【2021年】家を売るタイミングは今がおすすめ!コロナや築年数などの観点から解説!

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家を売るなら最も高く売れるタイミングで売却したいもの。とはいえそのタイミング、どうやって見極めればよいのでしょうか。実は2021年は家を売るのに適したタイミングと言えるのです。

1年間を通して家を売るのに最適なタイミングもあれば、避けたほうがよいタイミングもあります。

この記事ではコロナによる売却市場への影響や家を売るタイミングを6つの観点から解説します。

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

2021年は家を売るベストタイミング!

新型コロナウイルス感染拡大でいつ家を売ればいいのか迷っている人もいるのではないでしょうか。実は2021年は家を売るタイミングに適していると言えるのです。

その理由を今から解説してきます。

家を売るなら2021年の今が最適

不動産市場の観点から見てみると、2021年は家を売るのに適したタイミングと言えます。

レインズのマーケットデータをもとにコロナ禍の2021年とコロナ前の2019年の中古物件の平均売却価格を比較してみると、コロナ禍である2021年でも平均売却価格は上がっていることが分かります。

▼中古マンション

2019年5月 2021年5月
件数 2749件 3297件
㎡単価 51.80万円/㎡ 58.59万円/㎡
価格 3325万円 3813万円
専有面積 64.19㎡ 65.08㎡
築年数 21.63年 22.69年

▼中古一戸建て住宅

2019年5月 2021年5月
件数 980件 1410年
価格 3183万円 3241万円
土地面積 148.10㎡ 148.83㎡
建物面積 105.49㎡ 102.34㎡
築年数 21.77年 21.89年

出典:レインズ サマリーレポート 2019年5月度 2021年5月度

後の章で詳しく解説しますが、家の売却価格は築年数が経過するほど減少します。いつか家を売りたいと思っているのであれば、築年数が経過する前の今が家を売るのに適したタイミングだということです。

不動産市場を予想することは難しく一概には言えませんが、今後売却価格が急に大きく下がる可能性は低いでしょう。

マンション価格の推移について詳しく知りたい方は「【2021最新】マンション価格の推移を見る|価格は下がる?上がる?」という記事もご覧ください。

2021までの不動産市場の動向

次にここ数年の不動産市場の様子を見てみましょう。

令和3年3月不動産価格指数

こちらは不動産価格指数による不動産市場の動向の様子です。

ここ数年では、マンションの価格指数は年々上昇している一方、戸建て住宅はほぼ変わらず横ばいに、住宅地に関しては減少していることが分かります。

不動産価格の推移について詳しく知りたい方は「【2021年】不動産価格はどう推移してる?コロナによる影響は?」という記事もご覧ください。

今後の不動産市場の動向

では今後はどのように市場が変化していくのでしょうか。

まず価格が変動する要因と考えられるのは2021年に開催される東京オリンピックです。

東京オリンピックに向けて、東京では都心部の再開発やインフラ整備が行われています。このため、全体的に不動産価格も上昇傾向に。

特に、居住目的ではなく、投資や観光客相手といった従来と違う目的での不動産購入が増加しており、コアスポットでは価格が既に高騰し始めています。
注目を集めている湾岸エリアの中でも、特に勝どき・晴海・豊洲などのエリアでは、オリンピック開催決定から現在までで不動産の価格が10%前後も上昇しています。

ただしこのような上昇は、交通の便が良く観光客の需要が高いエリアに限定され、東京23区内でもほとんど関係ないエリアが多いでしょう。

そして大阪では2025年に万博開催が予定されており、不動産価格は上昇しています。

大阪の不動産価格は上昇し続けており、原因として万博以外にも、いろいろな追い風が考えられます。

たとえば、海外からの観光客誘致の成功や、2031年開業予定の「なにわ筋線」でキタとミナミをつなぎ空港と駅の行き来を便利にする計画なども、不動産価格上昇の要因とされています。
とはいえ、それらのうち多くの要因が万博計画と絡み合っており、万博が不動産価格を押し上げる大きな要因になっていることは間違いないでしょう。

