• 民泊
  • 【更新日】2021/07/28

民泊を始めるにはなにを知るべきか|運営までの流れや注意点など

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国内の旅行者増加に加え、訪日外国人環境客が増加したことで、民泊はさらに注目を集めています。民泊は簡単に言えば、「民家に泊まる」ことであり、自宅や所有する不動産を宿泊施設として貸し出すことです。もともとは「民泊=無料」で提供される宿と考えられていましたが、現在では民泊需要増加に伴い、宿泊料を取るのが一般的になり、ビジネスモデルのひとつになっています。
宿泊需要は急激に上昇しており、現行の「ホテル」や「旅館」などの宿泊施設だけでは、間に合わないことも多いです。特に訪日外国人の増加は目覚ましく、2021年の東京オリンピック開催に向けて、さらなる増加が見込まれています。
民泊ビジネスにも強い注目が集まっていますが、いざ始めようと思った時に、どのような手続きが必要なのか知らない人は多いようです。宿泊料を取って民泊を運営する場合は、正規の手続きを踏まなければならないため、正しい始め方や上手な運営方法を知っておきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 営業可能地域が定まっている
  • 税控除対象外の可能性があるので注意
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STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

民泊運営までの流れ


民泊の始め方

民泊は「民家に泊まる」ことを指しますが、友人や知人を自宅に宿泊させる場合は、ビジネスにおける民泊とは一線を画します。宿泊料を取り、ビジネスとしての「民泊」を運営するためには、以下のような流れで手順を踏まなければなりません。

  • 民泊の形態は様々
  • 形態で要件が違う
  • 居住型と不在型
宿泊施設の運営は「旅館業法」で定められているため、無許可で民泊を開始し、宿泊料を取るのは違法です。そのため、事前申請を行い、許可を受けなければなりません。民泊は不動産があれば運営できますが、そのままの状態では宿泊施設としての魅力に欠けることが多いです。

そのため、リノベーションをし、インテリアやアメニティの準備を行い、宿泊施設としての魅力を高めます。リノベーションは必須とは限りませんが、ビジネスで民泊運営を行うなら、必要になることが多いでしょう。民泊と言えども宿泊施設であるため、施設の利用を定めたガイドの制定が必要です。
これがウェルカムガイドと呼ばれるもので、「施設の利用方法」「アクセス」「周辺施設の情報」などを記載します。訪日外国人の民泊利用も多いため、日本語だけではなく多言語に対応したものを用意しなければなりません。
これらの準備を行い、宿泊施設として完成後に民泊サイトへ登録し、運営開始となります。なお、運営開始後も「民泊施設の維持」「経営」が必要です。自身で行うのが難しい場合は、代行会社の選定も運営開始までに行いましょう。

民泊経営を考えたら、まずは企業から経営プランを取り寄せることをおすすめします。経営プランを取り寄せる方法としては、物件情報など簡単な情報の入力だけで複数の企業から資料を取り寄せられる、土地活用比較サイトの利用が便利です。

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土地活用比較サイトの利用手順
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民泊の種類

民泊の種類
民泊には複数の種類があるため、どの方式で運営するかも考えなければなりません。同じ民泊でも、種類ごとに特徴は大きく違います。それぞれの特徴を把握し、どれが自分の理想とする運営スタイルに近いか考えてみましょう。

民泊にも様々な形態がある

民泊は大きく3つの形態に分けられ、それぞれで特徴が異なります。運営開始の方法や制限も異なるため、違いに注目しながら確認しておきましょう。

年間通して営業できる旅館業としての民泊(旅館業民泊)

旅館業民泊は、簡易宿所として営業でき、年間の営業可能日数に制限がないのが特徴です。旅館業として民泊を運営するため、ホテルや旅館などの宿泊施設に最も近い形態と言えます。年間の営業日数に制限がないため、365日営業して高い利益を獲得することも可能です。
ただし、運営には自治体の許可が必要であり、営業可能地域も限られているため、運営開始までのハードルは高いです。手持ちの不動産が営業可能地域にない場合は、思い切って売却も考えましょう。一括査定サイトのイエウールは、全国1,600社以上の不動産会社に対応しており、全国どこでも不動産の売却が可能です。最大6社まで同時査定が可能なため、状況に応じて売却も視野に入れておきましょう。

