古い家を売る方法7選|注意点や田舎にある場合の売却方法を解説

古い家を売る方法7選|注意点や田舎にある場合の売却方法を解説
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 古い家は放置し続けるほど損をする
  • どんな古い家でも売れる可能性はある!「古家付き土地」として売るのがおすすめ
  • 一括査定サービス「イエウール」なら、複数の不動産会社の査定結果を比較できる

この記事では古い家を売る方法売る際の注意点などを解説します。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

そもそも古い家とは何か定義があるのかというと、決まったものはありません

しかし、不動産業界では木造の多い戸建ては築20年、コンクリートなどで作られているマンションは築45年をすぎると古い家と言われることが多いです。

戸建てやマンションなど建物には、構造によって減価償却資産の評価に用いられる法定耐用年数というのもが定められており、この年数を過ぎると建物の価値はほぼ無くなると言われています。そのため、この年数の前後で古い家と呼ばれることが多いです。

ただし、この法定耐用年数はあくまでも減価償却資産を評価する際に用いるもので、この年数を過ぎてしまうと住めなくなるというわけではありません。

また、築年数と合わせて建物の状態も重要です。築20年までにはあと数年の余裕があっても、家の劣化が激しいボロ家であれば古い家と呼ばれてしまいます。

家の状態は自身ではなかなか判断しづらいもの。不動産会社に査定を依頼する前にはこの耐用年数を過ぎている家がどうかで判断してみるのもひとつの方法です。

建物の種類と耐用年数
種類耐用年数
木骨モルタル20年
木造・合成樹脂造22年
れんが作り・石造・ブロック造38年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート47年

古い家を売る方法

古い家を売る・処分する方法は以下の7つがあります。

古い家を売る方法を選ぶ際は、それぞれの売却方法の特徴を理解した上で、不動産会社に相談して決めることがおすすめです。

一概に古い家といっても、解体したほうがよい家、リフォームすれば売却できる家など適した売却方法は様々です。

また、いつまでに売却したい、売却に使える費用はいくらまで、など売主の売却希望条件によっても選ぶべき売却方法は異なります。

いつまでにこのくらいの費用で売却したいという売主の希望と古い家の現状をもとに、不動産売却のプロである不動産会社に適した売却方法を聞くことがおすすめです。

古家付き土地で売る

家がとても古くなっている場合は、古家付き土地として売る方法があります。

古家付き土地とは土地をメインで売る方法で、土地に古い建物が付いているといった状態で家を売る方法です。

メリット

古家付き土地のメリットは、土地を探している買主リフォーム目的前提などで古い家をさがしている買主のいずれもターゲットに売却活動ができることです。

古い家は需要が少なくなるので売れづらいので、無闇にターゲットとなる買主を絞らない方が売れやすいでしょう。

また、古家付き土地で販売すれば、解体費用が不要になるので、売却する際にかかる費用を抑えることができます。

デメリット

古家付き土地で販売するデメリットは安く売ってしまう恐れがあることです。

土地を探している買主からしてみれば、古い家は余計なものとなってしまいます。古家付き土地で売るということは、こちらもそれを承知しているということ。買主によっては古い家の解体費用を考慮した交渉材料として大きな値引き交渉が行われることがあるでしょう。

また、土地を更地にしないとなると、地中に何が埋設されているかわかりません。埋設物が見つかった場合も踏まえた契約条件を考えておかないと、契約不適合責任を問われることがあるでしょう。

古家付き土地で売るのが向いている場合

古家付き土地での売却が向いているのは築年数が経っている家でしょう。

木造の家は築20年を過ぎると減価償却資産の評価に用いられる法定耐用年数を過ぎるため、建物としての価値はほぼなくなると言われています。立地などがよければ仲介で売却できますが、立地が良くない土地上に建つ家の状態があまり良くないボロ家の場合は難しいでしょう。

家として売るのではなく、土地として売ってしまった方が売れる可能性が高まるかもしれません。

古家付き土地で売却するべきか家をして売却するべきか迷っている方は、まずは不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

