アパート経営の収入目安が521万円は本当か?|収入項目、費用、税金についても解説

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

現在アパート経営をしている人や、親のアパートを相続してアパート経営をするか悩んでいる人がいると思います。アパートの経営をした場合の収入はどうなるのか、またそのリスクなどについて具体的に詳しく紹介していきます。

先読み!この記事の結論
  • 収入から支出と税金を差し引いた額がアパート経営における収入となる
  • 空室によって賃料収入が得られなければ収入はマイナスになる
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村
アパート経営を考えている方は、以下の記事もおすすめです。

アパート経営における平均収入・年収


国税庁の調査(※参考)によると、令和元年の国内不動産所得の平均額は521万円と報告されており、平均不動産所得額は平成26年の510万円から11万円ほど増加しています。

さらに所得階級別の所得金額の構成割合をみると、不動産所得者全体のうち38.8%が、1,000万円を超える不動産取得を得る結果となっています。

具体的な不動産所得額分布は以下のようになっています。

不動産所得額 人数分布 %
70万円以下 28806 0.52%
~100万円 52102 0.92%
~150万円 109238 2.70%
: : :
~400万円 143954 8.67%
~500万円 108655 8.31%
~600万円 78146 7.30%
~700万円 58138 6.42%
~800万円 43689 5.58%
~1000万円 58764 9.01%
~1200万円 34635 6.59%
~1500万円 29845 7.00%
: : :
~1億円〃 2826 3.21%
: : :
~10億円〃 6 0.05%

不動産所得の対象は、アパート経営の他に、ワンルームマンションやオフィスビルなどの不動産投資も含まれます。そのため、一概にアパート経営の収入額の平均といえるわけではありません。

しかし、アパート経営は、不動産所得の標準的なパターンですので、不動産所得の平均値がアパート大家の所得から大きくは外れてはいないだろうと推測することはできます。

また、上記の不動産所得額は経費などを差し引く前の数字であり、アパート経営によって得られる手取り收入とは異なります。ここからは、アパート経営で得られる手取り収入額について解説します。

参考:令和元年申告所得税標本調査結果|国税庁

アパート経営の收入シミュレーション

住み替えのタイミングとは

アパート経営における手取り収入は、収入から支出と税金を引いた額となります。

アパート経営では、どのぐらいの手取り収入が期待できるのかシミュレーションしてみましょう。今回は、平均に近い約540万円/年の家賃収入の場合を想定します。

戸数:6戸
家賃:7.5万円
空室率:17%(1戸空き)
諸経費率:20%
借入金額:2150万円
自己資本比率:10%
借入期間・金利:22年・2.2%

この場合、家賃収入である540万円から以下の金額が差し引かれます。

  • ローン返済額:1,807,452円
  • 税金・諸経費:1,998,000円
  • 合計:3,805,452

参考|収益・投資物件簡易収支シミュレーション|不動産投資連合隊

このアパート経営の手取り金額は、「540万円-3,805,452円=約1,594,548円」と算出されます。およそ月13万円の収入を得ることができます。

アパート経営では、築年数や周辺環境の変化によって、家賃収入や支出額が増減する可能性があります。アパート経営を考える際には、手取りがいくらなのかという点まで十分に試算しておきましょう。

アパート経営における収入項目

アパート経営の輸入

続いて、アパート経営における収入項目を収入していきます。
主にかかる収入は以下の通りです。

支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 家賃 物件による
共益費 家賃の5~10%程度
随時 礼金 家賃の1~2ヵ月分
更新料 家賃の1~2ヵ月分

