• 民泊
  • 【更新日】2021/07/28

民泊のメリットとデメリットを知り尽くして不動産を有効活用しよう

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

外国人観光客は今や2,000万人を超え、「観光立国」を目指す政府は2020年東京オリンピック(※)までにそれを2倍に増やしたいと考えでした。そのために必要な宿泊施設不足の解消を担うとして今「民泊」が注目されています。普段利用していない不動産を有効に活用することで、収入を得られるだけでなく、深刻な課題となっている「空き家問題」を解決できると期待されているのです。
※新型ウイルスの影響により、東京オリンピックは2021年に延期が決定

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村
先読み!この記事の結論
  • 民泊のメリットは、空き家解消など社会意義もあり、資産活用としては有効
  • 管理するのが大変。近隣トラブルなどもある場合もある
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民泊経営を考えている方には、以下の記事がおすすめです。

今さら聞けない民泊とはどんなシステムなの?

民泊とは、書いて字の通り「民家に宿泊する」ことです。この「民家」は、例えばアパートの一室であったり、一軒家の空き部屋だったり別荘だったりと形式は様々です。民泊そのものは以前からありましたが、注目されるようになったのはごく最近です。2008年8月にアメリカで創業した、民泊物件を案内するサービス「Airbnb(エアビーアンドビー)」が2014年に日本上陸し、Airbnbへ施設として登録すれば宿泊料や利用の際の条件のもと誰でも利用できるようになったことで広まりました。
宿泊してその料金を支払うこと自体は、旅館・ホテルなどと変わりありません。しかし、民泊で利用する施設は、ごく普通の住居がほとんど。一般に宿泊料が安く、まるで「その国・地域の人」のような暮らしを体験できることから特に外国人には貴重な旅の体験として喜ばれています。
民泊に利用される施設は、大きく分けて家主の住んでいない「空き家物件や別荘」と、家主が住まう「住居の空き部屋」に分かれます。前者を「家主不在型」、後者を「家主居住型」と呼び、利用者が要望によって使い分けられています。家主居住型では、家主家族とのふれあいや食事など貴重な体験ができると一部の旅行者は好んで利用しているようです。

民泊経営を考えたら、まずは経営プランを考えていきます。
おすすめの方法としては、複数の企業から経営プランを取り寄せて比較する方法です。比較することでより良い活用方法を見つけられるでしょう。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順

民泊の現状と今後の展望

民泊のメリット
民泊は、将来わが国が観光立国となるための手段として、大きな可能性を秘めています。しかし、以前は定める法律もなく、一般の住宅に不特定の利用客が出入りするがゆえのトラブルもありました。その反省から民泊を正式に認め活用するための法制度が作られました。

2018年6月住宅宿泊事業法が施行

民泊を正式な宿泊方法の一つと定めたのが、2018年6月に施行された「住宅宿泊事業法(民泊新法)」です。これによって民泊事業を始める場合、都道府県知事に対して届出さえすれば、旅館業法の許可がなくても運営できるようになったのです。1年間の営業日数が最大で180日以内と定められているため、一年中民泊施設として貸し出すことはできませんが、施行前に比べればハードルは大きく下がりました。

宿泊施設不足解消のために注目されているビジネス

国内でも大きなイベントや人気アーティストのコンサートで問題になるのが、参加客の宿泊場所です。国内だけでも問題になるのですから、東京オリンピックが開催される2021年に海外からの観光客が増えるとすれば、大きな問題になるのは目に見えています。しかし、それを賄う旅館やホテルを新たに創業するというのはあまり現実的ではありません。
そこで、ビジネスとしての「民泊」が注目されているのです。提供するホスト側には、空き家を利用することによる建物の劣化防止や一定の収入というメリットがあります。宿泊客にとっても、宿泊費を抑えられ、ホテルでは味わえない土地の文化や生活の体験や、ホストなど現地に住む人々との関わることができるというメリットがあります。民泊は、国の政策としても、個人の不動産の有効利用方法としても意義のあるビジネスなのです。
  • 民泊が法で定められた
  • 宿泊施設不足の解消
  • 社会意義と収入が両立

民泊のメリットとデメリット

民泊は、利用客にとっても、提供するホストにとってもメリットがあるため利用者が増えています。不動産オーナーの間では、これを大きなビジネスチャンスと捉えている人も多いようです。しかし、ビジネスには大きなメリットがあるのはもちろん、デメリットもあるものです。

民泊を提供するメリットは?

