不動産を所有している方が、自らの土地や建物を有効活用しようと考える際、不動産管理会社にお世話になるのが一般的です。しかし、この不動産管理会社に関しては詳しく知らず、不動産管理会社とはどのような会社であるのか知りたいと感じている不動産オーナーの方も多いようです。
不動産管理会社とは、一体どのような業務を行なっている会社なのでしょうか。今回は、不動産管理会社の種類や普段行なっている業務内容、不動産管理会社の選び方まで詳しく解説していきます。
賃貸経営の方法の1つであるサブリースについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧下さい。
不動産管理会社って何？
不動産の賃貸や管理業務は専門的な知識やノウハウが必要であり、これまで不動産業を行なったことのない不動産オーナーの中には、やや敷居が高いと感じている方も決して少なくありません。
不動産管理会社とは、そんな管理業務を肩代わりしてくれる会社のことを指します。
家賃収入の一部を管理費として支払うことで、家賃の集金や入居・退去対応、クレーム対応まで、賃貸管理に関する様々な対応をすべて行ってくれます。
そのため、副業で賃貸経営を考えているオーナー様や、これから始めて不動産投資をしたいと考えている方は、ぜひ利用するか考えてみることをお勧めします。
不動産管理会社は3タイプ存在する
不動産管理会社の種類は1つだけでなく、取り扱う業務内容に応じて以下の3つのタイプの不動産管理会社が存在します。
- 管理業務だけを行う会社
- 仲介業務だけを行う会社
- 管理と仲介の両方を行う会社
それぞれの会社ごとに特徴があり、得意な分野や不得意な分野を有しています。ここからは、3つの種類の不動産管理会社の中身について、それぞれ具体的に紹介します。
管理業務だけを行う会社
不動産管理会社の中には、不動産の管理業務だけを行うタイプの会社があります。不動産の管理業務とは、契約に関する管理業務や入居者との対応業務、建物自体の管理業務などが該当します。
具体的には、借り手である入居者に対する更新時の通知や、契約更新に関する業務などが該当します。
入居者との対応業務としては、入居者のクレーム対応や家賃の回収、延滞家賃の請求やその他入居者に関するトラブル対応全般が該当します。
建物管理とは、物件のオーナーに変わって建物の管理を行う業務です。具体的なには、建物のコンサルティング業務や警備業務、防犯業務などが含まれます。
仲介業務だけを行う会社
不動産管理会社の中には、物件のオーナーと入居者との間に入り、互いの仲介業務だけを行う管理会社も存在します。
仲介業務だけを行う会社は営業力のある会社が多く、その特徴を活かした業務内容として、主に入居者の募集や内覧の案内、さらに契約締結業務も行っています。
具体的には、ホームページや広告、チラシの運用による営業活動、問い合わせ対応や内覧への誘導案内、内覧時の受付や対応、契約書の作成業務や契約締結業務、契約の解約業務などを行います。
管理と仲介の両方を行う会社
管理業務と仲介業務の両方の業務を行う会社もあります。管理に関するノウハウと仲介に関するノウハウを両方持ち合わせていることから、より機動的かつ効率的に業務を進める特徴があります。業務を依頼する側としては、管理業務と仲介業務をそれぞれ別の会社に依頼するよりも、1社のみに依頼すればいずれの業務も行なってくれることから非常に便利だと言えます。
不動産管理会社に支払う費用と契約方法
不動産オーナーが不動産管理会社と業務契約を交わすと、不動産管理会社に対して支払うべき費用が発生します。具体的にどのような費用を不動産管理会社に支払うことになるのでしょうか。
ここでは、不動産管理会社に支払う費用の具体的な中身や、不動産管理会社との契約方法について解説していきます。
管理業務に対する管理委託費用
まず、管理業務を行う不動産管理会社に対して、管理委託費用が発生します。管理委託費用とは、建物の管理業務や入居後の入居者対応業務の対価として支払う費用を指します。
建物の管理業務や、入居後の入居者対応業務の具体的な業務範囲は幅広く、入居者が退室する際の原状回復やリフォームなども業務の一環であり、これらの業務に関する費用も発生します。
一般的な管理委託費用の相場としては、「月額家賃×5％」程度と言われています。
