古い家を売る6つの方法|売り切るためのコツや注意点、税金も解説

古い家を売る6つの方法|売り切るためのコツや注意点、税金も解説

古い家を売ろうと思った時、古い家は解体した方がいいのか、売れにくそうだけどどうすれば確実に売れるのかなど、不安が多いことでしょう。
実際、古くなった家は築年数の浅い家と比較して売れにくい傾向があるため、売り切るための売り方や注意点をおさえて計画を立てること大切なポイントになります。

古い家を売る方法は「そのまま売る」「古家付き土地として売る」「家を解体して売る」「買取を利用して売る」「一部をリフォームして売る」「隣人に売る」という6つです。

この記事では、築年数が経過した古い家を売るために自分に合う方法は何か、確実に売るためにどうすればよいのかを解説します。
家を売る際に把握しておきたい税金や節税方法も紹介しますので、是非最後までお読みください。

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
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家を売るにはどうすればいい?売却手順や注意点を一から解説!

古い家を売るには自分の状況に合う売り方を選ぼう

古い家を売る方法は様々ですが、自分の状況に合う売り方を選ぶことが大切です。

どんなエリアにある家か、傷み具合はどの程度か、理想の売り方はどのようなものかによって、できる限り無駄なお金をかけず家を確実に売り切るための方法は異なります。

古い家を売るには、大きく分けて6つの方法が存在します。

まずはご自身のケースに合った方法がどれか調べて、それぞれどのような特徴があるのかを確認していきましょう。

まずは自分に合う売り方をチャートで確認する

早速、お持ちの古い家をどのように売ると良いか確認しましょう。
自分に合った古い家の売り方を調べるための診断チャート

それぞれ詳しく説明します。

方法1:そのまま売り出す

古い家を売り出す際、そのまま売り出すのが最も一般的な方法です。

〇そのまま売りに出す方法は、築古でも家の状態がよく、比較的人気エリアの家を売るのに向いています。

ある程度古い家だとしても、立地やエリアにこだわりがある人が現れやすくなります。

〇古い家で激しい損傷があるような家の場合、そのまま売り出す方法は向いていないでしょう。

築年数が経過していて、そのまま住むことが現実的ではないような状態だと、買い手からすれば購入後に解体や大規模なリフォームの手間が掛かってしまうため敬遠するでしょう。買い手が付かないくらいダメージを受けてしまっている家なのであれば、他の方法を検討した方が良いかもしれません。

〇注意点としては、1番オーソドックスな方法だからこそライバルとなる物件が多くなりやすいことが挙げられます。

似たような物件がたくさん売り出されると、なかなか売れず価格を下げざるを得なくなることもあります。売り出すタイミングや価格を不動産会社と相談し、売れやすくなるよう戦略的に進めましょう。

方法2:買取を利用して売る

古い家を売る2つ目の方法は、不動産買取を利用して売るというものです。買取とは、通常の仲介のように個人に売るのではなく、専門の買取業者に直接買い取ってもらう方法です。

〇買取は早く・確実に売れるというメリットがありますので、古い家をとにかく早く確実に手放したい場合買取で売るべきでしょう。

買主を探す必要がないので、最短数日~1ヶ月程度で売却が可能です。また、仲介手数料も発生しないので、売却にかかる費用を抑えることもできます。買取業者は、家を買い取ってリフォームやリノベーションを行うことを専門としています。そのため、家が古かったり損傷があったりしたとしても問題なく買い取ってくれます。

〇買取で売る方法は、家を売ることで手に入る金銭を目的としている場合は向いていないと言えます。

買取業者は古い家を買取った後、家をクリーニングしたりリフォームしたり、更地にした後に再販売することを目的としています。そのため、売主から家を購入する際には売却相場の7割~8割で買取ります。不動産会社と買取金額の交渉は可能ですが、8割以上の価格で買取ってもらえるのは難しいでしょう。さらに家の状態が悪く清掃や解体が必要な場合は、その分の費用も差し引いた価格で買い取ってもらうため、手元に残る金額はわずかとなります。

〇確実に売れるとはいっても、家の状態や立地によって取り扱ってくれない場合もある点に注意しましょう。

買取業者としても、リフォームや解体などによって再販して利益が出るかどうかは重要です。そのため、大掛かりな工事が必要であったり、需要の少ない立地の場合は買取を断られることもあるでしょう。古い家専門の買取業者もありますが、全ての家が確実に売れるわけではないということは知っておきましょう。

