この記事では、お悩みの方も多い、ローン返済中でも売れるのか？や、売却と購入、どちらを先にするか？についてもご説明します！
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
こんな場合、自宅は売却できる？売却できない？
自宅の売却を検討するとき、気になるのが「ローンが残っていても売れるの？」「自宅に住みながら売れるの？」などではないでしょうか。
結論から述べると、ローンが残っていても自宅は売れますし、自宅に住みながら売却することも可能です。
ローンが残っている自宅でも売れる
住宅ローンが残っている方のなかには「自宅は売れない」と考える方もいるようですが、ローンの返済中でも自宅の売却は可能です。
その理由は、自宅の引き渡しをするときにローンが完済できていれば問題ないからです
ただし、ローンを完済するためには、その前に買い手から自宅の売却代金を支払ってもらわなければなりません。ところが買い手から売却代金を受け取るのは引き渡しのときです。
しかも買い手が住宅ローンを使う場合、銀行は抵当権の設定をしなければ買い手に融資をしないので、買い手は代金を払えません。そこで、「代金の受け取り」「売り手がローンを完済し抵当権を解除」「買い手が抵当権設定」「買い手の住宅ローン実行」「引き渡し」をほぼ同時に行う必要があります。
売り手、買い手、司法書士、銀行のタイミングを合わせてこれらを同時に行なえば、住宅ローンがあっても売却はできるのです。
- 自宅がローンの残高よりも高く売れるなら問題ない
- 売却金額がローンの残高に足りない場合は、売却代金に手持ち資金を足してローンを完済できれば売却は可能
- 売った金額でローンが返せるなら、何の問題もなく売れるんですね！
自宅に住みながらでも、家は売れる
自宅を売りたくても、家を空けないと売れないのではと考える方もいますが、自宅に住みながらでも売却はできますし、むしろ有利に売れることさえあります。
たとえば、自宅から賃貸住宅に引っ越してから売却しようとすると、自宅が売れるまでは住宅ローンと家賃の両方を払う必要がありますが、自宅に住みながら売却ができれば、住宅ローンと家賃をダブルで負担する必要はありません。
また、買い手にとっても、実際に家具やカーテンなどのインテリア、家電などがあれば、生活がイメージしやすくなるというメリットがあります。
「売るのが先か、買うのが先か」はよくある悩みですが、基本としては購入よりも売却を先に行なったほうが安心と言えます。
先に新居を購入し、その後に自宅の売却をしようとしてもなかなか売れなかったり、売却価格が思ったより安くなってしまい、新居の購入資金が不足してしまう可能性もあります。
ただし、買換えをする場合は、新居が決まるまで賃貸住宅や実家などに仮住まいする必要が生じることもあるので、スケジュールや資金計画はきちんと立てておきましょう。
自宅の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。
「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。
自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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自宅を売却する方法と流れ
自宅売却に関する不安を解消できたところで、まずは自宅を売却する方法と、売却の流れについて解説します。
自宅を売る方法には「仲介」と「買取」がある
「仲介」というのは不動産会社に買い手を探してもらうこと、「買取」というのは不動産会社に自宅を買い取ってもらうことです。
一般的に仲介のほうが買取りよりも高く売れますが、買い手がなかなか見つけられず売却までに時間がかかる場合もあります。
それに対して買取の場合、仲介と比べて価格は3割ほど下がるとされていますが、確実に買い取ってもらえるので住み替えのスケジュールが立てやすいというメリットがあります。
買取では、不動産会社が自宅を現地調査して買い取り価格を査定しますが、早ければ1週間くらいで買い取りが決まります。
仲介と買取の違いは下記のようになります。
| 不動産買取 | 不動産仲介 | |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社 | おもに個人 |
| 売却の期間 | 約1週間から1か月 | 約3か月から6か月 |
| 売却の価格 | 相場の約7割 | 相場価格で売却しやすい |
| 費用 | 仲介手数料はかからない | 仲介手数料(3%+6万円+消費税)がかかる |
| 内覧の必要 | ない場合も | あり |
