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分譲マンションを貸す初心者向けガイド。手順と節税のコツを伝授

【更新日】

分譲マンションを貸して収入を得ることができるのをご存知でしょうか。
引っ越しなどで空き部屋になる分譲マンションは、貸し出すことで資産として有効活用することができます。最近では、最初から居住目的ではなく、投資用として分譲マンションを購入する人もいらっしゃいます。

そこで、この記事では分譲マンションを貸し出す手順やメリット、デメリットを詳しく解説してくほか、うまく節税するポイントもご紹介します。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 分譲マンションの貸出を検討している方
  • 分譲マンションの貸し出し手順を知りたい方
  • 貸し出し以外の有効な活用法を知りたい

また、分譲マンションを貸し出すということは入居者から家賃として不労所得を得るだけではなく、節税の効果も期待できます。

この記事で分譲マンションを貸し出す際に必要な知識を身に付けましょう。

先読み!この記事の結論
  • 貸し出しメリットは不労所得が得られること
  • 管理の手間や災害などのリスクが存在する
  • 貸し出し以外に売却という選択肢も持っておくべき

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 分譲マンションを貸すメリットデメリット

まず、分譲マンションを貸すメリットとデメリットを解説します。

メリット1:資産運用と節税のダブル効果

マンションを貸し出すメリットとして一番に思い浮かぶのが、家賃収入が得られるため、不労所得が増えることではないでしょうか。この家賃収入は不動産所得として扱われるため、
これまで払っていたローンや固定資産税は、確定申告で経費として計上することができます。経費は所得から控除できるため、税金を安くすることが可能です。つまり、節税の効果があります。

(節税対策に関して詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にして下さい。)

  1. 節税対策にもなるんだ!

また、資産運用としても分譲マンションを貸し出すことは有効な手段です。住むのが目的ではなく、貸し出して収入を得ることを目的とした投資用として分譲マンションを購入する人もいらっしゃいます。

メリット2:賃貸用マンションより高額で貸し出しできる

賃貸マンションは、主に一人暮らしの人が住むことを想定して設計され、短期間で居住者が入れ替わることを前提に作られています。
一方、分譲マンションは、購入した人が住み続ける前提で設計し、作られています。そのような経緯があるため、分譲マンションは間取りや管理サービスが、賃貸マンションより質が高いという傾向があります。

そのため、分譲マンションを貸し出す場合の家賃は、一般的な賃貸マンションの家賃より高額に設定できます。目安として、分譲マンションの家賃相場は、賃貸マンションの家賃相場と比較して、2割程度高くなります。

  1. 節税もできて高い家賃収入も得られるって最高だね!
  2. いい面だけではないぞ!むしろ今後は賃貸は儲かりずらくなるじゃろう。

デメリット1:管理に手間がかかる

分譲マンションの貸し出しにはメリットがある反面、デメリットもあります。
まず、貸し出すためにリフォームやクリーニングをする必要があり、当然お金がかかります。
また、貸し出した人とのトラブルが生じる可能性があります。設備が故障した場合や、周辺の環境によってはそれが原因でクレームを受けることもあります。

当然のことながら、分譲マンションを貸し出しても、入居者が見つからないと家賃収入は得られません。そのため、長期間空き家にならないようにするための募集をかけるなど手間をかけることも必要です。

デメリット2:売却とローンに制限

もし売却したくなっても、入居者がいる限り勝手に売却することはできません。
また、貸し出しをすることによって収益物件として扱われることになるため、利回りが影響して、住んでいた分譲マンションを売る時より査定額が下がる可能性があります。もし売却を検討している場合は、貸し出しをしないほうがより高額で売却できる可能性は高いです。

貸している分譲マンションは空室になるリスクがあり、それによって収入が減りローンを払えなくなる可能性もあります。このようなことが審査に影響して、新規でローンを組むことが困難になる場合もあります。

デメリット3:長期的には儲けずらくなる

実は分譲マンションは長期的に家賃収入が出にくくなることが予想されています。

なぜかというと、日本は急速な速度で少子化そして人口減少が進んでおり、
総人口は2030年には1億1,662万人、2060年には8,674万人(2010年人口の32.3%減)になると予想されています。

さらに内閣府の調査から、2020年頃から世帯数までもが少なくなる予想が出てきます。

貸出最大のメリットは毎月安定的に家賃収入を得られることですが、
肝心の入居者世代が少なる一方なのです。

そうなると需要と供給のバランスが崩れ 空き家になる確率も高まり、自ずと家賃を下げるほかなくなります。

実際に、現在ある空室800万戸が、このままいくと2033年には2,160万戸を超え、空き家率は30.4%まで達するという調査結果も出ていますので上記のことは間違いなく起こってくるでしょう。

NRI 2017/06/20 ニュースリリース より
  1. えっ!賃貸で稼ぎづらくなるのか…どうしたらいいんだろう
  2. だからこそ「売却」という選択肢も持っておくべきなんじゃ!