あなたの不動産、
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各自治体によって制限のある特区での民泊(特別民泊)

特別民泊は、運営可能地域が自治体ごとに制限されています。特別民泊の特区が定められている場合、運営可能であり、自治体からの認定を受けなければなりません。また、自治体によってはそもそも特区を認めていないこともあるため、運営場所の制限はかなり大きいでしょう。
特別民泊は条例によって定められたもので、当初は6泊7日以上の利用に限られていましたが、現在は2泊3日以上に要件は緩和されています。

届出のみで始められる民泊(新法民泊)

新法民泊は、届出のみで始められる、比較的ハードルの低い形態です。新法民泊は、住宅宿泊事業法(民泊新法)によって定められたもので、2018年6月15日に施行されたばかりの法律です。新法民泊は従来の民泊とは少し異なり、簡易宿所ではなく、あくまで住宅の延長での運営となっています。
そのため、年間営業日数も180日未満という制限があり、本格的なビジネスというよりは、自宅の空きスペースを利用した副業向きと言えるでしょう。また、新法民泊は提供するものが「住宅」であることが重要であり、日常生活で使用していることが条件です。
他にも「住居人を募集中」や「かつて生活していた者がいる」など、条件は細かくありますが、「事業用の不動産ではない」という点が重要なポイントです。新法民泊によって民泊提供の幅は広がりますが、生活の延長線に近いスタイルであることは理解しておきましょう。

家主居住型と家主不在型

民泊は大きく3つの形態に分けられますが、さらに「家主居住型」と「家主不在型」の2つに細分化されます。家主居住型は、民泊として提供する施設に家主が居住、あるいは在客時は滞在している状態を指します。住居で使用している不動産を民泊として提供する場合だけではなく、普段は住んでいない別荘を提供する場合も家主居住型です。
ただし、在客時に家主がいることが重要であり、一時的な不在でも原則1時間が限度となっています。仮に家主が近くに住んでいる場合でも、在客時に民泊に滞在していなければ、家主居住型の要件を満たしていることにはなりません。家主居住型の条件を満たさない場合、家主不在型に該当します。
家主不在型の場合、在客時の管理を住宅宿泊管理業者に委託しなければならず、不在のまま民泊を提供すると違法行為となります。在客時は短時間の外出は許されますが、長時間外出が必要な場合は、家主不在型になると考えましょう。
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民泊の申請について

民泊の運営を開始するには申請が必要ですが、運営する方式によって必要な手続きや申請先は異なります。申請をきちんと行わなければ違法営業とみなされるため、注意しなければなりません。また、許可申請時には、必要な書類もあり、事前に用意しておくことが大切です。形態ごとの申請の違いを知り、申請時に失敗のないよう準備しておきましょう。

旅館業の許可申請

旅館業民泊を開始するには、保健所に申請して許可を得なければなりません。しかし、いきなり保健所に申請することはできず、まずは民泊登録の要件を満たしているか確認が必要です。申請前の用途の確認も必要で、「建築指導課」と「開発審査課」で行います。
これらは簡易宿所として建築基準や建築許可を満たしているかを確認します。建築指導課と開発審査課で要件を確認し、不適合と判断されると、保健所への申請もできず、許可も下りないため注意しなければなりません。また、申請時には以下の書類も必要です。

  • 登記事項証明書
  • 状況見取り図
  • 配置図・平面図
  • 構造設備の仕様図
  • 仕様承諾書
  • 水質検査成績書
  • 土地・建物登記簿謄本
  • 検査済証

