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こんにちは。イエウールコラム編集部です。
自分の家を売りに出すときに、家の傷み具合によって売却時の評価額が変わってくることをご存知ですか？
この記事では、傷んだ箇所別にリフォームに掛かる費用や期間を紹介しているので、売却前の家の補修の参考にしてみてください。
- 売却時の評価額は家の傷み具合によって上下する
- リフォームするしないの判断に迷ったら不動産業者に相談してみよう
また、「本気で戸建て売却を成功させたい！」という方は下記記事もオススメです。
不動産売却をするときって補修ってするべきなの？
不動産を売るときに、「売却する前に補修や修繕を行うべきかどうか」を気にする人は多いのではないでしょうか？
「少しでも見栄えを良くしてから売った方が高値で取引が成立しそう」
「見栄えの良い物件にした方が早く売れそう」
などと考える人もいるようですが、実際はどうなのでしょう。
まずは補修と修繕の定義や、補修することで免れる可能性がある瑕疵担保責任について、そして補修が必要なケースをご紹介していきます。
補修と修繕は別物
まずは補修と修繕の違いを確認していきましょう。補修とは古いものを新しくすることを言います。一方、修繕は壊れたものを直すことを言います。
もう少し詳しく説明すると、補修は機能的に問題がなくても古い部分を新しいものに取り替えるのに対し、修繕は不具合が発生している部分に手を加えて実用に耐えうるレベルに戻すことを指します。
戸建て住宅を売却するのであれば、不具合を直して実用レベルにする修繕は絶対に必要です。不具合のある戸建住宅を買おうとする人は少ないですし、もしいたとしても値下げを要求されるかもしれません。
一方、補修については必要かどうかの判断がわかれますので、詳しくは後述します。
なお、リフォームというのはまた違った意味になります。リフォームは特に不具合がなくても壁紙を張り替えて内装を変えたり、使いづらかった水回りを使いやすいものに変えたりすることです。見栄えを良くする、デザイン性を高める、暮らしやすくするために行うのがリフォームだと考えてください。
瑕疵担保責任
瑕疵担保責任の概要は？
瑕疵担保責任とは、不動産を売った後でその不動産に瑕疵（欠陥）が見つかった場合に売主が負う責任のことです。買主が注意しても発見できなかったような「隠れた瑕疵」については売主に責任があるとされ、売主は買主の請求に応じて物件の補修や損賠賠償請求に応じなければなりません。
もし瑕疵が重大なもので、売主がその物件を使用する目的を果たせないようなものの場合、契約の解除を求められることもあります。
瑕疵担保責任の期間は？
瑕疵担保責任が適用される期間は、民法上「買主がその瑕疵に気づいてから1年間」ですが、個人が住宅の売却を行う場合は瑕疵担保責任の期間を売却から2～3ヶ月に短縮することが多いです。場合によっては売主と買主が「売主の瑕疵担保責任を問わない」という内容で合意することもあります。
瑕疵担保責任をカバーする保険もある
場合によっては売主に過大な負担を強いる瑕疵担保責任ですが、その負担をカバーしてくれる保険があります。「既存住宅売買瑕疵保険・個人売買タイプ」などの保険商品がそれで、売主または買主が検査機関に検査を依頼することで、後で発生した補修費用や転居費、補修中の仮住まいの家賃など、瑕疵担保責任に関する負担に対して保険金をもらえるものです。
ただし、保険の範囲は「構造上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」なので、柱・壁・屋根・窓などの部分に限られ、保険期間は1年ないし5年です。また、支払限度額は1,000万円までとなっています。
※2020年11月追記
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。それによって、「隠れた瑕疵」がある場合ではなく、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという規定になっております。
契約不適合とは従来の判例上認められてきた瑕疵概念とほぼ同様の内容であると考えて問題はないと思いますが、契約不適合責任について詳しく知りたい方は法務省の説明資料をご確認ください。
参考：民法（債権関係）の改正に関する説明資料（法務省民事局）
どういう時に補修が必要なの？
どのように住宅を使用してきたかにもよりますが、ポイントは「建築年数」と「設備の耐久年数」です。建築年数
まず建築年数ですが、戸建住宅は築5～10年目から外壁の剥がれが始まり、10～15年で給排水設備の更新を考えるべきとされています。さらに、15年目以降は目で見て劣化がわかるところを交換していく形にすると住宅が長持ちするという声もあります。劣化を確認し、建築年数に合わせた補修が必要です。
設備の耐久年
