不動産の売買を行いたいけれど、不動産会社を通さずに個人で売買できるのか心配な方もいるでしょう。
結論から申し上げますと、不動産を個人間で売買することは可能です。
この記事では、不動産を個人売買したい方に向けて、個人売買するなら具体的にどのような流れで何をすることになるのか、どんなメリットや注意点があるかをお伝えします。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産を個人売買することは可能
不動産を個人間で売買することは可能です。不動産会社が売主の代理・媒介をする場合は国の資格となる宅建士の資格を所有する人が必要となりますが、代理などを挟まない個人間では資格は必要ありません。また、法律で個人間での不動産の売買をしてはいけないといった決まりもないので、法律的にも問題なく個人売買を行うことが可能となっています。
ただし、不動産個人売買は容易ではありません。専門家である不動産会社を介さない分、自分で進めなければならない手間や注意点も存在します。
不動産を個人売買する場合は、流れのイメージを掴み、不動産仲介にはない個人売買のメリットや注意点を押さえることが重要です。
不動産を個人売買する流れ
それはでは、不動産を個人間で売買する場合の流れを見ていきましょう。
不動産の売買は売主と買主がいて成立するものですが、ここでは売主の目線で解説していきます。
家の売却相場を確認する
売却の事前準備を行う
売り出し価格を決めて、購入希望者を探す
売買契約書を作成する
条件交渉の上、売買契約を締結する
代金の入金を確認し、名義変更、引き渡しを行う
それぞれの段階についてここで簡単に解説します。
STEP1：不動産の売却相場を確認する
不動産を売却する際にはまず、一般的にどのくらいの価格で売買されているのかという相場を調べましょう。
これをしないと、相場から大きく外れた高値での売買を進めようとして売れなくなったり、安く買いたたかれてしまうリスクがあります。
不動産の相場価格を調べる方法は、「実勢価格」「公示地価/基準地価」「相続税評価額」など様々ありますが、まずは実際に世の中で売買された金額である、「実勢価格」を調べます。
実勢価格は「国土交通省の土地総合情報システム」で調べることがでます。
不動産会社ならいくらで売却を進めるか知りたいという方は、複数の不動産会社に査定してもらうこともおすすめです。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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STEP2：売却の事前準備を行う
売却相場を把握することができたら、売却の準備に取り掛かりましょう。
行うべき事前準備は以下のようになります。
|
不動産の個人間売買を行う場合、通常は不動産会社が用意してくれる書類でも自分達で用意をしなくてはなりません。個人売買を無事終わらせることができるように、必要な書類を確認しておきましょう。
必要書類を収集する
不動産の個人間売買に必要な書類は契約方法や契約する物件によって異なりますが、主に必要書類は以下になります。
| 書類名 | 入手場所 |
|---|---|
| 不動産売買契約書 | 個人で作成 |
| 権利証（登記済証） | 購入時に発行 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 建築設計図書など | 購入時に入手 |
| 固定資産評価証明書 | 法務局 |
契約時にはこの他に実印や本人確認をできる運転免許証など必要になる場合も。また司法書士などに依頼する際には委任状なども必要になるでしょう。
個人間の売買ですが、不動産の所有者を変更する名義変更などの手続きで、書類は必要になります。
書類の発行には1つ300円～500円程度の費用が発生
費用を把握する
するので覚えておくと良いでしょう。
個人売買は仲介手数料がかからない売却方法ですが、売買にかかるその他の費用は通常通り支払う必要があります。
■不動産売却にかかる費用
| 費用 | 費用の目安 |
|---|---|
| 印紙税 | 200円～60万円 ※売却価格によって異なる |
| 抵当権抹消費用（住宅ローンを借りていた場合） | 5,000円～20,000円 ※司法書士に依頼した場合 |