不動産市場の調べ方

家を売るのに適したタイミングかどうか判断するには、最新の不動産市場を知っておく必要があります。

不動産市場を調べるためには、自分の周囲の家がどれくらいの価格で売却されているか確認しましょう。

家がいくらで売却されているか知る方法は主に5つあります。

  • レインズ・マーケット・インフォメーション
  • 不動産取引価格情報検索
  • 不動産価格天気図
  • 路線価図・評価倍率表
  • 不動産一括査定サイト

この5つを使って不動産市場がどのように変化しているのか調べてみましょう。

家の売却相場について詳しく知りたい方は「家の売却相場はいくら?地域別の相場と調べる方法を解説します」という記事もご覧ください。

【2021年】コロナによる家を売ることへの影響

近年の不動産市場が大きく動いたものとして、新型コロナウイルスの流行があります。実際に不動産市場にどのような影響があったのか確認しましょう。

5年ぶりに住宅地の地価が下落

2021年の公示地価は全体的に下落し、全国平均では平成28年以来5年ぶりに住宅地の地価が下落に転じました。

近年地価の上昇が続いていた三大都市圏では、東京圏が平成25年以来8年ぶり、大阪圏が平成26年以来7年ぶり、名古屋圏が平成24年以来9年ぶりに地価が下落するなど地価に大きく変動があったと言えるでしょう。

都道府県別地価変動率(住宅地)

出典:令和3年地価公示の概要

この地価の変動は、取引の減少、雇用・賃金情勢が弱まり需要者が価格に慎重な態度となったことが原因と考えられ、やはり新型コロナが影響していると言えます。

また、地価だけではなく成約件数にも影響があるとみられています。

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、首都圏(1都3県)及び札幌市・仙台市における2020年4~6月期の中古マンション成約件数は前年同期比に対しマイナス33.6%の大幅減、中古戸建住宅の成約件数はマイナス22.1%の大幅減となり、減少率は1990年の機構発足以降過去最大であったとされています。

【比較】リーマンショックや東日本大震災より影響は少ない

日本の経済情勢が大きく動いたものとしては、リーマンショックや東日本大震災が記憶に新しいと思います。

では、リーマンショックや東日本大震災と比べてコロナウイルスの影響はどれくらい大きいものなのでしょうか。それぞれ影響を受けたであろう直後の都道府県地価調査の数値を比較してみました。

リーマンショック(2009年)
東日本大震災(2011年)
新型コロナウイルス感染拡大(2020年)

リーマンショック 東日本大震災 新型コロナウイルス
全国平均 -4 -3.2 -0.7
東京都 -8.7 -1.3 0.2
大阪府 -4.5 -2.0 -0.3
愛知県 -4.2 -0.5 -0.7
岐阜県 -2.5 -3.0 -2.0

※数値は住宅地地価の前年との変動率になります
※単位:%

新型コロナウイルスの感染拡大もリーマンショックや東日本大震災時の経済情勢と見比べると下がり幅は低い結果に。

2020年最も大きい下がり幅となった岐阜県も、東日本大震災やリーマンショックに比べると低い結果となり、東京にいたってはマイナスにならずプラスにとどまりました。

リーマンショックの直前には新興の不動産会社を中心に値上がりを期待した不動産の売買が頻繁に起こっていましたが、リーマンショックにより資金繰りに苦しくなった不動産会社は物件を投げ売り。

その結果、不動産価格が暴落する事態になりました。そのため、リーマンショック直後の変動率は大幅に下がったのではないかと考えられます。

今回、新型コロナウイルスでリーマンショックほど大きな下がり幅にならなかった理由としては、日本にとどまらず各国で行われた超緩和的な金融政策が考えられます。金融政策で市場や金融機関に資金が供給されているため、不動産業も資金調達がしやすく市況が崩れにくい状態に。

