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リフォームローンとは
リフォームローンとは、住宅の改修や修繕を行うために利用する特定の目的ローンです。
このローンは、住宅のリフォームや改装に必要な資金を借り入れることができる金融商品で、銀行や信用金庫、住宅金融支援機構など様々な金融機関から提供されています。
そのため、新たに住居を構えるときの新築工事では利用することはできません。
「家をリフォームするからといって一度に数百万円の出費はなかなか厳しい。家族との旅行も楽しみたいし、趣味やおしゃれも楽しみたい。」そんな方は、リフォームローンを賢く利用しましょう。
リフォームローンの商品は、「無担保型」か「担保型(有担保型)」を選ぶことができます。またよく似ているものとして住宅ローンがありますが、比較するとリフォームローンにはいくつかの制限があるのが特徴です。この後解説していきます。
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よく似たローン「住宅ローン」とは？
住宅ローンは、新築または中古の住宅を購入するために利用するローンです。
このローンは、購入する住宅自体を担保にして、銀行や住宅金融支援機構などの金融機関から長期間、一般的には10年以上、多くの場合は35年で借り入れることができます。
リフォームローンと住宅ローンの違いをざっくりと利用目的、返済期間 、金利などの観点で比較します。
| リフォームローン | 住宅ローン | |
| 利用目的 | 既存住宅の修正や修繕 | 新築や中古獣他ｋの購入 |
| 返済期間 | 比較的短め | 長期間の返済が基本 |
| 金利 | 住宅ローンに比べるとやや高め | 比較的低金利 |
| 借入可能額 | 多くの場合500～1000万円の範囲内 | 500万円～3億円 （金融機関による） |
| 担保 | 担保が必要な場合と不要な場合があり、金融機関によって異なる | 購入する住宅を担保とする |
リフォーム一体型ローンについて
一般的に住宅をリフォームする場合、費用は住宅ローンとは別に「リフォームローン」を組むことになります。リフォームローンは住宅ローンとより金利が高く、さらに返済期間も短いため、月々の返済は多くなってしまいます。
しかし、「リフォーム一体型住宅ローン」を利用すれば住宅購入費用と購入後のリフォーム費用も住宅ローンに組み込む、もしくは同じ金利、同じ返済期間にできるので、住宅ローンとリフォームローンを別々に組むよりお得です。具体的に「リフォーム一体型住宅ローン」をどのようなときに使えるかというと、中古物件を購入後リフォームする場合やローンが残っている自宅をリフォームする場合などです。
リフォームローンの無担保型と担保型について
リフォームローンには、無担保型と担保型の2種類があります。この2つの違いから紹介していきます。
無担保型のリフォームローンの特徴
万が一ローンの返済ができなくなった場合でも、借り入れは担保がないため担保を失ってしまうリスクがありません。また担保型のリフォームローンに比べて、審査が早く、保証人なども原則不要になり、必要書類も担保型のローンに比べて多くありません。無担保型のリフォームローンの魅力は、担保型ローンより手軽に借りられるところと言えます。しかしながら、担保がない分お金を借りる際に制限が多くなります。借入額が少ないうえに金利も高く、返済期間も短なります。
▼無担保型のリフォームローンの手続きの流れの例
- 仮審査申込み
- 審査結果の連絡
- 窓口での正式申込み（7営業日程度）
- 入金確認
▼主な必要書類
①本人確認書類
②年収確認資料
③資金使途の確認書類（リフォームの見積書・契約書など）
担保型のリフォームローンの特徴
・メモ：担保型は自宅などを担保にすることにより、無担保型のより安い金利で多くの金額を借入れられ、返済期間も長く設定できます。しかし、担保を設定するために数多くの手続きが必要になり、審査もより厳しくなります。査定にも1週間程度の時間がかかる場合があり、万が一ローンを返済できなくなった場合、当然のことながら担保を失うリスクがあります。
担保型のリフォームローンの手続きの流れの例
- 資金計画、リフォームローン内容の相談
- 仮審査申込み (2～5営業日)
- 審査結果の報告
- 正式な申込み (5～10日程度)
- 契約
| 【 主な必要書類 】 ①本人確認の住民票謄本または外国人登録済証明書の原本※家族全員が記載されて発行後3ヶ月以内のもの※本籍省略 ②印鑑証明書3通※発行後3ヶ月以内のもの ③健康保険証 ④実印 銀行届け出印 ※新たに口座を開設する場合は、運転免許証やパスポート等の本人確認書類 ⑤会社印がある源泉徴収票 ⑥所得証明書もしくは市町村民税・都道府県民税特別徴収税額通知書※個人事業主の場合は所得証明書、納税証明書「その1とその2」、住民税決定通知書のいずれか ⑦確定申告書「控」※税務署の受付印のあるものを2期分 |
