不動産売却益にかかる税金はどれくらい?手取りを増やす方法は?

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
あなたは、不動産売却益にかかる税金は最大で約40%にもなることをご存知でしょうか?
1,000万円利益が出ても、その内400万円弱も税金として納めなければならないのですから大きな負担ですよね。
この記事では、税金でお悩みの皆様に、不動産の売却益にかかる税金について解説し、できるだけ不動産売却で利益を出す方法についてお伝えします。

まずは、結論から先に言うと・・・

先読み!この記事の結論
  • 不動産売却にかかる税金で大きいのは「譲渡所得税」
  • まずは、不動産一括査定で高く売れる不動産会社を見つけよう
不動産の売却益にかかる税金は、所有期間によって税率が低くなったり、一定の要件を満たすことで特別控除の受けられる特例があったりと、税金について知っておくと、支払う税金を抑えることができます。 また、不動産を売却して手元に残る金額を増やすには、不動産をできるだけ高い価格で売却することも重要です

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不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産売却益には税金がかかる!少しでも高く売却がおすすめ!

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不動産を売却して得られた利益には税金がかかります。

そのため、売却益に課される税金を見越した上で、できるだけ高い価格で売却できるようにすることが大切です。

ここでは、不動産を少しでも高く売却するためのポイントをお伝えします。

ポイント1: 3種類の媒介契約を理解して不動産を高く売却しよう

不動産の売却は、そのほとんどを不動産会社に任せるため、 不動産会社が一生懸命売却活動を行ってくれるにはどうすれば良いか? を考えることも一つのポイントとなります。

不動産の売却では、最初に不動産会社に価格査定を行ってもらい、良い査定価格を提示してくれたところと媒介契約を締結しますが、その媒介契約の形には三つの種類があります。

三つの媒介契約の中でも、一般媒介契約は一度に複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのが特徴です。多くの不動産会社に売却活動を行ってもらうことで、その先にある買い手の候補となる方に情報を伝えてもらいやすくなります。

一方、それ以外の専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約することが出来ません。一般媒介契約と比べて、情報を伝える速度は遅くなりますが、不動産会社としては売却活動に一生懸命取り組みやすくなります。

仲介手数料の仕組みと媒介契約の種類

これには、仲介手数料の仕組みが関係しています。

不動産の仲介では、仲介の依頼を受けた不動産会社がチラシやインターネットによる広告活動を行ったり、物件の案内を行ったりしますが、この時発生する広告費や人件費に関しては、依頼主に請求がなされることはありません。

売買契約を締結した時に支払う成功報酬としての仲介手数料に、それらの費用が含まれているとされているからです。

しかし、一般媒介契約では、自社で広告を打ったり、物件を案内したりしても、他の不動産会社が契約を決めてしまうと、報酬は1円も貰えません。

そのため、不動産会社にとっては、他に取られてしまうリスクのない専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が一生懸命取り組みやすくなります。

一般媒介契約と専任媒介契約はどちらが高く売却しやすい?

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一般媒介契約と専任媒介契約(専属専任媒介契約)どちらが高値で売却しやすいか、ですがこれは売却する物件の特徴によって変わります。
立地が良く、売りに出せば多くの申込が予想されるような物件であれば、一般媒介契約の方が良いでしょう。
こうした物件であれば、たとえ一般媒介契約であっても不動産会社は一生懸命売却活動を行ってくれます。

一方、立地など条件があまり良くなく、売却まで時間のかかることが予想されるような物件であれば専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が良いでしょう。

なお、専任媒介契約や専属専任媒介契約で1社に絞るとしても、その前の価格査定を受ける段階では複数の不動産会社に査定を依頼しておくことをオススメします。

ポイント2:複数の業者に査定を依頼し査定額の根拠を探ろう

不動産売却では、最初に不動産会社に価格査定を依頼し、査定価格を聞いてから媒介契約を結ぶ不動産会社を選びますが、特に不動産売却の経験が少ない方は複数の不動産会社に査定依頼を出すのが基本です。

