注意点は、①適切な家賃を設定する、②銀行にローン関連の連絡を入れる、③定期借家契約にする事が挙げられます。
「まずはマンション売却基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
分譲マンションを貸すメリットは大きい
住んでいない分譲マンションを賃貸として活用するメリットは様々あります。この章では、どんなメリットがあるかを詳しく解説していきます。
メリット①家賃収入を得られる
マンションを貸し出すメリットとして一番に思い浮かぶのは、家賃収入を得られるということでしょう。
空き家をそのまま放置しておくと収入が得られるどころか、管理費などの費用がかさむことも考えられます。
そのため、マンションを貸すことで家賃収入を得られるのは一番大きなメリットと考えられます。
メリット②ローン返済を進められる
家賃収入を得ることが出来れば、そこからローンの返済を賄うこともできます。
毎月家賃収入を得られるため家計が潤うのみならず、そこからローンの返済をしてマンションを保持できるのはメリットと言えるでしょう。
メリット③賃貸用マンションより高額で貸し出しできる
賃貸用マンションより高額で貸出できるというメリットもあります。
賃貸マンションは、主に一人暮らしやディンクスの人（共働きで子供を意識的に持たない人）が住むことを想定して設計され、短期間で居住者が入れ替わることを前提に作られています。
一方、分譲マンションは購入した人が住み続ける前提で設計して作られています。そのため、分譲マンションは賃貸マンションよりも間取りや管理サービスの質が高く、共有部分も充実している傾向があります。
そのため、分譲マンションを貸し出す場合の家賃は一般的な賃貸マンションの家賃より高額に設定できます。
メリット④費用の節約になる
マンションを貸すと、費用を節約することができます。
家賃収入は不動産所得として扱われるため、これまで払っていたローン金利・固定資産税・管理費と修繕積立金などは、確定申告で経費として計上することができます。
経費は所得から控除できるため、課税の対象になる所得が少なくなり、税金を引き下げることができます。
メリット⑤相続税の節税対策にもなる
相続したマンションを貸し出すと、相続税の節税対策に繋がります。
そもそも相続税とは、「相続税評価額」を基に税額が決まります。
実際に賃貸されている面積が多いほど、この相続税評価額は下がり、結果として納めるべき相続税が減ることになります。
したがって、相続したマンションを賃貸すること自体が大きな節税対策となります。
- マンションを貸すことで出費が抑えられるんだ！
メリット⑥マンションの価値を保つことができる
所有権を持ったままマンションを貸すことで、資産価値を保てることもメリットの一つです。
マンションを空き家として放置すると手入れが行き届かず劣化してしまいますが、人が住むことで空気が入れ替わり掃除がなされるなどして劣化を抑えることができ、今後売却をする場合にも高値で売れる可能性が高まります。
マンションを貸す際の注意点と対策方法
空室リスクを下げるために適切な家賃を設定する
家賃は、相場に合った金額に設定することが大切です。
自分が欲しい収入を基準に家賃を設定しても借り手は見つかりません。当然のことながら、分譲マンションを貸し出しても入居者が見つからないと、家賃収入は得られません。家賃収入が入らなくても、マンション管理手数料やローン返済額は支払い続ける必要があります。
これを防ぐために、近所に比較対象となる物件を見つけて、そこの家賃金額を参考にすることがおすすめです。
不動産会社にアドバイスを仰ぎ、競合物件やエリア特性を鑑みながら相場に合った適切な家賃価格の設定をしましょう。
ローンの契約違反を防ぐために銀行に連絡を入れる
賃貸を検討しているマンションの住宅ローンを支払い続けている場合金融機関へ連絡が必要です。
マンションを購入する際に組んだローンが住宅ローンの場合、金融機関にもよりますが本人またはその家族が住むのが貸付の条件とされている場合が多いです。
マンションを他人に貸して収入を得るとなると住宅ローンの条件と異なるので、ローンの契約違反になる場合もあります。金融機関によっては、住宅ローンから不動産投資用のローンに切り替えを求められることもあるので、注意しましょう。
ただし、転勤などの理由でマンションを貸し出す期間が短い・一時的なものであると判断された場合は、マンションを賃貸物件にしても住宅ローンのままで許可を貰えることもあります。
まずは、金融機関にマンションを賃貸にできないか検討している旨を相談しておいた方が良いでしょう。
詳細は以下の記事をご覧ください。
売却時の制限をなくしたい場合は定期借家契約にする