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
リフォームローンの無担保型と担保型の違いについて
無担保型と担保型、それぞれの違いは、表を見比べることで簡単に確認できます。| 無担保型のリフォームローン | 担保型のリフォームローン | |
| 抵当権の設定 | 不要 | 必要 |
| 金利 | 高い | 無担保型のリフォームローンより低いが、一般の住宅ローンよりは高いこと多い |
| 借入可能額 | 50万円~500万円程 | 500万円~5000万円 |
| 借入期間 | 短く10年ぐらい | 最長35年ぐらい |
| 審査 | 審査はそれほど厳しくなく、比較的すぐに借り入れることが出来る | 審査が厳しく時間も掛かる |
- リフォームローンには無担保型と担保型がある
- 担保型は担保を失うリスクがある。
- 無担保型ローンは審査が簡単でとても手軽なローン
リフォームローンのメリットとデメリット
次にリフォームローンのメリットとデメリットを比較していきます。
まずは、メリットを紹介します。
メリット：審査のハードルが低い
審査の内容は、住宅ローンとさほど変わりありませんが、審査基準はそれほど厳しくありません。
審査内容と審査基準は下記のとおりです。
年齢 20〜70歳(借入時) 20〜80歳(完済時)
年収 200〜300万円以上
勤続年数 1～2年以上 ※自営業の場合は、2年以上の継続した事業収入があること
メリット：担保がなくても借りられる
住宅ローンの場合は自宅の担保提供が必要ですが、リフォームローンでは担保がなくても融資を受けられます。リフォームローンは担保提供が不要なため、住宅ローンに比べて手続きに必要な書類が少なく、借入れまでに掛かる時間も短くなることが多いです。
メリット：抵当権設定費用が不要
住宅ローンなどを借入たときに、建物と土地に担保権を設定する必要があります。このことを抵当権といいます。金融機関等の設定債権者は、返済が滞り際に返済が困難であると判断すると、手続きを行えば建物と土地を競売にかけることができます。
抵当権の設定を「抵当権設定登記」といいますが、住宅ローンの場合、利息とは別に抵当権設定に関する諸費用が必要となります。
リフォームローンの場合は、抵当権設定費用の数万円を払わなくて済みます。※リフォームローンでも担保型の場合は費用がかかります。
- 抵当権設定費用＝借入額×0.4％
- 2000万円借り入れる場合は 2000万x0.4%=8万円
デメリット：リフォームローンは借りられる金額が低い
リフォームローンは住宅ローンに比べて借入限度額がかなり低いです。特に無担保型の場合の借入限度額は50万円～500万円程です。
無担保でローンを組めるのはとても魅力的です。しかし、たとえば中古物件を購入して間取りを替えるほどの大掛かりなフルリフォームをする場合、リフォーム費用は1000万円を超えることもありますから、そのような計画を立ている方には不向きです。
デメリット：金利が高い
リフォームローンの金利は、最低でも２％、平均で3～4％程度です。現在の住宅ローンの金利水準が変動金利の場合で0.5％前後、フラット35リフォーム一体型の場合は2.0％以下ですから、比較するとかなり高くなっているのがわかります。
金利は１％違うだけでも返済額はかなり違ってきますから、リフォームローンを申し込んだ時に、年5％以上の高い金利を提示された場合は契約は一旦見送ったほうが良いでしょう。
500万円借りた場合の返済総額の違い
| 金利 | 2% | 3% |
| 月々の返済額 | 46,006円 | 48,280円 |
| 返済総額 | 5,520,756円 | 5,793,580円 |
差額は１％でも28万円ぐらいになりますから、リフォームローンの高金利はかなりのネックになります。
デメリット：返済期間が短い
住宅ローンが最長35年なのに対し、リフォームローンは無担保ローンの場合、返済期間は5年～10年です。返済期間が短いということは、月々の返済金額も高くなります。そうなると、毎月手元に残る金額が減りますから今の生活を続けることは難しくなり、生活を切り詰めなくてはならなくなる可能性もあります。
- リフォームローンは審査が厳しく気軽に借りられるローン
- リフォームローンは借り入れられる金額は限られている
- リフォームローンは金利が高く返済期間も短い
住宅ローンのメリットとデメリット
続いて住宅ローンのメリットとデメリットについて、簡単に紹介していきます。メリット：多くの金額を融資してもらえる
