なんらかの事情で住宅ローンの支払中に引っ越さなければいけなくなることがあります。そんな時、住宅を賃貸にすることで家を手放さなくてすむことは意外にも知られていません。
賃貸にすれば仕事からの収入に加えて、家賃収入を得ることができます。現在、お住まいの住宅を残しておける可能性が強まるのです。
そこで今回は住宅ローンが残っている家の賃貸化について解説します。住宅ローンから不動産担保ローンに切り替える際の注意点まで説明するので参考にしてください。
住宅ローンの基本ルール
住宅ローンを組んで住宅を持ったからには支払いなどの基本的なルールには従わなければなりません。何故ならこのルールを破った場合には、住宅ローンの契約違反となるからです。これは住宅を賃金とする場合にも関係してきます。
例えば、無断で賃貸化して人に貸してしまった場合は、罪に問われることになります。その場合は最悪、刑事告訴されて詐欺罪で裁かれることにもなりかねません。そのため、住宅ローンの基本ルールを必ず把握して逸脱しないようにしていく必要があります。
契約違反となってしまわないためにも、まずは住宅ローンの基本ルールと併用法を確認する必要があります。
住宅ローンで得た資金の利用用途
住宅ローンは購入者が住むための住宅や土地の購入費用、諸経費を借入することです。そのためそれ以外の利用用途には使用できません。もし住宅ローンの支払い中に、引っ越さなければいけなくなった場合には金融機関で相談することになります。その際は賃貸住宅ローンに借り換えるか、別の金融機関で借り換えをすることが基本になります。
しかし、何かしらのやむを得ない問題ができた場合は例外です。事情によっては、住宅ローンを支払い中であっても契約条件を変更して賃貸に出すことができることもあります。
つまり、やむを得ない事情があれば住宅ローン中でも賃貸にすることは可能ですが、基本的な住宅ローンのルール上は賃貸には利用できないということです。
賃貸併用住宅でも住宅ローンは使える
賃貸として貸出したい場合は、賃貸併用住宅とすることでも住宅ローンを使うことができます。賃貸併用住宅は住宅兼賃貸にすることができるため、家賃収入も住宅ローンの支払いに活用していけるのです。さらにアパートローンと比べると金利や必要な自己資金も少ないため、ハードルが低いです。
しかしその反面、貸出併用住宅は自宅の床面積に依存するという決まりもあります。あくまでも自ら住むための家であることを前提に、全体のうち自宅の床面積が50％以上でなければいけません。
そのため、賃貸にする割合が自宅面積を超えることができないということなのです。この条件をクリアすれば自宅を確保しながら家賃収入を得ることができるようになることは大きな魅力です。
勝手に賃貸にすると住宅ローンの契約違反
住宅ローンは契約修正や賃貸併用住宅にしない限りは賃貸とすることはできません。これは国や金融機関が生活の基盤を国民が得ることができるように住宅ローンで優遇措置が取っているからです。例えば住宅ローンの利率の低さや税金の控除などがそれにあたります。その代わりに購入者が住宅を使うことが条件になっているのです。そのため、もし勝手に人に貸してしまえば優遇措置を悪用したことになります。
この場合は契約違反となり第三者賃貸として住宅ローンを組んだ金融機関から指導を受けることになります。さらに改善しない場合は刑事告訴され、詐欺罪が適用されてしまうこともあるでしょう。そのため勝手に賃貸化しては絶対にいけません。
条件次第では住宅ローンがあっても賃貸にできる
住宅ローンを組んでいる物件を基本的には賃貸はできませんが、条件次第では賃貸にすることができます。そしてその条件は住宅ローンを組んだ相手によって異なります。例えば、ローンを組んだのが銀行の場合、事情を相談すれば現行の住宅ローンの契約を少し変えて賃貸にすることができるようになることもあります。また、これが自己理由であったり特別な理由にあたらないと判断された場合は、住宅ローンから賃貸住宅用のローンに変わります。
