サブリースとは、不動産経営・土地活用を始める一定数の物件オーナーが採用している賃貸管理の方法です。
不動産物件を自ら賃貸管理する必要がないことから、近年サブリースに対して注目が集まっており、積極的にサブリースを利用するオーナーも増えています。
不動産業者やハウスメーカーの中には、サブリースのメリットを強調している企業もあり、アパート経営など不動産経営に関心のある方であれば1度は「サブリース」を耳にしたことがあるかもしれません。
サブリースとはどのような契約方法でしょうか。ここではサブリースとは何か、契約の種類やメリット・デメリットについて具体的に解説します。
サブリース新法が2020年より施行(法改正)
2020年6月に、通称サブリース新法である「賃貸住宅の管理業務などの適正間に関する法律」が国会で可決し成立しました
サブリース新法は、これまで問題となりやすかった点を明確にし、契約の適正化を目的としたものです。
2020年12月15日より、サブリースの誇大広告や不当勧誘などに関する規制法が施行されました。
具体的には、以下が義務付けられます。
- 第28条：誇大広告等の禁止
- 第29条：不当な勧誘行為の禁止
- 第30条・31条：特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
サブリースとは
サブリースとは、サブリース業者が不動産オーナーの所有するアパートやビルを一括して借り上げ、一戸単位で入居希望者に貸し出す際の仕組みのことです。
サブリースは一般的に、「又貸し（またがし）」や「転貸し（てんがし）」「転貸（てんたい）」とも言われています。
サブリース契約は、2010年代からリスク説明なしの家賃保証や不正なローン契約による集団訴訟などが増え、サブリース問題として取り上げられることもありました。
このサブリースについて、サブリース契約の仕組みやマスターリースの違いについてご説明します。
サブリース契約の仕組み
サブリース契約の仕組みは、サブリース業者が不動産オーナーの物件を一括借り上げし、一括借り上げした物件を入居希望者に貸し出します。
つまりサブリースは、賃貸経営をする不動産物件をサブリース会社に預けて、契約や賃貸管理をしてもらう仕組みです。
サブリースにおいては、サブリース業者と不動産オーナーが賃貸借契約(マスターリース契約)を交わし、さらにサブリース業者と入居者も賃貸借契約(サブリース契約)を交わします。
メリットとして挙げられるサブリースの特徴は、入居希望者と交わす賃貸契約に不動産オーナーが介入しない点です。
サブリース契約とマスターリース契約(一括借り上げ)
一般的に括られることの多いマスターリースとサブリースですが、契約内容と契約者に違いがあります。
マスターリース契約におけるマスターは不動産オーナーで、リースするのはサブリース会社となり、サブリース会社は不動産オーナーに家賃収入から管理料を引いたリース料金を支払います。マスターリースは一括借り上げとも言われます。
サブリース契約は、サブリース会社と入居者の間の契約で、入居者はサブリース会社に毎月の家賃を支払います。
つまり、アパートやビル、マンションなどの不動産を所有している不動産オーナーは、サブリース契約している会社から振り込まれる賃料を待つだけです。
それでは、サブリースの種類についてご紹介します。
サブリースの種類
サブリースには以下の2種類があります。
- 実績賃料連動型(パススルー型)
- 賃料固定型(家賃保証型)
サブリースの分類方法として、賃料を基準にして分けるケースもあります。
この2種類のサブリース契約にはどのような違いがあるのでしょうか。ここからは、実績賃料連動型と賃料固定型との違いやそれぞれの特徴について解説します。
実績賃料連動型(パススルー型)
実績賃料連動型は、サブリース業者による家賃保証がないサブリースです。入居者が支払う家賃がそのまま不動産オーナーである賃貸人の収入になる特徴があります。
実績賃料連動型は入居率が高まるほど収益の増加が見込めるメリットがある一方で、家賃保証がないことから入居率が低ければオーナーの収益が低くなるデメリットがあります。したがってオーナーは収益を確保するために自ら空室対策を行う必要があるでしょう。