住宅ローンの融資金額の上限は金融機関によって異なりますが、一般的に店頭型銀行の場合上限額は1億円がです。さらに上限額が高い銀行といえば、SMBC信託銀行が5億円、最近ではネット銀行の楽天銀行が、億ションの人気を背景に住宅ローンの融資額上限を２億円に引き上げています。
実際に金融機関が貸してくれる住宅ローン額は、返済負担率を基準に算出します。返済負担率も同じく、金融機関により異なりますが、フラット35の場合、返済負担率は年収が400万円未満の場合30％以下、400万円以上の場合は35％以下となっています。
| 実際に計算してみると、税込み年収500万円の場合、返済比率は35％ですので、 【 年間返済額は500万円×35％＝175万円 】になります。 この計算だと、5000万円程の住宅ローンの借り入れが可能になってしまいます。 |
そこで、銀行が審査をする際には、審査金利を用いて借り入れ可能額を計算しています。審査金利とは実際に借り入れする金利よりも高い金利で４％前後で計算された金利を指します。
簡単に計算する方法としては、35年返済で考えた場合、他に借り入れがなければ税込みの年収に６を掛けた金額が融資が受けられる上限になります。税込み年収が500万円の場合は約3000万円になります。
※ただし、借入限度額は金融機関から借りることができる最大金額であって、実際に「返済できる金額」ではないので注意してください。
メリット：借入期間が最長35年
借入期間を長いということは、毎月の返済金額を少なくすることができるということです。家計の収支にゆとりができ、子供の学費や趣味にお金が使え、家族旅行などを楽しむ余裕ができます。また、長い返済期間は繰り上げ返済を利用して短くすることもできます。繰り上げ返済すれば、ローンの元金を減らし利息分を少なくすることができます。しかしその反面、利息負担や保証料、団体生命保険料が高くなります。
メリット：住宅ローン減税制度がある
住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借入れて住宅を購入する人の金利負担の軽減を図るための制度です。
10年以上のローンを借り入れていれば、「住宅ローン減税制度」を使用することができます。「住宅ローン減税」は最大控除額は平成26年4月からの消費税率の引上げにともない400万円に引き上げられました。一方、リフォームの減税制度である「投資型減税」は最大控除額は25万円、「ローン型減税」では62.5万円です。
住宅ローン控除を受けるためには、決められた条件があります。確認を怠ると、控除が受けられなくなりますので事前にしっかり確認しておきましょう。
＜住宅ローン控除を受けるための条件＞
新築住宅の場合
床面積が50m平米以上であること
住宅ローンの借り入れ期間が10年以上
ローン申し込み者の年収が3000万円以下
中古住宅・リフォーム・増築の場合
増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替え
マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替え
居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部に行う修繕・模様替えの工事
耐震改修工事（現行耐震基準への適合）
一定のバリアフリー改修工事
一定の省エネ改修工事
デメリット：担保を提供しなくてはいけない
担保を提供することで多くの融資が受けられますが、返済できなくなれば担保物件は競売にかけられます。自宅を担保にすれば、自宅を失うリスクがあります。また担保には、不動産のような物的担保の他に人的担保があります。人的担保の場合は、返済が滞れば保証人が代わりに返済しなければいけません。
デメリット：審査が長く借り入れまでに時間がかかりる
住宅ローンの場合審査に最短でも２週間、長くて１ヶ月程かかります。住宅ローンの審査が長い理由は、事前審査と本審査の2種類があるからです。
リフォームローンであれば、審査はもっと簡単で最短で1～2日、長くても1週間程度です。
デメリット：団体信用生命保険に入らなければいけない
住宅ローンを利用してマイホームを購入する際、ほとんどの金融機関では借り入れする際、団体信用生命保険に加入することが義務づけられています。団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態になり返済が困難になった場合、残りのローンを肩代わりしてくれる住宅ローン専用の生命保険です。
団体信用生命保険料は、毎月の返済に上乗せされ含まれています。
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