1部屋単位で購入できることもあり、比較的手軽にはじめられる不動産投資として、マンション経営は人気を集めています。月々の収入アップや老後の資金集め・節税対策などで、マンション経営を検討している方も多いのではないでしょうか。
しかし、マンション経営には初期費用に加え、多額のランニングコストも発生します。ランニングコストについて事前に学び、適切な経営プランを検討することが、マンション経営成功への近道です。
そこでこの記事では、マンション経営をするにはどのような費用がかかるのか、相場やランニングコストについて解説します。
マンション経営での初期費用とランニングコストの相場
マンション経営のプランを練るうえで、まずは相場を知ることが重要です。初期費用・ランニングコスト、それぞれの相場を把握して収支の予測を立てていきましょう。
マンション経営における初期費用の相場
初期費用の相場は、500万円〜3,000万円程度となります。新品か中古か、立地はどうかなど、購入するマンションによって金額は異なりますが、物件価格の8％～10％が相場です。
なお、初期費用の内訳としては、マンション取得費のほか、不動産取得税・保険料・不動産会社への仲介手数料・登記費用などがあります。
注意が必要なのは、マンション取得費が高くなるほど、その他費用も高くなるということです。マンション自体の金額に加えて、さまざまな費用が必要になるため、ランニングコストと家賃収入の調整が重要になります。
マンション経営におけるランニングコストの相場
ランニングコストは、毎月の家賃収入の20％〜30%程度を想定しておきましょう。例えば、1ヶ月あたりの家賃収入が100万円の場合、20万円〜30万円がランニングコストです。
ランニングコストの内訳には、税金や維持費・修繕費などがあげられます。マンション経営で効率よく利益を出すためには、内訳を詳細に把握したうえで、可能な限りコストを削減しなければなりません。
マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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| エリア | 愛知県 |
マンション経営にかかるランニングコストの内訳
初期費用とランニングコストの相場を押さえたところで、実際にどのような費用が発生するのかを解説します。ランニングコストの中には削減できるものもあるため、自身のマンション経営に必要な費用かどうかを検討しましょう。
管理委託費
マンション経営においては、建物管理や入居者管理といった業務を管理会社に委託するのが一般的です。建物管理業務では警備や防犯などを行い、入居者管理業務では、家賃の集金や緊急時の対応などをしてくれます。
管理委託費は毎月の家賃収入の5%が相場とされており、月々の家賃収入によって上下します。入居者が増えるほど金額は高くなりますが、空室が出てしまった場合は安くなることがメリットです。
ただし、管理会社や契約内容によって業務の範囲は異なるため、事前に入念な調査を行いましょう。
管理費（点検・清掃費）
管理費とはマンションの共用部分を維持・管理するための費用です。管理組合の運営費・共用部分の電気代・清掃費・常駐管理人の人件費などが含まれています。
ゴミ置き場を定期的に清掃したり、敷地内にある防犯カメラを保守点検したりなど、点検や清掃を行う場所はたくさんあります。入居希望者の多くは、外観やエントランスの清潔感も参考にしているため、空室対策としても必要な費用になります。
修繕積立金
建築物は必ず経年劣化するため、定期的な修繕が必要です。マンションの大規模修繕は12年周期とされており、将来的なマンションの老朽化に備えて、長期的に修繕費を積み立てる必要があります。
マンションの分譲時には長期修繕計画という修繕に関する計画を作成し、修繕箇所や費用についての予想と計画を立てます。仮に10年後の改修で1,000万円の費用がかかると想定した場合は、毎月約83,000円を積み立てる必要があるということです。
マンションにおける大規模改修は、1戸あたり75万から125万円ほどが相場とされています。一度に数千万円の費用がかかるケースも多いため、計画的に積み立てを行い、改修に備えましょう。
リフォーム・修繕費
上述の修繕積立金の項目で説明したように、マンションは経年劣化するため、場合によっては都度修繕する必要があります。修繕積立金はあくまでも大規模改修を目的とした費用なので、都度修繕が必要なシーンでは、別途費用を用意しておきます。
また、共用スペースの修繕とは別に、部屋の改修・リフォーム費用が必要になるケースもあります。部屋の状態が悪くなれば入居者希望者が減り、空室になるリスクが増すため、入居者の入れ替え時には原状回復としてリフォームするのが一般的です。
ただし、リフォームや修繕を行わずに、家賃を下げるという手段もあります。リフォーム・修繕にかかる費用と、家賃収入のバランスを考慮して検討しましょう。
広告費
マンションの入居希望者を募る際、不動産会社や賃貸住宅のウェブサイトに広告費を払うケースがあります。
広告費を支払うことで、優先的に自分のマンションを紹介してもらえることが、最大のメリットです。相場は家賃1ヶ月分ほどですが、1月から3月の不動産繁忙期には、2ヶ月から3ヶ月分の広告料を求められる場合もあります。
ただし、多額の広告費を支払っても、家賃設定や外装・内装に問題があっては成約につながりません。入居者が増えないと感じた場合は、広告と同時に家賃設定の見直しなども検討しましょう。
不動産投資ローンの返済
不動産投資ローンでマンションを購入した場合は、毎月ローンを返済する必要があります。返済期間の長さによって毎月の支払い額は異なりますが、元本だけでなく金利も支払わなければなりません。
返済期間が短いほど金利は安くなるため、できるだけ自己資金を多く用意しておくのが良いでしょう。必要な分だけローンを組んで、早めに返済することがおすすめです。
また、金利には変動型と固定型があることは知られていますが、最近ではミックス金利にも注目が集まっています。通常1口のローンを2口に分け、変動型・固定型、両方のメリットを享受できるプランです。それぞれにメリット・デメリットがあるので、事前によく検討しておきましょう。
税理士費用
