古い家を売る8つの方法|築40年・50年でも売るための事前準備と注意点

古い家を売る8つの方法|築40年・50年でも売るための事前準備と注意点
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 古い家は放置し続けるほど損をする
  • どんな古い家でも売れる可能性はある!「古家付き土地」として売るのがおすすめ
  • 一括査定サービス「イエウール」なら、複数の不動産会社の査定結果を比較できる

こんにちは、イエウールコラム編集部です。

親や親族から家を相続したものの、管理や処分の方法が分からずそのまま放置している人がいます。古い家の放置は、得をしないばかりか、大損することさえあります。自分には関係ないと思っても、将来的に実家を相続する可能性があれば、他人ごとでは済まされません。

この記事では持ち続けるとリスクが大きくなる古い家の売却方法や売る際の注意点などを解説します。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

そもそも古い家とは何か定義があるのかというと、決まったものはありません

しかし、不動産業界では木造の多い戸建ては築20年、コンクリートなどで作られているマンションは築45年をすぎると古い家と言われることが多いです。

戸建てやマンションなど建物には、建材によって法定耐用年数というのもが定められており、この年数を過ぎると建物の価値はほぼ無くなると言われています。そのため、この年数の前後で古い家と呼ばれることが多いです。

ただし、この法定耐用年数はあくまでも不動産を評価する際に用いるもので、この年数を過ぎてしまうと住めなくなるというわけではありません。

また、築年数と合わせて建物の状態も重要です。まだ築20年には数年の余裕があっても、家の劣化が激しければ古い家と呼ばれてしまいます。

家の状態は自身ではなかなか判断しづらいもの。不動産会社に査定を依頼する前にはこの耐用年数を過ぎている家がどうかで判断すると良いでしょう。

建物の種類と耐用年数
種類 耐用年数
木骨モルタル 20年
木造・合成樹脂造 22年
れんが作り・石造・ブロック造 38年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート 47年

古い家を売る方法

古い家を売る方法

古くなった家はどのように売れば良いのでしょうか。古い家を売る際に選べる主な売却方法は以下になります。

仲介で売る

マンションや戸建てなど不動産を売却する際に最も一般的なのが、不動産会社に仲介を依頼して販売する方法です。

仲介とは、売主に代わって不動産会社が買主となる方を探し、物件の内覧などをサポート。売主の売却活動を手伝ってもらう代わりに家を売却できた場合は、不動産会社に仲介手数料を支払います。

メリット

仲介で古い家を売却するメリットはなんと言っても自由度が高いことです。仲介なら、家を売却する時期や期間を自分で決められますし、販売価格も自分で好きな価格に設定できるので、売却相場に近い価格になり、高く売りやすいです。

デメリット

仲介を選ぶと売却までに時間がかかるでしょう。

仲介は不動産売却で最も一般的な売却方法なので、多くの売主が利用します。つまり、築浅物件などがライバルになるということ。仲介での販売は買主が見つかり次第売却となり時間がかかりやすいのですが、古い家となれば、余計時間はかかりやすくなってしまうでしょう。

仲介で売るのが向いている場合

仲介で売るのが向いているのは立地が良い家でしょう。

駅や病院などの近く都心部にある家ならば、古い家でも立地に魅力を感じ、買主が見つかりやすいです。また、条件の良い土地なので、古い家でも売却相場に近い価格で売りやすいので仲介を選んだ方が損をしにくいでしょう。

また、古い家でも築年数が20~25年であったり、状態が良いのであれば一度仲介で売却活動をしてみるというのも手です。

現在、中古物件の需要は高まっているので、仲介でも売却できるかもしれません。仲介で売れるか迷う場合は、一度不動産会社に相談をして、意見を聞いてみるのも良いでしょう。

