不動産価格が上がる要因は?不動産を高く売却するために覚えておきたいこと

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

不動産を売却するなら、最も高く売れるタイミングで売却したいもの。とはいえそのタイミング、どうやって見極めればよいのでしょうか。
不動産価格は、決して偶然に上がり下がりしているわけではなく、価格が上がる要因がいくつかあります。それらの要因を把握することで、不動産価格の上がるタイミングを把握できるようになります。これからご一緒に、不動産価格が上がる要因をチェックしてみましょう。

先読み!この記事の結論
  • 不動産価格が上がる要因は、経済全体の動きや一帯の再開発などがある
  • 不動産の需要が上昇する時期を狙って売却しよう

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

 class=
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産は常に価格が変動する

不動産の価値は、株式や通貨と同じく日々変動しています。物件は全く同じでも、今日の査定額と1カ月後、1年後の査定額が大きく違っている場合も考えられます。そのため、無計画に売却をすれば損をしてしまう可能性も。
不動産で利益を出すためには、始めから価値の上がりそうな不動産を買う、景気の動向を読んだり、常に周辺の不動産の価格をチェックしたりして売却するタイミングを見極めることが大切です。では、不動産価格が上がる要因には、具体的にどのようなものがあるでしょうか。まずは、株や金利といった経済的要因を見てみましょう。
 class=

不動産価格が上がる経済的要因

不動産の価格は株価や金利、投資状況などの経済的要因に左右されます。特に関係の深い3つの要因を考えてみましょう。

株価の上昇

株価と不動産価格は連動して変化する傾向があります。一般的に、株価が上昇しているときは、景気が良い時。したがって不動産価格も上がります。逆に景気が悪くなり株価が下がれば、不動産価格も下降する傾向にあります。

長期金利の変動

株価の場合とは逆に、不動産価格と長期金利は相反する動きをするのが一般的です。金利が上がれば不動産価格は下がり、逆に金利が下がれば不動産の価格は上がります。これは低金利になるとそれを利用して不動産を購入する動きが多くなり、価格が跳ね上がるためとされています。

インバウンド投資によるもの

インバウンド投資とは、海外から国内への投資のことです。2020年の東京オリンピック(※)開催を見据えて、日本は政治と経済が安定しているといった理由で、台湾人や香港人などの華僑系の富裕層が東京23区のマンションを購入しています。これにより、該当地区の不動産価格は一般のサラリーマンでは購入が難しくなるほど上昇しています。
※新型ウイルスの影響で2021年に開催延期が決定
  • 株価の上昇
  • 金利の下降
  • インバウンド投資
 class=

イベントや再開発による要因

イベントや再開発によって、関係する地域の不動産の価値が上昇することがあります。

オリンピックや万博の開催

ここ数年予定されている大きなイベントといえば、東京オリンピックと大阪万博。それぞれのイベントは不動産価格にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

2021年東京オリンピック

2021年の東京オリンピック開催に向けて、東京では都心部の再開発やインフラ整備が行われています。このため、全体的に不動産価格も上昇傾向に。特に、居住目的ではなく、投資や観光客相手といった従来と違う目的での不動産購入が増加しており、コアスポットでは価格が既に高騰し始めています。
注目を集めている湾岸エリアの中でも、特に勝どき・晴海・豊洲などのエリアでは、オリンピック開催決定から現在までで不動産の価格が10%前後も上昇しています。ただしこのような上昇は、交通の便が良く観光客の需要が高いエリアに限定され、東京23区内でもほとんど関係ないエリアが多いでしょう。

年大阪万博

東京だけでなく、2025年に万博開催が予定されている大阪でも、不動産価格は上昇しています。大阪の不動産価格は上昇し続けており、原因として万博以外にも、いろいろな追い風が考えられます。
たとえば、海外からの観光客誘致の成功や、2031年開業予定の「なにわ筋線」でキタとミナミをつなぎ空港と駅の行き来を便利にする計画なども、不動産価格上昇の要因とされています。
とはいえ、それらのうち多くの要因が万博計画と絡み合っており、万博が不動産価格を押し上げる大きな要因になっていることは間違いないでしょう。

不動産のある地域が再開発予定地になる

再開発とは、都市再開発法により、街並みの古くなった地域をより有効に利用できる形に整備しなおす、公的な計画のことです。

再開発とは「都市再開発法に基づき、市街地内の老朽木造建築物が密集している地域等において、細分化された敷地の統合、不燃化された共同建築物の建築、公園、広場、街路等の公共施設の整備等を行うことにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る」ことを指します。(国土交通省市街地整備課ホームページ)