仲介であれば相場やそれ以上の価格で売れることが期待できますし、価格を下げれば早期に売れる可能性も高くなるため、基本的には仲介をおすすめしています。よほど急ぐ場合でなければ、まずは仲介を選び、なかなか売れなければ買取を検討する方法もあります。
自宅を売却する流れ
ここからは、仲介で自宅を売却する際の具体的な流れをご説明していきます。自宅の売却は以下のような流れで行います。
- 自宅売却の事前準備をする
- 自宅の査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 自宅の売り出しを開始する
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
自宅売却の事前準備をする
自宅を売却することが決まったら、まずは売却の事前準備を行いましょう。
主に行っておきたい事前準備は以下の3つです。
- 住宅ローンの残債額を確認する
- 自宅の売却相場を調べておく
- 必要書類を収集する
1章でもお伝えしたように、住宅ローンを完済することができなければ自宅を売却することはできません。住宅ローンを完済するためには自宅をいくらで売却しなければならないのか把握するためにも、まずは住宅ローンの残債額を調べましょう。
自宅の売却相場を調べておくと、不動産会社の査定結果が適切かどうか見極める判断材料にすることができたり、相場より安すぎる価格での売却を避けることができます。自分で売却相場を調べる際には、不動産情報ライブラリ 、レインズ、といった不動産情報サイトを利用することがおすすめです。
また、事前準備の段階で自宅売却に必要な書類の収集を始めておくと、売却活動をスムーズに進めることができます。
自宅の査定を受ける
事前準備が終わったら、不動産会社に査定依頼をして、査定を受けましょう。
不動産会社が行っている査定には、机上査定と訪問査定があります。
| 机上査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 査定価格の算出方法 | 不動産のデータ | 不動産のデータ＋現地調査 |
| 結果が出るまでの期間 | 当日～3日 | 1週間程度 |
| 査定の正確さ | おおよその価格 | 売却相場に近い価格 |
机上査定は、現地調査を行わずに築年数や売却相場を参考に査定価格を算出する方法です。現地調査を行わないため、正確な査定価格は分かりませんが、査定結果を短期間で受け取ることができます。
訪問査定は、不動産会社が自宅に訪問し、不動産のデータと物件の状態を見て査定結果を算出する方法です。自宅の個別事情を加味して査定を行うためより売却相場に近い査定結果を知ることができますが、査定結果を受け取るまでに1週間程度かかります。
自宅の売却を本格的に考えている方は、訪問査定を依頼するとよいでしょう。不動産会社に直接会うことができるので、担当者との相性を確かめることができたり、売却の相談をすることができるので、スムーズに売却活動を始めることができます。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
自分で調べた相場も参考にしながら、査定を依頼した不動産会社の担当者から査定結果の説明を受け、売却を依頼する不動産会社を選び媒介契約を結びます。
不動産会社を選ぶ際は、自分が話しやすい担当者であるかを必ず確認しましょう。
「なんとなく話しにくい」「相性が合わなそう」と思った担当者は避けたほうが無難です。
多くの方にとって、自宅を売ることは初めての経験です。不安が多いだけに、信頼ができて、本音で話せる担当者をパートナーにしたいものです。話しにくい担当者だと、自分の考えや希望などをすべて伝えることができないこともあります。そうなった場合、たとえ良い価格で売却できたとしても、「本当はもっと高く売れたんじゃないか」などと後悔の念を抱くことにもなりかねません。自分から気軽に、本音で話ができる担当者を選びましょう。
不動産会社は査定額だけで選んではいけません。媒介契約を取りたいばかりに、あえて高すぎる査定額を出す会社もあります。根拠もなく、「高く売れます」と勢いだけで押してくる会社に売却を任せると、なかなか売れずに値下げを繰り返し、結局相場よりもかなり安い金額で売ることになりかねません。自宅の売り出しを開始する
いよいよ自宅を売り出したら、不動産会社が買い手を探し、買い手の候補から内覧の申し込みがあり、気に入ってもらえれば売買の条件を交渉して、売買契約を結ぶことになります。
内覧の前には最低限の掃除をしておきましょう。内覧の際に、第一印象はとても大切です。
