トランクルーム経営を安心して始めるために!失敗例とその対策は?

土地活用を考えている方へ
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    梅雨明けにすぐ着工できるよう設計を固めておきましょう!
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

近年、低リスクで高利回りが期待できることから、トランクルーム経営が注目されています。

営業を行うには、許認可を取得する必要はありますが、屋内外問わずトランクルームを設置するだけですぐに収益化することができる手軽さも魅力です。

この記事では、トランクルーム経営を行うにあたり、成功するためのコツや流れ、また注意点などを解説しています。

土地を所有しており、何かを有効活用できる手だてはないかと思っている人はぜひご覧ください。また何か事業を始めたいという人にも役立つ内容となっています。

土地活用については、こちらの記事もおすすめです。

トランクルーム経営とは

トランクルーム経営とは、コンテナボックスとも呼ばれる建物を建築、設置してそのスペースを賃貸させ収入を得る土地活用方法です。

アパート経営や戸建て経営などと比べ、トランクルーム経営は初期費用や維持管理費を抑えることができるので、リスクを最小限におさえつつ賃料収入を得ることができます。

資格はいるの?

トランクルーム経営を行う場合には、資格はいるのでしょうか。

土地活用としてトランクルーム経営を行う場合のほとんどは、不動産賃貸業におけるトランクルーム経営となります。
そのため、倉庫業とは違うレンタル収納スペースとしてのトランクルーム経営に、資格や免許は必要ありません

一方、物品の保管スペースを貸すだけでなく、それら管理を行うものが倉庫業です。
倉庫業は不動産賃貸業のトランクルーム経営(レンタル収納スペース)とは異なり、開業届や認定トランクルーム制度という国から与えられる認定制度があります。

どんな土地が適しているのか

トランクルームに適している土地として、以下のような特徴があげられます。

  • 付近にオフィス街や住宅地がある土地
  • 幹線道路沿いなど車でのアクセスがしやすい場所にある土地
  • 土地の間口に余裕のある土地

付近にオフィス街や住宅地がある土地

周辺エリアにオフィスや住宅地がある場所は、収納スペースへのニーズが高いためトランクルーム経営を行うには最適な土地の1つといえます。

比較的小さな土地や、アパートや駐車場経営には適さない土地の形状や環境でもトランクルーム経営なら行うことができる場合もあります。
これらの土地活用と比較している方であれば、これからご紹介するトランクルーム経営の流れや収益性などを確認した上で検討されることをおススメします。

幹線道路沿いなど車でのアクセスがしやすい土地

トランクルームに保管される物品は、家具や書籍、レジャー用品など比較的大きくて重量のあるものが多いです。
そのため、車を使ってトランクルームに物を運び入れる方が多いことも十分考えられます。

トランクルーム経営を考える際には、所有している土地がこうした車でのアクセスが良い場所かどうかといったことも判断材料に入れるようにしましょう。
特に郊外の場合は、主要道路沿いにあることによって宣伝効果も見込めます

土地の間口に余裕のある土地

トランクルーム経営の多くは、収納スペースとなるコンテナハウスを土地に運び込んで設置します。
そのため、土地の間口(土地の正面の幅)など、土地の広さはコンテナを運び設置しておくだけの十分なスペースがあるかといったことも考慮に入れる必要があります。

特に市街地の場合など建物が密集している場合、思ったような数のコンテナを設置できなかったり、車でのアクセスしにくい場所にある可能性もあります。

事前にどれほどのスペース数を確保でき、周辺環境でトランクルーム経営を阻害する要因があるものはないかチェックしておきましょう。

トランクルーム経営ができない土地

都市計画法に基づいて、トランクルーム経営ができない土地もあります。

どのような土地で経営できるのか、できないのかを詳しくみていきます。

トランクルーム経営ができる土地

トランクルーム経営ができる土地は以下の通りです。

  • 第一種住居・第二種住居地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域
  • 商業・近隣商業地域
  • 工業・工業専用地域・準工業地域

これらの地域ではトランクルーム経営が可能です。

しかし、第一種住居地域では広さが3000平米以下である必要があり、第二種中高層住居専用地域では、トランクルームの形状と広さが最大2階建てであり、かつ1500平米以下である必要があります。

加えて、田園住居地域では農作物を保管する用途のみ経営可能です。

トランクルーム経営ができない土地

  • 第一種・第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域

これらの地域はトランクルームの形状などの如何に関わらず経営することはできません。

所有している土地がどの地域に該当するのか、一度各自治体の役所やwebページにて、都市計画図を確認しておきましょう。

トランクルーム経営の方式

トランクルーム経営では主に4つの経営方式があり、自分に最適な方式でスタートさせることが成功への第一歩となります。

ここでは、4つの方式をご紹介し、それぞれの特徴やメリットや注意点を解説していきます。

4つの経営方式を確認した上で、自分に最も合うものを選びましょう。

管理委託方式

管理委託方式とは、トランクルーム保有者がユーザーと直接的に契約を結び、トランクルームの管理のみを管理会社に任せる方式です。

管理委託方式の強みとしては、直接ユーザーと契約を締結するため収益性が高い点があげられます。
しかし、それでも管理会社から手数料が徴収されることや、トランクルームに空きができてしまうと賃料収入が得られない点には注意が必要です。

