トランクルーム経営ができない土地はある?自己資金の目安やメリットを解説

土地活用を考えている方へ
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近年、低リスクで高利回りが期待できることから、トランクルーム経営が注目されています。

屋内外問わずトランクルームを設置するだけですぐに収益化することができる手軽さも魅力です。

この記事では、トランクルーム経営を行うにあたり、トランクルーム経営がでいない土地や自己資金の目安、メリットなどを詳しく解説しています。

土地を所有しており、何かを有効活用できる手だてはないかと思っている人はぜひご覧ください。また何か事業を始めたいという人にも役立つ内容となっています。

土地活用については、こちらの記事もおすすめです。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

トランクルーム経営ができない土地

トランクルーム経営ができない土地

トランクルーム経営を考える上で重要なことは、経営予定地がどの用途地域に区分されているのかを確認することです。

区分によってはトランクルームを建てれられないエリアもあるので、ここでしっかりとチェックしておきましょう。

トランクルーム経営ができる土地

トランクルーム経営ができる土地は以下の通りです。

  • 第一種住居・第二種住居地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域
  • 商業・近隣商業地域
  • 工業・工業専用地域・準工業地域

これらの地域ではトランクルーム経営が可能です。

しかし、第一種住居地域では広さが3000平米以下である必要があり、第二種中高層住居専用地域では、トランクルームの形状と広さが最大2階建てであり、かつ1500平米以下である必要があります。

加えて、田園住居地域では農作物を保管する用途のみ経営可能です。

トランクルーム経営ができない土地

トランクルーム経営ができない土地は以下の通りです。

  • 第一種・第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
第一種・第二種低層住居専用地域第一種中高層住居専用地域では、トランクルームの形状に関わらず経営を行うことはできません

所有している土地がどの地域に該当するのか、一度各自治体の役所やwebページにて、都市計画図を確認しておきましょう。

トランクルーム経営の費用

トランクルーム経営にかかる費用

トランクルーム経営を行う際には、どのくらいの資金がかかるのでしょうか。

詳しくみていきましょう。

トランクルーム経営の自己資金の目安

トランクルーム経営は、他のアパート経営などと違って建築費や維持管理費コストを抑えることができます。

具体的な自己資金の目安としては、300~500万円ほどみておくと余裕をもって経営を行っていくことができます。

初期費用の少なさから、トランクルーム経営ではローンを組むことはあまりありません

手持ちの資金で始めることができるか、上記の目安を参考にしながら事前に確認しておきましょう。

初期費用

トランクルーム経営にかかる建築費用は主に以下の通りです。

  • トランクルーム本体の費用
  • 整地費用
  • インフラ工事費
  • 広告(看板など)
トランクルームは一基あたり100万円ほどかかります。
そのため、一基あたり3部屋のトランクルームを4基設置し12部屋で経営する場合には、トランクルーム本体の費のみで400万円ほどかかる計算です。

また、土地の整地には一坪あたり1万円、水道や電気の引き込み工事を行う場合には30~40万円を目安としておくと安心です。

この他にも、看板や防犯カメラの設置など別途費用がかかる場合もあります。
看板やカメラの設置にはそれぞれ20~30万円が一般的です。

トランクルーム経営の収益性

トランクルーム経営の収益性

トランクルーム経営は、どれほどの収益性を期待できるのでしょうか。

詳しくみていきます。

トランクルーム経営の利回り

利回りとは、全体の投資額に対して1年間の収益はどのくらいの割合なのかといった利益率のことです。

この利回りを計算することによってトランクルーム経営の収益性を知ることができます。

一般的に、トランクルーム経営の利回りは15~25%程です。

利回を20%とすると、1年間のトランクルーム経営の収益は下記のようになります。

投資額 収入
300万円 60万円
400万円 80万円
500万円 100万円

トランクルーム経営の利回りに対して、アパート経営の利回り率は7~10%程度です。

このように、他の土地活用と比較してもトランクルーム経営は収益性の高い土地活用方といえます。

しかし、トランクルーム経営の最大のリスクは空室が続くことです。
そのため、集客に関しては運営会社などとの相談を経て確実な収益の確保できるプランを策定しておくとよいでしょう。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営の強み