片付いていない汚い部屋を見ると建物自体の印象が悪くなります。また手入れが全くされていない庭を見ると「何か埋まってるんじゃないか」と不安になるかもしれません。不要なものは片付け・処分をして、建物や庭が少しでもきれいに見えるようにしておきましょう。
売買契約を結ぶ
内覧後に購入希望者が一戸建てを気に入れば条件交渉を行います。条件交渉では売却価格や引き渡し日を話し合います。
この条件交渉で売主・買主の双方の納得できる条件にまとまれば売買契約を締結します。
売買契約日には手付金として買主から売買金額の5~10%を受け取り、不動産会社には仲介手数料の一部を支払います。
決済・引き渡し
買い手と売買契約を締結したあとは、自宅を引き渡し、所有権移転登記を終えると、売却は完了します。
決済や自宅の引き渡しは以下のような流れで行われます。
- 司法書士に登記関係の書類を引き渡し
- 残金の受け取り
- ローン返済手続き
- 登記手続き（司法書士にて）
- 鍵や重要事項説明書などの引き渡し
- 仲介手数料残額の支払い
なお、自宅を売却して譲渡所得が発生した場合は、自宅を売却した翌年に確定申告をします。
自宅を売却するのにかかる期間
自宅を売却する場合、売却後のスケジュールを立てるために、売却や引き渡しまでの期間を把握しておく必要があります。自宅を売却しようと検討している方は、「いつまでに自宅が売却できるか」が気になるところだと思います。
売却にかかる期間の目安や、期間を短くできる要因・期間が長くなってしまう要因などを解説します。
最も多い売却期間は１カ月以上4カ月未満
自宅を売りに出してから売却するまでにかかる期間は物件によって幅がありますが、目安として、約3カ月月から6カ月程度かかると見通しておきましょう。ここでいう売却期間とは、自宅を売り出してから買い手と契約を結ぶまでの期間を指します。
「イエウール」の調査によると、売出しから売却までの期間は1カ月未満から2年以上とかなりの幅がありますが、一戸建て、マンションとも最も多かった売却期間は1ヶ月以上4カ月未満という結果でした。
実際には、個別の要因によって期間もさまざまですが、これから自宅を売却して住み替えをしたいという方は期間についても把握したうえで、自宅の売却計画を立てる必要があります。
売却期間が変わる要因
自宅を短期間で売却できたり売却までの期間が長くなってしまったりする要因には、どのようなものがあるのでしょうか。それぞれの要因を見ていきましょう。
まず、短期間で売却できる主な要因には、以下のようなものが考えられます。
- 適正な価格、または相場よりも安い価格で売り出している
- 物件がきれいで買い手の印象が良い
- 複数の不動産会社を比較し、納得のいく価格で売り出している
- 担当者の知識や経験が豊富、かつ相性が良い
反対に、なかなか売れない主な要因は、以下のようなものが考えられます。
- 市場の相場に対して売り出し価格が明らかに高い
- 買い手の物件に対する印象が悪い
- エリアに弱い不動産会社に依頼している
- 担当者の対応が悪く、的確なアドバイスが得られない
- 仲介を依頼している不動産会社が「囲い込み」をしている
売却期間が変わる最も大きな要因は市場と価格のミスマッチですが、不動産会社や担当者選びがその要因を作っていることが多いのです。
売却期間が変わる要因もきちんと理解したうえで、少しでも短期間に納得がいく価格で売却ができる選択をするようにしましょう。
売却期間の長さは売却価格にも影響する
自宅を売却するにあたっては、一般的に、売却期間が長くなるほど売却価格が下がる傾向があります。
東京カンテイが発表した首都圏中古マンションの売却期間別「価格乖離率」のデータにもこの傾向が表れています。価格乖離率とは、売り出したときの価格と実際に取引が成立したときの価格（成約価格）の差のことを指します。
データによると、売却期間別の価格乖離率は、売り出しから1カ月で売却できた場合はマイナス3％と売り出し価格とほとんど差がありませんが、3ヶ月かかった場合マイナス6.8%、5ヶ月ではマイナス10.3%、10ヶ月ではマイナス15.6%と大きくなっています。
このように、売却期間が長くなるほどマンションの売却価格は下がっていくと考えられます。
また、この傾向は、マンションだけでなく一戸建てにも、また首都圏以外の地域にも当てはまると考えられます。
売却までの期間が長い物件のなかには、もともと売り出し価格が割高で適正な価格に下がるまで売れなかったというものもあります。
つまり、早めに売却できそうな価格で売り出したほうが、結果的に成約価格と売り出し価格の差も少なく、その後の資金計画が立てやすくなると言えます。
自宅の売却にかかる税金・費用
自宅の売却にも税金や手数料がかかります。どんな費用がどのくらいかかるのか事前に把握しておきましょう。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 |
