トランクルーム経営で失敗しないために!知っておきたい失敗例や失敗しない始め方も解説

土地活用を考えている方へ
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

トランクルーム経営とは、第三者に収納スペースとしてトランクルームを貸し出し、賃料収入を得るという形態のビジネスモデルを指します。

営業を行うには、許認可を取得する必要はありますが、屋内外問わずトランクルームを設置するだけですぐに収益化することができるため、近年注目を集めています。

さらに今現在、トランクルームの利用者が急増しているという背景もあります。今回は、トランクルームの経営の失敗しやすいポイントや必要な初期費用について徹底的に解説します。

土地を所有しており、何かを有効活用できる手だてはないかと思っている人はぜひご覧ください。また何か事業を始めたいという人にも役立つ内容となっています。

先読み!この記事の結論
  • トランクルーム市場は毎年平均で10%ほど成長している
  • トランクルーム経営には、3つの経営方式がある
  • トランクルーム経営で成功するには、差別化が重要

土地活用については、こちらの記事もおすすめです。

トランクルーム経営が失敗しにくい理由

トランクルーム経営は土地活用の中でも成功しやすい土地活用方法であると言われています。ここからはトランクルーム経営が失敗しにくいと言われる理由について解説していきます。

専門業者と一緒に始めることができる

トランクルーム経営の大きな魅力は、専門業者と始めることができ、失敗リスクを下げながら収益性も維持できる点があげられます。

トランクルーム経営には、主に「自営方式」「フランチャイズ方式」「一括借上げ方式」の3つの経営方式が存在します。

トランクルームの経営方式で最もおすすめなのが、フランチャイズ方式です。フランチャイズ方式とは、トランクルームの土地や建物は自分で用意し、管理や利用者募集などを管理業者に委託する方式です。

トランクルーム経営をチェーン展開している業者とフランチャイズ契約を結び、資金や経営ノウハウを提供してもらうことができます。集客において知名度は非常に重要です。

専門業者は集客力だけではなく、競合が現れた際の対応などもノウハウとして蓄積しているため、トランクルーム経営の成功確率が非常に上がります。フランチャイズ方式は、特に初心者にも参入しやすい方式といえます。

アパート経営やマンション経営は、ブランドもなく自分で1から集客や建物管理などを行う必要があります。比較的難易度は高く、サブリース方式で行った場合でも収益性が下がります。

トランクルーム経営では、収益と手間のバランスが取れたフランチャイズ方式で始められるため、経営面での負担を下げることができます。土地活用に多くの時間を使えない人や、本業がすでにあるという方が始めるには、おすすめです。

経営が立地に左右されにくい

トランクルームは、ユーザが日常的に使うものではないため、立地がそこまで重視されません。例えば、子供の過去の思い出の品は決して捨てられるものではないですが、家においておくのは邪魔です。トランクルームには、そういったものが預けられることが多いです。

一方で、アパートなどの住居は毎日利用するため、入居者にとっては駅や学校からの距離などの立地が非常に重要となります。

トランクルーム経営は、一度荷物を預けたらほとんど訪れないことも珍しくありません。そのため、立地よりも、保存状態や月額価格などのほうが重要な意思決定の指標になります。

立地によって集客が左右されにくいため、工夫や売り方によって十分な収益を上げることができます。

初期コストが低く投資回収力が高い

トランクルーム経営の大きな特徴として、初期コストの少なさがあげられます。特に、屋外型であれば、更地の土地の上にコンテナを置くだけで始めることができます。

一方で、屋内型のトランクルームでは、工事やエアコンなどの設備の設置が必要になるため、屋外型に比べて多くの費用が必要になります。しかし、それでもアパート経営やマンション経営などの土地活用方法に比べて安価に抑えることができます。

また、トランクルームは日常的に人が利用するものではありません。さらに、汚れや破損が起こりにくく、設備の清掃や修繕の手間もかかりません。そのため、初期費用だけではなく維持管理コストも少なくて済みます。

比較的低コストで始めることができるため、費用を抑えた土地活用をしたい人におすすめです。

他の土地活用に転用しやすい

トランクルーム経営は、始めやすく止めやすい土地活用です。相続税対策などを強くするために、トランクルームをやめる際でも、撤去にかかる時間や費用は少なくすることができます。

屋内型トランクルームを建てた場合には、解体作業が必要になるため、比較的時間やコストもかかります。しかし、マンションやアパートに比べて規模小さいため、解体にかかる時間やコストは抑えることができます。