不動産の査定価格は、同じプロが出すのにも関わらず、会社によって大きな違いがあるのが一般的です。

これは、不動産の価格の決まり方には明確なルールがないからです。

不動産の売買価格は、できるだけ高く売りたい不動産会社と、できるだけ安く買いたい不動産会社のバランスするところで決まります。

相場より高くとも、購入希望者が購入を急いでいる場合は高値で決まることもありますし、逆に相場より安くとも周辺に同じような物件が多数売られている時は売れ残ることもあります。

査定価格の根拠を聞こう

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つまり、不動産会社の出す査定価格に正解はなく、その査定価格で売却できる根拠があることが大切なのです。もちろん、その上で高い査定価格であれば良いですよね。

なお、複数の不動産会社に価格査定を依頼したとしても、その査定価格の高さだけで不動産会社を決めるのは危険です。

売主としては、できるだけ高い価格で売りたいと思いますが、その心理を悪用して、最初に高い査定価格を出して媒介契約を締結し、いざ売却活動が始まると売れないことを理由に値下げを提案してくることがあるのです。

その結果、売れない期間だけ売却の機会を失うだけでなく、「売れ残り感」が出てしまい、普通にしても売れないという事態に陥ることすらあります。

上記のような理由を考慮して、不動産会社の査定価格を聞く時は、その価格の高低ではなく、査定価格の根拠をよく聞くようにしましょう。

具体的には、そのエリアでどのくらいの販売実績があるのか売却する不動産と同じタイプの不動産での販売実績はあるのかどのような方法で買い手にアプローチするのか、などを聞いてみると良いでしょう。

ポイント3:物件を徹底的にキレイにしよう

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不動産をできるだけ高く売却するコツとして、シンプルですが、物件を徹底的にキレイにすることが挙げられます。

不動産を売却する時は、できるだけ住みながらではなく、仮住まいを見つけて引っ越してから、荷物が一つもない状態で始めた方が効果的です。
汚れ一つない状態に仕上げてしまえば、それだけで査定価格も成約価格も高くなるでしょう。

不動産売却益にかかる税金は?

不動産をできるだけ高く売却するコツについて伝えしましたが、ここからは本題の不動産にかかる税金についてお伝えしたいと思います。

不動産売却にはいくつかの税金がかかりますが、大きな金額の動くものなので、時に莫大な納税額となってしまうこともあります。
そのため、事前にどのような税金がかかるのかをよく理解しておくことが必要です。

不動産を売却する時にかかる税金には、以下のようなものが挙げられます。
・印紙税
・登録免許税
・消費税
・譲渡所得税

印紙税

不動産の売却では、買主との間で不動産売買契約書を取り交わしますが、その売買価格に応じて印紙を貼って税金を納める必要があります。
不動産売買契約書に関する印紙に関しては、現在軽減税率の適用を受けることが出来、その税額は以下の通りです。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円
1億円を超え 5億円以下 6万円
5億円を超え 10億円以下 16万円
10億円を超え 50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円

なお、印紙を貼らないでおくと3倍の過怠税が、印紙を貼っても消印をしないと印紙と同額の過怠税が課せられます。

登録免許税

不動産の売買では所有権を売主から買主へ移転する為の登記手続きをする必要があります。
とはいえ、不動産の売買に伴う所有権移転登記では、買主がその費用を負担するのが一般的です。

売主は、売渡証書を司法書士に依頼して作成してもらいますが、司法書士報酬として5,000円~2万円程支払う必要があります。

また、不動産を売却するには住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要がありますが、その時の抵当権抹消登記費用で1件につき登録免許税1,000円と、司法書士報酬で1~2万円程の費用がかかります。

現在の住所と売却した不動産の登記簿上の住所が異なる時は、住所のへの変更登記で1件につき登録免許税1,000円と、司法書士報酬で1~2万円程費用を支払う必要があります。