| 住宅ローン一括返済費用（住宅ローンを借りていた場合） | 10,000～30,000円 ※借入金融機関によって異なる |
このほかにも、状況によっては、固定資産税や都市計画税（購入時）、譲渡所得税（売却時）といった費用の支払いが必要となります。
土地の境界線が確定しているか確認する
不動産を売却する場合は、土地の境界線が確定しているかどうかも確認しましょう。
土地の境界線が確定していないまま売却してしまうと、買主と隣人がトラブルになる恐れがあり、買主がなかなか見つからないといった事態になる可能性もあります。
土地を売買する際は、土地の境界線を確定して売却するようにしましょう。
建物と土地の名義人を調べる
建物と土地の名義人は必ず事前に確認しておきましょう。
不動産を売買することができるのは、不動産の名義人のみとなります。そのため相続した家の個人売買を行う場合は、事前に名義変更がされているか必ず確認することが重要です。
STEP3：売り出し価格を決めて、購入希望者を探す
調査した相場価格を参考にしながら「このくらいなら売れそうだ」という売り出し価格を設定します。少し強気な価格で設定されることも多いです。
売却価格を決めたら、買主の候補となる人に打診するか、個人間売買で使えるサイトに不動産情報を掲載して購入希望者を募りましょう。
また、買い手の候補の方が見つかった場合、物件の内覧をしてもらうことになります。家の中を清掃したり、汚れや破損のある箇所は修繕をしておくようにしましょう。
STEP4：売買契約書を作成する
個人間で売買する際にはこの売買契約書を自分で作成する必要があります。
不動産売買契約書の書式は基本的に自由ですが、インターネットで検索するとテンプレートを見ることができるため作成時に参考にすることも可能です。
テンプレートを利用する際は最新のテンプレートであるか確認して利用しましょう。不動産の売買についての法改正が行われているため古いテンプレートでは改正後の内容に対応していないことがあります。
不動産を売買する際に契約書に記載する主な事項は以下の通りです。
- 売買物件の表示（土地の所在や面積など）
- 売買代金や手付金・保証金の額
- 売買物件の引き渡し条件
- 危険負担（地震や火災などで物件の引き渡しができない場合の定め）
- 瑕疵の修復（雨漏り、シロアリ被害などの負担について）
- 公租公課（税金）の精算基準（固定資産税などの負担に関する取り決め）
- 契約違反による解除
- 特約について
契約にあたって特に要望した事項があれば「特約について」の部分に記載してもらい、要望が明確に伝わるようにします。
売買契約書には後々トラブルにならないように今回記載した事項以外にも細かい部分まで記載しましょう。
STEP5：条件交渉の上、売買契約を締結する
買主が見つかったら、条件交渉を行い、売買契約を締結します。売主と買い主で合意がとれていたとしても、必要な書類がないと売買の手続きを進めることができないため、この時までに準備しておきましょう。
必要な書類は次の章で紹介します。
STEP6：代金の入金を確認し、名義変更、引き渡しを行う
買主から残金の支払いを受けた後は、物件の引き渡しと所有権移転登記申請を行います。また、引き渡す物件がローンの支払中であり抵当権が設定されている場合には、残債を返済し抵当権を抹消する必要があります。
引き渡しは所有権移転登記申請によって完了となり、晴れて売買が完了となります。また、売却した不動産で利益を得た場合には、確定申告が必要になりますので、注意しましょう。
- なるほど、個人売買はこんな風に進むんだね！
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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不動産個人売買のメリット
不動産を個人間で売買する場合、以下のようなメリットがあります。
仲介手数料がかからず費用を節約できる
契約内容を個人間で自由に決められる
売買のスケジュール調整が容易である
スピーディーに進められる
メリット①仲介手数料がかからず費用を節約できる
個人売買では、間に不動産会社が入らないため仲介手数料が掛からないという特徴があります。
仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼し、不動産が売れた時に発生する費用です。