事前に書類を集めていないと、手続きはさらに遅れてしまうため、登録要件の確認と合わせて準備しておきましょう。

特区民泊の認定申請

特区民泊は保健所の許可は不要ですが、各自治体ごとに定められた窓口で認定申請を行う必要があります。窓口はそれぞれ異なるため、観光庁のポータルサイトで該当地区の管轄を調べておきましょう。また、申請時には必要な書類もあります。必要書類は以下の通りです。

個人 法人
申請書 申請書
住民票の写し 定款または寄附行為及び登記事項証明書
賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款 賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款
施設の構造設備を明らかにする図面 施設の構造設備を明らかにする図面
個人と法人では必要な書類が一部異なるため、注意しなければなりません。個人と法人で違うのは、「住民票の写し」と「定款または寄附行為及び登記事項証明書」です。住民票の写しは、いわば自身の身元を明らかにするためのもので、個人の信用度を高めるために使用します。
対して定款または寄附行為及び登記事項証明書は、不動産の状態や権利を示したもので、法人としての信用度を高めるために必要なものです。それぞれ書類は違うものの、身元を明らかにするという点では共通しているでしょう。

新法民泊の届出

新法民泊の届出は、ポータルサイトと保健所の両方で行うことができます。必要書類は、以下の通りです。

  • 届出書
  • 住宅の図面
  • 欠格事由に該当しない事の誓約書
  • 転貸承諾書
届出書は、ポータルサイトからダウンロード可能です。その他の書類は、自身で事前に集めておかなければなりません。また、保健所で届出をする場合、自治体ごとに担当部署が異なります。該当地域の担当部署も、ポータルサイトから確認できるため、事前にチェックしておきましょう。
参考:民泊制度ポータルサイト
  • 届出の方法が違う
  • 基本は保健所
  • ポータルサイトも可
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民泊を始める前の注意点

宿泊需要の増加とともに、民泊の需要も増加しており、ビジネスとしても注目されています。所有している不動産を持て余している人や不動産投資ビジネスのひとつと考えている人など、民泊の運営を考えている人も増えています。
民泊は外国人観光客の獲得だけではなく、付加価値を付けて宿を提供することで、国内需要の獲得も可能です。法改正による民泊規制の緩和を受け、ますます注目は集まっていますが、だからこそ新規参入時には注意しなければならないこともあります。民泊を始める前に、注意点を正しく理解して、運営のリスクを上手に回避しましょう。

民泊できない地域がある

民泊を運営の際には、不動産の状態や設備が注目されがちですが、そもそも対象となる不動産がどこにあるかも重要です。民泊の運営可能地域は法律で決められており、営業不可の地域にあると、どれだけ施設を整えても、民泊の営業はできません。

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域
旅館業民泊 × × × × × ×
特区民泊 × × × × × ×
新法民泊 ×

民泊の営業可能地域で、最も制限が少ないのは、新法民泊です。新法民泊の場合、提供する施設が住居の延長にあり、これが営業可能地域に大きく影響しています。つまり、住居をベースとして営業を行うため、住居を構えられる場所なら、どこでも営業が可能ということです。
そのため、住居が建てられない工業専用地域のみ、民泊の営業が制限されます。旅館業民泊と特区民泊の場合、住宅ベースではなく、事業ベースの側面が強く、特に旅館業民泊の場合は、完全に法人として営業を行います。
そのため、営業可能地域も旅館やホテルなどと同様の制限を受けるため、注意が必要です。また、それぞれ第一種住居地域は▲となっていますが、これは条件によっては営業可能という意味です。不動産の「面積」「階数」などの制限があるため、営業が難しいことは理解しておきましょう。

