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【自宅売却の鉄則】売却で得するための「4つのコツ」と売却の必須知識

こんにちは。イエウール編集部です。
自宅を売却するなら「せっかくなら高く売りたい!」「損はしたくない!」と思っている方も多いでしょう。 でも、多くの人にとって家を売る経験はほとんど初めてで、よく分からず不安な方も多いと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • せっかく家を売るなら、高く売りたい・損したくない人
  • 家売却で成功するために絶対はずせない鉄則を知りたい人
  • 家売却の流れなど、家売却の基本的な知識を知りたい人

この記事は、そんな悩みを解決する自宅売却の完全マニュアルです。

お悩みの方も多い、ローン返済中でも売れるのか?や、売るのと買うのをどちらを先にするか?についてもご説明します!



先読み!この記事の要点
  • ローンが残ってても住みながらでも、家は売れる
  • 家を売るときは、正しく高く査定してもらうと、高く売却できる
  • 家売却の成功には、販売力が高い不動産会社を見つけることも大切
  • 「高額査定」販売力の高い不動産会社を見つける」なら、かんたん無料の一括査定サービスを使おう



1. 【まずはここから】こんな場合は自宅は売れる?売れない?

ご自宅を売ることを検討するとき、気になるのが「ローンが残っていても売れるの?」「自宅に住みながら売れるの?」ということです。

結論を先に言うと、
ローンが残っていても自宅は売れますし、
自宅に住みながら売却することも可能です。

1.1. ローンが残っている家でも売れる

住宅ローンが残っている方は「自宅は売れない」と考えがちですが、ローンの返済中でも自宅の売却は可能です。

なぜ住宅ローンが残っていても売れるかというと、自宅を引き渡す瞬間までにローンが完済できていれば問題ないからです。


  • 自宅が高く売れて、ローンの残高を上回るなら問題なく売れる
  • 売却金額がローン残高に足りなくても、貯金などを足してローンを完済できれば売れる

  1. 売った金額でローンが返せるなら、何の問題もなく売れるんですね!
  2. 無担保ローンに借り換えるということもできるぞ!


1.2. 自宅に住みながらでも、家は売れる

自宅を売ろうとするなら、家を明け渡すまで売れないと考える方もいますが、
家に住みながらでも家は売れるし、むしろ有利に売れることさえあります。

自宅に住みながら売却できれば、家賃とローンを両方負担する必要はありません。
それに、買い手にとっても、住んでみた状態をイメージしやすくなるというメリットがあります。

加えて、自宅に住みながら売る場合はリフォーム前のことが多いかもしれませんが、それも買い手にとってメリットになります。
中古の家を安く買って、好みにリフォームできるのは、新築物件にはない強みなのです。



2. 【1分で分かる】自宅を高く・楽に売るための4つのコツ

では、ここから自宅を売却するための3つのコツをご紹介していきます。
先に結論を言うと、4つのコツとはこちらです。


  • いずれ自宅を売る予定なら、資産価値が落ちる前に売る
  • 自宅を高く売るなら、自宅を高く査定してもらうことが大切
  • 販売力が高い不動産会社を見つけることも、高値売却には不可欠
  • 高額査定と、不動産会社探しを簡単に成功させるには、不動産一括査定サービスを使おう

では、それぞれのコツを見ていきましょう!

2.1. 自宅売却のコツ(1) いずれ売るなら早めに売る

家の価値は築年数が経つにつれ落ちていきます。国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、戸建ての場合は築20年程度経つと価値は安定しますが、マンションはそれ以降も価値が落ちていきます。

特に、空き家の場合は人が済まなくなると傷みが進みやすくなり、維持費もかかるので、持ち続けると損しかありません。 つまり、いずれ売ることが分かっているなら、早く売った方が資産価値が高いまま売れるので得ということになります。

  1. 資産価値が落ちるのをみすみす見過ごさないようにしないと…
  2. 愛着は当然あるものじゃが、ここは一歩踏み出すことが成功の秘訣じゃ!