このように現行の住宅ローンで賃貸にできるのか、それともローンの種類が変わってしまうのかは金融機関に左右されます。それぞれの金融機関で住宅ローン返済中の場合を想定して、条件がどう異なるのか比べてみてください。
銀行と賃貸の交渉が可能なケース
銀行の住宅ローンの場合で賃貸にすることが可能なケースは、購入者にやむを得ない事情がある場合です。突然転勤が決まった場合や、両親の介護が必要になった場合などが挙げられます。銀行にもよりますが、このようにやむをえず家に住めなくなってしまった際などは、賃貸にすることができる可能性があります。もちろんどの銀行でも交渉できるとは限りませんが、相談することでこのような理由は配慮される可能性があるのです。事情があり、銀行と交渉が可能であれば条件付き、場合によっては無条件で賃貸を許可してくれることもあります。
もし銀行の住宅ローンを借りている方でこの条件に検討されるなら一度、銀行の担当者に相談してみることをおすすめします。
借入先が民間の金融機関ならローンの種類が変わる
民間の金融機関で住宅ローンを組んでいて住宅を賃貸にする場合は、ローンの種類を変更することが一般的です。大抵は現行の住宅ローンから賃貸住宅向けローン(またはアパートローン)に変えることになります。この時大きな違いとなるのが金利です。住宅ローンは住むための住宅用のローンなので、金利が優遇されています。そのため金利はおよそ0.5％程度と比較的低金利でローンを組むことができるのです。
しかし賃貸住宅ローンは生活する住居ではなく投資用不動産という扱いになってしまうため、金利は高くなってしまいます。その場合、賃貸住宅ローンの金利はおよそ3％～4％以上と言われており、大きく幅があります。
2つのローンが似たように見えても金利の差があるため、返済費用に大きな違いが出てしまうのです。そのため、もし賃貸にすることを検討する時は金利の違いについてよく見比べて検討する必要があります。
住宅金融支援機構でのローンは民間に切り替え
住宅金融支援機構で住宅ローンを組んでいた場合は、賃貸にするには民間のローンに借り換えるのが基本になります。例えばフラット35などでも原則として必ず本人が住まなければいけません。また、住宅金融支援機構の他の住宅ローンでも同じで、基本的に賃貸化することはできません。ただし、特別な事情がある場合には賃貸を可能にしています。
その代わり住宅の管理者を選定し、居住不可の期間を3年以内とすることが条件です。手続きに工程が多いですが、この条件がクリアできれば返済を継続することができます。
- 条件次第では住宅ローンがあっても賃貸にできる
賃料収入を得たいのであれば一度、施工会社などの賃貸経営のプロに相談することが大切です。賃貸経営のプロに相談することで、自分では考えられなかった活用方法を提案してもらえることもあります。
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賃貸に切り替える時の6つの注意点
基本的な条件とルールがわかってきたら、次は賃貸に切り替える注意点について知ってください。何故なら住宅ローンから賃貸にするにあたって、条件の変更や運用の問題が出てくるからです。ローンの金利や手数料、税金の問題などもあります。また、いざ賃貸に切り替えても空室対策や管理費の問題も出てきます。
さらに、いずれその住宅に戻ると考えている場合は、借家契約もそれを見越して契約しなければいけません。このような細かい条件の変化や運用の問題は賃貸に切り替えるにあたって避けられないものです。
そのため注意点を確認し、必要事項として覚えておいてください。賃貸に切り替える際に戸惑ってしまわないように、手順もご確認ください。
ローンの返済が厳しくなる
第一に気をつけるのがローンの返済です。賃貸住宅ローンは、住宅ローンより金利が格段に高くなっています。そのため、毎月の返済額も大きく上がり月ごとの負担が増えます。さらに返済期間も短くなるため、計画的な返済をしなければなりません。家賃収入はありますが、返済金額も大きくなり、それに見合った収入を得られるとは限りません。
つまり賃貸住宅ローンのほうがよりリスクを抱えることになります。ローンの返済額が高くなってもやりくりしていけることや、計画通りに進めていけることが大前提となります。