仲介手数料は一般的に売却価格×3%＋6万円となっており、数十万以上かかることが多くなります。これが買い手と売り手の両方でかからないと考えるとかなりの節約になります。
メリット②契約内容を個人間で自由に決められる
契約を全て個人間で決めるため契約の自由度が高くなります。
仲介であれば不動産会社のビジネス上の都合が加味されたり、安全のために細かな手続きが必要で希望を反映しづらいこともあるでしょう。
個人売買であればそのようなことはなく、買い手や売り手はもちろん価格や契約時期などもお互いの希望を話し合いつつ自分たちで柔軟に決めることができます。
メリット③売買のスケジュール調整が容易である
売却活動中のスケジュール調整が容易であることもメリットでしょう。
不動産仲介では、内覧や条件交渉などが不動産会社や相手の都合に振り回されてしまうこともありますが、特に知り合い同士であれば、直接話し合ってスケジュールを決めることができます。
また、引き渡し日の相談も容易になるため引っ越しなどの計画も立てやすくなるはずです。
メリット④スピーディーに進められる
個人間の取引は、特に知り合いであれば相談ごとが合意しやすい状況にあり、話をスピーディーに進めることができます。
仲介では人となりが分からない相手との売買になるため、条件交渉が難航したり、ローンの審査が通らず契約破棄になることもあり、スムーズに事が運ばない場面もしばしば。
個人売買であればそれなりに人となりが分かった相手との売買になるため、不必要な交渉を減らすことができるのです。
不動産を個人売買する上で知っておくべき注意点は4つ！
どうしても個人間で売買したいという方も、個人売買をするか検討中の方も、個人売買にどのようなデメリットがあるのかあらかじめ理解しておくことが大切です。
個人売買はお金と不動産を交換するだけではなく、その間に書類の作成、法律の確認、打ち合わせ、税金関係など想像以上の手間がかかる手続きが存在します。
高度な専門知識が必要となりますので、専門知識がない個人間で売買をすると、どうしてもトラブルに発展するリスクが伴い問題が発生しやすくなるのです。
更に不動産会社を介している場合と違って、個人売買で問題が発生した場合はすべて自己責任になってしまいますので、この章で紹介する4つの注意点は必ず押さえておきましょう。
自身で進めることの専門性が高く難しい
知人だからこそ希望を主張しづらい時がある
揉めてしまい相手との関係性が悪くなることがある
契約不適合責任のリスクが上がる
自身で進めることの専門性が高く難しい
不動産を個人売買する場合は、本来不動産会社が行ってくれる専門的な事柄を自分自身で行う必要があります。
自分自身で進めなければならない事柄は以下の通りです。
- 不動産の価格設定（相場をもとに設定する必要がある）
- 不動産の状態確認（売買契約を正しく行うために状態を確認する必要がある）
- 買主探し（不動産の売り手は買い手を自分で見つける必要がある）
- 売買契約書の作成（売買契約書を不備なく作成する必要がある）
- 問い合わせ対応（不動産の状態や内覧に関する問い合わせを自分で対応する必要がある）
- 価格条件交渉（売り手と買い手の売買希望価格が異なる場合に、トラブルになりやすい条件交渉を行う必要がある）
これらは手間が増えるだけでなく専門性が求められるものもありますので、調べたり売買を進めることにかなりのストレス負荷になる可能性があります。
自分で調べて進めるのが得意な方や、仕事の自由度が高く自分で問い合わせ対応などを行う時間がある方であれば問題ないですが、不安な方は注意が必要です。
知人だからこそ希望を主張しづらい時がある
ご自身の性格や知り合いの関係性にもよりますが、個人売買をすると希望を主張しづらくなるというときがあります。
売買の交渉相手が知らない人である方が自分の考えや希望を遠慮なく言えるのに、知り合いだからこそ気を遣ってしまって言いづらくなるというのはよくある事でしょう。
また、売り手が買い手に大幅な値下げ交渉をして売ることになるケースもあります。事情を知る相手であれば情が湧いてしまい、値下げ交渉に応じた結果本来の価値より安価で売買してしまうという場合です。
売り手にとっては収益減少や損失をもたらす可能性がありますので、個人売買する際には価格交渉に注意して、きちんと主張ができる関係性の相手を選ぶことがポイントと言えます。