実績賃料連動型は不動産オーナーにとってメリットがあるもののリスクも大きいことから、一般的ではなく一部の会社でのみ採用されています。
賃料の連動は、実際の貸出し賃料に連動して不動産オーナーへ支払われる賃料も変動します。
実際の貸出し賃料が上がればオーナーの収入も上がりますが、実際の貸出し賃料が下がれば、オーナーの元に入る賃料も下がります。相場変動の影響を受けることから、収入が安定しないという特徴があります。
賃料固定型(家賃保証型)
家賃保証型はサブリースの主流であり、空室があっても一定の賃料を支払う家賃保証が設定されています。入居状況に関係なく安定した収入が見込めることから、不動産オーナーはほとんどリスクを負うことなく収入を確保することができます。
家賃の滞納や不払い、空室問題などに頭を悩ませることがない点が、不動産オーナーにとっての家賃保証型サブリースのメリットです
賃料が固定されていることから、たとえ実際の貸出し賃料が変動したとしても、不動産オーナーへ支払われる賃料は変わることなく固定されています。賃料固定型であれば不動産オーナーは安定収入が見込めることから、安心して物件を貸し出すことができるでしょう。
賃料固定型のサブリースは、不動産オーナーが将来的な事業計画を立てやすいメリットがあります。
他のサービスとの違い
サブリース契約は、賃貸経営における管理を丸ごとサブリース会社に委託するサービスです。
他にも、管理の部分を委託するサービスもあり、管理委託や空室保証サービスなどがあります。
それぞれ、比較すると以下のような特徴があります。
| サブリース | 管理委託 | 空室保証 | 滞納保証 | |
|---|---|---|---|---|
| 費用(家賃の) | 約20% | 約5% | 約15% | 約15% |
| 契約期間 | 2年～ | 2年(通常) | 2年～ | 2年(通常) |
| 入居者の契約 | サブリース会社 | 所有者 | 所有者 | 所有者 |
| 入居者の管理 | サブリース会社 | 管理会社 | 管理会社 | 管理会社 |
| 敷金・礼金 | サブリース会社 | 大家 | 大家 | 大家 |
サブリースと似たような賃貸管理の方法で、「リロケーション」もよく聞くかと思います。
リロケーションは、期間限定で家を貸す方法であり、基本的にサブリースはマンションやアパートなどの集合住宅が多いサービスです。
管理委託
管理会社と言われることが多く、管理委託料を支払って入居者の募集や管理、家賃の解消などを委託します。
空室保証
定めた家賃収入を下回ったら、保証会社に不足分を支払ってもらうサービスです。
保証料を積み立てて、収入の低下を防ぐ保険となります。
滞納保証
家賃の滞納時に、納めていた保証料にもとづいて保証会社から家賃を支払ってもらうサービスです。
空室保証と似たような保険となります。
サブリース契約で不動産を貸すことを考えたら、日本有数の賃貸経営総合サイトであるイエウール土地活用の利用をおすすめします。
物件のタイプなど簡単な必要事項を入力すれば、無料で複数の会社からプランを取り寄せることが可能です。複数の活用プランを比較検討することにより、自分の希望条件に沿った会社を見つけることができるでしょう。
まずは、物件情報などの簡単な入力をして、複数の企業から無料でプランを取り寄せることをおすすめします
サブリース問題と対策
サブリース契約には、訴訟が起きるなど様々な問題となる要因もあります。
ここでは、サブリース契約で起こりうる問題と、その対策方法についてご説明します。
問題：敷金・礼金・更新料などの取り分と空室保証
家賃以外の収入となる敷金・礼金・更新料は、基本的にサブリース会社の取り分となります。
不動産オーナーの中には、これらも家賃収入として追加で手元に入ると思い込み、支払われないことで問題となるケースもあったようです。
サブリース会社は、これらの取り分を元に空室保証として不動産オーナーに支払っているため、契約時にはどちらが取り分かを確認しておく必要があります。