マンションを貸すときの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がありますが、「普通借家契約」にすると、自分の好きなときに売却できなくなる可能性があります。
この2種類の契約の大きな違いは、契約期間終了後の更新の有無です。「普通借家契約」は契約期間終了後であっても借主が望む限り契約を更新できますが、「定期借家契約」は契約期間終了後更新をする必要はありません。
そのため、普通借家契約だと自分がマンションを売却したいと思っても借主の意向によっては売却できない可能性があるため、その心配を無くしたい場合は定期借家契約にしましょう。
ただし、定期借家契約には注意点もあります。詳細は以下の記事をご覧ください。
マンションを貸す方法
一般的に分譲マンションの貸し出しをする際には、不動産会社に依頼をします。ここでは、実際に分譲マンションを貸し出す流れを見ていきましょう。
【ステップ1】自分に合った不動産会社を探す
数ある不動産会社のなかから、自分に合った不動産会社を見つけることが大切です。そのためには、ネットでの評判や実際に担当と話してみての印象を判断材料にすると良いでしょう。
その不動産会社がどのくらいの経験年数を持っているかは、宅地建物取引業の免許更新回数から判断できます。宅地建物取引業は5年ごとに更新されるため、更新回数で何年仕事をしているかがわかるためです。
宅地建物取引業者名簿で不動産会社の概要を調べることもできます。その不動産会社が業界団体に加盟しているかも確認しましょう。団体は、会員の指導やサポートをしているため、質の高い不動産会社を見つける基準となります。
このように、不動産会社を探すうえでは、宅地建物取引業の免許更新回数と宅地建物取引業者名簿を調べるというのが有効な方法です。そのほか、全国1,600社以上の優良不動産企業の情報を無料で閲覧できるサイト「イエウール」を使うと自分に合った不動産会社を探すことができます。
【ステップ2】貸し出す方法を3種類から選ぶ
不動産会社が決まったら、貸し出す方法を決めましょう。貸し出す方法には下記の３種類があります。
- 賃貸借契約
- サブリース
- 定期借家契約
最も一般的な「普通賃貸借契約」
賃貸借契約は、2年ごとに契約を更新する契約方法です。借りた人から家賃を貰うという一般的な賃貸契約です。契約期間中は、物件を売りたくなっても強制退去させることができません。
空室状態が続いても家賃保証がある「サブリース」
サブリースは「一括借り上げ」とも呼ばれる方法です。不動産会社が分譲マンションを借り受けて、賃貸希望者にまた貸しする方法です。この方法の一番のメリットは空室補償が付くことです。入居者が見つからず、空き室状態が続いても、不動産会社から家賃が支払われます。但し、不動産会社に対しての手数料がかかる場合もあります。
将来また自分が住む予定なら「定期借家契約」
定期借家契約は、一定の契約期間に達したら契約が終了する賃貸借契約です。「一旦、貸出するけど将来的にはまた自分で住みたい」と考えている場合などに便利な契約方法です。契約が終了しても、入居者と合意をすれば再契約という方法で貸し出しを続けることができます。
【ステップ3】家賃は相場に合ったものに設定
貸し出すために家賃の金額を決めなければなりません。
家賃を設定する時は、築年数や間取り、マンションの設備等を考慮するだけではなく、交通の便や周辺の商業施設なども考慮しましょう。
【ステップ4】広告を作って入居者の募集
多くの場合、入居者募集の広告作成、掲載手続きは不動産会社が行います。
集客力のあるポータルサイトへ広告を出すと宣伝効果も高くなります。広告は借り手が気になる周辺環境など、細かい情報も掲載されているのが理想です。
【ステップ5】引き渡し前に済ませておきたい伝言と手続き
電気・ガス・水道などの光熱費は入居者に支払ってもらうため、支払い先を伝えておく必要があります。入居当日では手続きが間に合わなかったり、入居者が住み始めてすぐに困ったりすることも考えられます。そのため、あらかじめ余裕を持ったスケジュールで伝えておくことが大切です。
ごみ捨てに関するルールも事前に伝えましょう。マンションのように複数の世帯が住む建物では、特にごみ捨てのルールを遵守することが重要です。入居者がルールを守らないと、マンション管理会社のみならず、他の入居者からクレームを貰う可能性もあり、トラブルの元です。そのため、マンションで定められているごみの分別方法や回収場所などをしっかり伝えておきましょう。
また、マンションの管理組合に、入居者の引っ越し予定日などの連絡もしておきましょう。
マンションを貸す際の収支