2. 売却という選択肢も持っておこう

分譲マンションの賃貸を検討している方は「売却」という選択肢も検討しておきましょう。

  1. なんで売却も検討した方がいいの?

なぜなら、今が一番分譲マンションが高く売れやすい時期だからです。

下記のグラフをご覧ください。
現在右肩上がりのマンション価格ですが、今後は下がることが予想されています。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

マンションの価格水準は、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。

  1. えっ!マンションの資産価値は落ち始めるんだ…
  2. 逆に言うと、今が一番資産価値が高いということじゃ!

このトレンドを踏まえると、
あなたが既にマンションを持っていたら2020年までにマンションの売却を検討すべきなのです。

まだ売却する気がない方でも少なくとも、今が一番マンションが高く売れやすい時期なので
今のうちにマンションの売却価格だけでも調べておくとよいでしょう。

  1. たしかに自分のマンションが、いくらの価値があるのかは気になるなぁ!
  2. 今だと特に高額の価値がつく可能性が高いので、調べて損はないじゃろう!

「マンションの売却価格知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール イエウール を使って売却価格を無料で調べてみましょう。

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3. 貸すには不動産会社への依頼から

一般的に分譲マンションの貸し出しをする際には、不動産会社に依頼をします。ここでは、実際に分譲マンションを貸し出す流れを見ていきましょう。

3.1. 自分に合った不動産会社を探す

数ある不動産会社のなかから、自分に合った不動産会社を見つけることが大切です。そのためには、ネットでの評判や実際に担当と話してみての印象を判断材料にすると良いでしょう。

その不動産会社がどのくらいの経験年数を持っているかは、宅地建物取引業の免許更新回数から判断できます。宅地建物取引業は、5年ごとに更新されるため、更新回数でなん年仕事をしているかがわかるためです。

宅地建物取引業者名簿で不動産会社の概要を調べることもできます。その不動産会社が業界団体に加盟しているかも確認しましょう。団体は、会員の指導やサポートをしているため、質の高い不動産会社を見つける基準となります。

このように、不動産会社を探すうえで、宅地建物取引業の免許更新回数と宅地建物取引業者名簿を調べるというのが有効な方法です。そのほか、全国1,600社以上の優良不動産企業の情報を無料で閲覧できるサイト「イエウール」を使うと自分に合った不動産会社を探すことができます。

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3.2. 貸し出す方法を3種類から選ぶ

不動産会社が決まったら、貸し出す方法を決めましょう。貸し出す方法には下記の3種類があります。

  • 賃貸借契約
  • サブリース
  • 定期借家契約

賃貸借契約は、2年ごとに契約を更新する契約方法です。借りた人から家賃を貰うという一般的な賃貸契約です。契約期間中は、物件を売りたくなっても強制退去させることができません。

サブリースは「一括借り上げ」とも呼ばれる方法です。不動産会社が分譲マンションを借り受けて、賃貸希望者にまた貸しする方法です。この方法の一番のメリットは空室補償が付くことです。入居者が見つからず、空き室状態が続いても、不動産会社から家賃が支払われます。但し、不動産会社に対しての手数料がかかります。

定期借家契約は、賃貸借契約の解除を設定した期限で実行できる契約です。「一旦、貸出するけど将来的にはまた自分で住みたい」と考えている場合などに便利な契約方法です。

3.3. 家賃は相場に合ったものに設定

貸し出すために家賃の金額を決めなければなりません。家賃は、相場に合った金額に設定することが大切です。自分が欲しい収入を基準に家賃を設定しても借り手は見つかりません。家賃を設定する時は、築年数や間取り、マンションの設備等を考慮するだけではなく、交通の便や周辺の商業施設なども考慮しましょう。

また、近所に比較対象となる物件を見つけて、そこの家賃金額を参考にするのもひとつの手です。

3.4. 広告を作って入居者の募集

多くの場合、入居者募集の広告作成、掲載手続きは不動産会社が行います。集客力のあるポータルサイトへ広告を出すと宣伝効果も高いのですが、影響力の大きいポータルサイトは広告掲載料も高くなります。広告は、購入者が気になる周辺環境など、細かい情報も掲載されているのが理想です。また、見栄えのいい写真を使うのも、広告としての効果が上がります。是非、賃貸希望者の目につく広告を、不動産会社と協力して作りましょう。

3.5. 引き渡し前に済ませておきたい伝言と手続き

電気・ガス・水道などの光熱費は入居者に支払ってもらうため、支払い先を伝えておく必要があります。入居当日では手続きが間に合わなかったり、入居者が住み始めてすぐに困ったりすることも考えられます。そのため、あらかじめ余裕を持ったスケジュールで伝えておくことが大切です。

