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戸建の家やアパートなどを賃貸するときには、どれくらいの期間賃貸するのか、賃料はいくらにするのかなど、借主と契約する前に決めることがあります。借家契約をおこなうときには普通借家契約と定期借家契約の2種類の方法があります。
借家契約では、それぞれの契約方法を正しく理解して、自分の家の状況に応じて契約をおこなわないと、後にトラブルにつながる可能性があります。ここでは、借家契約について解説しています。それぞれの契約の特徴や注意点を解説しているので、賃貸をおこなうときの参考にしてください。
賃貸の借家契約には2種類ある
2種類の借家契約の大きな違いは、契約期間終了後の更新の有無です。契約期間終了後は、借主が望む限り更新できる普通借家契約と、契約期間が終了すると更新がなく契約が終わる定期借家契約の2つです。
従来型の普通借家契約
契約期間は、1年から2年に設定されることが多いようです。契約する期間を決めずに契約することも可能で、1年未満の期間を設定する場合には、契約期間がない契約となります。契約期間終了後、借主が更新を望めば、貸主に正当な事由がない限り更新できます。このように借主の立場が強い契約方法で、一度、契約をおこなうと貸主の正当な事由がない限り住み続けることができます。また、契約の更新を拒否する場合には、貸主は借主に対して立退料の支払いが必要になる場合があります。
普通借地契約は、貸主が契約期間の終了を自由に制御できなかったり、立退料が必要になったりと貸主にとっては不利な条件がある契約方法です。
契約期間を設定できる定期借家契約
家を賃貸する期間を貸主が設定できる契約方法です。好きな期間が設定できて、契約期間終了後の更新はありません。貸主にとっては、あらかじめ貸し出す期間が決まっているので、その後の予定が立てやすいというメリットがあります。また、更新がないので退去のために立退料が発生することもありません。
契約した借主の中には、家賃を滞納したり、トラブルを起こしたりする場合があります。このような場合、契約期間終了で退去となるため、トラブルを起こすような悪質な入居者を契約期間終了で排除できます。
なお、貸主・借主の合意があれば、もう一度契約できます。その際には敷金や礼金が必要です。原則として中途解約はできませんが、両者間で合意が得られれば可能です。また、特約で解約の条件を設定することが可能です。借りられる期間が限定されているため、退去が決まっていて集客が難しい理由から、普通借家契約の物件よりも家賃が低めに設定されることが多いです。
定期借家契約が生まれた経緯
往来の普通借家契約は、一度契約をおこなうと、貸主からの契約の解除は難しく、自身の所有する建物であるのに立退料を支払って退去してもらわなければならない場合があるという非常に不利な条件での契約でした。
そのため、将来、住む予定があったり、活用する予定がある場合には、家が空いている間の有効活用ができないという問題がありました。このような物件を活用しやすくするために、2001年3月に定期借家制度が導入され、一定期間のみの契約が可能となり、契約終了後には必ず物件が手元に戻ってくる契約ができるようになりました。
定期借家契約のメリット
定期借家契約は、往来の普通借家契約の問題点が改善されて多くのメリットがあります。ここでは、貸主・借主それぞれから見たメリットを解説します。
貸主から見たメリット
定期借家契約をおこなえば、貸した物件が自分にいつ戻ってくるのかわからないという不安や、契約解除のための労力や立ち退き料がなくせます。
契約期間を自由に設定できる
貸主の最大のメリットが、自分の好きな期間だけ契約できて、更新がないことです。そのため、契約期間が終われば必ず家が自分のもとに戻ってきます。原則として中途での解約ができないので、急に自宅に戻りたい場合には契約期間終了まで待つ必要がありますが、特約で中途解約の条件の設定をすることができます。契約期間終了後には、予定通りに退去してもらって自分が住むことが可能です。
また、初めの契約では期間を短く設定して、借主の様子を見ながら再契約を繰り返し、賃貸し続けることも可能です。このように自分自身で貸し出す期間をコントロールできるというメリットがあります。
確実に契約終了できる
往来の普通借家契約では、契約期間が終わっても正当な事由がない限り更新を拒否することができません。しかし、定期借家契約の場合には契約期間が自分で決められます。そして、その期間が終わると契約が終了します。
もう一度、続けて契約を望まれても、借主が家賃を滞納したり、トラブルを起こしたりするような人の場合には、貸主は再契約を拒否できます。そのためトラブルを起こすような借主の契約を契約終了で確実に切ることが可能です。また、契約が終われば自分の家に戻って住むことができます。
借主から見た場合
借主にも賃料や契約期間の面でメリットがあります。ここでは、借主のメリットを解説します。
相場よりも安い家賃を狙える
借りられる期間があらかじめ決められた物件のため、契約期間が終わると家から出なければなりません。入居を希望する人が限られるため、入居者を見つけやすくするために家賃が安めに設定されている物件が多いです。そのため、立地がよく条件のよい物件が安い家賃で契約できる場合があります。
また、中には礼金が不要な物件や、敷金も安めに設定されている場合があります。このように相場よりも安い家賃で契約できる物件が見つけられる可能性があります。
短期間でも借りることができる
2ヶ月や3ヶ月といった数ヶ月での契約が可能です。研修や単身赴任などの一定期間のみの契約で利用できます。契約期間が終わると、原則、更新はおこなわれません。
ただし、借主が住み続けたい場合には、貸主が承諾すれば再契約できます。また、やむを得ない理由がある場合には、1ヶ月以上前に告知すると借主から解約がおこなえます。
定期借家契約のデメリット
契約の方法が煩雑で契約の際には注意が必要です。ここでは貸主・借主それぞれの視点から見たデメリットを解説します。デメリットを把握して、どちらの契約方法が自分の物件に合っているかを検討するときの参考にしましょう。