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古家付き土地で売る

家がとても古くなっている場合は、古家付き土地として売る方法があります。

古家付き土地とは土地をメインで売る方法で、土地に古い建物が付いているといった状態で家を売る方法です。

メリット

古家付き土地のメリットは、土地を探している買主リフォーム目的などで古い家をさがしている買主のいずれもターゲットに売却活動ができることです。

古い家は需要が少なくなるので売れづらいので、無闇にターゲットとなる買主を絞らない方が売れやすいでしょう。

また、古家付き土地で販売すれば、解体費用が不要になるので、売却する際にかかる費用を抑えることができます。

デメリット

古家付き土地で販売するデメリットは安く売ってしまう恐れがあることです。

土地を探している買主からしてみれば、古い家は余計なものとなってしまいます。古家付き土地で売るということは、こちらもそれを承知しているということ。買主によっては古い家を交渉材料に大きな値引き交渉を行われることがあるでしょう。

また、土地を更地にしないとなると、地中に何が埋設されているかわかりません。埋設物を踏まえた契約を行わないと、契約不適合責任に問われることもあるでしょう。

古家付き土地で売るのが向いている場合

古家付き土地での売却が向いているのは築年数が経っている家でしょう。

木造の家は築20年を過ぎると法定耐用年数を過ぎるため、建物としての価値はゼロになります。立地などがよければ、前段でも解説した通り仲介で売却できますが、立地が良くない家の状態があまり良くない場合は難しいでしょう。

家として売るのではなく、土地として売ってしまった方が売れる可能性が高まるでしょう。

解体して売る

古い家を解体して売るという選択肢もあります。

解体は古い家を解体して土地を更地にした状態で売却活動を行う方法です。古い家は無くなるので、古い家ではなく、土地としての売却が可能になります。

メリット

古い家を解体して売却するメリットは買主が見つかりやすいことです。

新居を建てたくて土地を探している買主は、更地を探していることがほとんど。更地なら土地を購入した後自分で家を解体する必要がないので解体費用がかかりませんし、すぐ新居の工事を始められます。そのため、古家付き土地で売るより更地にしてしまった方が、売れやすいです。

また、古い家が破損などしている場合は解体してしまえば、買主に見られることもないのでネガティブな印象を与えずに済みます。

デメリット

古い家を解体すると何かと費用がかかります

家の解体費用は家の建材や広さなどにより異なりますが、多くの場合は100万円以上。更地にするということは、家の解体だけでなく庭や駐車場なども撤去しなくてはならないので敷地が広いほど費用がかさむでしょう。

また、家がある場合は宅地として認められ固定資産税が控除されていますが、更地となれば適応外になるので、固定資産税も最大で現状の6倍となってしまいます。

解体して売るのが向いている場合

解体して売るのが向いているのは古い家に倒壊の恐れがある場合早く売却したい場合でしょう。

破損している場所がある倒壊の恐れがある古い家は、解体してしまった方が突然自然災害が起きても安心です。万が一倒壊や半壊などになって隣家を傷つけてしまった場合は損害賠償を支払う恐れがありますし、下買主に悪い印象を与えないので売却活動を行いやすいです。

また、早く売りたい場合も解体がおすすめです。メリットで解説した通り、解体をした方が買主にとっては魅力的な土地となります。周辺のライバルとなる売り出し中の土地が更地が多いか否か、調べてみるのも良いでしょう。

隣人に売る

通常の不動産市場で売りづらい古い家は隣人に売るという方法もあります。

隣人に売る方法は主に2つで、個人間で売買するか不動産会社に間に入ってもらい売買を行うかです。隣人への売却は選ぶ方法によってもメリット・デメリットが異なります。

メリット

隣人に売却するメリットは買い手を探す時間を短縮できることです。

仲介などで買主を探す場合は買主が現れるまで待たなくてはなりませんが、隣人に売却する場合は自ら提案しに行くことが可能です。

さらに、隣人は古い家でも自分の所有する土地を広げることができるので、仲介で探す買主よりも家を購入するメリットが多いので、買い手がつきやすいというのもメリットです。

デメリット

隣人に家を売るデメリットは価格が安くなりやすいです。

隣人は売主に提案されて家を購入する形となり、通常の購入方法となるので強気の値引き交渉をされる恐れがあります。

また、個人間で売買となれば、契約を行う際に契約事項に抜け漏れが起きる可能性があり、後々トラブルに発展する可能性が高いです。不動産会社を間に入れれば、トラブルが発生することを抑えることはできますが、その分仲介費用が発生するでしょう。