ある地域が再開発されると、次のような理由で該当地域の不動産価格は上昇します。

  • 商業施設が充実して利便性が高まり、将来性を含めた土地の価値が上がる
  • 利便性の高い場所には住みたい人が集まるため、需要が高まり価格が上がる
  • 住みたいが値段が高くて住めない憧れの地区という印象から、ブランド価値が付くため、高くても良いから住みたいという人も現れる

売却を考えている不動産が再開発予定地になっているかどうかは「都市レポ全国の再開発情報・再開発マップ」「街から」などの専門サイトで確認することが可能です。

  • 東京オリンピック
  • 大阪万博
  • 再開発
 class=

不動産価格が上昇するその他の要因

不動産価格の上昇には、経済的要因やイベント・再開発による要因のほかにも、次のような要因が関係していることがあります。

不動産業者による売り渋り

マンションを売る不動産会社が、今後の値上がりを見込んで「売り渋り」し始めると、価格が上昇する傾向にあります。マンション価格が上昇基調にある時期には、不動産会社側は急いで安く売るより、売れる価格で売ろうと考えて売り惜しんでいる可能性があります。
このようなわけで、販売予定が当初の発表よりずれ込んでノビノビになる、売れ残りなのに値上がりするといった現象が発生します。先延ばしすればするほど高値を狙えるという思惑が、不動産価格を上昇させる要因の一つとなっていると言えるでしょう。

新築分譲時の価格が極端に安かった場合

土地を安く仕入れることができたマンションや、定期借地権のマンションなどで、周辺の新築マンション相場よりかなり低い価格で販売されていることがまれにあります。通常であれば新築のマンションは、年数がたてばたつほど価値が下がるものですが、このようなケースでは中古で売却する際に、購入時よりも価格が上昇するという現象が起こります。
顕著な例のひとつは「シティタワー品川」。このマンションは、東京都が土地を貸し出す条件として分譲時価格の上限を坪単価140万円までと設定したため、大変低い価格で分譲されました。現在、この物件の価格は坪単価にして200~230万円ほど。つまり、新築時より100万円近くも高い坪単価での取引が行われていることに。このケースでは、20坪の住戸でも2,000万円の売却益が出るという計算になります。
お気づきかもしれませんが、これまで考えてきた要因はそのほとんどが、個人の力ではコントロールできないもの。私たちにできるのは、これらの要因をしっかり把握し、それに基づいて売却時期を見極めることです。あなたの不動産、どのタイミングで売却するのが一番おトクでしょうか。ここから、いよいよ売却時期を見極めるポイントを具体的に探っていきましょう。
  • 業者の売り渋り
  • 新築時の極端な安価
  • 中古などが高価
疲れとストレス

不動産を売却する時期を見極めるポイント

不動産を最も有利に売却するタイミングを見極めるポイントは3つあります。

購入価格より価格が上がっているとき

家やマンションは、築年数がたてばたつほど価格が下がるのが普通です。法定耐用年数から単純計算しても、1年に2%価値が下がります。実際の売買においては、首都圏のマンションが築年数5年を境目に6年~10年で約17%価格が下がっており、1年あたりに換算すると1年で4%~8%ずつ価格が下がっていく計算になっています。ですから、購入価格より高く売れるのであれば「今が売り時」と言えるでしょう。
不動産会社に査定してもらう前に、売却予定の不動産の大体の価格を知りたい場合、近隣物件の販売状況や相場をチェックするのがおすすめです。自分の売却したい物件と似たような条件の物件がどれくらいの価格で売りに出ているか、インターネットの物件情報サイトなどで調べてみましょう。
最寄駅・最寄駅からの距離・広さ・築年数・間取りなどが似ている物件を複数見るのがポイントです。もちろん、売りに出ているのは売り主の希望価格ですから、その通りの値段で売れるとは限らないのですが、大体の参考になるため便利です。また、一括無料査定ができるサイト「イエウールも便利なツールです。ぜひ活用してみてください。

築年数で考える

容易に理解できることですが、一般的に不動産は築年数が浅いほど高く売ることができ、古くなればなるほど価格が下がります。中古マンションの場合、築20年くらいまで価格は徐々に下がり続けますが、それ以降の価格の下落は小さくなる傾向があります。
ただし、東京都内では築15年頃から坪単価が大きく下落する傾向があります。一戸建ての場合は、時期による価格変動にそれほど差はなく、ゆるやかな下落を続けるのが一般的ですが、あえて下落の大きい時期を指摘するとすれば築16年?20年の間の下落が比較的大きいです。
つまり、マンション・一戸建てともに、高く売りたいと思うのであれば築15年までに売却するのが賢明だということになります。築15年を過ぎると坪単価がぐっと下がるひとつの理由は、購入者にとって購入後の修繕負担が大きくなるためです。ですから、もちろん売却が早ければ早いほど良いのですが、古い物件を売る場合でも、きちんと修繕することで価格の下がり幅を抑えられます。