分譲マンションを貸し出す際には、事前に収支の計算しておくことが大切です。ここでは、どのようなコストがかかり、どのような収入が得られるのかを詳しく見ていきましょう。
出費①マンションを貸す前にかかるコスト
不要な家具を撤去する費用や、住んでいたことによる汚れを落とすためハウスクリーニング、経年劣化などの改善のためリフォームをするなど、マンションを貸す前にかかるコストがあります。部屋の広さによって相場は変わりますが、2DKの空き室であればおよそ30,000円前後のハウスクリーニング代、フルリノベーションの場合は500万円程度のリフォーム代がかかるため、注意が必要です。
出費②不動産会社への依頼でかかるコスト
不動産会社への依頼でかかるコストも計算しておきましょう。一般的に、交渉や手続きの報酬として家賃の1ヶ月程度がかかります。最近では、借りた人からの礼金をそのまま不動産会社へ仲介料として支払うというパターンが多いようです。
出費③貸している間に発生するランニングコスト
貸している間にかかるランニングコストもあります。もし、不動産会社にクレームや入金等の管理まで依頼しているようであれば、家賃の5％程度が費用としてかかります。それ以外にも、火災保険料や経年劣化による設備の故障の修繕費用や固定資産税、毎月のマンションへの管理費・修繕積立金の支払いなどがかかります。また、家賃収入は所得税の対象となるため、確定申告をして納税をする必要があります。
収入①貸した時に得られるもの
マンションを貸し出す際、最初に手に入るのが礼金です。
礼金とは賃貸借契約時に大家（貸主・不動産会社など）に払うもので、家賃の1~2か月分程度の収入が期待できます。
収入②毎月得られるもの
マンションを貸し出したら、毎月家賃が手に入ります。家賃は貸主が決めた金額を毎月得ることになります。
また、先に申し上げた礼金もこの家賃の金額によって変わるため、家賃がいくらなのかによって収支がプラスにもマイナスにもなりえるということです。
収入③更新時に得られるもの
もし借主がマンション賃貸の更新を願い出た場合、更新料が手に入ります。
更新料は概ね家賃1~2か月分となります。
マンションを貸す前にすべきこと
マンションを貸して損をしないように、いくつか気をつけるべき点があります。ここではマンションを貸す際に知っておきたい注意点を解説します。
収支をシミュレーションする
前章でご紹介した通り、マンション賃貸では出費と収入のバランスが重要になります。
そのため、マンションを貸す前に必ず収支をシミュレーションするようにしましょう。
まずはコストがどれくらいかかるのかを把握し、いつ頃収支がプラスになるのかを考慮して家賃をいくらにするのか決めるようにしましょう。
| 収支 | 内容 | いくら | いつ |
|---|---|---|---|
| 出費 | 貸す前にかかるコスト | 500万～1,000万円 | 貸す前 |
| 不動産会社への依頼でかかるコスト | 家賃の1ヵ月分 | 貸す前 | |
| ランニングコスト | 家賃の5%分 | 毎月 | |
| 収入 | 貸した時に得られる収入 | 家賃の1~2か月分 | 貸す前 |
| 毎月得られる収入 | 家賃（毎月） | 毎月 | |
| 更新時に得られる収入 | 家賃の1~2か月分 | 更新時 |
貸し出す際には禁止事項を決めておく
マンションを貸す場合は先に禁止事項を決めておくと良いでしょう。
禁止事項を決めておかないと、借主によっては室内でタバコを吸ってしまい部屋に臭いがついてしまったり、ペットを飼って壁紙が汚れるなどのトラブルが発生する可能性があります。
マンションを貸し出す際に不動産会社とよく相談をし、禁止事項や条件などを決めましょう。ただし、あまり厳しいルールにしてしまうと借主はなかなか現れませんし、退去者が出た際に新たな借主を見つけづらくなってしまいます。空室になっている時間の分だけ家賃収入は得られなくなってしまうので、厳しすぎないルールとなるようにしましょう。
貸す前にマンションの写真を撮っておく
借主が見つかったら、マンションを貸し出す前に室内の写真を撮っておくようにしましょう。
借主が退去する際には経年変化などは除き現状回復をするのが一般的です。しかし、現状回復にはお金がかかるもの。借主はなるべく修復したくないですし、家主やなるべく修復してもらいたいのでトラブルに発展しやすいです。
この時、入居前の写真があれば話を進めやすく、おおきなトラブルになりづらいです。ここでポイントなのは、写真は入居日直前に撮ること。撮影した日と入居日の感覚が空きすぎていると、その間にキズがついていたのではないと、証拠して信憑性が薄くなってしまいます。
特に、撮影しておいた方が良い箇所は以下になります。日付が分かるような状態で撮影をしておきましょう。
