マンション経営で得られる家賃収入|収入内訳と経費内訳を徹底解説

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マンション経営は、他の投資と異なり他の仕事を行いながらでも取り組みやすいことから、会社員をはじめ多くの方がマンション経営に興味を抱いています。しかし、マンション経営はメリットだけでなく困難な点も数多くあることから、安易に考えるのは控えるべきだと言えます。

今回は、マンション経営のメリットや家賃収入の内訳、マンション経営を成功させるために押さえるべきポイントなどを詳しく解説していきます。

そもそも、マンション経営について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

マンション経営の主なメリット

マンション経営

安定した収入を確保する手段として、不動産投資があげられます。その中でもマンション経営は比較的低いリスクで収入を得ることができることから、法人や個人の投資家だけでなくサラリーマンにも人気が高い投資方法です。

マンション経営には、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

家賃収入が得られる

マンション経営を行う最大のメリットは、安定的に家賃収入を見込める点です。

マンション経営を始める場合、数千万〜数億円単位のマンション購入費用がかかります。返済にローンを組んだとしても、毎月入ってくる家賃収入でまかなうことが可能となるので安心です。さらにローンを完済した後は、資産として保有するだけでなく売却することも可能となります。

さらにマンションは比較的耐用年数が長いため、長期運用に向いていると言えるでしょう。老後資金を確保することができ、さらに自分が高齢になった後も、年金に加えて家賃収入が得られるメリットがあります。

また、マンション経営はインフレの影響を受けにくいメリットがあります。ニーズが高くマンションの価値が急激に下がることもまれであることから、資産価値が高い特徴があるのです。

節税対策になる

マンション経営は節税対策になるメリットがあります。マンション経営で得られた所得は事業所得となるため、経費として諸費用を所得から控除することができます

また、マンション経営は固定資産税や都市計画税などの軽減措置があるため、節税が可能です。さらにマンション経営は相続税対策としても有効です。現金を保有する場合と比較して、マンションを保有する場合、相続税評価額を40〜50%ほど下げることが可能となります。

サラリーマンがマンション経営をした場合、損益通算が可能となります。収支が赤字の場合は給与所得の課税が少なくなるため、その結果節税できるメリットがあるのです。

資産として残すことができる

マンション経営は、スタートした当初は金融機関への返済を家賃収入から捻出する必要があります。しかし、一定年数が経過して借入金を完済すれば、家賃収入のほとんどを収益にすることが可能となります。

さらに、マンションを生命保険の代わりにすることも可能です。団体信用生命保険に加入することにより、住宅ローンの債務者が死亡した際や高度機能障害になった場合、ローンの残金分の保険金が金融機関に支払われます。

ローン契約者に万が一のことが起こったとしても、残された家族がローンの返済に苦しまないようにすることが可能です。つまり、マンションは資産として残すことができます。

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マンション経営で得られる家賃収入とは

マンション経営により得られる家賃収入は、物件オーナーにとって非常に魅力的な収入源となります。

ここでは、マンション経営で得られる家賃収入の内訳や、マンション経営を行うにあたり支払うべき経費について解説していきます。

家賃収入について

マンション経営における家賃収入とは、マンションの入居者から受け取る毎月の家賃を指します。マンションオーナーは自分が所有する物件の一室を賃貸することにより、その対価として家賃をもらうことになります。

しかし、毎月振り込まれる家賃がそのまま自分の収入となるわけではありません。マンション経営を通じて発生する様々な経費を家賃収入の中から支払う必要があるので注意が必要です。

家賃収入の内訳

マンション経営の収入源となる家賃収入ですが、細かく以下の内訳に分類されます。

  • 部屋ごとの家賃

  • 契約時の礼金

  • 契約更新時の更新料

  • 敷金や保証金

それぞれの具体的な内容について解説していきます。

部屋ごとの家賃

部屋ごとの家賃とは、月ごとに支払われる賃貸料金を指します。マンションの部屋の賃借人から、賃貸契約の際に決定した賃料が毎月決まった日に指定口座に振り込まれます。

入居者が多ければそれだけ家賃収入は増える一方で、入居者が誰もいなければ家賃収入を得ることはできません。家賃収入をどれだけ確保できるかは、マンションオーナーの経営手腕にかかっていると言えるでしょう。

契約時の礼金

契約時の礼金とは、契約時に借主から貸主にお礼として支払われるお金となります。礼金は仲介手数料や入居の際の一時金として扱われ、相場は家賃の1か月から2か月分ほどです。

なお、礼金は退去時に借主に対して返還する義務はありません。また貸主の中には最初から礼金を設定していない方や、礼金の減額請求に対して柔軟に対応する方もいます。

契約更新時の更新料

契約更新時の更新料とは、契約更新を行う際に貸主へ支払われる費用となります。月々支払われる賃料の補充や前払、賃貸借契約を継続するための対価などの意味合いがあります。