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方法3:古家付き土地として売る

そのまま売る次に一般的な方法として、古家付き土地として売るという方法があります。家としてではなく、土地をメインで売り、土地を買いたい人にもターゲットを広げる方法です。

〇古家付き土地として売る方法は、比較的状態の良い家を売るのに適しています。

土地として売るとはいえ、買い手としては家にリフォームを施したりして住むことを目的としていることも多いです。状態が比較的綺麗に保たれている家なら、築年数が古くても家や周辺の雰囲気に惹かれて購入を希望する人も多いはずです。最近まで人が住んでいたり、リフォーム歴のある家などを売りたい場合、解体の手間や費用をかけずに売ることができるためおすすめです。

人口少ないエリアにある家の場合、古家付き土地として売るのは向いていないでしょう。

人口が少ないと、購入希望者として考えられるのはその土地に住んでいる方か移住者となります。既に家がある方は土地として購入したいケース、移住者は新築を建てるか、比較的綺麗な中古物件を購入するケースが考えられるため、購入者が見つからないことが考えられます。

〇古家付き土地として売る際は、売れるまでに時間がかかる可能性があるという点に注意しましょう。

古くない家や、家が建っていない土地の方が需要があるため、古家付き土地を買いたいという人はそこまで多くありません。そのため、買い手を見つけるのに時間もかかることは計算に入れておきましょう。

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方法4:空き家バンクに登録して売る

古い家を売る6つ目の方法は、空き家バンクに登録して売ることです。空き家バンクとは不動産会社や社団法人などが運営しているもので、各地方自治体などを通して、空き家の売主と買主をマッチングさせるサービスです。

古い家にもう誰も住んでおらず、空き家となっているのなら各自治体の空き家バンクに登録してみましょう。もし不動産会社に断られてしまった家でも、空き家バンクなら登録することができます。登録自体は無料なので、手間でなければ登録してみましょう。

〇空き家の多くは古い家であることを理解されていることも多いため、田舎の空き家を売りたい場合に向いています。

空き家バンクはもともと、人口が少ない田舎の地域の空き家が活用されやすくなるために誕生しています。そのため、都心部よりも力を入れている自治体が多いと言えます。また空き家バンクに登録されている家はすべてが空き家であるうえ、空き家バンクのサイトを見ているということは買主は空き家であることを承知しているため、一般に売りに出すより売れやすくなるのです。

〇ただし大切なお金の支払いなども自分たちで話し合うことになりトラブルにつながる可能性も考えられるため、交渉の手間を省きたい場合は向いていないでしょう。

空き家バンクは営利目的で運営されているわけではないため、運営元の自治体は契約に関与しません。そのため、マッチングした後は仲介役がいない状態で自分で直接購入希望者との交渉に臨む必要があります。自治体によっては協定を結んでいる地域の宅建業者仲介役で入る場合もありますので、利用の際は確認すると安心です。

〇空き家バンク利用の際は、自治体の補助金制度を見逃さないよう注意しましょう。

運営元の自治体によって制度が異なりますが、自治体によっては補助金制度が用意されていることがあります。空き家の解体や除去、回収工事の支援が代表例になります。金額や利用条件によってはコストを抑えた上手な活用ができますので、必ず確認するようにしましょう。

方法5:一部をリフォームして売る

古い家を売る5つ目の方法は、一部をリフォームして売るです。

古い家を購入しようとする人は、理想の家にするために比較的安い家を購入し、自分好みにリノベーションしたいケースが多いです。そのため全面的なリフォームは費用の負担が大きくなるだけなので、必要に応じて部分的にリフォームすることで、売れやすくなる可能性があります。特に浴槽は購入者でも必ずリフォーム費用が発生するところになりますので、交換しておくことで他の家に差をつけて売ることができます。

〇一部をリフォームして売る方法は、瑕疵担保保険に入りたい場合に向いています。

瑕疵担保保険に入りたいにも関わらず、建築士の検査に引っかかってしまい加入できないこともあるでしょう。そのような場合は、原因になっている箇所だけをリフォームすれば基準を満たすことができます。特に資金的に余裕がある方はこの方法をとるのが良いでしょう。