また、トランクルーム経営で失敗してもすぐ別の活用方法に切り替えやすいため、所有している土地に適した土地活用方法を見つけるまでの短期間でも行うことができます。

市場が成長している

トランクルームビジネスの最大手、キュラーズにより、毎年国内の市場調査が行われています。その調査によると、2008年の段階では250億円だった市場規模が2016年では510億円を突破しました。なんとたった8年で倍になったことになります。推移を見てみると毎年約10%ずつ確実に成長を遂げていることが分かります。

トランクルームの需要が高まっている背景に、使い方の自由度の高さが挙げられています。個人・法人問わずに使用しやすく、収納するものもあまり選びません。また長期的な使い方もできれば短期的な使い方も可能です。

トランクルームが日本より浸透しているアメリカでは、10世帯に1世帯はこちらを利用しているといわれています。しかし、日本では利用率はまだ300世帯に1世帯の割合でとどまっています。つまり、まだ浸透の余地が充分にある状態なのです。

また、現在日本では都心部の人工集中や地価の上昇のために都心部での居住スペースが狭くなっています。このため、衣類やレジャー用品の収納ができ、必要な時に取り出せるトランクルームが都心部でニーズが高まると考えられています。アメリカのように10世帯に1世帯とまではいかなくても、30~50世帯に1世帯の割合で今後も普及していくのではと予測されています。

失敗するトランクルーム経営の5つの特徴と対策

マンション売却にかかる税金

初期投資が小さく、需要も伸びているため収益性が高いトランクルーム経営ですが、失敗しやすいポイントも存在します。トランクルーム経営が成功するか否かは、失敗してしまうポイントを知っておくだけでも、大きく変わります。

  • 集客がうまくいかない

  • 競合対策を持っていない

  • 業者に相談せず自営で始めてしまう

  • 初期投資額が大きい

  • 盗難リスクを見落としている

ここからは、失敗してしまうトランクルーム経営の特徴について解説します。

集客がうまくいかない

トランクルーム経営の失敗で多いのが、集客がうまくいかないからです。トランクルームの集客が難しい理由は、以下の3つです。

  • 集客ノウハウが少ない
  • 口コミで広がりにくい
  • 単価が低いため、広告を出しにくい

飲食的などと異なり、トランクルームは口コミで広がりにくいため、広告でエリア内の顧客候補にアプローチする必要があります。しかし、単価が低いため、多くの広告を出すのが難しく、出稿量可能な量が限られます。そのため、商圏内の潜在顧客にアプローチしきることが難しくなってしまいます。集客で成功するには、バランスの良い広告方法を選択する必要があります。

集客ノウハウは、トランクルーム業者が蓄積していることが多いため、まずは大手の施策を真似をしてみたり、フランチャイズ契約をするなど、ノウハウを仕入れることから始めてみましょう。

集客ノウハウがある専門業者と一緒に始める

トランクルームの失敗する要因として、集客が難しいという点があげられます。トランクルーム経営は、日本ではまだまだ知られ始めたばかりの土地活用方法です。まだまだトランクルームの利用者数や認知度も決して多いとは言えません。

そのため、トランクルームを作っても自分から利用者を待つだけでは、利用者は付けるのは難しいです。最も効率的なのは、すでに集客ノウハウや、集客力のある名前を持っている専門業者と一緒に始める方法です。

1から集客を自費で行うよりも、大手のトランクルーム業者とフランチャイズ契約することで集客のノウハウや、ブランド名を借りることができます。特に、トランクルーム経営の経験がない場合には、必ず専門業者と始めましょう。

競合対策を持っていない

トランクルームはあまり立地が重要でなく、初期費用も少ないため比較的簡単に始めることができます。参入障壁が低いため、トランクルームは近くに競合ができやすいです。空調設備や清潔感などで差別化することもできますが、多くの場合価格競争になることがほとんどになってしまいます。

開始当初は付近に自身のトランクルームしかない場合でも、徐々に競合が出来てしまう可能性は否めません。先に先行投資を行いすぎてしまうと、のちのち競合がでてきた際に経営が困難になってしまう可能性があります。