サブリース方式

サブリース方式とは、トランクルーム自体を業者に賃貸する経営方式です。

トランクルームのオーナーは、業者から空室か否かに関わらず固定で賃料収入を得ることができます。
加えて、トランクルーム経営に関することは基本的には全て業者が行います。
そのため、集客や管理などに手間をかける必要がありません。

しかし、1室あたりの手数料が高くなってしまうため、リスク回避を優先し、収益性にこだわりのない方におススメの経営方式です。

フランチャイズ方式

トランクルームの経営方式で最もおすすめなのが、このフランチャイズ方式です。フランチャイズ方式とは、トランクルームの土地や建物は自分で用意し、管理や利用者募集などを管理業者に委託する方式です。
トランクルーム経営をチェーン展開している業者とフランチャイズ契約を結び、資金や経営ノウハウを提供してもらうことができます。集客において知名度は非常に重要です。

専門業者は集客力だけではなく、競合が現れた際の対応などもノウハウとして蓄積しているため、トランクルーム経営の成功確率が非常に上がります。フランチャイズ方式は、特に初心者にも参入しやすい方式といえます。
アパート経営やマンション経営は、ブランドもなく自分で1から集客や建物管理などを行う必要があります。比較的難易度は高く、サブリース方式で行った場合でも収益性が下がります。

一方のトランクルーム経営では、収益と手間のバランスが取れたフランチャイズ方式で始められるため、経営面での負担を下げることができます。土地活用に多くの時間を使えない人や、本業がすでにあるという方が始めるには、おすすめです。

自営方式

自営方式とは、ユーザーとの契約からトランクルームの集客から維持管理など、経営に関わることを全てオーナーが行う経営方式です。

一般的な方法ではなく、空室リスクに加えて管理もしなければならないため、あまりおススメはできない方式です。

全て自分の力で経営したいと思う方や、経営に自信のある方は選択肢に入ってくるでしょう。

トランクルーム経営の失敗例とその対策

トランクルーム経営における失敗例にはどのようなものがるのでしょうか。

事前によくある失敗例とその対策を知っておけば、トランクルーム経営を始めるにあたって必要な施策や心構えを備えることができ、安心して経営をスタートさせることが可能です。

実際に、失敗例とその対策をみていきましょう。

市場調査不足で空室になる

トランクルーム経営は、他の土地活用と比較してもニーズの予測が難しいといえます。
したがって、所有している土地やそのエリアにはどのような特徴があり、どういったニーズがあるのかを明確にし経営をする必要があります。

サブリース方式やフランチャイズ方式の場合、トランクルーム運営会社のノウハウや過去の経営実績からどのように経営を進めていくかなどのアドバイスを受けることができます

そのため、特段の事情がない限りは、専門業者と相談しながら経営を行っていくことをおススメします。

税金の支払いによって収支が赤字になる

トランクルーム経営では住居用の建物を建築しないため、住宅用地の特例を適用させることはできず、固定資産税や都市計画税の節税はできません。
加えて、収益額そのものはあまり大きくない土地活用法でもあります。

そのため、高収益を期待する方や、住宅用地としてこれら税金の税額軽減を受けられるアパート経営や戸建て経営などからトランクルーム経営への転用を考えている方は注意が必要です。

土地にかかる固定資産税や都市計画税がどのくらいであるのかを考慮に入れたうえで、収支計画を立てる必要があります。

ライバルとなるトランクルームの登場

所有している土地やトランクルームの付近に新たなトランクルームが増えると、利用者を分かち合ってしまいます。

また、利便性などの観点からライバルとなるトランクルームの方へ利用者が多く流れてしまう可能性もあり、安定した収益の確保が難しくなる可能性もあります。

トランクルーム経営を始める前には、周囲に競合や設置予定があるトランクルームがないかを確認しておきましょう。

物品の保管に関するトラブル

物の保管が主な用途のトランクルームにおいて、物品の盗難や破損などのトラブルはつきものです。
なかには貴重品や高価な物が預けられる場合があります。

そのため、最低限のセキュリティ性は備えておくことが望ましいです。

セキュリティ面に加えて、トランクルーム内の環境がどのようなものかを認識しておく必要もあります。
保管場所の環境によっては、預けると破損する物品があることも考えられます。