隣人に売るのが向いている場合

隣家の土地が不整形地であるなら、古い家の売買を隣人に提案してみると良いでしょう。

長方形や正方形の土地ではなく、台形や旗竿地といった土地は不整形地と呼ばれ、整形地より土地の価値が下がります。そのような土地は隣家と土地を合わせることで整形地になることが多く、古い家でも隣の土地を購入するメリットがぐっと上がります。

隣人に売買を提案しても断られる可能性はありますが、隣人の土地が不整形地なら購入してもらえる確率は上がります。隣人に購入してもらえれば、売却活動も早くに終わらせることができるでしょう。

空き家バンクに登録する

古い家にもう誰も住んでおらず、空き家となっているのなら空き家バンクに登録するのも良いでしょう。

空き家バンクとは不動産会社や社団法人などが運営しているもので、各地方自治体などを通して、空き家の売主と買主をマッチングさせるサービスです。

メリット

空き家バンクのメリットはなんと言っても空き家を売りやすいことです。

一般的な仲介などで売却活動を行うと、古い家や空き家であることがデメリットとなる可能性が高く、他の物件より見劣りしてしまうことがあります。

しかし、空き家バンクに登録されている家はすべてが空き家。さらに、空き家バンクのサイトを見ているということは、買主は空き家であることを承知していますし、空き家の多くは古い家であることを理解されていることも多いです。

そのため、一般の不動産ポータルサイトなどより買主が見つかりやすいでしょう。

デメリット

空き家バンクのデメリットは売却に時間がかかるということでしょう。

先程メリットで解説した通り、確かに訪れた買主が空き家を購入する可能性は高いです。しかし、一般の不動産ポータルサイトなどに比べると、アクセス数は少ないです。そのため、多くの人に家の情報を見てもらえないので、売却に時間がかかることもあるでしょう。

また、利用する空き家バンクや家のある地域によっては直接買主と交渉をしなくてはいけません。よって、何度も買主との話し合いが必要になるなど、手間がかかることもあるでしょう。

空き家バンクに登録が向いている場合

空き家のバンクへの登録がおすすめの方はいつか空き家を売りたいと考えられている方です。

メリットデメリットで解説した通り、空き家バンクに登録したからといってすぐに家を売却できるわけではありません。しかし、登録に特に決まった期限はないですし、仲介ほど小まめに対応しなくてはいけないわけではないので、ゆっくりと売却活動ができます。

ただし、空き家バンクに登録すると不動産会社と媒介契約が結べない場合もあります。仲介と空き家バンクの併用を検討している場合は、不動産会社に確かめてみると良いでしょう。

買取で売る

早く売りたい場合は買取という方法もあります。

買取とは不動産会社に家を買取ってもらう売買方法。仲介で不動産を売る際は買主が個人ですが、買取の場合は買主が不動産会社となります。

メリット

買取のメリットはなんと言っても早く・確実に売れることです。

買主を探す必要がないので、1ヶ月~3ヶ月程度で売却が可能ですし、売却活動を始めてみないと売れるか分からない仲介と異なり必ず売れます。また、仲介手数料も発生しないので、売却にかかる費用を抑えることもできます。

買取の場合は売却後に家に不備が見つかっても契約不適合責任に問われないので、見えないところに不備を抱えている可能性が高い古い家には向いている売却方法といえます。

デメリット

買取のデメリットは売却金額が安くなることです。

不動産会社は古い家を買取った後、家をクリーニングしたりリフォームした後に販売します。そのため、売主から家を購入する際には売却相場の7割~8割で買取ます。不動産会社と買取金額の交渉は可能ですが、8割以上の価格で買取ってもらえるのは難しいでしょう。