不動産会社の査定を受けることで、不動産売却のプロに古い家を売る適切な方法をアドバイスしてもらうことができます。

不動産会社に査定依頼をする際は、不動産一括査定サイト「イエウール」の利用がおすすめです。

イエウールは全国2,000社の不動産会社と提携しているため、地方・田舎にある古い家の査定依頼にも対応しています。

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解体して売る

古い家を解体して売るという選択肢もあります。

古い家を解体して土地を更地にした状態で売却活動を行う方法です。古い家は無くなるので、古家付き土地ではなく、土地としての売却が可能になります。

メリット

古い家を解体して売却するメリットは買主が見つかりやすいことです。

新居を建てたくて土地を探している買主は、更地を探していることがほとんど。更地なら土地を購入した後自分で家を解体する必要がないので解体費用がかかりませんし、すぐ新居の工事を始められます。そのため、古家付き土地で売るより更地にしてしまった方が、売れやすいです。

また、ボロ家や古い家が壊れていても解体してしまえば、買主に見られることもないのでネガティブな印象を与えずに済みます。

デメリット

古い家を解体すると何かと費用がかかります

家の解体費用は家の構造や広さなどにより異なりますが、100万円以上掛かる場合がほとんどです。更地にするということは、家の解体だけでなく庭や駐車場などもなくさなければならないので敷地が広いほど費用がかさむでしょう。

また、家がある場合は宅地として認められ固定資産税が控除されていますが、更地となれば軽減措置の特例が適用外になるので、固定資産税も最大で現状の6倍となってしまいます。※200㎡以下の部分に限ります

解体して売るのが向いている場合

解体して売るのが向いているのはボロ家で古い家が壊れていたり倒壊の恐れがある場合早く売却したい場合でしょう。

壊れている場所があったり倒壊の恐れがある古い家は、解体してしまった方が突然の自然災害が起きても安心です。万が一倒壊や半壊などになって隣家を傷つけてしまった場合は損害賠償を支払う恐れがありますし、買主に悪い印象を与えないので売却活動を行いやすいです。

また、早く売りたい場合も解体がおすすめです。メリットで解説した通り、解体をした方が買主にとっては魅力的な土地となります。周辺のライバルとなる売り出し中の土地が更地が多いか否か、調べてみるのも良いでしょう。

買取で売る

早く売りたい場合は買取という方法もあります。

買取とは不動産会社に家を買取ってもらう売買方法。仲介で不動産を売る際は買主が主に個人ですが、買取の場合は買主が不動産会社となります。

メリット

買取のメリットはなんと言っても早く・確実に売れることです。

買主を探す必要がないので、1ヶ月~3ヶ月程度で売却が可能ですし、売却活動を始めてみないと売れるか分からない仲介と異なり必ず売れます。また、仲介手数料も発生しないので、売却にかかる費用を抑えることもできます。

買取の場合は売却後に家に不備が見つかっても建物部分については契約不適合責任が免責となることがほとんどですので、見えないところに不具合を抱えている可能性が高い古い家には向いている売却方法といえます。

デメリット

買取のデメリットは売却金額が安くなることです。

不動産会社は古い家を買取った後、家をクリーニングしたりリフォームしたり、更地にした後に再販売します。そのため、売主から家を購入する際には売却相場の7割~8割で買取ります。不動産会社と買取金額の交渉は可能ですが、8割以上の価格で買取ってもらえるのは難しいでしょう。

また、どんな家でも買取ってもらえるわけではありません。不動産会社が再販売して売れると判断されなければ、そもそも買取を受け付けてもらえない場合もあるでしょう。

買取が向いている場合

古い家をスピード重視、早く売却したいという家は買取が向いているでしょう。

前段でも解説しましたが、買取は買主を探す必要がないので売却期間を1~3ヶ月程度に短縮できます。なるべく早く売却して、古い家を定期的に管理する手間をなくしたい。年末でそろそろ次の固定資産税の支払いが確定してしまうといった場合は買取を選択するのも手でしょう。

仲介で売る

マンションや戸建てなど不動産を売却する際に最も一般的なのが、不動産会社に仲介を依頼して販売する方法です。

仲介とは、売主に代わって不動産会社が買主となる方を探し、物件の内覧などをサポート。売主の売却活動を手伝ってもらう代わりに家を売却できた場合は、不動産会社に仲介手数料を支払います。

