自宅を売却!少しでもお得に売るためのノウハウとは

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こんにちは。イエウール編集部です。
自宅を売却するなら「売るならできるだけ得したい!」「損はしたくない!」と思っている方も多いでしょう。
この記事は、そんな悩みを解決する自宅売却の完全マニュアルです。

お悩みの方も多い、ローン返済中でも売れるのか?や、売るのと買うのをどちらを先にするか?についてもご説明します!

先読み!この記事の要点
  • できるだけ多くの不動産会社のなかから信頼できる営業マンを選ぼう
  • 不動産を高く売ってくれる不動産会社を、不動産一括査定で見つけよう

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 自宅売却に必要な知識とは?

まずは、自宅を売却される方が最低限知っておいたほうが良いことをご説明します。

1.1. 知識①:ローン返済中でも自宅は売却できる

この記事をお読みの方の中には、住宅ローンを返済中の方もいらっしゃると思います。

住宅ローンで残債がある方は、「完全に自分の家ではないので売ることはできないのではないか」とつい、考えてしまいがちです。

しかし、結論から言えば、ローンの返済中でも自宅の売却は可能です。

自宅を売却したお金でローンを完全に返済できれば何の問題もないですし、ローンが完済できないケースでも『住み替えローン』または『買い換えローン』という手段があります。
まずは不動産会社に相談することが大切です。


1.2. 知識②:自宅を売る方法は、「仲介」と「買取」がある

「仲介」というのは不動産会社に買い手を探してもらうこと、
「買取」というのは不動産会社に自宅を買い取ってもらうことです。

仲介の場合、基本的には相場の価格で売れますし、相場より高く売れることもあります。

買取の場合、仲介よりも早く売れますが、価格は7割ほど下がると言われています。
不動産会社にはリフォーム費用がかかるので、買取価格は抑えざるを得ないんですね。

買取では、不動産会社がご自宅を現地調査して、早ければ1週間くらいで買い取りになります。

仲介と買取の違いをまとめると、こうなります。

売却方法売却金額売れるまでの期間
仲介相場で売れる2~6か月
買取相場の7割程度1週間~

1.3. 知識③:売却では、おもに4つの費用がかかる

不動産の売却にも税金や手数料がかかります。
どんな費用がかかるのかを知っておきましょう。

不動産売却となると金額が大きいので、ローンを完済できそうな方でもぜひ目を通して下さい。

1.4. #1)不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼する場合、報酬として仲介手数料を支払います。

仲介手数料の上限は法律で決まっていて、2,000万円で売れた場合、最高で71万円になります。

なお、売却額が400万円未満の場合は、手数料率は上がります。

仲介手数料 = 売却価格の3%+6万円+消費税

1.5. #2)収入印紙代

売買契約書に貼り付ける、収入印紙の代金です。
売買時の不動産の価格によって金額が異なります。
例えば1,000万~5,000万円で売れた場合、1万円の収入印紙を貼らなければいけません。

1.6. #3)抵当権抹消登記及び司法書士報酬

住宅ローンを完済した場合は、不動産に設定された抵当権を外す必要があります。

抵当権自体の抹消は土地と建物でそれぞれ1,000円で合計2,000円。
調査費用や確認費用で2,000円ほど必要です。

司法書士に登記を依頼する場合、1万円程度の費用も発生します。


以上が、売却の際にかかるおもな費用です。
売った金額がそのまま手に入るわけではありませんので、参考にしていただければ幸いです。

1.7. #4)譲渡所得税

不動産を買った価格よりも高く売れると、所得税・住民税がかかります。
よくある場合をかんたんに計算しておきますね。

マイホームの場合は3,000万円の控除があるので税金がかかる方は少ないかもしれません。
お持ちの物件が空き家の場合などに、「このくらいの税金か」というイメージを持っていただけるかと思います。


売った物件売却益控除課税対象額税率税額
マイホーム、5年未満保有2,000万円3,000万円0円約40%0円
4,000万円3,000万円1,000万円約40%約400万円
マイホーム、5~10年保有4,000万円3,000万円1,000万円約20%約200万円
空家・投資用、5年未満保有2,000万円0円2,000万円約40%約800万円

もっと詳しく知りたいかたは 不動産売却時の税金について確定申告・控除などを解説した記事 をお読み下さい!