戸建住宅の各設備はそれぞれ耐用年数の目安が設定されています。これを元に補修を考えるのも一案です。以下に耐用年数の例をピックアップしますので、参考にしていただければと思います。
- 屋根（陶器瓦葺き）…25年～50年
- 屋根（化粧スレート葺き）…20年～40年
- 屋根（鋼板葺き）…20年～40年
- 外壁…大抵の建材で20年～40年
- 床(塩ビタイル（半硬質））…30年
- 壁（巾木/塩ビ巾木）…30年
- 壁(ビニールクロス 準不燃)…30年
- 天井(岩綿吸音板)…30年
- アルミ建具…50年
- ステンレス建具…65年
- 鋼製建具…40年
- 木製建具…40年
補修のメリット・デメリット
ここからは戸建住宅売却に伴う補修のメリットやデメリットを考えていきましょう。
補修のメリット
第一印象がアップする
補修をした部分はそうでない部分と比べて新しいので、パッと見の印象が良くなります。
物件の築年数が経っていても古さを感じさせないイメージを与えることができれば、買い手が早く見つかったり値下げせず売れたりする可能性が高まります。
買い手がすぐに住める
戸建住宅を買おうとしている人は、リフォームなどをしないですぐに住めそうな物件を探す人が多いです。補修が済んでいる物件はすぐに住むことができると考えられるので、買い手から好まれる傾向があります。
既に述べたように、買い手が早く見つかったり高値で売れたりする可能性があります。
広告にリフォーム済みと書くことが可能
補修を済ましてあるのであれば、買い手を募集する広告に「リフォーム済み」という一文を入れることができます。リフォーム済みの物件を探している買い手に強いアピールができ、早く買い手が見つかる可能性が高くなります。
２補修のデメリット
売値が高くなるので売却価格が高くなる
補修済みということで売値を高く設定した結果、それ以下の価格の物件を探している買い手にはアピールができなくなります。買い手の分母が減ってしまうため運が悪いとなかなか売れないかもしれませんし、そうなると買い手の分母を増やすために売却価格を下げなければならないかもしれません。
しかし売却価格を下げると、補修費用の部分をペイできない可能性があります。
リフォーム後のデザインが買い手に合わない
戸建住宅を探している人の中には、住宅をリノベーションしたい人もいます。そういった人にとっては高いお金を出してまで補修が済んだ住宅を購入する動機はありません。
補修を済ませるとそういった層に需要がなくなるので、やはり買い手の分母が減ってしまいます。
補修をする所ってどこ？
補修のメリットとデメリットに関してはおわかりいただけたと思います。
ここからは具体的に、補修をする場所はどこなのかを考えていきます。
室内
フローリング
フローリングの傷など部分的な補修ならプロに頼んでも数万円程度で済みます。しかし実はフローリングの傷は、よほど大きなものでない限り、あまり査定額に影響しません。
雑巾などで磨いてワックスがけをすれば問題にならないことがほとんどです。
どうしても気になる傷がある場合は、傷の上に濡らした雑巾をあてて、そこにアイロンをすると、蒸気で木材が膨張するので傷が目立たなくなります。
- トイレ
- バス
- キッチン
これらは「水回り」として一括りにします。
水回りは買い手が内覧の際に必ずチェックするポイントです。水圧などを調べるために実際に水を流す人もいます。
水回りの補修箇所と言えば水漏れやコケ・カビです。
コケやカビは掃除で除去できますが、水漏れに関しては何らかの補修が必要になります。水漏れがひどい場合は水道業者に相談してみるといいでしょう。
ただ、安い物件を購入して水回りのリフォームを考えている人もいます。そういった層にアピールするには大規模な補修を行わないで、入念に掃除するなどすれば十分です。
室外
外壁
外壁を塗装する場合は30坪程度の住宅でもかなりお金がかかるので、費用対効果を考えた場合は疑問が残ります。外壁のヒビなどは外壁の材質によってはDIYで直せますが、それよりもむしろ外壁周りの掃除をしっかりとした方が印象は良いです。
外壁の黒ずみ、コケ、カビ、クモの巣などは、買い手からすると「しっかり管理しないとこうなってしまう」という見本のように感じられるので印象が悪くなります。
高圧で水を噴射して外壁を洗浄する高圧洗浄機があれば、それで外壁を掃除するとかなりきれいになります。
屋根
もし雨漏りする住宅を売ってしまうと、瑕疵担保責任（※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更）を追求される可能性が高いです。住宅購入後に買い手が雨漏り箇所の下に電化製品を置いており、雨漏りによってそれが故障した場合は、雨漏りの修理費に加えて壊れた電化製品の損害賠償請求を受ける可能性もゼロではありません。
雨漏りは不具合なので補修というよりも通常は修繕の範囲になります。雨漏りを完全に直すには規模にもよりますが、かなり高額なお金がかかってしまいます。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）の追求を免れるために雨漏りを直すか、いっそ「雨漏りがある物件」として安値で売るかは判断が難しいところです。