メリット

仲介で古い家を売却するメリットはなんと言っても自由度が高いことです。仲介なら、家を売却する時期や期間を自分で決められますし、販売価格も自分で好きな価格に設定できるので、売却相場に近い価格になり、高く売りやすいです。

デメリット

仲介を選ぶと売却までに時間がかかる場合があることでしょう。

仲介は不動産売却で最も一般的な売却方法なので、多くの売主が利用します。つまり、築浅物件などがライバルになるということ。仲介では買主が見つかるまでが売却期間となり時間がかかりやすいのですが、古い家となれば、余計時間はかかりやすくなってしまうでしょう。

仲介で売るのが向いている場合

仲介で売るのが向いているのは立地が良い家でしょう。

駅や病院などが近くにある都心部の家なら、古い家でも立地に魅力を感じてもらえるので、買主が見つかりやすいです。また、条件の良い土地なので、古い家でも土地建物全体での価値で高く売れやすいため仲介を選んだ方が損をしにくいでしょう。

また、築年数が20~25年であっても、状態が良いのであれば一度仲介で売却活動をしてみるというのも手です。

現在、中古物件の需要は高まっているので、仲介でも売却できるかもしれません。仲介で売れるか迷う場合は、一度不動産会社に相談をして、意見を聞いてみるのも良いでしょう。

隣人に売る

通常の不動産市場で売りづらい古い家は隣人に売るという方法もあります。

隣人に売る方法は主に2つで、個人間で売買するか不動産会社に間に入ってもらい売買を行うかです。隣人への売却は選ぶ方法によってもメリット・デメリットが異なります。

メリット

隣人に売却するメリットは買い手を探す時間を短縮できることです。

仲介などで買主を探す場合は買主が現れるまで待たなくてはなりませんが、隣人に売却する場合は自ら提案しに行くことが可能です。

さらに、隣人は古い家でも自分の所有する土地を広げることができるので、仲介で探す買主よりも家を購入するメリットが多いので、買い手がつきやすいというのもメリットです。

デメリット

隣人に家を売るデメリットは価格が安くなりやすいです。

隣人は売主に提案されて家を購入する形となり、通常の購入方法とは異なるので強気の値引き交渉をされる恐れがあります。

また、個人間で売買となれば、契約を行う際に契約内容に抜け漏れが起きる可能性があり、後々トラブルに発展する可能性が高いです。不動産会社を間に入れれば、トラブルが発生することを抑えることはできますが、その分仲介手数料が発生するでしょう。

隣人に売るのが向いている場合

隣家の土地が不整形地であるなら、古い家の売買を隣人に提案してみると良いでしょう。

長方形や正方形の土地ではなく、台形や旗竿地といった土地は不整形地と呼ばれ、整形地より土地の価値が下がります。そのような土地は隣家と土地を合わせることで整形地になることもあり、古い家でも隣の土地を購入するメリットがぐっと上がる場合があります。

隣人に売買を提案しても断られる可能性はありますが、隣人の土地が不整形地なら購入してもらえる確率は上がります。隣人に購入してもらえれば、売却活動も早くに終わらせることができるでしょう。

空き家バンクに登録して売る

古い家にもう誰も住んでおらず、空き家となっているのなら空き家バンクに登録するのも良いでしょう。

空き家バンクとは不動産会社や社団法人などが運営しているもので、各地方自治体などを通して、空き家の売主と買主をマッチングさせるサービスです。

メリット

空き家バンクのメリットはなんと言っても空き家を売りやすいことです。

一般的な仲介などで売却活動を行うと、古い家や空き家であることがデメリットとなる可能性が高く、他の物件より見劣りしてしまうことがあります。

しかし、空き家バンクに登録されている家はすべてが空き家。さらに、空き家バンクのサイトを見ているということは、買主は空き家であることを承知していますし、空き家の多くは古い家であることを理解されていることも多いです。

そのため、一般の不動産ポータルサイトなどより買主が見つかりやすいでしょう。

デメリット

空き家バンクのデメリットは売却に時間がかかるということでしょう。

先程メリットで解説した通り、確かに訪れた買主が空き家を購入する可能性は高いです。しかし、一般の不動産ポータルサイトなどに比べると、アクセス数は少ないです。そのため、多くの人に家の情報を見てもらえないので、売却に時間がかかることもあるでしょう。

