10年以上保有した人や空き家はお得に!軽減税率の特例ってどういう制度?

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マイホームなどの居住用不動産を売却する時、さまざまな特別控除があることをご存知でしょうか。

税金の制度について知っているのと知らないのとでは、大きな差を生んでしまうことがよくあります。納め過ぎた税金を、後で還付してもらうのは大変な作業です。 事前によく制度や仕組みを理解して、適正な納税をすることが大切です。

今回は、居住用不動産を売却するにあたって、税金の計算方法や節税方法について詳しく解説します。

  • 譲渡所得とは何か
  • 税金が安くなる!特別控除の解説
  • 10年超所有した場合の軽減税率の詳細
  • 軽減税率のシミュレーション
ぜひこの記事を参考にして、あなたのマイホーム売却に活用してください。

先読み!この記事の結論
  • 保有年数に応じて軽減税率が適用される空き家なども対象になることがある。

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

マイホームや不動産を売却した時に発生する譲渡所得税とは

マイホーム(マンションや一戸建て)などの不動産を売却して譲渡所得(売却益)が発生すると、「譲渡所得税」や「住民税」が課税されます。

譲渡所得および譲渡所得税は、次の計算式で算定されます。

  • 課税譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
  • 譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得は、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類に分かれて課税されます。

譲渡した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年超の場合を「長期譲渡所得」といい、その不動産の所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」といいます。

それぞれの税率は以下の表の通りです。

所得税 住民税 合計
長期譲渡所得 15.315%(※) 5% 20.315%
短期譲渡所得 30.63%(※) 9% 39.63%

(※)平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%がそれぞれ加算されています。
また、長期と短期の区分について、下記の例で確認します。

(例)長期と短期の区分について

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  • (ア)は、2012年6月1日に不動産を取得して、2017年7月1日に売却しています。
    この場合、所有期間は5年1ヶ月ですが、2017年1月1日時点で4年7ヶ月経過ですので、短期譲渡となります。
  • (イ)は、2012年6月1日に不動産を取得して、2018年2月1日に売却しています。
    この場合、所有期間は5年9ヶ月であり、2018年1月1日時点で5年7ヶ月経過ですので、長期譲渡となります。

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

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不動産売却益がでた際にはいくつかの特別控除がある

ここでは、不動産売却益が出た場合に控除することができる特別控除について説明します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自分で住んでいたマイホームを売却した場合は、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができます。 つまり、売却益が3,000万円以下の場合、税金はゼロということになります。
この特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

また、この特例の受けるための適用条件は、下記の通りです。

売る物件の条件 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること

【家を取り壊した場合】

家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

売り手・買い手の関係 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係(内縁関係など)でないこと。
売却
タイミング
【以前に住んでいた家屋や敷地等の場合】

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。【災害によって滅失した家屋の場合】

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで(注)にその敷地を売ること。

但し、東日本大震災により滅失した家屋の敷地の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日まで

【家を取り壊した場合】

・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されたこと

他の特例との併用 以下の特例を受けてないこと

【いつでも】

・収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。【売った年の前年及び前々年】

・この特例(※)

・マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例

【売った年、その前年及び前々年】

・マイホームの買換えやマイホームの交換の特例

※「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。

その他 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除を利用する(した)場合も併用ができないので、注意して下さい。

ただし、その土地の譲渡契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却することや、家を取り壊してから土地の譲渡契約を締結した日まで、その土地を貸駐車場等、その他の用に供していないことなどの条件が付加されます。

なお、マイホームを新築する期間だけ仮住まいとして利用した家や、別荘などの趣味や娯楽のために所有する家などは適用除外となります。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、自分で住んでいたマイホーム(居住用不動産)を売却した時に、その不動産を10年超所有していれば、長期譲渡所得の税額より低い税率で計算する軽減税率を適用できる特例です。

居住用財産の3,000万円の特別控除の特例と併用できるため、3,000万円の特別控除の特例を適用しても譲渡所得(売却益)が出ている場合、この特例を適用すれば節税のメリットがあります。ただし、この特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

