一般的な不動産賃貸とは別に、サブリースやマスターリースといった契約が存在します。
サブリースやマスターリースはそれぞれ独立した別の契約です。
いずれの契約も不動産投資の場面では頻繁に登場することから、これから不動産投資を行うのであれば、これらの契約に関して十分な知識を身につけておく必要があるでしょう。
本記事では、サブリースとマスターリースそれぞれの契約の内容や両者の違いについて解説していきます。
サブリース契約について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
マスターリースとは
不動産投資のスタイルは様々であり、土地所有者が自ら土地の上に建物を建てて賃貸人として不動産経営を行うスタイルもあれば、不動産会社に建物を貸し出し、具体的な経営業務を任せるスタイルも存在します。
いずれのスタイルも土地所有者のニーズが多様化している昨今の状況に合わせて誕生したものであり、マスターリースもひとつの不動産経営スタイルとして広く浸透しています。
ここでは、マスターリースの具体的な中身や特徴、マスターリースの注意すべきポイントなどを解説します。
マスターリースは不動産会社との契約のこと
マスターリースとは、建物所有者と不動産会社との間における不動産賃貸借契約を指します。
建物所有者が不動産会社と賃貸借契約を交わす契約で、三者間契約の中のひとつに位置付けられます。三者間契約は、建物を一棟丸ごと借り上げた不動産会社がその土地の上に建物を建設して第三者に貸し出すものです。
通常土地活用の場面では、一般的に建物所有者であるオーナーと建物利用者である借り手の両者との間で賃貸借契約が交わされます。この場合は建物のオーナーが賃貸人としてさまざまな業務を行う必要があり、多くの手間がかかります。
ところが、上記の三者間契約を通じて不動産会社とマスターリース契約では、運営に関する実際の業務は不動産会社がおこなうため、オーナーは収益を受け取るだけとなります。
賃料の支払い方式は2つ
建物所有者と不動産が会社との間でマスターリース契約を交わすと、建物所有者は不動産会社から一定の賃料を得ることになります。
賃料の支払われ方は以下の2つがあり、通常は建物所有者がいずれか都合の良い方法を選んでサブリース事業をスタートします。
- 空室保障型
- 実績連動型
不動産会社の中には空室保障型の支払い方式を用意しておらず、実績連動型の支払い方式を選ばざるを得ないケースもあるので、契約前に確認しておいたほうがよいでしょう。
ここでは、マスターリース契約における2つの賃料の支払方式を紹介します。
空室が保障される空室保障型
空室保障型の支払い方式とは、不動産会社が借りたビルやアパートが空室であれ満室であれ、金額は変わらず一定の賃料が支払われる支払い方式です。
空室保障型であれば、もし建物に一人の入居者がいなくても建物オーナーは賃料を得ることができます。オーナーは空室になる不安を感じることなく安心して収入を得ることができるのです。
しかしながら、仮に建物が満室になり借主から多額の賃料が支払われたとしても、オーナーの手元に入る金額は契約当初に定められた金額と変わりません。
空室保障型は収入が安定している一方、大きな収益を手にすることができないという側面があります。
空室保障がない実績連動型
実績連動型とは、物件の入居者数に合わせて支払われる額が決定する方式です。
空室保障がなく、物件が空室になればその分だけ賃料収入も減ることから、実績連動型においてオーナーが手にする収益は、不動産会社の経営手腕や景気動向に左右される特徴があります。
この実績連動型の支払い方式は、パス・スルー型とも呼ばれています。
賃貸経営の日常の管理業務も依頼できる
建物のオーナーは不動産会社とマスターリース契約を交わすと、賃貸物件の管理業務を不動産会社に任せることができます。
これはプロパティマネジメント契約と呼ばれるものであり、この契約を交わすことによって入居者からの問い合わせ対応や建物管理業務など、通常建物の貸主が行うさまざな業務を不動産会社に任せることができます。
