3階建てのアパート建築費は?追加費用を計算に入れて収益性の高いアパート建築を

3階建てのアパート建築費は?追加費用を計算に入れて収益性の高いアパート建築を
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3階建てのアパートを建築することは、2階建てのアパート比べて多くの収益を得ることができるため、収益性の高いアパートを建築したい人にはおすすめとなっています。

しかし、3階建てのアパートでは、地盤が弱いと地盤改良が必要となり、別途費用がかかってしまうこともあります。そのため、3階建てのアパートを建築するときには、地盤改良のための工事や費用も視野に入れてアパート建築を始める必要があります。

この記事では、3階建てのアパートを建築するときの建築費を坪数別に紹介しています。合わせて、建築費の内訳や3階建てでのみ発生する可能性のある追加費用を解説しているので、是非3階建てアパートの建築に役立ててください。

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アパート建築費についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

3階建てアパートの建築費

3階建てのアパートを建築するときの建築費を解説していきます。本章で紹介する建築費は坪単価×延べ床面積で算出したもの参考にしています。

木造3階建てアパートの建築費

木造でアパートを建築した場合の坪単価が約56万円となっています。
この坪単価をもとに、木造で3階建てのアパートを建築したときの建築費は以下の通りとなります。

坪数 建築費
10坪 1,053~1,413万円
20坪 2,106~2,826万円
30坪 3,159~4,239万円
40坪 4,212~5,652万円
50坪 5,265~7,065万円
60坪 6,318~8,487万円
70坪 7,371~9,891万円
80坪 8,424~11,304万円
90坪 9,477~12,717万円
100坪 10,530~14,130万円

木造の3階建てのアパートでは、50坪で5,265~7,065万円かかり、100坪で10,530~14,130万円ほど建築費がかかります。

鉄骨造3階建てアパートの建築費

鉄骨造でアパートを建築した場合の坪単価が約76万円となっています。
この坪単価をもとに、鉄骨造で3階建てのアパートを建築したときの建築費は以下の通りとなります。

坪数 建築費
10坪 1,413~1,733万円
20坪 2,826~3,466万円
30坪 4,239~5,199万円
40坪 5,652~6,932万円
50坪 7,065~8,665万円
60坪 8,478~10,398万円
70坪 9,891~12,131万円
80坪 11,304~13,864万円
90坪 12,717~15,597万円
100坪 14,130~17,330万円

鉄骨造の3階建てアパートでは、50坪で7,065~8,665万円かかり、100坪で14,130~17,330万円ほど建築費がかかります。

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3階建てアパート建築費の内訳


アパート建築費は、本体工事費・付帯工事費・諸費用の3つに分けることができます。これらは、それぞれ何にかかる費用なのか見ていきましょう。

本体工事費

本体工事費とは、アパートそのものを建築するときにかかる費用のことで、アパート建築費の総額のうち約80%を占めています。本体工事費には、基礎工事や仮設工事といった躯体工事費、内外装や塗装、左官工事、建具工事などの仕上げ工事費、電気設備や給排水衛生設備といった設備工事費が含まれています。

また、よく建築費を求めるときに用いられる坪単価×延べ床面積も、この本体工事費を指しています。一般的に、アパートの建築費として表示されている金額も、本体工事費を指していることが多いです。実際のアパート建築費は、これから紹介する付帯工事費や諸費用がかかるため、本体工事費の金額よりも多くなってしまうので注意が必要です。

付帯工事費

付帯工事費とは、本体工事費とは別に必要になる工事費用のことで、アパート建築費の総額のうち約10~20%を占めています。付帯工事費には、水道やガス、電気といったインフラを整備するための工事費や冷暖房、堀、門扉、カーポートなどをを設置するための工事が含まれています。

諸費用

アパート建築には、本体工事費や付帯工事費のほかに、税金や諸費用が発生します。税金や諸費用は、アパート建築費の総額の約10%になります。

アパート建築をすると発生する税金は、不動産取得税や印紙税、登録免許税などがあります。また、アパート建築の諸費用には、アパートローンの手数料や解体費、設計料などがあります。

3階建てアパート建築でのみ発生する追加費用

3階建てのアパートになると建物の重量が増えるため、地盤の弱い土地では、地盤の強さをはかる調査や地盤改良工事が必要になります。本章では、地盤調査や地盤改良工事に関係する費用を解説していきます。

SWS試験費用(スウェーデン式サウンディング試験)

SWS試験とは、スウェーデン式サウンディング試験の略称のことで、5か所前後のポイントで、先端がキリ状になっている鉄の棒をねじ込み、地盤の強さをはかる調査です。地盤の強さが不明で、杭工事が必要か定かではない場合にSWS試験を行います。

SWS試験はとても簡易的な試験であり、1か所につき30分で程度で終わるため、試験自体は半日で終わります。また、費用も5~10万円が相場となっており、地盤調査の中では最も安価な方法です。