民泊には、安価で宿泊したい利用客と、収入を得たいホスト両方の利益の他にもメリットがあります。それらのいくつかを詳しく見てみます。

空き家や空き部屋などの資産を有効活用できる

提供するホストにとっては、最も大きなメリットは「空き家・空き部屋を有効に活用して収入が得られる」ことです。わが国では人口の減少や少子高齢化によって、有効な活用法が見つからないまま放置されている空き家は増えています。一般に建物は利用する人がなければ傷みが激しくなり、管理費用がかさんでしまいます。
まだ傷みも少なく、現状のまま宿泊施設として利用できるなら、初期費用をあまりかけずに民泊として開業でき、収入を得ることができます。今まで管理費用や税金だけがかかる困った不動産が、収入を得るための優良な「物件」に変わるのです。オーナーにとってこれほど大きなメリットはありません。

観光客による地域の活性や地方創生に貢献

空き家を民泊施設としてリノベーションすれば、利用のメリットも大きくなり、利用者が増えると同時に多くの収入が期待できます。民泊を利用する観光客は、国内客・海外客を問わず、その地域で飲食や観光をし、土産ものの購入など、経済効果を確実に生んでいきます。観光客を呼べば呼ぶほどに、地域の活性化や地方創生に貢献できるのです。
重要なのは、その施設がもとは「利用されない不動産だった」ということです。使い方によって経済的に利用でき、中にはホストにも「より喜んでもらうために工夫してみよう」など生きがいを感じる人も出てくるかもしれません。

許可を取得しておくと民泊物件として売却ができる

民泊をビジネスとして開業すると考えると、ぴったりな不動産を手に入れることが最初で最大の壁になります。民泊はたくさんの関心を集めており、不動産業界でも民泊に適した不動産は奪い合いになっています。
所有する不動産で民泊の許可を取得しておくことで、その不動産をそのまま買い受ければ、誰でも民泊が運営できます。民泊許可申請は、条例などによって規制されたり禁止されている場合があるため、どんな物件でもできるというわけではありません。その法的リスクがなく、すぐにでも民泊ビジネスを始められる不動産なら、売却も売り手に有利に進めることができます。

民泊を提供するデメリットは?

メリットがある一方、民泊を提供するにはデメリットやリスクもあります。手軽に始めることができるからこそ、デメリットをしっかり把握して対策し、少しでも有利に運営していきましょう。

物件が汚れたり壊れたりする可能性

民泊は不動産を利用者に宿泊場所として提供することで収入を得ます。利用者には様々なタイプがいるので、全員がキレイに使ってくれるという保障はありません。民泊の運営では「部屋に大量のゴミが散乱していた」「トイレの使い方がわからなかったからか、ひどく汚れていた」「備え付けの家具が壊されていた」といった部屋の利用方法に関するトラブルがよく聞かれます。
それに備えるには、注意書きや利用前のわかりやすい説明が必要ですが、そもそも言葉を知らなければ、正確に伝えることも難しいでしょう。部屋に備えるものを最低限にして、壊されるようなものは置かないといった工夫も必要かもしれません。「誰もが良い顧客」とは限らないのが客商売の基本です。どんな使い方をされるか分からないと考え、リスクを想定しておくことが大切です。

外国人観光客は文化の違いにも配慮が必要

海外を訪れると、日本がどれほど便利な社会なのかを痛感します。その本質として、それぞれの地域では日本と違う何が「普通」なのか、ということに配慮することが、民泊運営ではとても役立ちます。
日本製の家電製品やガスコンロはとても便利ですが、中には使ったことのない利用客がいるかもしれません。無理に使おうとして、誤って火事や事故になる可能性もあります。またゴミについても同様です。ホテルや旅館では部屋に残ったゴミは処分してくれますが、それと同じように民泊で利用した部屋にもゴミをそのまま残していくかもしれません。
また骨休めに旅行で訪れた利用者が、海外旅行で楽しいあまり羽目を外して騒いでしまい、近隣の住民とトラブルになるかもしれません。これは海外からの利用客だけでなく国内でも遠い地域からの利用客は同じことが想定できます。利用者は、少なくとも言葉でコミュニケーションが取れる人に限る方が良いかもしれません。

年間の営業日数が180日の上限が設けられている

以前は建物の設備など大きなコストを嫌い、許可を得ずに営業する民泊が多くありました。中には、管理者不在の放置されているケースもあったため、民泊新法では「年間営業日数は180日まで」とされています。当然ですが、民泊新法に違反すると処罰の対象になります。
民泊ビジネスをメインと考えると、年の半分しか営業できないのは大きなロスと言えます。しかし、旅館業には繁忙期・閑散期の落差が大きいため、年間を通して「稼働率100%」を実現するのは簡単ではありません。民泊でうまく収入を得るには、地域特性やイベントの有無を活かして、時期を逃さず「収入の見込める時期にしっかり稼ぐ」ことが肝要です。
中には、民泊繁忙期には民泊で、それ以外は「マンスリーマンション」や「イベントスペース」として貸し出し、収入を得るホストもいます。設備を民泊以外の用途に応用できるように整備しておくと、180日制限に縛られずに収入を得やすくなります。
  • 不動産を有効活用
  • 民泊物件は価値が高い
  • 運営上のリスクも多い
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民泊経営に関わる問題