家賃

アパート経営で得られる収益のほとんどは家賃収入です。

入金される家賃は前払いが基本で、前月分の賃料が当月末日までにきちんと振り込まれているかを確認する必要があります。

共益費

共益費は家賃の一部で、入居者から毎月家賃とともに徴収する費用です。

具体的には共用灯や駐車場などの維持費とされており、共益費の使い道に法的な定めはないので、物件によっては町内会費や除草作業費も共益費に含んでいるオーナーもいます。

共益費のほか、管理費という名目で入居者から費用を徴収している場合もありますが、共益費と管理費の捉え方はほとんど同じです。

礼金

礼金はオーナーと入居者が賃貸契約を交わした際に、初期費用として入居者から支払われる謝礼金のことです。礼金は入居者に返還されることのないお金となり、一般的に家賃の1~2ヶ月分が相場となっています。

しかし最近では、賃貸物件の空室が目立つようになり、入居者への負担を軽減させるために、礼金を0円にする物件も増えています。礼金はマストと考えるのではなく、空室率に応じて徴収するかどうかを判断しましょう。

更新料

更新料は、賃貸借契約書を更新する際に入居者から支払われる費用のことを指します。一般的に、更新時期は2年区切りとしている物件が多く、賃料の1~2ヶ月分が相場です。

しかし、更新料の支払いが理由で引っ越しを考える入居者もいるため、礼金同様に空室対策の一環として更新料を徴収しないと考えるオーナーも少なくありません。

アパート経営の収入がどのくらいになるかは、プランの無料請求サービスを利用して、企業からプランを取り寄せることをおすすめします。また、複数の企業からプランを取り寄せておくと、比較することで相場がわかるため収入を増やせるプランか判断できるでしょう。

企業によっては、実地調査をしてどのくらいの収益になるか、費用や想定できる利回りから見積もってくれます。
契約するまでは無料で相談できますので、まずは企業からプランを取り寄せてみましょう。

アパート経営における支出項目

アパート経営の支出

続いて、アパート経営における支出項目を解説していきます。
主にかかる支出は以下の通りです。

支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 ローン返済額 満室時の家賃収入の30%~35%程度
光熱費 1万円程度
損害保険料 1~10万円程度
管理費 家賃の5%
随時 修繕費 1~100万円程度
リフォーム費 10~300万円程度
仲介手数料 家賃の半月分

ローン返済額

アパート経営の支出の中で大きな割合を占めるのがローン返済額です。ローンの返済額は経費として扱われないため、税負担が少ない初年度~5年間のうちに返済を進めておく必要があります。

適切なローンの月の返済額は、月々の家賃収入の約30%~35%といわれています。この割合にしておけば、支出が全体の20%まで増えた場合に、空室率が50%を超えても問題なくローンの返済をすすめることができるからです。

ローンの返済額は、手取り収入やアパート経営に大きな影響がある支出です。必ず、複数のシミュレーションを行い、自分に合った借入額や金利などを選択しましょう。

光熱費

共用部分の電気代や水道代などの費用です。大きい額ではありませんが、毎月発生します。

修繕費

アパートや周辺設備が破損した場合の修理代金です。築年数が経過するにつれ、高額な修繕費用がかかるようになります。また、10~20年単位で、外壁周りなど大規模な修繕工事が必要です。

リフォーム費

入居者が退去後、次の入居者が快適に暮らせるように、カーペットの貼り替えや水回りのメンテナンスを行うのにかかる費用です。築年数が経過していくにつれて、リフォームが必要な場所が増えてきます。

損害保険料

建物の火災保険料や地震保険料などにかかる費用です。

なお、火災保険の契約は最短1年から最長10年ですので、アパート購入時に10年契約をしておきましょう。まとめて保険料を支払う方が費用は節約できます。

管理費

アパートの管理を管理会社に任せる場合、発生する費用です。管理会社により費用は異なりますが、毎月の家賃の5%程度が一般的です。定期的な清掃やかんたんなメンテナンスから、契約更新などの手続き、客付けなどを所有者に代わり行います。