トランクルーム経営には、どのようなメリットがあるのでしょうか。
5つほど見ていきたいと思います。

専門業者と一緒に始めることができる

トランクルーム経営の大きな魅力は、専門業者と始めることができ、失敗リスクを下げながら収益性も維持できる点があげられます。

土地活用のなかでもニッチな領域であるトランクルーム経営では、専門業者と二人三脚で経営を行うことにより失敗する確率を大幅に下げることができます。
そのため、業者と提携し経営を進めていくことは、安定した賃料収入の確保大きく役立ちます。

トランクルーム経営をお考えの際は、自分で経営するのではなく、業者の力も借りながら運営していくことをおススメします。

経営が立地に左右されにくい

トランクルームは、ユーザが日常的に使うものではないため、立地がそこまで重視されません。例えば、子供の過去の思い出の品は決して捨てられるものではないですが、家においておくのは邪魔です。トランクルームには、そういったものが預けられることが多いです。

一方で、アパートなどの住居は毎日利用するため、入居者にとっては駅や学校からの距離などの立地が非常に重要となります。

トランクルーム経営は、一度荷物を預けたらほとんど訪れないことも珍しくありません。そのため、立地よりも、保存状態や月額価格などのほうが重要な意思決定の指標になります。

しかし、既にご紹介したように、車でのアクセスの容易さなどは確保しておくことが望ましいですが、他の土地活用と比較しても立地によって集客が左右されにくいという特徴があります。

工夫や売り方によって十分な収益を上げることができます。

初期・ランニングコストが低く投資回収能力が高い

トランクルーム経営の大きな特徴として、初期コストの少なさがあげられます。特に、屋外型であれば、更地の土地の上にコンテナを置くだけで始めることができます。

一方で、屋内型のトランクルームでは、工事やエアコンなどの設備の設置が必要になるため、屋外型に比べて多くの費用が必要になります。しかし、それでもアパート経営やマンション経営などの土地活用方法に比べて安価に抑えることができます。

また、トランクルームは日常的に人が利用するものではありません。さらに、汚れや破損が起こりにくく、設備の清掃や修繕の手間もかかりません。そのため、初期費用だけではなく維持管理コストも少なくて済みます。

比較的低コストで始めることができるため、費用を抑えた土地活用をしたい人におすすめです。

他の土地活用に転用しやすい

トランクルーム経営は、始めやすく止めやすい土地活用です。相続税対策などを強くするために、トランクルームをやめる際でも、撤去にかかる時間や費用は少なくすることができます。

屋内型トランクルームを建てた場合には、解体作業が必要になるため、比較的時間やコストもかかります。しかし、マンションやアパートに比べて規模小さいため、解体にかかる時間やコストは抑えることができます。

また、トランクルーム経営で失敗してもすぐ別の活用方法に切り替えやすいため、所有している土地に適した土地活用方法を見つけるまでの短期間でも行うことができます。

市場が成長している

冒頭でもご紹介しましたが、日本におけるトランクルーム経営の市場規模は右肩上がりを続けています。

しかし、未だに日本では利用率はまだ300世帯に1世帯の割合でとどまっていますが、これはつまりまだ浸透の余地が充分にある状態なのです。

また、現在日本では都心部の人工集中や地価の上昇のために都心部での居住スペースが狭くなっています。
このため、衣類やレジャー用品の収納ができ、必要な時に取り出せるトランクルームが都心部でニーズが高まると考えられています。

そのため、日本においても30~50世帯に1世帯の割合で今後も普及していくのではと予測されています。

トランクルーム経営のデメリット

トランクルーム経営のデメリット

続いて、トランクルーム経営のデメリリットについてもみていきましょう

賃料収入が少ない

トランクルーム経営は、収益額そのものはあまり大きくない土地活用方法です。例えば、1コンテナを貸し出した場合、月々数千円~1万円前後の賃料になります。そのため、10個のコンテナを用意しても月々10万円行けば十分という土地活用方法です。
トランクルーム経営を行う上では、初期費用をかけすぎないというのが鉄則です。トランクルーム経営の収益性が高いのは、初期費用と管理費用が少ないからです。収益額そのものは高くないため、収益性を上げるためには、うまくコストカットすることが重要になります。
土地活用を通じて税金の負担を減らしたい場合には、事前に税金を含む支出と収入の収支シミュレーションを行いましょう。
比較的投資額を抑えられるトランクルーム経営ですが、高収益を上げたい方は、アパート経営など他の土地活用も検討してみることをおススメします。