1.8. まとめ:自宅売却の必須知識

  • ローンが残っていても売れる
  • 売り方は「仲介」と「買取」がある
  • 仲介手数料 = 売却価格の3%+6万円+消費税
  • マイホームで売却益3,000万円未満なら、譲渡所得税は0円
  • 収入印紙・登記で数万円かかる

2. 自宅売却のノウハウ①まずは「仲介」を選ぶ

ここからは、自宅売却の成功につながる、5つのノウハウをお伝えしていきます。

まずは、「仲介と買取のどちらがよいのか」についてです。


私たちは、基本的には仲介をおすすめしています。

仲介であれば相場やそれ以上の価格で売れることが期待できますし、価格を下げればすぐに売れることもあります。

よほど急ぐ場合でなければ、まずは仲介を選び、なかなか売れなければ買取を検討すればよいと思います。

3. 自宅売却のノウハウ②新居を買うのは家を売ってから

次に、「売るのが先か、買うのが先か」についてです。

実は、基本としては買うより売るのを先にすることをおすすめしています。

ご自宅の売却価格が思ったより安く、新居の頭金が用意できない場合、金銭的にも気持ち的にも大変です。

ご自宅を売るのも買うのも、常に冷静に判断できたほうがよいですよね。

余裕をもって売却できるよう、売却を先にするのがセオリーです。

なお、不動産価格がこの1~2年がピークと言われています。
高く売れるうちに早く売り始めることをおすすめします。

4. 自宅売却のノウハウ③なるべく多くの不動産会社と会い、しっかり説明してくれる担当者を選ぶ

4.1. 不動産会社には得意分野がある

不動産会社に仲介を依頼するとき、「どの会社に任せても同じ」と決めつけるのは大間違いです。

不動産会社によって得意とする物件の種類が違うこともありますし、抱えている顧客層も違ってきます。

例えば一戸建ての売却が得意な不動産会社、マンション専門という不動産会社などがあります。

また、大手不動産デベロッパーが開発したマンションを買った場合、その系列の不動産会社に売却を任せれば、自社のブランドを維持するために高く売ってくれるでしょう。

このように不動産会社ごとに得意分野が違います。

4.2. 査定を通して担当者の説明力を見極めよう

不動産会社の特徴を知るには、まずは多くの会社の担当者と会って、話を聞くことがおすすめです。

地域や不動産のことに詳しいかどうかが確かめられますし、担当者と話すことで自然と知識も深まり、自宅売却にもとても役に立ちます。

ただ、不動産会社を探して、状況を説明して、時間を調整して・・・となると、なかなか大変です。

おすすめは、不動産一括査定で、複数の不動産会社にかんたん・すぐに査定依頼することができます。

査定をきっかけに不動産会社と会うことは、担当者の力の見極めにも向いています。

査定の根拠をしっかりと聞くなかで、例えば「自分たちはこれと似た物件の顧客をたくさん抱えている」「こういった種類の物件を我が社は売った経験が多い」「我が社の営業エリアは値上がり傾向にある」など、しっかりとした根拠を持っているのであれば、売却を任せてもよい結果が期待できます。


なお、不動産会社は査定額だけで選んではいけません。

客引きのために、あえて高すぎる査定額を出す会社もおり、根拠もなく、「高く売れますから」と勢いだけで押してくる会社に売却を任せると、結局売れずに値下げを繰り返し、相場よりも大きく安い金額で売ることもあります。

ここまでをまとめると、

  • 根拠が明確
  • 質問に納得するまで答えてくれる
  • 豊富な不動産売却に関する知識を持っている



    こういった条件を兼ね備えた営業マンを選ぶようにしましょう。

5. 自宅売却のノウハウ④話しやすい営業マンを選ぶ

自分が話しやすい営業マンを選ぶことも、実は重要です。


「なんとなく話しにくい」「相性が合わなそう」と思った営業マンは避けたほうが無難です。

多くの方にとって、自宅を売るという作業は初めての経験のはずです。

不安が多いだけに、信頼ができて、本音で話せる営業マンをパートナーにしたいものです。

そこから初めて「どのように販売計画を立てていくのか」「どのような条件で売りたいのか」など、具体的な売却の話に進んでいくことになります。

話しにくい営業マンだと、自分の考えや希望などをすべて伝えることができないことが起こりえます。

そうなった場合、例えいい価格で売却できたとしても、「本当はもっと高く売れたんじゃないか」などと後悔の念を抱くことにもなりかねません。

それよりも自分から気軽に、本音で話ができる営業マンを選びましょう。

6. 自宅売却のノウハウ⑤相場を知って損を減らそう

売却計画を立てると同時に行うべきは売却価格の設定です。

不動産会社が提示した査定額を参考に決めていくことになりますが、最終決定を下すのは当然、家の所有者である自分です。

あまりにも相場よりも安い金額で売ってしまった場合、大きく損してしまうことになるので、相場を知ることはやはり重要です。

ではどのように相場を調べればよいのでしょうか?

6.1. 相場を知る方法

不動産の売却価格を決めるときにはまず、自宅と似たような物件の売却相場を知っておきましょう。

相場よりも高い価格を付けるとなかなか売れませんし、相場よりも安すぎる値を付けてしまうと数百万円、ときには1,000万円以上も損することがあります。
相場をきちんと把握しておけば、本来の価値にふさわしい値段で売れます。

一戸建ての相場を知る最も簡単な方法は、中古不動産情報サイトをチェックすることです。

不動産情報サイトを使えば、駅までの距離、同じ敷地面積や建ぺい率、築年数などの諸条件を設定した上で物件の検索が可能です。

まったく同じ条件を持った物件は見つからないにせよ、似たような条件の物件を検索すれば、おおよその相場を知ることができるでしょう。

マンションに関しても同様に不動産情報サイトをみれば、最も簡単に相場を知ることができます。
築年数や駅、その他の設備や部屋の階数などの条件を入れて検索してみましょう。