また、どんな家でも買取ってもらえるわけではありません。不動産会社が再販して売れると判断されなければ、そもそも買取を受け付けてもらえない場合もあるでしょう。

買取が向いている場合

古い家をスピード重視、早く売却したいという家は買取が向いているでしょう。

前段でも解説しましたが、買取は買主を探す必要がないので売却期間を1~3ヶ月程度に短縮できます。なるべく早く売却して、古い家を定期的に管理する手間をなくしたい。年末でそろそろ次の固定資産税の支払いが確定してしまうといった場合は買取を選択するのも手でしょう。

また、先代が何度か大規模なリフォームなどを行っているといった場合も買取が向いているかもしれません。昔は家をリフォームした際に出たガレキなどは敷地内に埋めてしまうのが一般的で、古い家の下に埋設物がある可能性があります。

仲介などで販売し埋設物が見つかった場合、売主は家を売却した後でも保証しなくてはなりませんが、買取であれば保証する必要はありません。

土地を分割して売る

土地は分割して売るのも可能です。

自身が所有する土地は分割して売却することも可能です。土地の一部だけを売ったり土地を何等分かに割って売るのも可能です。

メリット

土地を分割して売るメリットは土地が売れやすくなることです。

古い家が建っている土地がとても広い場合、その広さに合わせて販売価格や固定資産税が上がってしまい買主が見つかりづらいことがあります。

多くの場合、土地はある程度広さがあったり整形地の方が好条件で売れやすいですが、土地が広すぎる場合は分割して販売した方が売れる場合もあります。

デメリット

分割した土地を同時に不特定多数の買主に売ることはできません

不動産売却を事業して良いのは不動産売買の免許を持っている人だけ。個人が相続した家などを数年に一度売却するのは問題ありませんが、不特定多数に同時に売却したとなると反復継続とみなされる恐れがあります。

古い家を売り切るのに数年かかる場合もあるでしょう。

土地の分割が向いている場合

古い家の土地を分割して売るのが向いているのは、古い家に対して土地が広い場合です。

地域にもよりますが、広すぎる土地は需要や買主の希望価格に合わず売れ残ってしまうことがあります。土地を分割することで土地を売りやすくなりますし、残った土地も敷地面積が少なくなることで支払う固定資産税も安くなることでしょう。

相続などで古い家を取得した場合、親族が古い家を売るべきではないと主張する場合もあります。そういった場合にも、古い家は残し、使用しない土地は早めに売却してしまうというのも手でしょう。

ただし、土地を分割するということは土地の価値が下がる可能性が高いです。必ず不動産会社に販売方法を相談してから行う方が良いでしょう。

リフォームして売る

古い家をリフォームして売るという選択もあります。

古い家のリフォームとなるとさまざまですが、売却の場合はフルリフォームではなく一部リフォームです。買主が家を購入する際に気にすることが多い、風呂場やトイレなど水回りのリフォームになります。

メリット

古い家をリフォームするメリットはマイナスポイントを減らせることです。

買主が気にしやすい水回りはやはり築年数を重ねるごとに劣化していき、買主が購入をためらうポイントの1つです。そのような部分を先にリフォームしておくことで、買主に良い印象を与えます。

また、リフォームをするということは他の同じような築年数の家と比較した時に有利になりやすいです。古い家を探している買主に売れやすくなるでしょう。

デメリット

古い家をリフォームした際のデメリットは費用がかかることです。

リフォームの範囲などによりますが、水回りのリフォーム費用はトイレで30万円~50万円、風呂場で60万円~150万円の費用が必要になります。

家を売却する前に行うリフォームなので、リフォーム費用は自己資金での支払いになります。さらに、リフォーム費用をすべて販売価格に上乗せしてしまうと、他の古い家よりも販売価格が高額になり売れ残る場合があります。

そのような場合はリフォーム費用は一部だけを上乗せし、残りは自己資金で補う形となってしまうでしょう。

リフォームして売るのが向いている場合

リフォームが向いているのは仲介で売るには古いが解体するには新しい家でしょう。

築30年や築40年の家で状態が良いものなどは解体するにはもったいないが、売れにくそうという家は少なくありません。そのような家はリフォームを行うことで仲介で売ることができるでしょう。