消費税

不動産の売買において、土地は非課税で、建物に関しても事業者でない限りは非課税となります。
ただ、売買契約に消費税は発生しなくとも、仲介手数料や建物の解体費用、測量費用には消費税が発生します。

譲渡所得税

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不動産を売却して、利益がある時はその利益に対して譲渡所得税がかかります。

不動産の売買において負担が一番大きくなりやすい税金で、その税額は以下のように計算します。

課税譲渡所得=売却代金-取得費用-譲渡費用-特別控除
税額=課税譲渡所得×税率

売却代金

売却代金は、不動産を売却した時の価格で、不動産売買契約書で確認できます。

取得費

取得費は、売却した不動産を取得した時にかかった費用で、不動産の購入代金の他、仲介手数料や登記費用も含めることが出来ます。

不動産の購入代金の内、建物部分に関しては年数の経過に応じて減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却費は、建物の構造(木造/鉄骨造/RC造)ごとに償却率が定められており、経過年数とかけあわせて計算します。

なお、減価償却を計算するために、不動産の売買価格の内いくらが建物価格で、いくらが土地価格かを分ける必要があります。

売買契約書に分けて記載があれば問題ありませんが、分けられていない場合は消費税の額から建物価格を計算します(土地は非課税のため)。
消費税の額も記載がない場合は、国土交通省による標準建築費に建物の面積をかけて建物代金を算出することが出来ます。

譲渡費用

譲渡費用は不動産を売却した時に要した経費のことで、仲介手数料登記費用の他、建物の解体費用測量費用賃貸物件の場合には立退き費用などを含めることが出来ます。

特別控除の計算

一定の要件を満たせば、建物価格から取得費と譲渡費用を差し引いた上で、さらに特別控除を差し引くことが出来ます。
以下でそれぞれの特例について解説します。
居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除は、売却する不動産が居住用不動産(マイホーム)である場合に適用を受けられる特例で、適用されれば3,000万円の特別控除を受けることが出来ます。

ただし、居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けると、新しくマイホームを購入した時に住宅ローン控除を受けられなくなるため注意が必要です。
特定居住用財産の買い換え特例
特定居住用財産の買い換え特例は、マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換える場合に適用を受けられる特例で、所有期間10年超であることと、マイホームであることが要件となっています。

特定居住用財産の買い換え特例の適用を受けると、買い換え代金の内、譲渡所得分までに関する部分は課税が繰り延べられ、それ以上の部分に関しては通常通り税金が課されます。

本特約は、課税を繰り延べることで、繰り延べた分の税金は0円となりますが、なくなったわけではなく、次に売却する時に上乗せする必要があるため注意が必要です。

なお、特例居住用財産の買い換え特例は居住用財産の3,000万円特別控除と併用することは出来ません。
長期保有土地等の1,000万円特別控除
長期保有土地等の1,000万円特別控除は、平成21年に取得した土地については平成27年以降、平成22年に取得した土地については平成28年以降に売却することで1,000万円の特別控除を受けられる特例です。

この特例は、平成20年に起こったリーマンショックによる景気後退への対抗策として、不動産流通の活性化を目的に制定されました。
被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例
 class=被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例とは、相続や遺贈を受けた不動産において、その不動産が被相続人(亡くなった方)の居住用財産であった場合に受けられるもので、要件に該当すれば3,000万円の特別控除が適用されます。

なお、本特例の適用を受けるためには、対象の建物が昭和56年以前に建てられたものである必要があります。

税率

不動産の譲渡所得税は、給与所得などのように総合課税ではなく独立して計算する分離課税です。

総合課税分の所得は収入に応じて税金が上がる累進課税制度が取り入れられていますが、不動産の譲渡所得に関しては所得がいくらになろうと税率は変わりません。

代わりに、所有期間に応じて税率が変わる 仕組みになっています。

税率は、不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下である場合には 短期譲渡所得として39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%) 、所有期間が5年超である場合には 長期譲渡所得として20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%) となっています。

