古い家は普通の家に比べて売れにくい傾向があります。
だからこそ、古い家を売る前に、古い家ならではの売り方や注意点を抑えておくことが大切です。
この記事では古い家を売りたい方に向けて、古い家を売る方法や流れ、注意点を詳しく解説していきます。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
古い家とは
そもそも、「古い家」とは具体的にはどんな家なのでしょうか？
目安として、築20年を超えた家は古い家だと言えます。
築20年を超えると、多くの家は法定耐用年数を超えます。
法定耐用年数とは、国が定めている、家の価値が会計上なくなるまでの年数で、具体的には次のように定められています。
- 木造住宅で20年ほど
- 鉄骨造で20年～30年ほど
（参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」）
法定耐用年数を超えた家でも人が住むこと自体は可能ですが、買い手の住宅ローンの審査が厳しくなってしまうため、売れにくい傾向にあります。
古い家を売る方法
古い家を売る方法としては次の4つがあります。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
そのまま売り出す
古い家を売る方法のうち、そのまま売り出す方法は最も人気のある方法です。
次のような家を売る場合、古い家だとしてもそのまま売り出しても買ってもらえる可能性が高いです。
- 目立った損傷もなく状態のよい家
- 人気エリアの家
また、築50年以上の家を売るのであれば、古民家として売り出すのも手です。
とくに、和風な要素が強い家、たとえば畳、障子、ふすまが使われている家は古民家として人気が出やすいです。
また、自然の素材を使っていて、長い時間の経過とともに素材に趣が生まれている家も、癒される古民家として人気です。
古い家はそのまま売るほうがよりスムーズに売れる上、高く売れるので、できるだけそのまま売り出す方法をとることをオススメします。
家を解体して売る方法
状態が悪く、どうしてもそのまま売れそうにない家を売るのであれば、最終手段として家を解体して売るのも手です。
たとえば、次のような家を売る場合には、そのまま家を売るのは非常に難しいため、解体して売ることになります。
- 地震で倒壊してしまった家を売る
- 長年空き家となっていて人が住める状態にない家を売る
解体費用は、1坪あたり5万円ほどです。
たとえば、20坪の家を解体した場合、費用は100万円かかります。
解体費用は非常に高額なので、解体はあくまでどうしても家があるままだと売れない場合の最終手段だと考えておきましょう。
もし解体すべきか迷った場合には、まず不動産会社に相談してみましょう。
古家付き土地として売る
古家付き土地として売る方法は、古い家を「家」ではなく「土地」をメインとして売り出す方法です。古家付き土地として売り出せば、家を解体する費用や手間がかからない上に、家が欲しい人だけでなく、土地が欲しい人にも買い手のターゲットを広げることができます。
人気エリアの家で、状態がよくない家を売るのであれば、古家付き土地として売り出す方法がオススメできます。
たとえば、次のような家としてそのまま売るのは難しいですが、土地としてなら買い手がつくことも多いです。
- シロアリ被害が発生している家
- 地震で傾いてしまった家
古家付き土地は家を解体することを前提にしているため、解体費用を差し引いて、通常よりも安値で売却することにはなります。
とはいえ、古家付き土地として古い家を売れば、そのまま売り出すには難しい家を、解体の手間や費用をかけずに売ることができます。
空き家バンクに登録する
特に地方や郊外の家を売る場合であれば、空き家バンクに登録する方法もオススメできます。
空き家バンクは自治体が運営しているサイトで、空き家の賃貸・売買情報を取り扱っています。
立地が悪い家や、不動産会社に断られてしまった家でも、空き家バンクなら売りに出すことができます。
空き家バンクは無料で利用でき、仲介手数料がかかることもありません。
ただし、自治体によっては空き家バンクがないケースもあるので、「○○市 空き家バンク」で検索して、あなたの地域に空き家バンクがあるかどうか確認してみましょう。
古い家を売る手順
この章では、古い家を売る手順に合わせて注意点を見ていきましょう。
古い家を売る際にかかる期間は、通常およそ半年ほどです。
価格査定
古い家を売るには、まず査定を受けて家の価値を知りましょう。
査定方法には訪問査定・机上査定・匿名査定（AI査定）の3つがありますが、古い家を売るときは訪問査定を選びましょう。
古い家は、同じ築年数だとしても、家の状態も査定価格も大幅に異なるケースも多いです。
訪問査定で家の状態を不動産会社の担当者に確認してもらって、正確な査定結果を出してもらいましょう。
査定を依頼するのであれば、不動産一括査定を利用して、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社の査定を受けて担当者の対応や査定価格を比較し、信頼できる不動産会社を探しましょう。
不動産一括査定サービスの中でもオススメはイエウールです。
イエウールは不動産一括査定サービスの中でも利用者数・提携不動産会社数No.1の実績があるので、安心して査定依頼できますよ。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
媒介契約
不動産会社の査定を受けた後は、媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶことになります。
査定結果や、査定の際の担当者の対応を比較して、「この会社なら安心して家の売却を任せられそうだ」と思えるような、信頼できる不動産会社を選んで媒介契約を結びましょう。
売却活動
媒介契約を結んだあとは、不動産会社の主導で売却活動が進みます。