また、利用する空き家バンクや家のある地域によっては直接買主と交渉をしなければならない場合もあります。よって、何度も買主との話し合いが必要になるなど、家の処分に手間がかかることもあるでしょう。

空き家バンクに登録が向いている場合

空き家バンクへの登録がおすすめの方はいつか空き家を売りたいと考えられている方です。

メリットデメリットで解説した通り、空き家バンクに登録したからといってすぐに家を売却できるわけではありません。しかし、登録に特に決まった期限はないですし、仲介ほど小まめに対応しなくてはいけないわけではないので、ゆっくりと売却活動ができます。

ただし、空き家バンクに登録すると不動産会社と媒介契約が結べない場合もあります。仲介と空き家バンクの併用を検討している場合は、不動産会社に確かめてみると良いでしょう。

リフォームして売る

古い家をリフォームして売るという選択もあります。

古い家のリフォームとなるとさまざまですが、売却の場合はフルリフォームではなく一部リフォームです。買主が家を購入する際に気にすることが多い、風呂場やトイレなど水回りのリフォームになります。

メリット

古い家をリフォームするメリットはマイナスポイントを減らせることです。

買主が気にしやすい水回りはやはり築年数を重ねるごとに劣化していき、買主が購入をためらうポイントの1つです。そのような部分を先にリフォームしておくことで、買主に良い印象を与えます。

また、リフォームをするということは他の同じような築年数の家と比較した時に有利になりやすいです。古い家を探している買主に売れやすくなるでしょう。

デメリット

古い家をリフォームした際のデメリットは費用がかかることです。

リフォームの範囲などによりますが、水回りのリフォーム費用はトイレで20万円~50万円、風呂場で50万円~150万円の費用が必要になります。

家を売却する前に行うリフォームなので、リフォーム費用は自己資金での支払いになります。さらに、リフォーム費用をすべて販売価格に上乗せしてしまうと、他の古い家よりも販売価格が高額になり売れ残る場合があります。

そのような場合はリフォーム費用は一部だけを上乗せし、残りは自己資金で補う形となってしまうでしょう。

リフォームして売るのが向いている場合

リフォームが向いているのは仲介で売るには古いが解体するには新しい家でしょう。

築30年や築40年の家で状態が良いものなどは解体するにはもったいないが、売れにくそうという家は少なくありません。そのような家はリフォームを行うことで仲介で売ることができるでしょう。

また、複数人で相続した古い家を売却する場合も検討すると良い手です。複数人いればリフォーム代金を相続人同士で折半できますし、仲介で売るとなれば売却額も市場価格に近い金額になりやすく、各相続人の手元に残る金額も多くなりやすいです。

ここまで、古い家を売る方法を7つご紹介しました。どの売却方法が適しているのかは、売主の希望条件や家の現状によって異なります。それぞれの特徴やかかる費用をよく把握して売却方法を決めるとよいでしょう。

また、現在古い家を売りに出しているものの長期間売れていない場合は、他の不動産会社の意見を聞いて売却方法を変更することも検討してみましょう。より売却実績や知識が豊富な不動産会社にアドバイスを貰うことで、今まで売れなかった古い家を売却することができるでしょう。

古い家の売却について不動産会社に相談したい方は、不動産一括査定サイト「イエウール」を利用してみましょう。

イエウールは一度の申し込みで最大6社の不動産会社に査定依頼ができる不動産一括査定サイト。厳選された優良不動産会社と提携しており、古い家の売却が得意な不動産会社に査定依頼をすることができます。

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田舎の古い家を売る

都市部であれば古い家でも買主は見つかりやすいですが、田舎の古い家となると都市部より売却は難しくなるでしょう。

ここでは、田舎の古い家の売却方法やコツを解説します。

田舎の土地は売りづらい

建物の築年数に関わらず、田舎の土地は売れづらいです。

田舎であるということは人口が少なく、その分需要も少ないということ。都市部と比べても交通の便や商業施設、病院などの施設が少ないことからも住みたい人が少なく、家も売れづらくなってしまいます。

相続などで田舎の古い家を取得する方もいますが、そのまま居住する方は多くはありません。いらない土地を国に寄付できないかと思われる方も少なくありませんが、基本的にはできないと考えていた方が良いでしょう。

