家を売るベストなタイミングはいつ？価格変動や税金を徹底解説！

家を売ろうかなと思った時に気になるのが、「家はいつ、どんなタイミングで売るのが良いんだろう？」ということではないでしょうか。

そこで今回の記事では家を売るタイミングで何が・どのように変化するのかとともに、家をいつ売るべきか、いつ売るべきでないかについて丁寧に紹介していきます！

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

家を売るタイミングで何がどう変わる？

さて、さっそくですが家を売るタイミングによって何が変わるのかについて紹介していきます。

家を売るタイミングで変わることとしては以下のようなものが挙げられます。

記事をご覧の方々の中には、家を売るタイミングで売却価格が変わることは何となく想像がついていたり、知っていたりする方は多いのではないでしょうか。

一方で、家を売るタイミングで支払う税金の額や、売れやすさが大きく変わってくることに関しては初めて知ったという方も多いかもしれません。

そもそも、家を売った場合には多額のお金が生まれるため、多くの税金を支払わなくてはなりませんが、実は家を売るタイミングによってこの税金も変わってくるのです。

また、家を売るのにどれだけ時間がかかるかや、買い手が見つかりやすいかといった点も、家を売るタイミングで大きく変わってきます。

売却価格の変化｜築年数や市場の動向で価格が数百万円変わることもある

家がどのくらいの価格で売れるかは、家をいつどんなタイミングで売るのかに大きく左右されます。

中でも、家を売るタイミングでの築年数や不動産市場の動向によって、家の価格が数百万円変わることもあります。

以下は築年数ごとの平均売却価格のデータになります。

上記の築年数ごとの平均売却価格の関係を表したグラフと表を見てみると、築年数が経過するほど売却価格が低くなっていることが分かります。

また、築5年以内の家と築10年以内の家でも平均売却価格が100万円弱変わっているように、家の価格は築年数の経過で大きく下がっていくようです。

また、不動産市場の動向については最後の今は家を売るべきタイミング？の章で詳しく解説しますが、家を売るタイミングによって5～10％変わっているようです。

つまり、仮に3000万円の家を売る場合には、この不動産市場の動向によっても最大150～300万円ほど売却価格が変化する可能性があるということになります。

このように、家がいくらで売れるかは売るタイミングによって築年数や不動産市場の影響を大きく受けるため、数百万円単位で変わってくることが分かります。

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支払う税金の変化｜控除や軽減税率の特例を利用できるかで負担が大きく変わる

家を売るタイミングで支払う税金の額が変わる理由は、家をいつ売るかによって税金の負担を減らすことができる制度が利用できるかが分かれるためです。

実際に家を売る際に支払う税金を抑えるために利用できる制度には以下の4つが挙げられます。

これらの制度を上手く活用することができれば、家を売った場合にかかる税金を大きく削減することができるでしょう。

しかし、これらの制度を活用するためには各制度で定められている条件を満たしている必要があります。

具体的には家をどのくらい保有していたのかがこれらの制度を利用するための条件となっていることが多いようです。

そのため、家を売るタイミングによってこれらのお得な制度を利用することができるかが変わり、結果的にお得に家を売ることができるのかが変化するのです。

各制度の詳しい条件や節税効果などについては、後の章で解説しているため、気になる方はそちらの章もじっくりご覧ください。

売れやすさの変化｜住宅ローン金利や季節の影響で家の売れやすさが大きく変わる

家を購入する際に多くの方が利用する住宅ローンですが、この住宅ローンの金利によって家の売れやすさは大きく変化します。

以下は過去30年間ほどの住宅ローン金利の推移を示したグラフです。

<民間金融機関の住宅ローン金利推移2023年まで>

参照：住宅金融普及協会

住宅ローン金利が家の売れやすさに影響するの理由についてですが、やはり買い手の購入しやすさが変化するためだと言えるでしょう。

つまり、この住宅ローン金利によって買い手が住宅ローンを組みやすく家を購入しやすいタイミングが家を売るべきタイミングであり、反対に買い手が住宅ローンを組みづらく家を購入しにくいタイミングが家が売れづらく売るべきでないタイミングだと言えるでしょう。