マンションでの民泊は管理規約を確認

民泊は所有する不動産があれば運営は可能であり、マンションでも民泊の営業は可能です。ただし、マンションの1室を使って民泊を営業する場合は、マンションの管理規約を確認し、これに違反しないかチェックしなければなりません。
マンションごとに管理規約が決められており、内容によっては民泊の使用が禁止されている場合もあります。これは明確に民泊営業が禁止されているわけではなく、「住宅として使用するものとし、それ以外の用途での使用を認めない」となっていることが多いです。
つまり、住むだけなら問題はないが、利益を上げる目的で住宅以外の使用をするのは禁止するという意味になり、民泊の営業は禁止と言う解釈になります。これは住宅の延長で民泊を営業する新法民泊でも同じで、規約で住宅以外の使用を禁止されているなら、民泊の営業はできません。 もちろん、すべてのマンションでこのような規約になっているわけではないため、まずは確認が必要です。また、管理規約を変更できれば、マンションの1室を使った民泊営業も可能です。そのため仮に規約で制限があっても、多数の民泊営業希望者を募り、管理規約の変更を目指すという方法もあります。

一棟マンションでの運営は難しい

マンション1室での民泊営業が可能なため、条件さえ整えばマンション1棟まるごと使って、簡易宿所として使用することも可能です。しかし、これは制度上は可能というだけで、実際には容積率の制限を受けるため、マンション1棟での運営は現実的ではありません。
そもそもすべての建物は容積率の制限があり、それを超える範囲での建築、運営は違法です。容積率は敷地面積に対する建築物の延床面積の割合であり、地域ごとに上限が決められています。しかし、マンションの場合は共有部分が多いことから、「エントランス」や「廊下」、「階段」、「バルコニー」などは延床面積から除外して考えます。
つまり、マンションという形態を取ることで、通常の建物よりも高い容積率での建設が可能ということです。これはマンションだけに適用されている特例であり、1棟まるごと民泊営業する場合、マンションではなく宿泊施設とみなされ、容積率の除外がなくなります。 通常よりも高い容積率で建築されているため、宿泊施設の基準に照らし合わせると違法となる可能性が高く、これが1棟まるごとでの民泊営業が難しい理由です。もちろん、容積率の基準さえクリアすれば営業は可能であり、宿泊施設の容積率の緩和も制定されています。
容積率緩和の要件は自治体ごとに違うため、マンション1棟での民泊営業を考えるなら、それぞれの内容を確認しておきましょう。

住宅ローン控除の適用が受けられない場合がある

住宅を購入した際に利用できる減税措置として、住宅ローン控除が挙げられます。これは住宅ローンにかかる税額を一定の割合で控除するものですが、民泊営業で住宅を使用している場合、控除が受けられなくなる可能性もあります。
住宅ローン控除は、マイホームの購入を対象に認められる減税措置であり、購入した不動産を住宅とすることが基本的な考えです。そのため、住宅ローンが控除される期間中まるまる民泊の営業にあててしまうと、「住宅」ではないとされ、控除の要件から外れる可能性があります。
また、控除期間すべてを民泊の営業に使わない場合でも、民泊営業の割合が多くなると控除対象外になる可能性もあるため、注意が必要です。家主居住型の場合は、住宅の延長になるため控除が認められる場合もありますが、これも条件によって異なるため、控除申請時によく相談しておきましょう。
  • 営業可能地域の定め
  • マンション営業も可
  • 税控除に注意
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民泊を運営する上でのポイント

民泊は運営を開始するだけでもハードルが高いですが、本当に大変なのはいかに続けていくかです。民泊の営業申請を行い、許可をもらった状態はいわばスタートラインに立ったに過ぎません。そこから利益を獲得するには、なんらかの営業活動を行い、顧客を呼び込む必要があります。
また、ビジネス目的でない場合でも、スムーズに運営するためには知っておくべきポイントもあります。民泊運営にトラブルは付き物であるため、上手に運営するポイントを知って、上手に対処しましょう。

ゲストに快適な設備へリノベーションする

民泊は宿泊者あってのものであるため、ゲストに快適な設備へリノベーションが必要です。特に重要なのが水回りであり、トイレやお風呂には気を遣いましょう。トイレは断然洋式が人気で、和式というだけでゲストに不満を感じさせる可能性があります。
古民家風で、あえてレトロな雰囲気を演出するという手もありますが、快適さを重要視する人は多いため、なるべく洋式に変えたほうが良いでしょう。また、お風呂とトイレは別が望ましく、長期間生活しても不便でない環境に整えれば、ゲストの満足度は上がります。
ただ寝泊まりができるだけではなく、施設として使って快適かどうかを基準に、リノベーションを考えましょう。

