サブリース契約とは?メリット・デメリット・注意点を知っておこう

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不動産の管理業務に不安を抱えている物件オーナーも、サブリース契約を上手に活用することにより効率的に不動産経営を行うことが可能となります。

所有する不動産を上手に活用する手段の一つに、サブリース契約があげられます。サブリース契約を行えば、不動産オーナーは建物の管理と運営を不動産会社に一任することができるため、オーナーが自ら対応する場面が減り負担が少なくなります。

サブリース契約とは具体的にどのような契約内容になっているのでしょうか。今回はサブリース契約の基本的な中身やメリット・デメリットについて解説します

サブリース契約とは

不動産物件の管理形態には様々な形がありますが、その中でもサブリース契約は物件オーナーにとってメリットがある契約内容であり、近年注目が集まっています。これから不動産経営を行おうと考えている不動産オーナーであれば、サブリース契約に関する知識を把握しておく必要があるでしょう。

一般的な賃貸借契約とサブリース契約では、具体的などのような点が異なるのでしょうか。ここでは、サブリース契約の中身や気になる特徴について解説します。

賃貸物件における管理形態の一つ

サブリース契約とは、賃貸物件における管理形態の一つです。

一般的に不動産物件の所有者が物件を貸し出す際は、物件の借主と直接賃貸借契約を交わします。賃貸の際に行うべき物件の管理や運営業務を、自らの手で行う必要があるのです。

サブリース契約では、不動産会社が物件の所有者から不動産を借り上げます。不動産会社が物件の借主と賃貸借契約を交わして物件の管理や運営業務を行うことから、サブリース契約の場合には、物件オーナーの業務に関する負担は大きく軽減することになります。

所有している賃貸物件を他人に貸し出す場合には、賃貸物件の管理業務を行う必要があります。管理業務の内容は多岐にわたり、設備の清掃や保守、法定点検、賃貸借契約の締結、家賃回収、クレーム対応などがあげられます。

賃貸物件の管理形態はサブリースだけでなく、大きく3つに分類されます。

 

  • サブリース
  • 管理委託
  • 自主管理

 

サブリースは別名「一括借り上げ」と呼ばれています。不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げて、不動産会社が賃貸人として様々な管理業務を行います。オーナーは賃貸経営を行う必要がなく、安定的な家賃収入を得ることができます。

管理委託は、建物の管理業務を管理会社に委託する形態です。管理会社が様々な管理業務を行い、物件のオーナーは管理会社に対して管理費用を支払う必要があります。管理委託は煩わしい管理業務を専門の会社に委託することにより、心理的・物理的なストレスから解放される特徴があります。

自主管理は、一般的にオーナーと入居者が直接賃貸借契約を行い、オーナーが自ら物件の管理業務を行います。不動産会社に管理費用を支払う必要がない反面、管理業務に時間や手間がかかる特徴があります。

オーナーは不動産会社と契約する

通常、物件オーナーは入居者と直接賃貸借契約を交わし、賃貸人として様々な管理業務を行いますが、サブリース契約においては、物件のオーナーは不動産会社と賃貸借契約を締結します。

サブリース契約は不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸するシステムです。そのためサブリース契約の場合には、物件のオーナーは自ら管理業務を行うことはなく不動産会社が行うことになります。

家賃収入が安定する

サブリース契約には家賃保証があり、毎月支払われる家賃は不動産会社によって保証されます。

家賃保証があれば、仮に入居者が見つからず空室が目立つ場合や、入居者がいても賃料が支払われない場合や支払いを延滞している場合でも、不動産会社がオーナーに賃料を支払うことが保証されています。その結果家賃収入が安定することから、不動産経営に慣れていないオーナーには大きなメリットになります。

入居者の対応も不動産会社が行う

サブリース契約では、入居者の問い合わせやクレーム、契約の締結や更新手続きなどの様々な管理業務を全て不動産会社が行います。その結果、オーナー自身が苦情などのトラブル対応をする手間が省けることになる一方で、どのような人が入居しているのかオーナーには分からないことから、不安を感じる方も中にはいることでしょう。