売却活動には平均で3ヶ月ほどかかりますが、古い家は売却活動が長期化するケースも少なくありません。
売却活動は基本的に不動産会社が進めてくれますが、売主は、不動産会社が見つけてきた購入希望者の内覧に対応する必要があります。
売買契約
売却活動を通して買い手が見つかったら売買契約を結びます。
売買契約にはいろいろな書類が必要になるので、家を売ると決めたらできるだけ早めに書類を揃えておくことをオススメします。
決済・引渡し
売買契約を結んでから1ヶ月ほどで決済と引渡しを行います。
決済・引渡しのタイミングで、買主から購入代金を受け取って、家を完全に引き渡すことになります。
現在お住まいの家を売る場合には、引渡しの前に引っ越しすることになります。
確定申告
家を売って利益が出た場合には、家を売った翌年の2月から3月の間に確定申告を行います。
確定申告の内容をもとに、家を売った利益にかかる税金を支払うことになります。
古い家の売却で失敗しないための注意点
古い家は売れにくいからこそ、失敗しないためには注意点をおさえて売却を進めましょう。
古い家を売るときの注意点は次の6つです。
- 【必須】解体は不動産会社に相談してから判断する
- 【必須】古い家を売るのが得意な不動産会社を選ぶ
- 【必須】専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶ
- 【必須】内覧の前に家財を撤去する
- 【推奨】ホームインスペクションを実施する
- 【推奨】ハウスクリーニングを実施する
【必須】の4つの注意点は、古い家を売る際には必ず注意しておいてください。
【推奨】の2点は、費用がかかるものの、できるだけ実施することをオススメします。
【必須】解体は不動産会社に相談してから判断する
家をそのまま売れそうにないとご自身で感じている場合でも、家を解体を決める前に、必ず不動産会社に相談しましょう。
不動産会社に査定を依頼して相談すれば、家の建物部分に価値がつくのかどうか、本当にそのまま売り出すのは難しいのかどうか、専門家の視点からアドバイスをもらえます。
- 古い家を売るのが得意な不動産会社なら、状態の悪い家だとしてもそのまま売れることもあるんだって！
100万円以上かけて解体したのに、実はそのまま売れたとしたら、かなりもったいないな。
不動産会社に相談してから解体する決めるのが大事だね。
【必須】古い家を売るのが得意な不動産会社を選ぶ
古い家を売るのであれば、不動産会社選びも重要です。
不動産会社にも実は得意分野と苦手分野があります。
たとえば、古い家を売ろうとしているときに、マンションだけが得意で一戸建ては苦手としている不動産会社を選んでしまった場合には、せっかく不動産会社と媒介契約を結んだとしても、結局思うように買い手を見つけてくれないケースがあります。
- 古い家を売るのが得意な不動産会社かどうか、どうやって調べるの？
古い家を売った実績があるかどうかを不動産会社のホームページでチェックしよう！
【必須】専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶ
不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
古い家を売る際には、3つの媒介契約の中でも専属専任媒介契約か専任媒介契約を結びましょう。
一般媒介契約を結んでしまうと、不動産会社にとっての優先度が下がってしまうため、いざ売りに出したものの不動産会社が積極的に買い手を探してくれない可能性があります。
- どうして専属専任媒介契約や専任媒介契約がいいの？
専属専任媒介契約や、専任媒介契約を結べば、不動産会社が売却を全面的にサポートしてくれるんだ！
【必須】内覧の前に家財を撤去する
古い家財が家の中に残っている場合は、内覧の前までに家財を撤去しておきましょう。
普通の家であれば、家財の処分は家を買い手に引き渡すときや、解体工事を行うときまでに実施します。
ただし、古い家の場合は、古めかしい家財や、管理状態が悪くボロボロな家財が家の中にあるケースも少なくありません。
こうした家財が家の中に残っている場合、内覧の際に買い手に悪印象を与えてしまう可能性があります。
たとえば、タンスがボロボロに朽ちてしまっている場合には、内覧に来た人に家の管理状態も悪そうな印象を与えてしまいます。
いずれにせよ家財を撤去するのであれば、内覧までに撤去しておくことで、古い家の場合はより買い手がつきやすくなります。
- 一軒家の家財ってどれくらいあるの？
だいたい4トントラック1台分以上だね。廃棄費用の相場は20万円くらいかな。
【推奨】ホームインスペクションを実施する
予算が許すのであれば、できればホームインスペクションを実施しましょう。
ホームインスペクションとは、ホームインスペクターという専門家に依頼して、住宅の欠陥や劣化、耐震性について調査してもらい、アドバイスをもらうことです。
ホームインスペクションには次のようなメリットがあります。
- 家の状態を専門家が保証してくれるため、買い手が安心できる
- 物件にどのような欠陥があるのかがはっきりわかる
- 古い家を買うときって、見た目が大丈夫だとしても、本当に安全に住める家なのか不安だな。
専門家が家の欠陥を調査してくれたら、安心して家を買えるね。
ホームインスペクションで欠陥が見つかった場合でも、どのような欠陥があるのかを買い手にはっきりと伝えておくことで、「購入後に思わぬ欠陥が見つかった」といったトラブルを避けることができます。
ホームインスペクションは5万円ほどで実施できるので、予算が許すのであればぜひ実施しておきましょう。
【推奨】ハウスクリーニングを実施する
古い家は通常の家に比べると、汚れや古めかしさが目立ちやすいです。
長年たまってこびりついた汚れを素人が落とすのはなかなか難しいので、予算が許すのであれば、内覧の前にハウスクリーニングを実施しましょう。
ハウスクリーニングを依頼すれば、こびりついた汚れでも専門家がこそげ落としてくれますよ。