民泊経営の問題の多くは、利用者とホストや近隣住民との生活習慣の違いと、その認識度合いと言って良いかもしれません。
その代表的なものに「ゴミの分別」があります。中国では、一般的にゴミを分別せず、いつ出しても問題ないため、中国からの利用者はゴミを分別しないのは当然と言えます。また、民泊施設のある場所はほとんどが「住宅地域」であり、特に集合住宅の場合は、深夜まで羽目を外して騒ぐ人は迷惑と感じますが、それを理解できる利用者ばかりとも限りません。トラブルになってしまう前に、近隣の住民に対する配慮として、利用者に先に了解してもらう方が良いでしょう。
他にも、トイレやお風呂といった必要な施設のある場所や、使い方をわかるように掲示するとトラブルを防ぐことができます。日本語や英語はもちろん、利用者によっては中国語や韓国語などで表示する必要もあります。
台風や大雨・地震・火事といった災害があった場合、管理者は利用者への対応が求められます。万が一に備え、それらにどう対処するかを決めておかなければ、利用者の安全を守ることはできません。あらかじめ、部屋に災害時の避難通路などについての注意書きをして置くと、利用者も安心できるでしょう。
また、民泊では、宿泊の前に宿泊者それぞれについて本人確認を行い、宿泊者名簿を作成し一定の場所に備え付け、3年間保存することが義務付けられています。宿泊者名簿には、宿泊者の氏名・住所・職業および宿泊日、宿泊者が日本国内に住所を持たない外国人の場合はその国籍と旅券番号を記載します。家主・または管理業務を委託された管理者は、都道府県知事の求めがあればそれを提出しなくてはなりません。
  • 生活習慣の違いに注意
  • 災害対応に備える
  • 宿泊者名簿を保管する
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民泊経営に向いてる条件とは

ただ遊んでいる不動産があるからといって事業を始めても、思ったように利用してもらえないことがあります。民泊も旅館やホテルのように「利用するための条件」があるからです。

立地条件や建物の状態

民泊にも、やはり「便利な場所」で「安心できる建物である」ことが求められます。では、一般に人気のある「立地の条件」や「建物の状態」とはどんなものかを見ていきます。

駅近などの好立地かどうか?

民泊で利用したい立地条件は駅や観光地・イベント会場に近いなどがありますが、実際の利用率と施設の場所をプロットすると、ほんの数百メートルしか離れていないのに収益が大きく違うことに驚かされます。それを考えると「駅近」といった立地だけを考えても収益は簡単に予想はできないようです。
一般に「駅近」というと交通の便が良いため人気があると考えられますが、ただ駅が近いだけでは利用率の高い民泊にはなれない可能性もあります。観光地や公共の交通機関など移動に便利であること、飲食店や買い物できる店が多いことから、人気の民泊施設は東京や大阪など都市圏に集中しています。都市部の駅の近くなら民泊事業としても一定の収益が見込めますが、逆にいうとそのような駅から遠ければ、利用者は少なくなるのが現状です。

築年数と住宅設備環境は?

利用者としては、できるだけ清潔で安心できる建物を利用したいのが本音です。築年数が古い建物の場合、その多くが風呂や洗面台・トイレといった住宅設備も古く、宿泊中に故障してしまう可能性を考えてしまうため、利用者は敬遠しがちです。旅館やホテルとは言わないまでも、一定の清潔感や便利さは必要です。
そのため、築年数が古い建物の場合は低料金で提供することになり、さらに、設備の改修費用がかさむことを考えると、高い収益は見込めないのが通常です。これから民泊物件を手に入れるなら、築年数は新しく、住宅設備の維持コストが抑えられるものがおすすめです。

メリットが期待できない状況なら?

もし、今持っている不動産が民泊でのメリットが期待できないなら、物件を売却してより民泊に向いている物件に買いかえるのも1つの方法です。「持っている不動産を活かして民泊事業をする」ことを考えると、不動産を売却してより民泊に向いている物件で民泊事業をすることは理にかなっています。
不動産を売却するなら、無料で不動産の最高査定額がわかる「イエウール」がおすすめです。イエウールは全国約1,400の不動産会社が、過去の取引事例や近隣物件の販売状況などをもとに、不動産を査定します。

6.民泊のメリットや様々な要因を知り住宅を有効活用しよう

民泊は、不動産を有効に活用して収入を得られる事業ですが、そのために準備しなくてはならないこと、維持するためにすべきことや注意することもたくさんあります。

土地活用比較サイトのイエウール土地活用なら、民泊経営をはじめとした、賃貸経営や戸建経営などの土地活用に関するプランを複数社から取り寄せることができます。
イエウール土地活用を活用して、プロが作る土地活用のプランを確認してみてはいかがでしょうか?

初心者でもわかる!
記事のおさらい
民泊はどんなメリットがありますか?
宿泊料収入を得られるだけではなく、民泊可能物件という付加価値をつけて売却できる点も民泊経営の魅力です。詳しくはこちらの記事をご覧下さい。
民泊を行うデメリットはありますか?
営業日数が180日までと決められている点や、宿泊施設の清掃など様々なコストがかかる点などがあげられます。デメリットについてはこちらの記事をご覧ください。
民泊に向いている物件の条件はありますか?
駅チカなだけではなく、観光施設の近くや飲食店などが近くにある物件は民泊に向いているといえます。詳しい条件についてはこちらをご覧下さい。
土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順
【完全無料】最適な土地活用って?