売りたい家が損壊している場合、リフォームに大きな費用がかかるためこの方法は向いていません。

売る前のリフォームは、その費用分だけ必ず高く売れるとは限りません。費用が高くなりすぎるのであれば負担が大きくなるだけですので、まずはリフォームせずに売る方法を検討しましょう。もし損壊部分が気に入られずなかなか売れない場合は、不動産会社に相談したうえでリフォームすることがおすすめです。

〇リフォームする場合は、必ずリフォームしない場合と比べて費用と売却金額が釣り合うかを確認しましょう。

もしリフォームしても費用分を取り返せない場合、リフォームの費用負担が増えるだけですので、しない方がよいでしょう。古い家の購入者は他の家に比べて安い点に魅力を感じていますので、リフォームして高値を付けるより、リフォームせずに安価で売る方が良い場合もあります。迷ったら家を売る専門家である不動産会社に相談しましょう。

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方法6:家を解体して売る

古い家を売る最後の方法は、家を解体して売るです。現在の家を取り壊して、更地にして売る方法です。

〇築年数が経過して、家としては住めないような状態の悪い家を売りたい場合に向いています。

長年人が住んでいなかったり、倒壊の恐れがあるくらい損傷を受けていたりするなどの場合です。

解体して売ると、家がある状態で売るよりも需要が高まり、確実に売ることができるでしょう。家の解体に1カ月程度かかるとして、そこから売却活動を始めると、土地の需要にもよりますが大体3~4か月程度で売却できるでしょう。

新居を建てたくて土地を探している買主は、更地を探していることがほとんど。更地なら土地を購入した後自分で家を解体する必要がないので解体費用がかかりませんし、すぐ新居の工事を始められます。そのため更地にしてしまった方が売れやすいです。

〇一方で、費用と手間をかけたくない場合は向いていません。

家の解体費用は家の構造や広さなどにより異なりますが、100万円以上掛かる場合がほとんどです。また家の解体だけでなく、庭や駐車場などもなくさなければならないので、敷地が広いほど費用がかさむでしょう。

【古い家を更地にする費用はいくら?】解体費用の相場と節約する方法を解説

家の解体費用の相場はいくら?金額の決まり方や工事の流れまで解説

〇家を解体するかどうかの意思決定は、必ず不動産会社と相談してからにしましょう。

本来は家として売れるような家であっても、先に解体してしまったせいで費用と手間が無駄になってしまうかもしれません。また「再建築不可の土地」である場合、気付かずに解体すると家を建てられない土地として売ることになってしまい、需要が大きく下がってしまいます。このようなことを避けるためにも、必ず不動産会社に相談することが大切です。

古い家を確実に売るためのポイント

古い家を確実に売るためには、押さえておいてほしいポイントが存在します。

古い家は比較的新しい中古住宅と比べると売れにくい物件です。そのため、買い手が安心できるようにする、メリットが大きい買い手を探すなど、家が売れる可能性を少しでも上げられるよう工夫することが大切です。

古い家を売り切れなかった方の失敗としては、もともと売れづらい家を売れない条件で売り出してしまった、いざ売ろうとした際にお金が足りずに売れなかったなどと言うものがありますが、これらは本来であれば先に注意点を押さえておけば避けられるものがほとんどです。

古い家を売り切りたい方は以下の中から自分に必要なもの実践してましょう。

売るときの流れを把握する

古い家を売るなら、適切な順を踏めるように実際の流れを把握しましょう。

 

古い家を売る流れ

  1. 売却の事前準備を行う
  2. 不動産会社が査定する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を行う
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 決済と引渡し
  7. 確定申告

古い家を売る際には、まず初めに書類を集めたり、売却希望金額を決めたりといった準備を行います。並行して、不動産会社に古い家の査定を依頼しましょう。

査定は、不動産会社が自社ならこの家をいくらで売ることができそうかを算出した金額になります。不動産会社の得意不得意によって500万円以上の差が出ることもありますので、必ず複数社へ査定依頼して結果を比較するようにしましょう。

その後、選んだ不動産会社と契約して、市場に家を売り出します。購入検討者による内覧などの手順を経て、売買契約を交わし、物件を引き渡したら家の売却自体は完了です。

この際、売却によって利益が出た場合には、翌年に確定申告が必要になるため、忘れずに行うようにしましょう。

以上が、古い家を売る手順になります。

売却相場を把握する

古い家を売る際には売却方法を決める前に売却相場を確認しておきましょう。

古い家の売却は通常の家の売却と異なり、解体やリフォームなど売却時に多額の費用が必要になる場合があります。築年数が経てば経つほど家の価値は下がってしまうので、売却額で費用を補おうと思っても売却額が低くなってしまい、予想以上に手元にお金が残らないこともあります。