そのため、変動率も東日本大震災やリーマンショック時より抑えられたのではないでしょうか。

コロナ禍に不動産売却をした人にアンケート

では実際にコロナ禍に家を売却をした人の声を聞いていきましょう。

主な売却理由

  • コロナ禍のリモートワークを経験し、電車を使った人混みで疲れる通勤が嫌になり移住。(50代 女性)
  • コロナで子どもの学校が分散登校になり、送迎が大変で学校のすぐそばに住むため。(40代 男性)
  • コロナ禍においてマンションでの他人との接触が心配。(40代 男性)
  • リモートワークで仕事部屋が必要になった。(40代 男性)

このようにコロナ禍でリモートワークになったなど通勤が不要になった人が主に家を住み替えていることが分かりました。

そのほかにはマンション内や通勤中に他人との接触を避けるために住み替える人も見受けられました。

リクルート住まいカンパニーの調査によると、7割以上の人が新型コロナウイルスの感染拡大が不動産売却検討で影響があったといいます。

売却の検討が促進された理由として「買い手がつかなくなる前に売りたかった」や「テレワークに適した環境に住み替えたいから」というコロナ感染拡大による市場の動向を危惧した理由や就業環境の変化といったコロナに関する理由が多く挙げられました。

反対に売却の検討が抑制された理由としては、「外部との接触を避けたかったから」や「希望する価格で売れなさそうだから」が多く挙げられていました。

 

家を売るか迷っている方は、まずインターネット経由で不動産会社からの査定を受けてみましょう!いつでもどこでも無料で依頼出来て、売却を考えている不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので初めて使う方も安心して利用できます。

まずは、物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう。査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒ほどで完了します。

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築年数をもとにした家を売るタイミング

では次に築年数の観点から売却するタイミングを考えていきましょう。

マンションの築年数と売却価格の関係

まず初めに中古マンションの売却価格を見ていきましょう。

中古マンションの築年帯別平均価格

▼中古マンション成約状況(万円、㎡)

築年数 価格 面積 ㎡単価
築0~5年 5,883 66.73 88.16
築6~10年 5,071 67.37 75.28
築11~15年 4,484 71.34 62.86
築16~20年 4,174 72.65 57.46
築21~25年 3,202 68.22 46.93
築26~30年 1,884 60.58 31.09
築31年~ 1,904 57.14 33.33

出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)|東日本不動産流通機構

データから分かるように築年数が経過するにつれ価格が減少しています。

築年数0年から25年まではずっと価格が減少し、築年数26年以降で価格が下げ止まっています。

マンションの売り時は築10年と言われています。理由は住宅ローンが組みやすいからです。

住宅ローンはローン完済時に法定耐用年数内であることが求められます。
多くのマンションの耐用年数が47年。
47年-35年(最大ローン年数)=12年となるので、築12年が限界となります。

また、築10年以内であればまだ内装のダメージも少なく比較的綺麗な上に新築マンションよりもリーズナブルに購入できる事も人気の背景として挙げられます。
マンションの相場価格は1年目すぐに約10%程下落しますが、その後は10年目までは70%~80%の価格を維持しているため、築浅物件として人気があるようです。

マンションを売るタイミングをさらに詳しく知りたい方は「【2021最新】マンション売り時はいつ?経済・築年数など4つの観点で見極める」という記事もご覧ください。

一戸建ての築年数と売却価格の関係

中古戸建て住宅の築年帯別平均価格

▼中古戸建住宅成約状況(万円、㎡)

築年数 価格 面積 ㎡単価
築0~5年 4,146 118.68 98.20
築6~10年 3,957 121.36 99.03
築11~15年 3,768 133.35 104.83
築16~20年 3,457 140.24 106.66
築21~25年 3,099 149.71 114.07
築26~30年 2,586 168.29 118.26
築31年~ 2,018 172.23 100.06