イベントの開催近くまではしばらく様子を見る

オリンピックや万博が開催される地域において、観光客の需要があるエリアでは、開催直前が地価のピークとなることが予想されます。たとえば、東京オリンピックについては、特に湾岸エリアで不動産価格の上昇が見込まれています。とはいえ、東京全域ではなく駅周辺やホテル街、繁華街などのエリアに限定されると考えておいたほうがよいでしょう。
また、再開発が予定されている地域も同様に不動産価格の上昇が見込まれるので、それまでは様子を見たほうが賢明です。ところで、オリンピック後の不動産価格はどのように変動するのでしょうか。
ロンドンやリオデジャネイロ、北京やアテネなど過去のオリンピック後の不動産価格のグラフを見てみると、各国バラバラで共通点を見つけることができません。過去のデータをもとに、東京オリンピック後の不動産価格が下がるか上がるかを断言することは難しそうです。
ここで、ひとつ注目に値するのが、譲渡所得税に関するポイント。東京オリンピック開催が決定した2013年9月から、外国人投資家などによる東京の不動産への投資が始まりました。税金のルールで、大雑把な言い方をすると、不動産の取得から5年経過してから売却すれば、譲渡所得税が5年以内に売却した場合の半分で済みます。
2019年には5年が経過して税金が安くなる年。この時をじっと待っていた投資家が一気に不動産売却に出ることが考えられ、価格が下がる可能性があります。
  • 購入時より高価格
  • 築15年以内
  • イベント開催直前

 class=

不動産の売却時期は慎重に判断する

不動産投資で利益を出したいなら、積極的に情報を仕入れることが大切。もちろん、投資目的で購入した不動産の利益が思うように上がらず、売却してしまったほうがよいという場合もあります。しかし、そんな時でも偶然任せのやみくもな売却は避けたほうが良いでしょう。
ベストなタイミングを狙って慎重に判断することで、できるだけ利益を多く、損失を少なくすることが非常に重要です。先述した要因は、不動産価格上昇にかかわる一部にすぎません。中期的・短期的に、ほかにもいくつもの要因が考えられます。
中期的に見れば、消費税の税率が上がる直前などには駆け込み需要が発生し、不動産価格の上昇が見込まれます。つまり、不動産の購入は大きな買い物ですから、消費税が8%のうちに購入するのと10%になってから購入するのとでは、金額の上でかなりの違いが生まれるため、税率が上がる前に買っておこうとする動きです。
また、短期的に見れば、人事異動や入学などで引っ越し・住み替えをする人が多い2月・3月の時期には不動産の需要が増加します。このように、社会や人の動きを普段からよく観察し、アンテナを張っておくことで、ベストなタイミングを判断する材料が手に入ることを覚えておきましょう。
 class=

不動産売却にはさまざまな要因を考慮することが大切

不動産を有利に売却するためには、不動産価格が上がる要因を把握し、それらの要因を総合的に考慮して判断することが大切です。まずはどこから手をつければよいのかと圧倒されている人もいるかもしれませんが、簡単に良いスタートを切る方法があります。

不動産価格を調べるには一括無料査定ができるサイトが便利

売り時を見極めるのに必要不可欠なステップのひとつが、あなたの不動産の現在の価値を知ることです。一番正確なのは、専門家に査定を依頼して金額を出してもらうことですが、不動産売却が初めてという人にとっては、査定依頼も何となく不安なもの。
たまたま依頼した不動産会社が悪徳会社だったら…、査定依頼したら強引に売却まで持っていかれるのでは…、複数の業者で見積もりたいけれど足を運ぶのが大変…といった心配を抱えておられるかもしれません。
そんな心配をすべて解決してくれる、一括無料見積もりサイト「イエウール」をご存知ですか。「イエウール」を利用することで、

  • 自宅に居ながらにして最大6社の査定を比較できる
  • 全国の優良不動産会社1600社から選択
  • 評判の悪い業者はサイト側が排除しているから安心

入力は1分程度で完了し、一度の入力で複数の不動産会社に一括査定依頼できるから、全国から届く査定結果を検討することができます。まずはあなたの不動産の価格を知るために活用し、信頼できると思う業者がいれば話を進めてみても。
ストレスは最小、利益は最大になるように売却のお手伝いをしてくれる「イエウール」、ぜひ試してみてはいかがでしょうか

  • 最大6社の査定
  • 全国優良不動産会社
  • 厳選されて業者のみ

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?