格がローン残高を上回るか確認するためにも、事前にローン残高を確認しましょう。ローンが完済できない価格で売却を進めても、結果的に売買が延期されたり取り消されたりする可能性があります。
もし、ローンの残高を確認しないと、売却後も残る住宅ローンの残債を見落とすこともあり、売却による収入が予想より少なくなるかのせいもあります。これにより、残債の処理に関する計画が不十分になり、売却後の財務計画に支障をきたす。
ローンを完済した方も今一度確認するようにしてください。
⑨ローン借入中の金融機関に連絡しない
ローン中の家は、ローンを完済して金融機関による「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸す代わりに購入する家や土地を担保にできる権利です。この抵当権の抹消には、債務者側である金融機関による手続きも必要です。
売却手続きにおける重要なステップを見逃し、売却プロセスが遅延する可能性があるため、金融機関に連絡は控えましょう。
売却資金で住宅ローンが完済できない場合は「任意売却」するという選択肢もあります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、競売にかけられる前に、債務者自身が不動産を市場で売却する手続きのことです。この方法は、競売よりも高い価格で不動産を売却できる可能性があり、債務者にとってはローン残高を減少させることができ、さらには信用情報へのダメージを最小限に抑えることができます。ただし、任意売却は複雑な手続きが伴うため、専門家のアドバイスを受けながら進めることが一般的です。良く詳しい情報は、こちらをご覧ください。
⑩媒介契約を適当に決める
不動産会社に仲介をお願いする際に結ぶ契約を媒介契約と言います。
この媒介契約には条件が異なる3種類の契約方法がありますので、契約方法を適当に決めたり、不動産会社に言われるがままに決めることは危険です。
以下のように、契約できる社数が限られたり自身が行える売却活動が限定されるものもありますので、契約内容を調べたうえで、状況に合わせて選ぶようにしましょう。
- 一般媒介契約
特徴：契約可能社数は定めがない。自分で買主を探すことが可能。不動産会社に販売状況の報告義務はない。
- 専任媒介契約
特徴：契約可能社数は1社。自分で買主を探すことが可能。不動産会社は販売状況の報告を14日に1回以上する義務がある。 - 専属専任媒介契約
特徴：契約可能社数は1社。自分で買主を探すことは不可。不動産会社は販売状況の報告を7日に1回以上する義務がある。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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家の【売却活動】でやってはいけないこと
家の売却で失敗しないためには、売却活動期間のNGを避けることも大切です。
売却活動期間は適切な価格設定、購入希望者の募集、内覧の準備、正確な情報提供などを行う期間になりますが、ここでうまくいかないと予定以上に時間がかかったり、売却価格を下げざるを得なくなることもあります。準備期間よりやってはいけないことの数は少なくなるものの、希望する売却を叶えるために欠かせないポイントになりますので、確実に押さえておきましょう。
⑪売出価格を相場から外れた額で設定する
家を売り出す時の価格を売却希望額などで適当に決めないようにしましょう。
売り出し価格の決定は最終的な売却価格や売れるスピードなど売却活動を左右する重要な判断です。「これくらいで売れたらいいな」という感覚だけで売却額を決めてしまうと、売却額が低すぎて損をしてしまったり、高すぎてなかなか売れずに結局値下げをして損をするということも。また、価格が低すぎると、物件に何らかの問題があると誤解される恐れがあります。
売り出し価格は、査定結果・近隣の売り出し中物件の価格・売却希望額などさまざまな物を参考にして決めましょう。
家の売却では買主から値引き交渉されることが多いため、最終的な売却価格は売出価格よりも若干低くなることが一般的です。そのため、最低限この価格じゃないといけないという最低価格よりも若干高いくらいの価格設定にするのも忘れないようにしましょう。
迷った時は不動産会社に相談するのも手。不動産会社は周辺の売り出し中物件の価格を知っていることが多いので、周辺の売却相場から大きく外れる心配はありません。
不動産会社に家の査定を依頼するなら不動産一括査定サイト「イエウール」がおすすめです。完全無料で24時間いつでもどこでも複数の不動産会社に1度の情報入力で簡単に家の査定を依頼できます。
⑫内覧前の片づけをしない
内覧前には掃除やクリーニングを行い、売却希望者の印象を良くすることが必要です。
物件が整頓されておらず、汚れがついていたり物が煩雑に置かれていたりすると、買い手に悪い印象を与えてしまう可能性も高く、内覧での印象から評価が低くなり価格交渉される恐れが高まります。結果として、売却価格が下がってしまうことにつながります。
買い手の興味喪失をせずに不動産の魅力を最大限に引き出すために、清潔で整理された状態で内覧を行うことが重要です。できる範囲で事前に片づけて、良い印象を与えられるようにしましょう。
時間がないという方は、印象に残りやすい最低限水回りと玄関の掃除を優先して行うのがおすすめです。
⑬不動産会社に任せきりにする
家を売る時に、不動産会社選びはかなり重要なポイントですが、だからといって全てを不動産会社に任せきりにしてはいけません。
販売の際に不動産会社に作成してもらうマイソクと呼ばれるチラシや、SUMMOなどのポータルサイトに掲載している情報を変えるだけでも効果はありますので、なかなか買い手が見つからない場合には見直してをしてみると良いでしょう。
また。不動産会社から問い合わせ状況を報告を受けながら、今後の販売戦略を定期的にアップデートしていくことも大切です。
不動産を6カ月以上売り出しても買い手が見つからない場合、何かしら問題があるはずです。これ以上放置しても売れる見込みは薄いので販売戦略のアップデートが求められます。
不動産会社に丸投げするのではなく、パートナーとしてあなた自身も一緒に売却活動に参加していくことが大切です。
⑭不動産会社に自分から連絡を取らない
不動産会社は並行して多くの物件の売却をサポートしていますので、必ずしも自分の家の売却を優先して力を出してくれるわけではありません。