とは言っても、この敷金・礼金・更新料を不当な金額に設定して空室リスクを高めたり、実は入居者から徴収していても事実を隠していたりするサブリース会社もあるようです。
そのため、契約前に家賃収入は何%となるのか、サブリース会社の取り分にはどのような費用があり、それらはいくらで設定されているか確認しておきましょう。
対策：サブリース会社と利益は相反関係と理解する
物件の所有者とサブリース会社の収入は、どちらも賃貸者の家賃から受け取るものです。
物件の所有者とサブリース会社で取り分を分けていることになり、どちらかの取り分が多くなればどちらかは少なくなります。
つまり、互いの利益は相反関係です。
理想は、サブリース会社が賃貸経営を上手く行い家賃収入を増やして収入を確保する状態でしょう。新築で満室の状態であれば家賃収入も多く問題ありませんが、経年劣化や空室などで家賃収入が減ると所有者の収入は減っていくものです。
基本的に、サブリース会社との利益は相反関係となることを理解する必要があります。
問題：現状回復工事費と修繕工事費が追加で不当にかかる
マンションやアパートは10年、15年のタイミングで修繕することが多く、管理費や修繕積立金として入居者から集金しているケースも多くありますが、契約内容によっては修繕費用は物件の所有者が負担となります。
所有しているだけで管理もせずに収入を得られる状態にしてもらっていると思えば、修繕費用も出すべきと言えなくはありません。
ですが、サブリース会社の依頼するとおりに修繕しなければ契約を更新しないとされたり、相場よりも高い業者に依頼したからと不当な工事費を上乗せしてきたりするケースもあるようです。
修繕費用や原状回復費用はどちらの支払いとなるか契約時に確認しておき、所有者が負担する場合にはその費用が妥当となるか確認しておく必要があります。
実際には、不当な金額だと感じてもいろいろと話をつけられてしまう可能性があるため、契約時に修繕積立金として集金するかサブリース会社が負担するとしておくと良いかもしれません。
対策：企業の事業内容と契約内容を確認する
サブリース契約を考えたら、企業のメインとしている事業と契約内容をしっかりと確認しましょう。
サブリース契約で多いのは、契約内容や契約書をしっかり確認しなかったことから、後々に問題となるケースです。
近年トラブルとなっているサブリース契約では、アパートやマンションの建築を主にしている事業が、サブリース契約もセットで行っている場合が多くありました。
サブリース契約ではなく建築業をメインの収益源としており、アパートやマンションを建ててもらわないと収益を得られない構造です。
そのため、「この土地にアパートを建てると、5年間は想定家賃100％保証します」として営業をかけて、全く収益化の見込めない土地に建物を建てて最初は家賃保証するものの、後に契約解除となり収益を得られなくなります。
他にも、企業の指定する企業でないと修繕や
こういったトラブルとならないように、企業の事業内容を確認して問題に発展しそうな仕組みとなっていないか確認しておくことをおすすめします。
問題：サブリース管理会社の変更はできず家賃収入を得られない
サブリース会社で問題が多い場合は、サブリース会社の変更を考えるのではないでしょうか。
一般的にサブリース契約では管理会社の変更ができません。また、サブリース会社も契約を変更できないように、入居者の情報を渡さなかったり又貸しの又貸しをして所在をわからなくしたりすることもあるようです。実際にオーナーが訴訟を起こした事例もあります。問題とならないように、契約時にサブリース会社の変更はできるか、不安な点を残さないように確認しておくことをおすすめします。
対策：入居率や入居者の情報を共有してもらう
サブリース会社と契約する際には、入居率や入居者の情報を共有してもらうよう契約を結んでおきましょう。
もし仮に、契約解除となった場合にも自分から入居者に家賃を請求できますし、入居率を把握しておくことで売却を考えても売却しやすくなります。
実際に、不動産オーナーが売却を検討した際に、契約していたはずのサブリース会社がさらにサブリース会社にまた貸しをしていて、売却が複雑になったケースもあるようです。