また、1年を通していつ家を売っても問題ないというわけではありません。季節によっては家が売れにくいので注意が必要です。

以下は季節によって不動産の取引件数がどのように変化しているのかを示したグラフになります。

参考：2024不動産業統計集（3月期改訂）

グラフを見て頂ければ分かる通り、月によって最大1,500～2,000件ほど取引件数に差があることが分かります。

つまり、季節によっても家の売れやすさが大きく異なっているということです。

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家を売るべきタイミング①｜築20年以内なら高く売れやすい

さて、ここからは実際に家を売るべきタイミングと売るべきでないタイミングが具体的にいつなのかについて見ていきましょう。

家を売るべきタイミングとしてまず初めに紹介するのが築20年以内のタイミングです。

理由としては簡単で、築年数の経過によって家の価格は止まることなく大きく低下していきますが、築20年以内であれば家が高く売れる可能性が残っているためです。

一方で木造建築の一戸建て住宅の場合、法定耐用年数が22年であることから築20年を超えた住宅は「古い」という認識になってしまうケースが多いです。

家の買い手はできるだけ新築に近い物件を購入したいと考える人が多いため、築年数が経過して古い家と認識される築20年以降の家はなかなか買い手が見つからず家が売れにくいことがあります。

築20年程度であれば、新築時や築浅時と比較して家の価格は83％程度まで低下していますが、買い手から見て古い家に分類されにくいため、高い価格で売れる可能性も残されています。

また、耐用年数のことを考えても、家を売ろうと思っているのであればできるだけ早いタイミングでの売却がおすすめです。

中古一戸建て住宅では建物の構造に関わらず築40年を超えると建物の価値はほぼゼロになると言われているためです。

そのため築40年以上になってしまうとさらに売れづらい物件となってしまうので注意が必要です。

これらの理由から、家が高く売れやすく、買い手も見つかりやすい築20年以内が家を売るべきタイミングだと言えるでしょう。

家を売るべきタイミング②｜自宅の所有期間が5年を超える場合には支払う税金を抑えられる

家を売るべきタイミングとして2つ目に紹介するのが「ご自宅の所有期間が5年を超える」タイミングです。

ご自宅の所有期間が5年を超えるタイミングで家を売るべき理由としては、家を売って利益が発生した場合にかかる「譲渡所得税」（所得税と住民税）の税率がご自宅の所有期間により税率が変わる仕組みになっており、所有期間が5年を超えればこの譲渡所得税率が大きく下がり、結果的にご自身が支払う税金の金額を大きく引き下げることができるためです。

譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日時点において、譲渡する不動産の所有期間が5年以下である場合には「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率が適用されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

このように短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が倍近く違います。

そのため、ご自宅の所有期間が5年を超えるのタイミングが、支払う税金を大幅に抑えることができるという理由から家を売るべきタイミングの2つ目として挙げられます。

また、家を売却した年の1月1日時点で売却した自宅の所有期間が10年を超えるケースであれば、3,000万円の特別控除と10年越所有軽減税率の特例を併用してさらに支払う税金を抑えることが可能になります。

3,000万円の特別控除とは譲渡所得、つまりご自宅を売却して得られた利益のうち3,000万円までは課税対象から除外することができるという制度です。

譲渡所得の計算式は以下のようになっています。

つまり、仮に3,000万円で購入したご自宅が3,700万円で売却できた場合、譲渡所得は3,700（万円）-3,000（万円）＝700万円となります。※ご自宅の売却にかかる費用を除いた概算

また、10年超所有軽減税率は以下の通りです。

2037年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1％がそれぞれ加算されています。

このように譲渡所得（売却益）が6000万円以下の部分に関しては、長期譲渡所得の税率より6.105%も低い税率で譲渡所得税を計算することができます。

そのため、ご自宅の所有期間が既に5年を超えており、10年に差し掛かろうとしている場合には所有期間10年超えとなるタイミングでの売却も検討してみると良いでしょう。

家を売るべきタイミング③｜空き家になった日から3年以内なら支払う税金を抑えられる

家を売るべきタイミングとして3つ目に紹介するのが、ご自宅が空き家になった日から3年以内のタイミングになります。

ご自宅が空き家になった日から3年以内に売却するべき理由は、ご自宅が空き家になって3年を超えてしまうと、先ほど紹介した3,000万円の特別控除の制度を利用できなくなってしまうためです。