インテリアやアメニティにはこだわる

インテリアやアメニティもゲストの満足度を左右する重要なポイントであり、これらにもこだわりましょう。インテリアは民泊サイトに掲載する際のアピールにもなるため、写真映えすることを意識するのも大切です。アメニティは最低限揃っていることは前提条件であり、さらに付加価値をつけるとゲストの満足度は上がるでしょう。
ただし、日常的に使用するアメニティを豪華にし過ぎると、収支のバランスが崩れる可能性もあるため注意が必要です。インテリアはコンセプトを持って設計し、アメニティはゲストを満足させ、かつ赤字にならない程度に充実させることが大切でしょう。

トラブル予防のためにウェルカムガイドは必須

ウェルカムガイドは民泊施設の利用方法を示した宿泊の手引きであり、トラブル予防に役立ちます。施設の利用方法を細かく考え、分かりやすく記載することはもちろん、外国語にも対応させ、外国人ゲストとのトラブルも予防しましょう。外国人ゲストはそれぞれの国の文化を持っているため、日本人の感覚や考えとは大きく異なることもあります。
文化圏の違う人にとっては、「当たり前」という暗黙の了解は通じないため、宿泊時の注意点は細かく記載しておかなければなりません。また、ウェルカムガイドは周辺施設の案内や民泊へのアクセス方法の記載も必要です。遠方からくる人にも分かりやすく、快適に旅を楽しんでもらえるよう、これらの項目も充実させましょう。

リスティングページで魅力をアピールする

民泊の稼働率を上げるには、民泊サイトを通じて施設の魅力をアピールすることが大切です。民泊サイトのリスティングページを上手に活用して、ゲストの呼び込みをどんどん呼び込みましょう。

タイトルは魅力をわかりやすく表現する

民泊サイトで自身が運営する施設のページをクリックしてもらうには、まずはタイトルが重要です。タイトルでは民泊や周辺施設の魅力を、分かりやすく簡潔に表現しましょう。タイトルがごちゃごちゃしていると、なにを伝えたいのかが分からず、仮に周辺での宿泊を希望していても、ゲストの目に留まらない可能性があります。
シンプルで分かりやすければ、それだけで目を引くことは可能です。観光地が近くにあるなら、「○○(観光地名)から徒歩5分!○○(民泊の魅力)のある宿」のように、周辺施設の情報を入れるのもおすすめです。まずは施設の存在を知ってもらわなければならないため、ページタイトルの選定には特に気を遣いましょう。

写真はアイキャッチとして重要

施設の魅力をアピールする際に、写真は大きな効果を発揮します。文章だけと文章+写真では、アピール力が大きく異なるため、写真は必ず設定しましょう。また、写真は目を引くこと印象に残ることが重要です。
写真の光度を上げたり、撮影場所をしっかり掃除したりして、より綺麗な状態の施設写真をページに掲載しましょう。また、近くにアピールできるスポットがあるなら、そのスポットの写真を活用しても構いません。

事実に反することは書かない

紹介文で施設の魅力をアピールすることは大切ですが、事実に反することは書いてはいけません。民泊は口コミによる評価も大きいため、リスティングページの内容と実際の施設が大きく違っていると、ゲストの評価を下げ、長期的にはマイナスになる可能性が高いです。
一度失った信用を回復することは難しく、口コミで悪評が広がって開店休業状態になる可能性もあります。まるっきりの嘘はもちろん、誇張表現にも注意し、ありのままの魅力を正確に伝えましょう。
  • 施設環境を整える
  • トラブルの予防
  • ネットでの宣伝
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民泊運営における確定申告