その他にも国土交通省のサイトでは土地の価格を調べられます。

土地の価格そして売却実績も検索できるので、戸建てを持っている人にはとても参考になるでしょう。

不動産会社の営業も、売買実績や相場に関する情報を持っていますから、適当な価格を聞いてみましょう。

なお、売り出し価格についてもお伝えすると、基本的には、時間に余裕があるなら相場よりもやや高めの値段で売り出します。

そして内覧希望者が現れてから「少しだけなら値下げも可能です」と条件を提示します。

そうすれば購入希望者も納得して「安くしてくれたんだから是非とも買いたい」という気持ちになるのです。

7. 自宅売却のノウハウ⑥一括査定に出してみよう

不動産に詳しくない方が相場を知るには、どうしても限界があります。

一方で、不動産会社一社で営業担当の意見を聞いたとしても、その方が正確な知識を持っているとは限りません。

そこでおすすめなのが、多くの会社の意見をかんたんに聞ける、『不動産一括査定サービス』です。

自宅の基本的な情報を入力するだけで、さまざまな会社が自宅を査定してくれるためとっても便利で、利用者が年々増えています。

通常では自宅を査定する場合、色々な不動産会社を探し、平日に自分から電話をかけ、直接訪問するなどして一社一社に依頼しなければいけません。

しかし一括査定サイトを使えば、Webサイト経由で複数の不動産会社に対して同時に査定を申し込むことができます。

一括査定サイトにもさまざまなサイトがありますが、特に利用者が多いのが『イエウール』です。

イエウールは2014年に登場したサービスですが、すでに利用者は1,000万人を超えるなど非常に多くの利用者から支持を集めています。
利用料は完全無料で、サポート体制もしっかりしています。

イエウールは以下のような特徴を持っております。

7.1. 提携している不動産会社は1500社以上と競合サイトを上回る数字

イエウールで査定を行う会社は1600社以上です。
東急などの鉄道系、住友などの財閥系など、大手の不動産会社から地域に根付いた小規模な不動産会社まで、さまざまな不動産会社と提携しています。

そのため日本全国どのエリアの物件でも、複数の会社から査定が受けられます。

「地方に住んでいるので自宅の査定は難しい」と考えている人でも、イエウールなら査定する不動産会社が見つかるでしょう。


7.2. 最短60秒の入力で6社の査定が受けられる

査定を申し込む際に入力する項目は非常にシンプル。
住所などいくつかの項目を入力するだけで、一気に6社から査定が送られてきます。
またユーザーから評判の悪い会社を排除するシステムを取っていますので、悪徳不動産会社に引っかかる恐れもありません。
イエウールは、利用者の安全性を第一に考えていることがうかがえますね。

7.3. 今すぐに査定を行う会社しか紹介されない

不動産会社の規模にもよりますが、小規模な不動産会社では一つでも大掛かりな事業活動に取り組んでいると、個人の査定に対応できないことがあります。

イエウールでは不動産会社の都合も考慮し、査定を行う不動産会社を紹介します。

そのため、「査定先として紹介されたが、実際にはその会社から連絡が来なかった」ということがありません。

利用者に対し、迅速な査定を行う会社のみを紹介しています。

7.4. 訪問査定と机上査定を最初から選べる

一般的に不動産の査定方法には、与えられたデータの中から機械的に数字を算出する『机上査定』と、実際に物件を訪れて細かな点をチェックしてから正確な価格を出す『訪問査定』の二つがあります。

なんとなく相場を知りたいというときは机上査定を選ぶのがいいでしょうし、最初から具体的な価格が知りたいという方は訪問査定を選びましょう。

イエウールではこのどちらの方法も最初から選択項目に入っています。

「いきなりの訪問査定は避けたい」、もしくは「最初から訪問査定でしっかりとした査定をして欲しい」という人の両方に対応しています。

8. まとめ

自宅を納得する価格で売るためには多くの不動産会社の意見を聞き、信用できる営業マンを探す必要があります。

そして、営業マンと綿密な打ち合わせをしながら、自分で調べた相場を元に売却価格を決定しましょう。

自宅を適当な価格で売るには、まずは自分が相場観を持つことが重要です。
営業マンに任せきりではこちらの考えが伝わらないことがありますし、営業マンからも「この人は本当に売る気があるのか」などと思われてしまうかもしれません。

自分で不動産相場などを把握し、「どれくらいの価格であればすぐに売れるのか」、そして「売るためにはどのような対策を取ればいいのか」などを知ることが重要です。
売却を行うときには最初に一括査定を依頼し、多くの不動産会社との話し合いの中から相場を尋ねましょう。

その中で相場観を養いつつも不動産売却の流れを知り、信用できる営業マンを探していきましょう。

このような段取りで進めていけば、きっとあなたの不動産売却は成功するはずです。




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