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  • 【更新日】2021/04/07

民泊が儲からないのは本当か?その理由と今後の対策について解説

土地活用を考えている方へ
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話題の民泊経営を行い、「利益が出ない」というを悩みを抱えている人もいらっしゃるのではないでしょうか。日本の民泊を取り巻く現状から法規制について、それによって民泊が儲からないと言われている理由などを考えてみましょう。 民泊で儲ける方法についても取り上げ、その難しさについて知っておきましょう。そして民泊として運営するのを断念すると物件を売却した方がメリットが大きいケースも出てきます。その際に関する知識もきちんと把握しておくと良いでしょう。
個人が行うビジネスとしての民泊は実際かなり厳しい道です。稼げる民泊とは何かを知っておき、ある程度の規模で行う事が儲かる秘訣かも知れません。今後2020年の迎えるに当たって、ホテル代の高騰などから、民泊の需要は高まっている事は事実ですから、それに乗って適切な運営を行いましょう。

先読み!この記事の結論
  • 民泊を規制する法律により、民泊のを行うことは思っているよりも難しい
  • 立地が悪かったり管理を外部に任せると想像以上に収益が少なくなる

民泊経営を考えている方には、以下記事がおすすめです。

日本の民泊事情

民泊経営
民泊が儲からない理由などについて解説する前に、まずは、国内の民泊事情について取り上げます。近年、民泊は、「安値」「手軽」などの理由により増えている状況でしたが、民泊新法の施工により、2018年には減少傾向にあります。民泊事情について知り、民泊経営の未来について理解を深めましょう。

ここ数年でかなりの増加傾向にある

2018年1月現在、宿泊施設として空いている部屋を貸し出すための仲介ウェブサイトであるAirbnbに54,040件の物件数があるほど、民泊は増加傾向あると言えます。
民泊は、そのほかのホテルよりも低価格で宿泊できる、スマホで手軽に予約できるなどのメリットがあるもの。そのため、日本の文化や住環境に興味のある外国人観光客や、連休に宿泊予約が取れなかった人などから便利なサービスとして人気を集めています。
今後の、東京五輪を背景に旅館業法が規制緩和される国家戦略特別区域法を設け、国としても民泊に注力しています。

2018年は一時減少傾向にある

2018年6月15日、住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行され、届け出さえすれば、民泊を行える状況になりました。しかしこの民泊新法によるさまざまな規制により、経営のハードルは上昇。
外国語で施設のルールなどを案内、住宅宿泊事業者だけではなく、住宅宿泊仲介業者や住宅宿泊管理業者にも届け出が必須、民泊の提供日数の制限、届け出先への定期報告などが新しい規則があります。
こうした民泊新法施行により、民泊を断念する事業者は増加し、また、Airbnbが届け出のない民泊を掲載NGにしたため、2018年は一時減少傾向です。
  • 民泊は人気
  • 経営ハードルが上昇
  • 仲介サイトAirbnb

民泊経営を考えたら、まずは複数の企業から経営プランを取り寄せてみることをおすすめします。複数の経営プランを比較することで、実際に儲かるか儲からないか、またはどこに依頼すると成功するのかわかるでしょう。

企業によっては、実地調査をした上で無料で経営プランを試算してくれます。まずは、複数の資料を取り寄せてみる方法がおすすめです。

土地活用比較サイトの利用手順
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民泊が儲からないといわれる理由 

今後の動きが読めない民泊事情ですが、「儲からない」と言われているのは、どういった理由があるのでしょうか。まずは、営業ルールが先の民泊新法により変更になった事です。
違法している事業者には、罰則もあります。こうした法律面の話だけではなく、初期投資にそれなりに費用がかかる事も儲からない理由になるでしょう。ぞれぞれについて詳しく見ていきます。

180営業ルールが義務付けられた

住宅宿泊事業法(民泊新法)の施行により、民泊にさまざまなルールが追加されましたが、年間営業日数が180日以内に決まったことは、「儲け」において無視できない事です。
正確には、「毎年4月1日正午〜翌年4月1日正午」の間で180日以内です。また、民泊条例により、自治体によってはもっと短い日数になる可能性がありますので、事前にチェックしておきましょう。