特に、トランクルームは、立地と価格以外に差別化することが難しいため、価格競争になりやすいです。簡単に価格を下げると、赤字化するリスクが大きくなります。

競合が真似しにくい点を作っておく

トランクルーム経営で競合が真似しにくい点は、立地・土地の大きさ・設備・価格・運営の効率化などがあげられます。

例えば、ある程度高価格であっても、空調管理の設備が徹底していれば機械類の管理には重宝されます。また、田舎の場合には、土地の大きさを生かして平米あたりの単価で勝負できる可能性もあります。

価格競争になっても勝てる価格設定や、価格以外に差別化できる点については、事前に考えておきましょう。また、利用者やトランクルーム業者にヒアリングを行い、自身のトランクルームの何が魅力なのかを知っておくことも競合対策には欠かせない作業でしょう。

業者に相談せずに自営で始めてしまう

集客があまり立地に左右されず、初期投資が少ないため、トランクルーム経営を自営方式で始める方も少なくありません。簡単に始められそうなトランクルーム経営ですが、立地条件や法律上(倉庫業法・建築基準法など)の条件が存在します。

例えば、トランクルーム経営は、以下の10種類の用途地域でしか行うことが出来ません。

  • 第二種中高層住居専用地域(※)
  • 第一住居地域(※)
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域(※)
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

(※)はトランクルーム経営を行う際に制限がある用途地域

オーナーさんによってはそもそもトランクルーム経営ができないのに、コンテナを購入してしまうケースもあります。また、トランクルームとなるコンテナも倉庫業法や建築基準法をクリアしたコンテナしか貸し出すことはできません。

独学で始めやすいトランクルーム経営ですが、一人で始めてしまうと結果的に損してしまう可能性も少なくありません。

必ず業者に相談する

トランクルーム経営は、まだまだ日本に入ってきてからの歴史が浅いため、ノウハウや情報も少ないのが現状です。失敗しないためには、日本国内でいくつものトランクルーム経営に携わってきた専門業者に相談するのが、最善の方法です。

トランクルーム経営を考えたら、まずは専門業者に相談し「そもそも始められるのか」という点から確認しましょう。

税負担や広告投資が膨らみ収支が合わない

トランクルーム経営は、収益性や手軽さにおいては魅力的な部分が多いですが、節税効果は建物を建てる土地活用に比べて低いです。

例えば、土地の上に住宅が建っていると「住宅用地の特例」という固定資産税や都市計画税の優遇措置を適用することができます。しかし、トランクルーム経営では、優遇措置が適用されないため、固定資産税や都市計画税の納税負担は更地の状態と同じになります。

土地以外にも、トランクルーム自体に固定資産税は課税されるため、納税負担は増加してしまう可能性があります。

また、トランクルーム経営は、相続税対策効果も高くありません。「貸家建付地」「借地権割合」などの相続税評価額を減額する制度が適用されないため、土地の相続税評価額を減額することができません。

税金の試算が甘いと、赤字になってしまうことも十分考えられます。

初期投資額は最低限に抑えておく

トランクルーム経営は、収益額そのものはあまり大きくない土地活用方法です。例えば、1コンテナを貸し出した場合、月々数千円~1万円前後の賃料になります。そのため、10個のコンテナを用意しても月々10万円行けば十分という土地活用方法です。

トランクルーム経営を行う上では、初期費用をかけすぎないというのが鉄則です。トランクルーム経営の収益性が高いのは、初期費用と管理費用が少ないからです。収益額そのものは高くないため、収益性を上げるためには、うまくコストカットすることが重要になります。

土地活用を通じて税金の負担を減らしたい場合には、事前に税金を含む支出と収入の収支シミュレーションを行いましょう。

盗難リスクを見落としている

トランクルーム経営の中でも屋外のトランクルーム経営を検討している方には、盗難対策が必要です。トランクルームでは、アパート経営とは異なり、誰が部外者かわかりずらいので、第三者が侵入しやすいです。

侵入後、鍵や扉を破壊しこじ開けられてしまったり、屋外ではコンテナごと盗難される可能性も決してゼロではありません。盗難が起こると、ほかの利用者にとっても不信感や不安が募り解約につながってしまうといった二次的被害も考えられます。

盗難対策は入念に行っておく
トランクルーム経営では、盗難や災害リスクも加味した上で経営計画を建てる必要があります。基本的にトランクルーム経営は無人で運営されており、人が施設内にいないという場合もあります。そのため、盗難事件が発生する可能性も少なくありません。

一度盗難が発生してしまうと、既存の利用者が離れたり、新規の利用者がつきにくくなる場合があります。監視カメラだけではなく、壊れにくい鍵にするなど盗難リスクについては、できる限り抑えましょう。

