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一戸建ての寿命はどのくらい?長寿にする工夫や長持ちさせる秘訣

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  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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こんにちは。イエウールコラム編集局です

一戸建ての売却を検討した時、築年数や劣化具合などから、売却できるかどうか不安に感じる人も多いのではないでしょうか。
築浅な物件でなくても、住宅の寿命を延ばす工夫をしたり、より高値で売却する方法を知っていることで、賢い行動をすることができます。大切な一戸建ての寿命を長くし、より良い取引になるにはどうしたらよいのでしょうか。

お忙しい方もいらっしゃると思いますので、先にこの記事の結論を下にまとめておきます!

先読み!この記事の結論
  • 木造住宅でも手入れをしっかり行えば寿命は80年ほど。
  • 実際には30年ほどでフルリフォームしたり建て替えたりすることが多い。

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また、「本気で戸建て売却を成功させたい!」という方は下記記事もオススメです。


1. 一戸建ての寿命はどれくらい?

日本の住宅事情として、住宅に住むことができる期間(寿命)は短いといわれています。
寿命が分かっていれば、リフォームや建て替えなどの対策を行うこともできます。住宅の寿命は、使われている材質によっても変わってきます。快適に長く住むためには、一戸建ての寿命を知ることから始めてみましょう。

1.1. 木造住宅

建築費用や日本の気候に適しているため、多くの人に選ばれている木造住宅の寿命は約30年といわれています。
木造住宅ではなく、レンガ等の造りが主流のアメリカの住宅平均寿命が約100年、フランスは約90年という数字に比べても、木造住宅の寿命の短さがよく分かります。

ですが、実はこの数字は寿命以外の理由で取り壊された住宅の築年数から導き出されています。そのため、木造住宅は30年しか住むことができないというわけではないということになります。まだ住むことができる住宅を、更地にして売却したり、建て替えをしたりという理由で取り壊している住宅のことを指していることが多いと理解しましょう。

実際の寿命はというと、50年経過しても問題なく住むことができる住宅もあるように、30年~80年といわれています。日々のメンテナンス次第で長い寿命の木造住宅にすることは可能になります。

1.2. 鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造りの住宅は、寿命が40年~90年といわれています。
他のどの素材を用いた建築物よりも長い寿命をもっていると考えられています。

住宅設備や配管などは築年数とともに劣化してしまうものなので、交換やリフォームを定期的に行う、数十年に一度は大規模なリノベーションを行うといったことを続けていけば100年住むことも可能になります。

  • 老朽化や不便さを感じて建て替えを選択
  • ライフスタイルの変化で間取りを変更したくなる
  • 外的要因や耐震性向上のために取り壊すことも

2. 寿命になった時、売却するのはどうなの?

上でも説明しましたが、日本では木造住宅の割合が非常に高く、住宅を取り壊して更地にして売却したり、建て替えをしたりする場合が多い結果、寿命が30年と短いです。

また、不動産価値は年が経つにつれてどんどん下がっていきます。買った時はすごく高かったのに、売る時はびっくりするくらい安くなってしまった。なんて例はたくさんあります。

そのため、不動産の売買のサイクルが短い日本において、売却しようと考えた場合は、なるべく早く売ることが重要となってきます。

空き家を持っていて、寿命を迎え、対応に困っているという方には、以下の記事で詳しく解説していますので、ご参考ください。

2.1. 売却をするメリット

売却をするメリットは、大きく3つあります。

  1. リフォーム・建て替えの費用が抑えられる
  2. 固定資産税等の税金を払う必要がなくなる
  3. 売却して得たお金で新しい住宅を購入できる

寿命を迎え、リフォームや建て替えに多くの費用を費やすなら、売却をして大きな収益を得て、リフォーム費用に充てるはずだったお金と合わせて新しい住宅を探すのも有効な方法でしょう。

2.2. 売却を考えたらどうすれば良いの? 手順・方法を解説!