また、複数人で相続した古い家を売却する場合も検討すると良い手です。複数人いればリフォーム代金を相続人同士で折半できますし、仲介で売るとなれば売却額も市場価格に近い金額になりやすく、各相続人の手元に残る金額も多くなりやすいです。

古い家を売る手順

古い家を売るには、どのようなことをすれば良いのでしょうか。ここでは、最も一般的な売却方法、仲介を行う際の手順を解説します。

古い家を売る流れ

家の売り出し前

古い家を売却するためにまずは行いたいのは査定です。

古い家がいくらで売れるのかを見てもらい、販売価格を決める際の参考価格を集めます。家がいくらで売れるのか調べる時に使うのは不動産会社の査定です。

不動産会社の査定はいくつかある家の評価額を調べる方法のなかでも最も売却相場に近く、参考になります。ただし、不動産会社の査定結果は不動産会社によって異なるので、必ず3社以上に査定を依頼し、結果を見比べるようにしましょう。

家の査定額が分かったら、売却活動を一緒に行う不動産会社と契約になります。多くの方は査定をしてもらった不動産会社の中から選ぶので、査定を受けている際にどの不動産会社と契約するのが良さそうか見比べておくと良いでしょう。

不動産会社との契約は3種類。それぞれの違いは以下の記事を参考にしてください。

家の売り出し中

不動産会社と契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。買主探しや宣伝などは不動産会社がやってくれるので、売主は内覧に向けて準備します。

内覧とは買主候補が実際に家を見に来ることで、この時の印象で買主の購入意向は大きく変化します。売主は良い印象となるよう、部屋を片付け清潔感のある家という印象を与えられるようにしましょう。

室内の掃除をするのはもちろんのこと、部屋の電気をすべて点けたり換気を行うなども重要です。当日は買主候補に無闇に話しかけたりせず、じっくり家を見てもらえるように心がけましょう。

家を売り出した後

家を気に入り購入したいという買主が現れたら売買契約を行います。

売買契約書にお互いサインをするのですが、売買契約書には家の最終的な売却金額の他にいつ家を引き渡すのか、庭に残る植物をどのように処理するのかまで記載されています。

売主と買主の間でそれらの細かい契約に合意できたら契約書に判を押し、売買成立です。売買契約が成立したら、家を買主に引き渡すまでの間に引っ越しや家財道具などの撤去を行います。

無事、買主に家を引き渡すことができたら、後は家を売却した翌年に確定申告を行い家の売却は完了です。

古い家を売る前にやりたい事前準備

古い家の売却を検討し始めたら、まずは売却できる状態なのか売ったらいくらになるのかなどを事前に調べておきましょう。

事前に調べておくことで、売却がスムーズになったり本格的に売却活動をするか否かを判断できます。こおでは事前準備として知っておくと良いこと、調べた方が良いことを解説します。

古い家の売却相場

古い家が売ったらいくらになるのか、売却相場を調べましょう。

古い家がいくらで売れそうか調べることによって、売却にかかる費用はいくらくらいになるのか、手元にいくら残りそうかという目処がたてられます。売却額などによっては今売るべきか否かも判断できるでしょう。

古い家を売った場合、いくらくらになるのでしょうか。不動産が実際に売買されたデータが公開されている土地総合情報システムを使って、2020年4月~2021年3月に売買された東京都内の宅地(土地と建物)を調査。売却額の平均を割り出しました。

築年数 売却相場
築20年~30年 8232万円
築30年~40年 8235万円
築40年~50年 4747万円
築50年~60年 4420万円

古い家の状態や地域によって価格は変化するので、売却を検討している古い家の売却相場を知りたい場合は、不動産会社に査定してもらうと良いでしょう。

不動産会社に査定を依頼する場合は一括査定サービスのイエウールを利用すると良いでしょう。webサイトから査定を申し込むので24時間査定依頼ができますし、古い家が遠方にあっても申し込みが可能です。