2.2. 自宅売却のコツ(2) 正しく高く査定してもらい、高く売り出す

自宅を売るときは、不動産会社にお願いして売ってもらいます。
その際、不動産会社に「いくらで売れそうか」を査定してもらい、査定額をもとに売り出し価格を決めます。

よくある失敗が、査定額が安すぎるという失敗です。
本来は、思っていたよりも高く売れる市況だったのに、出された査定額を信じてしまい、安く売ってしまうというような場合です。

逆に、査定額が高すぎるという失敗もあります。
市況からみたら明らかにおかしい価格設定なのに、それに気付けず、出された査定額を信じてしまうケースです。

つまり、査定額を正しく上げることが、自宅売却の成功にはきわめて大切なのです。

  1. いちばん高く売るなら、相場をしっかり理解しておかないといけないなぁ


2.3. 自宅売却のコツ(3) 販売力が高い不動産会社を見つける

自宅売却を成功させるためにもう一つ重要なのが、不動産会社選びです。
「不動産会社なんてどこも同じでしょ?」と思われるかもしれませんが、実は、不動産会社によって不動産の販売力は大きく違うのです。

たとえば、不動産会社によって担当者の能力は違いますし、不動産会社によって抱えている買い手候補も違います。

不動産会社は、自宅売却の3ステップでずっと付き合っていく相手となります。能力が高く、あなたと相性のよい不動産会社を見つけることも、売却成功には不可欠です。

  1. 不動産会社選びって大切だなあ。でもどうやって探せばいいんだろう?
  2. いい方法があるぞ!



2.4. 自宅売却のコツ(4) 不動産一括査定サービスで、相場と不動産会社を調べよう

自宅売却には「高く査定してもらうこと」「販売力が高い不動産会社を見つけること」の両方が必要ということが分かりました。
ですが、自分で不動産会社を探して、査定を依頼しつつ、販売力の高い会社を見つけるのはかなり大変です。

不動産会社を探して、査定に必要な情報を提供することは大変ですし、不動産売却の実績や、営業スタッフの数、知識力などをいちいち調べにいくのは並大抵のことではありません。

ですが、これらを一発ですぐに解決できる方法があります。それが、不動産一括査定サービスで、無料で複数の不動産会社に査定してもらうことです。
不動産一括査定サービスを使うと、複数の会社に一回で査定してもらえるので相場が分かりますし、査定内容の説得力をみれば、不動産会社の実力も分かるというメリットがあります。

不動産一括査定サービスとは

不動産一括査定サービスとは、あなたの不動産を売りたい不動産会社を、あなたに代わって探してくれるサービスです。
不動産一括査定サービスとはこんなサービスで、大変便利なので毎年利用者が増え続けています。

  • 不動産の情報をたった1回入力するだけで、さまざまな会社が自宅を査定してくれるため、とっても簡単
  • スマホで依頼できるし、24時間いつでも受け付け。ご自分の都合のよい場所・タイミングで査定を依頼することができます
  • 査定依頼には一切費用はかからず、無料で依頼できます

おすすめなのはイエウールイエウール

一括査定サイトにもさまざまなサイトがありますが、特におすすめなのが『イエウールイエウールです。

イエウールは、2014年に登場してから利用者数は1,000万人を超えており、取引先は全国1700社と日本最大級の一括査定サービスです。

規模で言えば大手から地域密着の不動産会社まで、地域でいえば日本全国どのエリアの物件でも不動産会社を探すことができるでしょう。

「地方に住んでいるので自宅の査定は難しい」と考えている人でも、イエウールで査定を依頼してみると良いでしょう。

  1. そうかぁ。無料だし、いいきっかけだから、査定だけしてもらおうっと!
  2. そうじゃ。売却で得をしたいなら、いますぐ動くことじゃ!