借主・貸主が支払う仲介手数料
不動産管理会社に支払う費用として、借主や貸主が支払う仲介手数料もあげられます。この仲介手数料は、借主か貸主のどちらか一方が支払う場合や、両方が半分ずつ支払うケースもあります。
「仲介手数料ゼロ円物件」というものがありますが、これは物件の貸主が仲介手数料を全額支払った場合の物件を指しています。
仲介手数料の上限は一般的に、「月額家賃＋消費税」となっています。
宅建業者として複数社に依頼する媒介契約
不動産管理会社との契約形態として、複数の宅建業者に対して依頼できる媒介契約があります。
媒介契約の場合、不動産管理会社は入居者の審査や賃貸借契約締結は行わず、あくまで補助業務のみ行います。
さらに媒介契約の中にも「一括委託型」と「一部委託型」の委託形式があります。一括委託型の場合には、賃料や共益費の徴収や未収金の督促、契約更新手続き、退去時の原状回復義務に関する借主との協議などを一括で委任します。
一部委託型の場合には、上記の業務に加えて契約の際に必要な事項や、継続的な管理委託業務のうち管理会社が処理できる業務も含まれることになります。
1社と契約する代理契約
不動産管理会社との契約形態である代理契約は、1社の宅建業者のみに対して依頼することができます。
代理契約の場合、不動産管理会社に対しては入居者選定や賃貸契約業務の補助だけでなく、不動産オーナーの代わりとなり入居者の審査や賃貸契約の締結業務まで依頼できることになります。
不動産管理会社の選び方
世の中には多くの不動産管理会社があることから、不動産事業の経験が浅い不動産オーナーの中には、不動産管理会社を選択する基準が分からず戸惑う方もいることでしょう。
不動産管理会社を選ぶ際は、自分の感覚や独断で決めるのではなく、いくつかの判断ポイントに注目しながら冷静に判断することをおすすめします。ここからは、不動産管理会社を選ぶ際に着目すべき5つのポイントを紹介します。
付近の動向を把握しているか
不動産管理会社を選ぶ際は、地元を知り尽くしている会社が望ましいと言えます。
地域に密着して長年経営している会社であれば、付近の不動産動向を長年把握しており、取引先も多いことから地元の不動産事情に詳しい特徴があります。
不動産会社を選ぶ際は、直接会社の担当者に話を聞いたり、周囲から情報を収集して、地域の情報に詳しい会社であるかどうか確認すると良いでしょう。
集客力はどれくらいか
不動産賃貸を行う場合、まずは入居者を集客する必要があります。したがって不動産管理会社を選ぶ際は、集客力を持っている会社を選ぶことをおすすめします。
集客力がある会社を探す際は、CMやネームバリューに惑わされずに過去の実績や経験年数などを見て判断すると良いでしょう。
全国展開していて名前が知れ渡っている会社であっても、必ずしも集客力があるとは限りません。個人で営んでいる小さな不動産会社であっても、地域との繋がりが強く集客力がある会社もあるのです。
不動産管理会社を選ぶ際は、周囲の雑多情報に惑わされず、実績や会社の実力を見て判断するように心がけましょう。
担当者が信頼できるか
不動産管理会社と業務を行う際は、 不動産管理会社の担当者と一緒に仕事を進める機会が多くなります。したがって、担当者が信頼できる人物であるのか慎重に見極める必要があるでしょう。
不動産オーナーは、何か要望や気になる点があれば、直接担当者に対して言及することになります。信頼できると同時に、気軽にコミュニケーションが取れるように自分と相性の合う人物が担当者となる会社を選択するようにしましょう。
物件自体のことをよく見てくれている
不動産物件自体をしっかりと見て、部屋の状態を丁寧に記載している会社や、自分たちの言葉で細部まで紹介できている会社かどうかもよく判断しましょう。
その会社のホームページなどで物件紹介ページがあれば、その文面に注目しましょう。情報量が豊富であり、物件のメリットやデメリットを合わせて記載しているような会社であれば、普段からしっかりと物件を観察しているかどうか判断ができます。
実績はどのくらいあるのか
不動産管理会社を選ぶ際は、実績の有無や経験があるのかを確認することをおすすめします。
不動産管理会社にも得手不得手があり、アパート賃貸が得意な会社やマンション賃貸会社が得意な会社など、会社によって得意なジャンルはまちまちです。