経営開始後の無用トラブルを避けるためにも、物品の盗難や破損の所在を明確にし、契約時に利用者に対して事前喚起するなどの対策をすることが有効です。

トランクルーム経営を成功させるコツ

トランクルーム経営のコツ

トランクルーム経営を行うにあたって、様々なリスクを回避しながら運営していく必要があります。

ここでは、リスクを抑えつつ収益性を確保し、安定したトランクルーム経営を行っていくために知っておきたいコツをご紹介します。

集客は専門業者と相談しながら行う

トランクルーム経営のノウハウに関して、専門業者の力を借りることをおススメします。

トランクルーム経営において、大きな懸念事項の1つは集客です。
集客に失敗すると、直接空室リスクにつながり賃料収入を得ることができなくなってしまいます。

専門業者と契約をすると、こうした集客も行ってくれますので、安定した収益を得たい方はトランクルーム経営を専門に扱っている業者に相談をするとよいでしょう。

賃料を適正価格にする

トランクルーム経営において、1個あたりのコンテナにかかる一般的な賃料は数千円~高くて2万円ほどです。
アパート経営などと比較すると、賃料においてはかなり安く設定しなければなりません。

また、賃料は周辺の競合との比較によっても決められるので、同じ地域のトランクルーム賃料相場と、その稼働率がどのくらいであるのかにも注意しておく必要があります。
競合と同様の賃料設定にしても、その競合の空室が多いのであればその賃料では収益が見込めないことになります。

そのため、業者などと相談しながら、賃料を安くするのか、トランクルームの設備を整えるのかといった施策を考えることが収益性につながるポイントです。

ニーズに対して適切な設備・PRを行う

土地周辺の環境などの市場調査から、どのような利用者像が浮かぶのかを考え、設備投資やPRに活かすことも重要です。

現在トランクルーム経営の市場規模は右肩上がりを続けていますが、そのなかで利用者に選ばれるためには差別化も重要です。

例えば、温湿度計や台車、二重の施錠や照明設備など利用者の利便性の向上を計る面で有効な策となります。

安定した収益を得るためにも、トランクルーム経営においては利用者目線に立った運営を心がけましょう

トランクルーム経営を始める流れとは

ここからは、トランクルーム経営を始める流れについて解説していきます。トランクルーム経営は、以下の6つのステップが存在します。

  • トランクルーム業者に相談する

  • 市場調査を行う

  • プランの確認&決定

  • 工事請負契の締結

  • 着工

  • 竣工&集客開始

トランクルーム業者に相談する

トランクルーム経営を行うには、コンテナの仕入れや、集客や利用料の徴収、定期的な清掃や巡回など様々な作業が発生します。
ノウハウがない状態で、1から一人で行うと途方もないほどの手間がかかります。また、そもそもトランクルーム経営の需要が自身の土地にありそうかの予測から始める必要がありますが、業者でない限り正確に予測するのは困難です。

まずは、トランクルーム経営について知るためにも、いくつかのトランクルーム経営業者に話を聞いてみましょう

また、トランクルームには既にご紹介した通り、いくつかの経営方式があります。
トランクルーム業者に相談する場合、管理委託方式、サブリース方式、フランチャイズ方式の3つなかから選ぶことになると思います。

冒頭でご紹介した、トランクルーム経営の方式を参考にしながら最適な経営方式を決めていきましょう。

パートナー会社選びは複数から比較する

トランクルーム経営は、業者に任せる部分が多く、どのパートナー会社と始めるかで成功率は大きく変わります。 たとえば、集客に強いトランクルーム業者があれば、初期費用が低いトランクルーム業者も存在します。

それぞれをきちんと比較し、自分の土地や建物の状態に合った経営プランを選択する必要があります。
しかし、個人で業者を一つ一つ集めるのは大変です。そこで、土地活用比較サイトを活用すれば、簡単に自分に適した経営プランを集めて比較することができます。

直接業者とやり取りをする前に、まずは土地活用比較サイトでプランの比較を始めてみましょう

市場調査を行う

プランの作成にあたって、業者が市場調査を行ってくれます。

もちろん、あらかじめ自分で調査を行うこともトランクルーム経営を進めていくなかでは有効な方法です。
業者の提案するプランに加え、自分で収集した情報も加味することによって、より充実した経営施策を作っていくことができます。

実際には、以下の5つのポイントを確認しておくとよいでしょう。

  • エリア内にある競合数や稼働率
  • 想定しているユーザ数
  • エリア内の人口比率や居住形態
  • 車でのアクセスの良さ
  • 自然環境

特に、競合がある場合には稼働率を予測することができるため、必ず確認しておきましょう。一方で、競合となる物件がない場合には、商圏内にアパートやマンションなどの集合住宅が多いのかや、どんな層が多いのかなどを確認しておくことで、どのようなトランクルームを建てれば集客できるのかの手がかりとなります。