切り替えのために手数料がかかる
賃貸住宅ローンに切り替えるには、さまざまな手数料が掛かることにも注意しておかなければいけません。繰り上げ返済手数料、事務手数料、印紙税、抵当権費用などが発生し、賃貸化にはかなり諸経費がかさみます。順番にそれぞれの金額がどの程度か見てみます。
まず繰り上げ返済手数料は1回につき3,000円～5万円程度です。事務手数料は融資金額×数％の定額の手数料が掛かります。この2つはローン金額に依存するため、ローン額が大きくなれば金額も大きくなるのです。
また印紙税の場合も融資金額に依存して、例えば1,000万円～5,000万円の住宅ローンの場合は2万円ほどです。5,000万円～1億円のローンなら6万円ほど掛かかります。さらに抵当権費用は借入金額の0.4％が必要で6万円～10万円程度掛かることを推算しなければいけません。
これら全ての手数料などを合わせると諸経費はだいたい30万円～80万円は掛かると言われています。合計した諸経費は決して少ないとは言えない金額になってしまいます。
手数料や税金などの諸経費
- 繰り上げ返済手数料…1回/3千円～5万円
- 事務手数料…融資金額×数％の定額の手数料
- 印紙税…2万円～6万円
- 抵当権費用…6万円～10万円(借入金額の0.4％)
- その他保険料など…契約内容に依存した金額
- 合わせて諸経費の相場…約30万円～80万円
住宅ローン控除で節税できなくなる
賃貸に変えることで住宅ローン控除を受けられなくなることも大きな注意点です。この住宅ローン控除はローン開始から10年間控除(減税)を受けることができます。しかし、住宅ローン支払い中に離れてしまうと、そこは住居ではなくなるため控除を受けることができなくなるのです。控除がなくなれば毎年数十万円単位で減税できていた額が無くなるので、大きな影響を及ぼすことが考えられます。この10年は延長することができないため、減税が無駄になってしまいます。
転居先の家賃によって審査が厳しくなる
転居先の家賃によって審査が厳しくなることも、確認しておくべきポイントです。金融機関は転居先の家賃がかさむことで、今の住宅ローンの返済に支障が出ることを心配します。そのため転居先の家賃が高かったり、新たに住宅ローンが掛かる場合はリスクを懸念して審査が厳しくするのです。しかし、もし社宅や実家の場合には住居費があまり掛からないため、逆に審査が通りやすい傾向があります。
定期借家契約で賃貸にしないと戻れなくなる
戻る意思があるのなら定期借家契約にしなければ計画通りに住居に戻れなくなることも注意しておいてください。何故なら賃貸で普通借家契約を結んでしまうと正当な理由無しでは契約更新を拒めないからです。そして、「自分が住みたくなったから」という理由は自己都合とみなされ、正当な理由とされない場合がほとんどです。
逆に定期借家契約は文字通り、契約期間が終了となれば明け渡してもらえるようになっています。そのため、住居は必ず定期借家契約で契約して計画が狂ってしまわないようにしなければいけません。
空室対策をしないと生活費が圧迫される
賃貸にした住居は空室対策をしないと、生活費を圧迫するだけになることも注意してください。せっかく賃貸にしたのに入居者がいなければ、費用がかさむ一方になってしまいます。その場合、管理会社などに委託をして募集や管理をしてもらうようにするのも1つの方法です。管理費が別途掛かりますが、プロに任せることで顧客を上手く呼び込んでくれます。離れた住居の管理が上手くいかない方はぜひ検討してみてください。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅ローン中の賃貸でよくある疑問
最後に住宅ローンの賃貸でよくある疑問についてお答えします。住宅ローンをする多くの方が頭によぎる第三者賃貸についても何故バレてしまうのか、その仕組みについても解説します。
また、住居を変えるにあたり基本的な住所変更の方法や必要書類についての疑問にも答えます。これを見れば簡単に手続きについても知ることができるはずです。