マンション経営における税金などの処理については、専門的な知識がないと難しいため、税理士と契約するのが一般的です。ただし、一口に税理士といっても、不動産投資に関しては得手不得手があります。依頼する税理士によって顧問料なども異なるため、事前に相談・選定を行いましょう。
場合によっては管理会社が税理士事務所を紹介してくれることもあるので、契約時に確認しておくと安心です。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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マンション経営のランニングコストに含まれる税金
ここからはマンション経営にかかる「固定資産税」「都市計画税」「所得税・住民税」について解説します。税金は国や自治体ごとに税率が定められているため、比較的計算しやすいコストです。
ただし、自治体によっては税率が変動する場合があるため、窓口などで事前に確認しておきましょう。
固定資産税
固定資産税とは、所有している不動産にかかる税金のことです。居住目的・投資目的を問わず、毎年1月1日時点で所有している全ての不動産に対して発生します。固定資産税の納税額は、固定資産税評価額の1.4%と定められていますが、実際の税率は自治体によって異なるため注意が必要です。
固定資産税評価額については、3年に1回のペースで評価替えが行われ、人口の推移などを参考に価格が反映されます。不動産取得費の50％〜60%程度が評価額として算定されるケースが多いため、事前に大まかな金額を把握しておきましょう。なお、一括払いだけでなく、四半期ごとに支払うことも可能です。
都市計画税
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための市町村税です。市街化区域内（※）に不動産を所有している人に対しては毎年支払い義務が生じ、納税額は固定資産税評価額の0.3%と定められています。
ただし、固定資産税と同様に、税率の水準をどの程度にするかは自治体の判断に委ねられているため、詳細は市町村によって異なります。なお、市街化区域に該当しない場合は都市計画税はかかりません。
※市街化区域とは「既に市街地を形成及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことです。マンション経営を行う場所が市街化区域かを判断する場合は、自治体に問い合わせてみましょう。
所得税・住民税
所得税は1年間の所得に対してかかる国税、住民税は地域に住む人に支払い義務がある地方税です。マンション経営を行うことで所得が発生するため、所得税・住民税を支払う必要があります。
会社員として働きながらマンション経営を行う場合、勤め先の企業からもらう給与所得と家賃収入を合算した金額が、合計所得額になります。そこから経費や控除を差し引いた課税所得をもとに税額が計算されるため、計上できる経費や控除費用を把握しておくことで節税が可能です。
ランニングコストを抑えたマンション経営の方法
ここまでで説明したランニングコストの中には、削減できるものもあります。しかし、不用意にカットすると、余計な負担を背負うことになりかねません。ここからはランニングコストを可能な限り抑える方法を紹介していきます。
適切な管理会社を選ぶ
先ほど説明したように、管理委託費の相場は家賃収入の5%ほどです。相場から大きく離れない管理会社を選定しましょう。値段の安さだけで選ぶと、オーナー自身の負担が増えてしまうこともあります。
また、同じ金額であっても、管理してくれる範囲が異なる場合があるため、業務内容は事前に確認しておく必要があります。選定の際には、以下のような業務が委託できるかを確認しておきましょう。
| 入居者募集・契約 | 入居管理 | 建物管理 |
|---|---|---|
| 入居者の募集 審査 契約締結 | 家賃・共益費の徴収 クレーム対応 契約更新の手続き 退去立会い・清算 退去時の室内リフォーム | 共用部分の清掃・管理 建物や設備の保守・点検 |
日々の清掃・メンテナンスが重要
マンションは経年劣化するため、放置しているとどんどん状態が悪化していき、大規模な修繕が必要になります。マンションの場合は分譲時に長期修繕計画を立てますが、日々のメンテナンスを怠ると、想定より修繕費が増してしまう場合もあります。
また、内見に訪れる入居者希望者は、マンションの外観やエントランスの清潔感などもチェックしているため、清掃やメンテナンスは定期的に行うように心掛けておきましょう。
確定申告は自分で
確定申告を自分で行うことで、税理士費用を削減できます。ただし、確定申告のミスによって、追加で税金を支払うことになるケースもあるため、注意が必要です。
借り換え相談や法人化
借り換えとは、別の金融機関で新たにローンを組み直すことです。元の金融機関より低金利の機関から借り入れすることで、利息を減らすことができます。キャッシュフローの改善も可能ですが、元の金融機関との関係性が悪化する恐れや、月の支払い額が増えてしまうケースもあるため、慎重に検討が必要です。
また、家賃収入によって年間の所得が増えた場合は、法人化することで所得税の負担を減らすことができます。ただし、法人化にはコストもかかるため、所得が1,000万円を超えたタイミングで法人化を検討しましょう。
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
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マンション経営はランニングコストを踏まえた収支計画を
マンション経営では、家賃収入の20％〜30%程度が毎月のランニングコストとして想定されます。空室や家賃の滞納などのリスクもあるため、マンション経営を開始する前に、必ずコストの確認を行いましょう。ランニングコストの中には抑えられる費用もあるため、不動産やマンション経営・税金に関する知識を身に付けておくと、役に立つでしょう。
もし既に土地をお持ちの方で、マンション経営だけでなく、土地の活用を考えられている方は専門家やプロに相談するのもおすすめです。「イエウール土地活用」を利用すれば、インターネット上で気軽に土地活用プランや見積もりを受けることができます。無料で利用できるので、ぜひ利用してみてはいかがでしょうか。
記事のおさらい
