• 民泊
  • 【更新日】2020/10/15

民泊で儲けることはできるのか|空き家を運用して有効活用しよう

2018年6月、住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されました。過去5年間の訪日外国人数は増加を続け、2017年には約2,869万にもの外国人が日本を訪れています。そして、2021年に開催されるオリンピックに向けて訪日外国人数はこれ以上に増えることが見込まれています。宿泊施設の需要は高まる中、民泊は180日の制限つきでの営業になり届出件数も伸び悩んでいます。無許可の民泊が多く存在し、ホテル等との宿泊価格の競争が激化する中、民泊経営で利益を出せるのか見ていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 民泊は初期費用を計算して予想外のコストが発生ることも
  • 常に経営状態として収支バランスを確認

民泊経営を考えている方には、以下記事がおすすめです。

所有する空き家で民泊ビジネスは儲かるのか試算


民泊経営
空き家を所有していて民泊を始める時には事前に初期費用、運営に関するランニングコスト、委託する業務があるのであれば委託料金を確認して収支バランスを見てから判断しましょう。利益が出ないときには売ることも視野に入れると良いでしょう。

初期費用の内容を把握する

民泊を始めるとき、まず初めに調べなければならないのはどんな物件を民泊施設とするかです。戸建てであるか、マンションなどの共同住宅の1部を利用するのかなど、延べ床面積の大きさも重要になります。民泊施設を運営するには宿泊施設となるのでお客様の身の安全や衛星的な環境を確保する必要があります。そのため、民泊には消防法や自治体で決められた消防設備が必要になります。この消防設備の設置は運営する民泊施設の延べ床面積により設置する消防設備の種類が変わり、費用も変わってきます。
民泊施設に設置する消防設備には自動火災報知機や誘導灯の設置が必要です。自動火災報知機は特定小規模施設に該当する民泊施設であれば簡易的な安価なものが使える場合があります。この特定小規模施設用の無線式の自動火災報知機だと配線工事が不要なので設備費を抑えることができます。物件の広さにもよりますが、特定小規模施設用の自動火災報知設備なら30,000円~20万円、P型2級の自動火災報知設備の設置だと30万円~100万円程度、P型1級の自動火災報知設備になると100万円以上かかる場合もあります。更に誘導灯や消火器を設置すると数万円プラスされることになります。
また、宿泊施設ですので過ごしやすいようにベッドやテーブル、ソファーなどの家具類や家電も必要になります。トイレットペーパーやシャンプー、リンスなどの消耗品の用意もしなければなりません。また、カーテンやじゅうたんなどは防災物品で揃える必要があります。部屋数などにもよりますが、初期費用は数十万円から100万円以上の費用がかかることが予測できます。
※特定小規模施設 延床面積が300平方メートル未満の建物。但し、民泊施設が地下階や3階以上にあるもの、屋内階段が1つしかないものを除く。

管理費の内容を把握する

2018年6月に施行された住宅宿泊事業法では家主不在型や6部屋以上ある家主同居型の民泊は住宅宿泊管理業社にその管理を委託しなければなりません。ここで気になるのがその委託代金です。民泊を営むにあたり管理すべきことは多岐に渡ります。
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住宅宿泊事業者(民泊ホスト)自身がこれらの管理業務を行うこともできます。その場合、ホストの届け出をして国土交通省へ管理業者の登録を行わなければなりません。しかし、田舎にある空き家を利用して民泊を経営するとなると、自分でこれらの業務をこなすことはできないので委託することになるでしょう。

一例ですが、ある会社では、月間収益の10%が代行料金となっています。自分の持っている空き家で民泊を運営するのなら、家賃が発生しないので利益を出しやすいでしょう。しかし、これらの委託代金の他に、備品の補充費用、電気料金、光熱費などの費用が月々発生します。

民泊料金の設定や支出の概算から収支バランスを見極める

自分の持ち家で民泊を運営する場合、比較的利益は出しやすいのです。しかし、民泊は営業日数が決められているため、思うように利益を上げることができないかもしれません。毎月かかる代行料金や清掃料金、備品代などの支出と月の売上予測を出し、利益をだせるか試算してみることが大切です。また、消防設備や部屋の中の家電や家具などの初期費用もかかっています。宿泊料金の設定はそれらを支払っても利益が残るようにしなければなりません。
しかし、近頃ではビジネスホテルやカプセルホテルなどの格安の宿泊施設があり民泊の宿泊料金もそれほど高値ではありません。都会や観光地などの外国人に人気の高い場所なら少し高めの設定のところもあります。また、駅から近い、ポケットWIFIが無料などの付加価値を付けることでも重要です。宿泊料金を設定する時にはこれらのことを踏まえて設定すると良いでしょう。
また、週末に設定料金を高めにする方法もあります。オリンピックや有名人のコンサート等のイベントがある時には、前もって日程を確認しておいて料金を高めに設定することもできます。このように、年間180日しか営業できない民泊では、工夫をしながら料金を設定することで利益を少しでも上げる努力をしなければなりません。まずは稼働率を上げるために設備やサービスを充実させ、平均的な宿泊料金で利益がでるか確認することが大切です。