不動産会社を直接訪れ対面で査定依頼をしなくて良いので、事前調査でも査定依頼が気軽に出できるのも魅力です。

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名義人の確認

売却を検討している古い家の名義人を確認しておきましょう。

古い家に限らず、不動産は原則名義人のみが売却できます。名義人の配偶者や子供など家族であっても売却はできません。

相続した古い家を売却する場合はまず相続人の名義に変更しなくてはなりません。また、高齢の両親などに代わって売却する場合でも、古い家なら名義人を確認した方が良いでしょう。ご両親が購入し住み続けているのなら問題ありませんが、ご両親もまた家を相続していると名義が被相続人(亡くなった方)のままの場合もあります。

古い家の名義人が亡くなっていると遺産分割協議などが必要になる場合もあり、名義変更に時間がかかることも。売却を検討している段階で確認しておいた方が良いでしょう。

古い家の管理費

古い家の売却を検討されている方は古い家の管理費を確認した方が良いでしょう。

家は人が住んでいるか否かに関わらず管理費が発生します。毎年納める固定資産税などの税金・火災保険などの保険料・空き家であるなら現状を維持するための管理費などです。

古い家の大きさなどにもよりますが、固定資産税は年に十数万円かかりますし、空き家の管理を業者に任せるのであれば、毎月1万円~1万5000円程度の費用がかかります。

古い家を持ち続けることで年間いくら支払う必要があるのか算出をし、それでも持っていた方が良いのか売却すべきか検討できるようにしましょう。

売れない家の処分方法

売却を検討するのは古い家なので、なかなか売れない可能性もあります。どうしても手放したいのであれば、事前に売れない家の処分方法も知っておいた方が良いでしょう。

持ち家は基本的に売却や親族などに譲渡する方法以外に手放す方法はありませんが、そもそも相続しないという手もあります。

他の親族に相続してもらう、もしくは相続放棄になります。ただし、相続放棄をすると、そもそも相続権を持っていないということになるになるので、他の財産も相続できません。また、相続放棄をすると権利は他の人に移行するので、注意しましょう。

相続の他には寄付するという考えもありますが、不動産の寄付は受け付けていないところが多く、寄付する際は現金化を依頼されてしまいます。国や市区町村も有効な土地でなければ寄付を受け付けてくれません。

ただし、全く受け付けていないわけではないので、古い家がある地域を管轄する役所にダメ元で問い合わせてみると良いでしょう。市区町村ではなく国に寄付するという手段もありますが、国はよりハードルが高いので、市区町村に問い合わせる方が無難です。

古い家を売る際にかかる税金・費用

古い家を売るにも費用は発生します。ここではどのような古い家を売却する際に発生するであろう費用とその費用を抑えるための方法を解説します。

古い家を売ると発生する税金

古い家を売る際にかかる税金は主に印紙税登録免許税譲渡所得税の3つです。

印紙税

印紙税とは契約書や領収書など特定の文書に課税される税金です。古い家を売却する際には、売買契約書に必要となります。印紙税は収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納税となります。

売買契約書は売主・買主それぞれが所持するため2冊必要となり、印紙税も2冊分必要。売主と買主がそれぞれ1冊分ずつ用意するのが一般的です。

登録免許税

登録免許税とは登記手続きを行う際に発生する税金です。登録免許税は不動産の固定資産税評価額によって異なり、固定資産税評価額×税率で納税額を算出します。

古い家を売却し買主の名義に変更する際の費用は買主が支払うのが一般的ですが、売買契約によっては売主も支払うでしょう。また、売買契約時に支払うことが無くとも、古い家を売却するにあたって名義を自分に変更する場合はそちらでも登録免許税が発生します。税率は名義変更をする理由によって異なるので、注意しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは利益が出た際に支払う税金のこと。所得税と住民税を総称して譲渡所得税と呼びます。古い家を購入した金額より売却した金額が多かった場合、利益が出たとみなされ発生します。

古い家の購入金額が不明な場合は、売却額×5%が家の購入金額となります。譲渡所得税は家を所有している期間が5年以上であるか否かで税率が異なります。

所得税 住民税 復興特別所得税 合計
長期譲渡所得(5年超) 15% 5% 0.315% 20.315%
短期譲渡所得(5年以内) 30% 9% 0.63% 39.63%