建物に寿命があることから分かるように、不動産は年月が経つにつれ、資産価値が下がります。

つまり、いずれ手放す時が来る上に、時間が経てばたつほど資産価値が下がっていくということです。

  1. なるほどぉ。いずれ手放す上に、価値がどんどん下がるのぁ、、、
  2. そうなのじゃ!だから、早めに売却、最低でも現在の自分の住宅の価値がどれくらいあるのかを把握しておくことが重要なのじゃ!
  3. どうやって、把握すればいいの?
  4. それは、不動産会社に査定といって、住宅の価値がどれくらいかを調べてもらうのが大事じゃ!

不動産会社に査定を依頼しよう!

まずは、不動産会社に連絡して不動産の評価額を見積もってもらうことが重要です。このことを査定と言います。

査定をすることで、具体的に不自分の不動産がいくらぐらいになるかを把握することができ、実際に売却する際におおよそその値段で売ることができます。

  1. 査定かぁ なるべく高く査定してもらうコツとかってあるの?
  2. あるぞ!それは、複数の不動産会社に査定をしてもらうことじゃ!

査定する際は、一括査定を利用しよう!

複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、査定額を比較することができるため、より高い査定額を提示する不動産会社を選ぶことができます。

  1. なるほど!でも、いくつもの不動産会社に連絡するのは忙しいし、めんどうくさいなぁ、、、
  2. 大丈夫じゃ!そんな時にオススメなのが、不動産一括査定サービスじゃ!

不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。


  1. これで複数の不動産会社に査定依頼が簡単にできるんだね!
  2. そうじゃ!しかも無料でできるから、使わない理由はないのじゃ!
  3. 無料なのか!!具体的にオススメの不動産一括査定サービスってあったりする?

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3. 一戸建ての寿命が短くなる条件とは

アメリカやフランスに比べ、日本の住宅は平均寿命が短いことがよく分かります。平均寿命30年という数字は、まだ住むことができる住宅を30年程度で取り壊しているということを表しています。なぜ30年で取り壊しを行い、住宅の寿命を短くしているのでしょうか。

3.1. メンテナンスで感じる日々の不便さ

住宅に使用される設備などは、約30年で寿命を迎えるといわれており、生活する上で不便な点が出てきたり、外観が損なわれたりすることがあります。そのため、リフォームの必要性を感じるようになるということが考えられます。

いざリフォームを検討し始めると、内容によっては意外と高額になりやすく、いっそ建て替えたほうが費用を抑えられるのではないかと考えるようになり、結果として建て替えを選択することが多いのです。

3.2. 家族構成の変化

家族構成の変化とともに、自然と間取り変更を検討するようになります。築30年頃には、老後を考えてバリアフリーに配慮した住宅が望まれやすいです。しかし、リフォームでは配管の問題で水周りを移動できなかったり、取り除くことができない構造体があったりと、バリアフリーの住宅にできない可能性も出てきます。

これは、新築の時に、老後の生活のことまで考慮した設計を行わなかったことが原因ですが、多くの人が悩むポイントでもあります。

大規模なリフォームで費用が高額になる方、基礎からやり直しができる建て替えを比較し、建て替えを選ぶ人が多いのです。

3.3. 耐震改修工事が必要になる

住宅の耐震性に関心が高まっている昨今、補助金が受けられる工事ということもあり、耐震改修工事を検討する人が増えました。専門家による耐震診断を受けてから、工事の方法や費用が決定されますが、築30年の住宅だと、現在の耐震基準に満たない部分が多く、費用が高額になりがちです。

耐震改修工事は、天井や壁を壊して行う工事が多いので、リフォームも合わせてやってしまおうと考える人も多いです。しかし、当然ながら、費用はさらに高額になってしまうため、建て替えを選択し、築30年程度で住宅を取り壊すということになるのです。