サブリース契約のメリット

サブリース契約を行う場合、不動産のオーナーには具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、サブリース契約における具体的なメリットを3つ紹介します。

建物の管理と運営を一任できる

不動産会社とサブリース契約を交わすことにより、不動産物件の管理や運営を全て不動産会社に一任できるメリットがあります。清掃や保守点検、入居者との対応など、通常賃貸人が行うべき業務を全て不動産会社に任せることにより、オーナーの負担を軽減することが可能となります。

不動産オーナーの中には不動産業以外の仕事を行なっている人も多いことから、サブリース契約を行うことにより自分自身の業務の幅を広げることができるでしょう。

空室があっても収入がある

入居者と直接賃貸借契約を交わしている場合、空室があれば収入の減少に直結するリスクがあります。しかしサブリース契約には家賃保証があることから、たとえ延滞や空室があったとしても一定の賃料を安定して得ることが可能です。

不動産経営に不慣れな方や毎月の家賃の確保に不安がある方は、毎月収入があることにより安心して物件を保有できるメリットがあるのです。

税金の計算が簡潔

サブリース契約を行うことにより、税金の計算作業が簡潔化されるメリットがあります。一般的な賃貸契約であれば、各入居者ごとに税務計算を行います。入居や退去のたびに毎回税金処理をする必要があるため、その都度書類の作成や計算などに手間や時間がかかります。

サブリース契約では、不動産会社との契約分のみ税務処理を行えば足りることから、税金の計算にかける時間を時間を大幅に短縮できます。その結果、確定申告の手間を大幅に省くことができる利点もあるでしょう。

サブリース契約のデメリット

ここまではサブリース契約のメリットを紹介してきましたが、サブリース契約にはデメリットも存在します。安易にサブリース契約を行うと思わぬ不利益が生じる可能性があるので注意が必要です。

ここからは、サブリース契約の代表的なデメリットを2つ紹介します。

一般賃貸契約と比較すると賃料は安い

サブリース契約は賃借人と直接賃貸借契約を交わすことなく、不動産会社を経由して家賃の支払いを受けます。賃借人との間に不動産会社が介在していることから、相場の家賃より10~20%低い金額の家賃を受け取ることになります。

不動産会社の倒産による債務不履行

仮にサブリース契約を交わした不動産会社が倒産した場合、本来であれば不動産会社が行うべき物件の管理業務や運営業務を全て物件オーナーが行う必要があります

業務内容をうまく引き継ぐことができなければ、様々な業務に支障を来たし、入居者に対して債務不履行が生じるリスクが生じます。ケースによっては損害賠償責任まで発展する可能性があるので注意が必要です。

サブリース契約時の注意点

ここまで紹介してきた通り、サブリース契約にはメリットだけでなくデメリットもあるため、慎重に契約を交わす必要があると言えます。

不動産オーナーがサブリース契約を行う場合、どのような点に注意する必要があるのでしょうか。ここからは、サブリース契約を行う際に気をつけるべき注意点について解説します。

免責期間の有無

サブリース契約のメリットとして、「家賃保証」の存在を紹介しました。しかし、サブリース契約の契約内容の中には、免責期間が設定されている場合があるため注意が必要です。

免責期間とは、入居者が退去した後に空室となる一定期間は、不動産会社はオーナー側に賃料を支払う必要がない期間を指します。

退去後空室となり不動産会社に収入がなければ、不動産会社の支払い義務が免責され、その結果オーナーの安定収入が確保できなくなります。したがってサブリース契約を交わす際は契約書の中身をきちんと確認し、免責期間の有無や内容を把握することが大切です。

契約期間の長さ

サブリース契約を交わす場合、契約期間の長さに注意することが大切です。サブリース契約の中には20年や30年といった長期間の契約期間を設定しているケースがあります

しかし、一般的にサブリース契約は、家賃収入を20年以上確約できるものではありません。たとえ長期間の契約を交わしていても、家賃の相場は市場の動向や建物の築年数によっても変化するからです。したがって、家賃保証の中身は相場に合わせてその都度変更されるのが一般的だと言えるでしょう。