出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)|東日本不動産流通機構

こちらの中古戸建ての価格も築年数の経過とともに減少しています。

しかしマンションで見られた下げ止まりは見られませんでした。中古一戸建て住宅では建物の構造に関わらず築40年を超えると建物価値はほぼゼロになると言われています。

もし中古一戸建てを売却するのであれば、築20年以内が売りやすいでしょう。

例えば木造建築の一戸建て住宅であると、耐用年数が22年であることから築20年を超えた住宅は「古い」という認識になるのが一般的です。耐用年数のことを考えると20年以内に売ってしまうのがおすすめです。

築40年以上になってしまうとさらに売れづらい物件となってしまうので注意が必要です。

税金をもとにした家を売るタイミング

では次に税金をもとに家を売るタイミングを見ていきましょう。譲渡所得税という税金は売却する時期によっては節税することができるので注意が必要です。

売却に適したタイミング

家を売却することによって売却益が発生した場合、所得税と住民税がかかります。これらはまとめて「譲渡所得税」と呼ばれることもあります。

この譲渡所得税は、所有期間により税率が変わる仕組みになっています。

税率は、不動産を売却した年の1月1日時点において、譲渡する不動産の所有期間が5年以下である場合には「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率が適用されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

このように短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく違います。

税金を少しでも安く抑えようと考えている方は長期譲渡所得の適応になるように5年以上所有してから売却すると良いでしょう。

避けたほうがいいタイミング

反対に、所有期間が5年以下で短期譲渡所得の適応になった場合、長期譲渡所得よりも高額な譲渡所得税を支払うことになります。

特に注意すべきは、売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えているかいないかで税率が変化するという点です。

売却した日を基準に計算するわけではありません。長期譲渡所得の適応になったタイミングで家を売ろうと考えている人は、所有期間が5年を本当に超えているのかよく確認して売却しましょう。

住宅ローンをもとにした家を売るタイミング

住宅ローンに着目して家を売るタイミングを考えることもできます。

売却に適したタイミング

住宅ローンをもとに家を売るタイミングを見ると、低金利の時が売り時と言えるでしょう。

金地が低ければ低いほど利息が少なくなり、住宅ローンの総返済額を抑えることができるので、購入者がローンを組みやすくなるからです。

住宅ローン金利は、日銀のゼロ金利政策が始まった平成11年2月以降はほぼ一貫して歴史的低金利水準が続いています。

現在も低金利が続いていることから、家が売れやすいタイミングと言えるでしょう。

住宅ローン金利の推移

参照:住宅金融普及協会

避けたほうがいいタイミング

住宅ローンの観点から考えると、転職直前と転職後は家を売るタイミングに適していないと言えます。

転職直前に住宅ローンを申し込むと、再審査や違約金のリスクがあるので注意が必要です。

住宅ローンの審査は事前審査と本審査の後に最終的な住宅ローン契約を交わすことになります。その審査中に勤務先が変わった場合審査をやり直す必要があり、その審査が通らなかった場合、契約解除に係わる違約金が発生する恐れがあります。

転職後を避けたほうがいい理由は住宅ローンの審査に通らないことがあるからです。

国土交通省の「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」で「勤続年数」を融資を行う際の審査項目としている金融機関は95.3%であると発表しています。

勤続年数の審査基準は「1年以上」あるいは「3年以上」とする金融機関が多くなっています。転職したばかりだと勤続年数が短いため審査に通りにくいことがあります。

家を住み替えて住宅ローンの借り入れの予定がある方は、転職直前と転職前は家を売るタイミングに適していないと言えるでしょう。

季節をもとにした家を売るタイミング

1年を通していつ家を売っても問題ないというわけではありません。季節によっては家が売れにくいので注意が必要です。

売却に適したタイミング

特に家が売れやすい時期は新生活の始まる前の2~3月と言われています。

新生活が始まる4月までに住み替えを完了させるために、転勤や子どもの進学に合わせて引っ越しをする人が多いことから特に3月は成約件数が増えると言われています。

この3月に家を売り出せるように売却活動を行うとよいでしょう。

月別不動産取引件数

避けたほうがいいタイミング

反対に、家が売れない時期は1月と8月と言われています。

1月は何かを始めるのに適したタイミングであり、1月に成約をするというより1月から物件を探し始める買主候補が多いようです。さらに1月は新しい年が始まり忙しい時期。親戚への挨拶回りなどで冬休みは忙しく、休みがあった分、土日の数は通常の月より減っているので内覧のチャンスも減ってしまいます。