売却方法を選択する前に売却相場を確認しておき、費用のかかる売却方法を選択しても問題ないか、確認できるようにしておいた方が良いでしょう。

売却相場は以下で調べることができます。

  • レインズマーケットインフォメーション
    • 国土交通大臣が指定する不動産流通機構が提供するサービス
    • 実際に成約価格した価格を検索できる
  • 不動産購入用サイト
    • SUUMOやLIFULLなど
    • 売りたい家と場所が近く、規模や築年数が似ている物件の売却状況を検索できる

家の境界線を確認する

古い家を売却するなら境界線を確認しましょう。

古い家が住宅街などにあり隣の住宅と土地が隣接している場合、土地の境界線が曖昧になっていることがあります。後から建てた塀が土地の境界線を越えているなどの理由で土地の境界線が曖昧になってしまうのです。

土地の境界線が曖昧になるということは、自分の土地が小さくなってしまっている可能性があるということ。土地の面積によって売却額は変わるので、ちゃんと境界線を確認しておいた方が良いものとなります。

最近隣家が家を建てた、自分の土地に新しく家を建てたという場合は直近で境界線を確認する確定測量が行われている可能性が高く確認する必要はありませんが、隣家も古い家の場合だと長い間確認されていない可能性が高いです。

境界線を確認する際には、隣接する土地の所有者や行政の担当者立ち合いのもと業者に確定をしてもらうので、時間がかかります。なるべく早く不動産会社に境界線の確認が必要であるか否か相談しておいた方が良いでしょう。

解体しない場合は一戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ

解体しない方法で古い家を売るなら、一戸建てを売却するのが得意な会社を選びましょう。

不動産会社には田舎の中古戸建てが得意、都心部のマンションが得意など販売に得意不得意があります。得意なジャンルは売却経験が豊富なためノウハウがたまっていますし、買主候補をすでに何人か抱えている場合もあるでしょう。

不動産会社の得意ジャンルは各不動産会社のwebサイトから売却実績を確認すれば判断しやすいです。得意なジャンルは取り扱い件数も多いので、売却実績で多く扱っている物件が得意ジャンルといえるでしょう。また、査定時などに今までどんな物件を売却してきたのか、得意なジャンルは何かと担当者に直接聞くのも手です。

査定を依頼する際は一括査定サイトを利用するのが便利。査定したい不動産に合わせた不動産会社を紹介してくれるので、古い家を得意とする不動産会社に会いやすくなります。

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解体する場合はタイミングを見極める

古い家を解体する場合は、タイミングを見極めましょう無駄な出費や固定資産税を節約できるので、その分安く売りきることが可能になります。

家と土地では、固定資産税の金額が異なります。家が建っている状態の場合、土地に対して「住宅用地の軽減」が適用されているため、土地の固定資産税が最大で1/6にまで減税されています。しかし解体すると、土地が住宅用地ではなくなるため、固定資産税に見直しが入って上がってしまいます。

固定資産税は、毎年1月1日時点の状態によって決まります。そのため、1月1日時点で家が建っていれば、その後解体したとしても年内は住宅用地の軽減が適用されます。

解体が年末に近い場合は、少し待って翌年の1月1日以降にするとお得です。

リフォーム・解体する場合は自治体の補助金制度を調べる

古い家を売るために一部リフォーム、解体が必要だという方は、自治体の補助金を確認しましょう。

国からの補助金はありませんが、都道府県や市区町村単位の自治体の補助金の中には、家のリフォームや解体に関するものが存在するケースがあります。

リフォームであれば、介護やバリアフリーのため、エコや省エネのため、耐震性のための工事などの工事が補助対象になりやすいです。

解体であれば、空き家の解体助成金制度などで1/5から1/2程度が支給されます。

自治体は国と比べてお金がないので、補助金は毎年のように変わります。リフォームや解体費用が出せず売り切れない方でも、タイミングによっては補助金が改定されていることがありますので、こまめにチェックすることがオススメです。

再建築不可でないか確認する

古い家の中には再建築不可の物件があるので注意しましょう。

再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊して更地にしてしまうと、新たに建物を建てることができなくなってしまう不動産のことです。建築基準法上必要な接道義務を満たしていないことなどが再建築不可の主な理由です。