短期譲渡所得か長期譲渡所得かで2倍に近い税率の違いがありますが、所有期間の判断基準が、売却した年の1月1日時点となっているため、間違えないようにしましょう。
10年超所有の軽減税率の特例
居住用財産の3,000万円特別控除などと同様、居住用財産を売却する場合で、所有期間が10年超である場合には軽減税率の特例の適用を受けられます。

本特例の適用を受けると、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分に関して税率が 14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%) となります。なお、10年超所有の軽減税率の特例は居住用財産の3,000万円特別控除との併用が可能です。

不動産売却にかかる税金について、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

【不動産売却にかかる税金はいくら?】計算方法と節税に使える5つの特例

税金を支払うと売却益の手取りはどれくらい?

譲渡所得税など税金を支払うと、売却益の手取りはどのくらいなのでしょうか?
実際に計算してみましょう。

譲渡所得税を計算してみよう

ここでは、所有期間20年の不動産を5,000万円で売却し取得費が1,000万円、譲渡費用が200万円で、3,000万円特別控除の適用を受けるケースで考えてみます。

まず、課税譲渡所得を計算すると以下の通りです。

5,000万円(売却代金)-1,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)-3,000万円(特別控除)=800万円(課税譲渡所得)

ここに、税率をかけますが、売却不動産はマイホームであり、所有期間10年超のため所有期間10年超の軽減税率の適用を受けることが出来ます。

800万円×14.21%=113.68万円

このケースでは、譲渡所得税として113.68万円の税金を支払う必要があることが分かりました。

各種経費も支払うと手取りは少ない?

その他の各種経費についても計算してみましょう。
印紙税:3万円(5,000万円)
登記費用(抵当権抹消登記/住所変更登記で売渡証書とともに司法書士費用含め):5万円
仲介手数料:{5,000万円×3%+6万円}×消費税=168.48万円
譲渡所得税:113.68万円
前の住宅ローンの完済費用:2,000万円
引っ越し費用:30万円
費用の合計:2320.16万円
売却価格5,000万円-2,320.16万円=2,679.84万円

費用として半額近くを支払っていますが、その内2,000万円は住宅ローンの完済費用です。
譲渡所得税に関しては、3,000万円特別控除軽減税率の特例 を適用できたため、税額を小さく出来ています。

一方、新しくマイホームを購入する場合は、住宅ローン控除を利用できない点に注意が必要です。

居住用財産の3,000万円特別控除を使わない場合

個人で売却する不動産であれば、 居住用財産の3,000万円特別控除 の適用を受けられれば、支払うべき税金をかなり抑えることが出来ます。
そこで、ここではずっと前に相続した一戸建てで、被相続人の居住用財産の特例にも該当しないケースも考えてみたいと思います。

売却する不動産に関しては同じですが、相続した不動産のため、取得費に関する書類がなく、概算法(5%)で計算します。

5,000万円(売却代金)-250万円(取得費)-200万円(譲渡費用) =4,550万円(課税譲渡所得)

4,550万円×20.315%(長期譲渡所得)=924.33万円

このケースでは、譲渡所得税として、924.33万円も支払わなければなりません。取得費において、購入時の購入代金が分かっていること 、そして 3,000万円特別控除などの特例の適用が大切なこと がこれで分かるかと思います。

少しでも高く売却益を出すには不動産業者選びが重要

実は、上記ケースでは売却価格を高く出来たことで手元に残るお金も多くすることが出来ています。

例えば、同じケースで半分の2,500万円でしか売却できなかったとすると、課税譲渡所得は2,000万円-1,000万円-200万円-3,000万円で0円。
その他の経費を差し引くと、手残りは376.52万円しかありません。

印紙税:1万円(2,500万円)
登記費用(抵当権抹消登記/住所変更登記で売渡証書とともに司法書士費用含め):5万円
仲介手数料:2,500万円×3%+6万円+消費税=87.48万円
譲渡所得税:0円
前の住宅ローンの完済費用:2,000万円
引っ越し費用:30万円
費用の合計:2123.48万円
売却価格2,500万円-2123.48万円=376.52万円