更新料の有無は地域やマンションごとに異なり、関東圏は更新料を設定している物件が多い一方、関西や名古屋などは更新料を設定していない物件が多い傾向があります。

なお、更新料の支払い時期やその金額は不動産会社が自由に決めることが可能です。一般的には、更新料を2年に1度支払うように規定するケースがほとんどですが、更新料の金額は不動産会社によって大幅に異なります。

敷金や保証金

敷金とは、退去時の原状回復費用として、入居の際に貸主に預けておくお金です。例えば部屋の壁紙をタバコの煙で汚してしまった場合や、家具の移動により床や壁を傷つけてしまった場合、壁に穴を開けてしまった場合など、様々な原因で毀損した箇所を修復するために必要なお金となります。

敷金の相場は家賃の1~2か月分となります。特に修繕が必要ない場合、敷金はそのまま返金されることもあるため、退去の際の返金金額は借主次第と言えるでしょう。

また、保証金とは、マンションの賃貸借契約の際に借主から貸主に支払うお金のことを指します。 保証金は主に関西地方に見られるものであり、敷金と同じ性質を有しています。敷金同様、保証金の一部は、借主が退去する際に補修等の費用として差し引かれることになります。

経費として扱われる主なもの

マンション経営を行うと、様々な経費が発生します。経費として扱われるものとして、具体的には以下の費用があげられます。

  • 耐用年数で変わる減価償却費

  • 固定資産税などの税金

  • 委託管理料金や修繕費

  • 火災保険などの保険料

それぞれの内容について解説します。

耐用年数で変わる減価償却費

マンション経営において、一時的な支出を耐用年数に応じて少しずつ分割して支払う減価償却費は、経費に該当します。マンションを購入した際に減価償却の対象となるのは建物部分のみです。

ちなみに耐用年数に関しては、マンションの場合(住宅用で鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数)であれば47年です。毎回一定の金額を減価償却する定額法が取られています。

なお、減価償却の費用は以下の式で算出されます。

減価償却費=取得費×償却率

償却率は国税庁が発表しており、建物部分の耐用年数である47年の償却率は2.2%(定額法償却率)となっています。

固定資産税などの税金

不動産に関連して発生する税金も経費として計上することが可能です。主な税金としては、以下の4つがあげられます。

  • 固定資産税

  • 不動産取得税

  • 登録免許税

  • 都市計画税

固定資産税は、不動産を所有している場合に発生する税金であり、毎年納付義務があります。不動産取得税や登録免許税は、建物や土地などの不動産を取得した際に納付する税金です。

都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充当することを目的とした税金であり、固定資産税と一緒に納めます。

上記4つの税金の他に、売買取引で課税文書を作成した際に発生する「印紙税」や、賃貸経営において取り扱っている部屋数が10室以上かつ不動産所得が290万円を超える場合に課される「事業税」などがあります。

委託管理料金や修繕費

管理会社に支払う管理費やマンションの修繕に使用した費用なども、マンション経営の際に発生する経費となります。多くのマンションオーナーは、不動産管理会社に対し家賃の5%ほどの手数料を支払い、家賃回収や修繕などの日常的なマンションの管理を任せています。

火災保険などの保険料

火災保険や地震保険など、不動産物件に対して支払う損害保険料を経費として計上することができます。

火災保険に加入することにより、火災や自然災害による損壊だけでなく、特約によって事故物件となった際の家賃低減に対するリスクに対処することができます。

なおマンションを一棟まるごと所有している場合、マンションオーナーが居住する自宅は経費にすることはできないので注意が必要です。オーナーの自宅部分については、「地震保険料控除」として所得控除が可能です。

マンション経営を成功させるポイント

マンション経営2

数ある投資の中でも不動産投資はとりわけ人気が高く、マンション経営は副業としても可能であることから会社員をはじめ多くの方が熱心に取り組んでいます。

しかしマンション経営は取り組めば誰でも成功できるわけではなく、やり方を間違えると大きな負債を抱えることにもなりかねないので注意が必要です。

どのようにすればマンション経営を成功させることができるのでしょうか。ここからは、マンション経営を成功させるために押さえるべきポイントを3つ紹介します。

資金計画を立てる

マンション経営を成功させるためには、実際にマンションを購入する前に綿密な資金計画を立てることが大切です。具体的には、以下の3つの計画を立てる必要があります。

  • 資金調達の計画

  • 支払い計画

  • 借り入れた資金の返済計画

それぞれの計画の内容について解説していきます。

資金調達の計画

マンション経営を行うにあたり、まずはマンションを購入することになります。まずは自己資金の額を確認して、借り入れる額を決めましょう。どのようなマンションを購入するのか検討することも必要です。