再建築不可の土地で家を壊してしまうと、土地の利用が大きく制限されてしまうので土地の価格が安くなったり最悪買い手がつかない状態になってしまいます。

新たに建物を建て替えることはできないため、住宅用地として利用したい方に売る場合は、現在建っている家はリフォームを繰り返して家の寿命を延ばす方法を取る必要があります。

家を解体して土地を売ることになった場合でも、家を建てたい人に売ってしまったというようなトラブルを防ぐためにも、必ず再建築不可であることを買主に伝えたうえで売るようにしましょう。

古い家が再建築不可であるかどうかは古い家が所在する地域の市区町村役場で調べられます。古い家の資料などを持って窓口に相談へ行くと良いでしょう。

近隣で買いたい人がいないか探す

古い家を売る場合、近隣住民の中に買いたい人がいないか声をかけてみることで売れる可能性が高まります。一般に売りに出しつつ、同時並行で近隣の方にも声をかけてみましょう。

古い家でも、近隣の人からすると「家や土地を広げることができる」「道路との接触が良くなる」などのメリットがあります。

特に近所に子育て世帯や農家がいる場合は土地を広げることのメリットが大きい可能性があがります。

子育て世帯は子供が大きくなるにつれて部屋の数が必要になったり、庭を広げたくなったりするものです。隣の家が農業などを営んでいて代々定住している方だと、家の土地を広げたいと思い売買をしてくれるかもしません。

隣の家が不整形地である場合も、土地と合わせて整形地となるケースがあり、その場合は売買を受けてくれる可能性も高まります。

解体費用はかかるかもしれませんが、近隣の人に直接売るときは不動産会社に支払う仲介手数料を節約できることも嬉しいポイントでしょう。

瑕疵担保保険に加入する

古い家を確実に売り切るなら、瑕疵担保保険に加入する方法もあります。

家を売る場合、売る側には瑕疵担保責任というものが発生し、売却後に瑕疵(物件の不具合や欠陥)が発見された場合、補修費用を自分で支払わなければなりません。

瑕疵担保保険とは、その補修費用を条件に応じて保険会社が負担するという保険です。

実際に建築士が隅々まで不具合がないことを検査して合格することで加入できるものですので、買い手にとっては安心材料となります。

瑕疵担保保険に加入することで、人による管理ができていなくても一定の基準を満たしていることが認められている物件である事をアピールでき、買い手が安心して購入できる家として売れる可能性が高くなります。

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古い家が売れない時に考えられる原因と解決策

初めにもお伝えした通り、古い家は比較的新しい家と比較してもともと売れにくいものです。

そのため、古い家を売り出す際はできる限り売れやすい状況を作り上げることが重要なのですが、なかなか売れない場合はいくつかの原因が考えられます。

陥りやすい失敗原因と解決策は先に押さえて臨むようにしましょう。

【原因①】同時期に条件のよい家が売り出されている

古い家が売れないときは、同じタイミングで更に条件の良い家が売り出されているケースが考えられます。

同じエリアの似たような物件が売り出されていれば、より安い家が選ばれるのは必然です。特に古い家は築浅の家よりも買おうとする人が少ないため、ライバルとなる家が増えると売れにくさに直結します。

【解決策①】不動産会社と戦略を立てる

同じタイミングで条件の良い家が売り出されている場合は、不動産会社と戦略を立てましょう。

売却価格をライバル物件よりも下げる以外にも、打ち出す情報を変えたり、ターゲットを変えて差をつけることも有効です。売却を急がない場合はタイミングをずらすことも方法の一つです。できる限りご自身の理想の売却が叶うよう不動産会社に相談してみましょう。

【原因②】売り出し方に魅力がない

古い家が売れないときに考えられる原因の二つ目としては、家の売り出し方が魅力的でないケースが挙げられます。

家をどの方法で売るかにも左右されますが、売り出している家を購入検討段階の人たちに魅力的だと思ってもらえなければ売る事ができません。もし何もアピールポイントを作らず、写真もこだわらずに売り出しているようなら売れない可能性を高めているのはご自身になります。

【解決策②】ターゲットとアピールポイントを明確にする

どんな人が何を魅力に感じて古い家を買おうとしているのかを考え、その人に家の魅力がきちんと伝わるような打ち出し方をしましょう。

例えば田舎の家であれば、ターゲットは移住してくる人か、地元で家が欲しいものの新築を買うお金がない人などが考えられます。その人達に対し、家の広さ、周囲の自然の豊かさなど、何が魅力になるかを伝えられる資料作りや売り出し方をするとよいでしょう。