8月は暑いため売れにくいとされています。1年のうちで最も暑い8月は外に出るのも億劫ですし、人が住んでいない家となるとクーラーがついておらず、内覧も快適にできないからです。

 

ライフスタイルをもとにした家を売るタイミング

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売却に適したタイミング

家を売却する理由として子どもの成長や家族構成の変化など、ライフスタイルの変化を理由に売却する人も多いでしょう。

子どもが成長して現在の家だと狭く感じるようになったという子どもの成長に合わせて住み替えをする人や、子どもが生まれて家族が増えた、子どもが独立して夫婦2人暮らしになったという家族構成に変化があった人が多く住み替えをしているようです。

そのほかにも、高齢の両親の介護をするためや加齢に伴い階段の上り下りがきついといった両親や自分の老後を考えて住み替えをした人もいるようです。

もし自分がこのような理由に当てはまっているなと感じたら、家を売るタイミングかもしれません。

避けたほうがいいタイミング

家族構成に変化がありそうなタイミングで家を売却して住み替えるのは避けたほうがよいでしょう。

家を売却して住み替えが終わった後に家族構成に変化があると、家を購入したときは快適に感じていた家でも部屋が足りず狭く感じたり、反対に広すぎると感じてしまうこともあるかもしれません。

このように家族関係で変化があるかもしれないときは家を売るタイミングに適しているかよく考えて売却するとよいでしょう。

家を売りたいタイミングで売却するための注意点

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ここまで家を売るタイミングを解説していきました。大まかにいつ頃家を売却しようか決まった人もいるのではないでしょうか。

ここからは、売却に向けて注意しておきたいポイントをいくつか解説します。

売り出しから成約まで約3か月はかかる

1つ目の注意点は売却の期間です。売却にかかる期間は一般的に3か月から6か月かかることがあります。

時期 期間
売り出し前 数週間~1か月
売り出し中 1日~売れるまで
売り出し後 1か月前後

このように売却活動を始めてから実際に売り出すまでに最長1か月ほどかかります。

また、物件種別ごとに売り出しから成約にかかった期間のグラフを見てみると、どの物件種別においても1か月以上4か月未満で売却を完了された方が多いことが分かります。

戸建ての売却にかかる期間

マンションの売却にかかる期間

土地の売却にかかる期間

遅くても売りたい時期の3か月前から不動産会社に連絡をするなど売却の準備をするとよいでしょう。

不動産の種別によって売却期間が違う

上記で売却期間はおおよそ3か月から6か月であると解説しましたが、不動産の種類によっては売却期間が異なります。

年度 中古マンション 中古一戸建て 土地
2018 79.4 96.2 85.0
2019 82.4 100.1 91.5
2020 87.0 114.1 116.6

単位:日

参考:公益財団法人東日本不動産流通機構

この表はレインズに売却物件が登録されてから成約に至るまでの日数を示しています。この表を見ると、中古一戸建て住宅と土地に比べて中古マンションは売り出しから成約までが短いことが分かります。

このように売却する不動産の種別によっては成約までにかかる日数が大きく異なります。もし土地や一戸建て住宅を売却しようと考えている人は、少し早めに売却活動を始めるとよいでしょう。

 

 

ここまで家を売るタイミングについて解説してきました。

売り時を見極めるのに必要不可欠なステップのひとつが、あなたの不動産の現在の価値を知ることです。一番正確なのは、専門家に査定を依頼して金額を出してもらうことですが、不動産売却が初めてという人にとっては、査定依頼も何となく不安なもの。
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