違法営業は罰則の対象に

年間営業日数180日以内のルールや民泊に使用できる建物の種類など、住宅宿泊事業法(民泊新法)を遵守できなかった際は、営業の取りやめだけではなく、オーナーや管理業者に100万円以下の罰金や懲役などを課される可能性もあります。こうした罰則も、民泊が儲からないといわれる理由のひとつとして挙げられるでしょう。

予想以上に費用がかかる

法律により「儲け」が遠のくだけではなく、民泊の経営にはさまざまな費用がかかり、宿泊費によってはさまざまなコストの負担が大きくなります。電子レンジ、冷蔵庫、テーブル、テレビ、Wi-Fi設備、その他消耗品、クリーニング代など、ひとり暮らしに必要な生活用品は欠かせません。
また、施設を管理委託している場合は、「手数料20%+清掃料金」が別途かかるケースが多いです。賃貸借契約では賃料、物件を購入している際はローン、仲介手数料など、住宅に関わるさまざまなコストは、予想以上に大きいでしょう。

初期投資を回収するまでに時間がかかる

民泊の施設は、物件を安く購入できたとしても、リノベーションなどをして、立派な宿泊先にする必要があるでしょう。そのため、初期投資は欠かせませんが、それを回収するまでには、それなりに時間がかかります。
地方の中古物件を300万円で購入し、リノベーション費用は300万円、水回りを200万円とします。合計金額は800万円。そして宿泊費を12,000円として、諸経費などにより、3割差し引き、8,400円を利益としましょう。この計算であれば、初期投資を回収するまでには、およそ10年が必要です。
  • 違法営業に注意
  • コストは予想以上
  • 初期投資回収は困難
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民泊で儲けることができる人

どのような条件なら民泊で儲ける事ができるのでしょうか?それを考えてみて、民泊経営の難しさを知ってみましょう。

好立地に自分が所有している空部屋がある

管理する人が必要になった事で、自分の所有している家に空き部屋があり、自分が夜などにいる事ができる人はコストがかかる事なく運営する事ができます。
ただ立地が大きなウエートを占める事は確かで、観光地に近い事や駅、バス停などのアクセス面も求められるもの。東京都23区内などにおいては運営する事はそれほど立地面で問題があるという事はありません。

メールや電話対応をすべて自分でやる

人を雇うとその分の給料で、稼ぎが吹き飛ぶので、基本自分で何でもできる人が儲ける事ができる人と言う事になります。英語などの言語(最近では中国語も必須)に長けていて、メールや電話対応などを全てこなせる人が求められるスキル。民泊を個人で行うには仕事などは自宅でできる人に限られます。

清掃は自分ですべてやる

清掃についても基本自分ですべて行う事が求められます。価格の設定の自由度は高いですが、人を雇う費用を算出するまで価格を上げたのではホテルには敵いません。この場合にも自宅で仕事を持っているような人に向いている制度設計です。

逆にこれ以外で儲けることは難しい

逆を言えばこれ以外に儲ける事は難しいのが民泊だと言えます。利益を算出するには人件費を削りに削って、稼働率の高い立地の場所に適正な価格で運営する以外ないからです。民泊を気軽に始めようとする人には多くな足かせとなる事でしょう。
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儲からず利益が見込めないなら売却するのも手

「シミュレーションの結果、利益が見込めない」と判断した人は、民泊経営を持続させるのではなく、物件を売却する事もおすすめです。民泊新法の施行により、多くの物件が売りに出されている状況です。売却するのであれば、できるだけ高額にしたいものです。そのため、いまの売価と今後の動向から目を離さないように注意する事が大切です。
こうした状況においては、「新たに物件を購入したい」という人も、注意が必要です。中には、再建築できない物件などが含まれている可能性もゼロではありません。売却する際だけではなく、購入する際も、物件に関するノウハウが必要です。