3.4. 外的要因

入居者のメンテナンスや住宅の設計といった部分とは関係なく、外的要因で住宅を取り壊すケースもあります。都市開発エリアに該当し、立ち退きを余儀なくされたり、災害による倒壊も考えられます。

地震大国の日本では、地震による住宅への影響は切り離すことができません。日々のメンテナンスを行い大切にしていた住宅も、あっという間に倒壊してしまうおそれがあるのです。一度倒壊してしまった住宅は、更地にしたあと建て替えする方法が一般的です。

また、古い建築基準法で建てられた住宅が影響を受けることも多いです。このように、運ともいえるような外的要因で住宅の取り壊しをせざるを得ないということも、住宅の寿命を短くしている要因と考えられます。

  • 木造住宅の寿命は30年~80年
  • 鉄筋コンクリート住宅は40年~90年以上
  • 日々の定期的なメンテナンスが寿命に影響

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4. 一戸建てに長く住み続けるには

住宅には寿命があるものの、住みながらきちんとメンテナンスを行い、住宅が傷まないよう意識することが、住宅の寿命を長くさせる秘訣です。思い入れのある大切な住宅に長く住み続けるためにも、どんなことをすれば良いのか学んでおきましょう。

4.1. 日々の掃除

住宅の内外ともに、毎日の掃除は美観を保つだけでなく、寿命にも大きく関わってきます。毎日行うことで、色々なところに目を配ることができるため、異常を見つけやすくなります。住宅の異常は、早期発見しておけば、補修などに必要な費用や工事も簡単に済む可能性があります。

特に外回りと水周りは意識をして行いましょう。外回りでは外壁のひび割れや雨どいの割れ・詰まりといったことを注意して見てみることがおすすめです。水周りでは、漏れや異臭があった場合、住宅の土台や構造へ影響している可能性も考えられるため、早めの対処をするためにも普段から気を配っておきたい部分です。

フローリングでは、美しさを保ちながら傷みを防ぐこともできるワックスがけを、定期的に行うことがおすすめです。

4.2. 定期的な点検やメンテナンス

定期的な点検を行うことで、何か異常が見つかった場合でも早期に対処することができ、被害や費用を最小限に抑えることが可能になります。

外壁の目地部分や雨どい、玄関扉やサッシなどに注目してみましょう。フローリングは踏んだときにたわみや軋む音がするようなら点検が必要です。汚れや傷が目立つクロスを張り替えたり、水周りにはさまざまな設備があるので、手入れを行いつつ汚れや必要部品などの交換をすると良いでしょう。

4.3. 天災から守る保険への加入

傷みや経年劣化に対しては、日々のメンテナンスで対処することも可能になりますが、地震や台風による被害などは、被害規模も大きく修繕費用も高額になりがちです。

そのような天災への備えとしては、保険への加入が考えられるでしょう。大半は、住宅購入の際に組む住宅ローンと合わせて火災保険への加入をしますが、未加入の場合は検討してみることがおすすめです。天災などの被害への手厚いサポートを受けられる保険もあるので、複数の保険会社から選ぶと良いでしょう。

  • 住宅の不満や経年劣化の解消はリフォームか建て替え
  • 愛着のある家を残すなら全面リフォーム
  • 基礎や構造物への不安がある場合は建て替えがベスト

5. リフォームと建て替えのメリットとデメリット

築30年を経過すると、住宅の不便さを感じたり、経年劣化を目の当たりにすることで、修繕を検討する人が多いです。修繕の方法としては、全面リフォームか建て替えの選択肢が考えられます。それぞれのメリットとデメリットを理解し、検討する材料としましょう。

5.1. 全面リフォーム

全面リフォームは、スケルトンリフォームとも呼ばれ、その名の通り、柱や梁などの構造物を残した状態まで壊します。住宅自体を取り壊すことがないので、愛着のある家をそのまま活用することができますが、住宅の大きさは変わらないので間取り変更への自由度は限られてしまうこともあります。