貸主から見た場合
普通借家契約に比べると、書類の交付や説明が必要であったり、契約終了の日までに通知が必要であったり、手続きが多くなるため手間がかかります。契約はデメリットを理解してからおこないましょう。
契約書とは別に書面が必要
契約の際には、定期借家契約である旨をあらかじめ借主に説明する必要があります。具体的には、契約前に書面の交付をおこない、以下の説明が必要です。
契約期間のある定期借家契約であること 契約の更新はおこなわないこと
契約には、契約する前に書面での交付が必要で、説明する責任があります。これを怠ると普通借家契約とみなされる場合があるので注意が必要です。
賃料が低くなりがち
借りられる期間が決まっているため、ずっと同じ場所に住みたい人にとっては物件を探すときに対象からはずれてしまいます。このように普通借家契約に比べると制限があるため、入居する人が見つかりにくいこともあり賃料は安めに設定されてしまいます。
借りるデメリットは原則更新がないこと
契約期間が定められていて、更新がないため、契約期間が終わると退去しなければなりません。そのため、契約終了時には、新しい物件を探したり、引っ越ししたりする手間が発生します。
退去が問題ないのであれば、安く家が借りられるのでおすすめです。更新はできませんが、借主がそこに住み続けたい場合には、貸主が承諾して再度契約をおこなえば住み続けられます。
契約で注意すべきポイント
契約時には、トラブルを避けるためにも守らなければならないルールがあります。ここでは、契約時に注意すべきポイントを解説します。
書面交付と説明は忘れずに
契約の際には必ず、契約が定期借家契約であることと、契約期間が終わると更新はなく退去になることの説明が必要で、書面の交付も必須です。
借主が理解できていないと、契約終了時にトラブルになる可能性があります。
この説明と書面の交付が契約前におこなわれないと、普通借家契約となります。そのため、仲介業者を介して物件を貸し出す際にも、説明や書面の交付を怠らないように必ず確認しましょう。
契約期間中の減額請求について
普通借家契約では、賃料を減額しない特約は、借主保護の観点から特約をつけても無効となります。対して、定期借家契約では、契約期間中の賃料の増減額請求については特約が優先されます。特約がつけられていない場合には、賃料増額請求権があるので、増額・減額の請求が可能です。
ただし、定期借家契約では、特約をつけることでそれらの請求権を排除できるので、減額しない特約をつけることが可能です。
中途解約は一定の条件が必要
原則、中途での解約はおこなえませんが、両者合意できると解約できます。ただし、借主からの解約の場合、住居用の建物であれば1ヶ月前までの告知が必要です。また、特約をつけて解約する際の告知の期間や残りの期間の賃料について設定できます。
なお、特約がない場合でも200平方メートル以下の居住用の住宅でやむを得ない理由がある場合には、借主は契約半ばでも解約できます。このやむを得ない理由には、転勤や介護などのためにその場所に住むことができない場合があげられます。
契約終了は通知が重要
契約が終了する前には、借主に対して貸主からの通知が必要です。通知は、契約終了の1年から半年前までの間におこないます。この通知では、契約が終了することと、更新はないことを知らせなければなりません。
なお、この通知が期間内におこなわれなかった場合には、通知をおこなった日から6ヶ月後に契約終了となります。
まずは専門家に相談しよう
トラブルなく家を賃貸に出すためには、業者選びが大切です。自分の物件に合った業者を選らんで、定期借家契約をスムーズにおこないましょう。
複数社にアプローチしよう
家を賃貸に出す場合には、入居者を募集して契約をおこなったり、物件の管理をしたり、集金したりと様々な業務があります。これらの業務は、労力や時間がかかるため、不動産会社や管理会社に依頼する人が多いでしょう。そして、定期借家契約の場合、借主への事前の説明が不可欠です。
トラブルなくスムーズに契約するためにも、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。信頼できるパートナーを見つけるためには、自分の物件に合った業者を選ぶことが大切です。
そのためには、複数の業者に相談して対応の仕方やプランなどを比較して検討すると、自分に合った業者が見つけやすくなります。
一括相談サイトを活用しよう
複数の業者を比較する際に便利なのが一括相談サイトです。一括相談サイトを利用すると、住所や物件の情報や希望の活用方法を入力すると、条件にあった業者が自動的にピックアップされて相談できます。一度に複数の業者に相談できるので、一社一社依頼する手間も時間も必要ありません。さまざまなプランを比較して検討でき、パソコンがあれば自宅からいつでも利用ができるので、日中仕事をしていて忙しい人も隙間時間に相談できます。
このように一括相談サイトを活用すると、手間や時間をかけずに複数の業者に相談できて、自分に合った業者を選べます。
一括相談サイトならイエウール土地活用がおすすめ
一括相談サイトを利用すると、一度に複数の業者にまとめて相談できます。また、一括相談サイトでは、業者同士が競うのでよりよい条件が提示される場合もあります。しかし、どのサイトを利用すればよいのか悩む人も多いでしょう。
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定期借家契約をうまく活用しよう
定期借家契約なら、自分で契約期間を自由に設定できます。更新がないのでその後の計画もしやすく、借主にトラブルがある場合にも契約が期間終了で終わります。ただし、契約するときには注意すべき点があり、慎重におこなう必要があります。
短期間での契約も可能で、貸主にとってはメリットが大きい契約方法です。家を賃貸に出す場合には、定期借家契約をうまく利用して、計画的に家を貸し出してみてはいかがでしょうか。