土地を所有すると発生する固定資産税は国の大きな財源のひとつ。寄付を受け付けてしまうと固定資産税を得られなくなるばかりか、国が受け付けた土地の固定資産税を支払わなくてはいけなくなってしまいます。

よって、いくら古い家を更地にしても、使用目的もない土地の寄付を国が受け付けてくれることはほとんどないのです。

田舎の古い家を処分したいのであれば、売却や贈与といった方法を考えた方が良いでしょう。

田舎の古い家を売る・処分する方法

田舎の古い家を売りたいのであれば、やはり仲介で売却が基本でしょう。

需要の少ない田舎ですが、ゼロというわけではありません。仲介であれば広く買主候補にアピールできるので、買い手が見つかりやすくなるでしょう。買い取ってくれる業者がいるのであれば買取で田舎の古い家を売るのも手です。

買取であれば、手元に残る売却がくは少なくなってしまいますが、短期間で田舎の古い家でも確実に手放すことができます。

買取をしてくれる業者がいない、仲介でなかなか売れないという時に最終的には隣家に売却するということも考えておいた方が良いでしょう。自分の土地の拡張のために土地を購入したい場合もあります。

田舎の古い家を売るコツ

田舎の古い家を売却したいのであれば、高く売るより処分することを優先して売り出した方が良いでしょう。

田舎の古い家の場合、買主が現れずなかなか売れないという可能性が高いです。なかなか売れないと周辺の人からも「なかなか売れない家」という印象がついてしまい、より売れにくくなる可能性があります。

長期化させるとより売れづらくなる可能性があるので、買主が現れたら多少希望価格より下回る値引き交渉をされても処分するチャンスを逃さないために条件を飲んでしまった方が良いでしょう。

売却したい古い家が空き家の場合は解体してしまうのも手です。解体してしまうと固定資産税の納税額が上がってしまう場合がありますが、古い家よりも更地の方が売れやすいのが一般的。

周辺で古い家が多く売り出されているのであれば、更地にすることで他の周辺の不動産より有利に立てる可能性も高いでしょう。

古い家を売る際の注意点

通常の中古住宅と異なり、マイナスの要素も含む古い家は売る際にやってはいけないことや気をつけたい注意点がいくつかあります。
古い家を売却するために、以下には注意しましょう。

再建築不可でないか確認する

古い家のなかには再建築不可の物件もあるので、注意しましょう。

再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊して更地にしてしまうと、新たに建物を建てることができなくなってしまう不動産のこと。建築基準法上必要な接道義務を満たしていないことなどが再建築不可の主な理由です。新たに建物を建て替えることはできないため、住宅用地として利用し続けるには、現在建っている家はリフォームを繰り返して家の寿命を延ばすしかありません。

再建築不可の土地で家を壊してしまうと、土地の利用が大きく制限されてしまうので土地の価格が安くなったり最悪買い手がつかない状態になってしまいます。
古い家が再建築不可であるかどうかは古い家が所在する地域の市区町村役場で調べられます。古い家の資料などを持って窓口に相談へ行くと良いでしょう。

戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ

媒介契約を結ぶ不動産会社は古い家を売却するのが得意な会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社には田舎の中古戸建てが得意、都心部のマンションが得意など販売に得意不得意があります。得意なジャンルは売却経験が豊富なためノウハウがたまっていますし、買主候補をすでに何人か抱えている場合も。

不動産会社の得意ジャンルは各不動産会社のwebサイトから売却実績を確認すれば判断しやすいです。得意なジャンルは取り扱い件数も多いので、売却実績で多く扱っている物件が得意ジャンルといえるでしょう。また、査定時などに今までどんな物件を売却してきたのか、得意なジャンルは何かと担当者に直接聞くのも手です。