トランクルーム経営に必要な初期費用

トランクルーム経営を始めるには、以下のような費用がかかります。

屋外型のトランクルームにかかる初期費用

必要経費 相場例
コンテナ購入費(設置込み) 100万円
土地の整地費用 1平米あたり1万円
看板代 20万円
空調などの設営費用 30万円
監視カメラの費用 20万円

例えば、100平米の土地に、5基のトランクルームをおいた場合には、初期費用はおよそ670万円ほど必要になります。トランクルームの設置にかかる、運搬費用や設置費用は業者やシーズンによって値段が変わる可能性があります。また、利用者を集めるために広告宣伝費などが追加で必要になる場合もあります。

トランクルーム経営は、アパート経営やマンション経営に比べても、少ない金額で土地活用を始めることができます。相場はエリアによって異なる場合があります。事業計画を立てる場合には、業者に問い合わせてエリアに応じた相場で初期費用を試算してみましょう。

トランクルーム経営に向いている土地

ここからは、屋外型、屋内型のそれぞれに分けてトランクルーム経営を選択すべき場合を紹介します。

屋外型のトランクルーム経営

敷地に複数のコンテナが並べられているのがこのタイプです。トランクルーム経営は立地によって経営状態が左右されることが少ないため、以下のような土地を持っている方が屋外型のトランクルーム経営を始めています。

  • 狭小地
  • 変形地
  • アパートやマンションが近くにある土地
  • 買い手が見つかるまで更地にしておきたい土地
  • 遊休地や活用していない更地
  • 古家付土地
  • 郊外や田舎などの活用しにくい土地

トランクルームであれば、ある程度土地の条件がわるくても、コンテナを置くだけで始めることができます。コンテナの個数も土地の状況に応じて変えることができるため、地形や広さにも柔軟に対応することができます。

コンテナ型は主に、建築関連事業者が備品や道具類などを保管するために利用しています。また、一時的に家財を預ける個人利用者もいます。出入口付近に車を横付けできるため、比較的大きな荷物の搬入もしやすいのがメリットです。利用料もルーム型に比べたら安価な場合が多いです。

屋内型のトランクルーム経営

屋内のルーム型トランクルームは、パーテーションで仕切りをしたり、小部屋のような収納スペースになっていたりとさまざまなタイプがあります。

ルーム型のトランクルームは、更地の状態から組み建てると、コストが大きくなってしまいます。しかし、以下のような不動産を持っている方であれば、魅力的な土地活用方法といえます。

  • 所有しているビルに空きフロアがある
  • 貸店舗に空きテナントがある
  • 使っていない倉庫や蔵がある
  • 使っていない古家を持っている

ルーム型のトランクルーム経営は、空きテナントを持っている方が、空室対策の一環として行う場合が多いです。また、すでに建物を持っている方が、リノベーションを行いルーム型のトランクルーム経営を行う場合も少なくありません。

ビルや貸店舗は、オフィス街などの良い立地にあることが多く、場合によってはテナントをつけるよりも高収益になる場合もあります。

トランクルーム経営を始める流れとは


ここからは、トランクルーム経営を始める流れについて解説していきます。トランクルーム経営は、以下の5つのステップが存在します。

  • トランクルーム会社に相談する

  • 市場調査を行う

  • 経営方式を決める

  • 工事契約を結び着工

  • 竣工&集客開始

トランクルーム経営で失敗しないためにも、一点ずつ確認しておきましょう。

トランクルーム業者に相談する

トランクルーム経営を行うには、コンテナの仕入れや、集客や利用料の徴収、定期的な清掃や巡回など様々な作業が発生します。

ノウハウがない状態で、1から一人で行うと途方もないほどの手間がかかります。また、そもそもトランクルーム経営の需要が自身の土地にありそうかの予測から始める必要がありますが、業者でない限り正確に予測するのは困難です。

まずは、トランクルーム経営について知るためにも、いくつかのトランクルーム経営業者に話を聞いてみましょう。

パートナー会社選びは複数から比較する

トランクルーム経営は、業者に任せる部分が多く、どのパートナー会社と始めるかで成功率は大きく変わります。

たとえば、集客に強いトランクルーム業者があれば、初期費用が低いトランクルーム業者も存在します。

それぞれをきちんと比較し、自分の土地や建物の状態に合った経営プランを選択する必要があります。しかし、個人で業者を一つ一つ集めるのは大変です。そこで、土地活用比較サイトを活用すれば、簡単に自分に適した経営プランを集めて比較することができます。