| 印紙税 | 200円〜60万円 ※売却金額により異なる |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000円~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰上返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
譲渡所得税（所得税及び復興特別所得税・住民税） | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
測量費用 | 60万円前後 |
解体費用 | 木造：坪あたり5万円 |
ホームインスペクション費用 | 5~10万円 |
| その他費用 | ※費用項目より異なる |
自宅の売却にかかる費用の中で、負担の大きいものは仲介手数料と譲渡所得税です。それぞれどのような費用なのか解説します。
2024年4月より印紙税の軽減制度がなくなりました。そのため、軽減後と一般的な税率が異なりますので、ご注意ください。
仲介手数料
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬のことです。成功報酬のため、買主との売買契約が締結されるまでは支払う必要はありません。
仲介手数料は請求できる上限額が法律で決まっており、（売買価格×3%+6万円）+消費税10%で計算することができます。
仲介手数料の金額は、売却額によって異なります。おおよその相場を以下の表をもとに確認してみましょう。
| 売却価格 | 仲介手数料の金額（税込み） |
|---|---|
譲渡所得税
自宅を売却したときに利益が出ると譲渡所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税がかかり、これらを合わせて譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、自宅の所有期間によって税率が変化します。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 合計 | 30.63% | 20.315% |
売却した年の1月1日時点で、自宅の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得の適用となります。
所有期間の判断基準は売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点となることに注意しましょう。
ただし、自宅（居住用財産）の譲渡にはさまざまな特例があり、実際には多くの場合、税金はゼロだったり、大幅に軽減されたりします。
居住用財産の譲渡における特例には、以下のものがあります。
- 居住用財産の譲渡の3,000万円控除
- 居住用財産の長期譲渡所得の特例（軽減税率の特例）
- 特定の居住用財産の買換えの特例
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除
それぞれの特例には適用条件があります。詳細は税理士や税務署に確認してください。
自宅を高く・楽に売却するための5つのコツ
自宅を高く売るためには、自宅売却の基本を押さえたうえで、これからご紹介する5つのコツを実践しましょう。
自宅売却のコツ(1) いずれ売るなら早めに売る
自宅の価値は築年数が経つにつれ落ちていきます。
中古住宅の価格は建物だけではなく土地の価格も含むため、土地価格が上がっている場合は建物価格が下がっていても、物件価格自体は上がることもありますが、土地価格が下がっている場合は物件価格が大きく下がることになります。
特に土地価格が横ばいまたは下落傾向にあるエリアでは、築年数が経過するほど物件価格も下がっていくため、いずれ売却する予定がある場合は、早期に売却したほうが高く売れる可能性が高くなります。
- 資産価値が落ちるのをみすみす見過ごさないようにしないと…
- 愛着は当然あるものじゃが、ここは一歩踏み出すことが成功の秘訣じゃ！
自宅売却のコツ(2) 正しく高く査定してもらい、少し高く売り出す
自宅を売るときは、一般的に不動産会社に売却を依頼します。
その際、不動産会社に「いくらで売れそうか」を査定してもらい、査定額をもとに売り出し価格を決めます。
しかし、よく査定額が安すぎたという失敗をききます。
本当は、もっと高く売れる可能性があったのに、不動産会社から出された低い査定額をそのまま信じてしまい、結果的に安く売ってしまったというような場合です。
反対に、査定額が高すぎてなかなか売れないという失敗もあります。