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売却で利益を出すために知っておくべきこと

民泊物件を売却し、利益を出すためにはどうすればよいのでしょうか。現状では、民泊売却が増加しているため、他の物件と差別化することはポイントです。業者により得意分野が異なるため、不動産会社選びも慎重に行いましょう。節税を意識することも重要です。

付加価値を提示する必要がある

民泊新法の施行は、民泊物件の数を増加させることになりました。数が多くなればなるほど、売却することは難しくなります。そのため、物件の付加価値を伝えるよう努めましょう。他物件にはない魅力をアピールし、売却が進行するよう工夫を凝らしてください。

売却価格や条件について希望に合った業者を見つける

民泊物件を売る際は、業者選びも無視できません。不動産会社によって得意とする領域が異なりますので、ひとつの業者だけではなく、複数業者から査定を受けるようにしましょう。

業者によって得意とする物件が異なる

不動産会社は、「戸建て物件の見込み客を多く抱えている」「マンションが得意分野」など、企業によって特徴が異なります。戸建てとマンションでは、売却において必要な知識や販促方法などが違いますので、物件によって適切な業者を選択するようにしましょう。中古物件が得意領域の業者であれば、スムーズな売却を目指せます。
建物の種類だけではなく、得意としているエリアも業者により違います。これは、治安やお店の場所など、住環境についての知識を豊富に有している事を意味し、物件を買う人にとってはチェックポイントです。そのため、得意とする物件だけではなく、得意とするエリアも判断し、業者を選ぶようにしましょう。

複数業者で査定を受けるのが安心

業者により得意分野が異なるだけではなく、査定金額も違います。10%以上も金額に差が出ることもあるため、ひとつの企業だけではなく、複数業者で査定を受けるようにしましょう。複数業者であれば、担当者を選ぶ事もできますし、企業の印象なども掴めますので安心です。
物件売却のターニングポイントになるのは、担当者の可能性が高いです。優秀な担当者であれば、大きなメリットをもたらしてくれるでしょう。イエウールでは、さまざまな業者に一括査定依頼を行い、ストレスなく売却できるサービスをリリースしています。

税金を抑えるため受けられる控除は忘れず申請する

不動産を売却した際、確定申告が必要です。売却益が出た場合は、譲渡所得税という税金を納める必要があります。売却によって損した場合はどうでしょうか。
このケースおいては、確定申告をしなくても問題ありません。しかしながら、一定の要件を満たす事によって、給与所得などと損益計算をすることが可能でしょう。節税のために、あるいは還付金をもらうためには、受けられる控除をチェックして下さい。
  • 差別化をはかる
  • 複数業者で査定
  • 節税の控除を確認
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民泊事情を理解して適切な判断をしよう

民泊事情はニーズが高まっているとは言え、決して運営が楽になると言う事は無くなりました。規制緩和と言われているほど緩いものではなく、周辺住民の理解も必要な事から、正しく運営するには非常に苦労を伴います。民泊が儲からないと言うのは、間違いなく事実で、規制が少し厳しすぎる傾向です。
儲ける民泊を運営するには、好立地で自分で何でも行えるスキルが必要になります。逆にこれ以外の方法では儲ける事は簡単では無いでしょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
民泊が儲からないのは本当?
年間の営業日数を180日以内にするなど、法律が定められたことから儲かりにくくはなりました。ですが、しっかり考えて行うことで儲かることは可能ですので、こちらをご一読ください。
民泊で儲けることができる人はどんな人?
メールや電話対応、清掃など管理に必要な業務をすべて自分でできる人です。また、自分でする覚悟を持っている人に向いているでしょう。詳しくはこちらでご説明しています。
民泊で利益を出すために考えておきたいことは?
物件の付加価値をしっかりと伝えて、必要であれば売却も検討しましょう。利益を出すために知っておくべきこともご紹介しています。

所有している物件で民泊をして儲かるかどうか、企業に相談してみることをおすすめします。物件情報など簡単な情報の入力だけで、複数のプランを取り寄せられます。儲かるかどうか試算してプランを提案してもらえるでしょう。