直接業者とやり取りをする前に、まずは土地活用比較サイトでプランの比較を始めてみましょう。

市場調査を行う

トランクルーム経営を行う際には、まずは市場調査から行いましょう。市場調査というと、非常に細かく様々なポイントを見る必要がありそうですが、実際には、以下の3つのポイtのを確認しておきましょう。

  • エリア内にある競合数や稼働率
  • 想定しているユーザ数
  • エリア内の人口比率や居住形態

特に、競合がある場合には稼働率を予測することができるため、必ず確認しておきましょう。一方で、競合となる物件がない場合には、商圏内にアパートやマンションなどの集合住宅が多いのかや、どんな層が多いのかなどを確認しておくことで、どのようなトランクルームを建てれば集客できるのかの手がかりとなります。

まずは、「やるかやらないか」を決めるために、まずは市場調査をきちんと行いましょう。

経営方式を決める

トランクルーム自体の需要は上がっていますが、実際に運営するとなると様々な作業が発生します。コンテナの仕入れや工事、行政手続き、セキュリティや空調設備の設置、利用者の集客など難易度も決して低くはありません。

経営方式には、自営方式と一括借上方式、フランチャイズ方式と呼ばれる3つの経営方式が存在します。

自営方式は、コンテナの仕入れや工事会社の選定、集客などをすべて自分で行う経営方式です。もっとも収益性は高いですが、ノウハウがないため失敗のリスクが高いです。

一括借上方式とは、オーナーがトランクルームの土地や建物を用意し、それらを運営会社が一括して借り上げる方式です。初心者にも取り入れやすい方式ですが、運営会社からの借り上げ料金が大きいため、収益性としては最も低い経営方式といえます。

業者と相談しながら自分に適した経営方式を選択しましょう。

工事契約を結び着工

どのような経営方式でやるかを決めたら、工事契約を結び着工に移ります。トランクルームの工事は、コンテナを運び出し設置する程度なので、多くの場合一ヶ月以内に終了します。

この段階で、セキュリティや空調設備も取り付けるため、どのぐらい投資を行うのか事前に計画をたてましょう。

竣工&集客、運営開始

トランクルームが完成したら、すぐに集客に取り掛かります。集客方法としては、チラシやビラ配りが挙げられます。また、他にもグーグルマイビジネスへの登録など、様々な方法で契約数を増やしておきましょう。

集客は経営の基盤であるので、個人で行う場合には、集客方法などは他の事業者に聞いたり、自分で調べる必要があります。一方で、フランチャイズとして行う場合には、ある程度企業の方で勝ちパターンが用意されていることが多いため、比較的負担が少なくなります。

トランクルーム経営の最大の難関は、利用者の集客です。費用対効果が高い集客を実現するために、個人で行う場合でも、フランチャイズとして行う場合でも、事前に調べておきましょう。

トランクルーム経営を始める前にはまずはプランを比較

トランクルームの市場が拡大するなかで、他の経営者との差別化を図るにはプラスアルファのサービスを取り入れることも必要です。今現在展開されているサービスにはどのようなものがあるのか、一例をご紹介します。

トランクルーム経営の情報収集は必ずプロにする!

トランクルーム経営は、メジャーな土地活用方法とはいえず、情報も限られています。そのため、自分の土地にトランクルーム経営が適しているのかを判断するには、まずはトランクルーム経営の資料を請求してみることをおすすめします。

どの程度の土地にどのぐらいのトランクルームを設置できるのか、賃料相場はどの程度に落ち着くのかなど、より詳しい情報を確認することができます。土地活用比較サイトを利用すれば、効率的にトランクルーム経営についての資料請求ができます。

土地活用に迷っているならイエカレに相談

条件のよい土地であっても、間違った土地活用方法を選んでしまう方は少なくありません。そのため、複数の土地活用方法プランをきちんと比較することが重要です。土地活用比較サイトであれば、効率的に複数の会社から、トランクルーム経営プランや収支シミュレーションを無料で請求できます。複数の会社のプランを比較することで、自分に適した会社が分かります。

土地活用比較サイトの中でも、イエカレであれば、条件を簡単に入力するだけで、最大8個の経営プランを比較できます。トランクルーム経営や土地活用にお悩みの方は、まずはイエカレを活用して複数の経営プランを無料で比較してみましょう。

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