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3. 【売却の費用と知識】売却の費用やセオリー

では、次に自宅売却で気になる方の多い「売却の費用」などについて見ていきます。

3.1. 自宅売却の費用はおもに4種類

不動産の売却にも税金や手数料がかかります。どんな費用がかかるのかを知っておきましょう。
金額が大きいので、ローンを完済できそうな方でもぜひ目を通して下さい。

費目 内容 費用
仲介手数料 不動産の売却契約が結べたときの報酬 売却価格の3%+6万円+消費税
収入印紙代 売買契約書に貼り付ける
収入印紙の代金
1,000万~5,000万円で
売れた場合、1万円
登記変更費用 抵当権抹消などの登記変更費用、調査費用 数万円
譲渡所得税 不動産の売却益に対してかかる税金 0~数百万円以上(軽減措置あり)

以上が、売却の際にかかるおもな費用です。 売った金額がそのまま手に入るわけではありませんので、参考にしていただければ幸いです。なお、譲渡所得税の目安額は以下の通りです。

売った物件売却益控除課税対象額税率税額
マイホーム、5年未満保有2,000万円3,000万円0円約40%0円
4,000万円3,000万円1,000万円約40%約400万円
マイホーム、5~10年保有4,000万円3,000万円1,000万円約20%約200万円
空家・投資用、5年未満保有2,000万円0円2,000万円約40%約800万円

もっと詳しく知りたいかたは 不動産売却時の税金について確定申告・控除などを解説した記事 をお読み下さい!

3.2. 不動産売却のセオリー

自宅を売る方法は、「仲介」と「買取」がある

「仲介」というのは不動産会社に買い手を探してもらうこと、「買取」というのは不動産会社に自宅を買い取ってもらうことです。

仲介の場合、基本的には相場の価格で売れますし、相場より高く売れることもあります。
買取の場合、仲介よりも早く売れますが、価格は7割ほど下がると言われています。不動産会社にはリフォーム費用がかかるので、買取価格は抑えざるを得ないのです。 買取では、不動産会社がご自宅を現地調査して、早ければ1週間くらいで買い取りになります。
仲介と買取の違いをまとめると、こうなります。

売却方法売却金額売れるまでの期間
仲介相場で売れる2~6か月
買取相場の7割程度1週間~

なお、イエウールでは、基本的には仲介をおすすめしています。

仲介であれば相場やそれ以上の価格で売れることが期待できますし、価格を下げればすぐに売れることもあります。
よほど急ぐ場合でなければ、まずは仲介を選び、なかなか売れなければ買取を検討すればよいと思います。

新居を買うのは家を売ってから

「売るのが先か、買うのが先か」はよくある悩みですが、基本としては買うより売るのを先にすることをおすすめしています。

ご自宅の売却価格が思ったより安く、新居の頭金が用意できない場合、金銭的にも気持ち的にも大変です。ご自宅を売るのも買うのも、常に冷静に判断できたほうがよいですよね。

ですから、余裕をもって売却できるよう、売却を先にするのがよいでしょう。なお、不動産価格がこの1~2年がピークと言われています。高く売れるうちに早く売り始めることをおすすめします。

売り出し価格は、値下げを見込んで決める

基本的には、売り出し価格は相場よりもやや高めの値段で設定します。

少し高いだけなら関心を持ってくれる人も減りにくいですし、内覧した人に対して値下げを打診すれば、購入希望者も納得して「安くしてくれたんだから是非とも買いたい」という気持ちになり、希望の価格で成約しやすいと考えられています。



4. 【査定をしたら】自宅売却の3つのステップと、正しい進め方

ここからは、査定をした後の具体的な手順をご説明していきます。

ご自宅を売却するステップは、実はたった3つしかありません。案外かんたんなんです。

その中で、とりわけ重要なステップが、「家を売り出す前」のステップです。

なぜここが重要なのかというと、「家を売り出す前」のステップを上手にできるかどうかで、自宅売却がうまくいくかどうかが大きく変わってしまうからです。

それには、次のような二つの理由があります。

  • 査定で相場を正しく知っておくと、高く売れて得をする
  • 販売力のある不動産会社を見つけられると、売却全般が有利に進む
  1. 「はじめが肝心」なんですね!
  2. そして、「高いうちに早く売る」というのも大切じゃ!狙いすぎないことじゃな。