さらに賃貸と売却のメリットとデメリットを比べて、それぞれの特性についてもご紹介するのでぜひ参考にご覧ください。
勝手に賃貸にしたらどこからバレるのか
住宅を賃貸にしたいと思った時、「秘密でやればバレないのでは」という悪魔のささやきが聞こえる方もいらっしゃいます。しかし、住宅ローンを勝手に賃貸した場合、金融機関には遅かれ早かれ気づかれます。何故なら金融機関の債権回収担当者が定期的に顧客の融資物件に調査を行っているからです。この時、担当者は住居に本人が住んでいるかどうか必ず確認をしています。
また、やましいことがあると行動も怪しくなるため、近隣住民に怪しまれてタレコミされ、賃貸がバレることもあります。このようにして結局は金融機関にばれてしまうため利益はありません。むしろ損をする事になるため勝手に賃貸にすることは避けるべきです。
住所変更はどうやればよいのか
返済中に一時的に住宅を出る場合は住所変更を金融機関に届け出なければいけません。その場合にまずはローンを組んだ金融機関で住所変更、居住表示変更、氏名変更の3つの書類の提出が必要です。多くの金融機関では必要書類が公式サイトからダウンロードできるようになっているため、そこから印刷して記入し郵送することもできます。
また、書類には変更前と同様に証明書類も必要になります。必要になる証明書をピックアップして事前に用意するようにしてください。さらに保証人も住所変更時には書類の記入が必要になるので注意してください。
| 必ず必要になる書類 | 場合によって必要になる書類 | 必要になる証明書 |
|---|---|---|
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賃貸と売却はどちらを選べばよいか
住居を賃貸化すると同時に検討することは売却です。賃貸と売却はそれぞれにメリットとデメリットがあるため、どちらかが優れているということではありません。あくまでもそれぞれのポイントを比較して、どちらが有利か判断する必要があります。その場合には専門家から自分のケースとローンの状況を照らし合わせて、より的確なアドバイスをもらうことが大切です。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 賃貸 |
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| 売却 |
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賃貸か売却か決める際には、プランから活用することで長期的な収益か、売却することで短期的な売却益かを比較して決めていきます。そうすることで、より自分に適した選択肢を選ぶことができるでしょう。
賃貸プランによる収益性や利回りと、売却した際の売却価格を比較することで、どちらが大きな収益となるか比較できるでしょう。
まずは施工会社に土地活用の相談をしてみることをおすすめします。イエウール土地活用では、複数の大手のハウスメーカーに土地活用プランを請求することができます。
＼最適な土地活用プランって？／
銀行と相談して住宅ローン中の家を賃貸に
住民ローンの支払い中に賃貸に挑戦してみたいと思った方もいるはずです。事情があり住宅を移動しなければならないなど、さまざまな事情からローン返済中の家から離れなければいけなくなることもあります。しかし、ご紹介した通り条件さえ揃えば、住宅ローン中の住宅を賃貸化することが可能です。
その条件は金融機関など住宅ローンの契約をした場所によって変わります。現行の住宅ローンで済む場合もあれば、賃貸住宅ローンへの借り換えが必要な場合もあるのです。
賃貸以外にも様々な土地活用方法を比較した場合には、こちらの土地活用方法についてまとめた記事もおすすめです。
賃貸にすることができる条件や実際に利益が望めそうか、よく見比べて検討する必要があります。もし住宅ローン中の住宅を賃貸住宅に変える時はご紹介した注意点を留意しながら、銀行と必ず相談を行った上で進めるようにしましょう。
記事のおさらい