ごみ捨てに関するルールも事前に伝えましょう。マンションのように複数の世帯が住む建物では、特にごみ捨てのルールを遵守することが重要です。入居者がルールを守らないと、マンション管理会社のみならず、他の入居者からクレームを貰う可能性もあり、トラブルの元です。そのため、マンションで定められているごみの分別方法や回収場所などをしっかり伝えておきましょう。

また、マンションの管理組合に、入居者の引っ越し予定日などの連絡もしておきましょう。

  • 不動産会社に依頼
  • 広告で募集する
  • 入居前に手続きする

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4. 分譲マンションを貸すコストを計算

分譲マンションを貸し出す際には、事前にコストを計算しておくことが大切です。ここでは、どのようなコストがかかるのかを見ていきましょう。

4.1. マンションを貸す前にかかるコスト

不要な家具を撤去する費用や、住んでいたことによる汚れを落とすためハウスクリーニング、経年劣化などの改善のためリフォームをするなど、マンションを貸す前にかかるコストがあります。

4.2. 不動産会社への依頼でかかるコスト

不動産会社への依頼でかかるコストも計算しておきましょう。一般的に、交渉や手続きの報酬として家賃の1ヶ月程度がかかります。最近では、借りた人からの礼金をそのまま不動産会社へ仲介料として支払うというパターンが多いようです。

4.3. 貸している間に発生するランニングコスト

貸している間にかかるランニングコストもあります。もし、不動産会社にクレームや入金等の管理まで依頼しているようであれば、家賃の5%程度が費用としてかかります。それ以外にも、経年劣化による設備の故障の修繕費用や固定資産税、マンションへの管理費や修繕積立金の支払いなどがかかります。

  • 貸す前のコスト
  • 不動産会社のコスト
  • ランニングコスト


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5. 確定申告で節税する方法

マンションの賃貸で得た収入は、確定申告をする必要があります。節税するうえで、確定申告を上手にやることがとても大切です。確定申告は税理士に依頼することもできますが、自分自身でもある程度の内容は理解しておきましょう。ここでは、確定申告で上手に節税する方法を見ていきます。

5.1. 可能な限り費用は経費として計算

収入から経費を引いたものが不動産所得として税がかかる対象になります。つまり、経費をたくさん計上して不動産所得を低く見積もれば、税金は安くなります。

不動産所得の経費として認められている代表的なものとして、マンションへの管理費・修繕積立金、損害保険料、減価償却、貸した部屋の修繕費などが挙げられます。固定資産税や都市計画税、印紙税などの税金、ローンの利息や保証料も経費となります。また、確定申告書の作成や申告手続きを税理士へ依頼した場合は、税理士に支払ったお金も経費として認められます。

そのほか、打ち合わせにかかった交通費や通信費、不動産絡みの新聞や図書の購入費も経費として計上できます。参考書などを購入したら、経費として計上しましょう。

5.2. 不動産所得が赤字なら他の所得で損益カバー

空き家の状態が続いてしまうなどの理由で不動産所得が赤字になっても、他の所得で損益カバーをすることができます。確定申告を行う時のトータルの所得は、給与所得など他の所得を合算して控除を計算できます。ローンによる利子は控除の計算には含まれません。

5.3. 事業規模で貸しているなら控除の幅がアップ

事業規模として認定されると、控除の幅がアップしてより節税ができます。あくまでも目安ですが、マンションを10棟程度持って賃貸を行っていれば、事業規模と認定される可能性が高いです。各地域の税務署によって判断基準が異なるため、実際に事業規模として認めてもらえるかは、住んでいる地域の税務署に確認を取りましょう。

事業規模として認定されると、65万円の青色申告特別控除が使えて、不動産所得の節税ができます。家族に不動産管理を頼んで給料を払えて、払った給料は経費に含められます。仮に家賃が未回収になった場合にも、その未回収家賃を経費に含められるほか、災害による損失が生じた場合も全額を経費として認めてもらえるというメリットがあります。

  • 経費を計上しよう
  • 損益カバーをしよう
  • 控除額を増やそう

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6. 将来設計を考えて分譲マンションを貸そう

分譲マンションを貸し出す際は、コストなども考慮したうえで、将来設計を十分に考えてから貸し出しするようにしましょう。どの不動産会社に依頼するかも大きなポイントのため、不動産会社選びも十分に検討して行うことが大切です。

6.1. 分譲マンションの売却なら最大6社と比較できるイエウール

ここまで見てきた通り、分譲マンションの貸し出しをするうえで、自分に合う不動産業者に依頼することが非常に重要ですが、自力で不動産会社探しをするのは手間もかかって大変です。また、数多くの不動産業者が存在するため、どこの会社に依頼すれば良いのか迷ってしまうかもしれません。

このように、自力でやると大変な不動産探しですが、不動産会社探しには、全国1,600社の優良不動産会社の情報が掲載されていて、無料で同時に最大6社の比較ができるサイト「イエウール」がお薦めです。

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