その際はどのような人に入居してもらいたいのかを具体的に想定し、想定に沿って場所や物件の大きさなどを考慮することをおすすめします。

支払い計画

実際にマンションを購入する際は、提示された価格を支払う必要があります。支払いに関しては、契約当初に支払う手付金や工事が完了して引き渡しの際に支払うお金などがあります。どの段階でいくら支払う必要があるのか、計画を立ててしっかりと把握する必要があるのです。

借り入れた資金の返済計画

返済計画を立てる際は、自分の生活に影響が出ない範囲で無理のない計画を立てることがポイントです。時期や状況によっては空室が続き、家賃収入が大幅に減少する場合もあります。そのような可能性も考慮に入れた上で、余裕のある返済計画を立てることをおすすめします。

リスクを知っておく

マンション経営を行うにあたり、あらかじめどんなリスクがあるか知っておくことが大切です。リスクの中身を事前に把握することで、リスクが発生した時の対応策を準備しておくことが可能です。

マンション経営におけるリスクとして以下の内容があげられます。

  • 初期費用やランニングコストが高くなる

  • 常に満室になるとは限らず空室が生じてしまう

  • 建物の劣化とともに家賃が下落する

  • 災害時のリスク

以下、それぞれの中身について解説していきます。

初期費用やランニングコストが高くなる

マンションは購入費用が数億円単位とかなり高額です。さらに毎月のローン返済金や固定資産税や都市計画税などの税金、原状回復費用や保険料など月々のランニングコストも発生します。

常に満室になるとは限らず空室が生じてしまう

マンション経営を行えば常にマンションは満室になり、十分な家賃が入ってくるとは限りません。よほど立地条件がよくない限り空室となるリスクはつきまとうことから、効果的に入居者を募集して空室を減らす経営努力が必要になるでしょう。

建物の劣化とともに家賃が下落する

年数が経過するとともにマンションも劣化するため、入居率を維持するために家賃を下げなければならない状況に直面するでしょう。マンション経営が赤字にならないように、バランスを考えながら適切な家賃設定を行うことが求められます。

災害時のリスク

地震や津波、火事などの災害があった際に対応できるよう、火災保険に加入する必要があります。保有する物件が多ければその分納付すべき保険料も多くなるため、地震保険などの任意保険の加入はしっかりと考慮して決めることをおすすめします。

これらのリスクが生じた時に迅速に対処できるように、リスクの中身を把握した上で普段から広くアンテナを張り巡らせて、情報を収集する習慣を身につけましょう

目的に合った業者を探す

マンション経営を成功させるためには、マンション経営の目的にあった管理会社を選定することが重要です。マンション経営における管理会社の役割は大きく、管理業務の内容が入居者の定着率に大きく影響を与える傾向があるので管理会社選びには注意が必要です。

例えば、台風で共用部分の窓ガラスが損壊してもなかなか修理されていなかったり、通路の電灯が消えていることに気付かず放置されているなど、対応が遅いと入居維持率を高く保つことが難しくなります。

クレーム処理対応や家賃回収に不備がある管理会社も、安心して管理を任せることができないので注意が必要です。

管理会社を選ぶ際は、管理委託手数料の安さだけで選ぶのではなく、口コミや評判、対応してくれた社員の人柄などを総合的に考慮した上で、今後信頼して付き合うことができる会社を選ぶことをおすすめします。

管理会社は建物完成前に決めて、できるだけ早く入居者の募集を開始する方が良いでしょう。管理会社を選ぶ際は、できるだけ多くの会社の提案を比較検討して、マンション経営の目的に合う信頼できる業者を選びましょう。

ネットで管理業者を選ぶ際は、土地活用サイトの利用をおすすめします。土地活用サイトでは、かんたんな情報の入力をするだけで複数の企業から無料でプランを取り寄せられます。
取り寄せた複数プランを比較することで、より最適なマンション経営を始めることができるでしょう。また、建築費がいくらかかるか、管理会社はどのくらいで見積もっておくべきか、無料で複数のプランを比較できるため最適なマンション経営ができるはずです。
相場を確認したり最安値の会社を効率良く探したりできることから、サイトを活用してマンション経営を始めることをおすすめします。

自分に合ったマンション経営を行おう

今回はマンション経営に関するメリットやマンション経営を通じて得られる家賃収入、家賃収入や経費の内訳などを詳しく解説してきました。

マンション収入は安定的な収入を得られる魅力的な投資手段である一方、決して簡単ではなく経営手腕も求められる投資手段となります

今後マンション経営を行うことを視野に入れている方は、まずは綿密な計画を立てて着実に進めることが大切です。信頼できる管理会社を選び、互いにタッグを組んで、安定的に家賃収入を得られる努力を行いましょう。

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