入居率や入居者の情報を、随時共有してもらうなどと定めておくとそのようなことも対策できるでしょう。
サブリースの契約期間と費用について
サブリースは目的と合っていると思っていても、契約期間やかかる費用からは適さないケースもあるでしょう。
サブリース契約を考えたら、契約期間と費用についても知っておく必要があります。
サブリースの契約期間と費用
サブリースの契約期間は、最高35年や30年と長期保証を売りにしているのをよく見かけるかと思います。
ですが、実際は2~5年で契約更新となったり、定期的な賃料の改定をしたりするサービスがほとんどで、サブリース開始時の家賃で長期間保証されることはありません。
サブリース会社と契約すると、家賃の10~20%は保証料としてサブリース会社に支払うのが一般的です。
保証される家賃収入で収益として受け取れる額は家賃相場の約80~90%となります。
それにプラスして、入居者からの敷金・礼金・更新料など家賃以外の収入もありますが、敷金は退去時に原状回復や家賃の生産をするためにサブリース会社が預かり、礼金や更新料は賃貸契約をしているのはサブリース会社であることからサブリース会社が受け取ります。
サブリース契約や家賃の見直し
建物は経年劣化していくもので老朽化は進むため、必然的に家賃は下がっていきます。家賃が下がるのに併せて家賃保証額も下がっていくことから、契約し直して家賃は改定されていくでしょう。
また、家賃保証は約2年の契約更新で下げられることが一般的です。
とは言っても、”〇年単位で契約の見直し”や”×年は賃料を固定”と書かれていても、場合によっては賃料の引き下げを求めてくるケースもあります。
「需要があるためアパートを建てるだけで必ず儲かります」と営業し、サブリース契約を進めてくるのですが、実際に建てた後にはこれでは成り立たないため賃料を下げるように提案してくるケースもあるようです。
これについて借地借家法では、物件の所有者が貸主でサブリース会社は借主であり、賃料の改定が認められており減額請求は可能とされています。
そのため、サブリース契約における〇年間保証は家賃を一律で保障するものではない点や2~5年で契約の見直しがある点、特約などで不利な契約見直しが盛り込まれていないか注意が必要です。
サブリース契約の免責期間
免責期間とは、サブリース会社が家賃保証をしなくてもいい期間で、物件の所有者の収入が無くなる期間です。
サブリース会社にもよりますが、契約で免責期間が設定されているケースが多くあります。
免責期間が長く設定されていると、所有者にとって収入の入ってこない期間が長くなるだけですので、短めに設定されているか確認が必要です。
免責期間は、1~2ヶ月くらいに設定しておくと損しないでしょう。
サブリース契約の解約条件
サブリースの契約は、借地借家法により不動産オーナーから解約ができません。
サブリースにおいては、不動産オーナーが貸主でサブリース会社が借主で、不当な契約解除から借主を保護するべく法律で定められています。
サブリース契約は不動産オーナーから解約はできないとは言っても、解約条件を契約時に定めておけばそれに則って解約することは可能です。
契約する際に、家賃保証だけでなく一定の解約条件も決めておくことをおすすめします。
サブリース会社は比較して決めよう
不動産賃貸のスキームとして昨今注目を集めているサブリースの特徴について解説しました。
サブリースは家賃保証があることや物件の運営管理をサブリース業者が行なってくれる点は、不動産経営に不慣れな物件オーナーにとって魅力的な側面でもあります。
しかしながらサブリースは、メリットだけでなくデメリットも多く業者も様々であることから、複数の会社を比較して慎重に選定する必要があるでしょう。
効率よくサブリース業者を探したいのであれば、一括比較サイトの利用をおすすめします。サブリースを行なっている業者に対して一括でアクセスすることができることから、効率的に業者を探すことが可能です。
また、賃貸経営についてもっと知りたい方は以下の記事が参考になります。