仲介の場合は不動産会社の利益は成功報酬になりますので、高く売れそうな家を優先して売却するというのは自然なことになります。
自分の家の売却に力を入れてくれていることが伝われば問題ありませんが、もし不動産会社からの連絡が明らかに少ないときやなかなか売れずに不安なときは、自分から不動産会社にまめな連絡をとるようにしましょう。
不動産会社への連絡について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
⑮値段交渉に応じない
家を売却する際に値段交渉されることはよく起こります。その際になんでも拒否してしまうとどうなるでしょうか。
まず、売却機会の喪失が起こります。適切な値段交渉に応じないことで、興味を持っている買い手を失うリスクがあります。
また、固定価格に固執すると、市場に合った価格で売却するのに時間がかかり、売却の遅延に繋がります。
さらには、不動産市場は変動するため、柔軟な価格設定が売却成功の鍵です。交渉に応じないと、市場の変化に適応できなくなります。妥協できる範囲とできない範囲を予め考えておき、その基準に基づいて交渉を行いましょう。
⑯売主が不利になる情報を隠す
不動産会社に査定をしてらう際や買い手の方に内覧をしていただく際には、正しく物件の情報を伝える責任があります。
「契約不適合責任」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。「契約不適合責任」とは、住宅を売却する際、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという規定です。例えば、雨漏りや白アリ被害・排水管設備の不具合などが売却後に発覚した場合も責任の対象に含まれます。
伝え忘れていたり、欠陥を把握していなかった場合でも売買契約後に保障金や賠償金を請求される可能性がありますので、トラブルを避けるためにも売却前に家を隅から隅までチェックを行いましょう。
売買契約前に上記のような欠陥を報告していれば、契約不適合責任に問われることはありませんので、判明した全てのマイナス点を買主に伝え、納得した上で契約を結ぶようにしましょう
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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家の【売却契約以降】でやってはいけないこと
最後に、購入希望者の中から売却する相手を決めた後の売却契約から、それ以降のタイミングでやってはいけないことを説明します。
売買契約時に契約内容をきちんと確認することは勿論ですが、契約後も引き渡しや確定申告に注意すべき点がたくさんあります。
ここは特にお金の動きがあるタイミングになりますので、金銭トラブルや損を防ぐためにも確実に押さえておきましょう。
⑰売買契約書の内容を確認しない
買主と売買契約を結ぶときは、不動産会社から売買契約書のうち重要事項を説明されます。このとき、売買契約書の内容は必ず確認しましょう。
例えば、契約書には、売買の条件、義務、責任などが明記されています。これらを確認しないことで、重要な法的条件や負担を見落とすリスクがあります。
もし契約書の内容が理解されていない場合、後に法的な問題が発生する可能性が高まります。特に、権利義務に関わる条項を誤解すると、訴訟や金銭的損失につながることがあります。
また、契約書の内容を十分に理解せずに署名することは、不利な条件を受け入れることに繋がるかもしれません。
これにより、売主は不必要な責任を負うことになる可能性がある事になりますが、売買契約後に内容を変更することはできません。
もし売買契約後に売主の都合で売買をキャンセルするには違約金がかかってしまいますので、後から変更したりキャンセルしたりすることのないよう、事前確認はしっかり行いましょう。
⑱引渡し日までに残置物の処理をしていない
家を引き渡す日は契約で決めることになりますので、引き渡し日までに退去せず残置物を残すことはしないようにしましょ。
特約で残置物に関して書かれている場合は問題ありませんが、売主が引渡し日までに残置物を処理しておくのが一般的です。
もし残置物があり引渡し時に退去していない言われれば、契約違反になり違約金が発生する場合もあります。
引渡しは引越しの日取りや荷物、不用品の扱いも考慮して決めるようにしましょう。
⑲税控除の特例を調べない
家を売却する際は、不動産売却による譲渡所得にかかる税金を控除できる特例があります。
それによって、最終的な利益を高められる場合があるため、事前にどんな特例があるか調べておきましょう。
税控除や特例を調べていないことで、過剰な税金の支払いをしてしまう可能性があります。特定の税控除や特例を利用することで、売却時の税金が大幅に減少することがありますますが、これらの特例を利用しないと、必要以上の税金を支払うことになり、結果的に手元に残る利益が減少します。
また、費用の計算時に 税控除の特例を考慮に入れずに資金計画を立てると、実際の売却後の手取り額が予測よりも少なくなる可能性があります。これにより、次の住宅購入やその他の財務計画に影響を及ぼす可能性があります。きちんと前もって調べるようにしましょう。
⑳確定申告を忘れる
家を売却して利益が出た場合は、自分で確定申告を行う必要があります。
不動産売却による利益に対して必要な税金が計算され、申告しなければ追徴税金が課される可能性があります。
確定申告を怠ると、税務署から遅滞税や無申告加算税などのペナルティが課せられます。
また、不動産売却に関連する税金控除や特例を利用できる場合がありますが、確定申告をしないとこれらの利点を失うことになります。
確定申告の時期は、通常毎年2月16日から3月15日までです。ただし、年度によって変更されることがあるため、最新の情報を確認することが重要です。後回しにせず、早めに申告の準備を行いましょう。
ちなみに、今回ご紹介した中で最もやってはいけないことは「不動産会社選び」に関する項目です。
家を売る時にやってはいけないことをきちんと把握して、売却を成功させましょう。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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