しかし、SWS調査で杭工事が必要と判断され場合、ボーリング調査を行わなければならないため、最初からボーリング調査を行うことをおすすめします。

ボーリング調査費用

ボーリング調査とは、地中の性質や杭工事に必要な杭の長さを決めるために行う調査のことです。SWS試験で杭工事が必要と判断された場合や地盤が弱く杭工事を行う場合に、このボーリング調査を実施します。

ボーリング調査の費用は、測定箇所の数や地層によって費用に差が生まれるものの、1ポイント当たり15~25万円程度が相場となっています。またボーリング調査は、かなり大掛かりな調査のため、狭い土地では行うことができません

杭工事費

杭工事とは、地盤の弱い土地が建物の荷重に耐えられるように杭を打ち込む基礎工事のことです。事前に行ったボーリング調査で決定した長さの杭を地盤に打ち込みます。

杭工事の費用は、アパート建築費の総額の約10%が相場となっています。また、杭工事にかかる期間は1週間から10日間くらいが目安とされています。

構造計算費用

3階建てのアパートには、消防署や役所、民間の審査機関から法定検査を受けるために構造計算が必要になります。構造計算では、アパートの設計者が100枚以上の書類を提出する必要があるため、かなりの費用がかかります。

構造計算費用は、アパートの設計を依頼する相手によって異なります。設計事務所に建築を依頼している場合、構造計算の相場は50万円前後となっています。また、アパート建築をハウスメーカーに建築を依頼している場合、パッケージ商品としてあらかじめ国土交通大臣から構造計算の認定を一括で受けているため、別途構造計算費用はかかりません。安く3階建てのアパートを建築したいのであれば、ハウスメーカーに依頼する方がよいでしょう。

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3階建てのアパート建築は可能?

3階建てのアパートは建築可能なのでしょうか。結論、土地の条件次第で3階建てのアパートは建築可能です。
本章では、3階建てのアパートを建築する条件を見ていきましょう。

3階建てのアパートは建築可能!

タイトルのように、3階建てのアパートを建築することは可能です。アパートといえば2階建てのイメージを持っている人も多いかもしれませんが、現在、3階建てのアパートも数多く建築されています

実際に3階建てのアパートを建てようとすると、定められた高さや容積率の範囲内で建築しなければならなかったり、地盤改良のための工事で建築費が多少高くなってしまったりします。それでも、3階建てのアパートは収益性が高く、建てられる土地なのであれば3階建てアパートも視野に入れておいてもよいでしょう。

高さ制限や容積率を確認

3階建てのアパートを建築するには、土地の高さ制限や容積率を確認する必要があります。

そもそも土地には、都市計画法で定められた用途地域が決まっており、アパートを建築できるのは工業専用地域を除いた12個の市街化区域のみとなっています。アパートが建築可能な12個の市街化区域の中でも、その用途地域ごとに建ぺい率や容積率、建物の高さ制限が定められています。

3階建てのアパートを建築するのであれば、土地の広さにもよりますが容積率が150%以上、高さ制限が10~12mの土地であることが必要です。

容積率が150%以上あれば、十分に延べ床面積を使って階層を増やすことができます。また、アパートの階高も3m以上あれば安心できるため、建物の高さ制限が10~12mでも問題ありません。

3階建てアパートは収益性が高くておすすめ

  1. 3階建てのアパートが建てられることはわかったけど、部屋数が多い分、空室が増えるんじゃないの?
  2. 3階建てのアパートは建物自体の安心感や高級感、重厚感のアピールできるから空室のリスクは少ないぞ!

3階建てのアパートは、構造計算や防火性能の基準を満たすことが義務付けられており、入居者に安心して暮らせることをアピールできます。

また、3階建てのアパートは建物の規模が大きいため、マンションのような重厚感や高級感もアピールすることが可能です。そのため、3階建てにして部屋数を増やしたとしても、空室のリスクは少なくなります

収益性の観点で見ると、3階建てのアパートは、2階建てのアパートより儲かるアパートになります。1フロアに4部屋ある2階建てと3階建てのアパートを、家賃7万円で25年間経営したとして、収入の差を見ていきましょう。

2階建て 3階建て
毎月の家賃収入 56万円 84万円
年間の家賃収入 672万円 1,008万円
25年間の家賃収入 16,800万円 25,200万円

毎月の家賃収入では、84万円-56万円=28万円の差があります。また、1年間では、1,008万円-672万円=336万円の差があります。

このように3階建てにすることで、2階建てよりも多くの家賃収入を得ることができます。そのため、3階建てのアパートを建築できる土地であれば、3階建てのアパートを建築することをおすすめします。

3階建てのアパートで多くの家賃収入を得よう!

3階建てのアパートは、建物の荷重も大きくなるため、別途費用がかかる可能性があります。しかし、地盤改良のための費用を加味しても、3階建てのアパートは収益性の高さから建築する価値があるといえます。

とはいえ、3階建てのアパート建築費は高額になるため、しっかりと建築プランを比較・検討してから3階建てアパートの建築に取り掛かるべきです。アパート建築費を比較するなら、土地活用比較サイトを使用しましょう。

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