なお、管理業務の具体的な内容は契約する不動産会社によって異なります。
実際に不動産会社がおこなう業務が、意図したものと異なる可能性もあるため、業務内容については事前に擦り合わせておく必要があります。
建物の修繕費の負担はある
マスターリース契約を交わして不動産会社に管理業務を依頼したとしても、建物オーナーの負担が全くゼロになるわけではありません。
修繕にかかる費用や原状回復に必要な費用は、オーナーである建物所有者の負担となります。
修繕箇所が多ければ必然的に修繕費も膨らみます。不動産会社から修繕費に支払いを求められた際は滞りなく支払うことができるように、あらかじめ予算を組んで用意しておく必要があるでしょう。
契約内容の見直しも行われる
一度マスターリース契約を交わしたとしても、その契約内容が未来永劫ずっと続くわけではありません。
契約内容は2〜3年に1度定期的に見直され、空室が続き不動産会社側の収益が見込めない場合には、賃料の引き下げや、契約の打ち切りの提案をされる場合もあります。
不動産会社は営利企業であることから、採算に合わず将来性がない事業を継続することはありません。
建物オーナーも物件の管理業務を完全に会社任せにするのではなく、こまめに状況を把握して適宜有効な対策を講じることをおすすめします。
サブリースとは
建物所有者と不動産会社、入居者の3者の関係において、サブリースとはどのような契約のことを指すのでしょうか。
ここでは、サブリースの具体的な中身やマスターリースとの違い、サブリースを理解する上で注意すべきことを解説します。
サブリースは不動産会社と入居者との契約
サブリースとは、不動産会社と入居者との間で交わす転貸借契約を指します。具体的には、オーナーから物件を丸ごと一棟借り上げた不動産会社が、物件を第三者に貸し出すために借主を探します。
その後借主が決定すると、不動産会社と借主との間で賃貸借契約を交わしますが、この賃貸借契約をサブリースと呼んでいるのです。
したがってサブリース契約においては、物件のオーナーは直接関わりません。
会社によってマスターリースと混同される
不動産会社の中には、マスターリース契約とサブリース契約との両方をまとめてサブリース方式と呼ぶ場合があります。サブリースが何を指すのかきちんと確認をとりましょう。
不動産経営の場面においては様々な専門用語があり、初心者には聞きなれないものも多々あります。
しかし基本的な知識を身につけず不動産会社任せにすると、不動産会社主導のもとで手続きが進められる恐れがあります。
不動産経営を成功させるためには、サブリース契約をはじめとした基本的な知識を身につけて契約にのぞむことが大切です。
サブリース事業のポイント
不動産経営は、物件オーナーが自分一人で不動産経営を成功させることはできません。
サブリース事業は不動産会社や物件オーナー、入居者の三者の存在があって初めて事業を行うことが可能となるのです。
そのため、サブリース事業を成功に導くためには、ビジネスに不可欠なパートナーを見つける必要があります。一旦サブリース契約を交わすと数年〜数十年と長い付き合いが始まることから、パートナー探しは慎重に行う必要があるでしょう。
ここからは、サブリース事業を上手く軌道に乗せるために必要なポイントを2つ紹介します。
信頼できるパートナー探し
不動産オーナーがサブリース事業に取り組み、不動産経営を上手く軌道に乗せるためには、賃貸借契約の相手である不動産会社の存在が重要なポイントになります。
サブリース事業において不動産会社は重要なパートナーになることから、信頼できる相手をパートナーとして選ぶことが必要なのです。
ここでは、本当に信頼できる不動産会社を探すために押さえるべきポイントについて解説していきます。
リサーチ力と提案力
サブリース事業を成功させるためには、オーナーが所有する物件周辺の競争環境を丹念に調べ、戦略的に事業を進めていくことが必要です。
そのためには、リサーチ力や分析力がある不動産会社をパートナーとして選ぶよう心がけましょう。