【原因③】不動産会社が力を入れてない

古い家が売れないときは、不動産会社が購入希望者を募る際に力を入れていないケースも考えられます。

古い家は築浅の家よりも売れにくく、安価になりやすいため、売却価格の〇%を仲介手数料とする不動産会社にとっては一般的に優先度が高くない案件となります。営業活動は不動産会社はまかせっきりにしていて、購入希望者がなかなか見つからないという場合は、このケースが当てはまるかもしれません。

【解決策③】自分からマメに連絡を取る

不動産会社には自分からマメに連絡を取るようにしましょう。

不動産会社は契約内容によって営業活動の報告頻度が決まっています。これは義務とされているため連絡は来るはずですが、本当に力を入れて家を売り出してくれているかまでは分かりません。自分からマメに連絡を取り、具体的にどのような営業活動を行い、どのような結果になっているのかを具体的に聞くことで、売却の優先度を上げてくれる可能性が高まりますよ。

古い家を売るとかかる税金は譲渡所得税

家を売る際には税金がかかります。その中でも大部分を占めるのが、売却額に応じて発生する譲渡所得税です。

少しでも負担を少なく売却したいため、家を売る際にいくら税金がかかるのか気になっている方もいるでしょう。

実際に古い家を売る際にどのような税金をいつ支払う必要があるのか、いくらかかるのか詳しく解説します。

譲渡所得税とは?

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に生じた譲渡所得に対してかかる税金です。

譲渡所得とは家を売却した際に発生した利益のことを言います。

譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得=売却価格−取得費−譲渡費用
  • 売却価格:家を売却した価格
  • 取得費:売却する家を購入する際にかかった費用。購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれる
  • 譲渡費用:家を売却する際にかかった費用。仲介手数料や印紙税が含まれる

また、譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。それぞれの税率は以下の通りです。

 

短期譲渡所得(所有期間が5年以下)長期譲渡所得(所有期間が5年超)
所得税
※復興特別所得税も含まれる
30.63%15.315%
住民税9%5%
合計39.63%20.315%

しかし、古い家を売る際に譲渡所得税の課税対象となる可能性は低いといえるでしょう。

もし古い家を売却して利益が発生したとしても、後ほどご紹介する控除を利用することにより、譲渡所得が0円になるケースが多いのです。

古い家を売る際の譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の課税対象となるかならないか判断する際に重要となるのは取得費です。

取得費とは、売却する家を購入する際にかかった費用のことを言います。

具体的には以下のような費用が取得費として計算されます。

  • 土地・建物の購入代金
  • 購入時の仲介手数料
  • 購入時の売買契約書の収入印紙代
  • 購入時の登記費用
  • 購入時の固定資産税清算金
  • 不動産取得税
  • 建物の増改築代金 など

また、取得費を計算する際は、建物の購入代金から減価償却費を差し引かなければなりません。

減価償却費は下記の計算式で求めることができます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
▼償却率
構造木骨モルタル造木造鉄骨・鉄筋コンクリート造
償却率0.0340.0310.015
例えば、5000万円(土地1000万円、建物4000万円)で購入した築30年の木造一戸建てを売却する場合、減価償却費は以下のようになります。
4000万円×0.9×0.031×30年=3348万円
よって取得費として計算される家の購入金額は、5000万円−3348万円=1652万円となります。
そのほかに、家を購入する際に支払ったその他の費用(仲介手数料、不動産取得税、印紙税など)を合算したものが、取得費となります。

譲渡所得税を支払うタイミング

譲渡所得税に含まれる支払いタイミングは、「所得税と復興特別所得税」「住民税」で異なります。

所得税と復興特別所得税は、家を売却した翌年2月16日~3月15日に行う確定申告のタイミング~4月中旬前後に納付期限が設けられることが一般的です。

一方、住民税は売却した翌年6月以降に一括払い、または分割払いで納めます。分割払いにする場合は6・8・10月と翌年1月の4回に分けて支払うことができます。

会社員であれば毎月の給与から天引きされる特別徴収も利用できるので、不安であれば会社に確認してみると良いでしょう。

家を売るときの税金はいくらかかるの?税金の金額、使える控除や注意点を解説

古い家を売るときに使えるお得な税制優遇措置

ここまで売却時にかかる税金や費用について説明しましたが、中でも譲渡所得税は売却価格によっては納税額が大きく、負担になってしまいます。

家を売却した際に利益が出ると発生する譲渡所得税は支払う税金の中で最も高額です。控除を利用して上手く発生する費用を抑えられるようにしましょう。

この章では、古い家を売る際の税金対策に使える控除・特例を解説します。

相続財産を売却した時の取得費の特例

相続・遺贈によって取得した土地や建物などの財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例があります。