適用条件は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と同じですが、売却した不動産の所有期間が、売却した年の1月1日現在において、10年を超えていなければいけません。また、前年、前々年にこの特例を受けていないことも適用条件です。

特定居住用財産の買換え特例

自分で住んでいたマイホーム(居住用不動産)を売却して代わりのマイホームを買い換えた場合、売却価格より買い換えた購入価格の方が大きければ、譲渡益(売却益)に対する課税を将来に繰り延べることができる、という制度です。

ただし、譲渡益が非課税になるわけではなく、あくまで課税の繰り延べです。 売却したマイホームの譲渡益に対する税金を買い換えで購入したマイホームに引き継ぎ、将来的にこの買い換えたマイホームを売却する時に、繰延べた譲渡益を加えて課税する、ということになります。

逆に買い換えた購入価格より売却価格の方が大きい場合、その差額を収入金額として譲渡所得の計算を行い、繰り延べされることなく買換え時に課税されます。

この特例を受けるためには、いずれの場合も確定申告を行う必要があります。また、この特例を受けるための適用条件は、

売る物件 自分が住んでいる家などの居住用の不動産であること
日本国内にあること
売却価格が1億円以下であること
買い替える物件 日本国内にあること
建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること
中古不動産の場合は、新築後25年以内であるか、一定の耐震基準を満たすこと
売却
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その不動産に住まなくなった場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却すること
売却した年の1月1日現在において、不動産(土地・建物)の所有期間がいずれも10年を超え、かつ売却した人の居住期間が10年以上であること
売却の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
他の特例との併用
  • 売却した不動産については収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと
  • 売却した年の前年および前々年に居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や10年超所有軽減税率の特例、もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
売り手・買い手 親子や夫婦など特別な関係がある人に売却していないこと(特別な関係には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、家を売った後その売った家で同居する親族、特殊な関係のある法人なども含まれます)

などがあります。
また、この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「10年超所有軽減税率の特例」と併用することはできません。

特定居住用財産の買換え特例と3,000万円の特別控除などと、どちらを適用したほうが節税になるのかは、一概には判断が難しいと言えます。
詳細について知りたい時には、管轄する税務署税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

年超所有軽減税率の特例とはどういった制度なのか?

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ここからは「10年超所有軽減税率の特例」について、少し掘り下げて説明してきます。

この特例の概要

10年超所有軽減税率の特例の概要については、前述の通りですが、この特例は居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と併用できるなど、非常にメリットの多い特例です。

この特例の適用を受ければ、譲渡益が出ている場合、長期譲渡所得より低い税率で納税できることになりますので、必ず確認しましょう。

長期譲渡所得の場合は、所得税15.315%、住民税5%、合計20.315%が課税税率ですが、この特例の適用を受ければ、6,000万円までの譲渡益については、所得税10.21%、住民税4%、合計14.21%と6.105%もの税率の軽減が受けられことになります。
6,000万円超の部分については、長期譲渡所得の税率が適用されます。

年超所有軽減税率の特例を受けた場合の税率

譲渡所得が
6000万円以下
譲渡所得が6,000万円超
6,000万円以下
の部分
6,000万円超
の部分
所得税 10.21%(※) 10.21%(※) 15.315%(※)
住民税 4% 4% 5%
合計 14.21% 14.21% 20.315%

(※)平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%がそれぞれ加算されています。
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年超所有軽減税率の特例でいくら節税できるのか?税額の計算方法もご紹介

それでは、この特例を適用した場合の譲渡所得税について、例を使って具体的にシミュレーションしてみましょう。

マイホーム売却価格 1億2,000万円
マイホーム購入(取得)価格 2,000万円(木造・建物価格1,000万円)
購入時の諸費用 200万円
売却時の諸費用 500万円
所有期間 25年

まずは、課税譲渡所得を計算します。
課税譲渡所得は、売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除で計算されます。
購入価格および購入時の諸費用は取得費、売却時の諸費用は譲渡費用にあたります。
また今回は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用が受けられこととします。
ここで注意するのは、建物の減価償却費を購入価格から除くことです。
減価償却費は、建物取得価格×0.9×償却率×経過年数で計算され、この例の場合、
1,000万円×0.9×0.031×25=697.5万円となります。