不動産を売却した際にかかる税金をより詳しく知りたい場合は以下の記事をご確認ください。

古い家を売る際に発生する費用

古い家を売る際の方法や家の状況によって発生する費用はさまざま。ここでは、古い家を売る際に発生する代表的な費用である仲介費用と解体費用について解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは古い家を仲介で売却した際に発生する費用のことで、不動産会社に支払う報酬となります。

仲介手数料は家が売れたら発生する費用であり、仮に家が売れなかった場合は発生しません。また、仲介手数料の上限は法律で決められており、売却額が400万円以上の場合は以下の計算式で求められます。

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

仲介手数料は売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了で残りの50%を支払います。

解体費用

解体費用は古い家を解体して売却する際にのみ発生します。解体する家の広さなどによって費用は異なり、一概には言えませんが、相場は100万円~200万円程度です。

家の解体費用の基本は坪数×構造で求められることが多く、これに家屋以外の撤去や重機で作業できる場所なのかなどの難易度がかけ合わされて、解体費用となります。解体費用はローンを組むことなどができず、基本は一括払いとなります。

木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
1坪 2万~4万円 3万~4万円 4万~6万円
20坪 40万~80万円 60万~80万円 80万~120万円
40坪 80万~160万円 120万~160万円 160万~240万円
60坪 120万~240万円 180万~240万円 240万~360万円
100坪 200~400万円 300~400万円 400~600万円

費用を抑えるなら控除を使う

古い家を売却する場合は税金の控除を使える場合があります。

控除は家を売却した際に発生する税金に使えるもので、古い家を売った場合に使える主な控除は居住用財産3000万円特別控除の特例。マイホームを売却した際に出た利益のうち、3000万円までなら控除される特例です。

つまり、この控除を使えば家を売って出た利益が3000万円以下であれば、譲渡所得税を支払わなくて良いということ。売却する古い家がもともと居住用で3年経過する年の12月31日までであれば利用可能です。

主な適用条件
土地譲渡契約が建物の取り壊し日から1年以内に締結されていること
居住しなくなって、3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること
取り壊し後、譲渡契約締結日まで貸付その他業務の用に供していないこと

そのほか、相続した家であれば被相続人居住用3000万円特別控除の特例も利用可能です。

こちらは居住用財産3000万円特別控除と同じような控除内容で、直前まで被相続人(亡くなった方)が住んでいたことや、相続人以外が住んでいないことなどが条件となります。

適用条件
相続開始直前において被相続人の居住用に供されていた家屋および敷地であること
相続時から売却までの間に事業用・貸付用・居住用に使われていないこと
譲渡代金が1億円以下であること

より詳しく控除について知りたいという場合は以下の記事を参考にしてください。

古い家を売る際の注意点

通常の中古住宅と異なり、マイナスの要素も含む古い家は売る際に気をつけたい注意点もいくつかあります。
古い家を売却するために、以下には注意しましょう。

再建築不可でないか確認する

古い家のなかには再建築不可の物件もあるので、注意しましょう。

再建築不可とは昔の法律では問題なかったが、現在の法律だと同じように家を建てることができなくなってしまった不動産のこと。現在建っている家の一部をリフォームするなどは問題ありませんが、建て替えとなると、新しく建てる家には現在の法律が適用されるので、今までと同じ広さの家が建てられなかったり、新しく家が建てられなくなるのです。

再建築不可の土地で家を壊してしまうと、土地の利用が大きく制限されてしまうので土地の価格が安くなったり最悪買い手がつかない状態になってしまいます。
古い家が再建築不可であるかどうかは古い家が所在する地域の役所で調べられます。古い家の登記事項証明書などを持って窓口に相談へ行くと良いでしょう。

戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ

契約を結ぶ不動産会社は古い家を売却するのが得意な会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社には田舎の中古戸建てが得意、都心部のマンションが得意など販売に得意不得意があります。得意なジャンルは売却経験が豊富なためノウハウがたまっていますし、買主候補がすでに何人か抱えている場合も。