仲介手数料

入居者を紹介した不動産業者に、家賃の半月分を支払います。

アパート経営で課せられる税金

 class=
続いて、アパート経営で課せられる税金について解説していきます。
主にかかる税金は以下の通りです。

支払いタイミング 費用項目 目安
年4回 固定資産税 評価額×1.4%
翌年2/16~3/15 所得税 累進課税

固定資産税

固定資産税は不動産を所有することに対してかかる税金であり、アパート経営の場合は土地と建物にかかります。たとえアパート経営をしていなくてもアパートと土地を所有しているだけで支払わなくてはいけない税金のため注意が必要です。なお、土地については敷地面積200㎡までについて、固定資産税を6分の1にできる住宅用地の特例の適用を受けることができます。

固定資産税は、地方自治体が評価した評価額に1.4%をかけた金額が固定資産税となります。

例:土地の評価額が2,000万円(敷地面積200㎡)、アパートの評価額が3,000万円の場合

  • 土地:2,000万円×1/6×1.4%=4.67万円
  • アパート:3,000万円×1.4%=42万円
上記の合計額約46.67万円を、4回に分けて支払うことになります。

固定資産税の支払い方法

固定資産税の納付書は、4月~6月にその年1月1日時点の所有者に送付されます。年4回に分けて支払いを行います。期限内に納付をしないと延滞金が発生してしまうので注意が必要です。

所得税

所得税の税率は、累進課税で所得額が多いほど税率が高くなっていきます。アパート経営以外にも収入がある場合はその収入も足して計算しましょう。

所得金額 税率 控除額
195万円未満 5% 0円
195万円以上~330万円未満 10% 9.75万円
330万円以上~695万円未満 20% 42.75万円
695万円以上~900万円未満 23% 63.6万円
900万円以上〜1,800万円未満 33% 153.6万円
1,800万円以上〜4,000万円未満 40% 279.6万円
4,000万円超 45% 479.6万円

初年度に必要なその他の税金

アパートを取得した初年度には、以下の3つの税金が課税されます。

税金名 概要
印紙税 売買契約書に貼る印紙の代金
登録免許税 新たに生じた不動産について初めて行なわれる所有権の登記時に必要になる税金
不動産取得税 不動産を購入すると必ず必要になる税金

初年度には、他の年よりも多くの税金がかかります。払うべき税金については、必ず洗い出しておき、申告漏れがないようにしておきましょう。業者に任せられない場合などは、税理士や行政書士の方に手続き等は依頼しておくことで初心者でも税務のミスを減らすことができるためおすすめです。

アパート経営の収入額は経営プランで決まる

アパート経営の収入はほとんどが家賃収入であるため、どれだけ支出を減らしながら満室を維持できるかがポイントです。

アパート経営で高い収入を得るためには、立地やターゲットに適した経営プランを建てる必要があります。経営プランの段階でミスがあると、「想定していた家賃が高すぎた」「建築コストを下げたら修繕費用が増えた」などのトラブルが発生します。

アパートの家賃は、ある程度エリアの家賃相場によって、総収入が限定されます。そのため、付加価値を加えても収入を大幅に引き上げることは簡単ではありません。そのため、経営プランが現実と大幅にずれがあると、経営を立て直すことが難しくなります。

しかし、正確な経営プランを初心者の方が作り上げるのは困難です。そこで、おすすめなのが、土地活用比較サイトです。土地活用比較サイトを使えば、複数業者に一括で資料請求をすることができ、業者によっては立地に応じた経営プランを作成してくれることもあります。

アパート経営をして十分な収入を得られるか不安な場合や、より自分に合ったプランでアパート経営を始めたいという場合には、ぜひ土地活用比較サイトをご活用ください。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート経営の収入は?
家賃収入がメインです。そこから、支出や税金が支払われて手取り金額が決まります。ほかにも収入源があるので、詳しくはこちらをご覧ください
アパート経営の手取り収入は?
アパート経営の手取り収入は、総収入から支出と税金が差し引かれた金額です。支出についてはこちら、かかる税金についてはこちらをご覧ください。
アパート経営の平均収入は?
国税庁の標本調査によると、不動産所得の平均額は521万円ほどです。詳しくはこちらをご覧ください。
【完全無料】最適な土地活用って?