つまり、自宅売却の流れは「家を売り出す前」「売り出し中」「売り出し後」の3ステップがあり、特に家を売り出す前の準備を上手に進められると、自宅売却が大きく有利に進められるということになります。

それでは、これをふまえて自宅売却の正しい進め方をご紹介していきます。

タイミング 目標 重要度
Step 1 売り出す前 希望の価格・時期で家を売ってくれる、
販売力のある不動産会社を探し出す
★★★★
最重要!
Step 2 売出し中 買い手をできるだけ集める ★★
Step 3 売り出し後 家を引き渡し、売却代金を受け取る

4.1. 売り出すまでの準備でやること

売り出すまでは、「相場を正しく知り、いい不動産会社を選ぶ」ということを目標に、次のことを進めていきます。

自分でも相場を調べる

自分で相場を調べるときは、不動産情報サイトを使います。
駅までの距離、同じ構造、築年数、敷地面積や建ぺい率が同じような物件の売り出し価格を調べてみましょう。
マンションに関しても同様に不動産情報サイトをみれば、最も簡単に相場を知ることができます。 築年数や駅、その他の設備や部屋の階数などの条件を入れて検索してみましょう。

その他にも国土交通省のサイト(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)[](http://www.land.mlit.go.jp/webland/)では、土地の価格を調べられます。戸建てを持っている人にとっても参考になるでしょう。

不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ

相場が分かったら、査定結果の説明内容をもとに、売却を依頼する不動産会社を選びます。

売却を依頼する不動産会社は、大手と地域密着の会社を組み合わせ、合計3社程度と一般媒介契約を結ぶのがよいでしょう。

大手は販売ネットワークが強く、遠方からも買い手を見つけてきてくれる可能性がありますし、地域密着の会社であれば、その地域で不動産を欲しがっている人をしっかり見つけてきてくれます。

不動産会社は「担当者の説得力」で、知識をはかる

不動産会社の能力を知るには、担当者と会って、査定の根拠を聞くことがおすすめです。

査定の根拠をしっかりと聞くなかで、しっかりとした根拠を持っているのであれば、売却を任せてもよい結果が期待できます。このような情報が聞き出せれば、販売力のある担当者(不動産会社)と言えるでしょう。

  • 「自分たちはこれと似た物件の顧客を〇人抱えている」
  • 「こういった種類の物件を売った経験が半年で〇件ある」
  • 「我が社の営業エリアは値上がり傾向にある、例えば〇〇のマンションは〇円から〇円に上がった」
話しやすさもしっかりチェックする

自分が話しやすい営業マンを選ぶことも、実は重要です。

「なんとなく話しにくい」「相性が合わなそう」と思った営業マンは避けたほうが無難です。 多くの方にとって、自宅を売るという作業は初めての経験のはずです。不安が多いだけに、信頼ができて、本音で話せる営業マンをパートナーにしたいものです。

話しにくい営業マンだと、自分の考えや希望などをすべて伝えることができないことが起こりえます。そうなった場合、例えいい価格で売却できたとしても、「本当はもっと高く売れたんじゃないか」などと後悔の念を抱くことにもなりかねません。

したがって、自分から気軽に、本音で話ができる営業マンを選びましょう。

高い査定額につられないようにする

不動産会社は査定額だけで選んではいけません。
客引きのために、あえて高すぎる査定額を出す会社もおり、根拠もなく、「高く売れますから」と勢いだけで押してくる会社に売却を任せると、結局売れずに値下げを繰り返し、相場よりも大きく安い金額で売ることもあります。