また、仮住まいや引っ越しが必要ないケースもあり、リフォーム代金を合わせても費用が抑えられるメリットが挙げられます。新築同様の住宅に生まれ変わりますが、基礎の部分や残しておいた構造物への修繕・補強が必要と判断された場合は、費用が高額になることもあるので注意が必要です。

5.2. 建て替え

住宅の基礎の部分から取り壊して新しい住宅を建て直すことになるので、思い入れのある住宅であっても、そのまま活用することはできません。ですが、住宅の大きさから部屋の間取りなどの細かな部分まで一新できるので、現在の住宅に感じている不満を解消することができます。

住宅の構造について、行政からの検査済証がもらえるので、安心できます。しかし、仮住まいや引っ越しが必要となり、工事期間も長くなると予測できるので、その分の費用が必要になります。住宅に関わる各種税金も課せられるので、ある程度の資金を用意しておくことが必要でしょう。

  • 日々の掃除を徹底することで異常に気づく
  • 定期的に点検をし早めに対処することが重要
  • 住宅を天災から守る保険への加入も必要

6. 築20年以上の戸建てを売却するための注意点

築20年以上の住宅を売却しようと思っても、本当に売れるのか不安になる人もいることでしょう。実は、購入されている中古戸建ての約3割は築20年以上の住宅なのです。新築よりも価格が低い点や住宅ローンの控除を受けられる点、耐震基準面でも安心できるなど、さまざまな理由が考えられます。そんな購入されやすい築20年以上の戸建てを売却するための注意点を知り、より高値で、より早く売却できるようにしましょう。

6.1. ローンは完済しておく

一戸建てを売却する際には、抵当権が抹消されるという前提があるため、住宅ローンを完済しておくことが必要になります。抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、一戸建てが金融機関のものになるという権利のことをいいます。この抵当権は、ローンを完済しなければ抹消することができないのです。

ローンの残高よりも高値で売却できれば完済することも可能になりますが、そうでない場合はローンが残ってしまうことになります。そうすると、不足分に関して貯蓄などの他の資金から補ったり、無担保ローンで借り換えるといったことが必要になり、住み替えの場合は住み替えローンなどに変更するといったことが必要になります。

6.2. 内装リフォームはせずに売却

中古物件は、リフォームしたほうが売れやすい印象を持つ人も多いですが、リフォーム費用を売却費用に反映できない可能性があるので、おすすめはできません。つまり、リフォーム費用を上乗せした価格では買い手が見つからない場合も考えられるということです。

しかし、築20年も経過するとさまざまな部分に劣化が見受けられるものです。部分的な補修工事に関しては、実際に工事を始める前に、売却を相談している不動産会社にアドバイスをもらうことがおすすめです。

6.3. 外壁塗装や防水工事はプロに判断してもらう

外壁や防水に関する部分は、築年数だけでは判断できない部分です。そのため、補修が必要かどうかも、立地や今まで暮らしてきた住宅の状態に左右されます。

自分で判断して工事を始めてしまうことは控えましょう。余計な出費を抑えるためにも、まずは買い手のニーズをよく理解し、買い手目線でアドバイスをくれる不動産会社に相談することがおすすめです。

  • 住宅ローンの完済が必須
  • リフォーム費用を負担する可能性があり、リフォームはしないで売却
  • 補修工事は不動産会社に相談して進める

 

7. 戸建てを売るなら早めの決断したほうが良い

一戸建てを売却する場合、建物だけでなく土地も合わせて売りに出されます。その際、土地+建物ということで、土地代よりも高く売れると思っている人も多いですが、それは、建物が新しい場合に限ったことであると認識しましょう。

新築から築20年ごろまでの建物であれば、土地代にプラスできたとしても、築30年以上の建物は価値がほぼないと考えるべきです。そのため、一戸建ての売却を検討するのであれば、築年数の浅い時期に決断することがおすすめです。

7.1. イエウールなら厳選された不動産に売却の相談ができる

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