そこで、課税譲渡所得を計算すると、

  • 1億2,000万円-(2,000万円-697.5万円+200万円+500万円)-3,000万円=6,997.5万円
となります。

次に適用税率により、納税額を計算しましょう。
所有期間が25年ですから、10年超所有軽減税率の特例が適用できるため、課税譲渡所得6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分に分けて計算します。

所得税 住民税 合計
課税譲渡所得6,000万円以下の税額 6,000万円×10.21%
=約613万円
6,000万円×4%
=約240万円
約852万円
課税譲渡所得6,000万円超の税額
(※6,000万円を超える部分は
997.5万円)
997.5万円×15.315%
=約153万円
997.5万円×5%
=約50万円
約203万円
合計 約765万円 約290万円 約1,055万円

となり、税額は約1,055万円となります。

軽減税率の適用要件(10年超所有軽減税率の特例)

続いて、この特例の適用要件をまとめますので、よく確認してください。

所在地・用途 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
※マイホームを新築する期間だけ仮住まいとして利用した家や、別荘などの趣味や娯楽のために所有する家でないこと
売主と買主の関係 売主と買主の関係が、親子や夫婦等、特別な関係でないこと
売却タイミング 【更地でない場合】
売った年の1月1日時点で、売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
【災害で家屋が滅失した(無くなった)場合】
その敷地を住まなくなった日から3年を経過した日の年末までに売ること。
【更地にして売却する場合】
以下の両方の条件を満たすこと
・土地の譲渡契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結された
・住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却された
(取壊し後、その土地を貸駐車場等、その他の用に供した場合は不可)
併用できない特例を受けてないか 以下の特例の適用を受けていないこと(マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます)

  • この特例(売却した年の3年以上前なら適用可)
  • マイホームの買い換えやマイホームの交換の特例
  • マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例
  • その他、税が軽減される特例
備考 共有の居住用不動産を売却した場合、共有者の持分割合に基づいて各共有者に適用

他の特例と重複して利用することも可能

この特例の大きなメリットは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例との併用が可能なことです。

つまり、居住用不動産を売却して譲渡益(売却益)が出たとしても、まず所有期間に左右されない3,000万円控除を適用したうえで、10年超の所有期間であれば、譲渡所得6,000万円以下の部分については、合計で6%以上も税金の軽減が受けられ、大変な減税効果といえます。

ただし、住宅ローン控除や特定居住用財産の買換え特例との重複適用は受けられないので、注意しましょう。
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手続き方法

10年超所有軽減税率の特例の適用を受けるためには、売却した翌年の確定申告を行う必要があります。
確定申告に必要な書類
  • 売却した不動産の売買契約書類
  • 売却した不動産購入時の売買契約書類
  • 仲介手数料や印紙税など諸費用の領収書
  • 売却した不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 住民票の写し
なお、売却した不動産の売買契約日前日における住民票の住所と、売却した不動産の住所が異なる場合は、住所のつながりを証明するために戸籍の附票なども必要となります。

確定申告書を作成し、上記の必要書類を添付のうえ、管轄する税務署で確定申告を行います。
不明点などがある場合は、管轄する税務署で確認しましょう。

不動産売却で利益を出すなら、一括査定を賢く使おう

10年超所有軽減税率の特例は、不動産を売却することにより利益が出た場合に強い効果を発揮します。

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軽減税率の適用は細かい理解が必要

ここまで、10年超所有軽減税率の特例を中心に、不動産売却における特別控除について説明してきました。軽減税率を受けるための適用要件や注意事項など、細かい部分まで知識や理解が必要です。よく確認して漏れや誤解のないように注意しましょう。

最大のポイントは、居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除の特例と併せて適用することができる点です。3,000万円の特別控除を利用しても利益が出てしまう場合、所有期間10年超であれば強い節税の味方となります。知っているのとそうでないのとでは、何百万円もの差が生じてしまう可能性もありますので、ぜひ頭に留めておいてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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