3,000万円の特別控除の制度にはご自宅の所有期間の条件は付けられていませんが、以前住んでいて空き家になった家を売る場合は空き家になった日から3年を経過する年の12月31日までに売却することが条件となっています。

このように、ご自宅が空き家になってから3年以内のタイミングであれば、ご自宅を売却した際に支払う税金の額を大幅に減らすことができるため家を売るべきタイミングとして挙げられるでしょう。

家を売るべきタイミング④｜相続してから3年10ヶ月以内なら支払う税金を抑えられる

また、相続した家を売却するというケースでは、相続して3年10ヶ月以内のタイミングで家を売るべきだと言えます。これが4つ目の家を売るタイミングになります。

理由として、相続した家を売る場合に「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」というものを利用できることが挙げられます。

この特例を簡単に説明すると、通常家や土地などの不動産を相続した場合には相続税が課されますが、この相続税を支払った不動産を売却する場合にご自身が支払った相続税の一部を取得費に加算できるという制度です。

つまり、相続した家を売却して得た利益である譲渡所得からご自身が支払った相続税の一部の金額を差し引くことで、支払う譲渡所得税の金額を減らすことができるのです。

この特例を使用するためには相続を開始した翌日から3年10か月以内に家を売却する必要があります。

そのため、相続した家の場合は3年10か月以内のタイミングが家を売るべきタイミングだと言えるでしょう。

また、ここで紹介した相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について詳しい計算方法などについて知りたい方は国税庁の相続財産を譲渡した場合の取得費の特例のページをご覧ください。

家を売るべきタイミング⑤｜3月と9月なら早く売れやすい

家を売るべきタイミングとして5つ目に紹介するのが、3月と9月のタイミングです。

まず、3月が家を売るべきタイミングである理由についてですが、新生活が始まる4月までに住み替えを完了させるために、転勤や子どもの進学に合わせて引っ越しをする人が多くなり特に成約件数が多いため、家が売れやすいと言われているためです。

また、夏休みシーズン明けの9月あたりも家を売るのに適したタイミングであると言われています。

夏の長期休暇シーズンが終わり、過ごしやすくなった季節であることから、実際に家を購入するために活動を始める方が多いことが1つの要因として考えられます。

このように様々な理由から3月・9月は年間で最も不動産の取引が活発な時期であるため、家が売れやすいと考えられ、家を売るべきタイミングであるということができるのです。

家を売るべきタイミング⑥｜2025年の今なら高く早く売れる可能性大！

家を売るべきタイミングとして最後に紹介するのが、2025年の今のタイミングです。

2025年現在は家が高く早く売れやすいために家を売るのに適したタイミングであると考えられているのです。

そこでこの章では、2025年は家が高く早く売れやすいと考えられている理由について少し詳しく見ていきましょう。

理由①｜2025年は不動産価格指数が上昇中のため家が高く売れやすい！

こちらは不動産価格指数による不動産市場の動向の様子です。コロナ禍で緊急事態宣言などが出された2020年には、不動産市場の大暴落が始まるのではないかという懸念もありましたが、グラフを見て頂ければわかる通り不動産の価格相場は2013年頃以降右肩上がりでの推移を続けています。

特にマンションの価格に関しては大幅な上昇傾向を維持しており、非常に好調だと言えるでしょう。特にマンションに関しては不動産市場は価格面では好調だと言えるでしょう。

一戸建て住宅やマンションなどの不動産価格の相場が上昇しているときが家を売るべきタイミングです。

この点で2025年は引き続き家を売るべきタイミングだと言えるでしょう。

特に「家を高く売りたい」と考えている場合にはご自身の状況なども踏まえた上ではありますが、2025年が家が高く売れる可能性が高いタイミングだということを理解しておきましょう。