収支バランスが合っていなければ売ることも視野に入れる

民泊を始めてみても稼働率が悪くなかなか利益がだせない。そのような悩みを持っている人は多くいると思います。どれだけ設備投資しても駅からの距離が遠いと重い荷物を持つ旅行客には敬遠されがちです。空き家を利用して民泊を始めても稼働率が悪ければ利益をだすことはできません。そのようなときはその空き家を売りに出したり、賃貸にしたりすることも考えてみるとよいでしょう。
所有物件の運用でお困りなら、全国1,600社以上の厳選された不動産会社が対応するイエウールに相談するのがおすすめです。イエウールなら自分の持ち家がどれくらいの価格か一括で複数の不動産会社に査定を依頼することができます。査定結果をみて、所有物件の長所や短所を確認しほかの運用方法を検討することもできますし、所有物件を売却することもできます。
  • 初期費用を計算
  • 収支バランスを確認
  • 売却も視野にいれる

民泊経営を考えたら、まずは簡単な情報の入力をして複数の企業から無料で経営プランを取り寄せてみることをおすすめします。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順

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民泊を運営するなら付加価値の提供が必要

民泊を運営するには所有物件の立地も集客に影響します。宿泊施設なので泊まってくれる人がこないと経営は成り立ちません。都会や観光地のように、周りに人が集まる場所があれば自然と予約もうまるかもしれません。しかし、そのような便利な立地に所有物件を持っているともかぎりません。そこで民泊の集客率を上げるにはその土地の地理や地域の特色を活かして運営する必要があります。
例えば、その所有物件が田舎にあってまわりに田んぼがあるならば田植えの体験ができるようにする。または、海の側であれば地引網の体験ができるなどの体験型滞在施設にすることで集客をすることができます。近年ではリタイヤ後に田舎に移住する人もいます。しかし、今まで住んでいた土地を離れて生活することには不安を感じている人も多いと思います。このような人たちのために移住後の生活を前もって体験することができるようにすることも一つの案です。
空き家をただ宿泊できるだけのサービスとして提供していてもなかなか収益をあげることはできません。少しでも利益を出すためには設備やサービスを充実させて付加価値を付けることが重要になってきます。
  • 付加価値が必要
  • 体験型民泊は人気
  • 設備を充実させる
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新たに施行された民泊新法の注意点

民泊はどこでも営業できるわけではありません。禁止されている場所や営業日数が制限されている場合もあるので所有物件のある自治体に確認が必要です。また、居住者不在で営業する場合は住宅宿泊管理者が必要です。

自治体によって民泊を禁止する地域がある

2018年6月に施行された住宅宿泊事業法(民泊新法)では届け出を出せば180日までは誰でも民泊を運営することができます。しかし、自治体によっては民泊と近隣住民のトラブルを懸念して独自に条例を制定している自治体もあります。住宅地などで運営されている民泊では生活環境の違う外国人とトラブルが起きることもしばしばあります。そのため、自治体によっては住宅地での民泊を禁止しているところもあります。また、営業日数が制限されているところもあるので自分の所有物件の自治体に確認することが必要です。

民泊は営業日数が180日以下でなければならない

住宅宿泊事業法(民泊新法)では営業日数が180日と上限が決められています。従って、180日以降は民泊としてその物件で営業することはできません。持ち家の場合は賃料などが発生しませんが、180日間の営業でどれくらいの利益がでるのかを計算する必要があります。また、場所によっては更に営業日が制限されている所もあるので注意が必要です。約半年間は民泊として活用することができないので、経費を差し引くと大きな収益を上げるのは難しいかもしれません。

条例で既に民泊経営ができないエリアがあるので随時確認が必要

民泊があると外国人の旅行客が頻繁に出入りすることになります。高級住宅地や閑静な住宅街では旅行者による騒音問題やマナーなどでトラブルが起きて民泊の営業を撤退せざるおえないこともあります。民泊で空き家など居住していた物件を利用して営業する場合、住宅地に民泊があることになります。
この時、上記のようなトラブルを避けるために、自治体が条例で民泊の営業を全面的に禁止している場合があります。例えば、資産家の別荘地が多い軽井沢では民泊の営業は全面的に禁止されています。そのほかにも東京でも禁止されている地域があります。民泊を始める際には所有物件のある自治体に営業ができるかの確認が必要になります。