| 入居前に確認しておくべき場所 |
|---|
| フローリング |
| 壁 |
| 洗面台 |
| 風呂場 |
| 玄関 |
| 押入れなどカビが発生しそうな場所 |
マンションを貸して失敗しないためには
せっかくマンションを貸すなら後悔したくないですよね。この章ではマンションの賃貸を失敗しないためにすべきことを纏めました。
借り手を広く募集する
マンション賃貸で失敗しないためには、できるだけ早く借り手を見つけることが重要です。
そのためにも、借り手を広く募集するようにしましょう。
ポータルサイトに物件情報が正しく掲載されているか確認したり、知人に声をかけてみる、個人のSNSなどで呼びかける、など、できる限り広く借り手を探しましょう。
広告写真は見栄えの良いものを使う
借り手がつかずに失敗する原因として、「内装が汚い」「魅力的ではない」といったことが多くあります。
第一印象を良くするためにも、広告写真は見栄えの良いものを使うようにしましょう。
掃除を懸命に行う、照明は明るくする、画角に気を遣う、など、借り手が魅力を感じやすい写真の掲載を心掛けましょう。
費用をできるだけ節約する
マンションを貸す際に起きる失敗の一つは、「せっかくマンションを賃貸に出したのに儲からない」ということ。
手取りを多くするためにも、費用を抑える必要があります。
例えば、以下のような試みが考えられます。
- マンションが比較的綺麗であれば、高額なリフォームはせずにハウスクリーニングのみを行う
- 掃除は業者に頼まずできるところまで自分で行う
- 確定申告時に節税を行う
このうち、「確定申告時に節税を行う」に関しては、次の章でご説明します。
マンションを貸して節税する方法
マンションの賃貸で得た収入は、確定申告をする必要があります。節税するうえで、確定申告を上手にやることがとても大切です。確定申告は税理士に依頼することもできますが、自分自身でもある程度の内容は理解しておきましょう。ここでは、確定申告で上手に節税する方法を見ていきます。
可能な限り費用は経費として計算
収入から経費を引いたものが不動産所得として税がかかる対象になります。つまり、経費をたくさん計上して不動産所得を低く見積もれば、税金は安くなります。
不動産所得の経費として認められている代表的なものとして、マンションへの管理費・修繕積立金、損害保険料、減価償却、貸した部屋の修繕費などが挙げられます。固定資産税や都市計画税、印紙税などの税金、ローンの利息や保証料も経費となります。また、確定申告書の作成や申告手続きを税理士へ依頼した場合は、税理士に支払ったお金も経費として認められます。
そのほか、打ち合わせにかかった交通費や通信費、不動産絡みの新聞や図書の購入費も経費として計上できます。参考書などを購入したら、経費として計上しましょう。
不動産所得が赤字なら他の所得で損益カバー
空き家の状態が続いてしまうなどの理由で不動産所得が赤字になっても、他の所得で損益カバーをすることができます。確定申告を行う時のトータルの所得は、給与所得など他の所得を合算して控除を計算できます。
事業規模で貸しているなら控除の幅がアップ
事業規模として認定されると、控除の幅がアップしてより節税ができます。あくまでも目安ですが、マンションを10室程度持って賃貸を行っていれば、事業規模と認定される可能性が高いです。各地域の税務署によって判断基準が異なるため、実際に事業規模として認めてもらえるかは、住んでいる地域の税務署に確認を取りましょう。事業規模として認定されると、65万円の青色申告特別控除が使えて、不動産所得の節税ができます。家族に不動産管理を頼んで給料を払えて、払った給料は経費に含められます。仮に家賃が未回収になった場合にも、その未回収家賃を経費に含められるほか、災害による損失が生じた場合に全額３年繰り越して経費として認めてもらえるというメリットがあります。
将来設計を考えて分譲マンションの賃貸を成功させよう！
分譲マンションを貸し出す際は、コストなども考慮したうえで、将来設計を十分に考えてから貸し出しするようにしましょう。どの不動産会社に依頼するかも大きなポイントのため、不動産会社選びも十分に検討して行うことが大切です。
ここまで見てきた通り、分譲マンションの貸し出しをするうえで、自分に合う不動産業者に依頼することが非常に重要ですが、自力で不動産会社探しをするのは手間もかかって大変です。また、数多くの不動産業者が存在するため、どこの会社に依頼すれば良いのか迷ってしまうかもしれません。
このように、自力でやると大変な不動産探しですが、不動産会社探しには、全国1,600社の優良不動産会社の情報が掲載されていて、無料で同時に最大6社の比較ができるサイト「イエウール」がおすすめです。