もし修理した場合は、修理してもらった業者からその証明書をもらっておくといいでしょう。
３その他
シロアリ駆除
売った物件にシロアリがいることがわかると大きな問題になります。シロアリのいる物件に住みたがる人はそう多くないので、できれば駆除しておきたいですが、問題は費用です。
費用対効果が悪そうな場合は、やはり「シロアリがいる物件」または「シロアリ被害があった物件」として売りに出すという方法もあります。
もしシロアリ駆除をした場合は、雨漏り修理と同じようにシロアリ業者から証明書をもらっておいてください。
補修にかかる費用や期間は？
補修を行う際に気になるのが費用や期間です。
各設備を補修するにはどのくらいかかるのでしょうか？
１補修にかかる費用
補修にかかる費用の一例を以下に列挙します。補修費用については減価償却をすれば節税できる可能性があるので、税理士などと相談してみるといいでしょう。- フローリング…小さな傷なら3000円程度から、張り替える場合は1㎡あたり1万円程度が相場です。
- トイレ…簡単な水漏れ補修なら5,000円程度です。フラッシュバルブの交換でも8,000円程度が相場です。
- バス…壁や床の部分補修なら2～5万円です。浴槽の部分補修は5万円程度が相場となります。
- キッチン…詰まりや水漏れなら5,000円程度、パッキン交換は1,000円程度、蛇口交換は1万2,000円程度から可能です。
- 外壁…ヒビ割れの直しなら1,700～2,500円/㎡、外壁の洗浄なら200～250円/㎡+水道代が相場です。
- 屋根…規模によりますが、屋根全体の雨漏り補修なら20万円程度することがあります。
- シロアリ駆除…安いところなら1,200/㎡から駆除してもらえます。
補修にかける期間
- フローリング…小さなキズの補修なら1時間程度です。1日など期間を区切って、それでできる範囲の補修をするサービスもあります。
- トイレ…大抵は半日～1日で終わります。配管をいじる工事をする場合は3日程度かかることもあります。
- バス…ヒビ割れや壁の色褪せの補修なら1日～3日です。
- キッチン…簡単な補修なら半日から1日、配管をいじるなら3日程度必要です。
- 外壁…ヒビ割れの補修なら1日、塗装の場合は規模によりますが1週間かかることもあります。
- 屋根…足場の仮設と解体に1日ずつ、瓦を剥がした野地板の劣化を直すなら1～2日です。
- シロアリ駆除…床下診断に1日、駆除に1日かかるケースが多いです。
補修で悩んだら不動産屋に相談してみよう
補修するかどうか迷ったときは、不動産屋に相談するのが一番です。 専門的知見からアドバイスをくれるので、以下のようなメリットがあります。１不動産屋に相談するメリット
買い手のニーズを知ることが出来る
不動産屋は日々多くのクライアントと接しているので、どのような物件のニーズがあるのかをデータや肌で知っています。補修が完璧な家に住みたい買い手が多いのか、多少補修が甘くても安い物件を欲している買い手が多いのかなどを熟知しているので、売り手の物件のタイプに合わせたアドバイスをしてくれるでしょう。
補修すべきかどうかを相談できる
不動産屋に聞けば、「この程度なら補修しなくても査定に影響ありません」「これは補修が必要です」などの判断をしてくれます。無駄な補修を省けるので、補修コストを節約できるメリットがあります。
２高く売ってくれる不動産屋の探し方
せっかく不動産屋に相談するのであれば、できるだけ高く売ってくれる不動産屋を探したいのが人情です。不動産業者をひとつずつ回って査定してもらうのはかなりの手間なので、一括査定などを利用するのが効率的です。
最も高値で売ってくれる不動産屋を見つけられますし、自分の不動産がどのくらいで売れるのかという相場を知ることもできます。
一括査定サイトを利用するのもおすすめ
不動産屋を効率良く探すのであれば、一括査定サイトを利用するといいでしょう。なかでもイエウールは60秒の簡単な手続きで1,600以上の不動産業者とマッチングできる優良サイトです。紹介される不動産業者は厳選されているので、悪徳業者が混ざる心配はありません。
まとめ
戸建住宅を補修には本記事にあるような期間と費用が必要です。戸建住宅を売るために補修が必要かどうかは、不動産屋に相談すると良い判断ができます。
不動産屋を探すのにお勧めの方法として不動産一括査定サイトを利用する事です。一括査定サイトは相談に乗ってくれる優良業者や、高値で売却できる業者を簡単に見つけることが出来ます。
その中でもイエウールは1500社以上の不動産が登録されているので、地方の方でも簡単に不動産屋を探すことが可能です。
費用対効果の悪い補修をしないためにも、イエウールの一括査定で良い不動産屋を見つけて相談してみてください。
自宅の売却について気になる方は「【自宅売却のコツ7つ】住み替えやローンを含めて解説！期間や流れを知ろう」も参考になります。