空き家の場合には住宅宿泊管理者が必須

空き家を有効利用するために民泊を運営する場合、居住者不在型の民泊の運営になります。この場合、民泊を管理する住宅宿泊管理者が必要になります。遠隔地にある民泊を運営する場合、運営にかかわる業務をすべて住宅宿泊管理業者に委託することになります。この場合には代行料金が発生します。
代行料金は管理業者によって様々ですが、あまりにも安い所を選ぶとサービスの質が落ち、集客率に影響することもあります。料金やサービス内容を比較し、周りの口コミなども聞いてから管理業者を選ぶと良いでしょう。
  • 民泊可の土地か確認
  • 利益をだせるか確認
  • 管理費用の確認

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民泊経営で失敗しないために考慮すべき問題点

民泊を運営していると様々な問題が起こります。トラブルに巻き込まれない為にも届出を出して運営しましょう。近隣住民やゲストとのトラブルの対処法を前もって考えておくことをお勧めします。また、周辺の宿泊価格をこまめにチェックすることも重要になります。

京都市右京区で無許可営業の闇民泊が全国で初めて摘発

住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されて無許可での民泊営業は禁止され、届け出が必要になりました。民泊を始める時には行政機関への申請を正しく行い、自治体の条例をチェックしてから始めましょう。違反して営業していると、初期投資すらも回収できずに撤退するという事態にもなりかねません。
京都市の事例のように再三の警告を無視して営業を続けていると、民泊のイメージ低下に繋がり今後の他の民泊の営業にも影響してきます。民泊の運営は地域住民とのコミュニケーションも大切です。法令や条例を守り正しく運営していくことで地域での信頼を得られるはずです。

外国人の女子大生が民泊で荒らしたことが問題に発展

住む国が違えば生活習慣やマナーも違ってきます。日本人は比較的几帳面で綺麗好きな人が多いですがすべての日本人がそうだとは限りません。同じように外国人の中にもゴミを片付けられないなどのマナーの良くない人もいます。室内の電気製品や家具が破損することもあり、修繕費用など予定外の費用が発生することもあります。
また、深夜の出入りでのドアの開閉音や話し声、トランクを引く音などで近隣住民とトラブルになることもあります。このようなトラブルを避けるためにも多言語でのハウスルールを明記し、きちんと説明し守ってもらうことが必要になります。

違法民泊の増加でホテルなどの宿泊料が値下げ傾向

民泊の宿泊料金を決める時に参考にするのが周辺の市場価格です。住宅宿泊事業法が施行されて民泊は届出をしなければならなくなりました。しかし、民泊仲介サイトに登録されている民泊はおよそ6万件と言われる中、2018年7月の時点で民泊の届出件数は6,603件、受理件数は5,235件にとどまっています。民泊新法では180日の日数制限があるため、この数字を見ると様子をみている民泊ホストや撤退するホストがいることがうかがい知れます。
そんな中、届出をせずに民泊を運営しているホストもまだまだ残っていて宿泊料はホテルやビジネスホテルなどとの価格競争の末、値下げの傾向にあります。
  • 届出を出して運営する
  • 民泊にトラブルは多い
  • 宿泊価格の低下に注意
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空き家で民泊経営する場合と売る場合のメリットとデメリット

空き家で民泊経営をする場合と売却してしまう場合ではそれぞれにメリットとデメリットがあります。以下の表で確認して、自分の生活スタイルやライフプラン、仕事の状況に合わせてどちらが良いか考えることをお勧めします。

空き家で民泊経営する場合のメリットとデメリット

メリット デメリット
毎月の収入が見込まれる 修繕・管理費用がかかる
将来的に財産になる 固定資産税などの維持費がかかる
民泊をやめて自分が住むことができる トラブルの対応がある

空き家を売る場合のメリットとデメリット

メリット デメリット
まとまった資金が得られる 資産がなくなる
空き家の維持費がかからない 売却に関する譲渡費用が発生する
買い換えの費用に充てることができる 希望の金額で売却できるとは限らない

このように、それぞれにメリットやデメリットがありますが、自身の所有物件の価値を調べて運用に向いていなければ売却してしまうのも一つの考えです。

  • 民泊はリスクもある
  • 収入とリスクを比較
  • 売却にメリットあり
疲れとストレス

民泊経営する場合や売る場合にも不動産価値の査定が役立つ

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