相場からみると明らかに高すぎる価格設定なのに、それに気付けず、出された査定額を信じてしまうケースです。
このような失敗を避けるためには、複数の不動産会社から査定を出してもらい、それぞれの会社に査定額の根拠を丁寧に説明してもらうことが大切です。そうすれば明らかに安すぎる価格や高すぎる価格で売り出すことは避けられます。
つまり、正しい査定額のなかで最も高く売却することが、自宅売却の成功にはきわめて大切なのです。
- いちばん高く売るなら、複数の不動産会社に査定を依頼しておかないといけないなぁ
自宅売却のコツ(3)売り出し価格は価格交渉も見込んで決める
基本的に売り出し価格は売却希望価格よりもやや高めの価格に設定しておくとよいでしょう。
あまり高すぎると買い手からの問い合わせが減ることもあり得ますが、少し高いくらいなら関心を持っ人も減りにくいですし、場合によって内覧した人に対して値下げを打診すれば、購入希望者も「安くしてくれたのだからぜひ買いたい」という気持ちになり、当初の希望価格で成約しやすくなると考えられます。
住宅ローンの返済や住み替え資金の用意のために、売却希望価格で売れるように工夫しましょう。
自宅売却のコツ(4) 販売力の高い不動産会社を選ぶ
自宅売却を成功させるためにもう一つ重要なのが、不動産会社選びです。
「不動産会社なんてどこも同じでしょ？」と思われるかもしれませんが、実は、不動産会社によって不動産の販売力は大きく違うことがあります。
たとえば、不動産会社によって集客力、ブランド、エリアでの強さ、抱えている購入希望者も違いますし、担当者の能力なども違います。
不動産会社は、自宅を売却するプロセスにおいてずっと付き合っていく相手となります。能力が高く相性のよい不動産会社を見つけることも、売却の成功につながります。- 不動産会社選びって大切だなあ。でもどうやって探せばいいんだろう？
- いい方法があるぞ！
自宅売却のコツ(5) 不動産一括査定サイトを利用する
自宅の売却には「正しく査定してもらうこと」「販売力が高い不動産会社を見つけること」の両方が必要ということが分かりました。
ですが、自分で不動産会社を探して、査定を依頼しつつ、販売力の高い会社を見つけるのはかなり大変です。
不動産会社をどのように探したら良いのかもよく分からないし、各不動産会社の売却実績や、営業スタッフの数、知識などをひとつひとつ調べるのは並大抵のことではありません。
ですが、これらを一発ですぐに解決できる方法があります。それが、不動産一括査定サービスを利用して無料で複数の不動産会社に査定してもらうことです。
不動産一括査定サービスを使うと、複数の会社に査定してもらえるので相場も把握でき、査定内容の説明を聞けば、不動産会社の信頼性や実力も分かるというメリットがあります。
不動産一括査定サービスとは
不動産一括査定サービスとは、あなたの不動産を売りたい不動産会社を、あなたに代わって探してくれるサービスです。
不動産一括査定サービスとは大変便利なので毎年利用者が増え続けています。
- 不動産の情報をたった1回入力するだけで、さまざまな会社が自宅を査定してくれるため、とっても簡単
- スマホで依頼できるし、24時間いつでも受け付け。ご自分の都合のよい場所・タイミングで査定を依頼することができます
- 査定依頼には一切費用はかからず、無料で依頼できます
おすすめはイエウール
一括査定サイトにもさまざまなサイトがありますが、特におすすめなのが『イエウール』です。
イエウールでは、全国の不動産会社の中でも、特に選りすぐりの不動産会社だけが加盟する不動産一括査定サイトで、利用も無料です。
- そうかぁ。無料だし、いいきっかけだから、査定だけしてもらおうっと！
- そうじゃ。売却で得をしたいなら、いますぐ動くことじゃ！
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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まずは一括査定で相場を調べて、お得に不動産を売却しよう
自宅を納得のいく価格で売却するためには、最初に一括査定を依頼し、多くの不動産会社の査定をもとにその根拠を尋ねましょう。
そのなかで不動産売却の流れを知り、信用できる不動産会社を決めましょう。
また、自宅を適切な価格で売却するには、自らも相場観を持つことが大切です。自分でも不動産相場などを把握し、「どれくらいの価格であればすぐに売れるのか」、そして「売るためにはどのような対策を取ればいいのか」などを知ることが重要です。
このような段取りで進めていけば、きっとあなたの自宅の売却は成功するでしょう。
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