査定を依頼する際は一括査定サイトを利用するのが便利。査定したい不動産に合わせた不動産会社を紹介してくれるので、古い家を得意とする不動産会社に会いやすくなります。

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契約不適合責任を負わないようにする

古い家を売却する際は契約不適合責任を負わないように注意しましょう。

契約不適合責任とは売却した家が契約時に伝えていた内容と異なった場合に買主から売主に損害賠償などを請求できるという権利のこと。

売主が知っていたか否かに関わらず、家にシロアリ被害や土地に埋設物など不具合があった際、その旨が契約書に書かれていなければ契約不適合責任に問われる場合があります。

いくらで売れるのか売却相場を確認しておく

古い家を売る際には売却方法を決める前に売却相場を確認しておきましょう。

古い家の売却は通常の家の売却と異なり、解体やリフォームなど売却時に多額の費用が必要になる場合があります。また、築年数が経てば経つほど家の価値は下がってしまうので、売却額で費用を補おうと思っても売却額が低くなってしまい、予想以上に手元にお金が残らないこともあります。

売却方法を選択する前に売却相場を確認しておき、費用のかかる売却方法を選択しても問題ないか、確認できるようにしておいた方が良いでしょう。

古い家は売ったらいくらになるのでしょうか。首都圏の不動産を管轄するレインズの年報マーケットウィッチ2020年にて公開されている築年数別の中古戸建ての売却額平均は以下になります。

2020年築5年築10年~築15年築20年~築25年築30年築31年~
件数(件)120617861671181218221422303412753
(%)9.514.013.114.214.311.223.8100.0
価格(万円)41683957377434603109259620233149
土地面積(㎡)118.87122.11133.43140.25149.50168.03172.74146.94
建物面積(㎡)98.3499.16104.89106.69114.15118.20100.31105.44

境界線を確認する

古い家を売却するなら境界線を確認しておいた方が良いでしょう。

古い家が住宅街などにあり隣の住宅と土地が隣接している場合、土地の境界線曖昧になっていることがあります。後から建てた塀が土地の境界線を越えているなどの理由で土地の境界線が曖昧になってしまうのです。

土地の境界線が曖昧になるということは、自分の土地が小さくなってしまっている可能性があるということ。土地の面積によって売却額は変わるので、ちゃんと境界線を確認しておいた方が良いでしょう。

最近隣家が家を建てた、自分の土地に新しく家を建てたという場合は直近で境界線を確認する確定測量が行われている可能性が高く確認する必要はありませんが、隣家も古い家の場合だと長い間確認されていない可能性が高いです。

境界線を確認する際には、隣接する土地の所有者や行政の担当者立ち合いのもと業者に確定をしてもらうので、時間がかかります。なるべく早く不動産会社に境界線の確認が必要であるか否か相談しておいた方が良いでしょう。

古い家を売る際の税制優遇措置

古い家をに限らず、不動産を売る際には税金がかかります。売却時にかかる税金の中でも、譲渡所得税という税金は、売却価格によっては納税額が大きく、負担になってしまいます。

譲渡所得税とは、売却時に発生した譲渡所得(売却益)にかかる税金のことで、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得=売却価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除

家を売却した際に利益が出ると発生する譲渡所得税は支払う税金の中で最も高額です。控除を利用して上手く発生する費用を抑えられるようにしましょう。

この章では、古い家を売る際の税金対策に使える控除・特例を解説します。

相続財産を売却した時の取得費の特例

相続・遺贈によって取得した土地や建物などの財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例があります。

相続した際に、基礎控除額を超えた部分については相続税を納める必要があります。その相続税として納めた額のうち、一定額を譲渡所得を計算する際の取得費に加算することができるのです。

この特例を受けるための要件は以下の3点です。

  • 相続や遺産により財産を取得した者
  • 相続税を納めていること
  • 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過するまでに売却すること

この特例のポイントは、期限内に相続した古い家を売却していなければ、使用することができないという点です。相続税の申告期限(10か月)の翌日以後3年を経過するまで、つまり相続して3年10か月以内に古い家を売ることができなければ、相続税を取得費に加算することができないのです。

古い家を短期間で売却することは難しいです。期限内に売却するためにも余裕をもって売却活動をスタートしましょう。

取得費に加算できる相続税額は以下の算式を使って求めます。

取得費に加算できる相続税額=その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額÷(その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額)

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご確認ください。

取得費が分からないとき

相続した家や購入して時間が経っている古い家は、取得費がいくらか分からない方もいるでしょう。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費として計算することができます。