【参考①】不動産市場の動向を自分で調べる方法！

2つ目の売却価格の面から見た家を売るタイミングとしては、不動産市場が好調なタイミングが挙げられます。

ここで「市場の動向って何だか難しそう…」と感じている方がほとんどだと思われますが、不動産市場の動向を見極めることはさほど難しいことではありません。

実際に不動産市場の最新の動向を把握する方法は以下の通りです。

これらの方法で確認してみた際に、不動産の価格が右肩上がりで推移しているタイミングは、不動産市場が好調であり家を高く売れる可能性が高いと考えられるのです。

そのため、不動産市場が好調なタイミングが、売却価格の面から見た家を売るべきタイミングとして挙げられます。

【参考②】都市部の不動産価格高騰の要因

2025年現在の都市部の不動産価格高騰の要因は主に3つが指摘されています。

①資材価格高騰については、ロシア・ウクライナ戦争によって世界中の資材価格が高騰し日本もその影響を受けています。木材やエネルギーの価格が高騰し、その価格が新築物件に上乗せされています。すると新築物件を購入するつもりだった層が中古不動産市場にながれ、結果として不動産市場全体の価格を引き上げています。

②建築業界の人手不足の要因は主に2つあります。1つは1996年の橋本政権以降、日本の公共投資が大幅に減少したことです。これによって安定した建築業界の仕事が激減し、建築業界の人材が大きく減ってしまいました。2つ目は2024年に建築業界へ労働時間の規制が適用されたことです。これがもともと人手不足であった建築業界へ追い打ちをかけることとなりました。これら2つの要因から、建築業界の人件費が高騰することとなり、不動産価格の上昇の要因となっています。

③外国人投資家については、2025年10月時点では公的なデータはないものの、多くの現場の不動産会社から「外国人のお客さんが増えた」という声が上がっています。日本には、外国人の不動産取得を規制する法律がないため、不動産取得のハードルが低いのです。また円安の影響もあり日本の不動産は外国人にとって「お買い得」となっているのです。

理由②｜2025年現在は住宅ローン金利が低く家が早く売れやすい

売れやすさから見た1つ目の家を売るべきタイミングは住宅ローン金利が低いタイミングが挙げられます。

理由としては簡単で、金利が低ければ低いほど利息が少なくなり、住宅ローンの総返済額を抑えることができるので、買い手が住宅ローンを組みやすくなるからです。

買い手が住宅ローンを組みやすくなるということは、それだけ買い手からの需要が高まり家が売れやすくなるということです。

2024年に日銀はマイナス金利政策を解除し、今後も政策金利の引き上げを狙っており今後さらに金利が上がることが予想されます。とはいえ、まだ金利が低い状態が続いているため、比較的家が早く売れやすいタイミングだと言えるでしょう。

今後の不動産市場の動向は？

最後に今後の不動産市場の動向に影響を与えそうなポイントについても理解して、家を売るのに適したタイミングを見極めましょう。

ポイント①｜世界情勢の影響で不動産の価格が上昇する可能性がある

ご存じの通り、不動産価格というのは様々な要素が複雑に絡み合って推移していくものです。そのため、世界情勢にも不動産市場は影響を受けることになります。

実際、世界情勢の影響で資源の価格が上昇し、日本での不動産価格も上昇するのではないかと考えられています。

理由として考えられるのが、家を作る際には大量の木材が必要であり、現状それらを支えてるのは海外の資源ですが、世界情勢の影響でエネルギーや木材などの建築用資源が不足し価格が高騰していることなどが挙げられます。

資源が不足するとその影響は新築物件の価格上昇に及びます。また、新築物件の価格が上昇すると、中古不動産の需要が高まる可能性が高く、結果的に中古不動産価格も上昇していくと考えられているのです。

ポイント②｜大阪万博の影響で不動産の価格が変動する可能性がある

2025年10月に大阪万博が終了し、大阪近辺ではこれまでの不動産価格推移の傾向が変動する可能性が高いです。

理由としては、大阪万博に備えて都市インフラの整備や不動産開発が進むことで不動産価格の上昇に繋がっていましたが、万博終了後はその投機熱がさめ、一時的に価格が下落、ないし横ばいになることが考えられます。

少し古い事例ですが2005年の愛知万博の際にも、開催前の段階から都市のインフラ整備や、経済効果の影響により不動産価格が上昇しましたが、その後不動産価格が下落しました。

一方で、大阪万博開催後においても、首都圏、大阪圏への人口集中の傾向は変わらないと思われ、愛知万博の時ほどの不動産価格の下落にはならないのではないか考えられています。