長期間のサブリース契約を交わしている場合には、家賃保証に関して不利な条件が記載されていないか、契約内容を細かく確認することをおすすめします。

契約見直しの時期

サブリース契約の契約期間が20年以上の長期であったとしても、契約期間中に家賃が一度も変わらないケースはそれほど多くありません。一般的には契約内容の中に家賃の見直しに関する事項が含まれており、一定の期間ごとに家賃の見直しが行われます。

もし契約内容の確認を怠ると、突然家賃収入が減少して損失を被ることになりかねないので注意が必要です。サブリース契約を行う際は、契約見直しの時期が何年ごとに行われるのかあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

契約解除による違約金

サブリース契約の中には、契約解除の際は不動産会社側に都合の良い条件になっており、オーナー側に高額な違約金が発生するケースがあります。

たとえば家賃や契約内容の見直しの際に、互いの条件が折り合わない場合には不動産会社側が一方的に契約を解約できる場合や、解約の際に多額の違約金の支払い義務が発生する場合があるのです。

契約解除した後の責任の所在については、契約書の中身を細かく確認するとともに、口頭でも不動産会社の担当者に確認することをおすすめします。

信頼できる不動産会社を探す方法

サブリース契約を行う不動産会社の中には悪徳な業者も少なからず含まれており、軽率にサブリース契約を行うと大きな損害が発生する危険性があるので注意が必要です。

その一方で誠実に業務を遂行してくれる信頼できる不動産会社も存在します。サブリース契約を行う際、悪質な業者を避けて誠実な不動産会社を見極めるにはどんな方法があるのでしょうか。

ここからは、信頼できる不動産会社を探す方法を具体的に解説します。

土地活用の一括査定サイトを利用する

信頼できる不動産会社を探す方法として、評判の高い土地活用の一括査定サイトを利用することをおすすめします。

一括査定サイトには細かく検索条件を設定できる機能が備わっています。そのため一度必要な情報や条件を入力して検索すれば、実績がありサブリース契約を行っている不動産会社を効率的に探すことが可能になります。

一括査定サイトを利用する際は自分の希望や条件をできるだけ明確にして、それらの条件にあった会社の中から本当に信頼できる会社を厳選することをおすすめします。

複数社と比較する

サブリース契約を行う際は1社に限定することなく、できるだけ多くの不動産会社と連絡を取り、それぞれの契約内容や希望条件などを確認して比較することをおすすめします。

複数の不動産会社と比較することにより、サブリース契約に関する一般的な基準を把握できるようになります。仮に他社と比較することなく契約を行うと、相場よりも悪い条件で契約を行なっていることに気がつかない可能性があります。

複数の会社と比較することにより、対応の仕方やスピード、提示条件や契約内容などの違いから、個々の不動産会社の経営状態が見えてくるでしょう。

一括査定サイトならイエカレがおすすめ

一括査定サイトを利用するのであれば、日本最大級の不動産情報サイトであるイエカレを利用することをおすすめします。イエカレには土地活用プランを無料で一括査定してくれるシステムがあり、物件情報や連絡先を連絡すると複数の不動産会社が査定してくれます。

参加企業社数や企業情報量も豊富であることから、多くの母数の中から自分の希望条件にあった会社を選ぶことができる信頼できる査定サイトです。

不動産物件の一括査定サイトはネット上に数多くあります。利用する際は、イエカレのようなできるだけ利用者数が多く評判の高いサイトをうまく活用することをおすすめします。

サブリース契約できる会社を探して不動産を活用しよう

今回は、サブリース契約に関する特徴やメリット、デメリット、サブリース契約を行う際の注意点について解説しました。

サブリース契約は不動産オーナーにとって有効かつ便利な契約である一方で、契約内容をきちんと確認しておかなければ、想定外の事態に見舞われるリスクがあるため注意が必要です。

サブリース契約を行う際は、一括査定サイトなどを積極的に活用し、信頼できる会社を探して上手に不動産活用することを心がけましょう。

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