費用相場は水回り（台所・トイレ・風呂・洗面所）で5万円ほどです。
古い家の放置は高リスクだからこそ売るべき
「古い家は売れそうもないし、とりあえず放置しておこう」と考える方も多いかと思いますが、実は古い家を空き家として放置する続けることには次のようなリスクが伴います。
古い家は放置し続けるほどリスクが高まっていくため、古い家は放置せずに売りましょう。
リスク①税金が高くなる可能性
一つ目のリスクは、空き家を放置しているうちに空き家の状態が悪くなった場合には、税金が高くなってしまう可能性があるというリスクです。
具体的には、空き家の管理状態が悪いと自治体に認定された場合、固定資産税が最大で通常の6倍になってしまう上、行政から50万円以下の罰金が科される可能性があります。
空き家の管理にはお金も手間もかかるので、手間をかけないためにも古い家を持て余している場合は早めに売却しましょう。
リスク②倒壊や老朽化、治安悪化の危険性
古い家を空き家のまま放置すると、倒壊や老朽化、治安悪化の危険性が生じます。
たとえば、次のような事態が起こる可能性があります。
- 建物が倒壊してしまう
- 建物の老朽化で壁が崩れてしまう
- ごみが不法投棄されてゴキブリをはじめとする害虫が大量発生し、周囲の衛生状態が悪化する
- 雑草や野生生物が繁殖して治安が悪化する
家の管理状態が悪いことで家の周囲に悪影響を与えた場合、行政から処分を受ける可能性や、場合によっては周辺住民から訴訟されてしまう可能性があります。
さらに、もし空家が倒壊して人や物を巻き込んでしまった場合には、損害賠償が発生します。
こうした危険性を踏まえると、管理しきれない古い家は早めに売ることをオススメします。
古い家を売ると譲渡所得税がかかる
古い家を売って利益が出た場合、売却額に応じて譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、家を売って利益が出た場合のみ課税される税金で、家を売って損失が出た場合や、無償で譲渡した場合には、譲渡所得性が課税されることはありません。
譲渡所得は以下で計算できます。
- 売却価格：家を売却した価格
- 取得費：売却する家を購入する際にかかった費用。購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれる
- 譲渡費用：家を売却する際にかかった費用。仲介手数料や印紙税が含まれる
譲渡所得がプラスになった場合には譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されることになります。
譲渡所得税は次の式で計算できます。
譲渡所得税率は、家の所有期間に応じて決まります。
| 所有期間 | 5年未満 | 5年以上 |
|---|---|---|
| 所得税 ※復興特別所得税を含む | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
古い家を売るときに使える税制優遇措置
ここまで売却時にかかる税金や費用について説明しましたが、中でも譲渡所得税は売却価格によっては納税額が大きく、負担になってしまいます。
家を売却した際に利益が出ると発生する譲渡所得税は支払う税金の中で最も高額です。控除を利用して上手く発生する費用を抑えられるようにしましょう。
古い家を売ったときには次のような税制優遇措置を利用することができます。
【マイホームを売る場合】3,000万円の特別控除
マイホームを売るときには、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用することができます。
3,000万円の特別控除を利用した場合、譲渡所得は次の式で計算することができます。
3,000万円の特別控除は、ご自身が直前まで住んでいた家を売る場合だけではなく、過去3年以内に住んでいた家を売る際や、ご自身が住んでいた家を取り壊してから1年以内の場合でも利用することができます。
控除の利用要件をさらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。
【相続した空き家を売る場合】3,000万円の特別控除
マイホームではなく、相続した古い家を売る場合であれば、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例を利用できます。
この特別控除を利用した場合、譲渡所得は次の式で計算することができます。
この特例を利用することができるのは、「昭和56年5月31日以前に建築された」「居住用の」家を、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに」売ることなど、利用条件が制限されています。
利用条件について詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。
【低未利用土地等を売る場合】100万円特別控除
古い家を500万円で売ることになった場合には、低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除を利用できます。
100万円の特別控除を利用した場合、譲渡所得は次の式で計算することができます。
この特例は、都市計画区域内にある低未利用土地等を500万円以下で売却した場合に、その年の低未利用土地等の売却にかかる譲渡所得の金額から100万円を控除することができるという特例です。
この特例を適用するためには「売却価格が500万円以下」「所有期間が5年以上」といった要件が定められています。
詳しい要件については、国税庁のタックスアンサー「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」をご確認ください。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？