家を売るべきでないタイミング①｜築5年以内

家は築年数が浅いほど高く売れやすいため、市場での売れやすさを重視する場合は有利なタイミングと言えます。

しかし、手残り額を最大化したい場合は注意が必要です。その最大の理由は住宅ローンと税金にあります。

多くの方が住宅ローンを借り入れて家を購入していると思われますが、返済開始から間もない時期は利息の返済割合が大きく、元金があまり減っていません。

そのため、確かに築5年以内の家であれば高く売れる可能性がありますが、住宅ローン残債が家の売却価格を上回ってしまうことも多く、その場合はご自身で差額を負担しなくてはならなくなってしまいます。

また、次の章で詳しく解説しますが、所有期間が5年以下の売却で利益が出ると、税率の高い「短期譲渡所得」が適用され、税負担が重くなります。

つまり、築5年以内の売却は、高く早く売れる可能性と、金銭的な負担が増えてしまい結果的に損してしまう可能性を天秤にかける必要があります。ご自身の売却目的や資金計画をふまえて、どちらを優先するかで最適なタイミングは変わってくるのです。

家を売るべきでないタイミング②｜自宅の所有期間が5年以下

家を売るべきでないタイミングとして2つ目に紹介するのが、ご自宅の所有期間が5年以内のタイミングです。

ご自宅の所有期間が5年以内のタイミングで家を売るべきでないない理由は、長期譲渡所得税よりも税率が高い短期譲渡所得税が適用されてしまうためです。

【再掲】短期譲渡所得税率と長期譲渡所得税率

ここで注意すべきこととして、譲渡所得税率は売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えているかいないかで変化するのであって、売却した日を基準に計算するわけではないという点が挙げられます。

長期譲渡所得税率が適用されるようになったタイミングで家を売ろうと考えている人は、所有期間が5年を本当に超えているのかよく確認して売却しましょう。

また、譲渡所得税を少しでも節税したいと考えている方にとっては、特別控除を使用できる期間以外の売却は避けたほうがいいと言えるでしょう。

特に3000万円が控除できる特例は、売却益が3000万円以下であれば譲渡所得税の課税対象から外れることができます。いつまでに売却すればいいか事前に確認して売却活動を行いましょう。

家を売るべきでないタイミング②｜年末年始や夏休みシーズン

家を売るべきでないタイミングとして2つ目に紹介するのが、年末年始や夏休みシーズンのタイミングです。

特に1月と8月は避けた方が良いタイミングだと言えるでしょう。

理由としては、年末年始や夏休みシーズンのタイミングでは、家などの不動産を購入する方が少なく、家が売れづらいタイミングであるためです。

1月は新しい年が始まり忙しい時期でもあります。親戚への挨拶回りなどで冬休みは忙しく、休みがあった分、土日の数は通常の月より減っているので内覧のチャンスも減ってしまいます。

また、1月から物件探しを始める方も多いために、1月の成約件数は少なくなっているのです。

一方で、8月は暑いため売れにくいとされています。1年のうちで最も暑い8月は外に出るのも億劫ですし、人が住んでいない家となるとクーラーがついておらず、内覧も快適にできないことなども大きく影響しているようです。

このような理由で年末年始や夏休みシーズンのタイミングは、少しでもご自宅を高く早く売りたいと考えている方にとっては家を売るべきでないタイミングだと言えるでしょう。

まとめ

ここまで家を売るタイミングについて解説してきました。

売り時を見極めるのに必要不可欠なステップのひとつが、あなたの不動産の現在の価値を知ることです。

一番正確なのは、専門家に査定を依頼して金額を出してもらうことですが、不動産売却が初めてという人にとっては、査定依頼も何となく不安なものです。

「たまたま依頼した不動産会社が悪徳会社だったらどうしよう…」「査定依頼したら強引に売却させられそうで不安」「複数の業者で見積もりたいけれど足を運ぶのは面倒」などといった心配を抱えている方も多いのではないでしょうか。

そんな心配をすべて解決してくれる、一括無料見積もりサイト「イエウール」をご存知ですか。「イエウール」を利用することで得られる主なメリットとしては以下のようなものがあげられます。

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まずはご自身の不動産の価格を知るために活用し、信頼できると思う業者がいれば話を進めてみましょう。