アパート経営について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

節税効果が低い

トランクルームの節税効果は低いです

例えば、土地の上に住宅が建っていると「住宅用地の特例」という固定資産税や都市計画税の優遇措置を適用することができます。

しかし、トランクルーム経営では、優遇措置が適用されないため、固定資産税や都市計画税の納税負担は更地の状態と同じになります
土地以外にも、トランクルーム自体に固定資産税は課税されるため、納税負担は増加してしまう可能性があります。

また、トランクルーム経営は、相続税対策効果も高くありません。「貸家建付地」「借地権割合」などの相続税評価額を減額する制度が適用されないため、土地の相続税評価額を減額することができません。

そのため、税金の試算が甘いと、赤字になってしまうことも十分考えられます。

貸家建付地について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

具体的な失敗例とその対策

トランクルーム経営の具体的な失敗とその対策

トランクルーム経営における失敗例にはどのようなものがるのでしょうか。

事前によくある失敗例とその対策を知っておけば、トランクルーム経営を始めるにあたって必要な施策や心構えを備えることができ、安心して経営をスタートさせることが可能です。

実際に、失敗例とその対策をみていきましょう。

市場調査不足で空室になる

トランクルーム経営は、他の土地活用と比較してもニーズの予測が難しいといえます。
したがって、所有している土地やそのエリアにはどのような特徴があり、どういったニーズがあるのかを明確にし経営をする必要があります。

サブリース方式やフランチャイズ方式の場合、トランクルーム運営会社のノウハウや過去の経営実績からどのように経営を進めていくかなどのアドバイスを受けることができます

そのため、特段の事情がない限りは、専門業者と相談しながら経営を行っていくことをおススメします。

税金の支払いによって収支が赤字になる

トランクルーム経営では住居用の建物を建築しないため、住宅用地の特例を適用させることはできず、固定資産税や都市計画税の節税はできません。
加えて、収益額そのものはあまり大きくない土地活用法でもあります。

そのため、高収益を期待する方や、住宅用地としてこれら税金の税額軽減を受けられるアパート経営や戸建て経営などからトランクルーム経営への転用を考えている方は注意が必要です。

土地にかかる固定資産税や都市計画税がどのくらいであるのかを考慮に入れたうえで、収支計画を立てる必要があります。

トランクルーム経営を始める前にまずはプランを比較

トランクルームの市場が拡大するなかで、他の経営者との差別化を図るにはプラスアルファのサービスを取り入れることも必要です。今現在展開されているサービスにはどのようなものがあるのか、一例をご紹介します。

トランクルーム経営の情報収集は必ずプロに任せる!

トランクルーム経営は、メジャーな土地活用方法とはいえず、情報も限られています。
そのため、自分の土地にトランクルーム経営が適しているのかを判断するには、まずはトランクルーム経営の資料を請求してみることをおすすめします。

どの程度の土地にどのぐらいのトランクルームを設置できるのか、賃料相場はどの程度に落ち着くのかなど、より詳しい情報を確認することができます。土地活用比較サイトを利用すれば、効率的にトランクルーム経営についての資料請求ができます。

土地活用に迷っているならイエウール土地活用に相談

条件のよい土地であっても、間違った土地活用方法を選んでしまう方は少なくありません。そのため、複数の土地活用方法プランをきちんと比較することが重要です。土地活用比較サイトであれば、効率的に複数の会社から、トランクルーム経営プランや収支シミュレーションを無料で請求できます。
複数の会社のプランを比較することで、自分に適した会社が分かります。

土地活用比較サイトの中でも、イエウール土地活用であれば、条件を簡単に入力するだけで、複数の経営プランを比較できます。トランクルーム経営や土地活用にお悩みの方は、まずはイエウール土地活用を活用して複数の経営プランを無料で比較してみましょう。

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