揉めてしまい相手との関係性が悪くなることがある
売買の途中や引き渡し後に揉めてしまった場合、知り合いとの関係性が悪くなることもあります。
不動産の売買は大きなお金が動くので、お互いに自分の利益を求めて交渉が激しくなる可能性も考えられます。
また知り合いだからと言って口約束が多くなり、契約書として残していなかったことで後日「言った」「言ってない」のトラブルに発展することや、引き渡した後に不動産の不具合が発覚することもあります。
個人売買で相手との関係性を気にする場合は、知り合いに売るのではなく個人売買で買おうとしている個人を見つけることがおすすめです。
契約不適合責任のリスクが上がる
個人売買の場合は売り手が知らなかった不動産の不具合が後で発覚し、責任に問われるリスクが上がります。
ここで問われる責任を契約不適合責任といい、具体的には売買された不動産が契約内容と異なる場合に売り手側が負担する責任のことを指します。
例えば戸建てと土地を売買したとして、売買契約時に買い手に対して伝えていなかった家の欠陥が見つかった場合には、売り手が責任をもって修復や損害賠償を引き受けることになるという法律になっています。
契約不適合責任は買い手を守るための法律ですので、もし売り手がその事実を知らなかった場合でも適用されることになるのがポイントです。不動産会社を介している場合は売り手が責任に問われないよう専門家の目でアドバイスをくれるため、問題が起こるリスクはあまりありません。
このような問題を避けるためには、家や土地の調査をあらかじめ行っておくホームインスペクション（住宅診断）を検討すると良いでしょう。家に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、家の劣化状況や欠陥の有無を診断してくれるサービスです。
土地の場合は、土壌汚染や地中埋設物がある可能性があります。それぞれ調査してくれる業者に依頼して、不安要素を取り除いておきましょう。
不動産を賢く個人売買するためのコツ
不動産の個人売買は、やるべきことが難しい上に膨大なため、ミスが起こりやすいです。
どうしても安全に個人間で売買したいという方に向けて、使えるコツを5つご紹介します。
コツ①必ず相場を把握して売りに出す
個人売買をする際は、必ず売却相場を把握して売りに出すようにしましょう。
相場を確認せずに売りに出してしまうと、本来の価値より低すぎる価格で売却してしまい、損をしてしまう可能性があります。
反対に、相場より高すぎる価格で売りに出してしまうと、いつまでも売れ残ってしまうことも考えられます。
早く損せずに売るためには、相場に適した価格で売却することが重要です。
相場を確認する際には、不動産会社に会わずに査定ができる査定シミュレーションか、正確な相場価格が確認できる不動産一括査定を利用することをおすすめします。
コツ②間での個人売買は贈与税に注意する
不動産の個人売買を検討している方の中には、親族間での売買を行う予定の方もいるでしょう。
親族間で売買する場合に、相場よりも低すぎる価格で売却してしまうと、贈与税の対象となってしまうため、注意しましょう。
一般的に、不動産売買で贈与税は発生しませんが、個人間で相場より低すぎる価格で売買が行われた場合は、買主に贈与税が発生します。
「兄弟だから家を安く売りたい」と考えていた方も、贈与税が発生しないためにも相場を確認して適正価格で売却できるようにしましょう。
コツ③司法書士に依頼してサポートを受ける
売買契約書の作成や登記手続きなどが不安な場合、司法書士からのサポートを受けるという手もあります。
司法書士事務所によっては、上記以外の業務についてもサポートを受け付けているところもあります。
近くの事務所を探してコンタクトを取ってみることをおすすめします。
コツ④個人売買専門の不動産会社に依頼する
不動産会社の中には、個人間の売買を専門で行っている会社もあります。
このような会社は、買い手を探す販売活動をしないので、仲介手数料を通常の3~5割程度に設定していることが多いです。そのため、費用を抑えながら安全に取引をすることが可能です。
契約や交渉に不安がある場合は、個人売買専門の不動産会社を探してみましょう。
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- 不動産個人売買について詳しく知りたい方はこちらの動画解説も参考にしてください