さらに戦略的に事業を進めていくためには、しっかりとした事業計画を立てオーナーに提案できることも大切です。事業計画に対する質問にも分かりやすく丁寧に答えてくれるような、信頼できる不動産会社をパートナーとして選ぶと良いでしょう。
ノウハウと実績
サブリース事業は通常の不動産賃貸と異なり、不動産会社と物件オーナー、入居者の3者が関わるやや複雑な契約となります。通常の不動産賃貸より手続きも多く、適正かつ迅速に進めていくことが成功のポイントとなるでしょう。
したがってパートナーとなる不動産会社を選ぶ際は、これまで全くサブリース事業の経験がない会社を選ぶのではなく、多数の実績があり有益なノウハウを有している不動産会社を選択することをおすすめします。
会社の経営状態
サブリース事業のパートナーを選ぶ際、その会社の経営状態もしっかりと確認するよう心がけましょう。
不動産会社と賃貸借契約を締結し無事にサブリース事業を始めたものの、その会社の経営状態が悪く事業の途中で会社が倒産してしまうと、その被害は物件オーナーにも及ぶことになりかねません。
パートナーを選ぶ際はその会社の財務状況までじっくりと確認し、安定して利益を出している経営状態の良い会社を選ぶことをおすすめします。空室保障と実績連動のいずれの方法にも対応している会社であれば安心です。
また大企業の子会社だからと油断するのではなく、その会社の親会社の経営状態も調べましょう。
オーナーのリクエストへの対応
不動産会社の中には、自らの意向ばかり優先し、物件オーナーの意見を尊重しない会社もあるので注意が必要です。
パートナー選びの際は、物件オーナーの不動産経営に対する想いをくみ取り、要望に耳を貸しコミュニケーションが取れる不動産会社をパートナーとして選ぶことをおすすめします。
また、サブリース事業をスタートすると、その会社の担当者と頻繁に連絡を交わすようになります。担当者のスキルや人柄を観察し、信頼できる相手かどうか見極めるよう心がけましょう。
土地活用比較サイトの利用
サブリース事業のパートナーである不動産会社を探す際は、ネット上にある土地活用比較サイトを積極的に活用することをおすすめします。
土地活用比較サイトには、サブリース経営に関する多くのノウハウが掲載されているだけでなく、実際に不動産関連社にコンタクトを取ることも可能です。
必要な情報を一度入力するだけで同時に複数の会社に依頼することができるため、効率的にパートナーを探すことができるでしょう。
おすすめの土地活用比較サイト
インターネットにアクセスすると、多数の土地活用比較サイトを目にすることになるでしょう。これまで土地活用を行ったことがない方は、一体どのウェブサイトを閲覧すれば良いのか不安に感じることもあるかもしれません。
実際にサブリース事業のパートナーを探すのであれば、日本最大級の情報量を誇るウェブサイトを活用することをおすすめします。
アパート経営やマンション経営、一戸建経営など様々な土地活用の手段が豊富に掲載されています。もちろんサブリース事業に関するノウハウも豊富であり、多くの不動産会社に簡単にアクセスできます。
サブリースとマスターリースの違いは明確にしよう
今回はサブリースとマスターリースの違いやサブリース事業を成功させるためのポイントについて解説してきました。
サブリース事業は通常の不動産賃貸と異なり、不動産会社と物件オーナー、入居者の3者を介して行われるため、一見複雑でありハードルが高いと感じる方もいるかもしれません。
しかしサブリース事業を上手に行えば、物件オーナーは面倒な管理業務を行うことなく収益を得ることが可能となります。
不動産経営に関心があるものの、管理業務がネックとなりなかなか不動産経営に乗り出せない方は、サブリース事業をうまく活用することで問題を解決することもできます。
サブリース事業を成功させるためには、まずは正確な知識を身につけることが大切になります。今回の記事をきっかけとしてサブリースとマスターリースの違いやそれぞれの内容を把握し、サブリース事業に取り組んでみてはいかがでしょうか。
記事のおさらい
賃貸経営についてさらに知りたい方は以下の記事をご覧ください。