不動産会社の得意ジャンルは各不動産会社のwebサイトから売却実績を確認すれば判断しやすいです。得意なジャンルは取り扱い件数も多いので、売却実績で多く扱っている物件が得意ジャンルといえるでしょう。また、査定時などに今までどんな物件を売却してきたのか、得意なジャンルは何かと担当者に直接聞くのも手です。

契約不適合責任にならないようにする

古い家を売却する際は契約不適合責任にならないように注意しましょう。

契約不適合責任とは売却した家が契約時に伝えていた内容と異なった場合に買主から売主に損害賠償などを請求できるという法律のこと。

売主が知っていたか否かに関わらず、家にシロアリ被害や土地に埋設物など不備があった際、その旨が契約書に書かれていなければ契約不適合責任に問われる場合があります。

売却後に知らない不備などが見つかって損害賠償を請求されないように、事前に地盤調査やホームインスペクションなどを行っておくと良いでしょう。

古い家に手を加えない

古い家をお金をかけずに売却するのなら、やたらに家に手を加えない方が良いでしょう。

古い家や古い家とその土地を売る際に、リフォームしたり家を解体して更地にして売ってしまった方が良いのでは…と思われる方もいらっしゃいますが、高額な費用かかかりやすいです。

度合いや家の状況によりますが、リフォームならトイレで30万円~50万円、解体費用なら100万円以上の費用が発生します。

さらに、いずれの費用も一括支払いが原則で家を売却する前に発生する費用なので、家を売ったお金は期待できず、自己資金での支払いとなるでしょう。

リフォームや解体工事を行うと家は売れやすくなりますが、その分費用はかかりますし費用を少しでも回収するためには売り出し価格を値上げないといけないので、リスクとなることも覚えておきましょう。

リフォームや解体は必要か迷ったのなら、売却を依頼する不動産会社に相談すると良いでしょう。

まとめ

古い家は通常の売り方以外にさまざまな方法があり、工夫も必要です。

自身の持つ古い家がどのような家なのか考え、より合った売却方法を選べるようにすると良いでしょう。

もし、売却方法の選択が分からなかったり悩んでしまう場合は、不動産会社に相談するのも手です。

まずは、古い家の状況を見てもらうためにも不動産会社の査定を受けると良いでしょう。不動産会社の査定を受けることで、自身の所有する古い家の状態が築年数のわりに良いのか否かを知ることができます。

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  2. 家や土地・マンション売却に必要な知識とコツを、かんたんに学べるぞ!

初心者でもわかる!記事のおさらい

不動産の査定や売却に関してよくある質問をピックアップしました。

どんな家が”古い家”って呼ばれてしまうの?

”古い家”と呼ばれる明確な基準は実はありません。しかし、一般的に目安とされているのが建物の耐用年数。木造なら築20年以上が古い家と呼ばれることが多いです。そのほかにも耐震基準も見られるポイント。木造以外の耐用年数や耐震基準の詳細は【古い家の価値は?】築何年から「古い」家になるかを確認してください。

もう住んでいない古い家でもお金ってかかる?

家は使っていてもいなくてもお金がかかります。固定資産税などの税金、住まない家の管理を委託するのならその分の費用も発生するでしょう。そのほかに光熱費などの基本料金も…。そのほかにも古くなるにつれてお金がかかる場合もあります。詳細は維持費がかかるにて解説します。

古い家って増改築できないって聞いたけど、本当?

すべての古い家が増改築できないわけではありませんが、増改築できない古い家はあります。それは用途地域が変わってしまった土地に建っている家のこと。家の用途地域を確認する際に見たい基準は容積率・建ぺい率が変わり、増改築ができない場合があるをご覧ください。

古い家を売る時の方法を知りたい

古い家をそのまま中古物件として販売することも可能ですが、それでは売却が難しい場合もあります。そんな時は「古家付き土地」として販売してみましょう。古家付き土地とは何か、売却方法のメリット・デメリットに関しては【おすすめの方法】「古家付き土地」での売却とは?
で解説します。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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