民泊運営時には税金関係にも注意が必要で、場合によっては確定申告が必要になることもあります。確定申告をしなければ、処罰の対象となるため、必要な場合は忘れずに行わなければなりません。また、確定申告以外にも、知っておくべきことは多いです。民泊運営に関係する税金やお金の知識を身につけ、スムーズな運営を目指しましょう。

本業か副業かで変わる確定申告

確定申告が必要かどうかは、「本業」と「副業」どちらで民泊運営をしているかによって異なります。本業として行う場合は、年間所得が38万円を超えると確定申告が必要です。民泊運営以外に収入がない場合、金額の多寡に関わらず、本業と判断されます。
対して副業の場合、年間所得20万円を超えると確定申告が必要です。年間所得とは1月1日~12月31日までの期間を指すため、計算期間を間違えないようにしましょう。
参考:税理士ドットコム

雑所得と不動産所得

民泊運営での収入は、雑所得不動産所得に分けられます。雑所得は自宅の一部を提供する場合、不動産所得は民泊用に取得した不動産で収益を上げた場合が該当します。それぞれ「所得税額=所得(給与所得+民泊の所得)×所得税率-控除額」の式に従い税額を算出します。税率は以下の通りです。

所得金額 所得税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万~330万円 10% 97,500円
330万~695万円 20% 427,500円
695~900万円 23% 636,000円
900~1,800万円 33% 1,536,000円
1,800~4,000万円 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

例えば給与所得が200万円、民泊所得が50万円の場合、全体の所得は250万円のため、195~330万円の範囲で計算します。式は「250万円×10%-97,500円」となり、所得税額は152,500円となります。
参考:お金のカタチ

計上できる経費

所得金額はそのまま計算するのではなく、民泊運営にかかった経費を差し引き、計算します。経費で上げられる項目は多岐にわたりますが、一般的なものは以下の通りです。

  • 家賃
  • 固定資産税
  • 減価償却費
  • 損害保険料
  • 借入利息
  • 水道光熱費
  • 通信費
  • 飲食費
  • 掃除道具
  • 寝具
  • TV
  • 手数料

ただし、生活に使用する住居を民泊として提供する場合、「家賃」「水道光熱費」「飲食費」などは生活分と費用を按分しなければなりません。例えば年間の使用割合で考えた場合、生活が8割で、民泊使用が2割なら、家賃の20%部分のみ、経費として計上可能です。
確定申告は「所得の計算」や「経費の計上」など、やるべきことが多く手間がかかります。以下に確定申告までの簡単な流れを紹介しますので、参考にしてみてください。

実際には役所や確定申告会場で書類の記載を行う必要がありますが、ここまでの流れを事前に終わらせておけば、申告もスムーズでしょう。民泊でそれなりの収益を見込むなら、確定申告は必須なため、流れはきちんと覚えておかなければなりません。
参考:税理士ドットコム

  • 確定申告の必要性
  • 税額の控除の計算
  • 経費の計上
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民泊ができない不動産の場合は売却も検討しよう

民泊の運営を開始するには、多くの手順を踏まなければならず、制限も厳しく設定されています。そのため、所有している不動産の状況によっては、運営の制限に引っかかるため、どうしても民泊営業ができない可能性もあります。
民泊営業ができず、かつ持て余している不動産があるなら、思い切って売却するのもひとつの手です。民泊と不動産売却を天秤にかけ、条件に応じて適切な選択をしましょう。

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記事のおさらい
民泊を始めるにはなにから始めればよい?
まずは用途地域を確認し、民泊や旅館業免許を取得することができるか調べてみましょう。より詳しい民泊の始め方についてはこちらをご覧下さい。
旅館業と民泊にはどんな違いがある?
主に営業可能日数や宿泊可能日数が異なります。一般的な民泊では営業日数が180日に限定されています。民泊の種類や違いについては、こちらの記事をご覧下さい。
民泊で集客に困らないようにするにはどうすればいい?
インテリアやアメニティにこだわるだけでも差別化できます。さらに、ウェルカムボードなどを作成することでトラブルを防ぐことができます。詳しくはこちらからご覧下さい。
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