少し数字を極端にしていますが、2,500万円で売却したのに手残りが376万円しかないとなると大変ですね。

最終的に手元に残るお金を増やす方法として、特例の活用など節税は大切ですが、そもそも不動産売却価格を大きくすることが出来れば、手残りの金額も大きくすることが出来ます。

そして、最初にお話したように、不動産の売却価格を少しでも高くするためには、良い不動産会社をパートナーにすることが一番大切です。

不動産業者選びには一括査定がおすすめ

とはいえ、普通の人はそう何度も不動産の売買をするものではありません。

日頃から不動産会社と接点がないのであれば、1件1件回っていって良い不動産会社を見つけるしか方法がありませんが、それでは時間も手間もかかり過ぎてしまいます。

そこで利用をオススメしたいのが一括査定サービスです。

一括査定の“イエウール”がおすすめ

一括査定サイトにもいろいろありますが、その中でもオススメなのがイエウールです。

イエウールでは、皆さまに選ばれているポイントとして、4つの特徴を掲げています。
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特に、二つ目の1,400社の提携不動産会社があるのはイエウールの最も大きな特徴です。

これにより、郊外であっても複数の不動産会社の紹介を受けられるというメリットがあるだけでなく、選択肢がたくさんあることで、売却不動産と同じタイプの不動産の売却を得意とする不動産会社とマッチしやすくなります。

イエウールを利用した人の感想

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イエウールを利用して不動産売却を進めたAさんは、イエウールを通して相場より少し高く売却でき、大変満足されているようです。
Aさん:いくつか一括査定サービスの情報を探してみましたが、イエウールさんはまだ出来てからそんなに時間が経っていないのにも関わらず、他の一括査定サービスより多くの提携先を持っていると書かれていて興味を持ちました。

Aさん:売る予定の不動産が、田舎の方にある不動産だったこともあります。

Aさん:他の一括査定サービスでは、田舎で使ってもほとんど紹介を受けられなかったという口コミもありましたが、イエウールは提携先が多く、紹介を受けられやすい環境にありそうというところが決め手でした。

Aさん:イエウールで一括査定を依頼した結果、連絡をくれたのは5社でした。よくあんな田舎で5社も提携しているな、と感心したものです。

Aさん:5社の中には、大手不動産会社も入っていて、そこはやはり対応はすばらしかったのですが、田舎ということもあり一生懸命売ってくれるのか心配でした。

Aさん:結局、全ての不動産会社の価格査定を受けて、中でも担当者の対応の良かった地元の不動産会社がいて、ここにお願いしたら一生懸命売ってくれそうだなと思いました。

Aさん:もちろん、不安もありましたが、いざ情報を公開してみるとぽつぽつ見学予約が入ったらしく、その都度連絡してくれたので嬉しかったのを覚えています。

Aさん:1カ月半経った頃、物件を気に入ってくれた方が現れて、買付証明書を受け取りました。少し価格交渉があったみたいですが、不動産会社の方で何とか値引きにはならないよう話をしてくれたと聞いています。

Aさん:結果として、相場より少し高い価格で無事契約を結ぶことができ、先日引き渡しも済ませました。

Aさん:一括査定サービスを使っていなかったら、最初に対応の良さを感じた大手不動産会社のようなところに仲介を依頼していたかもしれません。
でも、大手不動産会社の担当者があそこまできめ細やかに対応してくれたかというとちょっと疑問です。

Aさん:特に、僕のように不動産に関してずぶの素人の場合、イエウールを使って良い不動産会社を見つけるのが得策ではないかと思います。

イエウールの最大の特徴は、提携不動産会社数が1,400社と多いところです。

提携不動産会社数が多いということは、利用者からすると選べる選択肢が多い
ということ。他の一括査定サービスでは紹介を受けられないような郊外でも、はたまた都心でも、選択肢が多いから、より自分に合った不動産会社を見つけやすいです。
これから不動産の売却を考えている方は、まずイエウールを利用してみましょう。


逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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