例えば、1000万円で古い家を売却した場合、取得費が分からない場合は1000万円の5%である50万円が取得費となります。また、取得費が売却価格の5%を下回る場合も、代わりに売却価格の5%を取得費として計算することができます。

しかし、売却価格の5%では取得費が少なく、譲渡所得税の課税対象となってしまう可能性があります。購入価格が分かる書類が残っていないか念入りに確認しましょう。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3258 取得費が分からないとき」をご確認ください。

家を買い替えて譲渡損失が生じたときの特例

古い家を売る際は、購入時より高い価格で売却することが難しく、売却時に損失が生じることが多いでしょう。

もし古い家を売って損失が生じた場合は、マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用しましょう。

この特例は、住んでいた古い家を売却し新しく家を購入した際に、古い家を売却した際に損失が生じた場合は、損失をその年の給与所得や事業所得といったほかの所得から控除(損益通算)することができるという特例です。また、損益通算を行っても控除できなかった損失に関しては、売却した年の翌年以後3年内に繰越控除することもできます。

しかし、この特例は相続した家の売却には使えない、家を買い替えなければ適用されない、など適用されるケースが限られています。

特例の適用を受けるための詳しい要件などは、国税庁のタックスアンサー「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」をご確認ください。

低未利用土地等を売却したときの特別控除

古い家を売る際は、売却価格が低くなることが多いです。もし低い売却価格での売却となった場合は、低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除が適用できないか確認してみましょう。

この特例は、都市計画区域内にある低未利用土地等を500万円以下で売却した場合に、その年の低未利用土地等の売却にかかる譲渡所得の金額から100万円を控除することができるという特例です。

低未利用土地等とは、空き地や空き家・空き店舗が建っている土地のことを言います。よって土地だけでなく古い家が建っている土地を売却する場合であってもこの特例を利用することができるのです。

しかし、この特例を適用するためには、売却価格が500万円以下所有期間が5年を超えているなど様々な要件を満たしている必要があります。

詳しい内容は、国税庁のタックスアンサー「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」をご確認ください。

3000万円の特別控除の特例

自分が住んでいた古い家を売却する際に、家の所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

これまで解説した特例と異なり、所有期間が設定されていないため、購入してすぐに売却しなければならない人にも利用できるという点が特徴です。

しかし、3000万円の特別控除は、自分が住んでいた家を売却した場合にのみ適用されるため、相続した家を売却した場合は次項で解説する特例を利用しましょう。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。

相続した空き家を売却した時の特例

相続した古い家を売る際に、一定の要件に当てはまる場合は譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる特例を、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

この特例を利用することで、相続した古い家を売却する際にも税金対策を行うことができます。

しかし、この特例を利用するためには、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。古い家は築浅の家と比べて売れにくいため、余裕をもって売却活動を始めるようにしましょう。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」をご確認ください。

ここまで、古い家の売却方法や注意点について解説しました。

古い家は通常の売り方以外にさまざまな方法があり、工夫も必要です。

自身の持つ古い家がどのような家なのか考え、より合った売却方法を選べるようにすると良いでしょう。

もし、売却方法の選択が分からなかったり悩んでしまう場合は、不動産会社に相談するのも手です。

まずは、古い家の状況を見てもらうためにも不動産会社の査定を受けると良いでしょう。不動産会社の査定を受けることで、自身の所有する古い家の状態が築年数のわりに良いのか否かを知ることができます。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

古い家を売るにはどうすればよいですか?
①仲介で売る、②古家付き土地で売る、③解体して売る、④隣人に売る、⑤空き家バンクに登録する、⑥買取で売る、⑦リフォームして売る、の7つの方法があります。各売却方法の詳細は古い家を売る方法をご覧ください。どの売却方法が良いか判断できない場合は不動産一括査定サイト「イエウール」を利用し、査定結果をもとに優良な不動産会社に最適な売却方法について相談することができます。

古い家を売る際ははどのような手順で進みますか
古い家を売る手順は次の6ステップで進みます。①査定をする、②売り出し価格を検討する、③媒介契約を締結する、④売却活動を行う、⑤申込書をもらう、⑥土地を引き渡す、詳しい手順は古い家を売る手順にてご確認ください。古い家を売る際にまず行う査定は、不動産一括査定サイト「イエウール」を利用することで、手間なく複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。
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