したがって、特に自分の不動産物件と同じカテゴリーの不動産取引が多い会社を選ぶことが大切です。ある程度実績がある方が、実践的なノウハウを積み重ねていることから、効率的に集客することができます。空室リスクを抑えることができるため、安心して仲介・管理業務を任せることができるでしょう。
不動産管理を依頼する前に、まずは土地の見極めから始めよう
不動産オーナーが自分の不動産を貸し出すのであれば、まずは自分の不動産が不動産賃貸に向いているのかをしっかりと見極めることが重要です。
せっかく借主を募集したとしても、そもそも自分の不動産が不動産賃貸に向いていないのであれば、思うように借り手を見つけることができず苦労することが予想されます。
ここでは、自分の不動産が不動産賃貸に向いているかどうか調べる具体的な方法やノウハウについて紹介していきます。
賃貸併用住宅に向いているかどうか調べる
賃貸併用住宅とは、自分の住まいと賃貸に出す住まいが併設した建物を指します。賃貸併用住宅に向いている土地とは、土地が広すぎて余っている場合や、人気の居住エリアで人が集まっている場合、将来的に二世帯住宅ができる家であり一時的な賃貸を考えている場合などがあげられます。
事業として賃貸併用住宅をうまく活用できれば、家賃収入が見込まれ、住宅ローンの返済に当てることができるといったメリットがあります。
しかし、賃貸併用住宅を開始する際には、それなりの建設費用が発生します。仮に入居者を集めることができなかった場合には、建設費用を回収できずさらに返済が苦しくなるデメリットもあるので注意が必要です。
不動産賃貸を行うのであれば、メリットとデメリットをしっかりと把握した上で、賃貸併用住宅に向いているかどうか判断することをおすすめします。
一括査定サイトを利用する
不動産賃貸を行うと決めたのであれば、まずは賃貸業務のパートナーとも言える不動産管理会社を探す必要があります。
不動産管理会社を探す際は1件1件問い合わせて闇雲に探すのではなく、一括査定サイトを活用して効率的に探すことをおすすめします。
一括査定サイトでは、いくつかの必須情報を入力するだけで、複数の会社に同時に査定依頼を出すことができます。
一括査定サイトを利用すると、個々の会社に直接問い合わせる方法に比べて大幅に時間や労力を削減できることから、積極的に活用すると良いでしょう。
イエウール土地活用がおすすめ
一括査定サイトであればどのサイトでも同じであるわけではなく、一括査定サイトの中にはそもそも登録している不動産管理会社の数が少なく、優良な会社に出会うことが難しいサイトもあるので注意が必要です。
一括査定サイトを利用するのであれば、実績があり信頼できる「イエウール土地活用」を利用することをおすすめします。
日本有数の不動産総合情報サイトであるイエウール土地活用には、多くの優良な不動産管理会社が登録されています。情報を入力すると数十秒で簡単に複数の会社に査定依頼を出すことができ、無料で不動産会社へ相談できるのでおすすめです。
さらにイエウール土地活用には、不動産賃貸を行うにあたり必要な知識やノウハウ、業界の最新情報なども盛り沢山に掲載されていますので安心して利用できるでしょう。
活用事例:「エムノーブル」「エムグランツ」 区画整理後の新たな駅前のシンボルとなる店舗併用マンション
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 3600 |
| 延べ床面積(㎡) | 3580.8 |
不動産管理会社を選んで相談してみよう
今回は、不動産管理会社の業務内容や、不動産管理会社の具体的な選び方を解説してきました。
これから初めて不動産賃貸を行う不動産オーナーが成功するためには、信頼できる不動産管理会社を選べるかがが重要なポイントだと言えます。
世の中にはさまざまな不動産会社があり、業務の割に見合わない高い手数料を要求する不動産管理会社も存在します。不動産オーナーは、そのような会社と優良な会社を見極める力が必要になるのです。
不動産賃貸を始める際は、今回の記事を参考にして、適切な不動産管理会社を選べるよう心がけましょう。
また、賃貸経営について知りたい方は以下の記事が参考になります。