そして、トランクルームの利用希望者は、自宅に置くことのできない荷物などを保管しておきたいというニーズをもっている方が多いです。
大きな荷物などは車に積み込んで運ぶことも十分に考えられるので、車でのアクセスの良さは重要になります。
車を停止させられるほどのスペースを確保できるか、大きな段差はないかなどといったように、車からスムーズに物を出し入れすることができる環境であるかどうかもチェックしておきましょう。

また、高温・低温など気温や気温差によって物品に影響を及ぼす可能性があるので、地域の気候なども確認しておくことをおススメします。
トランクルーム内の環境によっては、損害リスクが非常に高い預け入れ物品もあるかと思いますので、トラブルを避けるためにもこうした情報は事前に確認しておきましょう。

土地や周辺の状況によっては、アパート経営や駐車場経営の方が望ましい場合もあります。

まずは、「やるかやらないか」を決めるために、まずは市場調査をきちんと行いましょう。

プランの確認&決定

各社から提案されたプランを確認しながら最適なプランを選択し、業者を決定します。

業者と相談を重ねながら、費用や建築予定のトランクルームの個数や設備、経営開始後のアフターフォローなどを確認しましょう。

プラン決定後の大幅な設備変更は、建築費用や工期に大きな影響を与えてしまいますので、基本事項はここで確定させておきたいところです。

工事請負契約の締結&着工

プランを決めたら、業者と工事請負契約を締結し、その後着工に移ります

契約締結後はすぐに着工することはなく、建築前の建築確認申請の手続きが入ります。
そのため、全体の工期としては2~3ヶ月ほどを目安にするとよいでしょう。

トランクルームの工事自体は、コンテナを運び出し設置する程度なので、多くの場合一ヶ月以内に終了します。

竣工&集客、運営開始

トランクルームが完成したら、すぐに集客に取り掛かります。集客方法としては、チラシやビラ配りが挙げられます。また、他にもグーグルマイビジネスへの登録など、様々な方法で契約数を増やしておきましょう。
集客は経営の基盤であるので、個人で行う場合には、集客方法などは他の事業者に聞いたり、自分で調べる必要があります。一方で、フランチャイズとして行う場合には、ある程度企業の方で勝ちパターンが用意されていることが多いため、比較的負担が少なくなります。

業者から集客の方法に関するプランやアドバイスを受けることもできますので、積極的に利用していくことをおススメします。

トランクルーム経営の最大の難関は、利用者の集客です。費用対効果が高い集客を実現するために、個人で行う場合でも、フランチャイズとして行う場合でも、事前に調べておきましょう。

トランクルーム経営の市場規模と収益性

トランクルームビジネスの最大手、キュラーズにより、毎年国内の市場調査が行われています。その調査によると、2008年の段階では250億円だった市場規模が、2016年では650億円を突破しました。 推移を見てみると、毎年約10%ずつ確実に成長を遂げていることが分かります。

トランクルームの需要が高まっている背景に、使い方の自由度の高さが挙げられています。個人・法人問わずに使用しやすく、収納するものもあまり選びません。また長期的な使い方もできれば短期的な使い方も可能です。

そのため、今後の収益性にも期待ができる土地活用法であるといえます。

参考:プレスリリース|キュラーズ

トランクルーム経営を始める前にまずはプランを比較

トランクルームの市場が拡大するなかで、他の経営者との差別化を図るにはプラスアルファのサービスを取り入れることも必要です。今現在展開されているサービスにはどのようなものがあるのか、一例をご紹介します。

トランクルーム経営の情報収集は必ずプロに任せる!

トランクルーム経営は、メジャーな土地活用方法とはいえず、情報も限られています。
そのため、自分の土地にトランクルーム経営が適しているのかを判断するには、まずはトランクルーム経営の資料を請求してみることをおすすめします。

どの程度の土地にどのぐらいのトランクルームを設置できるのか、賃料相場はどの程度に落ち着くのかなど、より詳しい情報を確認することができます。土地活用比較サイトを利用すれば、効率的にトランクルーム経営についての資料請求ができます。

土地活用に迷っているならイエウール土地活用に相談

条件のよい土地であっても、間違った土地活用方法を選んでしまう方は少なくありません。そのため、複数の土地活用方法プランをきちんと比較することが重要です。土地活用比較サイトであれば、効率的に複数の会社から、トランクルーム経営プランや収支シミュレーションを無料で請求できます。
複数の会社のプランを比較することで、自分に適した会社が分かります。

土地活用比較サイトの中でも、イエウール土地活用であれば、条件を簡単に入力するだけで、複数の経営プランを比較できます。トランクルーム経営や土地活用にお悩みの方は、まずはイエウール土地活用を活用して複数の経営プランを無料で比較してみましょう。

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