相続した際に、基礎控除額を超えた部分については相続税を納める必要があります。その相続税として納めた額のうち、一定額を譲渡所得を計算する際の取得費に加算することができるのです。

この特例を受けるための要件は以下の3点です。

  • 相続や遺産により財産を取得した者
  • 相続税を納めていること
  • 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過するまでに売却すること

この特例のポイントは、期限内に相続した古い家を売却していなければ、使用することができないという点です。相続税の申告期限(10か月)の翌日以後3年を経過するまで、つまり相続して3年10か月以内に古い家を売ることができなければ、相続税を取得費に加算することができないのです。

古い家を短期間で売却することは難しいです。期限内に売却するためにも余裕をもって売却活動をスタートしましょう。

取得費に加算できる相続税額は以下の算式を使って求めます。

取得費に加算できる相続税額=その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額÷(その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額)

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご確認ください。

取得費が分からないときのコツ

相続した家や購入して時間が経っている古い家は、取得費がいくらか分からない方もいるでしょう。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費として計算することができます。

例えば、1000万円で古い家を売却した場合、取得費が分からない場合は1000万円の5%である50万円が取得費となります。また、取得費が売却価格の5%を下回る場合も、代わりに売却価格の5%を取得費として計算することができます。

しかし、売却価格の5%では取得費が少なく、譲渡所得税の課税対象となってしまう可能性があります。購入価格が分かる書類が残っていないか念入りに確認しましょう。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3258 取得費が分からないとき」をご確認ください。

家を買い替えて譲渡損失が生じたときの特例

古い家を売る際は、購入時より高い価格で売却することが難しく、売却時に損失が生じることが多いでしょう。

もし古い家を売って損失が生じた場合は、マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用しましょう。

この特例は、住んでいた古い家を売却し新しく家を購入した際に、古い家を売却した際に損失が生じた場合は、損失をその年の給与所得や事業所得といったほかの所得から控除(損益通算)することができるという特例です。また、損益通算を行っても控除できなかった損失に関しては、売却した年の翌年以後3年内に繰越控除することもできます。

しかし、この特例は相続した家の売却には使えない、家を買い替えなければ適用されない、など適用されるケースが限られています。

特例の適用を受けるための詳しい要件などは、国税庁のタックスアンサー「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」をご確認ください。

低未利用土地等を売却したときの特別控除

古い家を売る際は、売却価格が低くなることが多いです。もし低い売却価格での売却となった場合は、低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除が適用できないか確認してみましょう。

この特例は、都市計画区域内にある低未利用土地等を500万円以下で売却した場合に、その年の低未利用土地等の売却にかかる譲渡所得の金額から100万円を控除することができるという特例です。

低未利用土地等とは、空き地や空き家・空き店舗が建っている土地のことを言います。よって土地だけでなく古い家が建っている土地を売却する場合であってもこの特例を利用することができるのです。

しかし、この特例を適用するためには、売却価格が500万円以下所有期間が5年を超えているなど様々な要件を満たしている必要があります。

詳しい内容は、国税庁のタックスアンサー「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」をご確認ください。

3000万円の特別控除の特例

自分が住んでいた古い家を売却する際に、家の所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

これまで解説した特例と異なり、所有期間が設定されていないため、購入してすぐに売却しなければならない人にも利用できるという点が特徴です。

しかし、3000万円の特別控除は、自分が住んでいた家を売却した場合にのみ適用されるため、相続した家を売却した場合は次項で解説する特例を利用しましょう。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。

相続した空き家を売却した時の特例

相続した古い家を売る際に、一定の要件に当てはまる場合は譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる特例を、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

この特例を利用することで、相続した古い家を売却する際にも税金対策を行うことができます。

しかし、この特例を利用するためには、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。古い家は築浅の家と比べて売れにくいため、余裕をもって売却活動を始めるようにしましょう。

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のタックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」をご確認ください。

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