ここまでをまとめると、以下のような条件を兼ね備えた担当者のいる不動産会社を選ぶと良いでしょう。

  • 査定結果の説明が分かりやすいの根拠が明確
  • 査定結果の根拠が明確
  • 質問に納得するまで答えてくれる
  • 不動産売却に関する知識があり、地元の不動産市場をよく理解している

4.2. 家を売り出すときのポイント

家を売り出したら、買い手候補から内覧の申し込みがあり、売買の条件を交渉して、売買契約を結ぶことになります。
売買契約日には手付金として買主があなたに売買金額の5~10%を支払います。
また、このタイミングであなたから不動産会社に売買手数料の半額を払うことが多いです。

売り出すときのポイントは以下の通りです。

内覧があったら、家にも売主にもいい印象をもってもらう

買い手は、家の細かい所がけっこう気になるものです。ほこりがたまっていたら「老朽化してるんじゃないか」という印象を持ちますし、庭が荒れていたら「何か埋まってるんじゃないか」と不安になります。
したがって、家や庭から不要なものは処分して、掃除をして、家の見た目を少しでも良くしておきましょう。

リフォームは最小限でいい

家をきれいにする一方で、覚えておきたいのが「リフォームは最小限でよい」ということです。
古い家を新築よりも安く買って、自分好みにリフォームしたいという方は案外多いものですし、リフォームできることが古い物件の強みでもあります。したがって、安易にリフォームをするのではなく、耐震補強など必須のものだけに絞りましょう。

売主の態度も見られているので、愛想よく接する

買い手は、売却価格の交渉をいずれ持ちかけることを意識しています。つまり、交渉してももめそうな相手であれば敬遠しがちとも言えます。以下のような点を気を付けると良いでしょう。

  • 急な時間変更があっても応じる
  • 家に関する質問に答えられるようにしておく
  • 笑顔で接する(当たり前かもしれませんが大切です)

遠方の家を売る場合、司法書士などに頼めば現地に行かなくてよい

両親から相続するなどで遠方の家を売る場合、司法書士にサポートしてもらえば、現地にいかなくても売却契約を結ぶことができます。

4.3. 家を引き渡して税金を払う

売却契約を買い手と結んだあと、物件を引き渡し、登記の変更・納税(確定申告)を終えると、いよいよ家の売却が完了です。

売却契約から引き渡しまでにやることは何か

売却契約を結んだあとは、引き渡しにむけて準備を進めていきます。カンタンにご説明すると、以下のようなことを進めます。

  • 抵当権抹消準備、所有権移転書類準備
  • 引越しの準備(不用品の処分・片づけが大変)
  • (売却不動産に住んでいた場合)引越し

引き渡し日(決済日)には何をするのか

家を引き渡す日にやることは案外多いものです。おおむね、以下のような流れで一日が進んでいきます。
その後、確定申告を経て納税することになります。

  1. 司法書士が登記関係の書類をチェック
  2. 決済金の受け取り
  3. 登記手続き
  4. ローン返済手続き、仲介手数料の支払い
  5. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し



5. 【まとめ】まずは一括査定で相場を調べて、お得に不動産を売却しよう

自宅を納得する価格で売るためには多くの不動産会社の意見を聞き、信用できる営業マンを探す必要があります。そして、営業マンと綿密な打ち合わせをしながら、自分で調べた相場を元に売却価格を決定しましょう。

自宅を適当な価格で売るには、まずは自分が相場観を持つことが重要です。営業マンに任せきりではこちらの考えが伝わらないことがありますし、営業マンからも「この人は本当に売る気があるのか」などと思われてしまうかもしれません。
自分で不動産相場などを把握し、「どれくらいの価格であればすぐに売れるのか」、そして「売るためにはどのような対策を取ればいいのか」などを知ることが重要です。

売却を行うときには最初に一括査定を依頼し、多くの不動産会社との話し合いの中から相場を尋ねましょう。その中で相場観を養いつつも不動産売却の流れを知り、信用できる営業マンを探していきましょう。

このような段取りで進めていけば、きっとあなたの不動産売却は成功するはずです。

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